Tribunal judiciaire de Toulouse, JCP FOND, 17 janvier 2025, n° 24/03381

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 11]
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA

N° RG 24/03381
N° Portalis DBX4-W-B7I-TIUD




 JUGEMENT


N° B 

DU 17 janvier 2025




[Z] [D] [N]
[G] [S] [B] [A] épouse [N]

C/

[U] [M]

 



Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à 
Me FAGES

Copies certifiées conformes à toutes les parties


Le : 



 



JUGEMENT


Le Vendredi 17 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 19 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;




ENTRE :


DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [D] [N], 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 5]

Représenté par Maître Claire FAGES substituée par Maître Amélie ZAROUR, toutes deux de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE 

Madame [G] [S] [B] [A] épouse [N], 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 5]

Représentée par Maître Claire FAGES substituée par Maître Amélie ZAROUR, toutes deux de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE 


ET


DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [M], 
demeurant [Adresse 10] 
[Adresse 6] 
[Localité 4]

Non comparant, ni représenté
 


EXPOSE DU LITIGE


Par contrat du 14 mars 2012, les époux [N] ont loué à [U] [M] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 7]) à [Localité 9] assorti d’une place de stationnement (plan n°19, lot n°54), d’une surface habitable de 63.96 m² et moyennant un loyer mensuel initial de 600 euros, outre 70 euros de provision sur charges. 

Le 24 juillet 2023, les époux [N] ont fait délivrer à [U] [M] un congé pour vente expirant le 14 mars 2024.

Cinq dates d’état des lieux de sortie ont successivement été fixées les 29 mars puis 02, 10 et 22 avril et enfin 22 mai 2024, [U] [M] annulant chaque rendez-vous ou ne s’y faisant pas représenter malgré son engagement en ce sens.

Par exploit du 02 juillet 2024, les époux [N] ont assigné [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir :
- la validation du congé pour vente signifié le 24 juillet 2023, 
- l’expulsion de [U] [M] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, 
- la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls des locataire et occupants,
- la condamnation de [U] [M] à payer :
* 3 838.31 euros au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire à l’audience,
* une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyer et charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux,
* la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, 
* les entiers dépens de l’instance, y compris le coût du congé et des constats, ainsi que les dépens de l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

A l’audience du 19 novembre 2024 lors de laquelle ils étaient représentés par leur conseil, les époux [N] ont maintenu l’ensemble de leurs demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la dette locative à 7 818.25 euros.

Convoqué par assignation remise à étude, [U] [M] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.


MOTIFS


Sur la demande de validation du congé pour vente délivré le 24 juillet 2023 :

- Sur la régularité formelle :

L’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que “lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié [...] par sa décision de [...] de vendre le logement [...] A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué [...] Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur [...]
Le congé doit être [...] signifié par acte d'huissier [...] Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre”.

En l’espèce, le congé dont il s’agit mentionne expressément le motif de vente du logement, date bien de plus de six mois avant la date d’expiration du bail et a été signifié par voie d’huissier. 

Par ailleurs, le II du même article ajoute que “lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis” et impose la reproduction des cinq premiers alinéas.

En l’occurrence, il est bien fait état du prix des conditions et du prix de la vente projetée ainsi que du délai légal de deux mois offert à [U] [M] pour se porter acquéreur s’il le souhaitait. En outre, les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 susvisé sont bien reproduits.

Par conséquent, le congé pour vente délivré le 24 juillet 2023 est régulier en la forme.

- Sur l’absence de contestation de la validité au fond :

Aux termes de l’article 15 I. susvisé, “en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes”.

Or, en l’espèce, [U] [M] n’a pas contesté le congé délivré le 24 juillet 2023.

En effet, les bailleurs versent en procédure un courrier recommandé dont l’accusé de réception porte la mention « pli avisé et non réclamé » en date du 14 mai 2024 adressé au locataire, faisant référence aux quatre rendez-vous d’état des lieux de sortie initialement fixés et en fixant un dernier.

Enfin, alors que l’assignation a été remise à étude et qu’il était donc en mesure d’en prendre connaissance, le défendeur n’a pas comparu à l’audience pour élever une quelconque contestation.

Par conséquent, à défaut de contestation de la part de [U] [M], il n’y a pas lieu à vérification, même d’office, de la réalité du motif du congé et le caractère sérieux et légitime des éléments justifiant la non-reconduction du bail.

Ainsi, à défaut de causes d’irrégularité formelle et en l’absence de contestation au fond de la part [U] [M], il y a lieu de valider le congé délivré le 24 juillet 2023.


Sur les conséquences de la validation du congé pour vente : 

- Sur l’expulsion :

Selon l’article 15 I in fine susvisé, “à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués”.

Aux termes de l’article 15 II susmentionné, “à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local”.

En l’espèce, le congé pour vente expirait le 14 mars 2024 et [U] [M] n’a pas manifesté de velléité de rachat du bien.

Par conséquent, [U] [M] est déchu de tout titre d’occupation du logement, et ce depuis le 14 mars 2024. 

Devant dès lors être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis le 14 mars 2024, l’expulsion de [U] [M] sera donc ordonnée.

En raison des reports successifs du rendez-vous d’état des lieux et du maintien de [U] [M] dans les lieux depuis plusieurs mois, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de recours à la force publique si besoin. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
- Sur la condamnation au paiement des loyers et charges impayés :

Les époux [N] produisent un décompte arrêté au 04 novembre 2024 faisant état d’un solde restant dû de 7 818.25 euros.

Le défendeur n'ayant pas comparu, il n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Cependant, il convient toutefois de déduire la somme de 107.24 euros au titre des frais d’huissier, lesquels ne sont pas constitutif d’un arriéré au sens de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989. 

Ainsi, l’arriéré locatif sera ramené à la somme de 7 711.01 euros. 

[U] [M] sera donc condamné à payer aux époux [N] cette somme de 7 711.01 euros.

- Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[U] [M] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis le 14 mars 2024, il doit être condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation depuis cette date et jusqu’à libération effective des lieux,

Cependant, l’arriéré pour la période courant jusqu’au 04 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, est déjà compris dans la somme déjà ordonnée au titre de la dette locative.

Ainsi, les indemnités d'occupation s'ajoutant audit montant courront donc à compter du 1er décembre 2024, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant des loyer et charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.


Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [U] [M] supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût du congé pour vente. Cependant, les époux [N] seront déboutés du surplus de leur demande au titre de l’article A444-32 du Code de commerce, l’exécution forcée restant hypothétique à ce stade.

Compte-tenu démarches judiciaires que les époux [N] ont dû engager pour enfin obtenir gain de cause après de nombreux reports de la date de rendez-vous de l’état des lieux de sortie malgré l’expiration effective du congé pour vente, [U] [M] sera condamné à leur verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé pour vente délivré le 24 juillet 2023 ;

CONSTATE que [U] [M] est occupant sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 7]) à [Localité 9] assorti d’une place de stationnement (plan n°19, lot n°54) et ce depuis le 14 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à [U] [M] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [U] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, les époux [N] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

CONDAMNE [U] [M] à payer aux époux [N] la somme de de 7 711.01 euros au titre de l’arriéré locatif (arrêté au 04 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus) ; 

CONDAMNE [U] [M] à verser aux époux [N] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

FIXE ladite indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyer et charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

CONDAMNE [U] [M] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du congé pour vente et de l’assignation ; 

DEBOUTE cependant les époux [N] du surplus de leur demande relative aux dépens de l’article 1444-32 du Code de commerce ; 

CONDAMNE [U] [M] à verser aux époux [N] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Le greffier Le juge