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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Versailles, Saisies Immobilières, 23 mai 2025, n° 23/00080

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
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Parties (entreprises)

MCS TMde gestion la société IQ EQ MANAGEMENT

Exposé du litige

DÉBATS
À l’audience du 19 mars 2025, tenue en audience publique.


***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 13 février 2023 par Monsieur [V] [E] en recouvrement de la somme de 419.953,01 euros arrêtée au 20 octobre 2022,

Vu la publication du commandement de payer le 30 mars 2023 au Service de la publicité foncière de [Localité 11] 2 (volume 2023 S numéro 41), 

Vu l’assignation délivrée au débiteur saisi le 15 mai 2023 pour l’audience du 21 juin 2023, 

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 16 mai 2023 au greffe de la juridiction,

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises. 

Par conclusions notifiées le 7 mars 2025 par RPVA, Monsieur [V] [E] sollicite que : 
Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS soit déclaré irrecevable en ses demandes ;La clause de déchéance du terme soit déclarée abusive et réputée non écrite ;La créance soit limitée à la somme de 7.418,14 euros ;Soit ordonnée la mainlevée de la saisie immobilière et la nullité du commandement de payer ;Le créancier soit débouté de l’ensemble de ses demandes ;Le créancier soit condamné à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;Subsidiairement
Soit autorisé Monsieur [V] [E] à exercer son droit de retrait litigieux pour la somme de 19.812,22 euros ;Plus subsidiairement
Soit réduit l’engagement de caution hypothécaire à la somme de 138.000 euros ;L’indemnité d’exigibilité soit supprimée ou cantonnée à 1 euro ;La créance soit réduite de 36.971,64 euros ;Monsieur [V] [E] soit autorisé à vendre amiablement le bien saisi au prix plancher de 450.000 euros.



Par conclusions notifiées le 17 mars 2025 par RPVA, le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS sollicite de : 
Recevoir son intervention volontaire ;Débouter Monsieur [V] [E] de l’ensemble de ses demandes ;Fixer le montant de la créance à 385.276,89 euros arrêtée au 31 mai 2024 ;
Subsidiairement

Fixer la créance à la somme de 385.276,89 euros au 31 mai 2024 ou 334.521,61 euros au 13 février 2023 en cas de déclaration du caractère abusif de la clause de déchéance du terme ;Autoriser la vente amiable du bien au prix plancher de 450.000 euros ;
À titre infiniment subsidiaire

Déclarer irrecevable la demande d’exercice du droit au retrait litigieux et plus subsidiairement le débouter de sa demande ;Plus subsidiairement, fixer le prix de cession de la créance à la somme de 350.000 euros au 31 janvier 2024 ;Enjoindre à Monsieur [V] [E] de justifier du remboursement effectif de la créance à son encontre entre les mains du FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS, telle qu’elle aurait été fixée par la juridiction de céans, outre les frais et loyaux coûts et intérêts à compter de la date de la cession de créances et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;Ordonner le renvoi à une prochaine audience pour vérifier le règlement du prix.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 mars 2025 et mise en délibéré au 23 mai 2025. 

Ce jour, le présent jugement a été prononcé.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu'elles sont libellées sous la forme d'une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS poursuit la vente forcée des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 7], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4], conformément à la description plus amplement détaillée contenu dans le cahier des conditions de vente. 


Sur l’intervention du FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS
Il ressort de l’article 329 du Code de procédure civile que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

Il ressort des articles L. 214-169 à L. 214-172 du Code monétaire et financier que la seule remise de bordereau rend l’acte de cession effectif entre les parties et opposable aux tiers dans le cadre de la législation sur la titrisation. 

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS indique qu’une cession de la créance de la société SCCC est intervenue entre la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS et le FONDS COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS le 28 novembre 2019, en application des articles L. 214-169 à L. 214-172 du Code monétaire et financier et que Monsieur [V] [E] a été informé de la cession par courrier en date du 4 février 2020, dans le cadre de précédentes procédures et dans le cadre de la présente procédure. Le FONDS COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS rapporte à la procédure l’acte de cession de créance ainsi que le courrier envoyé à Monsieur [V] [E] l’en informant. Il ajoute que le 31 janvier 2024, une cession de créance est intervenue entre le FONDS COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS et le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS, les conclusions notifiées dans le dossier valant information à Monsieur [V] [E].

Monsieur [V] [E] soutient que le FONDS COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS n’a pas respecté les dispositions de l’article 1324 du Code civil et qu’il ne lui a pas notifié la cession de créance ce qui la rend inopposable. 

En l’espèce, il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’une convention de cession de créance a bien été réalisée entre le FOND COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS et la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS, Monsieur [V] [E] ayant été informé de cette cession par courrier le 4 février 2020 et à tout le moins dans le cadre de la présente procédure. La cession de créances réalisées dans le cadre d’une titrisation est régie par les dispositions du Code monétaire et financier qui n’impose pas de formalité sur la notification de la cession de créance, le débiteur pouvant en être informé durant la procédure en cours par tout moyen. La cession de créance intervenue le 31 janvier 2024 entre le FONDS COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS et le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS apparait également valable.

Dès lors, le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS est donc recevable en son intervention. 


Sur l’absence d’exigibilité de la créance
Aux termes de l'article L. 311-2 du Code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Il ressort de l’article L. 311-1 du Code de la consommation, qu’est considéré comme étant un consommateur pouvant bénéficier de la protection de ces dispositions toute personne physique qui est en relation avec un prêteur, ou un intermédiaire de crédit, dans le cadre d'une opération de crédit réalisée ou envisagée dans un but étranger à son activité commerciale ou professionnelle.

Par ailleurs, une société civile immobilière agit en qualité de professionnel, et ne peut donc pas invoquer à son bénéfice la réglementation des clauses abusives, lorsqu'elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l'acquisition d'immeubles conformément à son objet comme l’a jugé la Cour de cassation. (Première chambre civile, 28 juin 2023, no 22-13.969 publié au bulletin)

Monsieur [V] [E] indique que la clause de déchéance du terme est abusive comme ne prévoyant un délai uniquement de 15 jours pour régler les sommes impayées. Il ajoute qu’au surplus, le délai n’a pas été respecté puisque Monsieur [V] [E] a reçu la mise en demeure de régler les impayés le même jour que la notification de la déchéance du terme. Elle ajoute qu’il n’est pas soumis au principe de la concentration des moyens dans la mesure où, s’il y a bien eu des procédures antérieures, Monsieur [V] [E] avait la qualité de demandeur alors qu’ici, il a la qualité de défendeur et que les demandes sont différentes. 

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS indique que la SCI SCCC emprunteur ne peut pas être considérée comme un non professionnel ou consommateur et qu’elle ne peut pas invoquer les dispositions sur les clauses abusives. Par ailleurs, il explique que les courriers de mise en demeure et de notification de déchéance du terme ont été versés en procédure. Il ajoute que la Cour d’appel de [Localité 9], a dans le cadre d’une autre instance, jugée que la déchéance du terme était bien intervenue le 8 janvier 2016 et que s’il était statué autrement, il y aurait une contradiction de décisions de justice. Il précise qu’en vertu du principe de concentration des moyens, Monsieur [V] [E] ne peut pas soulever un nouveau moyen qui aurait dû l’être dans le cadre de la première instance et qui n’aurait que pour objectif de remettre en cause une décision ayant autorité de chose jugée. Il indique également que la clause de déchéance du terme ne prévoit pas d’envoi de mise en demeure avant le prononcé de la déchéance du terme et que de ce fait la déchéance du terme est régulière. 

En l’espèce, le créancier poursuivant se prévaut de la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 30 novembre 2012, par lequel la société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS a consenti à la SCI SCCC un prêt d’un montant en principal de 450.000 euros, sur une durée de 180 mois, au taux hors assurance de 5,35% l’an. 

Il n’est pas contesté que la SCI SCCC a souscrit un prêt immobilier pour financier l’acquisition de l’immeuble conformément à son objet social. Elle a donc agi en qualité de professionnel et ne peut donc pas invoquer le bénéficie des clauses abusives. 



Par ailleurs, il ressort du contrat de prêt, et notamment de son article 8 – défaillance de l’emprunteur, qui prévoit que « le contrat sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, sans qu’il soit besoin d’autre formalité qu’une simple notification faite à l’emprunteur par lettre recommandée, dans l’un ou l’autre des cas suivants (…) non paiement à son échéance d’une somme quelconque devenue exigible au titre du présent contrat », que le contrat ne prévoit pas l’envoi de mise en demeure préalable à la notification de la déchéance du terme.

Dès lors, il apparait que c’est à bon droit que le 8 janvier 2016, le créancier a notifié à la S.C.I. SCCC emprunteur et à la caution Monsieur [V] [E], la déchéance du terme sans mise en demeure préalable. 

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS dispose donc bien d’une créance liquide et exigible. 


Sur l’opposabilité du droit au retrait litigieux de Monsieur [E]
Il ressort de l’article 1699 du Code civil que « celui contre lequel on a cédé un droit litigieux peut s'en faire tenir quitte par le cessionnaire, en lui remboursant le prix réel de la cession avec les frais et loyaux coûts, et avec les intérêts à compter du jour où le cessionnaire a payé le prix de la cession à lui faite. »

L’article 1700 du Code civil précise que la chose est censée litigieuse dès qu'il y a procès et contestation sur le fond du droit.

Par ailleurs, la cession de la créance principale et ses accessoires emporte au profit du cédant la cession de la créance sur la caution, de sorte que cette dernière peut, lorsqu'elle conteste le droit invoqué contre elle, exercer le droit au retrait litigieux. Le débiteur assigné en paiement a la qualité de défendeur au litige et peut donc, s'il conteste le droit du créancier au fond, exercer le droit au retrait prévu à l'article 1699 du Code civil, étant précisé qu’une contestation sur la nature disproportionnée de l’engagement doit s’analyser comme une contestation sur le fond du droit. La cession en bloc d'un grand nombre de droits et créances ne fait pas obstacle à l'exercice du droit de retrait litigieux à l'égard d'une créance qui y est incluse, dès lors que la détermination de son prix est possible, comme l’a jugé la Cour de cassation. (Chambre commerciale, 14 février 2024, no 22-19.801 publié au bulletin)

Enfin, il ressort des pouvoirs du juge de l’exécution de statuer sur le retrait litigieux et son incidence sur la créance. En outre, le paiement effectif du prix de la cession par le retrayant au retrayé ne constitue pas une condition de la réalisation dudit retrait et le retrait litigieux, s’il est régulier, a pour effet d’éteindre la créance fondant la poursuite litigieuse. (Cour de cassation, 9 juin 2022, 21-12.941, publié au bulletin - Cour d’appel de [Localité 8], 7 janvier 2021, 18/06295).

Monsieur [V] [E] soutient que la créance cédée était contestée au moment de la cession dans la mesure où elle conteste dans la présente instance la recevabilité de la procédure et le montant des sommes réclamées. Il précise que les conditions de l’application du bénéfice du droit au retrait litigieux sont réunies et que la créance doit être estimée à la somme de 19.812,22 euros au regard du montant payé et du nombre de créances cédées. Il précise que sa demande n’est pas subsidiaire car les moyens soulevés précédemment sont des fins de non recevoir et non des moyens de fond. Il ajoute qu’il existe également une procédure entre la S.C.I. SCCC, Monsieur [V] [E] et le créancier en nullité du contrat de prêt qui a donné lieu à un arrêt d’appel le 11 octobre 2023 et que le délai de péremption d’instance n’est pas écoulé. Il précise qu’au moment de la cession, il y avait trois procédures pendantes concernant la créance cédée à savoir la procédure de saisie immobilière, la procédure devant le juge de l’exécution de [Localité 11] en contestation de la saisie des loyers. 

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS soutient que Monsieur [V] [E] est irrecevable à solliciter à titre subsidiaire d’exercer un droit au retrait litigieux. Par ailleurs, il indique qu’il y avait bien un procès en cours au jour de la cession de créance, à savoir la présente instance, mais que lors de ses écritures du 25 septembre 2023, Monsieur [V] [E] demandait l’irrecevabilité des poursuites pour défaut de qualité à agir et d’exigibilité de la créance et à titre subsidiaire la déchéance du droit aux intérêts, réduire l’indemnité d’exigibilité et autoriser la vente amiable, qui ne constituent pas des moyens de fond. Il explique qu’en tout état de cause le prix de la cession ne peut pas être individualisé et donc le prix de la cession de créance de Monsieur [V] [E] ne peut pas être calculé. Subsidiairement, il indique qu’elle devrait être fixée à minima au prix de l’engagement de caution à hauteur de 350.000 euros, estimant qu’au regard des chances de recouvrement de la créance cédée, le prix de cession ne saurait consister en une simple division du prix du portefeuille par le nombre de créances cédées.

En l’occurrence, Monsieur [V] [E] sollicite le bénéfice de son droit au retrait litigieux après avoir soulevé des fins de non recevoir qui ne s’analysent pas comme des moyens de fond, si bien que la demande ne peut s’analyser en une demande subsidiaire. Il est donc recevable à solliciter le bénéfice de son droit au retrait litigieux. 

En outre, il apparait que la cession de créance est intervenue le 31 janvier 2024 alors que la présente instance était en cours. Dans le cadre de cette instance, et notamment dans ses conclusions du 25 septembre 2023, Monsieur [V] [E] a soulevé plusieurs contestations, notamment des fins de non recevoir, mais a également soulevé le caractère disproportionné de l’engagement qui est une contestation de fond de la créance. 

Dès lors, il apparait qu’il y avait bien un procès en cours au moment de la cession de créance et une contestation sur le fond du droit qui rend de ce fait la créance litigieuse et permet à Monsieur [V] [E] d’opposer son droit au retrait litigieux. 

Concernant le caractère déterminable du prix de la cession de créance, il ressort du contrat de cession que le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS a acheté au FONDS COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS un portefeuille de 9.190 créances d’une valeur totale de 182.074.340,87 euros pour un prix d’acquisition de global et forfaitaire de 19.370.635,31 euros. Il est précisé que certains éléments de ce portefeuille ont une valeur quasiment nulle et d’autres une valeur proche de leur valeur faciale, avec toutes sortes de situations intermédiaires. Ainsi, le prix de la créance litigieuse n’est pas déterminé dans l’acte.
 
En l’espèce, le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS ne fournit pas le prix de la créance cédée et se contente d’indiquer qu’au regard des chances de recouvrement de la créance, elle devrait être fixée à minima, au montant de l’engagement de caution de Monsieur [V] [E], soit 350.000 euros. 

Toutefois, il apparait que le montant total des créances est indiqué dans l’acte de cession soit 182.074.340,87 euros pour 9.190 créances. Or, faute pour le créancier poursuivant de rapporter à la procédure le listing de chaque créance avec son montant et de fournir le prix précis de la créance cédée, il conviendra de privilégier la méthode statistique qui implique de rapporter le prix total de la valeur des créances sur le nombre de créances cédées pour déterminer le prix de chaque créance soit la somme de 182.074.340,87 euros par 9.190 créances soit 19.812,22 euros et qui permet de déterminer la valeur de la créance cédée. 

Le montant de la créance litigieuse est donc déterminable à hauteur de 19.812,22 euros. 

À cette somme, vient s’ajouter les frais et loyaux coûts, à savoir les dépenses que le retrayé a dû exposer pour la cession et les frais du procès au cessionnaire (Cour d’appel de [Localité 11], 28 novembre 2017, RG n°17/366 et Cour de cassation, Chambre commerciale, 14 juin 2017, n°16-11.389). Ces frais ont été estimés par le créancier poursuivant à la somme de 6.424,90 euros, dont il justifie. S’ajoute également à cette somme, les intérêts à compter du jour où le cessionnaire a payé le prix de la cession, dont il devra justifier.

Enfin, concernant la demande du FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS de fixer à un délai d’un mois à compter de la signification du jugement pour que Monsieur [V] [E] paie le prix de la cession, il nécessaire de rappeler que le paiement effectif du prix de la cession par le retrayant à retrayé ne constitue pas une condition de la réalisation dudit retrait. Cette demande n’est donc pas justifiée et sera rejetée. 

Au regard des motifs susvisés, il apparait que la régularité du retrait litigieux entraine l’extinction de la créance dont le recouvrement forcé est poursuivi contre le débiteur. La demande de vente du bien saisi sera donc rejetée.

Sur les frais irrépétibles
Les demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées au titre de l’équité. 

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS sera condamné aux dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

DECLARE recevable l’intervention du FOND COMMUN DE TITRISATION ABSUS ;

CONSTATE la recevabilité et la régularité du retrait litigieux opéré par Monsieur [V] [E] ;

FIXE le prix du retrait de la créance litigieuse à 19.812,22 euros, outre les frais et loyaux coûts fixés à la somme de 6.424,90 euros et les intérêts à compter de la date de paiement de la cession par le cessionnaire ;

CONSTATE l’extinction de la créance dont le recouvrement forcé est poursuivi par le FOND COMMUN DE TITRISATION ABSUS envers Monsieur [V] [E] ;

REJETTE la demande de vente du bien saisi ;

REJETTE les demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS aux dépens.

Fait et mis à disposition à [Localité 11], le 23 Mai 2025.

Le Greffier Le Président
Sarah TAKENINT Elodie LANOË
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE
DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT CONSTATANT LE RETRAIT LITIGIEUX

DU 23 MAI 2025


N° RG 23/00080 - N° Portalis DB22-W-B7H-RKK5
Code NAC : 78A

ENTRE

FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS, ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 431 252 121, dont le siège social est situé [Adresse 6] à PARIS (75017), représenté par son entité en charge du recouvrement, la société MCS TM, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 982 392 722, dont le siège social est situé [Adresse 3] PARIS (75020), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 

Venant aux droits du FONDS COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS en vertu d’un bordereau de cession en date du 31 janvier 2024 conforme aux dispositions du Code monétaire et financier, ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT (anciennement EQUITIS GESTION), ayant comme recouvreur la société MCS ET ASSOCIES.

Venant aux droits de la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS en vertu d’un acte de cession de créances en date du 28 novembre 2019 conforme aux dispositions du Code monétaire et financier.

CREANCIER POURSUIVANT
Représenté par Maître Nicolas TAVIEAUX MORO de la SELARL TMDLS-AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Jeannet NOUTEAU-REVENU de la SCP BILLON-BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 241.
 
ET

Monsieur [V] [Z] [E], né le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 10], de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 5] [Localité 1].

PARTIE SAISIE
Représenté par Maître Margaux THIRION, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 26.
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente 
Greffier : Sarah TAKENINT

DÉBATS
À l’audience du 19 mars 2025, tenue en audience publique.


***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 13 février 2023 par Monsieur [V] [E] en recouvrement de la somme de 419.953,01 euros arrêtée au 20 octobre 2022,

Vu la publication du commandement de payer le 30 mars 2023 au Service de la publicité foncière de [Localité 11] 2 (volume 2023 S numéro 41), 

Vu l’assignation délivrée au débiteur saisi le 15 mai 2023 pour l’audience du 21 juin 2023, 

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 16 mai 2023 au greffe de la juridiction,

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises. 

Par conclusions notifiées le 7 mars 2025 par RPVA, Monsieur [V] [E] sollicite que : 
Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS soit déclaré irrecevable en ses demandes ;La clause de déchéance du terme soit déclarée abusive et réputée non écrite ;La créance soit limitée à la somme de 7.418,14 euros ;Soit ordonnée la mainlevée de la saisie immobilière et la nullité du commandement de payer ;Le créancier soit débouté de l’ensemble de ses demandes ;Le créancier soit condamné à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;Subsidiairement
Soit autorisé Monsieur [V] [E] à exercer son droit de retrait litigieux pour la somme de 19.812,22 euros ;Plus subsidiairement
Soit réduit l’engagement de caution hypothécaire à la somme de 138.000 euros ;L’indemnité d’exigibilité soit supprimée ou cantonnée à 1 euro ;La créance soit réduite de 36.971,64 euros ;Monsieur [V] [E] soit autorisé à vendre amiablement le bien saisi au prix plancher de 450.000 euros.



Par conclusions notifiées le 17 mars 2025 par RPVA, le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS sollicite de : 
Recevoir son intervention volontaire ;Débouter Monsieur [V] [E] de l’ensemble de ses demandes ;Fixer le montant de la créance à 385.276,89 euros arrêtée au 31 mai 2024 ;
Subsidiairement

Fixer la créance à la somme de 385.276,89 euros au 31 mai 2024 ou 334.521,61 euros au 13 février 2023 en cas de déclaration du caractère abusif de la clause de déchéance du terme ;Autoriser la vente amiable du bien au prix plancher de 450.000 euros ;
À titre infiniment subsidiaire

Déclarer irrecevable la demande d’exercice du droit au retrait litigieux et plus subsidiairement le débouter de sa demande ;Plus subsidiairement, fixer le prix de cession de la créance à la somme de 350.000 euros au 31 janvier 2024 ;Enjoindre à Monsieur [V] [E] de justifier du remboursement effectif de la créance à son encontre entre les mains du FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS, telle qu’elle aurait été fixée par la juridiction de céans, outre les frais et loyaux coûts et intérêts à compter de la date de la cession de créances et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;Ordonner le renvoi à une prochaine audience pour vérifier le règlement du prix.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 mars 2025 et mise en délibéré au 23 mai 2025. 

Ce jour, le présent jugement a été prononcé. 


MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu'elles sont libellées sous la forme d'une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS poursuit la vente forcée des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 7], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4], conformément à la description plus amplement détaillée contenu dans le cahier des conditions de vente. 


Sur l’intervention du FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS
Il ressort de l’article 329 du Code de procédure civile que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

Il ressort des articles L. 214-169 à L. 214-172 du Code monétaire et financier que la seule remise de bordereau rend l’acte de cession effectif entre les parties et opposable aux tiers dans le cadre de la législation sur la titrisation. 

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS indique qu’une cession de la créance de la société SCCC est intervenue entre la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS et le FONDS COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS le 28 novembre 2019, en application des articles L. 214-169 à L. 214-172 du Code monétaire et financier et que Monsieur [V] [E] a été informé de la cession par courrier en date du 4 février 2020, dans le cadre de précédentes procédures et dans le cadre de la présente procédure. Le FONDS COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS rapporte à la procédure l’acte de cession de créance ainsi que le courrier envoyé à Monsieur [V] [E] l’en informant. Il ajoute que le 31 janvier 2024, une cession de créance est intervenue entre le FONDS COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS et le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS, les conclusions notifiées dans le dossier valant information à Monsieur [V] [E].

Monsieur [V] [E] soutient que le FONDS COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS n’a pas respecté les dispositions de l’article 1324 du Code civil et qu’il ne lui a pas notifié la cession de créance ce qui la rend inopposable. 

En l’espèce, il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’une convention de cession de créance a bien été réalisée entre le FOND COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS et la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS, Monsieur [V] [E] ayant été informé de cette cession par courrier le 4 février 2020 et à tout le moins dans le cadre de la présente procédure. La cession de créances réalisées dans le cadre d’une titrisation est régie par les dispositions du Code monétaire et financier qui n’impose pas de formalité sur la notification de la cession de créance, le débiteur pouvant en être informé durant la procédure en cours par tout moyen. La cession de créance intervenue le 31 janvier 2024 entre le FONDS COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS et le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS apparait également valable.

Dès lors, le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS est donc recevable en son intervention. 


Sur l’absence d’exigibilité de la créance
Aux termes de l'article L. 311-2 du Code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Il ressort de l’article L. 311-1 du Code de la consommation, qu’est considéré comme étant un consommateur pouvant bénéficier de la protection de ces dispositions toute personne physique qui est en relation avec un prêteur, ou un intermédiaire de crédit, dans le cadre d'une opération de crédit réalisée ou envisagée dans un but étranger à son activité commerciale ou professionnelle.

Par ailleurs, une société civile immobilière agit en qualité de professionnel, et ne peut donc pas invoquer à son bénéfice la réglementation des clauses abusives, lorsqu'elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l'acquisition d'immeubles conformément à son objet comme l’a jugé la Cour de cassation. (Première chambre civile, 28 juin 2023, no 22-13.969 publié au bulletin)

Monsieur [V] [E] indique que la clause de déchéance du terme est abusive comme ne prévoyant un délai uniquement de 15 jours pour régler les sommes impayées. Il ajoute qu’au surplus, le délai n’a pas été respecté puisque Monsieur [V] [E] a reçu la mise en demeure de régler les impayés le même jour que la notification de la déchéance du terme. Elle ajoute qu’il n’est pas soumis au principe de la concentration des moyens dans la mesure où, s’il y a bien eu des procédures antérieures, Monsieur [V] [E] avait la qualité de demandeur alors qu’ici, il a la qualité de défendeur et que les demandes sont différentes. 

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS indique que la SCI SCCC emprunteur ne peut pas être considérée comme un non professionnel ou consommateur et qu’elle ne peut pas invoquer les dispositions sur les clauses abusives. Par ailleurs, il explique que les courriers de mise en demeure et de notification de déchéance du terme ont été versés en procédure. Il ajoute que la Cour d’appel de [Localité 9], a dans le cadre d’une autre instance, jugée que la déchéance du terme était bien intervenue le 8 janvier 2016 et que s’il était statué autrement, il y aurait une contradiction de décisions de justice. Il précise qu’en vertu du principe de concentration des moyens, Monsieur [V] [E] ne peut pas soulever un nouveau moyen qui aurait dû l’être dans le cadre de la première instance et qui n’aurait que pour objectif de remettre en cause une décision ayant autorité de chose jugée. Il indique également que la clause de déchéance du terme ne prévoit pas d’envoi de mise en demeure avant le prononcé de la déchéance du terme et que de ce fait la déchéance du terme est régulière. 

En l’espèce, le créancier poursuivant se prévaut de la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 30 novembre 2012, par lequel la société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS a consenti à la SCI SCCC un prêt d’un montant en principal de 450.000 euros, sur une durée de 180 mois, au taux hors assurance de 5,35% l’an. 

Il n’est pas contesté que la SCI SCCC a souscrit un prêt immobilier pour financier l’acquisition de l’immeuble conformément à son objet social. Elle a donc agi en qualité de professionnel et ne peut donc pas invoquer le bénéficie des clauses abusives. 



Par ailleurs, il ressort du contrat de prêt, et notamment de son article 8 – défaillance de l’emprunteur, qui prévoit que « le contrat sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, sans qu’il soit besoin d’autre formalité qu’une simple notification faite à l’emprunteur par lettre recommandée, dans l’un ou l’autre des cas suivants (…) non paiement à son échéance d’une somme quelconque devenue exigible au titre du présent contrat », que le contrat ne prévoit pas l’envoi de mise en demeure préalable à la notification de la déchéance du terme.

Dès lors, il apparait que c’est à bon droit que le 8 janvier 2016, le créancier a notifié à la S.C.I. SCCC emprunteur et à la caution Monsieur [V] [E], la déchéance du terme sans mise en demeure préalable. 

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS dispose donc bien d’une créance liquide et exigible. 


Sur l’opposabilité du droit au retrait litigieux de Monsieur [E]
Il ressort de l’article 1699 du Code civil que « celui contre lequel on a cédé un droit litigieux peut s'en faire tenir quitte par le cessionnaire, en lui remboursant le prix réel de la cession avec les frais et loyaux coûts, et avec les intérêts à compter du jour où le cessionnaire a payé le prix de la cession à lui faite. »

L’article 1700 du Code civil précise que la chose est censée litigieuse dès qu'il y a procès et contestation sur le fond du droit.

Par ailleurs, la cession de la créance principale et ses accessoires emporte au profit du cédant la cession de la créance sur la caution, de sorte que cette dernière peut, lorsqu'elle conteste le droit invoqué contre elle, exercer le droit au retrait litigieux. Le débiteur assigné en paiement a la qualité de défendeur au litige et peut donc, s'il conteste le droit du créancier au fond, exercer le droit au retrait prévu à l'article 1699 du Code civil, étant précisé qu’une contestation sur la nature disproportionnée de l’engagement doit s’analyser comme une contestation sur le fond du droit. La cession en bloc d'un grand nombre de droits et créances ne fait pas obstacle à l'exercice du droit de retrait litigieux à l'égard d'une créance qui y est incluse, dès lors que la détermination de son prix est possible, comme l’a jugé la Cour de cassation. (Chambre commerciale, 14 février 2024, no 22-19.801 publié au bulletin)

Enfin, il ressort des pouvoirs du juge de l’exécution de statuer sur le retrait litigieux et son incidence sur la créance. En outre, le paiement effectif du prix de la cession par le retrayant au retrayé ne constitue pas une condition de la réalisation dudit retrait et le retrait litigieux, s’il est régulier, a pour effet d’éteindre la créance fondant la poursuite litigieuse. (Cour de cassation, 9 juin 2022, 21-12.941, publié au bulletin - Cour d’appel de [Localité 8], 7 janvier 2021, 18/06295).

Monsieur [V] [E] soutient que la créance cédée était contestée au moment de la cession dans la mesure où elle conteste dans la présente instance la recevabilité de la procédure et le montant des sommes réclamées. Il précise que les conditions de l’application du bénéfice du droit au retrait litigieux sont réunies et que la créance doit être estimée à la somme de 19.812,22 euros au regard du montant payé et du nombre de créances cédées. Il précise que sa demande n’est pas subsidiaire car les moyens soulevés précédemment sont des fins de non recevoir et non des moyens de fond. Il ajoute qu’il existe également une procédure entre la S.C.I. SCCC, Monsieur [V] [E] et le créancier en nullité du contrat de prêt qui a donné lieu à un arrêt d’appel le 11 octobre 2023 et que le délai de péremption d’instance n’est pas écoulé. Il précise qu’au moment de la cession, il y avait trois procédures pendantes concernant la créance cédée à savoir la procédure de saisie immobilière, la procédure devant le juge de l’exécution de [Localité 11] en contestation de la saisie des loyers. 

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS soutient que Monsieur [V] [E] est irrecevable à solliciter à titre subsidiaire d’exercer un droit au retrait litigieux. Par ailleurs, il indique qu’il y avait bien un procès en cours au jour de la cession de créance, à savoir la présente instance, mais que lors de ses écritures du 25 septembre 2023, Monsieur [V] [E] demandait l’irrecevabilité des poursuites pour défaut de qualité à agir et d’exigibilité de la créance et à titre subsidiaire la déchéance du droit aux intérêts, réduire l’indemnité d’exigibilité et autoriser la vente amiable, qui ne constituent pas des moyens de fond. Il explique qu’en tout état de cause le prix de la cession ne peut pas être individualisé et donc le prix de la cession de créance de Monsieur [V] [E] ne peut pas être calculé. Subsidiairement, il indique qu’elle devrait être fixée à minima au prix de l’engagement de caution à hauteur de 350.000 euros, estimant qu’au regard des chances de recouvrement de la créance cédée, le prix de cession ne saurait consister en une simple division du prix du portefeuille par le nombre de créances cédées.

En l’occurrence, Monsieur [V] [E] sollicite le bénéfice de son droit au retrait litigieux après avoir soulevé des fins de non recevoir qui ne s’analysent pas comme des moyens de fond, si bien que la demande ne peut s’analyser en une demande subsidiaire. Il est donc recevable à solliciter le bénéfice de son droit au retrait litigieux. 

En outre, il apparait que la cession de créance est intervenue le 31 janvier 2024 alors que la présente instance était en cours. Dans le cadre de cette instance, et notamment dans ses conclusions du 25 septembre 2023, Monsieur [V] [E] a soulevé plusieurs contestations, notamment des fins de non recevoir, mais a également soulevé le caractère disproportionné de l’engagement qui est une contestation de fond de la créance. 

Dès lors, il apparait qu’il y avait bien un procès en cours au moment de la cession de créance et une contestation sur le fond du droit qui rend de ce fait la créance litigieuse et permet à Monsieur [V] [E] d’opposer son droit au retrait litigieux. 

Concernant le caractère déterminable du prix de la cession de créance, il ressort du contrat de cession que le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS a acheté au FONDS COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS un portefeuille de 9.190 créances d’une valeur totale de 182.074.340,87 euros pour un prix d’acquisition de global et forfaitaire de 19.370.635,31 euros. Il est précisé que certains éléments de ce portefeuille ont une valeur quasiment nulle et d’autres une valeur proche de leur valeur faciale, avec toutes sortes de situations intermédiaires. Ainsi, le prix de la créance litigieuse n’est pas déterminé dans l’acte.
 
En l’espèce, le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS ne fournit pas le prix de la créance cédée et se contente d’indiquer qu’au regard des chances de recouvrement de la créance, elle devrait être fixée à minima, au montant de l’engagement de caution de Monsieur [V] [E], soit 350.000 euros. 

Toutefois, il apparait que le montant total des créances est indiqué dans l’acte de cession soit 182.074.340,87 euros pour 9.190 créances. Or, faute pour le créancier poursuivant de rapporter à la procédure le listing de chaque créance avec son montant et de fournir le prix précis de la créance cédée, il conviendra de privilégier la méthode statistique qui implique de rapporter le prix total de la valeur des créances sur le nombre de créances cédées pour déterminer le prix de chaque créance soit la somme de 182.074.340,87 euros par 9.190 créances soit 19.812,22 euros et qui permet de déterminer la valeur de la créance cédée. 

Le montant de la créance litigieuse est donc déterminable à hauteur de 19.812,22 euros. 

À cette somme, vient s’ajouter les frais et loyaux coûts, à savoir les dépenses que le retrayé a dû exposer pour la cession et les frais du procès au cessionnaire (Cour d’appel de [Localité 11], 28 novembre 2017, RG n°17/366 et Cour de cassation, Chambre commerciale, 14 juin 2017, n°16-11.389). Ces frais ont été estimés par le créancier poursuivant à la somme de 6.424,90 euros, dont il justifie. S’ajoute également à cette somme, les intérêts à compter du jour où le cessionnaire a payé le prix de la cession, dont il devra justifier.

Enfin, concernant la demande du FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS de fixer à un délai d’un mois à compter de la signification du jugement pour que Monsieur [V] [E] paie le prix de la cession, il nécessaire de rappeler que le paiement effectif du prix de la cession par le retrayant à retrayé ne constitue pas une condition de la réalisation dudit retrait. Cette demande n’est donc pas justifiée et sera rejetée. 

Au regard des motifs susvisés, il apparait que la régularité du retrait litigieux entraine l’extinction de la créance dont le recouvrement forcé est poursuivi contre le débiteur. La demande de vente du bien saisi sera donc rejetée.

Sur les frais irrépétibles
Les demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées au titre de l’équité. 

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS sera condamné aux dépens. 





PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

DECLARE recevable l’intervention du FOND COMMUN DE TITRISATION ABSUS ;

CONSTATE la recevabilité et la régularité du retrait litigieux opéré par Monsieur [V] [E] ;

FIXE le prix du retrait de la créance litigieuse à 19.812,22 euros, outre les frais et loyaux coûts fixés à la somme de 6.424,90 euros et les intérêts à compter de la date de paiement de la cession par le cessionnaire ;

CONSTATE l’extinction de la créance dont le recouvrement forcé est poursuivi par le FOND COMMUN DE TITRISATION ABSUS envers Monsieur [V] [E] ;

REJETTE la demande de vente du bien saisi ;

REJETTE les demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS aux dépens.

Fait et mis à disposition à [Localité 11], le 23 Mai 2025.

Le Greffier Le Président
Sarah TAKENINT Elodie LANOË

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R322-15, code civil 1324, code monetaire et financier L214-169, code des procedures civiles d'execution L311-2, code monetaire et financier L214-172, code civil 1699, code des procedures civiles d'execution L311-1, code de procedure civile 329, code civil 1700, code des procedures civiles d'execution L111-2, code des procedures civiles d'execution R311-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-05-23T18:46:16.377Z.