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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Sarreguemines, Référé Civil TJ, 5 février 2026, n° 25/00157

Décision tranchant pour partie le principalContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 mars 2022, la société MOSELIS a donné à bail à M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] un logement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 678.41 euros augmenté d'une provision pour les charges locatives.

Le 19 décembre 2022, la société MOSELIS a saisi par lettre la CAF de la Moselle de la situation d'impayés locatifs de M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C].

Le 4 juin 2025, la société MOSELIS a fait délivrer à M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour la somme de 4912.37 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, dénoncé au représentant de l'État par voie électronique le 18 septembre 2025, la société MOSELIS a fait assigner M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans le délai de 2 mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamner solidairement M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] à lui payer solidairement par provision :
- la somme de 7036.51 euros au titre de la dette locative
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer du bail résilié augmenté de la provision sur charges locatives, ladite indemnité étant révisée selon les conditions de l'ancien bail
- la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

L'affaire a été appelée utilement à l'audience du 4 décembre 2025.

Lors de cette audience, la société MOSELIS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a produit un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à 7895.18 euros au 30 novembre 2025. 

M. [H] [C] a comparu et a représenté Mme [B] [J] épouse [C], excusée pour raisons de santé. M. [H] [C] a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant et qu'ils avaient saisi la commission de surendettement. Il a déclaré être en instance de divorce et avoir quitté le logement pour résider à titre gratuit chez un ami. Il a déclaré que son épouse était au chômage et qu'elle résidait dans le logement avec les trois enfants du couple dont deux sont mineurs. Il a indiqué être lui-même au chômage et percevoir à ce titre la somme de 1200 euros. 

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l'État dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l'article 24 III de la même loi, dans sa version applicable au litige, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CCAPEX de la Moselle de la situation d'impayés locatifs de M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] par voie électronique et leur avoir signalé le commandement de payer.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la CAF de la Moselle de la situation des impayés locatifs par lettre du 19 décembre 2022 étant rappelé que la saisine de la CCAPEX est réputée faite en cas de saisine antérieure de la caisse d'allocations familiales en cas de défaut de paiement alors que le locataire bénéficie d'une aide au logement en application de l'article L824-1 du code de la construction et de l'habitation.

La copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 18 septembre 2025, soit six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi précitée.

La demande de la société MOSELIS est donc recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail et l'incidence de la procédure de surendettement

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.


Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] le 4 juin 2025 pour un montant principal de 4912.37 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

En application des dispositions de la loi [Localité 2] du 23 novembre 2018 en matière de surendettement, si la commission a déclaré le dossier de surendettement recevable avant la fin du délai de deux mois du commandement de payer, la seule recevabilité constitue une prise en charge de la dette locative répondant à l'injonction du commandement de payer.

Il s'ensuit que si, dans l'hypothèse où le bailleur a fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la condition résolutoire est alors acquise et la procédure d'expulsion peut suivre son cours.

En l'espèce, les dossiers de M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] ont été déclarés recevables par la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire. La recevabilité du dossier est donc sans effet sur la présente procédure.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 août 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. 

Il est constant que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l'espèce, M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] résident dans les lieux sans droit ni titre depuis le 4 août 2025.

Il ressort des pièces de la procédure que M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] ont chacun saisi la commission de surendettement.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas:
- l'approbation du plan conventionnel de redressement, 
- la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, 
- le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, 
- le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. 
3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

VIII. - Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte de ces dispositions que:
- si la commission de surendettement a rendu sa décision avant l'audience, le locataire est maintenu dans son logement sous réserve du respect des mesures prévues et le juge est obligé d'accorder des délais de paiement dont la durée et les modalités sont calquées sur les délais de paiement sur le plan conventionnel et les mesures imposées par la commission
- si la commission a été saisie avant l'audience mais n'a pas encore rendu sa décision, l'expulsion est suspendue jusqu'à la décision de la commission et le maintien du locataire dans les lieux est conditionné par le respect des mesures prévues 
- si la commission a décidé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou de clôture d'un rétablissement personnel ave liquidation judiciaire, les effets de la clause résolutoire sont de plein droit suspendus pendant deux ans
- si la commission est saisie après l'octroi de délais de paiement par le tribunal, les modalités d'apurement de la dette locative définies par la commission se substituent à celles du tribunal

Ces dispositions ne s'appliquent que si le locataire a repris et poursuit le paiement régulier du loyer et des charges pendant toute la durée des mesures de surendettement. A défaut, la procédure d'expulsion reprend son cours.

Il apparaît en l'espèce que les locataires ont repris partiellement le paiement du loyer courant.



Sur l'incidence de la procédure de surendettement de M. [H] [C]

Suivant décision du 14 août 2025, la commission de surendettement a décidé d'imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et donc un effacement total des dettes en ce y compris la créance déclarée par le bailleur d'un montant de 6400.88 euros.

Dès lors, la dette locative de M. [H] [C] s'établit à la somme de 1084.30 euros au 30 novembre 2025.

Sur l'incidence de la procédure de surendettement de Mme [B] [J] épouse [C]

Suivant décision du 30 octobre 2025, la commission de surendettement a déclaré recevable le dossier avec une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et donc un effacement total des dettes en ce y compris la créance déclarée par le bailleur d'un montant de 6925.51 euros.

La décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Mme [B] [J] épouse [C] n'est pas produite aux débats de sorte que le tribunal ne peut pas statuer en l'état sur le montant résiduel de la créance du bailleur, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de l'article 446-3 du code de procédure civile, le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu'il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu'il détermine tous les documents ou justifications propres à l'éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l'abstention de la partie ou de son refus.

En conséquence, au vu de ces observations, il convient de rouvrir les débats pour permettre à Mme [B] [J] épouse [C] de produire la décision définitive de la commission de surendettement la concernant. Le bailleur doit également produire un décompte actualisé de sa créance prenant en compte l'effacement d'une partie de l'arriéré locatif et faire valoir ses observations sur les délais de paiement sollicités par les locataires.

En application des dispositions de l'article 444 du Code de procédure civile il convient dès lors d'ordonner la réouverture des débats afin de permettre aux parties de produire aux débats les pièces visées au dispositif et de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui sont demandés.

En l'état, il convient de réserver les droits des parties et les dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référés, publiquement, par décision mixte rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande formée par l'Office Public d'Aménagement et de Construction MOSELIS;

CONSTATE que le contrat de bail du 3 mars 2022 entre l'Office Public d'Aménagement et de Construction MOSELIS et M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] concernant le local à usage d'habitation sis [Adresse 4] est de plein droit résilié le 4 août 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

Sur les demandes d'expulsion, de fixation d'une indemnité d'occupation et de condamnation au paiement de l'arriéré locatif

ORDONNE la réouverture des débats ;

INVITE Mme [B] [J] épouse [C] à produire aux débats :
- la décision définitive de la commission de surendettement la concernant

INVITE M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] à justifier du paiement du loyer courant ;

INVITE la société MOSELIS à produire aux débats :
- un décompte actualisé de sa créance prenant en compte les décisions de la commission de surendettement

INVITE les parties à faire valoir leurs observations sur la demande de délais de paiement;

RENVOIE la présente affaire à l'audience du juge des contentieux de la protection du jeudi 5 mars 2026 à 14 heures Salle A - tribunal judiciaire de Sarreguemines ;

DIT que la présente décision sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception et que la présente vaut convocation des parties à l'audience ;

RESERVE les demandes des parties ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 5 février 2026, 


La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Mégane SCHERER Jean-Yves ZORDAN
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1] Référés JCP
Minute n° 
N° RG 9.N° RG 25/00157 - N° Portalis DBZK-W-B7J-DZJV CIV



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 FEVRIER 2026
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


DEMANDERESSE : 

Société MOSELIS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Angélique HUM, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEURS : 

Monsieur [H] [C]
demeurant Chez Monsieur [S] [Y] - [Adresse 2]
comparant

Madame [B] [A] [J] épouse [C]
demeurant [Adresse 3]
non comparante représentée par Monsieur [H] [C]


SIÉGEANT : 

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Marie-Laure KURTZ, Greffière
présente lors des débats

Madame Mégane SCHERER, Greffière,
présente lors du prononcé de l’Ordonnance


DÉBATS à l’audience publique du 04 DECEMBRE 2025


ORDONNANCE : Mixte, 
 Contradictoire,
 En premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 05 FEVRIER 2026,
Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,
 
Signée par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection, 
et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,





EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 mars 2022, la société MOSELIS a donné à bail à M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] un logement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 678.41 euros augmenté d'une provision pour les charges locatives.

Le 19 décembre 2022, la société MOSELIS a saisi par lettre la CAF de la Moselle de la situation d'impayés locatifs de M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C].

Le 4 juin 2025, la société MOSELIS a fait délivrer à M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour la somme de 4912.37 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, dénoncé au représentant de l'État par voie électronique le 18 septembre 2025, la société MOSELIS a fait assigner M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans le délai de 2 mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamner solidairement M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] à lui payer solidairement par provision :
- la somme de 7036.51 euros au titre de la dette locative
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer du bail résilié augmenté de la provision sur charges locatives, ladite indemnité étant révisée selon les conditions de l'ancien bail
- la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

L'affaire a été appelée utilement à l'audience du 4 décembre 2025.

Lors de cette audience, la société MOSELIS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a produit un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à 7895.18 euros au 30 novembre 2025. 

M. [H] [C] a comparu et a représenté Mme [B] [J] épouse [C], excusée pour raisons de santé. M. [H] [C] a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant et qu'ils avaient saisi la commission de surendettement. Il a déclaré être en instance de divorce et avoir quitté le logement pour résider à titre gratuit chez un ami. Il a déclaré que son épouse était au chômage et qu'elle résidait dans le logement avec les trois enfants du couple dont deux sont mineurs. Il a indiqué être lui-même au chômage et percevoir à ce titre la somme de 1200 euros. 

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l'État dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l'article 24 III de la même loi, dans sa version applicable au litige, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CCAPEX de la Moselle de la situation d'impayés locatifs de M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] par voie électronique et leur avoir signalé le commandement de payer.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la CAF de la Moselle de la situation des impayés locatifs par lettre du 19 décembre 2022 étant rappelé que la saisine de la CCAPEX est réputée faite en cas de saisine antérieure de la caisse d'allocations familiales en cas de défaut de paiement alors que le locataire bénéficie d'une aide au logement en application de l'article L824-1 du code de la construction et de l'habitation.

La copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 18 septembre 2025, soit six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi précitée.

La demande de la société MOSELIS est donc recevable.

Sur la constatation de la résiliation du bail et l'incidence de la procédure de surendettement

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.


Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] le 4 juin 2025 pour un montant principal de 4912.37 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

En application des dispositions de la loi [Localité 2] du 23 novembre 2018 en matière de surendettement, si la commission a déclaré le dossier de surendettement recevable avant la fin du délai de deux mois du commandement de payer, la seule recevabilité constitue une prise en charge de la dette locative répondant à l'injonction du commandement de payer.

Il s'ensuit que si, dans l'hypothèse où le bailleur a fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la condition résolutoire est alors acquise et la procédure d'expulsion peut suivre son cours.

En l'espèce, les dossiers de M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] ont été déclarés recevables par la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire. La recevabilité du dossier est donc sans effet sur la présente procédure.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 août 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. 

Il est constant que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l'espèce, M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] résident dans les lieux sans droit ni titre depuis le 4 août 2025.

Il ressort des pièces de la procédure que M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] ont chacun saisi la commission de surendettement.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas:
- l'approbation du plan conventionnel de redressement, 
- la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, 
- le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, 
- le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. 
3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

VIII. - Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte de ces dispositions que:
- si la commission de surendettement a rendu sa décision avant l'audience, le locataire est maintenu dans son logement sous réserve du respect des mesures prévues et le juge est obligé d'accorder des délais de paiement dont la durée et les modalités sont calquées sur les délais de paiement sur le plan conventionnel et les mesures imposées par la commission
- si la commission a été saisie avant l'audience mais n'a pas encore rendu sa décision, l'expulsion est suspendue jusqu'à la décision de la commission et le maintien du locataire dans les lieux est conditionné par le respect des mesures prévues 
- si la commission a décidé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou de clôture d'un rétablissement personnel ave liquidation judiciaire, les effets de la clause résolutoire sont de plein droit suspendus pendant deux ans
- si la commission est saisie après l'octroi de délais de paiement par le tribunal, les modalités d'apurement de la dette locative définies par la commission se substituent à celles du tribunal

Ces dispositions ne s'appliquent que si le locataire a repris et poursuit le paiement régulier du loyer et des charges pendant toute la durée des mesures de surendettement. A défaut, la procédure d'expulsion reprend son cours.

Il apparaît en l'espèce que les locataires ont repris partiellement le paiement du loyer courant.



Sur l'incidence de la procédure de surendettement de M. [H] [C]

Suivant décision du 14 août 2025, la commission de surendettement a décidé d'imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et donc un effacement total des dettes en ce y compris la créance déclarée par le bailleur d'un montant de 6400.88 euros.

Dès lors, la dette locative de M. [H] [C] s'établit à la somme de 1084.30 euros au 30 novembre 2025.

Sur l'incidence de la procédure de surendettement de Mme [B] [J] épouse [C]

Suivant décision du 30 octobre 2025, la commission de surendettement a déclaré recevable le dossier avec une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et donc un effacement total des dettes en ce y compris la créance déclarée par le bailleur d'un montant de 6925.51 euros.

La décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Mme [B] [J] épouse [C] n'est pas produite aux débats de sorte que le tribunal ne peut pas statuer en l'état sur le montant résiduel de la créance du bailleur, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de l'article 446-3 du code de procédure civile, le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu'il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu'il détermine tous les documents ou justifications propres à l'éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l'abstention de la partie ou de son refus.

En conséquence, au vu de ces observations, il convient de rouvrir les débats pour permettre à Mme [B] [J] épouse [C] de produire la décision définitive de la commission de surendettement la concernant. Le bailleur doit également produire un décompte actualisé de sa créance prenant en compte l'effacement d'une partie de l'arriéré locatif et faire valoir ses observations sur les délais de paiement sollicités par les locataires.

En application des dispositions de l'article 444 du Code de procédure civile il convient dès lors d'ordonner la réouverture des débats afin de permettre aux parties de produire aux débats les pièces visées au dispositif et de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui sont demandés.

En l'état, il convient de réserver les droits des parties et les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référés, publiquement, par décision mixte rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande formée par l'Office Public d'Aménagement et de Construction MOSELIS;

CONSTATE que le contrat de bail du 3 mars 2022 entre l'Office Public d'Aménagement et de Construction MOSELIS et M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] concernant le local à usage d'habitation sis [Adresse 4] est de plein droit résilié le 4 août 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

Sur les demandes d'expulsion, de fixation d'une indemnité d'occupation et de condamnation au paiement de l'arriéré locatif

ORDONNE la réouverture des débats ;

INVITE Mme [B] [J] épouse [C] à produire aux débats :
- la décision définitive de la commission de surendettement la concernant

INVITE M. [H] [C] et Mme [B] [J] épouse [C] à justifier du paiement du loyer courant ;

INVITE la société MOSELIS à produire aux débats :
- un décompte actualisé de sa créance prenant en compte les décisions de la commission de surendettement

INVITE les parties à faire valoir leurs observations sur la demande de délais de paiement;

RENVOIE la présente affaire à l'audience du juge des contentieux de la protection du jeudi 5 mars 2026 à 14 heures Salle A - tribunal judiciaire de Sarreguemines ;

DIT que la présente décision sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception et que la présente vaut convocation des parties à l'audience ;

RESERVE les demandes des parties ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 5 février 2026, 


La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Mégane SCHERER Jean-Yves ZORDAN

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution L732-1, code des procedures civiles d'execution L741-1, code des procedures civiles d'execution L733-4, code des procedures civiles d'execution L733-1, code de la construction et de l'habitation L824-1, code de la consommation L741-4, code de procedure civile 446-3, code des procedures civiles d'execution L733-7, code des procedures civiles d'execution L733-10). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-25T19:39:42.394Z.