Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 7 mai 2025, n° 20/02567

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 07 MAI 2025

ph

N° 2025/ 150









Rôle N° RG 20/02567 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFT7S







[I] [M] [O]

[F] [H] épouse [O] décédée





C/



Syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE [21]

Syndicat des copropriétaires LES CYPRES



[A] [O] épouse [B]

[G] [O] épouse [D]







Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ



Me Cécile JACQUEMET





SELARL LX [Localité 12] EN [Localité 25]





Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 04 Février 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 15/05488.





APPELANT ET INTERVENANT VOLONTAIRE





Monsieur [I] [M] [O] tant en son nom personnel qu'en sa qualité de conjoint survivant de [F] [O] décédée le 11.09.2022 

intervenant volontairement par conclusions du 22.05.2023 pour sa qualité d'héritier

demeurant [Adresse 17]



représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Valérie BONAUD CUNHA, avocat au barreau de NICE







INTIMES



Syndicat des copropriétaires de la Résidence [21], [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS CABINET CLARUS, ayant son siège [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège



représenté par Me Cécile JACQUEMET, avocat au barreau de NICE



Syndicat des copropriétaires LES CYPRES, sis [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet MARI SARL, [Adresse 29], lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.



représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Pierre-Yves IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me David PERCHE de la SCP OLIVIER DE FASSIO- DAVID PERCHE, avocat au barreau de NICE



















PARTIES INTERVENANTES



Madame [A] [O] épouse [B] ès-qualités d'héritière de [F] [O] décédée le 11.09.2022 

intervenant volontairement par conclusions du 22.05.2023

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Valérie BONAUD CUNHA, avocat au barreau de NICE



Madame [G] [O] épouse [D] ès-qualités d'héritière de [F] [O] décédée le 11.09.2022 

intervenant volontairement par conclusions du 22.05.2023 

demeurant [Adresse 19]



représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Valérie BONAUD CUNHA, avocat au barreau de NICE







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 11 Février 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.







ARRÊT





Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025,



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES



Suivant acte notarié du 23 février 2010, M. [I] [O] et Mme [F] [H] épouse [O] ont acquis de la SCI Eucalyptus, le lot n° 47 dépendant de la copropriété dénommée Résidence de l'eucalyptus, sise [Adresse 3] à Menton, sur les parcelles cadastrées section AT numéros [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9].



Leur acte notarié contient un rappel de servitude par référence à un acte notarié reçu par Me [K] [C], notaire à Menton, le 22 décembre 2009, entre la SCI Eucalyptus (propriétaire du fonds dominant cadastré section AT numéros [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9]) et le syndicat des copropriétaires [Adresse 22] (propriétaire du fonds servant cadastré section AT numéro [Cadastre 10]) ainsi rédigé :

« A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tous temps et heures, à pied et avec tous véhicules deux roues. 

Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants-droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour les besoins de leurs activités. 

Ce droit de passage s'exercera exclusivement sur une bande de terrain dont l'emprise figure en teinte JAUNE au plan demeuré annexé aux présentes après mention et visa des parties.

Ce passage ne pourra être obstrué et sera fermé par un portail d'accès. 

Le propriétaire du fonds dominant entretiendra, à ses frais exclusifs, le passage de manière qu'il soit normalement carrossable en tous temps par un véhicule à deux roues. 





Le défaut ou le manque d'entretien le rendra responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans la mesure où ces véhicules sont d'un gabarit approprié pour emprunter un tel passage. 

L'utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inadaptée de l'assiette dudit passage ou aux besoins des propriétaires du fonds dominant. 

Il est expressément convenu entre les parties que le fonds dominant devra édifier, ou faire édifier, à ses frais exclusifs, tout le long du tracé de cette servitude, tel indiqué entre les lettres A et B sur le plan demeuré annexé aux présentes après mention et visé par les parties,

Un mur en pierres et/ou en béton armé, selon les contraintes techniques, l'ensemble végétalisé, d'une hauteur variant de 1,50 m à 3,00 mètres selon la configuration naturelle du terrain. 

Ce mur devra être édifié par ledit fonds dominant dans un délai de UN AN à compter de ce jour et au plus tard le 31 Décembre 2010 sauf survenance d'un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai. 

La présente constitution de servitude est consentie et acceptée sans aucune indemnité. »



Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les cyprès est propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 15].



Par exploit d'huissier du 30 septembre 2015, M. et Mme [O] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Résidence de l'eucalyptus et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Les cyprès, devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir dire et juger qu'ils sont titulaires d'une servitude de passage selon l'acte notarié du 23 février 2010, condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 27] à procéder aux travaux permettant de rendre praticable et carrossable la servitude sur toute son assiette, ainsi qu'à enlever les barrières en métal posées entravant l'accès à la servitude, condamner le syndicat des copropriétaires Les cyprès à laisser exercer la servitude de passage et réaliser les travaux d'aménagement.



Par jugement du 4 février 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :

- déclaré irrecevables M. et Mme [O] en leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 27],

- déclaré irrecevables M. et Mme [O] en leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires Les cyprès,

- débouté le syndicat des copropriétaires Les cyprès de sa demande reconventionnelle,

- débouté le syndicat de copropriétaires [Adresse 27] de sa demande de dommages et intérêts,

- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire,

- condamné in solidum M. et Mme [O] à verser la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires Résidence de l'Eucalyptus et la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires Les cyprès,

- débouté M. et Mme [O] de leur demande à ce titre,

- débouté le syndicat des copropriétaires Les cyprès de sa demande en paiement des frais du procès-verbal de constat d'huissier du 7 décembre 2015 au titre des dépens,

- condamné in solidum M. et Mme [O] aux dépens distraits au profit de Me Jacquemet chacun pour moitié.



Par déclaration du 18 février 2020, M. [I] [O] et Mme [F] [H] épouse [O] ont relevé appel de ce jugement.



Par arrêt mixte du 9 novembre 2023, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a :



- reçu les interventions volontaires de Mme [A] [B] née [O] et Mme [G] [D] née [O] prises en leur qualité d'héritières de feue [F] [O],

- infirmé le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevables M. [I] [O] et Mme [F] [H] épouse [O] en leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 27], et en leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires Les cyprès,







Statuant à nouveau,

- déclaré recevables les demandes de M. [I] [O], Mme [A] [B] née [O] et Mme [G] [D] née [O] (ci-après les consorts [O]) contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 27], et contre le syndicat des copropriétaires Les cyprès,

- débouté les consorts [O] de leur demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 27], à enlever les barrières en métal posées et entravant l'accès à la servitude,



Avant dire droit sur les autres demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires Résidence de l'eucalyptus et le syndicat des copropriétaires Les cyprès,

- ordonné la réouverture des débats et enjoint au syndicat des copropriétaires [Adresse 27] et au syndicat des copropriétaires Les cyprès, de produire tous éléments d'information sur :

- la procédure judiciaire opposant le syndicat des copropriétaires Les cyprès et le syndicat des copropriétaires [Adresse 27], 

- le bornage amiable entre le syndicat des copropriétaires Les cyprès et le syndicat des copropriétaires [Adresse 22],

- sursis à statuer sur les autres demandes,

- ordonné le renvoi de l'affaire à la mise en état,

- réservé les dépens.



La cour a considéré, s'agissant de la demande tendant à rendre praticable et carrossable la servitude sur toute son assiette dirigée contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 27] et celle tendant à laisser exercer la servitude de passage et réaliser les travaux d'aménagement dirigée contre le syndicat des copropriétaires Les cyprès, que :



- le procès-verbal de constat d'huissier produit par le syndicat des copropriétaires Les cyprès, daté du 7 décembre 2015, permet de se rendre compte que le chemin n'est pas praticable, en tout cas, à cette date, par « tous véhicule à deux roues », tel que visé dans la servitude conventionnelle,



- la difficulté tient au fait que le chemin litigieux qui constitue l'assiette de la servitude de passage consentie entre la SCI Eucalyptus aux droits de laquelle vient aujourd'hui le syndicat des copropriétaires [Adresse 27], et le syndicat des copropriétaires [Adresse 22], est situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 15] propriété du syndicat des copropriétaires Les cyprès, non partie à l'acte, et par référence à une servitude découlant du règlement de copropriété de la copropriété [Adresse 23] et un plan annexé, ce qui est précisément l'objet d'un contentieux judiciaire mettant en évidence la nécessité d'un bornage entre les copropriétés [Adresse 22] et Les [Adresse 18],



- il n'est fourni aucun renseignement précis sur l'issue ou l'avancée de cette procédure, ni sur le bornage amiable envisagé, alors pourtant qu'il est établi d'ores et déjà que le syndicat des copropriétaires [Adresse 27] qui vient aux droits de la SCI Eucalyptus, a des obligations en vertu de la servitude conventionnelle instituée le 22 décembre 2009.



Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 16 janvier 2025 les consorts [O] demandent à la cour de :



Vu les articles 690 et suivants du code civil,

Vu les articles 701 et suivants du code civil,

Vu l'article 1382,

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les faits et les pièces versées aux débats, 

Vu le jugement du 4 février 2020 du tribunal judiciaire de Nice dont appel,

Vu la déclaration d'appel du 18 février 2020,



- juger l'appel recevable et bien fondé,

- infirmer le jugement du 4 février 2020 en ce qu'il a :





- déclaré irrecevables M. et Mme [O] en leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 27],

- déclaré irrecevables M. et Mme [O] en leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires Les cyprès,

- condamné in solidum M. et Mme [O] à verser la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 27] et la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires Les cyprès,



Statuant à nouveau, réformer le jugement du 4 février 2020 et après le jugement mixte du 9 novembre 2024 (sic),



- juger qu'ils sont titulaires suivant titre notarié du 23 février 2010 d'une servitude de passage sur les parcelles AT [Cadastre 10] et AT [Cadastre 11],

- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 27] à respecter cette servitude de passage et ne pas entraver d'une quelconque manière le passage,

- condamner le syndicat des copropriétaires Résidence de l'eucalyptus à procéder aux travaux permettant de rendre praticable et carrossable la servitude sur toute son assiette sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d'un mois après la signification du jugement à intervenir (sic),

- condamner le syndicat des copropriétaires Les cyprès à respecter cette servitude de passage et ne pas entraver d'une quelconque manière le passage,

- condamner le syndicat des copropriétaires Les cyprès à leur payer une somme de 10 000 euros pour demandes reconventionnelles abusives,

- condamner le syndicat des copropriétaires Les cyprès à laisser exercer la servitude de passage et réaliser les travaux d'aménagement sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement (sic),

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 27] et le syndicat des copropriétaires Les cyprès à leur payer une somme de 15 000 euros en raison du préjudice subi du fait de l'impossibilité d'accéder normalement à leur bien en empruntant la servitude dont ils sont titulaires et qui est à ce jour inutilisable,

- ordonner que l'intégralité des fonds auxquels le syndicat des copropriétaires [Adresse 27] et le syndicat des copropriétaires Les cyprès seront condamnés portera intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

- débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 27] et le syndicat des copropriétaires Les cyprès de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 27] et le syndicat des copropriétaires Les cyprès à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 27] et le syndicat des copropriétaires Les cyprès aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de la SCP Cohen-Guedj-Montero-Daval Guedj, avocat au barreau d'Aix-en-Provence sous sa due affirmation d'y avoir pourvu.



Les consorts [O] soutiennent pour l'essentiel :



- que leur seul est unique interlocuteur dans le cadre de leur revendication concernant ce droit de passage est le fonds dominant, soit le syndicat des copropriétaires [Adresse 27], sans qu'il puisse tenter de s'exonérer de cette responsabilité,

- que la protection des droits du titulaire de la servitude peut être sanctionnée par le rétablissement des lieux, l'interdiction de tout acte gênant l'exercice normal de la servitude, voire la remise en état et les dommages-intérêts,

- que le comportement du syndicat des copropriétaires de la Résidence de l'eucalyptus rend impossible la jouissance de la servitude de passage et il engage sa responsabilité en n'entreprenant pas les démarches judiciaires nécessaires au respect de ses droits et des droits des copropriétaires, 

- que le syndicat des copropriétaires Les cyprès avant le prononcé de l'arrêt mixte, a tenté de faire écarter leur demande en se prévalant d'une ordonnance de référé du 2 octobre 2012, qui n'a pas autorité de chose jugée en application de l'article 488 du code de procédure civile,









- qu'en exécution de l'arrêt mixte, le syndicat des copropriétaires Les cyprès a produit le plan et procès-verbal de bornage des 2 mars et 4 avril 2015 signé par le syndicat des copropriétaires Les cyprès et le syndicat des copropriétaires l'eucalyptus,

- que la situation est aujourd'hui plus que limpide,

- leur titre de propriété fait état de deux servitudes de passage l'une sur la parcelle AT [Cadastre 10] appartenant au syndicat des copropriétaires [Adresse 22] au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 27], l'autre sur la parcelle AT [Cadastre 11] appartenant au syndicat des copropriétaires Les cyprès,

- il en est fait expressément état dans le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires [Adresse 27], publié le 3 janvier 1980 et donc opposable aux tiers depuis plus de trente ans au jour de signification de l'assignation,

- que le syndicat des copropriétaires Les cyprès prétend que l'acte de servitude ne la concernerait nullement et qu'il aurait été constitué en violation de son droit de propriété à valeur constitutionnelle au visa de l'article 5444 du code civil (sic) ainsi qu'en violation des dispositions de l'article 637 du code civil, mais omet cependant une chose essentielle, à savoir que lors de sa construction a été formalisée sur le plan du permis de construire une servitude de passage qui la concernait donc totalement, servitude d'ailleurs mentionnée au cadastre, et reprise dans son règlement de copropriété, en page 64,

- que le plan de masse annexé au permis de construire du 30 mars 1977, retiré des pièces par le syndicat des copropriétaires Les cyprès, porte bien la mention de la servitude litigieuse,

- que le syndicat des copropriétaires [Adresse 27] a changé de position en cours de procédure et par aveu judiciaire reconnait donc leur droit de passage,

- que le syndicat des copropriétaires Résidence de l'eucalyptus ne peut conclure que le droit de passage soit réservé à des véhicules deux roues puisque cette limitation ne s'applique que dans le cadre de la servitude notariée pour la portion en vert, or la largeur du passage, servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 13] permet sans difficulté le passage d'un petit véhicule de type voiturette électrique,

- que le syndicat des copropriétaires l'eucalyptus qui avoue dans ses écritures avoir empêché M. [O] de passer en entravant le passage par des barrières, constatées par huissier le 17 septembre 2015, en ne lui remettant pas les clefs du portail et n'aménageant pas le passage sera en outre condamné à les indemniser pour violation de leurs droits les ayant contraints à introduire une procédure judiciaire,

- qu'il en est de même s'agissant du syndicat des copropriétaires Les cyprès d'où la demande de condamnation in solidum,

- que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires Les cyprès visant à interdire tout empiétement, toute modification ou tout travaux sur la route objet de la servitude sera bien évidemment rejetée car cela reviendrait à terme à interdire au syndicat des copropriétaires [Adresse 27] la possibilité d'user de cette servitude, que le syndicat des copropriétaires Les cyprès se doit d'ailleurs d'entretenir pour permettre qu'elle demeure toujours carrossable,

- que cette demande reconventionnelle viole en outre les termes du permis de construire et du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires Les cyprès lui-même, ce qui justifie la demande de condamnation pour prétention particulièrement abusive.



Dans ses conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires Les cyprès demande à la cour de :



Vu l'article 544 du code civil,

Vu l'article 637 du code civil,

Vu l'article 1165 du code civil,

Vu l'article 682 du code civil,

Vu la jurisprudence susvisée,

Vu le du 4 février 2020 (sic) rendu par le tribunal judiciaire de Nice,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu notamment le bornage amiable fixant les limites divisoires,

Vu notamment le procès-verbal de constat d'huissier du 7 décembre 2015,











- confirmer le jugement rendu le 4 février 2020 par le tribunal judiciaire de Nice en ce qu'il :

- condamne in solidum M. et Mme [O] à verser la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 27] et la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires Les cyprès,

- déboute M. et Mme [O] de leur demande à ce titre,

- condamne in solidum M. et Mme [O] aux dépens distraits au profit de Me Jacquemet chacun pour moitié,

- constater que le jugement rendu le 4 février 2020 par le tribunal judiciaire de Nice a été infirmé aux termes de l'arrêt mixte de la cour d'appel du 9 novembre 2023 en ce qu'il :

- déclare irrecevables M. et Mme [O] en leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 27],

- déclare irrecevables M. et Mme [O] en leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires Les cyprès,

- infirmer le jugement rendu le 4 février 2020 par le tribunal judiciaire de Nice en ce qu'il :

- déboute le syndicat des copropriétaires Les cyprès de sa demande reconventionnelle,

- déboute le syndicat des copropriétaires Les cyprès de sa demande en paiement des frais du procès-verbal de constat d'huissier du 7 décembre 2015 au titre des dépens,



En conséquence et statuant à nouveau,



A titre principal :



- juger que le syndicat des copropriétaires [Adresse 26] », le syndicat des copropriétaires [Adresse 31] » et les consorts [O] ne disposent d'aucun droit sur le fonds propriété du syndicat des copropriétaires « Les Cyprès »,

- juger qu'il est tiers et étranger à la servitude de passage constituée le 22 décembre 2009 entre la SCI « Les Eucalyptus » et la copropriété Villa « [Adresse 22] », servitude reprise dans l'acte d'acquisition des copropriétaires époux [O] du 23 février 2012 (sic), ainsi que dans l'acte de notoriété du 14 novembre 2022,



A titre subsidiaire :



- juger que le fonds propriété du syndicat des copropriétaires [Adresse 26] » n'est pas en état d'enclave pour disposer d'un accès suffisant sur la voie publique,

- débouter les consorts [O] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions dirigées contre lui,

- débouter le syndicat des copropriétaires Résidence « L'Eucalyptus » de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions dirigées contre lui,



Reconventionnellement :



- faire défense aux syndicats des copropriétaires [Adresse 31] », Résidence « l'[20] », et aux consorts [O], d'empiéter, de modifier, ou d'une manière générale d'entreprendre tous travaux ou ouvrages sur le fonds du syndicat des copropriétaires « [Adresse 23] » à peine d'astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par huissier de justice,

- condamner conjointement et solidairement les consorts [O], et/ou tout succombant, au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'en tous les dépens, ceux d'appels distraits au profit de Me Romain Cherfils, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés, aux offres de droit, et frais y compris le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 7 décembre 2015 (320 euros).



Le syndicat des copropriétaires Les cyprès argue :



- qu'il a produit le plan et le procès-verbal de bornage du 2 mars et 4 avril 2015 signé par les deux copropriétés, et que la seule décision rendue l'opposant au syndicat des copropriétaires [Adresse 27], est l'ordonnance de référé du 2 octobre 2012 déjà versée aux débats,

- qu'ensuite de cette ordonnance de référé du 2 octobre 2012, qui lui a donné raison puisque le juge a considéré que les empiètements et dégradations caractérisent un trouble manifestement illicite par l'atteinte qu'ils portent au droit de propriété de la copropriété [Adresse 23] et que la SCI Eucalyptus et le syndicat des copropriétaires [Adresse 22] ont été condamnés à remettre en état les lieux, le syndicat des copropriétaires [Adresse 22] n'a pas initié d'autre recours,



A titre principal,

- qu'en fait la SCI Eucalyptus promoteur a convenu avec la copropriété voisine [Adresse 22], d'une servitude de passage par acte notarié en empiétant sur son fonds, en violation de son droit de propriété,

- qu'il est totalement tiers à ce contrat et que cette servitude ne peut lui être imposée, ce qui explique sa demande reconventionnelle,

- que le chemin figurant sur le plan annexé au procès-verbal de bornage dressé le 4 avril 2015 par M. [Z] afin de délimiter les limites du fonds appartenant notamment à la copropriété [Adresse 23], est un chemin privé appartenant à cette dernière,

- que les consorts [O] indiquent en page 16 de leurs écritures que cette servitude qu'ils revendiquent à son encontre est « non normalisée », ainsi au regard de cette définition cette servitude est non apparente, occulte et non mentionnée dans un acte de vente,

- qu'il est faux de soutenir qu'une servitude de passage figure dans son règlement de copropriété, l'article « servitude » en page 62 concernant seulement le permis de construire et pas une servitude privée, et il n'est pas mentionné le fonds bénéficiaire,

- que la seconde servitude est seulement mentionnée sur le plan de masse annexé à son permis de construire et figurerait en limite Ouest de sa parcelle [Cadastre 13], que cette situation a donné lieu à contentieux et un procès-verbal de bornage a été dressé et confirme que les limites du fonds lui appartenant est un chemin privé lui appartenant,

- que cette servitude revendiquée à son encontre ne peut s'établir que par titres en raison de son caractère (Cour de cassation, chambre civile 3, 17 septembre 2008, 07-14.043),

- que les juges ne peuvent dénaturer un acte écrit clair et précis en lui donnant un contenu ou un sens qui n'est pas le sien,

- que les dispositions de l'article 685-1 du code civil (qui renvoie à l'article 682 code civil) ne sont applicables à une servitude ayant fait l'objet d'une convention qu'à la condition que celle-ci ait l'état d'enclave pour cause déterminante et se borne à fixer l'assiette et les modalités d'exercice du passage, alors que le lot des époux [O] et le fonds du syndicat des copropriétaires [Adresse 27] ne sont pas enclavés,

- que le syndicat des copropriétaires Résidence de l'eucalyptus se contredit dans ses conclusions d'appel en considérant que la servitude se situe sur l'assiette du chemin privé du syndicat des copropriétaires Les cyprès et en disant qu'il n'y a pas jamais eu d'acte constitutif de servitude avec ladite copropriété,

- qu'il verse d'ailleurs aux débats, le bornage amiable d'avec la copropriété voisine « [Adresse 22] » fixant les limites divisoires, ce bornage amiable ayant été approuvé lors de l'assemblée générale du 3 avril 2015,



A titre subsidiaire,

- que les époux [O] ne se fondent que sur une servitude conventionnelle, car ils ne peuvent arguer d'un état d'enclave,

- que leur argumentation sur l'assiette de la servitude de passage vient en contradiction de leur pièce 19 où l'on peut voir sur le plan que le chemin privé du syndicat des copropriétaires Les cyprès (en rose) jouxte la servitude notariée concédée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 22] au syndicat des copropriétaires eucalyptus (en vert),

- que les appelants opposent un préjudice de jouissance au syndicat des copropriétaires Les cyprès solidairement avec le syndicat des copropriétaires eucalyptus, alors que comme ils l'ont eux-mêmes indiqué, c'est bien le syndicat des copropriétaires [Adresse 27] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 22] qui font obstruction à leur demande.



Dans ses conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 9 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires Résidence de l'eucalyptus demande à la cour de :



Vu l'arrêt mixte rendu le 9 novembre 2023, 

Vu les conclusions des parties et le plan de bornage réalisé entre le syndicat des copropriétaires Les cyprès et le syndicat des copropriétaires [Adresse 22],



- déclarer recevable mais mal fondé l'appel régularisé par les consorts [O],

- confirmer par substitution de motif le jugement entrepris,









Vu l'acte constitutif de la servitude du 22 décembre 2009, 

Vu l'acte de propriété des époux [O] du 23 février 2010, 

Vu les procès-verbaux de constat produits aux débats,



- juger que les consorts [O] ne justifient pas de leurs prétentions dirigées contre lui concernant la prétendue obstruction de l'accès à la servitude de passage, ni concernant la réalisation de travaux non prévus,

- renvoyer les consorts [O] à mieux se pourvoir contre leur vendeur et le cas échéant contre le notaire rédacteur des actes,

- les débouter de leurs demandes de dommages et intérêts et de remboursement de frais irrépétibles mal fondées,

- condamner les consorts [O] in solidum au paiement d'une indemnité de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- les condamner sous la même solidarité au paiement d'une indemnité complémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers (sic) et autoriser Me Cécile Jacquemet, avocat à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires [Adresse 27] fait valoir en substance :



- qu'il confirme qu'il n'y a jamais eu de procédure l'ayant opposé au syndicat des copropriétaires Les cyprès puisque la seule procédure concernait le syndicat des copropriétaires Les cyprès et le syndicat des copropriétaires [Adresse 22], lequel a appelé en cause la SCI Eucalyptus,

- que la servitude revendiquée par les époux [O] est celle qui se situe sur l'assiette du chemin privé dont le tracé figure sur le plan de masse en pointillé et qui sépare la parcelle [Cadastre 10], propriété de l'ensemble immobilier [Adresse 22] et celle sur laquelle est édifiée la copropriété [Adresse 23],

- que l'acte constitutif de cette servitude du 22 décembre 2009 a été passé entre d'une part le syndicat des copropriétaires [Adresse 22] et d'autre part la SCI Eucalyptus à l'origine de la promotion immobilière et on pouvait légitimement penser alors que la servitude de passage ainsi constituée l'était sur la propriété du syndicat des copropriétaires [Adresse 22] et non sur celle du syndicat des copropriétaires Les cyprès déjà existant,

- que le mur que la SCI Eucalyptus s'est engagée à édifier, a bien été édifié comme cela résulte des photographies annexées aux procès-verbaux de constat produits de part et d'autre aux débats,

- que c'est la SCI Eucalyptus qui a réalisé les travaux permettant de rendre carrossable en tout temps par un véhicule à deux roues ce passage, mais il a été mis un terme à ces travaux par le juge des référés dans son ordonnance du 2 octobre 2012,

- qu'il ne peut être condamné à ces travaux, au regard de la situation juridique du chemin litigieux,

- que le procès-verbal de bornage, objet d'une sommation de communiquer le 6 juillet 2020, finalement versé aux débats par le syndicat des copropriétaires Les cyprès, permettra d'éclairer la cour sur l'assiette de la servitude évoquée par les époux [O] qui semble effectivement se situer non pas sur la propriété de la copropriété [Adresse 22] désignée pourtant comme étant le fonds servant ni en limite des deux copropriétés mais bien sur la copropriété [Adresse 23],

- que la SCI Eucalyptus semblait en avoir parfaitement connaissance lorsqu'elle déclarait dans l'acte d'acquisition des époux [O] page 24 que : «  L'accès sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 14] assise foncière de la copropriété dénommée LES CYPRES, tout le long de sa limite ouest tel qu'indiqué en teinte verte au plan demeuré ci-annexé aux présentes après mention, n'a fait l'objet d'aucun acte constitutif mais dont le tracé résulte d'un plan demeuré annexé au règlement de copropriété de la copropriété [Adresse 23] en date du 14 novembre 1979 », ce qu'elle a confirmé dans un courrier du 20 novembre 2014 au cabinet Trabaud Aquarone,

- que ces écrits n'engagent que la SCI Eucalyptus,

- que les époux [O] produisent deux fois le même procès-verbal de constat daté du 17 septembre 2015 et que les photographies annexées ne concernent nullement la servitude objet du litige,

- que contrairement à ce que les époux [O] prétendent l'acte constitutif de la servitude n'a jamais prévu que celle-ci soit viabilisée et bétonnée comme l'est le chemin implanté sur la propriété de la copropriété Résidence de l'eucalyptus,





- qu'il semble que les époux [O] se méprennent sur la définition du terme carrossable, qui signifie non pas bétonné ou cimenté, mais accessible et praticable,

- que la servitude est actuellement praticable et d'ailleurs utilisée par les copropriétaires de la Résidence de l'eucalyptus, qui disposent d'une clé fermant le portail, [Adresse 16], permettant d'y accéder, et en cours de procédure une clé a été également remise au conseil des consorts [O] par le [Adresse 30] lequel entretient le portail fermant le passage lequel a d'ailleurs été remplacé le 26 avril 2019 à ses frais,

- qu'il a d'ailleurs procédé à l'enlèvement des plots et barrières qui étaient implantés au début du chemin bétonné situé en limite Sud de la copropriété pour satisfaire aux exigences des époux [O] et ce bien que ces barrières n'empêchaient nullement l'accès à pied ou à un véhicule deux roues,

- que ces barrières avaient été implantées originairement non pas pour entraver le passage des bénéficiaires de la servitude mais bien pour assurer la sécurité des occupants de la résidence,

- que pour preuve il est produit aux débats le procès-verbal de constat établi à sa requête le 23 juillet 2020,

- que cela étant, le syndicat des copropriétaires Les cyprès ne saurait contester qu'il a laissé libre l'accès au chemin situé sur sa propriété au syndicat des copropriétaires [Adresse 27] qui a installé un portail en son extrémité, [Adresse 16] dont la clé permet à tous les copropriétaires de la résidence de l'eucalyptus, en ce compris les consorts [O], d'emprunter librement ce chemin,



Sur les demandes accessoires,

- qu'il doit être accueilli en sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la présente procédure abusivement poursuivie à son encontre.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 janvier 2025.



L'arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'étendue de la saisine de la cour



Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Il est constaté que le dispositif des conclusions des intimés comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.



Le syndicat des copropriétaires Résidence de l'eucalyptus réclame des dommages et intérêts du fait de la procédure abusivement poursuivie contre lui, sans solliciter l'infirmation du jugement qui l'a débouté de cette même demande, si bien que la cour n'en est pas saisie.



Sur la revendication d'une servitude de passage conventionnelle



Les consorts [O] revendiquent une servitude conventionnelle de passage et ses conséquences, à savoir :

- la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 27] à procéder aux travaux permettant de rendre praticable et carrossable la servitude sur toute son assiette,

- la condamnation du syndicat des copropriétaires Les cyprès à laisser exercer la servitude de passage et réaliser les travaux d'aménagement,

- leur condamnation in solidum à des dommages et intérêts.



Il est opposé par le syndicat des copropriétaires [Adresse 27] :

- que c'est la SCI Eucalyptus qui a pris des engagements, auxquels il ne peut être tenu,

- qu'il ne peut être condamné à ces travaux, au regard de la situation juridique du chemin litigieux,



- que la servitude est actuellement praticable et d'ailleurs utilisée par les copropriétaires de la Résidence de l'eucalyptus.



Il est opposé par le syndicat des copropriétaires Les cyprès :

- que la servitude ne lui est pas opposable, car elle est tiers par rapport à la convention,

- qu'il n'y a pas de titre établissant une servitude à son égard,

- qu'il n'y a pas d'enclave.



Selon les dispositions de l'article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.



Le titre de propriété des consorts [O] sur le lot n° 47 de la copropriété [Adresse 27], désigné comme « un jardin dont l'accès s'effectue par le passage Sud, comprenant le portillon donnant accès au passage Sud » faisant partie d'un ensemble immobilier en cours d'édification, contient un rappel de deux servitudes relatées dans le règlement de copropriété :

- aux termes d'un acte reçu par Me [C] le 22 décembre 2009, une servitude de passage en tous temps et heures, à pied et avec tout véhicule deux roues, sur une bande de terrain dont l'emprise figure en teinte bleue au plan annexé tel qu'indiqué entre les lettres A et B, à entretenir par le fonds dominant, qui devra édifier à ses frais tout le long du tracé, un mur en pierres et/ou en béton armé dans le délai au plus tard le 31 décembre 2010,

- l'accès sur la parcelle cadastrée [Cadastre 14] assise foncière de la copropriété [Adresse 23], tout le long de sa limite Ouest, telle qu'indiquée en teinte verte au plan annexé, n'a fait l'objet d'aucun acte constitutif mais son existence et le tracé résultent d'un plan annexé au règlement de copropriété de la copropriété [Adresse 23] du 14 novembre 1979, dont une copie est annexée.



Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division du 17 décembre 2009 de la copropriété [Adresse 27], évoque s'agissant de la partie Sud-Est de la propriété, un « accès par passage sur la parcelle [Cadastre 15] à partir de l'[Adresse 16] » et concernant la partie Sud de la propriété un « passage piétons en limite sud du terrain sur la parcelle cadastrée [Cadastre 15]. Ce passage permet notamment un accès au logement du gardien et à la piscine, ainsi qu'au lot numéro 47, ci-après décrit, et à la parcelle AT numéro [Cadastre 6] située à l'est du vallon, après création d'une passerelle ».



La servitude de passage visée tant dans le titre de propriété des consorts [O] et dans le règlement de copropriété, a été instituée dans l'acte notarié du 22 décembre 2009 entre la SCI Eucalyptus, alors propriétaire des parcelles cadastrées AT numéros [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] fonds dominants, et le syndicat des copropriétaires [Adresse 22] propriétaire de la parcelle cadastrée section AT numéro [Cadastre 10], et a pour objet, même si cela n'est pas précisé, de créer un passage à partir de l'[Adresse 16], comme permet de le constater le plan annexé.



Cet acte constitutif de la servitude ne mentionne pas la parcelle cadastrée AT numéro [Cadastre 11] appartenant au syndicat des copropriétaires Les cyprès, lequel n'est pas intervenu à cet acte constitutif, alors que le règlement de copropriété de la Résidence de l'eucalyptus établi quelques jours plus tôt, évoquait deux servitudes de passage à la charge de la parcelle [Cadastre 13] au profit des parcelles AT [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], la première à l'Ouest de la parcelle [Cadastre 13] (la servitude litigieuse) et la seconde au Nord de la parcelle AT [Cadastre 11] mentionnée en limite Sud de la copropriété Résidence de l'eucalyptus (non concernée par le litige).



D'ailleurs, le titre de propriété des consorts [O] précise expressément que l'accès sur la parcelle cadastrée AT n° [Cadastre 11] assise foncière de la copropriété [Adresse 23], tout le long de sa limite Ouest, telle qu'indiquée en teinte verte au plan annexé, n'a fait l'objet d'aucun acte constitutif, mais indique que son existence et le tracé résultent d'un plan annexé au règlement de copropriété de la copropriété [Adresse 23] du 14 novembre 1979.









Le règlement de copropriété de la copropriété [Adresse 23], publié le 30 janvier 1980, contient dans un paragraphe final intitulé « Servitudes », les mentions suivantes : « La copropriété objet du présent règlement est en outre grevée des servitudes et charges lui incombant en vertu du permis de construire sus relaté. Enfin, la copropriété est soumise à toutes servitudes qui résulteraient de tous plans d'aménagement à la ville de [Localité 24] ».



Sur le plan de masse n° 1 annexé au permis de construire de la copropriété [Adresse 23], figure en limite Ouest de la parcelle cadastrée [Cadastre 15], un passage intitulé « servitude de passage » situé à l'intérieur de la limite de propriété, que l'on retrouve sur le plan produit par les consorts [O] comme étant annexé à leur acte de propriété, « tel indiqué entre les lettres A et B ».



C'est exactement ce qui est à l'origine du contentieux et a donné lieu à une assignation en référé du 29 août 2011 par le syndicat des copropriétaires Les cyprès, du syndicat des copropriétaires [Adresse 32], pour faire cesser les travaux entrepris sur le chemin situé à l'Ouest de sa parcelle AT [Cadastre 11], alors qu'il ne lui avait été accordé qu'un droit d'échelle.



Cette assignation a été jointe à d'autres assignations délivrées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 32] notamment contre la SCI Eucalyptus appelée en garantie et par ordonnance de référé du 12 octobre 2012, le président du tribunal de grande instance de Nice, a condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 32] et la SCI Eucalyptus à remettre en état les lieux, par la démolition de la dalle en béton et la remise à l'état initial du chemin situé sur la propriété du syndicat des copropriétaires Les cyprès sous astreinte, et fait défense au syndicat des copropriétaires [Adresse 32] et à la SCI Eucalyptus d'empiéter, de modifier ou, d'une manière générale, d'entreprendre tous travaux et ouvrage sur le chemin et le fonds du syndicat des copropriétaires Les cyprès à peine d'astreinte par infraction constatée.



Il est confirmé par toutes les parties, qu'aucune autre instance que la présente procédure n'a été introduite, relativement à ce chemin situé à l'Ouest de la parcelle [Cadastre 13].



En dernier lieu il est versé aux débats un procès-verbal de bornage dressé par M. [P] [Z], géomètre-expert, signé entre les copropriétés [Adresse 22] et Les [Adresse 18], les 2 mars et 4 avril 2015, aux termes duquel la limite de propriété est fixée suivant la ligne 1 à 4 du plan, ce qui signifie que le chemin appartient bien à la parcelle AT [Cadastre 11] et par conséquent au syndicat des copropriétaires Les cyprès.



Reste à déterminer s'il existe une servitude de passage sur ce chemin appartenant à la SCI Les cyprès, au profit de la SCI Eucalyptus aux droits de laquelle vient le syndicat des copropriétaires [Adresse 27], alors que la servitude a été consentie par la SCI Villa [Adresse 22] qui n'en est pas propriétaire au profit de la SCI Eucalyptus qui s'engageait à édifier un mur en pierres et/ou en béton armé et à entretenir le passage de manière à ce qu'il soit carrossable en tous temps par un véhicule à deux roues.



La servitude de passage définie par l'article 688 du code civil comme une servitude discontinue, ne peut aux termes de l'article 691 du code civil, s'établir que par titre.



Or, en l'espèce, l'acte constitutif de servitude de 22 décembre 2009, n'a pas été établi par le propriétaire du fonds servant et n'est pas reconnu par lui.



Quant au règlement de copropriété de la copropriété [Adresse 23], visant la servitude de passage par référence à un permis de construire, il n'est pas suffisamment précis quant à la désignation du fonds servant et du fonds dominant, pour être qualifié de titre constitutif de servitude.



En conséquence, les consorts [O] ne peuvent qu'être déboutés de leurs demandes de condamnation dirigées contre le syndicat des copropriétaires Les cyprès, pour permettre l'exercice de la servitude de passage mentionnée dans leur titre de propriété, qui ne peut leur conférer plus de droits que ceux dont disposaient leur auteur, la SCI Eucalyptus, et obtenir une quelconque indemnisation.







Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires [Adresse 28] venant aux droits de la SCI Eucalyptus, partie à l'acte constitutif de la servitude irrégulier, ne peut être condamné à rendre carrossable ladite servitude de passage irrégulièrement constituée. Quant à la demande d'indemnisation, elle est fondée exclusivement sur les obstacles à cette servitude de passage irrégulièrement constituée et ne peut par suite, prospérer.



Les consorts [O] seront donc également déboutés de leurs demandes de condamnation dirigées contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 28].



Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires Les cyprès



Le syndicat des copropriétaires Les cyprès demande qu'il soit fait défense au syndicat des copropriétaires [Adresse 27] et aux époux [O], d'empiéter, de modifier, ou d'une manière générale d'entreprendre tous travaux ou ouvrages sur son fonds à peine d'astreinte.



Cette demande reconventionnelle a été rejetée en première instance au motif qu'elle n'était réclamée que dans le dispositif des conclusions sans être étayée.



Il est relevé que cette demande reconventionnelle fait manifestement double emploi avec la procédure contentieuse ci-dessus évoquée, tendant à obtenir la condamnation à faire et laisser faire les travaux permettant de rendre praticable et carrossable le chemin litigieux, prétentions qui ont toutes été rejetées, étant observé qu'il n'est pas sollicité l'interdiction du passage, qui manifestement est toléré, dès lors qu'il est indiqué qu'une clé a été remise aux consorts [O] comme aux autres copropriétaires de la Résidence de l'eucalyptus, pour l'ouverture du portail donnant sur l'[Adresse 16].



Or, les conclusions du syndicat des copropriétaires Les cyprès, en cause d'appel, ne contiennent aucun paragraphe ou développement sur cette demande reconventionnelle pour laquelle l'infirmation du jugement est poursuivie, le syndicat des copropriétaires Les Cyprès n'ayant soulevé des moyens que pour s'opposer aux prétentions adverses.



Selon l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.



Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement. Il en est de même, lorsque les parties demandent l'infirmation d'une disposition du jugement, sans formuler de prétention au titre de la disposition à infirmer ou sans développer de moyen au soutien de ladite prétention.



En l'absence de tout moyen développé par le syndicat des copropriétaires Les cyprès, la cour ne peut que considérer qu'elle n'est pas saisie de sa demande reconventionnelle.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



Sur les demandes accessoires



En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement sur les dépens notamment sur le débouté de la demande d'inclusion dans les dépens des frais de constat d'huissier, réclamée à titre d'appel incident par le syndicat des copropriétaires Les cyprès.



En effet, c'est à raison que le premier juge a rappelé que les frais de constat d'huissier ne constituent pas des dépens tels qu'énumérés à l'article 695 du code de procédure civile, mais relèvent des frais irrépétibles.



Il convient de confirmer le jugement également sur les frais irrépétibles sauf au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 27], pour des raisons d'équité, cette partie venant aux droits de la SCI Eucalyptus, qui a créé la situation litigieuse.



Le syndicat des copropriétaires [Adresse 27] sera donc débouté de ses demandes à ce titre.



En cause d'appel, les consorts [O] qui succombent, seront condamnés aux dépens avec distraction au profit des conseils des intimés qui la réclament, ainsi qu'aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires Les cyprès.



Selon les dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas, la jurisprudence admettant la solidarité entre les coresponsables d'un même dommage, en qualifiant la condamnation d'in solidum.



La demande de condamnation à la fois conjointe et solidaire aux frais de la procédure, est contradictoire et doit être interprétée dans le sens le plus favorable au débiteur. Par ailleurs, aucune disposition ne prévoit la solidarité entre les personnes condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS



Vu l'arrêt mixte du 9 novembre 2023 qui a notamment infirmé le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevables M. [I] [O] et Mme [F] [H] épouse [O] en leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 27], et en leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires Les cyprès et les a déclarés recevables en leurs demandes dirigées contre ces deux syndicats ;



Confirme pour le surplus le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné M. [I] [O] et Mme [F] [H] épouse [O] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 27], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,



Déboute M. [I] [O], Mme [A] [B] née [O] et Mme [G] [D] née [O] de leurs demandes de condamnation dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 23], sis à [Localité 24], représenté par son syndic ;



Déboute M. [I] [O], Mme [A] [B] née [O] et Mme [G] [D] née [O] de leurs demandes de condamnation dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Résidence de l'eucalyptus, sis à [Localité 24], représenté par son syndic ;



Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Résidence de l'eucalyptus, sis à [Localité 24], représenté par son syndic, de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;



Y ajoutant,



Condamne M. [I] [O], Mme [A] [B] née [O] et Mme [G] [D] née [O] aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Me Romain Cherfils et de Me Cécile Jacquemet ;



Condamne M. [I] [O], Mme [A] [B] née [O] et Mme [G] [D] née [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 23], sis à [Localité 24], représenté par son syndic, la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;





Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Résidence de l'eucalyptus, sis à [Localité 24], représenté par son syndic, de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





LE GREFFIER, LE PRESIDENT,