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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 3 - CONSTRUCTION, 12 juin 2025, n° 22/00374

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
M.[Z] [K] est propriétaire d’une parcelle d’un terrain constructible d’une superficie de 261 m² en zone Ua et Ub sur laquelle s’érige un hangar d’une superficie de 78 m² environ comprenant deux pièces dans un état brut.
Le 26 juin 2020, M. [K] a donné mandat à l’agence Tourvimmo de vendre ce bien pour un prix de 115 000 € et une rémunération à charge du mandant d’un montant de 10 000 € TTC. 
Le 30 juillet 2021, il a fait visiter le bien à Mme [W] [V] et M. [H] [O], en présence de M. [S] [C], agent immobilier au sein de l’agence immobilière du Centre Var AICV à [Localité 9].


Mme [V] et M. [O] ont signé le même jour un mandat de recherche avec l’agence immobilière AICV ainsi qu’une offre d’achat avec le vendeur au prix d’achat de 99 000 €.
M. [K] a ensuite indiqué qu’il ne souhaitait pas donner suite et plusieurs mises en demeure lui ont été adressées. 
Par acte d’huissier du 13 janvier 2022, Mme [W] [V] épouse [O]et M. [H] [O] ont fait assigner M. [Z] [K] devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir :
Déclarer et prononcer que M. [H] [O] et Mme [W] [V] sont recevables et bien fondés en l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 
Déclarer et prononcer que la vente est parfaite entre M. [H] [O] et Mme [W] [V], acquéreurs, et M. [Z] [K], vendeur, dès le vendredi 30 juillet 2021, après acceptation de l'offre par le vendeur sans réserve concernant le bien suivant: bâtiment agricole d'une superficie de 70,31 m2 situé sur un terrain de 261 m2, sachant que l'ensemble est cadastré sous le numéro [Cadastre 3] section [Cadastre 4] Lieu-Dit [Adresse 7] situé [Adresse 6] à [Localité 9]): ; 
Déclarer et prononcer que M.[Z] [K], vendeur, est lié par son acceptation ferme et sans réserve, formalisée le vendredi 30 juillet 2021, de l'offre d'achat de M. [H] [O] et Mme [W] [V] pour le hangar agricole situé sur un terrain [Adresse 6] à [Localité 9]; 
En conséquence, Condamner M. [Z] [K], qui souhaite revenir sur son engagement contractuel de vente, au paiement des sommes suivantes : 
La somme nette de 20.000 € en réparation des différents préjudices subis par les époux [O] du fait de la violation par M. [Z] [K] de son engagement contractuel alors que la vente était parfaite dès le vendredi 30 juillet 2021, telle que décomposée comme suit: la somme de 5.000 € au titre de leurs préjudices moraux, la somme de 5.000 € au titre de leurs préjudices matériels et en remboursement des dépenses exposées, la somme de 5.000 € au titre de leurs préjudices professionnels (ils travaillent tous les deux à leur compte et le temps non consacré à leur activité engendre une perte de revenus) ainsi que la somme de 5000 € au titre des divers autres préjudices subis notamment familiaux et physiques
La somme nette de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
Condamner M. [Z] [K] aux dépens
Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
Les deux parties ont conclu et M. [S] [C] est intervenu volontairement à la procédure. 
L’affaire a été clôturée le 16 septembre 2024 et fixée à l’audience à juge unique du 13 mars 2025.
L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025. 
PRETENTIONS ET MOYENS : 
Par conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2023, Mme [W] [V] épouse [O] et M. [H] [F] maintiennent leurs demandes initiales sauf à voir condamner le défendeur au paiement de la somme de 3500 € au lieu de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Par conclusions notifiées par RPVA le 6 novembre 2023, M. [Z] [K], demande au tribunal de :
Déclarer M. [K] recevable et bien fondé en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
A titre principal, 
Déclarer et prononcer qu'aucune vente n'a pu valablement se former entre M. [O] et Mme [V] d'une part, et Monsieur [K], d'autre part, 
A titre subsidiaire, 
Déclarer et prononcer la nullité de la vente du fait de l'existence de vices du consentement ayant affecté l'acceptation de Monsieur [K], 
Dans l'hypothèse où il serait fait droit aux demandes de M. [O] et Mme [V]
Ecarter I'exécution provisoire de la décision à intervenir. 
En tout état de cause, 
Déclarer que M. [O] et Mme [V] ne justifient d'aucun préjudice de nature à engager la responsabilité de M. [K], 
Déclarer que M. [C] ne justifie d'aucun préjudice de nature à engager sa responsabilité de M. [K]. 
Débouter M. [O] et Mme [V] épouse [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 
Débouter M.[C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

Condamner les époux [O] et M. [C], in solidum, à verser à M. [K], une somme de 5 000 euros, en réparation de ses préjudices, toutes causes confondues. 
Condamner les consorts [O] et M. [C] in solidum à verser à M. [K] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens. 
M. [S] [C], intervenant volontaire, par conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2022 demande au tribunal de :
Recevoir la constitution de Maître Florence Lescure ; 
Recevoir M. [S] [C] en son intervention volontaire principale ; 
En conséquence, 
Déclarer et juger la demande recevable et bien fondée ; 
Faire droit aux demandes principales de M. [H] [O] et Mme [W] [V]
Condamner M. [Z] [K] au paiement de la somme de 9.000 € au titre du préjudice commercial subi par M. [S] [C] ; 
En tout état de cause, 
Condamner M. [Z] [K] à payer à M. [S] [C] la somme de 2.200 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens. 
Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION : 
 Sur la recevabilité de l’intervention volontaire : M. [S] [C] fait valoir qu’il existe un lien suffisant entre les prétentions des parties et son intervention volontaire en raison de sa profession et de la rédaction de l’accord intervenu pour la vente de l’immeuble appartenant à M. [K]. Il indique qu’il aurait dû percevoir une commission si le défendeur avait respecté ses engagements contractuels et qu’il a donc un droit propre à agir. 
Aucune des parties ne remet en cause l’intervention volontaire de M. [S] [C] qui a, en effet, fait signer, le 30 juillet 2021, une offre d’achat à M. [O], Mme [V] et le vendeur, M. [K], en sa qualité d’agent immobilier et moyennant une commission de 9000 €, soit 10% du montant du prix de vente, qu’il n’a pas perçu au vu du changement de position de M. [K]. 
Par conséquent en application des articles 325 et suivants du code de procédure civile, il convient de recevoir l’intervention volontaire de M. [S] [C] à la présente instance. 
 Sur l’offre d’achat du 30 juillet 2021 : 
 Moyens des parties :M. et Mme [O] rappellent les termes des articles 1583, 1113 et suivants du code civil, en faisant valoir que les mentions obligatoires figurent à l’offre d’achat et que la vente est parfaite par l’accord des parties sur la chose et le prix. 
Ils exposent que M. [K] lors d’un rendez-vous à son domicile a accepté et signé en trois exemplaires originaux leur offre d’achat en présence de l’agent immobilier M. [C] et de son épouse, sans aucune pression. 
Ils précisent que M. [K] a remis les plans du bien immobilier en sa possession et son exemplaire signé de l’offre d’achat en indiquant qu’il passerait le lendemain à l’agence AICV pour récupérer tous les documents une fois photocopiés par l’agent immobilier et qu’il donnerait alors le titre de propriété qu’il devait rechercher. Ils ajoutent que le même jour M. [K] a même proposé aux acquéreurs d’acquérir un chalet situé à [Localité 10] en vente auprès de l’agence Tourv’Immo. Il ajoute qu’il a demandé à M. [C] s’il pouvait lui confier la vente d’un appartement à [Localité 8] car le bien se trouvait sans succès depuis un moment au sein de l’agence Tourv’immo. 
Ils indiquent que les échanges ont été cordiaux et détendus, que M. [K] leur a expliqué pourquoi il se séparait de son patrimoine, qu’ils ont pris le temps de discuter de la possibilité de changement de destination du hangar car il connaissait bien le maire, du métier de Mme [V], de sa grossesse, de vélo et d’autres sujets.
Ils précisent que le jour de l’offre d’achat, M. [K] n’était plus lié à l’agence Tourv’Immo par un mandat qui était caduc depuis un mois et qu’il a lui-même proposé le prix de vente.
Ils considèrent que M. [K] a engagé sa responsabilité contractuelle et que s’il ne souhaite plus aller au bout du processus de vente, ils ont droit à réparation. 
En réponse aux conclusions de M. [K], ils font valoir que le bien est toujours à la vente quatre ans après. Ils soulignent que le mandat de vente consenti à l’agence Tourv’immo avait pris fin le 26 juin 2021, de sorte que cette agence ne pouvait plus accepter d’offre d’achat après cette date. 

Ils indiquent que M. [K] est un homme d’affaires qui a de l’expérience et qu’il fait preuve de mauvaise foi dans ses écritures en affirmant notamment que seuls deux exemplaires de l’offre d’achat ont été signés le 30 juillet 2021.
Ils exposent que l’attestation de M. [K] qui n’est pas valable au regard des dispositions des articles 200 et suivants du code de procédure civile et qu’elle est mensongère sur plusieurs points, qu’il a lui-même proposé de visiter le hangar alors que M. [O] souhaitait acheter même sans le voir, que M. [C] a appelé M. [L] de l’agence Tourv Immo dès son retour de congés en août 2021 pour lui proposer un partage de la commission, que le vendeur ne leur pas dit que le mandat avec cette agence était terminé, que M. [K] a souhaité signer rapidement les trois exemplaires de l’offre car le bien était en vente depuis plus de deux ans.
Ils soulignent que M. [T] [L] relate des faits sans y avoir personnellement assisté puisqu’il était parti en vacances à [Localité 10] dans le chalet de M. [K], et cela dans un écrit sans valeur juridique. 
Ils indiquent que l’offre était ferme, que les prescriptions de l’article 1114 du code civil ont été respectées, que M. [O] disposait des liquidités nécessaires et qu’ils ont d’ailleurs acquis un bien quelques mois plus tard à [Localité 5]. 
Ils s’interrogent sur la situation financière précaire dont fait état M. [K] alors qu’il dispose d’un patrimoine immobilier important comme l’atteste le relevé de propriété.
Ils indiquent que la preuve d’un dol voire d’un abus de dépendance appartient à la partie qui s’en prévaut alors que M. [K] n’apporte pas d’éléments à l’appui des ses affirmations.
Ils ajoutent que la possibilité d’un changement de destination du bien vendu était mentionnée dans l’annonce et que M. [K] avait indiqué pouvoir les aider à l’obtenir en intervenant auprès du maire de la commune.
M. [Z] [K] fait état d’une offre d’achat préalable en date du 27 juillet 2021 au prix du mandat de vente soit 115 000 € et il ajoute que le relevé de cadastre du 21 décembre 2022 est totalement illisible.
Il précise qu’un avenant au mandat de vente avait été signé pour un an supplémentaire à compter du 27 juin 2021. 
Il expose que l’offre d’achat du 30 juillet 2021 n’était pas conforme à l’article 1114 du code civil car elle ne comportait pas l’indication du financement envisagé ni la condition suspensive liée à ce financement, qu’elle n’était donc ni précise ni ferme et que le troisième exemplaire a été signé le lendemain par M. [K], ce que M. [C] a reconnu dans son courrier du 3 septembre 2021.
Il considère que l’offre de M. [O] et de Mme [V] n’était pas une offre ferme puisqu’elle était conditionnée au changement de destination ou d’affectation à usage d’habitation puisqu’il s’agissait d’un hangar, ce qui était un élément déterminant de leur consentement au vu du mandat de recherche et que la durée de l’offre n’était pas déterminée.
Il indique que l’offre de M. [E] ne comportait pas de réserve et que les époux [O] ne peuvent soutenir qu’ils disposaient des liquidités nécessaires alors qu’ils se sont rapprochés de courtiers pour obtenir un prêt. 
Il soutient à titre subsidiaire, que son consentement a été vicié par un dol ou à tout le moins un abus de l’état de dépendance qui peut être assimilé à la violence au sens de l’article 1143 du code civil au motif que tout a été fait dans la précipitation, qu’il est âgé de 76 ans et son épouse de 74 ans, qu’ils sont tous deux retraités et qu’il a mis le bien en vente pour faire face aux besoins de sa femme hémiplégique et dans un contexte de contrainte économique. Il ajoute que M. [C] lui a indiqué qu’il connaissait bien l’agence Tourvimmo avec laquelle il avait établi un lien de confiance, ce qu’il n’a pas pu vérifier puisque l’agence était fermée.
Il considère que son consentement a été vicié par des manœuvres dolosives et des mensonges dans le but de le surprendre et de déterminer son acceptation de sorte qu’il convient de prononcer la nullité du contrat.
Il indique qu’il est âgé et a rédigé son témoignage en fonction de ses possibilités. Il ajoute que les attestations adverses ne répondent pas aux prescriptions de l’article 201 du code de procédure civile puisqu’elles ont été établies par les parties elles-mêmes.
Il fait valoir que les nouvelles attestations des demandeurs et de M. [C] recoupées avant les pièces originaires adverses corroborent les attestations de M. [K] et de M. [L] sur les points essentiels.
M.[S] [C] indique que l’offre d’achat contenait les mentions obligatoires et qu’en application de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite.
 2.2 Réponse du tribunal : 
Selon l’article 1101 du code civil « Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations »
Aux termes de l’article 1103 que les contrats légalement formés tiennent de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1113 du code civil précise que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.
L’article 1121 du même code prévoit que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant et s’agissant d’un contrat de vente, les dispositions spéciales de l’article 1583 du code civil précisent que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.
Toutefois le caractère parfait de la vente nécessite que les principales modalités définies par les parties soient précisées et il appartient à ce qui invoquent le caractère parfait de la vente par la détermination exacte de la chose vendue et du prix, d’apporter la preuve de l’accord des parties sur les éléments du contrat.
En l’espèce, les parties à la présente instance, M. [H] [O], Mme [W] [V] épouse [O], M. [Z] [K] et M. [S] [C], intervenant volontaire, ont rédigé eux-mêmes des attestations pour relater les circonstances de la signature de l’offre d’achat du 30 juillet 2021. Or les témoignages règlementés par les articles 199 à 203 du code de procédure civile, de nature à éclairer le juge sur les faits litigieux ne peuvent émaner que de tiers. Une partie ne peut être témoin dans sa propre cause et si le tribunal voulait entendre le témoignage des parties, il pouvait recourir à la comparution personnelle. 
Par conséquent, ces attestations, conformes ou non aux règles de forme prévues par l’article 202 du code de procédure civile, qui émanant des parties au litige n’ont pas de valeur probante. 

De plus, l’examen de l’offre d’achat du 30 juillet 2021 signée par Mme [V], M. [O] et M. [K] prévoyait dans les conditions particulières le changement de destination ou d’affectation à usage d’habitation et indiquait « Vous vous chargerez en cas d’accord des propriétaires d’établir tous actes sous seing privé, aux clauses et conditions nécessaires à l’accomplissement de la transaction. Il a été également été mentionné que l’offre d’achat était valable jusqu’à la signature du compromis ou de la promesse de vente. Il n’a rien été prévu sur le mode de financement de l’acquisition. 
L’offre d’achat du bien situé [Adresse 6] à [Localité 9] au prix de 99 000 € prévoit qu’un acte devra intervenir pour préciser les modalités de la vente, aussi l’acceptation de l’offre par M. [K] ne suffit pas à rendre la vente parfaite. Les conditions de la vente restaient imprécises puisque l’offre prévoyait le changement de destination ou d’affectation à usage d’habitation s’agissant en l’état d’un hangar et en aucune cas d’un bien à usage d’habitation. Selon les termes de l’offre d’achat l’existence de la vente était subordonnée à la rédaction d’un acte sous seing privé prévoyant cette condition suspensive, les délais dans lesquels cette condition devait être levée, les modalités de paiement du prix, étant précisé que si M. [O] indique qu’il pouvait financer l’achat au comptant, les demandeurs justifient avoir accompli des formalités pour obtenir un prêt dès le 30 juillet 2021 et ce, alors que l’offre ne prévoit rien sur ce point. 
Ainsi, l’offre d’achat du 30 juillet 2021, objet du litige ne constitue pas un contrat de vente parfait, il s’agit de pourparlers contractuels qui devaient se poursuivre par la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente qui n’ont pas eu lieu. 
Mme [W] [V] épouse [O], M. [H] [O] seront par conséquent déboutés de leur demande tendant à voir déclarer que la vente est parfaite et leur demande de dommages et intérêts pour non-respect par M. [K] de son engagement contractuel alors que la vente était, selon eux, parfaite sera rejetée. 
Il en sera de même pour M. [S] [C] qui ne justifie pas d’une rupture abusive du contrat par M. [K].
. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de M. [K] : Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par lequel il arrive à la réparer. 
M. [K] ne verse aux débats aucune pièce permettant de considérer qu’il s’agit d’une personne vulnérable et fragile comme il le soutient et il est établi au vu du relevé de propriété limité à un bien, de l’annonce immobilière de l’agence Tourv’Immo et du procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 19 octobre 2023 qu’il est propriétaire avec son épouse d’un chalet à [Localité 10] mis en vente au prix de 855 000 €. De plus, le terrain avec hangar était toujours en vente le 23 octobre 2023 au prix de 115 000 € et M. [L] exploitant de l’agence Tourvimmo indique dans un document intitulé attestation du 8 juillet 2022 avoir effectué une estimation de deux biens appartenant aux époux [K], à [Localité 8] et à [Localité 9]. M. [K] gère donc un patrimoine immobilier important et il ne produit aucun élément sur un état de santé déficient. Ce dernier ne justifie pas non plus d’un blocage de la vente de son terrain à [Localité 9] puisque les demandeurs ont acquis un autre bien et n’ont pas sollicité l’exécution forcée de la vente.
M. [K] qui n’apporte pas la preuve de préjudices financiers et/ou moraux sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts. 
4. Sur les demandes accessoires : 
Mme [W] [V] épouse [O] et M. [H] [O], parties perdantes, seront condamnés in solidum, en application de l’article 696 du code de procédure civile aux entiers dépens de l’instance. 
L’équité ne justifie pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de [Z] [K] qui sera débouté de sa demande à ce titre. 
La demande de M. [S] [C] fondée sur ce même article sera également rejetée. 
L’exécution provisoire de droit à titre provisoire prévue par l’article 514 du code de procédure civile est compatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS : 
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort 

DECLARE recevable l’intervention volontaire de M. [S] [C] ; 

DEBOUTE Mme [W] [V] épouse [O] et M. [H] [O] de toutes leurs demandes ; 

REJETTE toutes les demandes de M. [S] [C] ; 

DEBOUTE M. [Z] [K] de sa demande de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE in solidum Mme [W] [V] épouse [O] et M. [H] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE M. [Z] [K] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; 

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [S] [C] ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; 
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT-CINQ.

La greffière, La présidente,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
_______________________

Chambre 3 - CONSTRUCTION

************************

DU 12 Juin 2025 
Dossier N° RG 22/00374 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JKPR
Minute n° : 2025/156

AFFAIRE : 

[H] [O], [W] [V] épouse [O] C/ [Z] [K]



JUGEMENT DU 12 Juin 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Présidente, statuant à juge unique

Greffière lors des débats : Madame Evelyse DENOYELLE
Greffière lors de la mise à disposition: Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2025 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort








copie exécutoire à :
Me Florence LESCURE
Me Stéphane KULBASTIAN 


 

Délivrées le 

Copie dossier



NOM DES PARTIES :


DEMANDEURS :

Monsieur [H] [O], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
Madame [W] [V] épouse [O], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
représentés par Me Florence LESCURE, avocat au barreau de MARSEILLE



D’UNE PART ;




DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [K], demeurant [Adresse 6] - [Localité 9]
représenté par Maître Stéphane KULBASTIAN de la SELARL SK AVOCAT, avocat au barreau de MARSEILLE


D’AUTRE PART ;




PARTIES INTERVENANTES :

Monsieur [S] [C], exerçant à l’enseigne A.I.C.V., demeurant [Adresse 1] [Localité 9]
représenté par Me Florence LESCURE, avocat au barreau de MARSEILLE



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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
M.[Z] [K] est propriétaire d’une parcelle d’un terrain constructible d’une superficie de 261 m² en zone Ua et Ub sur laquelle s’érige un hangar d’une superficie de 78 m² environ comprenant deux pièces dans un état brut.
Le 26 juin 2020, M. [K] a donné mandat à l’agence Tourvimmo de vendre ce bien pour un prix de 115 000 € et une rémunération à charge du mandant d’un montant de 10 000 € TTC. 
Le 30 juillet 2021, il a fait visiter le bien à Mme [W] [V] et M. [H] [O], en présence de M. [S] [C], agent immobilier au sein de l’agence immobilière du Centre Var AICV à [Localité 9].


Mme [V] et M. [O] ont signé le même jour un mandat de recherche avec l’agence immobilière AICV ainsi qu’une offre d’achat avec le vendeur au prix d’achat de 99 000 €.
M. [K] a ensuite indiqué qu’il ne souhaitait pas donner suite et plusieurs mises en demeure lui ont été adressées. 
Par acte d’huissier du 13 janvier 2022, Mme [W] [V] épouse [O]et M. [H] [O] ont fait assigner M. [Z] [K] devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir :
Déclarer et prononcer que M. [H] [O] et Mme [W] [V] sont recevables et bien fondés en l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 
Déclarer et prononcer que la vente est parfaite entre M. [H] [O] et Mme [W] [V], acquéreurs, et M. [Z] [K], vendeur, dès le vendredi 30 juillet 2021, après acceptation de l'offre par le vendeur sans réserve concernant le bien suivant: bâtiment agricole d'une superficie de 70,31 m2 situé sur un terrain de 261 m2, sachant que l'ensemble est cadastré sous le numéro [Cadastre 3] section [Cadastre 4] Lieu-Dit [Adresse 7] situé [Adresse 6] à [Localité 9]): ; 
Déclarer et prononcer que M.[Z] [K], vendeur, est lié par son acceptation ferme et sans réserve, formalisée le vendredi 30 juillet 2021, de l'offre d'achat de M. [H] [O] et Mme [W] [V] pour le hangar agricole situé sur un terrain [Adresse 6] à [Localité 9]; 
En conséquence, Condamner M. [Z] [K], qui souhaite revenir sur son engagement contractuel de vente, au paiement des sommes suivantes : 
La somme nette de 20.000 € en réparation des différents préjudices subis par les époux [O] du fait de la violation par M. [Z] [K] de son engagement contractuel alors que la vente était parfaite dès le vendredi 30 juillet 2021, telle que décomposée comme suit: la somme de 5.000 € au titre de leurs préjudices moraux, la somme de 5.000 € au titre de leurs préjudices matériels et en remboursement des dépenses exposées, la somme de 5.000 € au titre de leurs préjudices professionnels (ils travaillent tous les deux à leur compte et le temps non consacré à leur activité engendre une perte de revenus) ainsi que la somme de 5000 € au titre des divers autres préjudices subis notamment familiaux et physiques
La somme nette de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
Condamner M. [Z] [K] aux dépens
Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
Les deux parties ont conclu et M. [S] [C] est intervenu volontairement à la procédure. 
L’affaire a été clôturée le 16 septembre 2024 et fixée à l’audience à juge unique du 13 mars 2025.
L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025. 
PRETENTIONS ET MOYENS : 
Par conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2023, Mme [W] [V] épouse [O] et M. [H] [F] maintiennent leurs demandes initiales sauf à voir condamner le défendeur au paiement de la somme de 3500 € au lieu de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Par conclusions notifiées par RPVA le 6 novembre 2023, M. [Z] [K], demande au tribunal de :
Déclarer M. [K] recevable et bien fondé en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
A titre principal, 
Déclarer et prononcer qu'aucune vente n'a pu valablement se former entre M. [O] et Mme [V] d'une part, et Monsieur [K], d'autre part, 
A titre subsidiaire, 
Déclarer et prononcer la nullité de la vente du fait de l'existence de vices du consentement ayant affecté l'acceptation de Monsieur [K], 
Dans l'hypothèse où il serait fait droit aux demandes de M. [O] et Mme [V]
Ecarter I'exécution provisoire de la décision à intervenir. 
En tout état de cause, 
Déclarer que M. [O] et Mme [V] ne justifient d'aucun préjudice de nature à engager la responsabilité de M. [K], 
Déclarer que M. [C] ne justifie d'aucun préjudice de nature à engager sa responsabilité de M. [K]. 
Débouter M. [O] et Mme [V] épouse [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 
Débouter M.[C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

Condamner les époux [O] et M. [C], in solidum, à verser à M. [K], une somme de 5 000 euros, en réparation de ses préjudices, toutes causes confondues. 
Condamner les consorts [O] et M. [C] in solidum à verser à M. [K] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens. 
M. [S] [C], intervenant volontaire, par conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2022 demande au tribunal de :
Recevoir la constitution de Maître Florence Lescure ; 
Recevoir M. [S] [C] en son intervention volontaire principale ; 
En conséquence, 
Déclarer et juger la demande recevable et bien fondée ; 
Faire droit aux demandes principales de M. [H] [O] et Mme [W] [V]
Condamner M. [Z] [K] au paiement de la somme de 9.000 € au titre du préjudice commercial subi par M. [S] [C] ; 
En tout état de cause, 
Condamner M. [Z] [K] à payer à M. [S] [C] la somme de 2.200 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens. 
Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION : 
 Sur la recevabilité de l’intervention volontaire : M. [S] [C] fait valoir qu’il existe un lien suffisant entre les prétentions des parties et son intervention volontaire en raison de sa profession et de la rédaction de l’accord intervenu pour la vente de l’immeuble appartenant à M. [K]. Il indique qu’il aurait dû percevoir une commission si le défendeur avait respecté ses engagements contractuels et qu’il a donc un droit propre à agir. 
Aucune des parties ne remet en cause l’intervention volontaire de M. [S] [C] qui a, en effet, fait signer, le 30 juillet 2021, une offre d’achat à M. [O], Mme [V] et le vendeur, M. [K], en sa qualité d’agent immobilier et moyennant une commission de 9000 €, soit 10% du montant du prix de vente, qu’il n’a pas perçu au vu du changement de position de M. [K]. 
Par conséquent en application des articles 325 et suivants du code de procédure civile, il convient de recevoir l’intervention volontaire de M. [S] [C] à la présente instance. 
 Sur l’offre d’achat du 30 juillet 2021 : 
 Moyens des parties :M. et Mme [O] rappellent les termes des articles 1583, 1113 et suivants du code civil, en faisant valoir que les mentions obligatoires figurent à l’offre d’achat et que la vente est parfaite par l’accord des parties sur la chose et le prix. 
Ils exposent que M. [K] lors d’un rendez-vous à son domicile a accepté et signé en trois exemplaires originaux leur offre d’achat en présence de l’agent immobilier M. [C] et de son épouse, sans aucune pression. 
Ils précisent que M. [K] a remis les plans du bien immobilier en sa possession et son exemplaire signé de l’offre d’achat en indiquant qu’il passerait le lendemain à l’agence AICV pour récupérer tous les documents une fois photocopiés par l’agent immobilier et qu’il donnerait alors le titre de propriété qu’il devait rechercher. Ils ajoutent que le même jour M. [K] a même proposé aux acquéreurs d’acquérir un chalet situé à [Localité 10] en vente auprès de l’agence Tourv’Immo. Il ajoute qu’il a demandé à M. [C] s’il pouvait lui confier la vente d’un appartement à [Localité 8] car le bien se trouvait sans succès depuis un moment au sein de l’agence Tourv’immo. 
Ils indiquent que les échanges ont été cordiaux et détendus, que M. [K] leur a expliqué pourquoi il se séparait de son patrimoine, qu’ils ont pris le temps de discuter de la possibilité de changement de destination du hangar car il connaissait bien le maire, du métier de Mme [V], de sa grossesse, de vélo et d’autres sujets.
Ils précisent que le jour de l’offre d’achat, M. [K] n’était plus lié à l’agence Tourv’Immo par un mandat qui était caduc depuis un mois et qu’il a lui-même proposé le prix de vente.
Ils considèrent que M. [K] a engagé sa responsabilité contractuelle et que s’il ne souhaite plus aller au bout du processus de vente, ils ont droit à réparation. 
En réponse aux conclusions de M. [K], ils font valoir que le bien est toujours à la vente quatre ans après. Ils soulignent que le mandat de vente consenti à l’agence Tourv’immo avait pris fin le 26 juin 2021, de sorte que cette agence ne pouvait plus accepter d’offre d’achat après cette date. 

Ils indiquent que M. [K] est un homme d’affaires qui a de l’expérience et qu’il fait preuve de mauvaise foi dans ses écritures en affirmant notamment que seuls deux exemplaires de l’offre d’achat ont été signés le 30 juillet 2021.
Ils exposent que l’attestation de M. [K] qui n’est pas valable au regard des dispositions des articles 200 et suivants du code de procédure civile et qu’elle est mensongère sur plusieurs points, qu’il a lui-même proposé de visiter le hangar alors que M. [O] souhaitait acheter même sans le voir, que M. [C] a appelé M. [L] de l’agence Tourv Immo dès son retour de congés en août 2021 pour lui proposer un partage de la commission, que le vendeur ne leur pas dit que le mandat avec cette agence était terminé, que M. [K] a souhaité signer rapidement les trois exemplaires de l’offre car le bien était en vente depuis plus de deux ans.
Ils soulignent que M. [T] [L] relate des faits sans y avoir personnellement assisté puisqu’il était parti en vacances à [Localité 10] dans le chalet de M. [K], et cela dans un écrit sans valeur juridique. 
Ils indiquent que l’offre était ferme, que les prescriptions de l’article 1114 du code civil ont été respectées, que M. [O] disposait des liquidités nécessaires et qu’ils ont d’ailleurs acquis un bien quelques mois plus tard à [Localité 5]. 
Ils s’interrogent sur la situation financière précaire dont fait état M. [K] alors qu’il dispose d’un patrimoine immobilier important comme l’atteste le relevé de propriété.
Ils indiquent que la preuve d’un dol voire d’un abus de dépendance appartient à la partie qui s’en prévaut alors que M. [K] n’apporte pas d’éléments à l’appui des ses affirmations.
Ils ajoutent que la possibilité d’un changement de destination du bien vendu était mentionnée dans l’annonce et que M. [K] avait indiqué pouvoir les aider à l’obtenir en intervenant auprès du maire de la commune.
M. [Z] [K] fait état d’une offre d’achat préalable en date du 27 juillet 2021 au prix du mandat de vente soit 115 000 € et il ajoute que le relevé de cadastre du 21 décembre 2022 est totalement illisible.
Il précise qu’un avenant au mandat de vente avait été signé pour un an supplémentaire à compter du 27 juin 2021. 
Il expose que l’offre d’achat du 30 juillet 2021 n’était pas conforme à l’article 1114 du code civil car elle ne comportait pas l’indication du financement envisagé ni la condition suspensive liée à ce financement, qu’elle n’était donc ni précise ni ferme et que le troisième exemplaire a été signé le lendemain par M. [K], ce que M. [C] a reconnu dans son courrier du 3 septembre 2021.
Il considère que l’offre de M. [O] et de Mme [V] n’était pas une offre ferme puisqu’elle était conditionnée au changement de destination ou d’affectation à usage d’habitation puisqu’il s’agissait d’un hangar, ce qui était un élément déterminant de leur consentement au vu du mandat de recherche et que la durée de l’offre n’était pas déterminée.
Il indique que l’offre de M. [E] ne comportait pas de réserve et que les époux [O] ne peuvent soutenir qu’ils disposaient des liquidités nécessaires alors qu’ils se sont rapprochés de courtiers pour obtenir un prêt. 
Il soutient à titre subsidiaire, que son consentement a été vicié par un dol ou à tout le moins un abus de l’état de dépendance qui peut être assimilé à la violence au sens de l’article 1143 du code civil au motif que tout a été fait dans la précipitation, qu’il est âgé de 76 ans et son épouse de 74 ans, qu’ils sont tous deux retraités et qu’il a mis le bien en vente pour faire face aux besoins de sa femme hémiplégique et dans un contexte de contrainte économique. Il ajoute que M. [C] lui a indiqué qu’il connaissait bien l’agence Tourvimmo avec laquelle il avait établi un lien de confiance, ce qu’il n’a pas pu vérifier puisque l’agence était fermée.
Il considère que son consentement a été vicié par des manœuvres dolosives et des mensonges dans le but de le surprendre et de déterminer son acceptation de sorte qu’il convient de prononcer la nullité du contrat.
Il indique qu’il est âgé et a rédigé son témoignage en fonction de ses possibilités. Il ajoute que les attestations adverses ne répondent pas aux prescriptions de l’article 201 du code de procédure civile puisqu’elles ont été établies par les parties elles-mêmes.
Il fait valoir que les nouvelles attestations des demandeurs et de M. [C] recoupées avant les pièces originaires adverses corroborent les attestations de M. [K] et de M. [L] sur les points essentiels.
M.[S] [C] indique que l’offre d’achat contenait les mentions obligatoires et qu’en application de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite.
 2.2 Réponse du tribunal : 
Selon l’article 1101 du code civil « Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations »
Aux termes de l’article 1103 que les contrats légalement formés tiennent de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1113 du code civil précise que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.
L’article 1121 du même code prévoit que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant et s’agissant d’un contrat de vente, les dispositions spéciales de l’article 1583 du code civil précisent que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.
Toutefois le caractère parfait de la vente nécessite que les principales modalités définies par les parties soient précisées et il appartient à ce qui invoquent le caractère parfait de la vente par la détermination exacte de la chose vendue et du prix, d’apporter la preuve de l’accord des parties sur les éléments du contrat.
En l’espèce, les parties à la présente instance, M. [H] [O], Mme [W] [V] épouse [O], M. [Z] [K] et M. [S] [C], intervenant volontaire, ont rédigé eux-mêmes des attestations pour relater les circonstances de la signature de l’offre d’achat du 30 juillet 2021. Or les témoignages règlementés par les articles 199 à 203 du code de procédure civile, de nature à éclairer le juge sur les faits litigieux ne peuvent émaner que de tiers. Une partie ne peut être témoin dans sa propre cause et si le tribunal voulait entendre le témoignage des parties, il pouvait recourir à la comparution personnelle. 
Par conséquent, ces attestations, conformes ou non aux règles de forme prévues par l’article 202 du code de procédure civile, qui émanant des parties au litige n’ont pas de valeur probante. 

De plus, l’examen de l’offre d’achat du 30 juillet 2021 signée par Mme [V], M. [O] et M. [K] prévoyait dans les conditions particulières le changement de destination ou d’affectation à usage d’habitation et indiquait « Vous vous chargerez en cas d’accord des propriétaires d’établir tous actes sous seing privé, aux clauses et conditions nécessaires à l’accomplissement de la transaction. Il a été également été mentionné que l’offre d’achat était valable jusqu’à la signature du compromis ou de la promesse de vente. Il n’a rien été prévu sur le mode de financement de l’acquisition. 
L’offre d’achat du bien situé [Adresse 6] à [Localité 9] au prix de 99 000 € prévoit qu’un acte devra intervenir pour préciser les modalités de la vente, aussi l’acceptation de l’offre par M. [K] ne suffit pas à rendre la vente parfaite. Les conditions de la vente restaient imprécises puisque l’offre prévoyait le changement de destination ou d’affectation à usage d’habitation s’agissant en l’état d’un hangar et en aucune cas d’un bien à usage d’habitation. Selon les termes de l’offre d’achat l’existence de la vente était subordonnée à la rédaction d’un acte sous seing privé prévoyant cette condition suspensive, les délais dans lesquels cette condition devait être levée, les modalités de paiement du prix, étant précisé que si M. [O] indique qu’il pouvait financer l’achat au comptant, les demandeurs justifient avoir accompli des formalités pour obtenir un prêt dès le 30 juillet 2021 et ce, alors que l’offre ne prévoit rien sur ce point. 
Ainsi, l’offre d’achat du 30 juillet 2021, objet du litige ne constitue pas un contrat de vente parfait, il s’agit de pourparlers contractuels qui devaient se poursuivre par la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente qui n’ont pas eu lieu. 
Mme [W] [V] épouse [O], M. [H] [O] seront par conséquent déboutés de leur demande tendant à voir déclarer que la vente est parfaite et leur demande de dommages et intérêts pour non-respect par M. [K] de son engagement contractuel alors que la vente était, selon eux, parfaite sera rejetée. 
Il en sera de même pour M. [S] [C] qui ne justifie pas d’une rupture abusive du contrat par M. [K].
. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de M. [K] : Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par lequel il arrive à la réparer. 
M. [K] ne verse aux débats aucune pièce permettant de considérer qu’il s’agit d’une personne vulnérable et fragile comme il le soutient et il est établi au vu du relevé de propriété limité à un bien, de l’annonce immobilière de l’agence Tourv’Immo et du procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 19 octobre 2023 qu’il est propriétaire avec son épouse d’un chalet à [Localité 10] mis en vente au prix de 855 000 €. De plus, le terrain avec hangar était toujours en vente le 23 octobre 2023 au prix de 115 000 € et M. [L] exploitant de l’agence Tourvimmo indique dans un document intitulé attestation du 8 juillet 2022 avoir effectué une estimation de deux biens appartenant aux époux [K], à [Localité 8] et à [Localité 9]. M. [K] gère donc un patrimoine immobilier important et il ne produit aucun élément sur un état de santé déficient. Ce dernier ne justifie pas non plus d’un blocage de la vente de son terrain à [Localité 9] puisque les demandeurs ont acquis un autre bien et n’ont pas sollicité l’exécution forcée de la vente.
M. [K] qui n’apporte pas la preuve de préjudices financiers et/ou moraux sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts. 
4. Sur les demandes accessoires : 
Mme [W] [V] épouse [O] et M. [H] [O], parties perdantes, seront condamnés in solidum, en application de l’article 696 du code de procédure civile aux entiers dépens de l’instance. 
L’équité ne justifie pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de [Z] [K] qui sera débouté de sa demande à ce titre. 
La demande de M. [S] [C] fondée sur ce même article sera également rejetée. 
L’exécution provisoire de droit à titre provisoire prévue par l’article 514 du code de procédure civile est compatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code. 
PAR CES MOTIFS : 
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort 

DECLARE recevable l’intervention volontaire de M. [S] [C] ; 

DEBOUTE Mme [W] [V] épouse [O] et M. [H] [O] de toutes leurs demandes ; 

REJETTE toutes les demandes de M. [S] [C] ; 

DEBOUTE M. [Z] [K] de sa demande de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE in solidum Mme [W] [V] épouse [O] et M. [H] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE M. [Z] [K] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; 

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [S] [C] ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; 
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT-CINQ.

La greffière, La présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1114, code de procedure civile 200, code civil 1143, code civil 1583, code de procedure civile 325, code de procedure civile 203, code de procedure civile 199, code civil 1113, code de procedure civile 201, code civil 1121). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-06-12T19:11:01.605Z.