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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, Service des Criées, 13 mai 2025, n° 24/00166

Saisie immobilière - Ordonne la vente forcéeBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
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Parties (entreprises)

en commandite simple

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandements de payer valant saisie immobilière en date des 12, 15 et 17 avril 2024 publiés le 4 juin 2024 au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2, la SA BANQUE DELUBAC ET CIE a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 7] [Localité 13] cadastré section AD n°[Cadastre 10] et n°[Cadastre 11] représentant les lots 203, 217 et 1442 de la copropriété, appartenant à M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R].

Par assignation du 25 avril 2024, M.[X] [R] a fait citer la SA BANQUE DELUBAC ET CIE devant le juge de l'exécution du tribunal de céans statuant en matière mobilière, aux fins de contester le commandement de payer valant saisie qui lui a été délivré.

Par exploits du 22 juillet 2024 délivrés à l'étude du commissaire de justice pour M.[X] et selon la procédure de transmission à l'autorité étrangère pour M.et Mme [S], la SA BANQUE DELUBAC ET CIE a fait assigner M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 24 juillet 2024.

L'affaire n°RG 24/02352 introduite par M.[X] a été renvoyée devant le juge de la saisie immobilière à l'audience du 11 mars 2023 lors de laquelle cette instance a été jointe à la procédure de saisie immobilière n° RG 24/00166 par mention au dossier et lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et conclusions.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] demandent au juge de l'exécution de :
In limine litis :
prononcer l'incompétence du tribunal judiciaire de Pontoise au profit du tribunal judiciaire de Parisdéclarer la présente procédure nulle et non avenueA défaut, à titre principal :
prononcer un délai de grâce de 2 annéesA titre plus subsidiaire :
prononcer la disproportion de la garantie hypothécaire et de l'engagement de cautionprononcer la nullité de l'engagement de cautionprononcer un préjudice subi par eux de 250.000 eurosprononcer le défaut de titre exécutoire du commandement de payer des 12, 15 et 17 avril 2024 délivré par la banque DELUBAC ET CIEprononcer le défaut de créance liquide et exigible dans le commandement de payer des 12, 15 et 17 avril 2024 délivré par la banque DELUBAC ET CIEA titre subsidiaire :
prononcer la déchéance des intérêts échus en raison du non respect par la banque de l'obligation annuelle d'information des cautionsEn conséquence :
annuler le commandement de payer des 12, 15 et 17 avril 2024 délivré par la banque DELUBAC ET CIEannuler le commandement de payer du 12 avril 2024 délivré par la banque DELUBAC ET CIEcondamner la banque DELUBAC ET CIE à leur payer 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2025 la banque DELUBAC ET CIE demande au juge de l'exécution de :
ordonner la jonction de l'affaire initiée par M.[X] [R] à son encontre (RG24-2352) avec la présente procédure de saisie immobilière diligentée par la banque DELUBAC et enrôlée sous le RG 24-166déclarer les contestations de M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] mal fondées et les rejeterdéclarer le commandement valant saisie immobilier qui leur a été délivré les 12, 15 et 17 avril 2024, régulierdébouter les parties défenderesses de l'intégralité de leurs prétentionsEn conséquence :
valider la procédure de saisie immobilière ainsi que le cahier des conditions de vente déposé au greffementionner le montant de sa créance à hauteur de 701.429,17 euros au 29 février 2024 comme détaillée dans le commandement valant saisie, à l'égard de la société FY INVESTISSEMENT, étant précisé que sa créance à l'encontre de M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] en leur qualité de garants hypothécaires s'élève à la somme principale de 250.000 euros sans préjudice de tous autres frais de procédure et d' exécutionordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers susvisés en un seul lot sur la mise à prix de 185.000 eurosfixer la date à laquelle il sera procédé à la vente et en déterminer toutes les modalitésà titre subsidiaire, si la vente amiable venait à être autorisée, fixer le montant en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu, en déterminer les modalités et taxer son état de fraisen tout état de cause, juger n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire, ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente, condamner in solidum M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] à lui payer 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et autoriser l'avocat poursuivant à annexer ultérieurement au cahier des conditions de vente des documents tels que PVD notes, diagnostics ou renseignements d'urbanisme complémentaires.
La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction :

L'article 107 du code de procédure civile dispose que s'il s'élève sur la connexité des difficultés entre diverses formations d'une même juridiction, elles sont réglées sans formalité par le président. Sa décision est une mesure d'administration judiciaire.
Selon l'article 367, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de les faire instruire ou juger ensemble.

A cas présent, M.[X] a introduit devant le juge de l'exécution de ce tribunal (statuant en matière mobilière) une action en contestation du commandement de payer valant saisie immobilière qui lui a été délivré par la SA BANQUE DELUBAC ET CIE (RG n°24/02352).
De son côté, la SA BANQUE DELUBAC ET CIE, après délivrance des commandements de payer valant saisie immobilière, a assigné M.[X], M.[S] [V] et Mme [E] épouse [S] devant le juge de l'exécution de ce tribunal statuant en matière de saisies immobilières (RG n°24/00166).
En raison des liens de connexité entre les deux instances et dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, le juge de l'exécution a renvoyé l'affaire initiée par M.[X] à l'audience du juge de la saisie immobilière du 11 mars 2025 aux fins de jonction et les deux instances ont été jointes par mention au dossier lors de cette audience pour n'être appelées que sous le numéro RG 24/00166 et être instruites ensemble devant le juge de la saisie immobilière.
Cette décision constitue une mesure d'administration judiciaire qui n'est susceptible d'aucun recours.

Sur l'exception d'incompétence :

Les consorts [S]-[X] soulèvent in limine litis l'incompétence du juge de l'exécution de Pontoise au profit du du tribunal judiciaire de Paris, en vertu de l'article 21 du contrat de prêt consenti à la société FY INVESTISSEMENT dont ils sont les garants hypothécaires, stipulant que « les difficultés liées à l'interprétation et à l'exécution des stipulations contractuelles relèvent de la compétence des tribunaux du ressort de la cour d'appel de Paris ».

Selon l'article L213-6 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution a compétence exclusive pour connaître de la procédure de saisie immobilière et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci.

En vertu de l'article R311-2 du code des procédures civiles d'exécution, la saisie immobilière est poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel est situé l'immeuble.

En application des articles R121-1 et R121-4, en matière de compétence d'attribution, tout autre juge que le juge de l'exécution doit se déclarer incompétent. Les règles de compétence prévues au présent code sont d'ordre public.

En l'espèce, le bien saisi dont la vente aux enchères publiques est sollicitée est situé à 95 DOMONT, dans le ressort du tribunal judiciaire de Pontoise, de sorte que la procédure de saisie immobilière et les contestations s'élevant à l'occasion de celle-ci relèvent de la compétence exclusive du juge de l'exécution de ce tribunal.

Cette compétence étant d'ordre public, il n'est pas possible d'y déroger.

La stipulation contractuelle invoquée par les parties défenderesses, qui sont les débiteurs saisis, est dès lors sans effet.

Cette exception d'incompétence sera rejetée.

Les consorts [S]-[X] estiment en outre que la présente procédure de saisie immobilière initiée par assignation du 22 juillet 2024 serait « nulle et non avenue » compte tenu de l'antériorité de l'assignation de M.[X] devant le juge de l'exécution en avril 2024.

Mais, outre que seul M.[X] a délivré une assignation en contestation du commandement de saisie qui lui était signifié, il a déjà été rappelé que cette affaire a été renvoyée et jointe à la procédure introduite par le créancier poursuivant devant le juge de l'exécution statuant en matière de saisie immobilière suite à la délivrance des commandements valant saisie aux consorts [X]-[S].

Par ailleurs, il ne s'agit pas ici d'un cas de litispendance entre deux juridictions également compétentes obligeant le juge saisi en second lieu à se dessaisir au profit de celui saisi en premier lieu, mais d'une contestation d'un commandement de payer valant saisie immobilière et cette contestation relève de la compétence exclusive du juge de l'exécution statuant en matière de saisies immobilières.

Les consorts [X]-[S] ont d'ailleurs développé ensemble leurs contestations, y compris celles relatives aux commandements de saisie qui leur ont été respectivement délivrés, dans un jeu de conclusions commun dans la présente procédure de saisie immobilière.

Cette « exception » sera dès lors écartée.




Sur la demande de délais de grâce :

M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] sollicitent à titre principal un délai de grâce de deux années, en faisant état de la faiblesse de leurs revenus pour honorer des échéances mensuelles de plus de 8000 euros, de leurs âges et de l'absence de besoins urgents de la banque DELUBAC. Ils estiment qu'il serait plus favorable de proposer une épargne et des gains à venir pour convenir d'un rééchelonnement amiable entre eux et le créancier poursuivant.

Selon les articles R121-1 du Code des procédures civiles d'exécution, 510 du Code de procédure civile, et 1343-5 du Code civil, le Juge de l'exécution peut accorder des délais de grâce, dans la limite de deux années, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Par décision spéciale et motivée, il peut notamment prescrire que les paiements pendant le cours des délais accordés s'imputeront en priorité sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement d'actes propres à faciliter ou garantir le paiement de la dette. L'octroi de délais suspend les procédures d'exécution et les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourue pendant le cours de ces délais.

En l'espèce, il ressort des pièces produites que M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] ont consenti à la banque DELUBAC ET CIE une garantie hypothécaire dans la limite de 250.000 euros sur le bien immobilier dont ils sont propriétaires à [Localité 15], pour garantir le remboursement d'un prêt accordé à la société FY INVESTISSEMENT. Suite à la déchéance du terme prononcée par le prêteur, la dette de la société emprunteuse est arrêtée à la somme de 701.429,17 euros au 29/2/2024 et les trois garants hypothécaires sont redevables de la somme de 250.000 euros.

Les consorts [X]-[S] versent aux débats un courrier adressé par FY INVESTISSEMENT à la banque en octobre 2023 proposant le règlement de la dette suivant plusieurs propositions et notamment par des paiements étalés sur quelques mois et le règlement du solde de plus de 300.000 euros par la voie d'un échelonnement sur 20 ans ou sur 12 ans.
Or, il n'a été versé aucune somme par les garants depuis cette proposition émanant de la société emprunteuse et le juge de l'exécution ne peut accorder que des délais limités à deux années.
En outre ils ne fournissent aucune pièce sur leur proposition « d'épargne et de gains à venir » qui serait destinée à apurer leur dette.

Par ailleurs, M.[X] [R] a déclaré en 2023 un revenu fiscal de référence de 76.151 euros commun avec sa compagne (soit 6345 euros par mois), ses revenus personnels étant de 33533 euros (soit 2794 euros par mois).
Les consorts [S]-[E], ses parents, déclarent (sans en justifier) percevoir 900 euros par mois en tant que retraités.
Ainsi qu'ils le reconnaissent dans leurs écritures, leurs revenus respectifs ne leur permettent pas de faire face à des mensualités de remboursement avoisinant 10.416 euros pour rembourser leur dette à la banque.

Les parties défenderesses ne produisent aucun élément de nature à attester de leur capacité à rembourser leur engagement par quelque mécanisme que ce soit, dans les deux années à venir.

Il n'est donc pas possible d'accéder à leur demande d'octroi d'un délai de grâce, qui sera rejetée.





Sur la validité de la garantie hypothécaire consentie et du cautionnement invoqué :

1 - M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] contestent la validité de leur engagement hypothécaire et de ce qu'ils appellent un cautionnement.
Au visa des articles L332-1 et L343-4 du code de la consommation ainsi que des articles 2325 et 2299 du code civil, ils estiment que leur engagement était manifestement disproportionné à leurs biens et revenus, qu'en outre la banque prêteur de deniers a failli à son devoir de mise en garde sur l'étendue de leur endettement au regard de leurs capacités financières et des risques encourus.

Aux termes d'un acte notarié en date du 27 août 2020, parmi les garanties exigées par la BANQUE DELUBAC ET CIE qui accordait un prêt à la société FY INVESTISSEMENT, M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] ont consenti au profit du prêteur de deniers, à titre de sûreté et garantie, une garantie hypothécaire portant sur le bien immobilier dont ils sont propriétaires [Adresse 7] [Localité 13], dans les termes suivants :
«  M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R], ci après le garant, après avoir pris connaissance de ce qui précède par la lecture qui leur en a été faite, déclarent :
Se rendre et se constituer garant hypothécaire de l'emprunteur envers le prêteur pour le remboursement du montant du prêt en principal, intérêts, frais et autres accessoires et l'exécution des obligations stipulées au présent contrat.
En outre, il est convenu que toute déchéance des termes d'exigibilité s'appliquera au garant comme à l'emprunteur et que le prêteur sera dispensé de discuter préalablement le bien de son débiteur pour exercer les droits sur l'immeuble ci-après hypothéqué.
Enfin, le garant renonce au bénéfice de division résultant à son profit de l'article 2303 du code civil.
A la sûreté et garantie du montant de l'ouverture de crédit consentie par le prêteur en principal, intérêts, commissions, frais et accessoires, ainsi que de l'exécution de toutes les obligations résultant pour eux du présent acte, M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] affectent et hypothèquent, à hauteur d'une somme principale de 250.000 euros, spécialement au profit du prêteur, ce qui est accepté par son représentant ès qualités, la quote-part qu'ils détiennent dans le bien ci-après désigné (...) »

En application de cette garantie, deux hypothèques conventionnelles sur ce bien ont été inscrites et publiées au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2.

Selon l'article L332-1 du code de la consommation invoqué, le créancier professionnel ne peut se prévaloir d'un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l'engagement était lors de sa conclusion manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation.
Ces dispositions s'adressent au cautionnement consenti par une personne physique qui est un engagement personnel.

Or,selon la jurisprudence de la cour de cassation, une sûreté réelle consentie pour garantir la dette d'un tiers n'implique aucun engagement personnel à satisfaire l'obligation d'autrui et n'est pas dès lors un cautionnement, lequel ne se présume pas.
S'agissant d'une sûreté réelle et non d'un cautionnement personnel, l'engagement de la personne qui affecte un de ses biens en garantie de la dette d'autrui est nécessairement proportionné aux facultés contributives de son souscripteur et aux risques de l'endettement né de l'octroi du crédit. Un tel engagement n'est donc pas soumis au contrôle de proportionnalité du cautionnement personnel ni au devoir de mise en garde dont est tenu le banquier prêteur de deniers à l'égard du constituant.




En l'espèce, M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] se sont portés garants hypothécaires du prêt accordé à la société FY INVESTISSEMENT en affectant un bien immobilier en garantie hypothécaire, sans autre engagement sur leurs revenus. Ils n'ont pas consenti un cautionnement personnel mais une sûreté réelle sur les parts et portions qu'ils détiennent sur le bien immobilier dont ils sont propriétaires.

Les dispositions protectrices de la caution personnelle édictées par le code de la consommation relatives à la proportionnalité de l'engagement ne sont pas applicables à cette sûreté réelle, pas plus que ne l'est le devoir de mise en garde du banquier sur l'étendue des capacités financières de l'emprunteur.

L'hypothèque consentie par les consorts [X]-[S] sur leur bien immobilier, à concurrence de 250.000 euros, est limitée à la valeur de ce bien et est donc nécessairement adaptée à leurs capacités financières ainsi qu'aux risques de l'endettement né de l'octroi du crédit. La BANQUE DELUBAC ET CIE, qui leur a fait souscrire une telle sûreté, n'était en outre tenue d'aucun devoir de mise en garde à leur égard.

Les consorts [X]-[S] se prévalent :
- de l'article 2325 du code civil tel qu'issu de l'ordonnance 2021-1192 du 15 septembre 2021 entré en vigueur le 1er janvier 2022, selon lequel la sûreté réelle peut être constituée par le débiteur ou par un tiers ; lorsqu'elle est constituée par un tiers le créancier n'a d'action que sur le bien affecté en garantie ; les dispositions des articles 2299, 2302 à 2305 2308 à 2312 et 2314 sont alors applicables,
- de l'article 2299 du code civil issu des mêmes dispositions et entré en vigueur à la même date, prévoyant que le créancier professionnel est tenu de mettre en garde la caution personne physique lorsque l'engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier. A défaut, le créancier est déchu de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi par celle-ci.

Ces nouvelles dispositions, entrées en vigueur le 1er janvier 2022, ne sont cependant pas applicables aux actes consentis par les consorts [X]-[S] en 2020.
Et, ces nouveaux articles ne visant pas comme applicables les dispositions du code de la consommation, l'article L332-1 invoqué par les défendeurs n'a toujours pas vocation à régir les sûretés réelles ainsi accordées.
C'est ce qui découle de la jurisprudence actuelle de la cour de cassation (v.com. 5 avril 2023 n° 21-14166 et 21-18531) qui confirme que la sûreté réelle consentie pour garantir la dette d'un tiers n'impliquant aucun engagement personnel à satisfaire la dette d'autrui, elle n'est pas un cautionnement, de sorte que l'action du créancier fondée sur cette sûreté n'est pas soumise à l'article L341-4 (devenu L332-1) du code de la consommation applicable à la date des actes (consentis en 2011, 2012 et 2014), peu important que le constituant de la sûreté réelle se soit également rendu caution de la même dette.

Ainsi, outre que la sûreté réelle consentie par les consorts [X]-[S] en 2020, limitée à la valeur du bien affecté en hypothèque, était nécessairement adaptée à leurs capacités financières, la banque DELUBAC ET CIE n'était tenue envers eux à aucun devoir spécial de mise en garde.

L'engagement hypothécaire de M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R], est donc parfaitement valable.

2 - M.[X] [R] fait par ailleurs état d'un cautionnement qu'il aurait souscrit électroniquement à distance et qui serait nul pour n'avoir pas été rédigé d'une mention manuscrite de sa main et ne contiendrait donc pas son consentement.

Toutefois, outre qu'il ne précise pas de quel engagement de caution il s'agirait, le créancier poursuivant a engagé les poursuites à l'encontre de M.[X] [R] et des deux autres garants, non en vertu d'un engagement de caution, mais sur le fondement exclusif de la garantie hypothécaire ci-dessus consentie dans l'acte authentique du 27 août 2020 et dont les termes ont été rappelés.

La garantie souscrite par M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] n'encourt donc aucune nullité.

Sur l'information annuelle du garant :

M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] soutiennent par ailleurs que le prêteur de deniers n'a pas respecté son obligation d'information annuelle de la caution prescrite par l'article L313-22 du code monétaire et financier, de sorte que la déchéance des intérêts échus s'applique à la banque DELUBAC ET CIE.

Selon l'article L313-22 invoqué, les établissements de crédit et les sociétés de financement ayant accordé un concours financier à une entreprise, sous la condition d'un cautionnement par une personne physique ou une personne morale, sont tenus au plus tard avant le 31 mars de chaque année de faire connaître à la caution le montant du principal et des intérêts, commissions frais et accessoires restant à courir au 31 décembre de l'année précédente au titre de l'obligation bénéficiant de la caution, ainsi que le terme de cet engagement (…).
Le défaut d'accomplissement de cette formalité d'information emporte, dans les rapports entre la caution et l'établissement de crédit, déchéance des intérêts échus depuis la précédente information (.. .).

Or, il résulte des développements qui précèdent que les personnes ayant consenti une sûreté réelle ne bénéficient pas de ces dispositions qui ne concernent que les cautions ayant fourni un engagement personnel (v. not cass 1°civ 1er février 2000, n° 98-11390).

Seul peut être désormais invoqué l'article 2302 du code civil prévoyant cette obligation d'information dans sa rédaction issue de l'ordonnance 2021-1192 du 15 septembre 2021 entré en vigueur le 1er janvier 2022 et rendu applicable aux personnes ayant consenti des sûretés réelles par l'article 2325 du même code.

Au cas présent, la banque DELUBAC ET CIE ne démontre pas avoir satisfait à cette obligation qui lui incombait à compter de l'année 2022. Elle sera donc déchue du droit aux intérêts contractuels à compter de cette année-là, ainsi que, par voie de conséquence de toute indemnité accessoire (qui n'est ici pas réclamée).

Le contrat de prêt mentionne une somme totale de 84.102 euros au titre des intérêts du prêt.
La déchéance du terme a été prononcée le 31 octobre 2023 et le décompte visé au commandement de saisie mentionne une créance à l'égard de la société FY INVESTISSEMENT de 701.429,17 euros comprenant les échéances impayées de 57.405,95 euros d'avril à octobre 2023, le capital restant dû de 632.311,72 euros et des intérêts d'un montant total de 11.711,43 euros du 10/4/2023 au 1/3/2024.
Même si l'on appliquait la déchéance totale des intérêts du prêt, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, il en irait ainsi :
capital emprunté : 900.000 euros - 254.225,42 euros (échéances payées jusqu'au mois de mars 2023 inclus, soit 31 x 8200,85 euros hors assurance) = 645.774,58 euros.

Ainsi, la garantie hypothécaire étant limitée à 250.000 euros, la déchéance des intérêts du prêt à compter de l'année 2022 est sans incidence sur le montant de 250.000 euros garanti et restant du par les consorts [X]-[S].
En revanche, seuls pourront courir les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la mise en demeure de payer à leur encontre. A défaut de production d'une mise en demeure particulière, les intérêts courront à compter du commandement de payer valant saisie immobilière.



Sur la validité du commandement de saisie :

Sur le titre exécutoire « non prouvé et non consenti» :

Les consorts [X]-[S] soutiennent que le commandement valant saisie immobilière qui leur a été délivré ne comporte pas d'élément concret de preuve du titre exécutoire dont le créancier se prévaut puisqu'il n'était pas accompagné de l'acte notarié revêtu de la formule exécutoire qui y est mentionné et que le consentement express et spécial des débiteurs emprunteurs n'est mentionné ni dans le contrat de prêt ni dans l'acte notarié, de sorte que, selon eux, le commandement serait entaché de nullité.

Selon l'article R321-3 du code des procédures civiles d'exécution, le commandement de payer valant saisie immobilière doit comporter, notamment : 2° l'indication de la date et de la nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré.
Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En l'occurrence, le commandement de saisie délivré les 12, 15 et 17 avril 2024 à M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] mentionne notamment qu'il est délivré « en vertu d'un acte notarié établi le 27 août 2020 par Me [U] [T] de l'étude LETRULLE DELOISON DRILHON JOURDAIN notaire à [Localité 2], contenant un prêt consenti à la société FY INVESTISSEMENT d'un montant de 900.000 euros et affectations hypothécaires notamment par M.[V] [S], Mme [W] [E] épouse [S] et M.[R] [X] (…) à hauteur d'une somme en principal de 250.000 euros, dûment revêtu de la formule exécutoire  ».

Ces mentions sont conformes aux exigences du texte susvisé.

Aucune disposition légale ou réglementaire n'impose que le document constitutif du titre exécutoire soit joint au commandement, en original ou en copie.

Il est versé aux débats la copie exécutoire de l'acte notarié du 20 août 2020 contenant le prêt accordé à la société FY INVESTISSEMENT ainsi que la garantie hypothécaire des consorts [S]-[E]-[X]. Cet acte constitue bien un titre exécutoire au sens de l'article L111-3 du code des procédures civiles d'exécution visant les actes notariés revêtus de la formule exécutoire.
Conformément à l'article L311-2 du code des procédures civiles d'exécution, il est ainsi justifié d'un titre exécutoire permettant au créancier poursuivant de procéder à une saisie immobilière.

Le commandement valant saisie immobilière signifié aux consorts [S]-[E]-[X] n'encourt dès lors aucune nullité de ce chef.

Par ailleurs, les consorts [S]-[E]-[X], garants hypothécaires, ne sont pas recevables à contester le constat ou non dans l'acte notarié du consentement « des débiteurs (emprunteurs) ».
En tout état de cause, l'on relèvera que, s'agissant d'un acte authentique, lecture en a été donnée aux parties à celui-ci et il est mentionné que l'emprunteuse (la société FY INVESTISSEMENT) était représentée par sa dirigeante et associée Mme [F] [D], que M.[R] [X] était présent à titre personnel et en qualité de représentant de M.[V] [S] et Mme [W] [E], garants hypothécaires.
L'acte précise d'ailleurs expressément, lorsqu'il relate la garantie hypothécaire, que les garants ont pris connaissance de ce qui précède (le prêt consenti à l'emprunteuse et les caractéristiques de la garantie qu'ils accordent) par la lecture qui leur en a été faite.

Aucune nullité du commandement valant saisie immobilière ne peut dès lors résulter d'un prétendu défaut de preuve du consentement des parties à l'acte notarié constituant le titre fondant les poursuites.


Sur le caractère liquide de la créance :

Les consorts [S]-[E]-[X] estiment que la créance réclamée au titre du prêt n'est pas liquide au motif que dans le décompte du taux effectif global les montant des taux de cotisations mensuelles d'assurance fait défaut, de sorte qu'en cas d'incident de remboursement du prêt la somme due et le mode de calcul sont insuffisamment déterminés.

En application de l’article L311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.
L'article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

En l'espèce, l'acte notarié de prêt précise qu'il s'agit d'un prêt professionnel accordé à la société FY INVESTISSEMENT pour 900.000 euros remboursable en 120 échéances mensuelles de 8200,85 euros hors assurance au taux fixe de 1,80% l'an et au taux effectif global de 2,60% l'an.
Il détaille le coût du crédit : les intérêts du prêt pour 84.102 euros, le coût total de l'assurance 16.975, 64 euros et le coût des sûretés et frais de dossier.
Il apparaît que le montant des échéances est hors assurance, celle-ci étant prélevée à part.
Le taux effectif global comprend nécessairement les intérêts, frais de dossier et l'assurance.
En cas d'incident de remboursement, la clause des conditions générales EXIGIBILITE ANTICIPEE indique que l'emprunteur défaillant sera redevable, outre de la totalité des sommes dues en principal, intérêts et accessoires, d'une indemnité forfaitaire de 7% des sommes dues, des dépens, frais, honoraires et taxes de toutes natures engagés pour le recouvrement de la créance.

Il apparaît ainsi que l'acte notarié comporte tous les éléments permettant d'évaluer la créance, en cas de paiement, mais aussi en cas d'incident de remboursement.
Le décompte du commandement de saisie le confirme, lorsqu'il mentionne les échéances impayées, le capital restant du, les intérêts au taux contractuel, étant observé qu'il ne réclame aucune somme au titre de l'assurance emprunteur ni au titre de l'indemnité d'exigibilité anticipée.

L'on rappellera enfin que l'acte notarié mentionne que les garants hypothécaires étaient tous présents ou représentés lors de la signature du prêt contenant leur garantie, que lecture de cet acte leur a été faite et qu'ils l'ont tous signé.
En leur qualité de garants hypothécaires, les consorts [S]-[E]-[X] ont ainsi eu une connaissance complète du prêt et des conditions de remboursement de celui-ci.

Le commandement de payer valant saisie immobilière leur a donc bien été délivré sur le fondement d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Il résulte de tout ce qui précède que la créance de la BANQUE DELUBAC ET CIE à l'encontre des consorts [S]-[E]-[X] sera mentionnée à la somme de 250.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer valant saisie immobilière délivré à chacun d'eux.

Sur les modalités de la vente :

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.


Au cas présent, la vente amiable n'est pas envisageable, les débiteurs saisis ne la sollicitant pas.

Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu'en vertu de l'article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Sur les dépens et frais de poursuite et l'article 700 du code de procédure civile :

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l'audience d'adjudication et seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix.

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

L'équité et la situation des parties ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre du présent incident.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Constate la jonction, par mention au dossier, de l'instance enrôlée sous le numéro 24/02352 avec celle enrôlée sous le numéro 24/00166 prononcée à l'audience du juge de l'exécution en matière de saisies immobilières en date du 11 mars 2025 ;

Se déclare compétent pour statuer sur l'intégralité du litige ;

Déboute les consorts [S]-[E]-[X] de l'intégralité de leurs prétentions à l'exception de la déchéance partielle du droit aux intérêts du prêt ;

Prononce, dans les rapports entre la BANQUE DELUBAC ET CIE d'une part, et M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] d'autre part, la déchéance des intérêts du prêt consenti à la société FY INVESTISSEMENT par acte notarié du 20 août 2020, à compter de l'année 2022 ;

Dit que cette déchéance du droit aux intérêts est sans incidence sur la créance de la BANQUE DELUBAC ET CIE à l'encontre les consorts [S]-[E]-[X] au titre de leur garantie hypothécaire ;

Mentionne que la créance de la SA BANQUE DELUBAC ET CIE à l'égard de M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] est de 250.000 euros selon décompte visé au commandement de payer valant saisie immobilière et dit qu'elle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de saisie immobilière valant mise en demeure de payer de chacun des garants ;

Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés aux commandements de payer valant saisie immobilière en date des 12, 15 et 17 avril 2024 publiés le 4 juin 2024 au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2 ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 2 septembre 2025 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;


Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SCP LEROY-BEAULIEU ALLAIRE ET LAVILLAT, commissaire de justice à ARGENTEUIL, aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ;

Dit que le commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre du présent incident ;

Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l'audience d'adjudication et seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication des commandements de payer valant saisie immobilière en date des 12, 15 et 17 avril 2024 publiés le 4 juin 2024 au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2 ;

La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Fabienne CHLOUP
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION TRANCHANT UN INCIDENT ET
ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES


Le 13 mai 2025


N° RG 24/00166 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N5JC
78A

Jugement rendu le 13 mai 2025 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,


CREANCIER POURSUIVANT
 
La BANQUE DELUBAC & Cie, Société en commandite simple, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d'AUBENAS sous le n° B 305 776 890, dont le siège social est [Adresse 8] [Localité 1], ayant ses bureaux [Adresse 5] [Localité 2], agissant poursuites et diligences de ses Associés Gérants domiciliés en cette qualité audit siège. 

représentée par Me Paul BUISSON, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et Me Thierry BISSIER, avocat plaidant au barreau de Paris


PARTIES SAISIES

Monsieur [V] [S]
né le [Date naissance 6] 1942 à [Localité 18] (MAROC)
[Adresse 12]
[Adresse 12] [Localité 14] - CONGO

Madame [W] [E] épouse [S]
née le [Date naissance 4] 1957 à [Localité 16] (BIELORUSSIE)
[Adresse 12]
[Adresse 12] [Localité 14] - CONGO

Monsieur [R] [X]
né le [Date naissance 3] 1980 à [Localité 17] (BIELORUSSIE)
[Adresse 9]
[Localité 13]

tous trois représentés par Me Stéphanie LUC, avocat postulante au Barreau du VAL D’OISE et Me Selçuk ALTINDAG, avocat plaidant au Barreau de Paris 







EXPOSE DU LITIGE

Selon commandements de payer valant saisie immobilière en date des 12, 15 et 17 avril 2024 publiés le 4 juin 2024 au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2, la SA BANQUE DELUBAC ET CIE a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 7] [Localité 13] cadastré section AD n°[Cadastre 10] et n°[Cadastre 11] représentant les lots 203, 217 et 1442 de la copropriété, appartenant à M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R].

Par assignation du 25 avril 2024, M.[X] [R] a fait citer la SA BANQUE DELUBAC ET CIE devant le juge de l'exécution du tribunal de céans statuant en matière mobilière, aux fins de contester le commandement de payer valant saisie qui lui a été délivré.

Par exploits du 22 juillet 2024 délivrés à l'étude du commissaire de justice pour M.[X] et selon la procédure de transmission à l'autorité étrangère pour M.et Mme [S], la SA BANQUE DELUBAC ET CIE a fait assigner M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 24 juillet 2024.

L'affaire n°RG 24/02352 introduite par M.[X] a été renvoyée devant le juge de la saisie immobilière à l'audience du 11 mars 2023 lors de laquelle cette instance a été jointe à la procédure de saisie immobilière n° RG 24/00166 par mention au dossier et lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et conclusions.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] demandent au juge de l'exécution de :
In limine litis :
prononcer l'incompétence du tribunal judiciaire de Pontoise au profit du tribunal judiciaire de Parisdéclarer la présente procédure nulle et non avenueA défaut, à titre principal :
prononcer un délai de grâce de 2 annéesA titre plus subsidiaire :
prononcer la disproportion de la garantie hypothécaire et de l'engagement de cautionprononcer la nullité de l'engagement de cautionprononcer un préjudice subi par eux de 250.000 eurosprononcer le défaut de titre exécutoire du commandement de payer des 12, 15 et 17 avril 2024 délivré par la banque DELUBAC ET CIEprononcer le défaut de créance liquide et exigible dans le commandement de payer des 12, 15 et 17 avril 2024 délivré par la banque DELUBAC ET CIEA titre subsidiaire :
prononcer la déchéance des intérêts échus en raison du non respect par la banque de l'obligation annuelle d'information des cautionsEn conséquence :
annuler le commandement de payer des 12, 15 et 17 avril 2024 délivré par la banque DELUBAC ET CIEannuler le commandement de payer du 12 avril 2024 délivré par la banque DELUBAC ET CIEcondamner la banque DELUBAC ET CIE à leur payer 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2025 la banque DELUBAC ET CIE demande au juge de l'exécution de :
ordonner la jonction de l'affaire initiée par M.[X] [R] à son encontre (RG24-2352) avec la présente procédure de saisie immobilière diligentée par la banque DELUBAC et enrôlée sous le RG 24-166déclarer les contestations de M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] mal fondées et les rejeterdéclarer le commandement valant saisie immobilier qui leur a été délivré les 12, 15 et 17 avril 2024, régulierdébouter les parties défenderesses de l'intégralité de leurs prétentionsEn conséquence :
valider la procédure de saisie immobilière ainsi que le cahier des conditions de vente déposé au greffementionner le montant de sa créance à hauteur de 701.429,17 euros au 29 février 2024 comme détaillée dans le commandement valant saisie, à l'égard de la société FY INVESTISSEMENT, étant précisé que sa créance à l'encontre de M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] en leur qualité de garants hypothécaires s'élève à la somme principale de 250.000 euros sans préjudice de tous autres frais de procédure et d' exécutionordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers susvisés en un seul lot sur la mise à prix de 185.000 eurosfixer la date à laquelle il sera procédé à la vente et en déterminer toutes les modalitésà titre subsidiaire, si la vente amiable venait à être autorisée, fixer le montant en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu, en déterminer les modalités et taxer son état de fraisen tout état de cause, juger n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire, ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente, condamner in solidum M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] à lui payer 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et autoriser l'avocat poursuivant à annexer ultérieurement au cahier des conditions de vente des documents tels que PVD notes, diagnostics ou renseignements d'urbanisme complémentaires.
La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction :

L'article 107 du code de procédure civile dispose que s'il s'élève sur la connexité des difficultés entre diverses formations d'une même juridiction, elles sont réglées sans formalité par le président. Sa décision est une mesure d'administration judiciaire.
Selon l'article 367, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de les faire instruire ou juger ensemble.

A cas présent, M.[X] a introduit devant le juge de l'exécution de ce tribunal (statuant en matière mobilière) une action en contestation du commandement de payer valant saisie immobilière qui lui a été délivré par la SA BANQUE DELUBAC ET CIE (RG n°24/02352).
De son côté, la SA BANQUE DELUBAC ET CIE, après délivrance des commandements de payer valant saisie immobilière, a assigné M.[X], M.[S] [V] et Mme [E] épouse [S] devant le juge de l'exécution de ce tribunal statuant en matière de saisies immobilières (RG n°24/00166).
En raison des liens de connexité entre les deux instances et dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, le juge de l'exécution a renvoyé l'affaire initiée par M.[X] à l'audience du juge de la saisie immobilière du 11 mars 2025 aux fins de jonction et les deux instances ont été jointes par mention au dossier lors de cette audience pour n'être appelées que sous le numéro RG 24/00166 et être instruites ensemble devant le juge de la saisie immobilière.
Cette décision constitue une mesure d'administration judiciaire qui n'est susceptible d'aucun recours.

Sur l'exception d'incompétence :

Les consorts [S]-[X] soulèvent in limine litis l'incompétence du juge de l'exécution de Pontoise au profit du du tribunal judiciaire de Paris, en vertu de l'article 21 du contrat de prêt consenti à la société FY INVESTISSEMENT dont ils sont les garants hypothécaires, stipulant que « les difficultés liées à l'interprétation et à l'exécution des stipulations contractuelles relèvent de la compétence des tribunaux du ressort de la cour d'appel de Paris ».

Selon l'article L213-6 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution a compétence exclusive pour connaître de la procédure de saisie immobilière et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci.

En vertu de l'article R311-2 du code des procédures civiles d'exécution, la saisie immobilière est poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort duquel est situé l'immeuble.

En application des articles R121-1 et R121-4, en matière de compétence d'attribution, tout autre juge que le juge de l'exécution doit se déclarer incompétent. Les règles de compétence prévues au présent code sont d'ordre public.

En l'espèce, le bien saisi dont la vente aux enchères publiques est sollicitée est situé à 95 DOMONT, dans le ressort du tribunal judiciaire de Pontoise, de sorte que la procédure de saisie immobilière et les contestations s'élevant à l'occasion de celle-ci relèvent de la compétence exclusive du juge de l'exécution de ce tribunal.

Cette compétence étant d'ordre public, il n'est pas possible d'y déroger.

La stipulation contractuelle invoquée par les parties défenderesses, qui sont les débiteurs saisis, est dès lors sans effet.

Cette exception d'incompétence sera rejetée.

Les consorts [S]-[X] estiment en outre que la présente procédure de saisie immobilière initiée par assignation du 22 juillet 2024 serait « nulle et non avenue » compte tenu de l'antériorité de l'assignation de M.[X] devant le juge de l'exécution en avril 2024.

Mais, outre que seul M.[X] a délivré une assignation en contestation du commandement de saisie qui lui était signifié, il a déjà été rappelé que cette affaire a été renvoyée et jointe à la procédure introduite par le créancier poursuivant devant le juge de l'exécution statuant en matière de saisie immobilière suite à la délivrance des commandements valant saisie aux consorts [X]-[S].

Par ailleurs, il ne s'agit pas ici d'un cas de litispendance entre deux juridictions également compétentes obligeant le juge saisi en second lieu à se dessaisir au profit de celui saisi en premier lieu, mais d'une contestation d'un commandement de payer valant saisie immobilière et cette contestation relève de la compétence exclusive du juge de l'exécution statuant en matière de saisies immobilières.

Les consorts [X]-[S] ont d'ailleurs développé ensemble leurs contestations, y compris celles relatives aux commandements de saisie qui leur ont été respectivement délivrés, dans un jeu de conclusions commun dans la présente procédure de saisie immobilière.

Cette « exception » sera dès lors écartée.




Sur la demande de délais de grâce :

M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] sollicitent à titre principal un délai de grâce de deux années, en faisant état de la faiblesse de leurs revenus pour honorer des échéances mensuelles de plus de 8000 euros, de leurs âges et de l'absence de besoins urgents de la banque DELUBAC. Ils estiment qu'il serait plus favorable de proposer une épargne et des gains à venir pour convenir d'un rééchelonnement amiable entre eux et le créancier poursuivant.

Selon les articles R121-1 du Code des procédures civiles d'exécution, 510 du Code de procédure civile, et 1343-5 du Code civil, le Juge de l'exécution peut accorder des délais de grâce, dans la limite de deux années, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Par décision spéciale et motivée, il peut notamment prescrire que les paiements pendant le cours des délais accordés s'imputeront en priorité sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement d'actes propres à faciliter ou garantir le paiement de la dette. L'octroi de délais suspend les procédures d'exécution et les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourue pendant le cours de ces délais.

En l'espèce, il ressort des pièces produites que M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] ont consenti à la banque DELUBAC ET CIE une garantie hypothécaire dans la limite de 250.000 euros sur le bien immobilier dont ils sont propriétaires à [Localité 15], pour garantir le remboursement d'un prêt accordé à la société FY INVESTISSEMENT. Suite à la déchéance du terme prononcée par le prêteur, la dette de la société emprunteuse est arrêtée à la somme de 701.429,17 euros au 29/2/2024 et les trois garants hypothécaires sont redevables de la somme de 250.000 euros.

Les consorts [X]-[S] versent aux débats un courrier adressé par FY INVESTISSEMENT à la banque en octobre 2023 proposant le règlement de la dette suivant plusieurs propositions et notamment par des paiements étalés sur quelques mois et le règlement du solde de plus de 300.000 euros par la voie d'un échelonnement sur 20 ans ou sur 12 ans.
Or, il n'a été versé aucune somme par les garants depuis cette proposition émanant de la société emprunteuse et le juge de l'exécution ne peut accorder que des délais limités à deux années.
En outre ils ne fournissent aucune pièce sur leur proposition « d'épargne et de gains à venir » qui serait destinée à apurer leur dette.

Par ailleurs, M.[X] [R] a déclaré en 2023 un revenu fiscal de référence de 76.151 euros commun avec sa compagne (soit 6345 euros par mois), ses revenus personnels étant de 33533 euros (soit 2794 euros par mois).
Les consorts [S]-[E], ses parents, déclarent (sans en justifier) percevoir 900 euros par mois en tant que retraités.
Ainsi qu'ils le reconnaissent dans leurs écritures, leurs revenus respectifs ne leur permettent pas de faire face à des mensualités de remboursement avoisinant 10.416 euros pour rembourser leur dette à la banque.

Les parties défenderesses ne produisent aucun élément de nature à attester de leur capacité à rembourser leur engagement par quelque mécanisme que ce soit, dans les deux années à venir.

Il n'est donc pas possible d'accéder à leur demande d'octroi d'un délai de grâce, qui sera rejetée.





Sur la validité de la garantie hypothécaire consentie et du cautionnement invoqué :

1 - M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] contestent la validité de leur engagement hypothécaire et de ce qu'ils appellent un cautionnement.
Au visa des articles L332-1 et L343-4 du code de la consommation ainsi que des articles 2325 et 2299 du code civil, ils estiment que leur engagement était manifestement disproportionné à leurs biens et revenus, qu'en outre la banque prêteur de deniers a failli à son devoir de mise en garde sur l'étendue de leur endettement au regard de leurs capacités financières et des risques encourus.

Aux termes d'un acte notarié en date du 27 août 2020, parmi les garanties exigées par la BANQUE DELUBAC ET CIE qui accordait un prêt à la société FY INVESTISSEMENT, M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] ont consenti au profit du prêteur de deniers, à titre de sûreté et garantie, une garantie hypothécaire portant sur le bien immobilier dont ils sont propriétaires [Adresse 7] [Localité 13], dans les termes suivants :
«  M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R], ci après le garant, après avoir pris connaissance de ce qui précède par la lecture qui leur en a été faite, déclarent :
Se rendre et se constituer garant hypothécaire de l'emprunteur envers le prêteur pour le remboursement du montant du prêt en principal, intérêts, frais et autres accessoires et l'exécution des obligations stipulées au présent contrat.
En outre, il est convenu que toute déchéance des termes d'exigibilité s'appliquera au garant comme à l'emprunteur et que le prêteur sera dispensé de discuter préalablement le bien de son débiteur pour exercer les droits sur l'immeuble ci-après hypothéqué.
Enfin, le garant renonce au bénéfice de division résultant à son profit de l'article 2303 du code civil.
A la sûreté et garantie du montant de l'ouverture de crédit consentie par le prêteur en principal, intérêts, commissions, frais et accessoires, ainsi que de l'exécution de toutes les obligations résultant pour eux du présent acte, M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] affectent et hypothèquent, à hauteur d'une somme principale de 250.000 euros, spécialement au profit du prêteur, ce qui est accepté par son représentant ès qualités, la quote-part qu'ils détiennent dans le bien ci-après désigné (...) »

En application de cette garantie, deux hypothèques conventionnelles sur ce bien ont été inscrites et publiées au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2.

Selon l'article L332-1 du code de la consommation invoqué, le créancier professionnel ne peut se prévaloir d'un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l'engagement était lors de sa conclusion manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation.
Ces dispositions s'adressent au cautionnement consenti par une personne physique qui est un engagement personnel.

Or,selon la jurisprudence de la cour de cassation, une sûreté réelle consentie pour garantir la dette d'un tiers n'implique aucun engagement personnel à satisfaire l'obligation d'autrui et n'est pas dès lors un cautionnement, lequel ne se présume pas.
S'agissant d'une sûreté réelle et non d'un cautionnement personnel, l'engagement de la personne qui affecte un de ses biens en garantie de la dette d'autrui est nécessairement proportionné aux facultés contributives de son souscripteur et aux risques de l'endettement né de l'octroi du crédit. Un tel engagement n'est donc pas soumis au contrôle de proportionnalité du cautionnement personnel ni au devoir de mise en garde dont est tenu le banquier prêteur de deniers à l'égard du constituant.




En l'espèce, M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] se sont portés garants hypothécaires du prêt accordé à la société FY INVESTISSEMENT en affectant un bien immobilier en garantie hypothécaire, sans autre engagement sur leurs revenus. Ils n'ont pas consenti un cautionnement personnel mais une sûreté réelle sur les parts et portions qu'ils détiennent sur le bien immobilier dont ils sont propriétaires.

Les dispositions protectrices de la caution personnelle édictées par le code de la consommation relatives à la proportionnalité de l'engagement ne sont pas applicables à cette sûreté réelle, pas plus que ne l'est le devoir de mise en garde du banquier sur l'étendue des capacités financières de l'emprunteur.

L'hypothèque consentie par les consorts [X]-[S] sur leur bien immobilier, à concurrence de 250.000 euros, est limitée à la valeur de ce bien et est donc nécessairement adaptée à leurs capacités financières ainsi qu'aux risques de l'endettement né de l'octroi du crédit. La BANQUE DELUBAC ET CIE, qui leur a fait souscrire une telle sûreté, n'était en outre tenue d'aucun devoir de mise en garde à leur égard.

Les consorts [X]-[S] se prévalent :
- de l'article 2325 du code civil tel qu'issu de l'ordonnance 2021-1192 du 15 septembre 2021 entré en vigueur le 1er janvier 2022, selon lequel la sûreté réelle peut être constituée par le débiteur ou par un tiers ; lorsqu'elle est constituée par un tiers le créancier n'a d'action que sur le bien affecté en garantie ; les dispositions des articles 2299, 2302 à 2305 2308 à 2312 et 2314 sont alors applicables,
- de l'article 2299 du code civil issu des mêmes dispositions et entré en vigueur à la même date, prévoyant que le créancier professionnel est tenu de mettre en garde la caution personne physique lorsque l'engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier. A défaut, le créancier est déchu de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi par celle-ci.

Ces nouvelles dispositions, entrées en vigueur le 1er janvier 2022, ne sont cependant pas applicables aux actes consentis par les consorts [X]-[S] en 2020.
Et, ces nouveaux articles ne visant pas comme applicables les dispositions du code de la consommation, l'article L332-1 invoqué par les défendeurs n'a toujours pas vocation à régir les sûretés réelles ainsi accordées.
C'est ce qui découle de la jurisprudence actuelle de la cour de cassation (v.com. 5 avril 2023 n° 21-14166 et 21-18531) qui confirme que la sûreté réelle consentie pour garantir la dette d'un tiers n'impliquant aucun engagement personnel à satisfaire la dette d'autrui, elle n'est pas un cautionnement, de sorte que l'action du créancier fondée sur cette sûreté n'est pas soumise à l'article L341-4 (devenu L332-1) du code de la consommation applicable à la date des actes (consentis en 2011, 2012 et 2014), peu important que le constituant de la sûreté réelle se soit également rendu caution de la même dette.

Ainsi, outre que la sûreté réelle consentie par les consorts [X]-[S] en 2020, limitée à la valeur du bien affecté en hypothèque, était nécessairement adaptée à leurs capacités financières, la banque DELUBAC ET CIE n'était tenue envers eux à aucun devoir spécial de mise en garde.

L'engagement hypothécaire de M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R], est donc parfaitement valable.

2 - M.[X] [R] fait par ailleurs état d'un cautionnement qu'il aurait souscrit électroniquement à distance et qui serait nul pour n'avoir pas été rédigé d'une mention manuscrite de sa main et ne contiendrait donc pas son consentement.

Toutefois, outre qu'il ne précise pas de quel engagement de caution il s'agirait, le créancier poursuivant a engagé les poursuites à l'encontre de M.[X] [R] et des deux autres garants, non en vertu d'un engagement de caution, mais sur le fondement exclusif de la garantie hypothécaire ci-dessus consentie dans l'acte authentique du 27 août 2020 et dont les termes ont été rappelés.

La garantie souscrite par M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] n'encourt donc aucune nullité.

Sur l'information annuelle du garant :

M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] soutiennent par ailleurs que le prêteur de deniers n'a pas respecté son obligation d'information annuelle de la caution prescrite par l'article L313-22 du code monétaire et financier, de sorte que la déchéance des intérêts échus s'applique à la banque DELUBAC ET CIE.

Selon l'article L313-22 invoqué, les établissements de crédit et les sociétés de financement ayant accordé un concours financier à une entreprise, sous la condition d'un cautionnement par une personne physique ou une personne morale, sont tenus au plus tard avant le 31 mars de chaque année de faire connaître à la caution le montant du principal et des intérêts, commissions frais et accessoires restant à courir au 31 décembre de l'année précédente au titre de l'obligation bénéficiant de la caution, ainsi que le terme de cet engagement (…).
Le défaut d'accomplissement de cette formalité d'information emporte, dans les rapports entre la caution et l'établissement de crédit, déchéance des intérêts échus depuis la précédente information (.. .).

Or, il résulte des développements qui précèdent que les personnes ayant consenti une sûreté réelle ne bénéficient pas de ces dispositions qui ne concernent que les cautions ayant fourni un engagement personnel (v. not cass 1°civ 1er février 2000, n° 98-11390).

Seul peut être désormais invoqué l'article 2302 du code civil prévoyant cette obligation d'information dans sa rédaction issue de l'ordonnance 2021-1192 du 15 septembre 2021 entré en vigueur le 1er janvier 2022 et rendu applicable aux personnes ayant consenti des sûretés réelles par l'article 2325 du même code.

Au cas présent, la banque DELUBAC ET CIE ne démontre pas avoir satisfait à cette obligation qui lui incombait à compter de l'année 2022. Elle sera donc déchue du droit aux intérêts contractuels à compter de cette année-là, ainsi que, par voie de conséquence de toute indemnité accessoire (qui n'est ici pas réclamée).

Le contrat de prêt mentionne une somme totale de 84.102 euros au titre des intérêts du prêt.
La déchéance du terme a été prononcée le 31 octobre 2023 et le décompte visé au commandement de saisie mentionne une créance à l'égard de la société FY INVESTISSEMENT de 701.429,17 euros comprenant les échéances impayées de 57.405,95 euros d'avril à octobre 2023, le capital restant dû de 632.311,72 euros et des intérêts d'un montant total de 11.711,43 euros du 10/4/2023 au 1/3/2024.
Même si l'on appliquait la déchéance totale des intérêts du prêt, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, il en irait ainsi :
capital emprunté : 900.000 euros - 254.225,42 euros (échéances payées jusqu'au mois de mars 2023 inclus, soit 31 x 8200,85 euros hors assurance) = 645.774,58 euros.

Ainsi, la garantie hypothécaire étant limitée à 250.000 euros, la déchéance des intérêts du prêt à compter de l'année 2022 est sans incidence sur le montant de 250.000 euros garanti et restant du par les consorts [X]-[S].
En revanche, seuls pourront courir les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la mise en demeure de payer à leur encontre. A défaut de production d'une mise en demeure particulière, les intérêts courront à compter du commandement de payer valant saisie immobilière.



Sur la validité du commandement de saisie :

Sur le titre exécutoire « non prouvé et non consenti» :

Les consorts [X]-[S] soutiennent que le commandement valant saisie immobilière qui leur a été délivré ne comporte pas d'élément concret de preuve du titre exécutoire dont le créancier se prévaut puisqu'il n'était pas accompagné de l'acte notarié revêtu de la formule exécutoire qui y est mentionné et que le consentement express et spécial des débiteurs emprunteurs n'est mentionné ni dans le contrat de prêt ni dans l'acte notarié, de sorte que, selon eux, le commandement serait entaché de nullité.

Selon l'article R321-3 du code des procédures civiles d'exécution, le commandement de payer valant saisie immobilière doit comporter, notamment : 2° l'indication de la date et de la nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré.
Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En l'occurrence, le commandement de saisie délivré les 12, 15 et 17 avril 2024 à M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] mentionne notamment qu'il est délivré « en vertu d'un acte notarié établi le 27 août 2020 par Me [U] [T] de l'étude LETRULLE DELOISON DRILHON JOURDAIN notaire à [Localité 2], contenant un prêt consenti à la société FY INVESTISSEMENT d'un montant de 900.000 euros et affectations hypothécaires notamment par M.[V] [S], Mme [W] [E] épouse [S] et M.[R] [X] (…) à hauteur d'une somme en principal de 250.000 euros, dûment revêtu de la formule exécutoire  ».

Ces mentions sont conformes aux exigences du texte susvisé.

Aucune disposition légale ou réglementaire n'impose que le document constitutif du titre exécutoire soit joint au commandement, en original ou en copie.

Il est versé aux débats la copie exécutoire de l'acte notarié du 20 août 2020 contenant le prêt accordé à la société FY INVESTISSEMENT ainsi que la garantie hypothécaire des consorts [S]-[E]-[X]. Cet acte constitue bien un titre exécutoire au sens de l'article L111-3 du code des procédures civiles d'exécution visant les actes notariés revêtus de la formule exécutoire.
Conformément à l'article L311-2 du code des procédures civiles d'exécution, il est ainsi justifié d'un titre exécutoire permettant au créancier poursuivant de procéder à une saisie immobilière.

Le commandement valant saisie immobilière signifié aux consorts [S]-[E]-[X] n'encourt dès lors aucune nullité de ce chef.

Par ailleurs, les consorts [S]-[E]-[X], garants hypothécaires, ne sont pas recevables à contester le constat ou non dans l'acte notarié du consentement « des débiteurs (emprunteurs) ».
En tout état de cause, l'on relèvera que, s'agissant d'un acte authentique, lecture en a été donnée aux parties à celui-ci et il est mentionné que l'emprunteuse (la société FY INVESTISSEMENT) était représentée par sa dirigeante et associée Mme [F] [D], que M.[R] [X] était présent à titre personnel et en qualité de représentant de M.[V] [S] et Mme [W] [E], garants hypothécaires.
L'acte précise d'ailleurs expressément, lorsqu'il relate la garantie hypothécaire, que les garants ont pris connaissance de ce qui précède (le prêt consenti à l'emprunteuse et les caractéristiques de la garantie qu'ils accordent) par la lecture qui leur en a été faite.

Aucune nullité du commandement valant saisie immobilière ne peut dès lors résulter d'un prétendu défaut de preuve du consentement des parties à l'acte notarié constituant le titre fondant les poursuites.


Sur le caractère liquide de la créance :

Les consorts [S]-[E]-[X] estiment que la créance réclamée au titre du prêt n'est pas liquide au motif que dans le décompte du taux effectif global les montant des taux de cotisations mensuelles d'assurance fait défaut, de sorte qu'en cas d'incident de remboursement du prêt la somme due et le mode de calcul sont insuffisamment déterminés.

En application de l’article L311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.
L'article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

En l'espèce, l'acte notarié de prêt précise qu'il s'agit d'un prêt professionnel accordé à la société FY INVESTISSEMENT pour 900.000 euros remboursable en 120 échéances mensuelles de 8200,85 euros hors assurance au taux fixe de 1,80% l'an et au taux effectif global de 2,60% l'an.
Il détaille le coût du crédit : les intérêts du prêt pour 84.102 euros, le coût total de l'assurance 16.975, 64 euros et le coût des sûretés et frais de dossier.
Il apparaît que le montant des échéances est hors assurance, celle-ci étant prélevée à part.
Le taux effectif global comprend nécessairement les intérêts, frais de dossier et l'assurance.
En cas d'incident de remboursement, la clause des conditions générales EXIGIBILITE ANTICIPEE indique que l'emprunteur défaillant sera redevable, outre de la totalité des sommes dues en principal, intérêts et accessoires, d'une indemnité forfaitaire de 7% des sommes dues, des dépens, frais, honoraires et taxes de toutes natures engagés pour le recouvrement de la créance.

Il apparaît ainsi que l'acte notarié comporte tous les éléments permettant d'évaluer la créance, en cas de paiement, mais aussi en cas d'incident de remboursement.
Le décompte du commandement de saisie le confirme, lorsqu'il mentionne les échéances impayées, le capital restant du, les intérêts au taux contractuel, étant observé qu'il ne réclame aucune somme au titre de l'assurance emprunteur ni au titre de l'indemnité d'exigibilité anticipée.

L'on rappellera enfin que l'acte notarié mentionne que les garants hypothécaires étaient tous présents ou représentés lors de la signature du prêt contenant leur garantie, que lecture de cet acte leur a été faite et qu'ils l'ont tous signé.
En leur qualité de garants hypothécaires, les consorts [S]-[E]-[X] ont ainsi eu une connaissance complète du prêt et des conditions de remboursement de celui-ci.

Le commandement de payer valant saisie immobilière leur a donc bien été délivré sur le fondement d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Il résulte de tout ce qui précède que la créance de la BANQUE DELUBAC ET CIE à l'encontre des consorts [S]-[E]-[X] sera mentionnée à la somme de 250.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer valant saisie immobilière délivré à chacun d'eux.

Sur les modalités de la vente :

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.


Au cas présent, la vente amiable n'est pas envisageable, les débiteurs saisis ne la sollicitant pas.

Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu'en vertu de l'article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Sur les dépens et frais de poursuite et l'article 700 du code de procédure civile :

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l'audience d'adjudication et seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix.

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

L'équité et la situation des parties ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre du présent incident.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Constate la jonction, par mention au dossier, de l'instance enrôlée sous le numéro 24/02352 avec celle enrôlée sous le numéro 24/00166 prononcée à l'audience du juge de l'exécution en matière de saisies immobilières en date du 11 mars 2025 ;

Se déclare compétent pour statuer sur l'intégralité du litige ;

Déboute les consorts [S]-[E]-[X] de l'intégralité de leurs prétentions à l'exception de la déchéance partielle du droit aux intérêts du prêt ;

Prononce, dans les rapports entre la BANQUE DELUBAC ET CIE d'une part, et M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] d'autre part, la déchéance des intérêts du prêt consenti à la société FY INVESTISSEMENT par acte notarié du 20 août 2020, à compter de l'année 2022 ;

Dit que cette déchéance du droit aux intérêts est sans incidence sur la créance de la BANQUE DELUBAC ET CIE à l'encontre les consorts [S]-[E]-[X] au titre de leur garantie hypothécaire ;

Mentionne que la créance de la SA BANQUE DELUBAC ET CIE à l'égard de M.[S] [V], Mme [E] épouse [S] et M.[X] [R] est de 250.000 euros selon décompte visé au commandement de payer valant saisie immobilière et dit qu'elle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de saisie immobilière valant mise en demeure de payer de chacun des garants ;

Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés aux commandements de payer valant saisie immobilière en date des 12, 15 et 17 avril 2024 publiés le 4 juin 2024 au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2 ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 2 septembre 2025 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;


Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SCP LEROY-BEAULIEU ALLAIRE ET LAVILLAT, commissaire de justice à ARGENTEUIL, aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ;

Dit que le commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre du présent incident ;

Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l'audience d'adjudication et seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication des commandements de payer valant saisie immobilière en date des 12, 15 et 17 avril 2024 publiés le 4 juin 2024 au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2 ;

La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Fabienne CHLOUP

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R322-15, code de la consommation L332-1, code des procedures civiles d'execution R322-26, code monetaire et financier L313-22, code des procedures civiles d'execution L311-2, code civil 2303, code de procedure civile 510, code des procedures civiles d'execution R311-2, code des procedures civiles d'execution R322-31, code civil 2325, code civil 2302, code civil 2299, code des procedures civiles d'execution L142-1, code des procedures civiles d'execution R121-1, code des procedures civiles d'execution R321-3, code de la consommation L343-4, code des procedures civiles d'execution L111-3, code des procedures civiles d'execution R322-37, code de procedure civile 107). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-05-19T19:48:00.885Z.