Tribunal judiciaire de Rodez, Affaires Contentieuses, 13 juin 2025, n° 23/00880

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

L’association dénommée Association Départementale des Pupilles de l’Enseignement public de l’Aveyron (ci-après dénommée l’ADPEP 12) était propriétaire d’un ensemble immobilier composé d’un château, de ses dépendances et d’un terrain, situé à [Adresse 16] sur la commune de [Localité 2]. 

Dans le cadre d’un projet de réhabilitation de l’Institut Médico-Educatif (IME), elle a conservé la propriété d’une partie des bâtiments de l’ensemble immobilier afin d’y héberger l’IME et a mis en vente l’autre partie des bâtiments, un compromis de vente ayant pour objet la vente du château avec terrain attenant ayant été signé au bénéfice de Monsieur [P] [J] par acte authentique dressé par [W] [L] le 22 décembre 2021 prévoyant une réitération par acte authentique au plus tard le 30 juin 2022 ainsi que la réalisation par le vendeur d’un mur entre la partie restant de sa propriété et la partie acquise par ladite vente et la prise à la charge de l’acquéreur du mur de clôture sur une autre partie. 

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2022, un commodat a été consenti par l’ADPEP 12 à Monsieur [J] portant sur la jouissance des lieux objets de la vente en cours. 

Suivant acte authentique dressé le 2 septembre 2022, par Maître [W] [L], notaire à [Localité 1], la vente a été régularisée au prix de 299.000,00€, l’acte prévoyant que le vendeur continue, jusqu’au 31 mars 2023, d’occuper une partie des lieux et plus particulièrement les cuisines situées en sous-sol du bâtiment implanté sur la parcelle n°[Cadastre 3], le bâtiment de jonction entre les cuisines et le bâtiment non vendu, cadastré n°[Cadastre 6] à l’exclusion de la cour et du jardin autour, et une salle à manger correspondant à la parcelle n°[Cadastre 5]. 

Alléguant que le château et le terrain sont affectés de désordres, Monsieur [J] a, par acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2023, fait assigner l’ADPEP 12 devant le Tribunal judiciaire de Rodez aux fins d’indemnisation de ses préjudices. 

Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 3 septembre 2024, Monsieur [J] sollicite, au visa des articles 1197, 1602 et 1604 du Code civil, de voir : 
« - condamner l’ADPEP 12 à lui verser les sommes de 
 - 33.363,52€ au titre des préjudices subis au titre du défaut d’information, 
 - 55.117,80€ au titre du défaut de délivrance et de conservation de la chose vendue, 
 - 29.900,00€ au titre de la garantie des vices cachés, 
- condamner l’ADPEP 12 à lui verser la somme de 4.500,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- rejeter l’ensemble des demandes de l’association ADPEP 12 ».

Au soutien de ses prétentions, il considère que l’ADPEP 12 a manqué à son obligation d’information en omettant de lui révéler des informations essentielles sur le bien immobilier vendu, à savoir la présence d’une cuve à fioul présentant des risques pour l’environnement et génératrice de coûts d’entretien et de remplacement significatifs, l’existence d’une servitude de réseau de distribution d’eau traversant la propriété et limitant l’utilisation de certaines parties de la propriété vendue ainsi que la présence de fissures sur un mur de clôture entraînant un risque de sécurité. 






Il soutient également que l’ADPEP 12 a manqué à son obligation de délivrance de la chose vendue conforme à la description et aux qualités convenues lors de la conclusion du contrat de vente, faisant valoir que le bien délivré était grevé d’un dégât des eaux survenu après la signature du compromis de vente, que le bien était dépourvu de tableau électrique mais également grevé d’une cuve à fioul, que le mur de clôture édifié par le vendeur, conformément à son obligation de travaux prévue dans le compromis de vente, est affecté de désordres et que le vendeur a effectué des travaux de modification non prévus contractuellement et non conformes aux règles de l’art. Il ajoute que le vendeur n’a pas respecté les délais de délivrance de la chose vendue, dès lors que la réitération de la vente par acte authentique a eu lieu avec du retard.

Il se prévaut enfin du bénéfice de la garantie des vices cachés, estimant que la présence d’une cuve à fioul, de travaux modificatifs non réalisés dans les règles de l’art ainsi que l’existence d’une servitude de réseau de distribution d’eau constituent des vices cachés dont il n’a eu connaissance qu’après avoir pris possession de l’intégralité des lieux, à savoir le 1er avril 2023, qui rendent l’immeuble impropre à son usage. 

Sur les demandes reconventionnelles de l’ADPEP 12, il soutient avoir rempli son obligation de construction d’un mur de clôture dès lors qu’il a installé en limite de propriété un mur en gabions et rappelle que l’acte de vente ne précise pas le type de matériaux qui doit être utilisé pour le mur de clôture. Il précise que face aux revendications de l’ADPEP 12, il a remplacé le mur en gabions par un mur en béton. 

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par RPVA le 5 novembre 2024, l’ADPEP 12 sollicite, au visa des articles 1112-1, 1604 et suivants et 1641 et suivants du Code civil, de voir : 
« rejetant toutes prétentions contraires, 
- juger que l’ADPEP 12 n’a pas manqué à son devoir d’information, 
- juger que l’ADPEP 12 n’a pas manqué à ses obligations au titre du devoir de délivrance,
- juger que l’ADPEP 12 n’a pas manqué à ses obligations au titre de la garantie des vices cachés,
- juger que Monsieur [J] était conventionnellement tenu d’édifier un mur de clôture situé entre les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 13] et n°[Cadastre 14], 
- juger que ce mur n’a pas été réalisé, 
- condamner Monsieur [J] à réaliser la construction d’un mur de clôture entre les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 13] et n°[Cadastre 14] au lieu-dit [Adresse 15] [Localité 2] sous astreinte provisoire de 400,00€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et pendant une durée de quatre mois, 
- condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 2.000,00€ en compensation du préjudice subi tenant à l’absence de réalisation dudit mur de clôture dans les délais conventionnellement fixés soit le 31 décembre 2023,
- débouter Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes comme infondées, 
- condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 4.500,00€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner Monsieur [J] aux entiers dépens ».

Au soutien de sa défense et s’agissant de son obligation d’information, elle reconnaît l’existence d’une ancienne cuve à fioul enterrée tout en précisant que la trappe est parfaitement visible et ce, même depuis la voie publique, un coffrage en béton surmonté d’un couvercle de fer obturant ladite trappe. Elle rappelle que Monsieur [J] ne pouvait pas ignorer ces informations dès lors qu’il a visité les lieux, préalablement à la vente, en présence d’un agent immobilier et qu’il a vécu dans le bien immobilier pendant deux mois dans le cadre du prêt à usage consenti à titre gratuit le 30 juin 2022 dans l’attente de la réitération de la vente par acte authentique. Elle ajoute qu’il n’est justifié ni du coût de l’enlèvement de cette cuve, ni d’un préjudice actuel et certain généré par la présence de cette cuve. Elle soutient également que la servitude de distribution d’eau est mentionnée dans l’acte authentique de vente à travers les termes « servitude de canalisation » et que l’existence de la fissure qu’elle qualifie de superficielle, affectant le mur de clôture était visible dès lors qu’elle était préexistante à la vente. 

S’agissant de son obligation de délivrance conforme de la chose vendue, elle conteste la survenance d’un dégât des eaux le 16 août 2022, estimant que les traces et bavures sont très anciennes et fait valoir que même à admettre qu’un tel dégât des eaux serait survenu le 16 août 2022, il est postérieur au compromis de vente et au commodat, de sorte qu’elle considère que les réparations en résultant incombent à l’emprunteur dans la mesure où elles ne constituent pas des grosses réparations. Elle ajoute que l’absence de tableau électrique résulte de la division du bien immobilier opérée par l’effet de la vente qui a impliqué la désolidarisation des raccordements électriques, de gaz et d’eau et qu’aux termes de l’acte authentique de vente, la charge des créations et raccordements nécessaires des compteurs eaux, électricité et gaz revient à l’acquéreur. Sur la présence de la cuve à fioul et d’une fissure sur un mur de clôture, l’association réitère ses précédents arguments tout en relevant le cumul des demandes. 

Concernant l’édification des murs de clôture résultant des obligations de travaux prévue dans le compromis de vente incombant au vendeur et à l’acquéreur, elle estime avoir rempli son obligation et considère que tel n’est pas le cas de Monsieur [J] dès lors que le mur qu’il a édifié comporte des risques pour la sécurité des enfants présents à l’IME. 

Sur le retard dans la réitération de l’acte authentique, elle argue que le retard ne lui est pas imputable, qu’elle a pris toutes les mesures utiles afin de permettre à Monsieur [J] de prendre possession des lieux au jour initialement convenu dès lors qu’elle lui a consenti un prêt à usage à titre gratuit à compter du 30 juin 2022 et que par conséquent, il ne résulte aucun préjudice résultant du retard dans la réitération de l’acte authentique de vente subi par l’acquéreur. 

Sur la garantie des vices cachés, elle soutient qu’il n’existe aucun vice caché dans la mesure où les désordres allégués par Monsieur [J] étaient apparents et n’ont pas rendu la chose impropre à son usage, ni n’en ont diminué son usage au point que ce dernier ne l’aurait pas acquise. Elle ajoute que le demandeur n’est pas fondé à solliciter à plusieurs reprises l’indemnisation d’un seul et même préjudice.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, s'en réfère expressément aux dernières conclusions récapitulatives des parties. 

La clôture de la procédure est intervenue le 24 janvier 2025 par ordonnance du 7 novembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 14 février 2025. 

L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe et prorogé au 13 juin 2025 en raison d’un arrêt de travail.

Motifs

MOTIFS

L’ensemble des parties ayant été valablement représentées par leurs conseils respectifs, il sera statué par jugement contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

A titre liminaire, il convient de relever que Monsieur [J] formule en raison des mêmes circonstances de fait plusieurs demandes indemnitaires, dont il précise qu’il entend les cumuler, sur plusieurs fondements différents : le manquement du vendeur à son devoir d’information, le manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme et la garantie des vices cachés. Ainsi en est-il s’agissant de l’existence d’une cuve à fioul sur le bien immobilier, mais également de la présence d’une servitude de réseau de distribution d’eau, demande qu’il fonde sur le manquement du vendeur à son devoir d’information et la garantie des vices cachés.

A ce titre, il convient de rappeler que si l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en nullité pour dol (Civ.1, 6 novembre 2002, n°00-10.192) ou encore de l’action en responsabilité délictuelle pour le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat (Civ.3, 23 septembre 2020, n°19-18.104), le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par les articles 1641 et suivants du Code civil ( Civ.1, 8 décembre 1993, n°91-19.627). 

Il a été rappelé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 18 janvier 2023, n°21-22.543, que “dès lors qu’est retenu qu’une circonstance telle qu’une infestation parasitaire d’une charpente ayant détruit les pièces principales de charpente, ne peut constituer un vice caché de la chose vendue, les demandes formées tant sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance de la chose vendue que sur celui du manquement au devoir d’information ne peuvent être accueillies”.

C’est la raison pour laquelle il convient tout d’abord d’examiner les demandes formulées au titre de la garantie des vices cachés (I), puis celles au titre du manquement du vendeur à son devoir d’information (II) et enfin celle au titre du manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme (III). 


I. Sur les demandes au titre de la garantie des vices cachés

Aux termes des articles 1641 à 1649 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans ce cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. A contrario, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Il résulte de l’application de ces textes la nécessité pour l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents éléments, à savoir notamment la gravité du défaut, l’existence du vice au moment de la conclusion de la vente et demeuré caché lors de la réception de la chose, la rendant impropre à l’usage auquel on la destine.

Enfin, il convient de rappeler les dispositions des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 

A. Sur la responsabilité du vendeur 
1. Sur l’existence d’une cuve à fioul

A titre liminaire, il convient de relever qu’il n’est contesté par aucune des parties que la présence d’une cuve à fuel non neutralisée, dès lors qu’un tel dispositif est générateur de risques environnementaux (pollution des sols) et de responsabilité pour le propriétaire de la cuve qui est tenu de procéder à la décontamination des eaux et sols, notamment en cas de fuite, et étant relevé qu’une telle cuve est susceptible d’être responsable d’une pollution du sol dans le terrain, constitue un vice caché au sens de l’article 1641 précité, en ce qu’elle diminue l’usage du bien au point que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat dressé par Maître [N] [S], commissaire de justice à [Localité 1], le 11 avril 2023 qu’est établie la présence d’une cuve à fioul enterrée dans une cour de l’ensemble immobilier acquis par Monsieur [J], les photographies révélant une trappe au niveau du sol qu’il convient d’ouvrir pour découvrir l’existence de la cuve. 

Il convient de relever à ce titre, que tant le compromis de vente que l’acte authentique de vente n’en mentionnent nullement l’existence. 

Il convient également de relever que si l’ADPEP 12 soutient que la trappe était visible et que Monsieur [J] ne pouvait pas en ignorer l’existence dès lors qu’il a visité les lieux préalablement à la vente en présence d’un agent immobilier et qu’il a vécu dans le bien immobilier pendant deux mois dans le cadre du commodat qui lui a été consenti le 30 juin 2022 dans l’attente de la réitération de la vente par acte authentique, elle ne conteste pas ne pas avoir informé ce dernier de la présence de ladite cuve à fioul au sein du bien immobilier vendu, alors qu’il résulte des pièces versées aux débats que si la trappe était visible, la cuve ne l’était nullement et que la seule existence d’une trappe ne laisse pas supposer l’existence d’une cuve à fioul en-dessous. 

Il convient enfin de relever que les références cadastrales de la cour dans laquelle la trappe est présente ne peuvent être déterminées au regard de l’ensemble des éléments versés aux débats, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir que la trappe figure sur une cour faisant l’objet du commodat consenti le 30 juin 2022 lequel précisait expressément l’exclusion de la cour et du jardin situés sur la parcelle section C n°[Cadastre 4], parcelle objet de la vente. 

Aussi, force est de constater que l’ADPEP 12 ne rapporte ni la preuve que Monsieur [J] avait connaissance de l’existence de cette cuve à fioul préalablement à la vente, ni qu’elle lui a fourni cette information avant la conclusion de la vente. Il est de la sorte établi que l’existence de cette cuve n’était ni connue, ni visible par l’acquéreur lorsque ce dernier a contracté la vente. 

Enfin, force est de constater que l’ADPEP ne conteste nullement qu’elle avait connaissance de l’existence de cette cuve à fioul qui, au demeurant, nécessite a minima un entretien régulier au regard notamment des risques que sa présence engendre, et ce d’autant plus par un propriétaire ayant vocation à accueillir des enfants en situation de handicap. 
 
Dès lors, il est établi que l’ADPEP 12 qui a conservé le silence sur l’existence de cette cuve à fioul dans le cadre de la vente expose sa responsabilité au regard de la garantie des vices cachés. 


2. Sur les travaux de modification des lieux

Il convient tout d’abord de relever d’une part, que le compromis de vente prévoyait expressément une clause aux termes de laquelle « l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le vendeur s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques » (page 11). Il convient de relever d’autre part, que l’acte de vente du 2 septembre 2022 stipule expressément que « l’acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour. Le vendeur occupant actuellement une partie des lieux, les parties conviennent que l’entrée en jouissance aura lieu par la prise de possession réelle à compter du 1er avril 2023, date à laquelle il s’oblige à rendre libres, pour ce qui concerne le bâtiment situé sur la parcelle numéro [Cadastre 12], constituant un bâtiment de jonction entre les cuisines et le bâtiment non vendu, cadastré sous le numéro [Cadastre 13], à l’exclusion de la cour et du jardin autour (parcelle [Cadastre 4]) » (page 7) et qu’il ne comporte quant à lui aucune clause de non modification des lieux. 

En l’occurrence, Monsieur [J] dénonce la réalisation par l’ADPEP 12 de travaux, entre la signature du compromis de vente le 22 décembre 2022 et la prise de possession effectives de lieux le 1er avril 2023 à la suite de la réitération de la vente par acte authentique du 2 septembre 2022, ayant eu pour effet de modifier l’intérieur d’un bâtiment. 

Pour ce faire, il se contente de produire aux débats les deux courriels de Madame [B], directrice générale de l’ADPEP 12, en date des 13 et 26 janvier 2023, soit postérieurs à l’acte de réitération, aux termes desquels cette dernière, après que Monsieur [J] ait décliné l’invitation à une réunion technique à l’IME, lui précise que « pour le 1er avril 2023 : livraison de l’aile non démolie que vous nous avez laissée à disposition (cf acte notarié), avec : 
1. Rebouchage de deux accès en agglos non enduits
2. Muret d’un mètre en agglos non enduits en limite séparative est. Une clôture sera posée en fin de chantier en limite de propriété
3. Reprise d’étanchéité en toiture avec reprise du complexe suite à la démolition de la cheminée de la chaufferie à cheval sur les deux bâtiments », Monsieur [J] ne justifiant d’aucune opposition auxdits travaux projetés.

Il s’ensuit qu’il convient de considérer l’existence dudit accord postérieur à la vente, portant sur la définition de modalités de restitution des lieux occupés, l’ADPEP 12 s’étant seulement engagée aux termes de l’acte de vente du 2 septembre 2022, à « rendre libre » les lieux occupés. 

En l’espèce, il convient de relever qu’aux termes de ses conclusions, l’ADPEP 12 affirme que ces travaux ont bien été réalisés. A ce titre, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 11 avril 2023 par Maître [S] que les accès ont été fermés par des murs en agglos dont les parpaings sont apparents, qu’un trou est visible dans l’un des murs au niveau de la cloison préexistante et qu’« une cavité est apparente dans le mur laissant transparaître la lumière du jour » dont la photographie jointe permet de préciser que le trou est situé à la jonction avec la toiture. 

Il n’est produit aucun élément relatif à l’engagement pris s’agissant du muret en limite séparative est. Il convient de constater que l’accord des parties portait également sur les seuls rebouchage de deux accès et la reprise d’étanchéité en toiture. Il est relevé qu’il n’est pas rapporté la preuve que le trou constaté dans la cloison préexistante est consécutif aux travaux effectués par l’ADPEP 12 entre le 26 janvier et le 1er avril 2023, outre que l’accord ne portait nullement sur la reprise des cloisons existantes, de sorte qu’il convient de constater qu’il n’est pas rapporté la preuve de l’existence d’un vice caché de ce chef. 

S’agissant des deux accès fermés, si Monsieur [J] soutient que ces travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art dès lors que les murs présentent de l’humidité et ne sont revêtus d’aucun enduit ni d’aucune isolation, force est de relever d’une part, qu’il n’en justifie nullement et d’autre part qu’il était expressément prévu l’absence d’enduit. Il n’est de la sorte pas rapporté la preuve de l’existence du vice allégué. 

Enfin, s’agissant du trou en toiture, il convient de constater que l’ADPEP 12 avait pris l’engagement d’effectuer la reprise d’étanchéité en toiture, ce qui suppose nécessairement l’absence d’ouverture sur l’extérieur tel que constatée par le commissaire de justice. Etant rappelé que l’étanchéité suppose nécessairement qu’il n’est laissé aucune ouverture pouvant laisser passer les liquides, les gaz, les poussières ou encore l’humidité, l’existence de ce trou rend le bâtiment impropre à son usage, outre qu’il existait antérieurement à la prise de possession des lieux par Monsieur [J]. 

Dans ces conditions, l’existence du vice caché est de la sorte établie et l’ADPEP 12 expose sa responsabilité au regard de la garantie des vices cachés. 


3. Sur la servitude de réseau d’eau

A titre liminaire, il convient de relever qu’il n’est contesté par aucune des parties que l’existence d’une servitude de passage de canalisations d’eau constitue un vice caché au sens de l’article 1641 précité, en ce qu’elle diminue l’usage du bien au point que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu.

En l’espèce, il est expressément stipulé dans l’acte authentique de vente régularisé entre les parties le 2 septembre 2022 une clause intitulée "Constitution de servitude" (page 5) aux termes de laquelle : « afin de permettre aux biens restant la propriété du VENDEUR d’être relié aux réseaux d’eau, l’ACQUEREUR aux présentes, propriétaires du fonds servant constitue à titre de servitude réelle et perpétuelle, au profit du fonds dominant, ce qui est accepté par son propriétaire, un droit de passage de canalisations souterraines des eaux usées, eaux pluviales et d’alimentation en eau potable », l’acte précisant l’identité du fonds dominant et du fonds servant, l’assiette ainsi que le mode de la servitude, dont il résulte l’établissement d’une servitude conventionnelle, réelle et perpétuelle.

S’il convient de constater qu’une telle servitude n’apparaît nullement dans le compromis de vente du 22 décembre 2021, il ressort de l’échange de courriels entre Madame [B] et Monsieur [J] en date du 23 mai 2022 que Monsieur [J] était informé à partir de cette date de la constitution dans l’acte de vente de ladite servitude, ce dernier ayant expressément répondu à cette modification en indiquant qu’il sollicitait soit une diminution du prix de vente, soit qu’il entendrait renoncer à la vente. 

Force est de constater à ce titre qu’il a néanmoins accepté de signer l’acte de vente du 2 septembre 2022 qui mentionne que l’emprise des canalisations et le plan du réseau d’eau figurent en annexe 4 dudit acte authentique et qu’il est précisé qu’il a été approuvé par les parties. 

Dès lors, il est établi que Monsieur [J] était informé préalablement à la signature de l’acte de vente qu’une servitude de passage de canalisations d’eaux grevait son fonds. Il s’ensuit l’absence de vice caché de ce chef. 

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [J] de sa demande formée au titre de la garantie des vices cachés quant à l’existence d’une servitude de réseau de distribution d’eau grevant son bien. 


B. Sur la réparation des préjudices

Ainsi que sus-énoncé, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. En l’occurrence, Monsieur [J] sollicite la restitution d’une partie du prix de vente à hauteur de 10 %. 

Au regard des éléments convenus à la vente entre les parties et plus particulièrement de l’objet de la vente qui porte sur un ensemble immobilier très vaste qui était dans un état vétuste, et compte tenu des deux vices cachés ainsi retenus et de leur gravité, il y a lieu de retenir une réduction du prix de vente à hauteur de 1,5%, soit une somme de 4.485,00€. 

Par conséquent, il convient de condamner l’ADPEP 12 à payer à Monsieur [J] la somme de 4.485,00€ au titre de la restitution d’une partie du prix de vente en application de la garantie des vices cachés. 


II. Sur les demandes au titre du devoir d’information du vendeur 
A. Sur les manquements au devoir d’information

Aux termes de l’article 1602 alinéa 1 du Code civil, le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. 

De plus, conformément aux dispositions de l’article 1112-1 du Code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Il est précisé qu’ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties et qu’outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. 

Il convient de rappeler que « le préjudice résultant du manquement à une obligation précontractuelle d’information est constitué par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses » (Com, 31 janvier 2012, n°11-10.834 ; Com, 10 juillet 2012, n°11-21.954) et que le préjudice, lorsqu’il se conçoit en perte de chance, ne peut pas équivaloir à la chance perdue. 

Enfin, aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

1. Sur l’existence d’une cuve à fioul

Le vice caché ayant été retenu s’agissant de l’existence d’une cuve à fioul sur le terrain, la demande formée sur le fondement du manquement du vendeur à son devoir d’information sera rejetée. 


2. Sur la présence d’une servitude de réseau de distribution d’eau

A titre liminaire, il convient de relever qu’il n’est contesté par aucune des parties que le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur de l’existence d’une servitude sur ledit fonds et que cette information constitue une information essentielle déterminante du consentement à la vente. 

Au regard des développements précédents, il est établi que Monsieur [J] était informé préalablement à la signature de l’acte de vente qu’une servitude de passage de canalisations d’eaux grevait son fonds. Il s’ensuit qu’il est mal fondé à se prévaloir d’un manquement du vendeur à son obligation d’information de ce chef. 

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [J] de sa demande formée au titre du manquement du vendeur à son obligation d’information quant à l’existence d’une servitude de réseau de distribution d’eau grevant son bien. 


3. Sur l’existence d’une fissure affectant un mur de clôture

En l’occurrence, force est tout d’abord de relever que Monsieur [J] se contente aux termes de ses conclusions de dénoncer l’état d’un mur qui aurait été reconstruit sans jamais le localiser précisément, alors même qu’il est relevé que le compromis de vente comportait notamment une condition particulière selon laquelle tant le vendeur que l’acquéreur s’engageaient respectivement à faire édifier à leurs frais une partie du mur séparant leurs futures propriétés, préalablement à la réitération par acte authentique et qu’à ce titre, l’acte de vente du 2 septembre 2022 stipule, après avoir rappelé que l’engagement pris n’a pas été exécuté par les parties, que les parties s’engagent à les faire édifier préalablement à la date du 31 décembre 2023, que le mur à édifier par le vendeur est un mur de clôture situé entre les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] et celles cadastrées section C n° [Cadastre 9] et [Cadastre 12] tandis que celui à construire par l’acquéreur est un mur de clôture situé entre les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 13] et n°[Cadastre 14]. 

Monsieur [J] s’appuie sur le procès-verbal de constat dressé par Maître [N] [S], commissaire de justice à [Localité 1], le 11 avril 2023 – versé aux débats en sa copie en noir et blanc – aux termes duquel il a été constaté qu’un mur mitoyen entre son fonds et celui de l’ADPEP 12, mais non précisément localisé, a été reconstruit et qu’il présente une fissure importante sur la partie basse sur mur, outre qu’il n’a pas été reconstruit à la même hauteur que le précédent. 

Il verse aux débats deux devis de reprise d’un mur de clôture portant pour l’un, sur la reprise du mur et la pose de parement mural en fausses pierres du causse et pour l’autre, sur la démolition du mur et la reconstruction en agglos. 

Il est en outre relevé qu’il ressort des photographies prises par le commissaire de justice que la fissure est manifestement ancienne, de sorte qu’il est établi que cette fissure constitue un désordre visible, apparent et en outre, préexistant à la vente dès lors qu’elle est située sur la partie ancienne du mur.

En l’état de ces pièces, il n’est de la sorte établi ni que la reconstruction alléguée du mur soit postérieure au compromis de vente et antérieure à la vente, ni que l’état de ce mur de clôture pourrait avoir des conséquences significatives pour l’acquéreur qui justifieraient que cette information lui était due par le vendeur. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’acquéreur ne rapporte pas la preuve que cette fissure constitue une information sur une qualité essentielle du bien dont le vendeur aurait l’obligation de l’en informer en vertu de l’article 1112-1 du Code civil.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [J] de sa demande formée au titre d’un manquement du vendeur à son obligation d’information quant à l’existence d’une fissure sur le mur de clôture.


III. Sur les demandes au titre de l’obligation de délivrance du vendeur
A. Sur les manquements à l’obligation de délivrance conforme

Conformément aux dispositions des articles 1603 et 1604 du Code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Ainsi, le vendeur est tenu de délivrer à l’acquéreur une chose conforme à ce qui a été convenu (Civ. 3, 10 octobre 2012, n°10-28.309). A défaut, il engage sa responsabilité, à charge pour l’acquéreur de rapporter la preuve de la non-conformité alléguée. Il est en outre de jurisprudence constante que la réception sans réserve de la chose vendue couvre ses défauts apparents de conformité (Civ. 1, 26 juin 2001, n°99-17.631).

Enfin, l’article 1197 du même code précise que l’obligation de délivrer la chose emporte obligation de la conserver jusqu’à la délivrance, en y apportant tous les soins d’une personne raisonnable. Il résulte de cette disposition que le vendeur demeure responsable de la chose vendue jusqu’au transfert de propriété, soit jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente. 

1. Sur le dégât des eaux survenu entre le compromis et la vente

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et plus particulièrement du rapport d’expertise amiable diligentée par la société MAIF, assureur de l’ADPEP 12, qu’est survenu le 14 août 2022 un dégât des eaux dans le château, que si des revêtements intérieurs ont été touchés par les infiltrations en raison d’un défaut d’étanchéité de la toiture ou un défaut d’enduit des façades, il est relevé que les revêtements sont vétustes et que certaines traces attestent également d’infiltrations très anciennes. L’expert chiffre les réparations après déduction de la vétusté à la somme de 1.867,80€, soit une indemnité de 1.717,80€ après déduction de la franchise, et précise que les désordres trouvent leur origine dans un défaut d’entretien tout en précisant que l’ensemble des couvertures est vétuste et défaillante et que « les défauts observés et les dommages sont tous antérieurs à la date de vente ou du prêt à usage consenti » à Monsieur [J] (page 6/7). 

Aussi, si Monsieur [J] affirme qu’un dégât des eaux est survenu le 16 août 2022 et qu’il en a informé l’ADPEP 12 – ce dont il ne justifie pas –, il y a lieu de relever qu’il ne rapporte pas la preuve que l’ensemble des désordres, tant ceux constatés lors de l’expertise amiable de l’assureur que ceux constatés par Maître [S] dans son procès-verbal du 11 avril 2023, sont consécutifs à un tel dégât des eaux survenu postérieurement à la signature du compromis de vente. 

Dans ces conditions, force est de constater que les désordres allégués étaient de la sorte antérieurs à la signature de compromis de vente et parfaitement visibles par l’acquéreur, de sorte qu’aucun manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme ne saurait lui être reproché de ce chef. 

Par conséquent, il y a lieu de débouter Monsieur [J] de sa demande formée au titre d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme quant à la survenance d’un dégât des eaux. 


2. Sur l’absence de compteur électrique

En l’espèce, il convient de rappeler que la vente litigieuse consentie par l’ADPEP 12 a porté sur une partie seulement de l’ensemble immobilier dont elle était propriétaire, l’ADPEP 12 ayant conservé la propriété d’une partie des bâtiments de l’ensemble immobilier. 

Force est de constater que si le compromis de vente comporte une clause intitulée "contrats de distribution et de fourniture" qui prévoit que « le vendeur prendra à sa charge le coût de la désolidarisation des compteurs électriques, de gaz, et d’eau, et ce avant la réitération des présentes par acte authentique », reprise dans les mêmes termes dans l’acte de vente, ce dernier stipule en outre que « le vendeur déclare avoir effectué à ses frais, comme convenu la désolidarisation des compteurs électriques gaz et eau. Concernant la partie libre, le vendeur laisse un délai de six mois maximum à compter de ce jour à l’acquéreur afin d’effectuer les créations et raccordements nécessaires en ce qui concerne les compteurs d’eaux, électricité et gaz. Une fois ce délai passé le vendeur coupera l’alimentation. Concernant la partie occupée par le vendeur jusqu’à la date du 1er avril 2023, l’acquéreur s’engage à effectuer les créations et raccordements nécessaires en ce qui concerne les compteurs eaux, électricité et gaz au plus tard à la date du 1er avril 2023. Une fois ce délai passé le vendeur coupera l’alimentation ». 

Il en résulte que la mise en place d’un nouveau compteur dans la partie propriété de l’acquéreur, résultant de la désolidarisation des compteurs électriques gaz et eau entre la partie propriété de l’acquéreur et la partie propriété restante du vendeur, incombe à l’acquéreur, soit à Monsieur [J]. 

Par conséquent, il y a lieu de débouter Monsieur [J] de sa demande formée au titre d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme quant à l’absence de compteur électrique. 


3. Sur la présence d’une cuve à fioul

A titre liminaire, il convient de rappeler les dispositions de l’article 753 alinéa 2 devenu 768 alinéa 2 du Code de procédure civile selon lesquelles le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion des conclusions. 

En l’occurrence, il convient de relever qu’aux termes mêmes de ses conclusions et plus particulièrement des motifs développés s’agissant d’une demande formée au titre d’un manquement à l’obligation de délivrance du vendeur en raison de la présence d’une cuve à fioul, Monsieur [J] soutient que la présence de la cuve à fioul « constitue une violation de l’obligation d’information à laquelle le vendeur est tenu » sans préciser à un quelconque moment en quoi l’ADPEP 12 aurait de ce fait également manqué à son obligation de délivrance conforme. 

Dans ces conditions, il convient de constater que cette prétention n’est en réalité pas reprise dans la discussion, de sorte qu’aucun moyen n’est invoqué et que la demande doit être rejetée, étant en outre rappelé que le vice caché ayant été retenu s’agissant de l’existence de cette cuve à fioul sur le terrain, la demande formée sur le fondement du manquement du vendeur à son obligation de délivrance de la chose vendue ne peut qu’être rejetée. 


4. Sur les travaux d’édification des murs de clôture

Il convient tout d’abord de rappeler, ainsi que sus-énoncé, que le compromis de vente comporte une clause aux termes de laquelle « le vendeur s’engage à faire édifier préalablement à la réitération des présentes par acte authentique de vente à ses frais un mur entre la partie restant de sa propriété et la partie acquise par l’acquéreur. De son côté, l’acquéreur prendra à sa charge le mur de clôture sur partie de la parcelle [Cadastre 6], séparant la partie de la parcelle qui est vendue de celle qui est conservée par le vendeur », cette clause ayant été rappelée dans l’acte de vente du 2 septembre 2022 qui après avoir indiqué qu’à cette date, l’engagement pris n’a pas été exécuté par les parties, stipule que les parties s’engagent à les faire édifier préalablement à la date du 31 décembre 2023, tout en précisant que le mur à édifier par le vendeur est un mur de clôture situé entre les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] et celles cadastrées section C n° [Cadastre 9] et [Cadastre 12] tandis que celui à construire par l’acquéreur est un mur de clôture situé entre les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 13] et n°[Cadastre 14] (page 9). 

Sur la demande relative à l’obligation d’édification d’un mur de clôture incombant au vendeur

En l’occurrence, aux termes de ses conclusions, Monsieur [J] affirme que l’association n’a pas respecté les règles de l’art pour la construction du mur dès lors que « seuls quelques parpaings ont été posés (et qu’ils) sont en train de se désolidariser du reste du mur. Et (qu’)une fissure horizontale est apparue » outre que « le mur est actuellement totalement imbibé d’humidité ». 

Il convient de relever qu’aux termes de ses conclusions, il se réfère à trois devis versés aux débats et au procès-verbal de constat dressé par Maître [S] le 11 avril 2023 – versé aux débats en sa copie en noir et blanc – aux termes duquel il a été constaté qu’un mur mitoyen entre son fonds et celui de l’ADPEP 12, mais non précisément localisé, a été reconstruit et qu’il présente une fissure importante sur la partie basse sur mur, outre qu’il n’a pas été reconstruit à la même hauteur que le précédent. 

Or, il convient de relever qu’il s’est référé aux mêmes constatations et pièces, à l’exception d’un devis sur les trois émis par la même entreprise, s’agissant de ses demandes formées au titre d’un manquement du vendeur à son obligation d’information quant à l’existence d’une fissure sur le mur de clôture, tout en alléguant à cette occasion que ledit mur a été dégradé et aurait été reconstruit. 

En l’état de ces constatations, il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que ledit mur soit situé entre les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] et qu’il corresponde de la sorte à celui qui était visé dans l’engagement pris par le vendeur aux termes de l’acte de vente du 2 septembre 2022. 

A l’inverse, l’ADPEP 12 produit aux débats le procès-verbal de constat dressé par Maître [U] [Y], commissaire de justice à [Localité 17], le 1er février 2024 mettant en évidence qu’entre les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] et celles cadastrées section C n°[Cadastre 9] et [Cadastre 12] existe un muret de clôture construit sur une hauteur de cinq parpaings, ledit muret étant décrit comme droit et stable. 

Dans ces conditions, il convient de constater que Monsieur [J] ne rapporte pas la preuve d’un défaut de délivrance conforme du bien de ce chef. 

Par conséquent, il y a lieu de débouter Monsieur [J] de sa demande formée au titre d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme quant à l’engagement pris par le vendeur d’édification d’un mur. 


Sur les demandes reconventionnelles de l’ADPEP 12 relatives à l’obligation d’édification d’un mur de clôture incombant à l’acquéreur

En l’espèce, il convient tout d’abord de relever que si Monsieur [J] soutient qu’il a installé un mur en gabions en limite de propriété et que la présence de ce mur a été constaté par le commissaire de justice lors du constat qu’il verse aux débats (pièce n°5), ledit constat ne mentionne à aucun moment la présence d’un tel mur, de même que les photographies qui y sont jointes. 

Il ressort du procès-verbal de constat dressé par Maître [U] [Y], commissaire de justice à [Localité 17], le 1er février 2024 qu’il a été constaté entre les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 13] et n°[Cadastre 14] l’existence d’un mur de séparation édifié en gabions d’une hauteur de 97 à 99 cm, qui présente toutefois des désordres : absence de grillage sur le dessus des bacs qui contiennent des pierres de petites tailles pouvant être attrapées facilement, présence de fils de fer coupants aux extrémités ou encore absence d’alignement des bacs de gabions.

Il ressort des échanges de courriels entre les parties en date des 10 et 11 juin 2024 que l’ADPEP formulait la demande auprès de Monsieur [J] de sécuriser et mettre en conformité l’ouvrage au regard notamment de l’accueil d’enfants en situation d’autisme au sein de l’IME, Monsieur [J] prenant l’engagement de s’y conformer. Il ressort de la photographie produite aux débats par Monsieur [J] (pièce n°19) que ce dernier a exécuté son engagement en édifiant deux murs en parpaings d’une hauteur de 5 et 7 parpaings, étant ici relevé que les photographies permettent d’écarter tout risque de confusion avec le mur édifié par l’ADPEP 12 (tel qu’il ressort du procès-verbal de constat du 1er février 2024). 

Il convient enfin de relever que si, aux termes de l’acte de vente du 2 septembre 2022, le délai fixé pour la réalisation des murs était convenu au 31 décembre 2023, l’ADPEP 12 ne justifie d’aucune mise en demeure délivrée à Monsieur [J] pour l’exécution de cette obligation. 

Dans ces conditions et étant également relevé que l’acte de vente ne comportait aucune précision quant à l’engagement pris par les parties au titre de l’édification du mur de clôture à l’exception d’une hauteur d’un mètre, il convient de constater qu’en dépit de l’édification initiale d’un mur inadapté au regard de la configuration des lieux et de la destination d’accueil de l’ADPEP 12, Monsieur [J] justifie avoir exécuté ses obligations et qu’il ne saurait lui être reproché un quelconque manquement de ce chef, tant au titre du retard dans l’exécution de son obligation que dans l’exécution initialement faite. 

Par conséquent, il convient de débouter l’ADPEP 12 de ses demandes de ces chefs. 

5. Sur les travaux de modification des lieux

Etant rappelé que le vice caché a été retenu s’agissant des travaux de reprise d’étanchéité en toiture, la demande formée sur le fondement du manquement du vendeur à son obligation de délivrance de la chose vendue de ce même chef ne peut qu’être rejetée, de même qu’au regard des développements précédents, la demande formée sur le même fondement s’agissant du trou dans l’une des cloisons, du rebouchage des deux accès ou encore du muret en limite séparative est. 


B. Sur le manquement à l’obligation de délivrance dans le temps convenu 

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’articles 1610 du Code civil, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

L’article 1611 du même code précise que dans tous les cas le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Il est de jurisprudence constante qu’il appartient au vendeur de prouver qu’il a mis la chose vendue à la disposition de l’acheteur dans le délai convenu (Civ.1, 19 mars 1996, n°94-14.155).

Il convient également de rappeler les dispositions de l’article 1304-6 du Code civil selon lesquelles l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive tandis qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Enfin, aux termes de l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’occurrence, la stipulation de pénalité prévue en page 9 du compromis de vente liant les parties fixe le montant de la pénalité à la somme de 29.900,00€ « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplis, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux conditions alors exigibles », étant précisé que cette somme est due « à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil » et que « sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». 

Le compromis de vente prévoyait ainsi qu’en cas de réalisation des conditions suspensives qui y sont stipulées, la signature de l’acte devait avoir lieu au plus tard le 30 juin 2022 et que les conditions suspensives devaient être levées dans ledit délai, sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus entre les parties. 

A ce titre, il était ainsi prévu que la réitération de la vente par acte authentique était subordonnée à plusieurs conditions suspensives et plus particulièrement à une condition suspensive relative aux inscriptions hypothécaires prises par l’un des créanciers de l’ADPEP 12, l’acte stipulant que « l’état hypothécaire ne doit pas révéler des saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible ». Il convient ici de relever que le compromis de vente précisait également qu’il ressortait d’un état hypothécaire en cours de validité, l’existence d’une inscription d’hypothèque conventionnelle portant sur le bien immobilier prise par le Crédit Coopératif par acte du 3 janvier 2008 publié au service de la publicité foncière le 11 février 2008 pour un montant en principal de 735.971,00€ ayant effet jusqu’au 2 janvier 2039 (pages 10-11). 

Il se déduit de la lecture combinée des clauses du compromis de vente précitées, d’une part, que la réalisation de la vente était notamment conditionnée à l’absence d’inscription d’une hypothèque sur l’immeuble supérieure au prix de vente stipulé, et, d’autre part, que la clause pénale visait à sanctionner le refus de l’une des parties de réitérer la vente par acte authentique sans que ce refus ne s’explique par l’existence d’une clause suspensive. 

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et plus particulièrement du commodat consenti le 30 juin 2022 qu’à cette date, le Crédit Coopératif n’a pas délivré au notaire son accord pour une mainlevée partielle de son inscription puis que la réitération de la vente par acte authentique est intervenue le 2 septembre 2022. L’absence de réalisation de la vente à la date convenue se justifie ainsi par l’existence d’une cause de suspension de cette obligation dès lors que l’inscription d’hypothèque maintenue sur l’immeuble porte pour une valeur supérieure au prix stipulé. 

Il convient ainsi de se reporter à la clause du compromis de vente relative à la non-réalisation des conditions suspensives, laquelle énonce que « la non-réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé. 
Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt ». 

A ce titre, force est de relever que l’ADPEP 12 ne produit aux débats aucune pièce de nature à justifier qu’elle a sollicité la levée de l’hypothèque, alors qu’elle s’y était contractuellement engagée, et ne rapporte ainsi nullement la preuve que le retard dans la réalisation de la condition suspensive susmentionnée ne lui est pas imputable. Par conséquent, la responsabilité de l’ADPEP 12 se trouve engagée. 

Toutefois, il est relevé que si Monsieur [J] verse aux débats un courrier envoyé par son conseil, daté du 2 juillet 2022, intitulé "sommation pour réitération de l’acte authentique" dont il n’est pas justifié de l’envoi aux termes duquel il est délivré mise en demeure de lui verser la somme de 29.000,00€ en application de la clause pénale, il n’est de la sorte justifié d’aucune mise en demeure d’avoir à régulariser la réalisation de la condition suspensive ou de procéder à la réitération par acte authentique, condition expressément rappelée dans le compromis de mise en œuvre de la stipulation de pénalité. Dans ces conditions, la clause pénale ne saurait trouver application. 

S’agissant toutefois du préjudice résultant du retard dans la réitération de l’acte authentique du fait du retard dans la réalisation de la condition suspensive, qui engage la responsabilité de l’ADPEP 12 sur le fondement de l’article 1611 du Code civil, force est de relever d’une part, que Monsieur [J] se contente de solliciter l’application de la clause pénale sans alléguer d’aucun préjudice ; et d’autre part que l’ADPEP 12 a consenti au bénéfice de Monsieur [J] un commodat lui permettant de prendre possession des lieux, à l’exception de l’usage d’un bâtiment de jonction situé sur la parcelle n°[Cadastre 12] et de la cour et du jardin situés sur la parcelle n°[Cadastre 4], de sorte qu’il n’est justifié d’aucun préjudice en lien avec le retard dans la réitération de la vente par acte authentique. 

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [J] de sa demande formée au titre d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance dans les délais convenus. 


IV. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [J], succombant sur la quasi totalité de ses demandes principales, est condamné aux entiers dépens. 

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, Monsieur [J] est également tenu de verser à l’ADPEP 12 une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 2.600,00€.

Conformément aux dispositions des articles 514 à 514-2 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, l’issue du litige et l’ancienneté de l’affaire justifient de ne pas déroger aux dispositions précitées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

CONDAMNE l’association Association Départementale des Pupilles de l’Enseignement public de l’Aveyron à payer à Monsieur [P] [J] la somme de 4.485,00€ au titre de la restitution d’une partie du prix de vente en application de la garantie des vices cachés quant à la présence d’une cuve à fioul au sein du bien immobilier vendu et aux travaux de reprise d’étanchéité en toiture ; 

DÉBOUTE Monsieur [P] [J] de sa demande formée au titre de la garantie du vendeur des vices cachés quant aux autres travaux de modification des lieux et à l’existence d’une servitude de réseau de distribution d’eau grevant le bien immobilier ; 

DÉBOUTE Monsieur [P] [J] de ses demandes formées au titre du manquement du vendeur à son obligation d’information quant à l’existence d’une cuve à fioul au sein du bien immobilier, à l’existence d’une servitude de réseau de distribution d’eau grevant le bien immobilier et à l’existence d’une fissure sur le mur de clôture ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [J] de ses demandes formées au titre du manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme quant à la survenance d’un dégât des eaux, à l’absence de compteur électrique, à l’existence d’une cuve à fioul au sein du bien immobilier, à l’engagement pris par le vendeur d’édifier un mur de clôture et aux travaux de modification des lieux ; 

DÉBOUTE l’association Association Départementale des Pupilles de l’Enseignement public de l’Aveyron de ses demandes formées au titre du manquement de l’acquéreur à ses obligations contractuelles quant à l’édification du mur de clôture ; 
 
DÉBOUTE Monsieur [P] [J] de sa demande formée au titre d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance dans les délais convenus ; 







CONDAMNE Monsieur [P] [J] à payer à l’association Association Départementale des Pupilles de l’Enseignement public de l’Aveyron la somme de 2.600,00€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] aux dépens ; 

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision. 


 Le Greffier La Présidente

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 13 Juin 2025
DOSSIER N° : N° RG 23/00880 - N° Portalis DBWZ-W-B7H-C2QJ
AFFAIRE : [P] [J] C/ ASSOCIATION DÉPARTEMENTALES DES PUPILLES DE L’ENSEIGNEMENT PUBLIC DE L’AVEYRON


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

Affaires Contentieuses CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Lauriane GERARD,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Véronique CAUBEL, 


PARTIES :


DEMANDEUR

M. [P] [J], 
demeurant château [Adresse 15] - [Localité 2]

représenté par Me Wendy SORIANO, avocat au barreau de MONTPELLIER, 





DEFENDERESSE

L’ASSOCIATION DÉPARTEMENTALES DES PUPILLES DE L’ENSEIGNEMENT PUBLIC DE L’AVEYRON, 
dont le siège social est sis [Adresse 7] - [Localité 1] 
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

représentée par Me Christophe BRINGER, avocat au barreau de l’Aveyron 




Clôture prononcée le : 24 Janvier 2025
Débats tenus à l'audience du : 14 Février 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 11 avril 2025
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 13 Juin 2025, nouvelle daté indiquée par le Président, 









EXPOSE DU LITIGE

L’association dénommée Association Départementale des Pupilles de l’Enseignement public de l’Aveyron (ci-après dénommée l’ADPEP 12) était propriétaire d’un ensemble immobilier composé d’un château, de ses dépendances et d’un terrain, situé à [Adresse 16] sur la commune de [Localité 2]. 

Dans le cadre d’un projet de réhabilitation de l’Institut Médico-Educatif (IME), elle a conservé la propriété d’une partie des bâtiments de l’ensemble immobilier afin d’y héberger l’IME et a mis en vente l’autre partie des bâtiments, un compromis de vente ayant pour objet la vente du château avec terrain attenant ayant été signé au bénéfice de Monsieur [P] [J] par acte authentique dressé par [W] [L] le 22 décembre 2021 prévoyant une réitération par acte authentique au plus tard le 30 juin 2022 ainsi que la réalisation par le vendeur d’un mur entre la partie restant de sa propriété et la partie acquise par ladite vente et la prise à la charge de l’acquéreur du mur de clôture sur une autre partie. 

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2022, un commodat a été consenti par l’ADPEP 12 à Monsieur [J] portant sur la jouissance des lieux objets de la vente en cours. 

Suivant acte authentique dressé le 2 septembre 2022, par Maître [W] [L], notaire à [Localité 1], la vente a été régularisée au prix de 299.000,00€, l’acte prévoyant que le vendeur continue, jusqu’au 31 mars 2023, d’occuper une partie des lieux et plus particulièrement les cuisines situées en sous-sol du bâtiment implanté sur la parcelle n°[Cadastre 3], le bâtiment de jonction entre les cuisines et le bâtiment non vendu, cadastré n°[Cadastre 6] à l’exclusion de la cour et du jardin autour, et une salle à manger correspondant à la parcelle n°[Cadastre 5]. 

Alléguant que le château et le terrain sont affectés de désordres, Monsieur [J] a, par acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2023, fait assigner l’ADPEP 12 devant le Tribunal judiciaire de Rodez aux fins d’indemnisation de ses préjudices. 

Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 3 septembre 2024, Monsieur [J] sollicite, au visa des articles 1197, 1602 et 1604 du Code civil, de voir : 
« - condamner l’ADPEP 12 à lui verser les sommes de 
 - 33.363,52€ au titre des préjudices subis au titre du défaut d’information, 
 - 55.117,80€ au titre du défaut de délivrance et de conservation de la chose vendue, 
 - 29.900,00€ au titre de la garantie des vices cachés, 
- condamner l’ADPEP 12 à lui verser la somme de 4.500,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- rejeter l’ensemble des demandes de l’association ADPEP 12 ».

Au soutien de ses prétentions, il considère que l’ADPEP 12 a manqué à son obligation d’information en omettant de lui révéler des informations essentielles sur le bien immobilier vendu, à savoir la présence d’une cuve à fioul présentant des risques pour l’environnement et génératrice de coûts d’entretien et de remplacement significatifs, l’existence d’une servitude de réseau de distribution d’eau traversant la propriété et limitant l’utilisation de certaines parties de la propriété vendue ainsi que la présence de fissures sur un mur de clôture entraînant un risque de sécurité. 






Il soutient également que l’ADPEP 12 a manqué à son obligation de délivrance de la chose vendue conforme à la description et aux qualités convenues lors de la conclusion du contrat de vente, faisant valoir que le bien délivré était grevé d’un dégât des eaux survenu après la signature du compromis de vente, que le bien était dépourvu de tableau électrique mais également grevé d’une cuve à fioul, que le mur de clôture édifié par le vendeur, conformément à son obligation de travaux prévue dans le compromis de vente, est affecté de désordres et que le vendeur a effectué des travaux de modification non prévus contractuellement et non conformes aux règles de l’art. Il ajoute que le vendeur n’a pas respecté les délais de délivrance de la chose vendue, dès lors que la réitération de la vente par acte authentique a eu lieu avec du retard.

Il se prévaut enfin du bénéfice de la garantie des vices cachés, estimant que la présence d’une cuve à fioul, de travaux modificatifs non réalisés dans les règles de l’art ainsi que l’existence d’une servitude de réseau de distribution d’eau constituent des vices cachés dont il n’a eu connaissance qu’après avoir pris possession de l’intégralité des lieux, à savoir le 1er avril 2023, qui rendent l’immeuble impropre à son usage. 

Sur les demandes reconventionnelles de l’ADPEP 12, il soutient avoir rempli son obligation de construction d’un mur de clôture dès lors qu’il a installé en limite de propriété un mur en gabions et rappelle que l’acte de vente ne précise pas le type de matériaux qui doit être utilisé pour le mur de clôture. Il précise que face aux revendications de l’ADPEP 12, il a remplacé le mur en gabions par un mur en béton. 

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par RPVA le 5 novembre 2024, l’ADPEP 12 sollicite, au visa des articles 1112-1, 1604 et suivants et 1641 et suivants du Code civil, de voir : 
« rejetant toutes prétentions contraires, 
- juger que l’ADPEP 12 n’a pas manqué à son devoir d’information, 
- juger que l’ADPEP 12 n’a pas manqué à ses obligations au titre du devoir de délivrance,
- juger que l’ADPEP 12 n’a pas manqué à ses obligations au titre de la garantie des vices cachés,
- juger que Monsieur [J] était conventionnellement tenu d’édifier un mur de clôture situé entre les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 13] et n°[Cadastre 14], 
- juger que ce mur n’a pas été réalisé, 
- condamner Monsieur [J] à réaliser la construction d’un mur de clôture entre les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 13] et n°[Cadastre 14] au lieu-dit [Adresse 15] [Localité 2] sous astreinte provisoire de 400,00€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et pendant une durée de quatre mois, 
- condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 2.000,00€ en compensation du préjudice subi tenant à l’absence de réalisation dudit mur de clôture dans les délais conventionnellement fixés soit le 31 décembre 2023,
- débouter Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes comme infondées, 
- condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 4.500,00€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner Monsieur [J] aux entiers dépens ».

Au soutien de sa défense et s’agissant de son obligation d’information, elle reconnaît l’existence d’une ancienne cuve à fioul enterrée tout en précisant que la trappe est parfaitement visible et ce, même depuis la voie publique, un coffrage en béton surmonté d’un couvercle de fer obturant ladite trappe. Elle rappelle que Monsieur [J] ne pouvait pas ignorer ces informations dès lors qu’il a visité les lieux, préalablement à la vente, en présence d’un agent immobilier et qu’il a vécu dans le bien immobilier pendant deux mois dans le cadre du prêt à usage consenti à titre gratuit le 30 juin 2022 dans l’attente de la réitération de la vente par acte authentique. Elle ajoute qu’il n’est justifié ni du coût de l’enlèvement de cette cuve, ni d’un préjudice actuel et certain généré par la présence de cette cuve. Elle soutient également que la servitude de distribution d’eau est mentionnée dans l’acte authentique de vente à travers les termes « servitude de canalisation » et que l’existence de la fissure qu’elle qualifie de superficielle, affectant le mur de clôture était visible dès lors qu’elle était préexistante à la vente. 

S’agissant de son obligation de délivrance conforme de la chose vendue, elle conteste la survenance d’un dégât des eaux le 16 août 2022, estimant que les traces et bavures sont très anciennes et fait valoir que même à admettre qu’un tel dégât des eaux serait survenu le 16 août 2022, il est postérieur au compromis de vente et au commodat, de sorte qu’elle considère que les réparations en résultant incombent à l’emprunteur dans la mesure où elles ne constituent pas des grosses réparations. Elle ajoute que l’absence de tableau électrique résulte de la division du bien immobilier opérée par l’effet de la vente qui a impliqué la désolidarisation des raccordements électriques, de gaz et d’eau et qu’aux termes de l’acte authentique de vente, la charge des créations et raccordements nécessaires des compteurs eaux, électricité et gaz revient à l’acquéreur. Sur la présence de la cuve à fioul et d’une fissure sur un mur de clôture, l’association réitère ses précédents arguments tout en relevant le cumul des demandes. 

Concernant l’édification des murs de clôture résultant des obligations de travaux prévue dans le compromis de vente incombant au vendeur et à l’acquéreur, elle estime avoir rempli son obligation et considère que tel n’est pas le cas de Monsieur [J] dès lors que le mur qu’il a édifié comporte des risques pour la sécurité des enfants présents à l’IME. 

Sur le retard dans la réitération de l’acte authentique, elle argue que le retard ne lui est pas imputable, qu’elle a pris toutes les mesures utiles afin de permettre à Monsieur [J] de prendre possession des lieux au jour initialement convenu dès lors qu’elle lui a consenti un prêt à usage à titre gratuit à compter du 30 juin 2022 et que par conséquent, il ne résulte aucun préjudice résultant du retard dans la réitération de l’acte authentique de vente subi par l’acquéreur. 

Sur la garantie des vices cachés, elle soutient qu’il n’existe aucun vice caché dans la mesure où les désordres allégués par Monsieur [J] étaient apparents et n’ont pas rendu la chose impropre à son usage, ni n’en ont diminué son usage au point que ce dernier ne l’aurait pas acquise. Elle ajoute que le demandeur n’est pas fondé à solliciter à plusieurs reprises l’indemnisation d’un seul et même préjudice.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, s'en réfère expressément aux dernières conclusions récapitulatives des parties. 

La clôture de la procédure est intervenue le 24 janvier 2025 par ordonnance du 7 novembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 14 février 2025. 

L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe et prorogé au 13 juin 2025 en raison d’un arrêt de travail. 


MOTIFS

L’ensemble des parties ayant été valablement représentées par leurs conseils respectifs, il sera statué par jugement contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

A titre liminaire, il convient de relever que Monsieur [J] formule en raison des mêmes circonstances de fait plusieurs demandes indemnitaires, dont il précise qu’il entend les cumuler, sur plusieurs fondements différents : le manquement du vendeur à son devoir d’information, le manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme et la garantie des vices cachés. Ainsi en est-il s’agissant de l’existence d’une cuve à fioul sur le bien immobilier, mais également de la présence d’une servitude de réseau de distribution d’eau, demande qu’il fonde sur le manquement du vendeur à son devoir d’information et la garantie des vices cachés.

A ce titre, il convient de rappeler que si l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en nullité pour dol (Civ.1, 6 novembre 2002, n°00-10.192) ou encore de l’action en responsabilité délictuelle pour le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat (Civ.3, 23 septembre 2020, n°19-18.104), le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par les articles 1641 et suivants du Code civil ( Civ.1, 8 décembre 1993, n°91-19.627). 

Il a été rappelé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 18 janvier 2023, n°21-22.543, que “dès lors qu’est retenu qu’une circonstance telle qu’une infestation parasitaire d’une charpente ayant détruit les pièces principales de charpente, ne peut constituer un vice caché de la chose vendue, les demandes formées tant sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance de la chose vendue que sur celui du manquement au devoir d’information ne peuvent être accueillies”.

C’est la raison pour laquelle il convient tout d’abord d’examiner les demandes formulées au titre de la garantie des vices cachés (I), puis celles au titre du manquement du vendeur à son devoir d’information (II) et enfin celle au titre du manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme (III). 


I. Sur les demandes au titre de la garantie des vices cachés

Aux termes des articles 1641 à 1649 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans ce cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. A contrario, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Il résulte de l’application de ces textes la nécessité pour l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents éléments, à savoir notamment la gravité du défaut, l’existence du vice au moment de la conclusion de la vente et demeuré caché lors de la réception de la chose, la rendant impropre à l’usage auquel on la destine.

Enfin, il convient de rappeler les dispositions des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 

A. Sur la responsabilité du vendeur 
1. Sur l’existence d’une cuve à fioul

A titre liminaire, il convient de relever qu’il n’est contesté par aucune des parties que la présence d’une cuve à fuel non neutralisée, dès lors qu’un tel dispositif est générateur de risques environnementaux (pollution des sols) et de responsabilité pour le propriétaire de la cuve qui est tenu de procéder à la décontamination des eaux et sols, notamment en cas de fuite, et étant relevé qu’une telle cuve est susceptible d’être responsable d’une pollution du sol dans le terrain, constitue un vice caché au sens de l’article 1641 précité, en ce qu’elle diminue l’usage du bien au point que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat dressé par Maître [N] [S], commissaire de justice à [Localité 1], le 11 avril 2023 qu’est établie la présence d’une cuve à fioul enterrée dans une cour de l’ensemble immobilier acquis par Monsieur [J], les photographies révélant une trappe au niveau du sol qu’il convient d’ouvrir pour découvrir l’existence de la cuve. 

Il convient de relever à ce titre, que tant le compromis de vente que l’acte authentique de vente n’en mentionnent nullement l’existence. 

Il convient également de relever que si l’ADPEP 12 soutient que la trappe était visible et que Monsieur [J] ne pouvait pas en ignorer l’existence dès lors qu’il a visité les lieux préalablement à la vente en présence d’un agent immobilier et qu’il a vécu dans le bien immobilier pendant deux mois dans le cadre du commodat qui lui a été consenti le 30 juin 2022 dans l’attente de la réitération de la vente par acte authentique, elle ne conteste pas ne pas avoir informé ce dernier de la présence de ladite cuve à fioul au sein du bien immobilier vendu, alors qu’il résulte des pièces versées aux débats que si la trappe était visible, la cuve ne l’était nullement et que la seule existence d’une trappe ne laisse pas supposer l’existence d’une cuve à fioul en-dessous. 

Il convient enfin de relever que les références cadastrales de la cour dans laquelle la trappe est présente ne peuvent être déterminées au regard de l’ensemble des éléments versés aux débats, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir que la trappe figure sur une cour faisant l’objet du commodat consenti le 30 juin 2022 lequel précisait expressément l’exclusion de la cour et du jardin situés sur la parcelle section C n°[Cadastre 4], parcelle objet de la vente. 

Aussi, force est de constater que l’ADPEP 12 ne rapporte ni la preuve que Monsieur [J] avait connaissance de l’existence de cette cuve à fioul préalablement à la vente, ni qu’elle lui a fourni cette information avant la conclusion de la vente. Il est de la sorte établi que l’existence de cette cuve n’était ni connue, ni visible par l’acquéreur lorsque ce dernier a contracté la vente. 

Enfin, force est de constater que l’ADPEP ne conteste nullement qu’elle avait connaissance de l’existence de cette cuve à fioul qui, au demeurant, nécessite a minima un entretien régulier au regard notamment des risques que sa présence engendre, et ce d’autant plus par un propriétaire ayant vocation à accueillir des enfants en situation de handicap. 
 
Dès lors, il est établi que l’ADPEP 12 qui a conservé le silence sur l’existence de cette cuve à fioul dans le cadre de la vente expose sa responsabilité au regard de la garantie des vices cachés. 


2. Sur les travaux de modification des lieux

Il convient tout d’abord de relever d’une part, que le compromis de vente prévoyait expressément une clause aux termes de laquelle « l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le vendeur s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques » (page 11). Il convient de relever d’autre part, que l’acte de vente du 2 septembre 2022 stipule expressément que « l’acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour. Le vendeur occupant actuellement une partie des lieux, les parties conviennent que l’entrée en jouissance aura lieu par la prise de possession réelle à compter du 1er avril 2023, date à laquelle il s’oblige à rendre libres, pour ce qui concerne le bâtiment situé sur la parcelle numéro [Cadastre 12], constituant un bâtiment de jonction entre les cuisines et le bâtiment non vendu, cadastré sous le numéro [Cadastre 13], à l’exclusion de la cour et du jardin autour (parcelle [Cadastre 4]) » (page 7) et qu’il ne comporte quant à lui aucune clause de non modification des lieux. 

En l’occurrence, Monsieur [J] dénonce la réalisation par l’ADPEP 12 de travaux, entre la signature du compromis de vente le 22 décembre 2022 et la prise de possession effectives de lieux le 1er avril 2023 à la suite de la réitération de la vente par acte authentique du 2 septembre 2022, ayant eu pour effet de modifier l’intérieur d’un bâtiment. 

Pour ce faire, il se contente de produire aux débats les deux courriels de Madame [B], directrice générale de l’ADPEP 12, en date des 13 et 26 janvier 2023, soit postérieurs à l’acte de réitération, aux termes desquels cette dernière, après que Monsieur [J] ait décliné l’invitation à une réunion technique à l’IME, lui précise que « pour le 1er avril 2023 : livraison de l’aile non démolie que vous nous avez laissée à disposition (cf acte notarié), avec : 
1. Rebouchage de deux accès en agglos non enduits
2. Muret d’un mètre en agglos non enduits en limite séparative est. Une clôture sera posée en fin de chantier en limite de propriété
3. Reprise d’étanchéité en toiture avec reprise du complexe suite à la démolition de la cheminée de la chaufferie à cheval sur les deux bâtiments », Monsieur [J] ne justifiant d’aucune opposition auxdits travaux projetés.

Il s’ensuit qu’il convient de considérer l’existence dudit accord postérieur à la vente, portant sur la définition de modalités de restitution des lieux occupés, l’ADPEP 12 s’étant seulement engagée aux termes de l’acte de vente du 2 septembre 2022, à « rendre libre » les lieux occupés. 

En l’espèce, il convient de relever qu’aux termes de ses conclusions, l’ADPEP 12 affirme que ces travaux ont bien été réalisés. A ce titre, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 11 avril 2023 par Maître [S] que les accès ont été fermés par des murs en agglos dont les parpaings sont apparents, qu’un trou est visible dans l’un des murs au niveau de la cloison préexistante et qu’« une cavité est apparente dans le mur laissant transparaître la lumière du jour » dont la photographie jointe permet de préciser que le trou est situé à la jonction avec la toiture. 

Il n’est produit aucun élément relatif à l’engagement pris s’agissant du muret en limite séparative est. Il convient de constater que l’accord des parties portait également sur les seuls rebouchage de deux accès et la reprise d’étanchéité en toiture. Il est relevé qu’il n’est pas rapporté la preuve que le trou constaté dans la cloison préexistante est consécutif aux travaux effectués par l’ADPEP 12 entre le 26 janvier et le 1er avril 2023, outre que l’accord ne portait nullement sur la reprise des cloisons existantes, de sorte qu’il convient de constater qu’il n’est pas rapporté la preuve de l’existence d’un vice caché de ce chef. 

S’agissant des deux accès fermés, si Monsieur [J] soutient que ces travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art dès lors que les murs présentent de l’humidité et ne sont revêtus d’aucun enduit ni d’aucune isolation, force est de relever d’une part, qu’il n’en justifie nullement et d’autre part qu’il était expressément prévu l’absence d’enduit. Il n’est de la sorte pas rapporté la preuve de l’existence du vice allégué. 

Enfin, s’agissant du trou en toiture, il convient de constater que l’ADPEP 12 avait pris l’engagement d’effectuer la reprise d’étanchéité en toiture, ce qui suppose nécessairement l’absence d’ouverture sur l’extérieur tel que constatée par le commissaire de justice. Etant rappelé que l’étanchéité suppose nécessairement qu’il n’est laissé aucune ouverture pouvant laisser passer les liquides, les gaz, les poussières ou encore l’humidité, l’existence de ce trou rend le bâtiment impropre à son usage, outre qu’il existait antérieurement à la prise de possession des lieux par Monsieur [J]. 

Dans ces conditions, l’existence du vice caché est de la sorte établie et l’ADPEP 12 expose sa responsabilité au regard de la garantie des vices cachés. 


3. Sur la servitude de réseau d’eau

A titre liminaire, il convient de relever qu’il n’est contesté par aucune des parties que l’existence d’une servitude de passage de canalisations d’eau constitue un vice caché au sens de l’article 1641 précité, en ce qu’elle diminue l’usage du bien au point que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu.

En l’espèce, il est expressément stipulé dans l’acte authentique de vente régularisé entre les parties le 2 septembre 2022 une clause intitulée "Constitution de servitude" (page 5) aux termes de laquelle : « afin de permettre aux biens restant la propriété du VENDEUR d’être relié aux réseaux d’eau, l’ACQUEREUR aux présentes, propriétaires du fonds servant constitue à titre de servitude réelle et perpétuelle, au profit du fonds dominant, ce qui est accepté par son propriétaire, un droit de passage de canalisations souterraines des eaux usées, eaux pluviales et d’alimentation en eau potable », l’acte précisant l’identité du fonds dominant et du fonds servant, l’assiette ainsi que le mode de la servitude, dont il résulte l’établissement d’une servitude conventionnelle, réelle et perpétuelle.

S’il convient de constater qu’une telle servitude n’apparaît nullement dans le compromis de vente du 22 décembre 2021, il ressort de l’échange de courriels entre Madame [B] et Monsieur [J] en date du 23 mai 2022 que Monsieur [J] était informé à partir de cette date de la constitution dans l’acte de vente de ladite servitude, ce dernier ayant expressément répondu à cette modification en indiquant qu’il sollicitait soit une diminution du prix de vente, soit qu’il entendrait renoncer à la vente. 

Force est de constater à ce titre qu’il a néanmoins accepté de signer l’acte de vente du 2 septembre 2022 qui mentionne que l’emprise des canalisations et le plan du réseau d’eau figurent en annexe 4 dudit acte authentique et qu’il est précisé qu’il a été approuvé par les parties. 

Dès lors, il est établi que Monsieur [J] était informé préalablement à la signature de l’acte de vente qu’une servitude de passage de canalisations d’eaux grevait son fonds. Il s’ensuit l’absence de vice caché de ce chef. 

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [J] de sa demande formée au titre de la garantie des vices cachés quant à l’existence d’une servitude de réseau de distribution d’eau grevant son bien. 


B. Sur la réparation des préjudices

Ainsi que sus-énoncé, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. En l’occurrence, Monsieur [J] sollicite la restitution d’une partie du prix de vente à hauteur de 10 %. 

Au regard des éléments convenus à la vente entre les parties et plus particulièrement de l’objet de la vente qui porte sur un ensemble immobilier très vaste qui était dans un état vétuste, et compte tenu des deux vices cachés ainsi retenus et de leur gravité, il y a lieu de retenir une réduction du prix de vente à hauteur de 1,5%, soit une somme de 4.485,00€. 

Par conséquent, il convient de condamner l’ADPEP 12 à payer à Monsieur [J] la somme de 4.485,00€ au titre de la restitution d’une partie du prix de vente en application de la garantie des vices cachés. 


II. Sur les demandes au titre du devoir d’information du vendeur 
A. Sur les manquements au devoir d’information

Aux termes de l’article 1602 alinéa 1 du Code civil, le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. 

De plus, conformément aux dispositions de l’article 1112-1 du Code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Il est précisé qu’ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties et qu’outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. 

Il convient de rappeler que « le préjudice résultant du manquement à une obligation précontractuelle d’information est constitué par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses » (Com, 31 janvier 2012, n°11-10.834 ; Com, 10 juillet 2012, n°11-21.954) et que le préjudice, lorsqu’il se conçoit en perte de chance, ne peut pas équivaloir à la chance perdue. 

Enfin, aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

1. Sur l’existence d’une cuve à fioul

Le vice caché ayant été retenu s’agissant de l’existence d’une cuve à fioul sur le terrain, la demande formée sur le fondement du manquement du vendeur à son devoir d’information sera rejetée. 


2. Sur la présence d’une servitude de réseau de distribution d’eau

A titre liminaire, il convient de relever qu’il n’est contesté par aucune des parties que le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur de l’existence d’une servitude sur ledit fonds et que cette information constitue une information essentielle déterminante du consentement à la vente. 

Au regard des développements précédents, il est établi que Monsieur [J] était informé préalablement à la signature de l’acte de vente qu’une servitude de passage de canalisations d’eaux grevait son fonds. Il s’ensuit qu’il est mal fondé à se prévaloir d’un manquement du vendeur à son obligation d’information de ce chef. 

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [J] de sa demande formée au titre du manquement du vendeur à son obligation d’information quant à l’existence d’une servitude de réseau de distribution d’eau grevant son bien. 


3. Sur l’existence d’une fissure affectant un mur de clôture

En l’occurrence, force est tout d’abord de relever que Monsieur [J] se contente aux termes de ses conclusions de dénoncer l’état d’un mur qui aurait été reconstruit sans jamais le localiser précisément, alors même qu’il est relevé que le compromis de vente comportait notamment une condition particulière selon laquelle tant le vendeur que l’acquéreur s’engageaient respectivement à faire édifier à leurs frais une partie du mur séparant leurs futures propriétés, préalablement à la réitération par acte authentique et qu’à ce titre, l’acte de vente du 2 septembre 2022 stipule, après avoir rappelé que l’engagement pris n’a pas été exécuté par les parties, que les parties s’engagent à les faire édifier préalablement à la date du 31 décembre 2023, que le mur à édifier par le vendeur est un mur de clôture situé entre les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] et celles cadastrées section C n° [Cadastre 9] et [Cadastre 12] tandis que celui à construire par l’acquéreur est un mur de clôture situé entre les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 13] et n°[Cadastre 14]. 

Monsieur [J] s’appuie sur le procès-verbal de constat dressé par Maître [N] [S], commissaire de justice à [Localité 1], le 11 avril 2023 – versé aux débats en sa copie en noir et blanc – aux termes duquel il a été constaté qu’un mur mitoyen entre son fonds et celui de l’ADPEP 12, mais non précisément localisé, a été reconstruit et qu’il présente une fissure importante sur la partie basse sur mur, outre qu’il n’a pas été reconstruit à la même hauteur que le précédent. 

Il verse aux débats deux devis de reprise d’un mur de clôture portant pour l’un, sur la reprise du mur et la pose de parement mural en fausses pierres du causse et pour l’autre, sur la démolition du mur et la reconstruction en agglos. 

Il est en outre relevé qu’il ressort des photographies prises par le commissaire de justice que la fissure est manifestement ancienne, de sorte qu’il est établi que cette fissure constitue un désordre visible, apparent et en outre, préexistant à la vente dès lors qu’elle est située sur la partie ancienne du mur.

En l’état de ces pièces, il n’est de la sorte établi ni que la reconstruction alléguée du mur soit postérieure au compromis de vente et antérieure à la vente, ni que l’état de ce mur de clôture pourrait avoir des conséquences significatives pour l’acquéreur qui justifieraient que cette information lui était due par le vendeur. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’acquéreur ne rapporte pas la preuve que cette fissure constitue une information sur une qualité essentielle du bien dont le vendeur aurait l’obligation de l’en informer en vertu de l’article 1112-1 du Code civil.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [J] de sa demande formée au titre d’un manquement du vendeur à son obligation d’information quant à l’existence d’une fissure sur le mur de clôture.


III. Sur les demandes au titre de l’obligation de délivrance du vendeur
A. Sur les manquements à l’obligation de délivrance conforme

Conformément aux dispositions des articles 1603 et 1604 du Code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Ainsi, le vendeur est tenu de délivrer à l’acquéreur une chose conforme à ce qui a été convenu (Civ. 3, 10 octobre 2012, n°10-28.309). A défaut, il engage sa responsabilité, à charge pour l’acquéreur de rapporter la preuve de la non-conformité alléguée. Il est en outre de jurisprudence constante que la réception sans réserve de la chose vendue couvre ses défauts apparents de conformité (Civ. 1, 26 juin 2001, n°99-17.631).

Enfin, l’article 1197 du même code précise que l’obligation de délivrer la chose emporte obligation de la conserver jusqu’à la délivrance, en y apportant tous les soins d’une personne raisonnable. Il résulte de cette disposition que le vendeur demeure responsable de la chose vendue jusqu’au transfert de propriété, soit jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente. 

1. Sur le dégât des eaux survenu entre le compromis et la vente

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et plus particulièrement du rapport d’expertise amiable diligentée par la société MAIF, assureur de l’ADPEP 12, qu’est survenu le 14 août 2022 un dégât des eaux dans le château, que si des revêtements intérieurs ont été touchés par les infiltrations en raison d’un défaut d’étanchéité de la toiture ou un défaut d’enduit des façades, il est relevé que les revêtements sont vétustes et que certaines traces attestent également d’infiltrations très anciennes. L’expert chiffre les réparations après déduction de la vétusté à la somme de 1.867,80€, soit une indemnité de 1.717,80€ après déduction de la franchise, et précise que les désordres trouvent leur origine dans un défaut d’entretien tout en précisant que l’ensemble des couvertures est vétuste et défaillante et que « les défauts observés et les dommages sont tous antérieurs à la date de vente ou du prêt à usage consenti » à Monsieur [J] (page 6/7). 

Aussi, si Monsieur [J] affirme qu’un dégât des eaux est survenu le 16 août 2022 et qu’il en a informé l’ADPEP 12 – ce dont il ne justifie pas –, il y a lieu de relever qu’il ne rapporte pas la preuve que l’ensemble des désordres, tant ceux constatés lors de l’expertise amiable de l’assureur que ceux constatés par Maître [S] dans son procès-verbal du 11 avril 2023, sont consécutifs à un tel dégât des eaux survenu postérieurement à la signature du compromis de vente. 

Dans ces conditions, force est de constater que les désordres allégués étaient de la sorte antérieurs à la signature de compromis de vente et parfaitement visibles par l’acquéreur, de sorte qu’aucun manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme ne saurait lui être reproché de ce chef. 

Par conséquent, il y a lieu de débouter Monsieur [J] de sa demande formée au titre d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme quant à la survenance d’un dégât des eaux. 


2. Sur l’absence de compteur électrique

En l’espèce, il convient de rappeler que la vente litigieuse consentie par l’ADPEP 12 a porté sur une partie seulement de l’ensemble immobilier dont elle était propriétaire, l’ADPEP 12 ayant conservé la propriété d’une partie des bâtiments de l’ensemble immobilier. 

Force est de constater que si le compromis de vente comporte une clause intitulée "contrats de distribution et de fourniture" qui prévoit que « le vendeur prendra à sa charge le coût de la désolidarisation des compteurs électriques, de gaz, et d’eau, et ce avant la réitération des présentes par acte authentique », reprise dans les mêmes termes dans l’acte de vente, ce dernier stipule en outre que « le vendeur déclare avoir effectué à ses frais, comme convenu la désolidarisation des compteurs électriques gaz et eau. Concernant la partie libre, le vendeur laisse un délai de six mois maximum à compter de ce jour à l’acquéreur afin d’effectuer les créations et raccordements nécessaires en ce qui concerne les compteurs d’eaux, électricité et gaz. Une fois ce délai passé le vendeur coupera l’alimentation. Concernant la partie occupée par le vendeur jusqu’à la date du 1er avril 2023, l’acquéreur s’engage à effectuer les créations et raccordements nécessaires en ce qui concerne les compteurs eaux, électricité et gaz au plus tard à la date du 1er avril 2023. Une fois ce délai passé le vendeur coupera l’alimentation ». 

Il en résulte que la mise en place d’un nouveau compteur dans la partie propriété de l’acquéreur, résultant de la désolidarisation des compteurs électriques gaz et eau entre la partie propriété de l’acquéreur et la partie propriété restante du vendeur, incombe à l’acquéreur, soit à Monsieur [J]. 

Par conséquent, il y a lieu de débouter Monsieur [J] de sa demande formée au titre d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme quant à l’absence de compteur électrique. 


3. Sur la présence d’une cuve à fioul

A titre liminaire, il convient de rappeler les dispositions de l’article 753 alinéa 2 devenu 768 alinéa 2 du Code de procédure civile selon lesquelles le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion des conclusions. 

En l’occurrence, il convient de relever qu’aux termes mêmes de ses conclusions et plus particulièrement des motifs développés s’agissant d’une demande formée au titre d’un manquement à l’obligation de délivrance du vendeur en raison de la présence d’une cuve à fioul, Monsieur [J] soutient que la présence de la cuve à fioul « constitue une violation de l’obligation d’information à laquelle le vendeur est tenu » sans préciser à un quelconque moment en quoi l’ADPEP 12 aurait de ce fait également manqué à son obligation de délivrance conforme. 

Dans ces conditions, il convient de constater que cette prétention n’est en réalité pas reprise dans la discussion, de sorte qu’aucun moyen n’est invoqué et que la demande doit être rejetée, étant en outre rappelé que le vice caché ayant été retenu s’agissant de l’existence de cette cuve à fioul sur le terrain, la demande formée sur le fondement du manquement du vendeur à son obligation de délivrance de la chose vendue ne peut qu’être rejetée. 


4. Sur les travaux d’édification des murs de clôture

Il convient tout d’abord de rappeler, ainsi que sus-énoncé, que le compromis de vente comporte une clause aux termes de laquelle « le vendeur s’engage à faire édifier préalablement à la réitération des présentes par acte authentique de vente à ses frais un mur entre la partie restant de sa propriété et la partie acquise par l’acquéreur. De son côté, l’acquéreur prendra à sa charge le mur de clôture sur partie de la parcelle [Cadastre 6], séparant la partie de la parcelle qui est vendue de celle qui est conservée par le vendeur », cette clause ayant été rappelée dans l’acte de vente du 2 septembre 2022 qui après avoir indiqué qu’à cette date, l’engagement pris n’a pas été exécuté par les parties, stipule que les parties s’engagent à les faire édifier préalablement à la date du 31 décembre 2023, tout en précisant que le mur à édifier par le vendeur est un mur de clôture situé entre les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] et celles cadastrées section C n° [Cadastre 9] et [Cadastre 12] tandis que celui à construire par l’acquéreur est un mur de clôture situé entre les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 13] et n°[Cadastre 14] (page 9). 

Sur la demande relative à l’obligation d’édification d’un mur de clôture incombant au vendeur

En l’occurrence, aux termes de ses conclusions, Monsieur [J] affirme que l’association n’a pas respecté les règles de l’art pour la construction du mur dès lors que « seuls quelques parpaings ont été posés (et qu’ils) sont en train de se désolidariser du reste du mur. Et (qu’)une fissure horizontale est apparue » outre que « le mur est actuellement totalement imbibé d’humidité ». 

Il convient de relever qu’aux termes de ses conclusions, il se réfère à trois devis versés aux débats et au procès-verbal de constat dressé par Maître [S] le 11 avril 2023 – versé aux débats en sa copie en noir et blanc – aux termes duquel il a été constaté qu’un mur mitoyen entre son fonds et celui de l’ADPEP 12, mais non précisément localisé, a été reconstruit et qu’il présente une fissure importante sur la partie basse sur mur, outre qu’il n’a pas été reconstruit à la même hauteur que le précédent. 

Or, il convient de relever qu’il s’est référé aux mêmes constatations et pièces, à l’exception d’un devis sur les trois émis par la même entreprise, s’agissant de ses demandes formées au titre d’un manquement du vendeur à son obligation d’information quant à l’existence d’une fissure sur le mur de clôture, tout en alléguant à cette occasion que ledit mur a été dégradé et aurait été reconstruit. 

En l’état de ces constatations, il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que ledit mur soit situé entre les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] et qu’il corresponde de la sorte à celui qui était visé dans l’engagement pris par le vendeur aux termes de l’acte de vente du 2 septembre 2022. 

A l’inverse, l’ADPEP 12 produit aux débats le procès-verbal de constat dressé par Maître [U] [Y], commissaire de justice à [Localité 17], le 1er février 2024 mettant en évidence qu’entre les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] et celles cadastrées section C n°[Cadastre 9] et [Cadastre 12] existe un muret de clôture construit sur une hauteur de cinq parpaings, ledit muret étant décrit comme droit et stable. 

Dans ces conditions, il convient de constater que Monsieur [J] ne rapporte pas la preuve d’un défaut de délivrance conforme du bien de ce chef. 

Par conséquent, il y a lieu de débouter Monsieur [J] de sa demande formée au titre d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme quant à l’engagement pris par le vendeur d’édification d’un mur. 


Sur les demandes reconventionnelles de l’ADPEP 12 relatives à l’obligation d’édification d’un mur de clôture incombant à l’acquéreur

En l’espèce, il convient tout d’abord de relever que si Monsieur [J] soutient qu’il a installé un mur en gabions en limite de propriété et que la présence de ce mur a été constaté par le commissaire de justice lors du constat qu’il verse aux débats (pièce n°5), ledit constat ne mentionne à aucun moment la présence d’un tel mur, de même que les photographies qui y sont jointes. 

Il ressort du procès-verbal de constat dressé par Maître [U] [Y], commissaire de justice à [Localité 17], le 1er février 2024 qu’il a été constaté entre les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 13] et n°[Cadastre 14] l’existence d’un mur de séparation édifié en gabions d’une hauteur de 97 à 99 cm, qui présente toutefois des désordres : absence de grillage sur le dessus des bacs qui contiennent des pierres de petites tailles pouvant être attrapées facilement, présence de fils de fer coupants aux extrémités ou encore absence d’alignement des bacs de gabions.

Il ressort des échanges de courriels entre les parties en date des 10 et 11 juin 2024 que l’ADPEP formulait la demande auprès de Monsieur [J] de sécuriser et mettre en conformité l’ouvrage au regard notamment de l’accueil d’enfants en situation d’autisme au sein de l’IME, Monsieur [J] prenant l’engagement de s’y conformer. Il ressort de la photographie produite aux débats par Monsieur [J] (pièce n°19) que ce dernier a exécuté son engagement en édifiant deux murs en parpaings d’une hauteur de 5 et 7 parpaings, étant ici relevé que les photographies permettent d’écarter tout risque de confusion avec le mur édifié par l’ADPEP 12 (tel qu’il ressort du procès-verbal de constat du 1er février 2024). 

Il convient enfin de relever que si, aux termes de l’acte de vente du 2 septembre 2022, le délai fixé pour la réalisation des murs était convenu au 31 décembre 2023, l’ADPEP 12 ne justifie d’aucune mise en demeure délivrée à Monsieur [J] pour l’exécution de cette obligation. 

Dans ces conditions et étant également relevé que l’acte de vente ne comportait aucune précision quant à l’engagement pris par les parties au titre de l’édification du mur de clôture à l’exception d’une hauteur d’un mètre, il convient de constater qu’en dépit de l’édification initiale d’un mur inadapté au regard de la configuration des lieux et de la destination d’accueil de l’ADPEP 12, Monsieur [J] justifie avoir exécuté ses obligations et qu’il ne saurait lui être reproché un quelconque manquement de ce chef, tant au titre du retard dans l’exécution de son obligation que dans l’exécution initialement faite. 

Par conséquent, il convient de débouter l’ADPEP 12 de ses demandes de ces chefs. 

5. Sur les travaux de modification des lieux

Etant rappelé que le vice caché a été retenu s’agissant des travaux de reprise d’étanchéité en toiture, la demande formée sur le fondement du manquement du vendeur à son obligation de délivrance de la chose vendue de ce même chef ne peut qu’être rejetée, de même qu’au regard des développements précédents, la demande formée sur le même fondement s’agissant du trou dans l’une des cloisons, du rebouchage des deux accès ou encore du muret en limite séparative est. 


B. Sur le manquement à l’obligation de délivrance dans le temps convenu 

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’articles 1610 du Code civil, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

L’article 1611 du même code précise que dans tous les cas le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Il est de jurisprudence constante qu’il appartient au vendeur de prouver qu’il a mis la chose vendue à la disposition de l’acheteur dans le délai convenu (Civ.1, 19 mars 1996, n°94-14.155).

Il convient également de rappeler les dispositions de l’article 1304-6 du Code civil selon lesquelles l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive tandis qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Enfin, aux termes de l’article 1231-5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’occurrence, la stipulation de pénalité prévue en page 9 du compromis de vente liant les parties fixe le montant de la pénalité à la somme de 29.900,00€ « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplis, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux conditions alors exigibles », étant précisé que cette somme est due « à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil » et que « sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». 

Le compromis de vente prévoyait ainsi qu’en cas de réalisation des conditions suspensives qui y sont stipulées, la signature de l’acte devait avoir lieu au plus tard le 30 juin 2022 et que les conditions suspensives devaient être levées dans ledit délai, sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus entre les parties. 

A ce titre, il était ainsi prévu que la réitération de la vente par acte authentique était subordonnée à plusieurs conditions suspensives et plus particulièrement à une condition suspensive relative aux inscriptions hypothécaires prises par l’un des créanciers de l’ADPEP 12, l’acte stipulant que « l’état hypothécaire ne doit pas révéler des saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible ». Il convient ici de relever que le compromis de vente précisait également qu’il ressortait d’un état hypothécaire en cours de validité, l’existence d’une inscription d’hypothèque conventionnelle portant sur le bien immobilier prise par le Crédit Coopératif par acte du 3 janvier 2008 publié au service de la publicité foncière le 11 février 2008 pour un montant en principal de 735.971,00€ ayant effet jusqu’au 2 janvier 2039 (pages 10-11). 

Il se déduit de la lecture combinée des clauses du compromis de vente précitées, d’une part, que la réalisation de la vente était notamment conditionnée à l’absence d’inscription d’une hypothèque sur l’immeuble supérieure au prix de vente stipulé, et, d’autre part, que la clause pénale visait à sanctionner le refus de l’une des parties de réitérer la vente par acte authentique sans que ce refus ne s’explique par l’existence d’une clause suspensive. 

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et plus particulièrement du commodat consenti le 30 juin 2022 qu’à cette date, le Crédit Coopératif n’a pas délivré au notaire son accord pour une mainlevée partielle de son inscription puis que la réitération de la vente par acte authentique est intervenue le 2 septembre 2022. L’absence de réalisation de la vente à la date convenue se justifie ainsi par l’existence d’une cause de suspension de cette obligation dès lors que l’inscription d’hypothèque maintenue sur l’immeuble porte pour une valeur supérieure au prix stipulé. 

Il convient ainsi de se reporter à la clause du compromis de vente relative à la non-réalisation des conditions suspensives, laquelle énonce que « la non-réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé. 
Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt ». 

A ce titre, force est de relever que l’ADPEP 12 ne produit aux débats aucune pièce de nature à justifier qu’elle a sollicité la levée de l’hypothèque, alors qu’elle s’y était contractuellement engagée, et ne rapporte ainsi nullement la preuve que le retard dans la réalisation de la condition suspensive susmentionnée ne lui est pas imputable. Par conséquent, la responsabilité de l’ADPEP 12 se trouve engagée. 

Toutefois, il est relevé que si Monsieur [J] verse aux débats un courrier envoyé par son conseil, daté du 2 juillet 2022, intitulé "sommation pour réitération de l’acte authentique" dont il n’est pas justifié de l’envoi aux termes duquel il est délivré mise en demeure de lui verser la somme de 29.000,00€ en application de la clause pénale, il n’est de la sorte justifié d’aucune mise en demeure d’avoir à régulariser la réalisation de la condition suspensive ou de procéder à la réitération par acte authentique, condition expressément rappelée dans le compromis de mise en œuvre de la stipulation de pénalité. Dans ces conditions, la clause pénale ne saurait trouver application. 

S’agissant toutefois du préjudice résultant du retard dans la réitération de l’acte authentique du fait du retard dans la réalisation de la condition suspensive, qui engage la responsabilité de l’ADPEP 12 sur le fondement de l’article 1611 du Code civil, force est de relever d’une part, que Monsieur [J] se contente de solliciter l’application de la clause pénale sans alléguer d’aucun préjudice ; et d’autre part que l’ADPEP 12 a consenti au bénéfice de Monsieur [J] un commodat lui permettant de prendre possession des lieux, à l’exception de l’usage d’un bâtiment de jonction situé sur la parcelle n°[Cadastre 12] et de la cour et du jardin situés sur la parcelle n°[Cadastre 4], de sorte qu’il n’est justifié d’aucun préjudice en lien avec le retard dans la réitération de la vente par acte authentique. 

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [J] de sa demande formée au titre d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance dans les délais convenus. 


IV. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [J], succombant sur la quasi totalité de ses demandes principales, est condamné aux entiers dépens. 

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, Monsieur [J] est également tenu de verser à l’ADPEP 12 une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 2.600,00€.

Conformément aux dispositions des articles 514 à 514-2 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, l’issue du litige et l’ancienneté de l’affaire justifient de ne pas déroger aux dispositions précitées. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

CONDAMNE l’association Association Départementale des Pupilles de l’Enseignement public de l’Aveyron à payer à Monsieur [P] [J] la somme de 4.485,00€ au titre de la restitution d’une partie du prix de vente en application de la garantie des vices cachés quant à la présence d’une cuve à fioul au sein du bien immobilier vendu et aux travaux de reprise d’étanchéité en toiture ; 

DÉBOUTE Monsieur [P] [J] de sa demande formée au titre de la garantie du vendeur des vices cachés quant aux autres travaux de modification des lieux et à l’existence d’une servitude de réseau de distribution d’eau grevant le bien immobilier ; 

DÉBOUTE Monsieur [P] [J] de ses demandes formées au titre du manquement du vendeur à son obligation d’information quant à l’existence d’une cuve à fioul au sein du bien immobilier, à l’existence d’une servitude de réseau de distribution d’eau grevant le bien immobilier et à l’existence d’une fissure sur le mur de clôture ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [J] de ses demandes formées au titre du manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme quant à la survenance d’un dégât des eaux, à l’absence de compteur électrique, à l’existence d’une cuve à fioul au sein du bien immobilier, à l’engagement pris par le vendeur d’édifier un mur de clôture et aux travaux de modification des lieux ; 

DÉBOUTE l’association Association Départementale des Pupilles de l’Enseignement public de l’Aveyron de ses demandes formées au titre du manquement de l’acquéreur à ses obligations contractuelles quant à l’édification du mur de clôture ; 
 
DÉBOUTE Monsieur [P] [J] de sa demande formée au titre d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance dans les délais convenus ; 







CONDAMNE Monsieur [P] [J] à payer à l’association Association Départementale des Pupilles de l’Enseignement public de l’Aveyron la somme de 2.600,00€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] aux dépens ; 

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision. 


 Le Greffier La Présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1610, code civil 1602, code civil 1611, code de procedure civile 514-2, code civil 1603, code civil 1649, code de procedure civile 816, code de procedure civile 753, code civil 1112-1, code civil 1304-6, code civil 1197). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Dijon · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/00502

  en commun : code civil 1610, code civil 1611, code civil 1603, code civil 1112-1

• 28 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Metz · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/00890

  en commun : code civil 1602, code civil 1649, code civil 1197

• 23 juin 2026 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 25/02575

  en commun : code civil 1610, code civil 1603, code civil 1197

• 12 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Rodez · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/00897

  en commun : code civil 1610, code civil 1611, code de procedure civile 514-2, code civil 1603

• 12 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Rodez · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00515

  en commun : code civil 1610, code civil 1611, code de procedure civile 514-2, code civil 1603

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01570

  en commun : code civil 1610, code civil 1611, code civil 1603, code de procedure civile 816

• 12 mai 2026 · Tribunal de commerce de Bobigny · n° 2025F01121

  en commun : code civil 1610, code civil 1611, code civil 1304-6

• 3 mars 2026 · Cour d'appel de Poitiers · Autre · n° 24/01150

  en commun : code civil 1610, code civil 1602, code civil 1611

Mise à jour de la source le 2025-06-13T19:04:03.215Z.