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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, JCP FOND, 25 juillet 2025, n° 24/01268

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [T] [N] a donné en location à Madame [X] [B] et à sa fille Madame [F] [J]-[B] une maison avec terrain et piscine située [Adresse 1], sans contrat écrit.
Faisant état d’impayés de loyers, Monsieur [T] [N] a fait signifier un commandement de payer le 22 décembre 2023 à Madame [F] [J]-[B] pour la somme en principal de 3.043 euros, demeuré infructueux.
Monsieur [T] [N] a en conséquence fait assigner par acte du 22 février 2024 Madame [F] [J]-[B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de :
- prononcer la résolution judiciaire du bail verbal le liant à Madame [F] [J] [B] à compter du 22 décembre 2023 date du commandement de payer,
- ordonner son expulsion immédiate et sans délai ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1], avec au besoin le concours de la force publique,
- la condamner à lui payer la somme de 5.362,00 euros suivant décompte arrêté au 29 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- la condamner à lui payer une indemnité d'occupation de 1.350,00 euros à compter de la date de la décision à intervenir, 
- la condamner à lui payer la somme de 2.500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 
- la condamner aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer délivré le 22 décembre 2023.
Après renvois, à l’audience du 15 mai 2025, Monsieur [T] [N], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 16.171 euros suivant décompte arrêté au 5 mai 2025.
Il a soutenu avoir informé Madame [X] [B] et sa fille Madame [F] [J]-[B] d’importants travaux en cours avant la conclusion du bail mais que Madame [X] [B] avait insisté pour prendre immédiatement possession des lieux et qu’il avait été convenu d’un loyer initial de 1.500 euros.
Il a également indiqué que Madame [F] [J]-[B] et Madame [X] [B] avaient exprimé le souhait de régler le montant du loyer en deux versements soit 850€ à charge de Madame [X] [B] et 650 euros à charge de Madame [F] [J]-[B].
Il a précisé que les locataires avaient emménagé au mois de juin 2023, qu’il avait établi un contrat de bail mais que Madame [X] [B] et Madame [F] [J]-[B] souhaitaient obtenir l’établissement de deux baux, Madame [B] pour le première étage et Madame [F] [J]-[B] pour le rez de chaussée.
Il a indiqué n’avoir pu satisfaire à ces exigences en raison de la non divisibilité de l’immeuble et qu’en conséquence aucun contrat de bail n’avait été formalisé.
Il a précisé par ailleurs qu’en raison des disponibilités des entreprises, les travaux du premier étage n’étant pas achevés, il avait consenti en raison des nuisances à une absence de paiement de loyer pendant deux mois et à une baisse loyer le fixant à la somme de 1.350 euros à compter du 1er août 2023.
Il a exposé avoir été surpris de constater que Madame [F] [J]-[B] avait déposé un dossier auprès de la CAF afin de solliciter l’obtention d’une allocation logement qui lui a été réglée directement sans qu’il n’ait eu connaissance des conditions de la demande de cette dernière.
Il a indiqué qu’à compter du mois d’août 2023 les loyers ont été payés partiellement, raison pour laquelle il avait fait délivrer un commandement de payer Madame [F] [J]-[B] le 22 décembre 2023.
Sur les manquements allégués à son obligation de délivrance de quittances de loyer, il a fait valoir que Madame [F] [J]-[B] n’étant pas à jour du règlement des loyers, il ne pouvait lui en donner quittance.


Sur les manquements allégués à son obligation de délivrance, il a opposé avoir fait réaliser d’importants travaux d’amélioration et d’aménagement suite au départ des précédents locataires en octobre 2022 mais que Madame [X] [B] et sa fille Madame [F] [J]-[B] avaient insisté pour prendre possession des lieux avant la fin des travaux ce qui avait justifié d’ailleurs la dispense de paiement de loyers et ensuite sa diminution. 
Il a soutenu en outre que Madame [X] [B] et Madame [F] [J]-[B] s’étaient engagées dans ces conditions à finaliser certains travaux ce qu’elles n’ont pas fait.
 Il a enfin contesté la divisibilité de l’immeuble donné en location.
Madame [F] [J]-[B] a comparu représentée par son conseil et a sollicité de :
- constater l'existence de deux baux verbaux distincts,
- juger que le montant des arriérés locatifs lui incombant est limité à la somme de 1.475 euros ;
- débouter Monsieur [N] de l'ensemble de ses demandes,
A titre reconventionnel, elle a sollicité de :
- juger que Monsieur [N] est en violation de son obligation légale de délivrance de quittances de loyer,
- lui enjoindre de lui délivrer ses quittances de loyer, sous peine du paiement d'une astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- juger que Monsieur [N] est en violation de son obligation légale de délivrance d'un logement décent,
- fixer son préjudice de jouissance à la somme de 7.150 euros,
- ordonner la compensation entre cette somme et ses arriérés locatifs d'un montant de 1.475 euros, 

En conséquence, elle a sollicité de :
- condamner Monsieur [N] à lui verser la somme de 5.675 euros au titre de son préjudice de jouissance,
- le condamner à lui verser la somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Madame [F] [J]-[B] a fait valoir l’existence de deux baux, un conclu entre le bailleur et sa mère pour un loyer de 500 euros ramené à 350 euros pour le premier étage, et le second à son nom pour le rez-de-chaussée pour un loyer de 650 euros.
Elle a également fait valoir qu’un projet de contrat de bail uniquement à son nom pour le rez-de-chaussée pour un loyer d’un montant de 650 euros n’avait pas été signé car le logement n’était pas habitable.
Elle a indiqué concernant l’attribution de l’allocation logement que la procédure était déclarative à charge pour le locataire de fournir postérieurement des quittances de loyer que le propriétaire refuse en l’espèce de lui donner.
Elle a aussi soutenu que chaque partie était d’accord pour l’établissement de deux baux et a oppose par ailleurs la divisibilité du logement compte tenu de la présence de deux boites aux lettres, deux compteurs électriques et une cuisine déjà présente à l’étage.
Elle a par ailleurs soutenu s’être acquittée du loyer, ne pas avoir d’arrière et qu’elle avait cependant été assignée par le bailleur qui a fait suspendre le versement de l’ allocation logement par la CAF qui lui réclame des indus.
Elle s’est opposée à la résiliation de son contrat de bail et à son expulsion en soutenant l’absence de manquement grave à ses obligations.



Elle a par ailleurs fait valoir des manquements du bailleur à son obligation de délivrer quittance mais également de délivrer un logement décent et a fait valoir un préjudice de jouissance à ce titre.
L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 prorogé au 25 juillet 2025.
Le conseil de Monsieur [T] [N] dûment autorisé a produit par note en délibéré ses observations sur la divisibilité alléguée de l’immeuble et a fourni une attestation concernant la présence d’un seul compteur électrique.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION
I - Sur la recevabilité de l’action 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 23 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II- Sur les conditions de location de l’immeuble
Il résulte des articles 3 de la Loi du 6 juillet 1989 et 1714 du code civil qu’en matière de baux d’habitation, le bail verbal est valide, l’exigence d’un écrit n’étant pas prescrite à peine de nullité.
En l’espèce, il n’est pas contesté l’existence d’un bail verbal entre les parties.
Monsieur [T] [N] soutient qu’il avait été convenu de la mise à disposition de l’immeuble moyennant un loyer mensuel de 1500 euros mais qu’il avait consenti une baisse de loyer à compter du 1er août 2023 fixé à 1.350 euros en raison des travaux en cours au premier étage de l’immeuble.
Il a aussi précisé Madame [F] [J]-[B] et Madame [X] [B] avaient exprimé le souhait de régler le montant du loyer en deux versements soit 850 euros à la charge de Madame [X] [B] et 650 euros à la charge de Madame [F] [J]-[B].
Il indique ne pas s’être opposé à ces modalités de paiement et soutient que la villa n’était pas divisible et que l’éventualité de la rédaction de deux baux distincts n’avait été envisagée que pour permettre à Madame [B] et Madame [J] de partager le loyer et précise avoir établi un contrat de bail qui n’a pas été régularisé car Madame [X] [B] souhaitait obtenir l’établissement de deux baux, un pour le rez-de-chaussée au nom de sa fille Madame [J] et le second en son nom pour le premier étage.
En l’espèce, il ressort d’un courriel adressé par Madame [X] [B] le 14 mars 2023 que cette dernière sollicitait du bailleur l’établissement d’un deuxième contrat de bail à son nom également. (Pièce 8 [N]).
Par courriel du 12 avril 2023, si Madame [X] [B] lui faisait parvenir l’attestation d’assurance habitation pour la totalité de la maison, elle invitait le bailleur à lui établir deux baux conformes au titre de l’immeuble loué. (Pièce 2 [N]).
Par courriel du 27 avril 2023, Madame [X] [B] relançait Monsieur [T] [N] pour l’obtention du son bail indiquant avoir bien reçu celui de sa fille, Madame [F] [J]-[B]. (Pièce 10 [N]).
Si Monsieur [N] indique avoir établi un contrat unique qu’il verse aux débats (Pièce 9 [N]) à effet au 1er août 2023 et précise qu’il n’avait n’a pas été régularisé car Madame [X] [B] souhaitait l’établissement de deux baux, le tribunal relève que ledit contrat indique tant Madame [X] [B] que Madame [F] [J]-[B] comme locataires alors qu’il ressort du courriel du 27 avril 2023 précité que Madame [X] [B] accusait réception du contrat au nom de sa fille et non du sien.
Par ailleurs, ledit contrat ne contient aucune clause de solidarité entre les locataires.
Il apparaît également que le montant du loyer de 1.350 euros en raison des travaux dans le logement.


Il ressort par ailleurs d’un courriel en date du 28 février 2023, non contesté par Monsieur [N], que ce dernier avait bien adressé à Madame [X] [B] un contrat de bail au nom de Madame [F] [J]-[B] que cette dernière verse aux débats pour un loyer mensuel de 650 euros (Pièce 1 [J]-[B]).
Madame [F] [J]-[B] verse également aux débats une copie des échanges sms par lesquels sa mère, Madame [X] [B], sollicitait la transmission de son contrat de bail. (Pièce 6 [J]-[B]).
Madame [F] [J]-[B] justifie avoir adressé mensuellement la somme de 417 euros à compter du mois d’août 2023 jusqu’au mois d’octobre 2024, Monsieur [N] recevant parallèlement la somme mensuelle de 233 euros à titre d’allocation logement par la CAF pour le compte de cette dernière. (Pièces 3 et 4 [J]-[B] et 14 [N]) soit la somme totale mensuelle de 650 euros.
Il est également établi qu’à compter du mois de novembre 2023, Madame [F] [J]-[B] s’est acquittée mensuellement de la somme de 407 euros puis de 406 euros à compter du mois de mars 2024 compte tenu d’un complément d’allocation logement de 243 euros puis de 244 euros avant sa suspension par la CAF.
Monsieur [T] [N] oppose n’avoir pas satisfait à l’établissement de deux baux d’habitation en raison de l’absence de divisibilité de l’immeuble et soutient que les locaux de l’étage ne comportent pas de cuisine, ni d’un compteur électrique séparé contrairement à ce que Madame [J]-[B] a soutenu à l’audience.
Il verse aux débats une attestation d’un intervenant de la société HOMETECH en date du 22 mai 2025 par laquelle ce dernier indique la présence d’un seul compteur électrique alimentant deux tableaux de répartition distincts situés au rez-de-chaussée et au premier étage ainsi qu’une copie de la page 2 du constat de commissaire de justice du 6 juin 2023 relevant un plan de travail avec évier sur un petit meuble. (Pièces [N] fournies par note en délibéré)
Monsieur [N] explique qu’il ne s’agit pas d’une cuisine mais d’un point d’eau à usage domestique aménagé pour son activité de photographie.
Il ressort des dispositions des articles R151-1 et R156-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que de l’article 3, 4° du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qu’un logement mis en location doit comporter au moins une pièce principale ayant une surface soit d’au moins 9 m2 et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, soit d’un volume habitable d’au moins 20m3 et comporter entre autres une cuisine ou un coin cuisine comprenant un évier muni d’un écoulement et d’un emplacement aménagé pour recevoir des appareils de cuisson.
En l’espèce, sur l’image 00015 du procès-verbal du commissaire de justice du 6 juin 2023 (Pièce 2 [J]-[B]) apparaît un évier ainsi qu’un plan de travail et des prises situés au premier étage dans la pièce à usage de séjour tel qu’il ressort du procès-verbal, de sorte que l’aménagement de l’emplacement est donc susceptible de recevoir des appareils de cuisson.
Monsieur [N] ne rapporte pas en conséquence la preuve de l’indivisibilité du logement ne pouvant permettre l’établissement de deux baux dès lors que ladite indivisibilité ne saurait résulter de la seule existence d’un compteur d’électricité unique. 
Il ressort en conséquence de l’ensemble des éléments qui précède que deux baux verbaux ont été consentis, l’un portant sur le rez-de-chaussée de l’immeuble litigieux à Madame [F] [J]-[B] moyennant un loyer de 650 euros et un second portant sur les locaux du premier étage à Madame [X] [B].
III- Sur la demande de résiliation du contrat de bail
Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
Monsieur [N] a sollicité la résiliation judiciaire du bail verbal à compter du 22 décembre 2023 en raison d’impayés de loyers et verse aux débats un commandement de payer adressé à Madame [F] [J]-[B] le 22 décembre 2023 pour la somme en principal de 3.043 euros correspondant à les soldes de loyers des mois d’août à décembre 2023.

Il a été précédemment établi que le montant du loyer du bail de Madame [F] [J]-[B] avait été fixé à 650 euros, de sorte qu’au mois de décembre 2023 cette dernière devait justifier s’être acquittée de la somme de 3.250 euros (loyer de décembre 2023 inclus).
Il ressort du décompte des sommes dues (Pièce 14 [N]) et des justificatifs de paiements (pièces 3 et 4 [J]-[B]) versés aux débats que Madame [F] [J]-[B] s’est acquittée pour les mois concernés de la somme de 3.017 euros dont 952 euros d’allocation logement soit un reste à payer de 233 euros correspondant à la part d’allocation familiale non versée par la CAF au mois de décembre 2023.

Il résulte par ailleurs du décompte des sommes dues fourni par le bailleur que la somme restant due a été régularisée dès le mois de janvier 2024 par la CAF de sorte que la résiliation du contrat de bail à la date du 22 décembre 2023 n’apparaît pas justifiée.

Il sera rappelé que s’agissant de deux baux verbaux distincts et en l’absence par ailleurs de solidarité entre les locataires, Madame [F] [J]-[B] ne peut être redevable des loyers non acquittés par sa mère Madame [X] [B] non attraite paradoxalement à la présente procédure.

Madame [F] [J]-[B] justifie également n’être redevable d’aucune somme au titre du loyer à la date de l’assignation délivrée le 22 février 2024.
Le tribunal relève par ailleurs que l’allocation logement a été suspendue par la CAF à compter du mois de juillet 2024 (pièce 3 [J]-[B]).
Si Monsieur [N] soutient dans ses observations avoir eu la surprise de constater que la défenderesse avait déposé un dossier auprès de la CAF afin de solliciter l’obtention de l’allocation logement et verse à ce titre un courrier de la CAF en date du 29 août 2023 intitulé “demande d’informations” comportant une attestation de loyer à remplir (Pièce 4 [N]), le tribunal relève que ce dernier a perçu du mois de juillet 2023 au mois de juin 2024 ladite allocation, sans justifier d’aucune contestation auprès des services de la CAF à ce titre.
Il ressort également des échanges sms de ce dernier avec Madame [X] [B] du 3 mai 2023 que celle-ci l’a informé du retour de la défenderesse afin de l’aider à faire les papiers CAF pour l’aide pour le logement. (Pièce 6 [J]-[B]).
Par courriel du 15 juillet 2024, la CAF a procédé à la régularisation des droits de la défenderesse et lui a indiqué une dette de 2.880 euros au titre de l’allocation au logement à laquelle elle n’avait pas droit et la suspension corrélative de ladite allocation. (Pièce 7 [J]-[B]).
Si Madame [J]-[B] a contesté l’indu, il ressort de la notification de la décision de la CAF en date du 7 avril 2025, que la suspension des droits à ses allocations logement est justifiée suite à une enquête diligentée par un agent assermenté par l’existence d’un litige entre le bailleur et la locataire, que le loyer est de 1350 euros et qu’il existe un impayé de loyer depuis le mois d’août 2023. 
Par ailleurs si la CAF a maintenu sa décision et a rejeté le recours de Madame [J]-[B], c’est dans l’attente de connaître la décision de la présente juridiction sur le litige opposant les parties au sujet du contrat de bail et du montant du loyer. (Pièce 15 [J]-[B]).
Or il apparaît que pour la période courant du mois d’août 2023 au mois de juillet 2024, Madame [J]-[B] était à jour de son loyer mensuel de 650 euros tel qu’il ressort du décompte fourni par le bailleur de sorte qu’il n’existait aucun loyer impayé justifiant la suspension de son droit à l’allocation logement.
Madame [J]-[B] justifie en effet s’être acquittée des sommes suivantes (pièces 14 [N] et 14 [J]-[B]) :
- 407 euros d’août à décembre 2024 correspondant au montant habituellement payé après déduction de l’allocation logement de 244 euros antérieurement versé par la CAF, 
- 650 euros au mois de janvier 2025
- 0 euros au mois de février 2025,
- 0 euros au mois de mars 2025,
- 650 euros au mois d’avril 2025,
- 650 euros le 6 mai 2025,
- 650 euros le 9 mai 2025 indiqué au titre du loyer du mois de février 2025,
- un ordre de virement de 650 euros le 14 mai 2025.
Il en résulte en conséquence qu’à la date de l’audience, les sommes dues par Madame [J]-[B] sont exclusivement constituées des allocations logement suspendues par la CAF.
Il sera rappelé que le recours au titre de l’indu et la suspension des allocations logement a été rejeté dans l’attente de la décision du tribunal de ce siège, de sorte qu’une régularisation postérieure demeure donc possible à ce titre.
En conséquence, Monsieur [T] [N] ne justifie aucunement de manquements graves de la locataire à son obligation de paiement du loyer pouvant justifier la résiliation du bail et son expulsion.
Monsieur [T] [N] sera donc débouté de sa demande de résiliation du contrat de bail verbal.
Ses demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d'occupation par Madame [F] [J]-[B] sont donc devenues sans objet.

IV- Sur l’absence de décence du logement et le préjudice de jouissance de Madame [F] [J]-[B]
Aux termes de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. ».
En application de l’article 1720 du code civil, « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. ».
Suivant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
L’obligation de délivrer un logement décent doit être remplie dès la mise à disposition du logement mais aussi tout au long du bail.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 qui dispose en son article 2 que le logement doit satisfaire notamment aux conditions suivantes :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé et que Madame [F] [J]-[B] a pris possession des locaux au mois de juin 2023.
Cette dernière verse aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 6 juin 2023 (Pièce 2 [J]-[B]) dont il ressort au titre du rez-de-chaussée, locaux occupés par la défenderesse : 
- un trou dans le mur, l’auvent à l’extérieur démonté, des traces d’infiltrations,
- que la chaudière a été remplacée mais une sortie en plafond non rebouchée, la présence d’un jour entre le tuyau et l’orifice créé, une sortie électrique libre, la présence dans la cuisine d’une bouche d’aération sans grille,
- une importante infiltration d’eau dans le mur des WC, la détérioration du revêtement mural très importante, le noircissement de la cloison et de la moisissure,
- une détérioration des revêtements muraux et sols ainsi que la présence d’une forte humidité dans la pièce adjacente,
- les portes du placard dans le couloir de dégagement en mauvais état,
- le craquèlement et le soulèvement de l’enduit du mur avec des traces d’humidité dans l’entrée à proximité du tableau électrique,
- l’absence de grille dans la bouche d’aération dans la salle d’eau dont le joint d’ouverture est hors service,
- des fils électriques sans terminaison ainsi que la sortie de la prise d’air de la cheminée dans la buanderie et des infiltrations,
- le conduit de cheminée non conforme qui ne dépasse pas l’étage de la maison, 
- les joints des deux baies vétustes et hors service. 
Si ce constat n’a pas été établi contradictoirement, il est versé aux débats et n’est pas contesté par le bailleur qui s’y réfère par ailleurs en partie pour justifier l’absence de cuisine au 1er étage du logement.
Monsieur [T] [N] soutient par ailleurs avoir fait réaliser d’importants travaux d’amélioration et d’aménagement suite au départ des précédents locataires en octobre 2022.
Il verse aux débats, différents devis et factures (Pièce 7 [N]) de travaux antérieurs et postérieurs à l’entrée dans le logement de Madame [F] [J]-[B].



S’il soutient par ailleurs que la défenderesse et sa mère ont insisté pour prendre possession des lieux avant la fin des travaux et verse à ce titre un courriel reçu de Madame [X] [B] le 14 mars 2023 (Pièce 8 [N]), il est cependant observé que cette dernière s’inquiétait du fait que le logement ne soit pas prêt pour le 1er avril 2023 et lui proposait une rencontre rapide afin de s’accorder sur les délais pour son organisation.
Elle lui adressait parallèlement une liste de choses qu’elle considérait vitales pour avoir la pleine jouissance de la maison et lui demandait au regard des travaux importants à réaliser qu’il lui dise s’il avait besoin d’un délai supplémentaire de quinze jours ou d’un mois.
Il n’est pas justifié en conséquence d’une insistance particulière des locataires afin d’entrer dans les lieux avant la fin des travaux.
En tout état de cause, il lui appartenait de délivrer un logement décent dès la mise à disposition des locaux.
Si Monsieur [N] fait également valoir que la défenderesse et sa mère s’étaient engagées à réaliser certains travaux d’aménagement en contrepartie de l’absence de loyer durant deux mois et une baisse de loyer de 150 euros, le tribunal relève que lesdits travaux consistaient en des aménagements extérieurs et à la peinture de la clôture (Pièce 3 [N]).
Monsieur [N] indique que ces travaux n’ont pas été faits et verse deux factures payées à Madame [X] [B] (Pièce 7 [N]) pour des travaux de dépose et d’enlèvement d’une cabine douche et de peinture pour portail bois (armature fer).
Cependant les pièces versées aux débats par les parties ne permettent ni de déterminer la nature concrète des travaux d’aménagement, ni leur étendue.
Madame [F] [J]-[B] justifie par ailleurs avoir adressé au bailleur une mise en demeure de faire réaliser les travaux en attente depuis des mois et lui délivrer ses quittances de loyers. (Pièce 5 [J]-[B])
Elle verse aussi aux débats un nouveau procès-verbal de constat en date du 21 février 2024 auquel est annexé un diagnostic électrique et de performance énergétique ainsi que différentes factures et devis (Pièce 9 [J]-[B]).
Il y est relevé :
- que la serrure du portillon est hors service, 
- que la terrasse en bois autour de la piscine est en très mauvais état, certaines lames s’affaissant sous les pas et se délitant,
- que le portail en bois est en mauvais état pouvant s’ouvrir de l’extérieur,
- que le tableau électrique sous un appentis adjacent à la cuisine d’été n’est pas protégé des intempéries, des infiltrations dans la cuisine d’été notamment au niveau du tableau électrique ainsi qu’une porte de communication et l’avant toit en mauvais état,
- la présence d’un trou dans la façade au-dessus de la porte d’accès à la maison, les dormants colmatés avec une mousse expansée, une fuite de la gouttière côté sud de la maison, 
- la non-conformité du tableau électrique dans la buanderie avec des fils électriques qui courent le long des murs et des infiltrations importantes au niveau des baies, 
- une forte humidité dans le placard de l’une des chambres du rez-de-chaussée, une porte cintrée et fissurée qui ne ferme plus, 
- l’absence d’éclairage en plafond de la salle de bain et le mélangeur de la baignoire hors service, 
- une détérioration des revêtements muraux dans les placards du couloir en raison de l’humidité, 
- des traces d’infiltrations dans le plafond de la cuisine, la climatisation du séjour obsolète, 
- un jour important dans le local chaudière dans le mur percé pour le passage d’un tuyau, une évacuation sans tuyau, 
- l’absence de fonctionnement de la VMC dont les bouches ne portent pas de grille,
- la fenêtre de l’escalier d’accès à l’étage qui n’a pas de poignée et dont le garde-corps est branlant.
Il ressort par ailleurs du diagnostic de la Société PATRI’AUDIT « état de l’installation intérieure électricité » des anomalies sur la prise de terre et l’installation de mise à la terre, des matériels électriques vétustes inadaptés à l’usage et constituant un danger pour la sécurité des personnes.
Par ailleurs, le diagnostic de performance énergétique préconise des travaux essentiels pour l’isolation des murs.
Madame [J]-[B] justifie par ailleurs d’un dégât des eaux en toiture pour lequel son assureur l’a renvoyée vers le bailleur. 
Cependant si elle affirme avoir fait procéder elle-même aux travaux, elle ne justifie pas en avoir informé le bailleur à ce titre. (Pièce 16 et 17 [J]-[B]).
La comparaison des constats de commissaire de justice permet de relever en tout état de cause de nombreux points d’indécences que les travaux réalisés n’ont pas permis d’y remédier et que de nombreux travaux nécessaires à la sécurité des locataires mais également à leur jouissance paisible n’avaient pas été réalisés de sorte que le logement loué doit être considéré comme indécent et l’existence d’un trouble de jouissance pour Madame [J]-[B] établi. 
S’il est cependant constant qu’une remise de deux mois de loyers et une baisse du loyer ont été consenties par le bailleur, celles-ci ne peuvent éluder le manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent ni le dispenser d’effectuer les réparations nécessaires avant la mise à disposition du logement mais également durant son occupation.
Le préjudice de jouissance subi par Madame [F] [J]-[B] sera évalué à la somme de 2.500 euros.
V- Sur les condamnations au paiement
Il ressort du décompte des sommes dues fourni par Monsieur [N] et des pièces justificatives versées aux débats par Madame [F] [J]-[B] précitées sous réserve du bon encaissement du virement en date du 14 mai 2025, que Madame [F] [J]-[B] est redevable de la somme de 1.221 euros (14.300 euros de loyers attendus sur 22 mois – 13 079 euros de loyers payés dont 2 890 euros d’allocation au logement).
Monsieur [T] [N] est par ailleurs redevable de la somme de 2.500 euros au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [F] [J]-[B].
Il convient en conséquence d’ordonner la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties.
Monsieur [T] [N] sera en conséquence condamné à payer à Madame [F] [J]-[B] la somme de 1 279 euros après compensation.
Monsieur [T] [N] sera en conséquence débouté de sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif. 

VI- Sur la demande de délivrance de quittances de loyers de Madame [F] [J]-[B]
Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. ».
En l’espèce, Madame [F] [J]-[B] verse aux débats plusieurs courriers par lesquels elle a sollicité du bailleur et de son conseil les quittances de loyers acquittés. (Pièce 5, 10 à 12 [J]-[B]).


Monsieur [N] soutient qu’il ne pouvait délivrer quittance à Madame [F] [J]-[B] parce qu’elle n’était pas à jour du règlement des loyers alors qu’il est établi qu’à la date de l’assignation cette dernière n’était redevable d’aucune somme à titre de loyer mais encore que l’absence de délivrance de quittances a contribué à la suspension de ses aides au logement par la CAF.
La transmission d’une quittance de loyer au locataire à sa demande est une obligation légale qui incombe au bailleur qui en cas de paiement partiel est tenu par ailleurs de délivrer un reçu.
Monsieur [T] [N] ne justifiant pas au jour de l’audience de la transmission des quittances pour les sommes acquittées, il convient en conséquence de lui enjoindre de délivrer à Madame [F] [J]-[B] les quittances des loyers acquittées sous dans un délai d’un mois après la signification de la présente décision et ce sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard pour une durée de 3 mois passé ce délai.
VI - Sur les demandes accessoires :
Monsieur [T] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.
Compte tenu des frais irrépétibles que Madame [F] [J]-[B] a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge, Monsieur [T] [N] sera condamné à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et débouté de sa propre demande à ce titre.
La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DIT qu’il existe concernant les locaux situés [Adresse 1] deux baux verbaux distincts, l’un conclu entre Monsieur [T] [N] et Madame [X] [B] d’une part concernant le 1er étage de l’immeuble et l’autre conclu entre Monsieur [T] [N] et Madame [F] [J]-[B] concernant le rez-de-chaussée de l’immeuble ;
DEBOUTE Monsieur [T] [N] de sa demande de résiliation judiciaire du bail verbal le liant à Madame [F] [J]-[B] ;
DIT les demandes d’expulsion immédiate et sans délai de Madame [F] [J]-[B] et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation par Madame [F] [J]-[B] sont devenues sans objet ;
CONSTATE l’existence d’une dette locative de Madame [F] [J]-[B] envers Monsieur [T] [N] d’un montant de 1.221 euros ;
DIT que Monsieur [T] [N] est redevable de la somme de 2.500 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance de Madame [F] [J]-[B] ;
ORDONNE en conséquence la compensation entre les sommes respectivement dues par Madame [F] [J]-[B] et par Monsieur [T] [N] ;
CONDAMNE en conséquence Monsieur [T] [N] à verser à Madame [F] [J]-[B] la somme de 1.279 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;
ENJOINT à Monsieur [T] [N] de délivrer à Madame [F] [J]-[B] les quittances des loyers acquittés dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard passé ce délai et pour une durée de 3 mois ;






CONDAMNE Monsieur [T] [N] à payer à Madame [F] [J]-[B] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur [T] [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE Monsieur [T] [N] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
 

NAC: 5AA

N° RG 24/01268 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SY7F




 JUGEMENT


N° B 


DU : 25 Juillet 2025


[T] [N]

 
 
 
C/

[F] [J] [B]

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 25 Juillet 2025

à Me Eric MOUTON

Expédition délivrée
à toutes les parties







JUGEMENT


Le Vendredi 25 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 15 Mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;





ENTRE :


DEMANDEUR

M. [T] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Sophie DE SAINT VICTOR, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Mme [F] [J] [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Eric MOUTON, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Margaux MARTINET, avocat au barreau de TOULOUSE













EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [T] [N] a donné en location à Madame [X] [B] et à sa fille Madame [F] [J]-[B] une maison avec terrain et piscine située [Adresse 1], sans contrat écrit.
Faisant état d’impayés de loyers, Monsieur [T] [N] a fait signifier un commandement de payer le 22 décembre 2023 à Madame [F] [J]-[B] pour la somme en principal de 3.043 euros, demeuré infructueux.
Monsieur [T] [N] a en conséquence fait assigner par acte du 22 février 2024 Madame [F] [J]-[B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de :
- prononcer la résolution judiciaire du bail verbal le liant à Madame [F] [J] [B] à compter du 22 décembre 2023 date du commandement de payer,
- ordonner son expulsion immédiate et sans délai ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1], avec au besoin le concours de la force publique,
- la condamner à lui payer la somme de 5.362,00 euros suivant décompte arrêté au 29 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- la condamner à lui payer une indemnité d'occupation de 1.350,00 euros à compter de la date de la décision à intervenir, 
- la condamner à lui payer la somme de 2.500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 
- la condamner aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer délivré le 22 décembre 2023.
Après renvois, à l’audience du 15 mai 2025, Monsieur [T] [N], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 16.171 euros suivant décompte arrêté au 5 mai 2025.
Il a soutenu avoir informé Madame [X] [B] et sa fille Madame [F] [J]-[B] d’importants travaux en cours avant la conclusion du bail mais que Madame [X] [B] avait insisté pour prendre immédiatement possession des lieux et qu’il avait été convenu d’un loyer initial de 1.500 euros.
Il a également indiqué que Madame [F] [J]-[B] et Madame [X] [B] avaient exprimé le souhait de régler le montant du loyer en deux versements soit 850€ à charge de Madame [X] [B] et 650 euros à charge de Madame [F] [J]-[B].
Il a précisé que les locataires avaient emménagé au mois de juin 2023, qu’il avait établi un contrat de bail mais que Madame [X] [B] et Madame [F] [J]-[B] souhaitaient obtenir l’établissement de deux baux, Madame [B] pour le première étage et Madame [F] [J]-[B] pour le rez de chaussée.
Il a indiqué n’avoir pu satisfaire à ces exigences en raison de la non divisibilité de l’immeuble et qu’en conséquence aucun contrat de bail n’avait été formalisé.
Il a précisé par ailleurs qu’en raison des disponibilités des entreprises, les travaux du premier étage n’étant pas achevés, il avait consenti en raison des nuisances à une absence de paiement de loyer pendant deux mois et à une baisse loyer le fixant à la somme de 1.350 euros à compter du 1er août 2023.
Il a exposé avoir été surpris de constater que Madame [F] [J]-[B] avait déposé un dossier auprès de la CAF afin de solliciter l’obtention d’une allocation logement qui lui a été réglée directement sans qu’il n’ait eu connaissance des conditions de la demande de cette dernière.
Il a indiqué qu’à compter du mois d’août 2023 les loyers ont été payés partiellement, raison pour laquelle il avait fait délivrer un commandement de payer Madame [F] [J]-[B] le 22 décembre 2023.
Sur les manquements allégués à son obligation de délivrance de quittances de loyer, il a fait valoir que Madame [F] [J]-[B] n’étant pas à jour du règlement des loyers, il ne pouvait lui en donner quittance.


Sur les manquements allégués à son obligation de délivrance, il a opposé avoir fait réaliser d’importants travaux d’amélioration et d’aménagement suite au départ des précédents locataires en octobre 2022 mais que Madame [X] [B] et sa fille Madame [F] [J]-[B] avaient insisté pour prendre possession des lieux avant la fin des travaux ce qui avait justifié d’ailleurs la dispense de paiement de loyers et ensuite sa diminution. 
Il a soutenu en outre que Madame [X] [B] et Madame [F] [J]-[B] s’étaient engagées dans ces conditions à finaliser certains travaux ce qu’elles n’ont pas fait.
 Il a enfin contesté la divisibilité de l’immeuble donné en location.
Madame [F] [J]-[B] a comparu représentée par son conseil et a sollicité de :
- constater l'existence de deux baux verbaux distincts,
- juger que le montant des arriérés locatifs lui incombant est limité à la somme de 1.475 euros ;
- débouter Monsieur [N] de l'ensemble de ses demandes,
A titre reconventionnel, elle a sollicité de :
- juger que Monsieur [N] est en violation de son obligation légale de délivrance de quittances de loyer,
- lui enjoindre de lui délivrer ses quittances de loyer, sous peine du paiement d'une astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- juger que Monsieur [N] est en violation de son obligation légale de délivrance d'un logement décent,
- fixer son préjudice de jouissance à la somme de 7.150 euros,
- ordonner la compensation entre cette somme et ses arriérés locatifs d'un montant de 1.475 euros, 

En conséquence, elle a sollicité de :
- condamner Monsieur [N] à lui verser la somme de 5.675 euros au titre de son préjudice de jouissance,
- le condamner à lui verser la somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Madame [F] [J]-[B] a fait valoir l’existence de deux baux, un conclu entre le bailleur et sa mère pour un loyer de 500 euros ramené à 350 euros pour le premier étage, et le second à son nom pour le rez-de-chaussée pour un loyer de 650 euros.
Elle a également fait valoir qu’un projet de contrat de bail uniquement à son nom pour le rez-de-chaussée pour un loyer d’un montant de 650 euros n’avait pas été signé car le logement n’était pas habitable.
Elle a indiqué concernant l’attribution de l’allocation logement que la procédure était déclarative à charge pour le locataire de fournir postérieurement des quittances de loyer que le propriétaire refuse en l’espèce de lui donner.
Elle a aussi soutenu que chaque partie était d’accord pour l’établissement de deux baux et a oppose par ailleurs la divisibilité du logement compte tenu de la présence de deux boites aux lettres, deux compteurs électriques et une cuisine déjà présente à l’étage.
Elle a par ailleurs soutenu s’être acquittée du loyer, ne pas avoir d’arrière et qu’elle avait cependant été assignée par le bailleur qui a fait suspendre le versement de l’ allocation logement par la CAF qui lui réclame des indus.
Elle s’est opposée à la résiliation de son contrat de bail et à son expulsion en soutenant l’absence de manquement grave à ses obligations.



Elle a par ailleurs fait valoir des manquements du bailleur à son obligation de délivrer quittance mais également de délivrer un logement décent et a fait valoir un préjudice de jouissance à ce titre.
L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 prorogé au 25 juillet 2025.
Le conseil de Monsieur [T] [N] dûment autorisé a produit par note en délibéré ses observations sur la divisibilité alléguée de l’immeuble et a fourni une attestation concernant la présence d’un seul compteur électrique.

MOTIFS DE LA DÉCISION
I - Sur la recevabilité de l’action 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 23 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II- Sur les conditions de location de l’immeuble
Il résulte des articles 3 de la Loi du 6 juillet 1989 et 1714 du code civil qu’en matière de baux d’habitation, le bail verbal est valide, l’exigence d’un écrit n’étant pas prescrite à peine de nullité.
En l’espèce, il n’est pas contesté l’existence d’un bail verbal entre les parties.
Monsieur [T] [N] soutient qu’il avait été convenu de la mise à disposition de l’immeuble moyennant un loyer mensuel de 1500 euros mais qu’il avait consenti une baisse de loyer à compter du 1er août 2023 fixé à 1.350 euros en raison des travaux en cours au premier étage de l’immeuble.
Il a aussi précisé Madame [F] [J]-[B] et Madame [X] [B] avaient exprimé le souhait de régler le montant du loyer en deux versements soit 850 euros à la charge de Madame [X] [B] et 650 euros à la charge de Madame [F] [J]-[B].
Il indique ne pas s’être opposé à ces modalités de paiement et soutient que la villa n’était pas divisible et que l’éventualité de la rédaction de deux baux distincts n’avait été envisagée que pour permettre à Madame [B] et Madame [J] de partager le loyer et précise avoir établi un contrat de bail qui n’a pas été régularisé car Madame [X] [B] souhaitait obtenir l’établissement de deux baux, un pour le rez-de-chaussée au nom de sa fille Madame [J] et le second en son nom pour le premier étage.
En l’espèce, il ressort d’un courriel adressé par Madame [X] [B] le 14 mars 2023 que cette dernière sollicitait du bailleur l’établissement d’un deuxième contrat de bail à son nom également. (Pièce 8 [N]).
Par courriel du 12 avril 2023, si Madame [X] [B] lui faisait parvenir l’attestation d’assurance habitation pour la totalité de la maison, elle invitait le bailleur à lui établir deux baux conformes au titre de l’immeuble loué. (Pièce 2 [N]).
Par courriel du 27 avril 2023, Madame [X] [B] relançait Monsieur [T] [N] pour l’obtention du son bail indiquant avoir bien reçu celui de sa fille, Madame [F] [J]-[B]. (Pièce 10 [N]).
Si Monsieur [N] indique avoir établi un contrat unique qu’il verse aux débats (Pièce 9 [N]) à effet au 1er août 2023 et précise qu’il n’avait n’a pas été régularisé car Madame [X] [B] souhaitait l’établissement de deux baux, le tribunal relève que ledit contrat indique tant Madame [X] [B] que Madame [F] [J]-[B] comme locataires alors qu’il ressort du courriel du 27 avril 2023 précité que Madame [X] [B] accusait réception du contrat au nom de sa fille et non du sien.
Par ailleurs, ledit contrat ne contient aucune clause de solidarité entre les locataires.
Il apparaît également que le montant du loyer de 1.350 euros en raison des travaux dans le logement.


Il ressort par ailleurs d’un courriel en date du 28 février 2023, non contesté par Monsieur [N], que ce dernier avait bien adressé à Madame [X] [B] un contrat de bail au nom de Madame [F] [J]-[B] que cette dernière verse aux débats pour un loyer mensuel de 650 euros (Pièce 1 [J]-[B]).
Madame [F] [J]-[B] verse également aux débats une copie des échanges sms par lesquels sa mère, Madame [X] [B], sollicitait la transmission de son contrat de bail. (Pièce 6 [J]-[B]).
Madame [F] [J]-[B] justifie avoir adressé mensuellement la somme de 417 euros à compter du mois d’août 2023 jusqu’au mois d’octobre 2024, Monsieur [N] recevant parallèlement la somme mensuelle de 233 euros à titre d’allocation logement par la CAF pour le compte de cette dernière. (Pièces 3 et 4 [J]-[B] et 14 [N]) soit la somme totale mensuelle de 650 euros.
Il est également établi qu’à compter du mois de novembre 2023, Madame [F] [J]-[B] s’est acquittée mensuellement de la somme de 407 euros puis de 406 euros à compter du mois de mars 2024 compte tenu d’un complément d’allocation logement de 243 euros puis de 244 euros avant sa suspension par la CAF.
Monsieur [T] [N] oppose n’avoir pas satisfait à l’établissement de deux baux d’habitation en raison de l’absence de divisibilité de l’immeuble et soutient que les locaux de l’étage ne comportent pas de cuisine, ni d’un compteur électrique séparé contrairement à ce que Madame [J]-[B] a soutenu à l’audience.
Il verse aux débats une attestation d’un intervenant de la société HOMETECH en date du 22 mai 2025 par laquelle ce dernier indique la présence d’un seul compteur électrique alimentant deux tableaux de répartition distincts situés au rez-de-chaussée et au premier étage ainsi qu’une copie de la page 2 du constat de commissaire de justice du 6 juin 2023 relevant un plan de travail avec évier sur un petit meuble. (Pièces [N] fournies par note en délibéré)
Monsieur [N] explique qu’il ne s’agit pas d’une cuisine mais d’un point d’eau à usage domestique aménagé pour son activité de photographie.
Il ressort des dispositions des articles R151-1 et R156-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que de l’article 3, 4° du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qu’un logement mis en location doit comporter au moins une pièce principale ayant une surface soit d’au moins 9 m2 et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, soit d’un volume habitable d’au moins 20m3 et comporter entre autres une cuisine ou un coin cuisine comprenant un évier muni d’un écoulement et d’un emplacement aménagé pour recevoir des appareils de cuisson.
En l’espèce, sur l’image 00015 du procès-verbal du commissaire de justice du 6 juin 2023 (Pièce 2 [J]-[B]) apparaît un évier ainsi qu’un plan de travail et des prises situés au premier étage dans la pièce à usage de séjour tel qu’il ressort du procès-verbal, de sorte que l’aménagement de l’emplacement est donc susceptible de recevoir des appareils de cuisson.
Monsieur [N] ne rapporte pas en conséquence la preuve de l’indivisibilité du logement ne pouvant permettre l’établissement de deux baux dès lors que ladite indivisibilité ne saurait résulter de la seule existence d’un compteur d’électricité unique. 
Il ressort en conséquence de l’ensemble des éléments qui précède que deux baux verbaux ont été consentis, l’un portant sur le rez-de-chaussée de l’immeuble litigieux à Madame [F] [J]-[B] moyennant un loyer de 650 euros et un second portant sur les locaux du premier étage à Madame [X] [B].
III- Sur la demande de résiliation du contrat de bail
Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
Monsieur [N] a sollicité la résiliation judiciaire du bail verbal à compter du 22 décembre 2023 en raison d’impayés de loyers et verse aux débats un commandement de payer adressé à Madame [F] [J]-[B] le 22 décembre 2023 pour la somme en principal de 3.043 euros correspondant à les soldes de loyers des mois d’août à décembre 2023.

Il a été précédemment établi que le montant du loyer du bail de Madame [F] [J]-[B] avait été fixé à 650 euros, de sorte qu’au mois de décembre 2023 cette dernière devait justifier s’être acquittée de la somme de 3.250 euros (loyer de décembre 2023 inclus).
Il ressort du décompte des sommes dues (Pièce 14 [N]) et des justificatifs de paiements (pièces 3 et 4 [J]-[B]) versés aux débats que Madame [F] [J]-[B] s’est acquittée pour les mois concernés de la somme de 3.017 euros dont 952 euros d’allocation logement soit un reste à payer de 233 euros correspondant à la part d’allocation familiale non versée par la CAF au mois de décembre 2023.

Il résulte par ailleurs du décompte des sommes dues fourni par le bailleur que la somme restant due a été régularisée dès le mois de janvier 2024 par la CAF de sorte que la résiliation du contrat de bail à la date du 22 décembre 2023 n’apparaît pas justifiée.

Il sera rappelé que s’agissant de deux baux verbaux distincts et en l’absence par ailleurs de solidarité entre les locataires, Madame [F] [J]-[B] ne peut être redevable des loyers non acquittés par sa mère Madame [X] [B] non attraite paradoxalement à la présente procédure.

Madame [F] [J]-[B] justifie également n’être redevable d’aucune somme au titre du loyer à la date de l’assignation délivrée le 22 février 2024.
Le tribunal relève par ailleurs que l’allocation logement a été suspendue par la CAF à compter du mois de juillet 2024 (pièce 3 [J]-[B]).
Si Monsieur [N] soutient dans ses observations avoir eu la surprise de constater que la défenderesse avait déposé un dossier auprès de la CAF afin de solliciter l’obtention de l’allocation logement et verse à ce titre un courrier de la CAF en date du 29 août 2023 intitulé “demande d’informations” comportant une attestation de loyer à remplir (Pièce 4 [N]), le tribunal relève que ce dernier a perçu du mois de juillet 2023 au mois de juin 2024 ladite allocation, sans justifier d’aucune contestation auprès des services de la CAF à ce titre.
Il ressort également des échanges sms de ce dernier avec Madame [X] [B] du 3 mai 2023 que celle-ci l’a informé du retour de la défenderesse afin de l’aider à faire les papiers CAF pour l’aide pour le logement. (Pièce 6 [J]-[B]).
Par courriel du 15 juillet 2024, la CAF a procédé à la régularisation des droits de la défenderesse et lui a indiqué une dette de 2.880 euros au titre de l’allocation au logement à laquelle elle n’avait pas droit et la suspension corrélative de ladite allocation. (Pièce 7 [J]-[B]).
Si Madame [J]-[B] a contesté l’indu, il ressort de la notification de la décision de la CAF en date du 7 avril 2025, que la suspension des droits à ses allocations logement est justifiée suite à une enquête diligentée par un agent assermenté par l’existence d’un litige entre le bailleur et la locataire, que le loyer est de 1350 euros et qu’il existe un impayé de loyer depuis le mois d’août 2023. 
Par ailleurs si la CAF a maintenu sa décision et a rejeté le recours de Madame [J]-[B], c’est dans l’attente de connaître la décision de la présente juridiction sur le litige opposant les parties au sujet du contrat de bail et du montant du loyer. (Pièce 15 [J]-[B]).
Or il apparaît que pour la période courant du mois d’août 2023 au mois de juillet 2024, Madame [J]-[B] était à jour de son loyer mensuel de 650 euros tel qu’il ressort du décompte fourni par le bailleur de sorte qu’il n’existait aucun loyer impayé justifiant la suspension de son droit à l’allocation logement.
Madame [J]-[B] justifie en effet s’être acquittée des sommes suivantes (pièces 14 [N] et 14 [J]-[B]) :
- 407 euros d’août à décembre 2024 correspondant au montant habituellement payé après déduction de l’allocation logement de 244 euros antérieurement versé par la CAF, 
- 650 euros au mois de janvier 2025
- 0 euros au mois de février 2025,
- 0 euros au mois de mars 2025,
- 650 euros au mois d’avril 2025,
- 650 euros le 6 mai 2025,
- 650 euros le 9 mai 2025 indiqué au titre du loyer du mois de février 2025,
- un ordre de virement de 650 euros le 14 mai 2025.
Il en résulte en conséquence qu’à la date de l’audience, les sommes dues par Madame [J]-[B] sont exclusivement constituées des allocations logement suspendues par la CAF.
Il sera rappelé que le recours au titre de l’indu et la suspension des allocations logement a été rejeté dans l’attente de la décision du tribunal de ce siège, de sorte qu’une régularisation postérieure demeure donc possible à ce titre.
En conséquence, Monsieur [T] [N] ne justifie aucunement de manquements graves de la locataire à son obligation de paiement du loyer pouvant justifier la résiliation du bail et son expulsion.
Monsieur [T] [N] sera donc débouté de sa demande de résiliation du contrat de bail verbal.
Ses demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d'occupation par Madame [F] [J]-[B] sont donc devenues sans objet.

IV- Sur l’absence de décence du logement et le préjudice de jouissance de Madame [F] [J]-[B]
Aux termes de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. ».
En application de l’article 1720 du code civil, « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. ».
Suivant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
L’obligation de délivrer un logement décent doit être remplie dès la mise à disposition du logement mais aussi tout au long du bail.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 qui dispose en son article 2 que le logement doit satisfaire notamment aux conditions suivantes :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé et que Madame [F] [J]-[B] a pris possession des locaux au mois de juin 2023.
Cette dernière verse aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 6 juin 2023 (Pièce 2 [J]-[B]) dont il ressort au titre du rez-de-chaussée, locaux occupés par la défenderesse : 
- un trou dans le mur, l’auvent à l’extérieur démonté, des traces d’infiltrations,
- que la chaudière a été remplacée mais une sortie en plafond non rebouchée, la présence d’un jour entre le tuyau et l’orifice créé, une sortie électrique libre, la présence dans la cuisine d’une bouche d’aération sans grille,
- une importante infiltration d’eau dans le mur des WC, la détérioration du revêtement mural très importante, le noircissement de la cloison et de la moisissure,
- une détérioration des revêtements muraux et sols ainsi que la présence d’une forte humidité dans la pièce adjacente,
- les portes du placard dans le couloir de dégagement en mauvais état,
- le craquèlement et le soulèvement de l’enduit du mur avec des traces d’humidité dans l’entrée à proximité du tableau électrique,
- l’absence de grille dans la bouche d’aération dans la salle d’eau dont le joint d’ouverture est hors service,
- des fils électriques sans terminaison ainsi que la sortie de la prise d’air de la cheminée dans la buanderie et des infiltrations,
- le conduit de cheminée non conforme qui ne dépasse pas l’étage de la maison, 
- les joints des deux baies vétustes et hors service. 
Si ce constat n’a pas été établi contradictoirement, il est versé aux débats et n’est pas contesté par le bailleur qui s’y réfère par ailleurs en partie pour justifier l’absence de cuisine au 1er étage du logement.
Monsieur [T] [N] soutient par ailleurs avoir fait réaliser d’importants travaux d’amélioration et d’aménagement suite au départ des précédents locataires en octobre 2022.
Il verse aux débats, différents devis et factures (Pièce 7 [N]) de travaux antérieurs et postérieurs à l’entrée dans le logement de Madame [F] [J]-[B].



S’il soutient par ailleurs que la défenderesse et sa mère ont insisté pour prendre possession des lieux avant la fin des travaux et verse à ce titre un courriel reçu de Madame [X] [B] le 14 mars 2023 (Pièce 8 [N]), il est cependant observé que cette dernière s’inquiétait du fait que le logement ne soit pas prêt pour le 1er avril 2023 et lui proposait une rencontre rapide afin de s’accorder sur les délais pour son organisation.
Elle lui adressait parallèlement une liste de choses qu’elle considérait vitales pour avoir la pleine jouissance de la maison et lui demandait au regard des travaux importants à réaliser qu’il lui dise s’il avait besoin d’un délai supplémentaire de quinze jours ou d’un mois.
Il n’est pas justifié en conséquence d’une insistance particulière des locataires afin d’entrer dans les lieux avant la fin des travaux.
En tout état de cause, il lui appartenait de délivrer un logement décent dès la mise à disposition des locaux.
Si Monsieur [N] fait également valoir que la défenderesse et sa mère s’étaient engagées à réaliser certains travaux d’aménagement en contrepartie de l’absence de loyer durant deux mois et une baisse de loyer de 150 euros, le tribunal relève que lesdits travaux consistaient en des aménagements extérieurs et à la peinture de la clôture (Pièce 3 [N]).
Monsieur [N] indique que ces travaux n’ont pas été faits et verse deux factures payées à Madame [X] [B] (Pièce 7 [N]) pour des travaux de dépose et d’enlèvement d’une cabine douche et de peinture pour portail bois (armature fer).
Cependant les pièces versées aux débats par les parties ne permettent ni de déterminer la nature concrète des travaux d’aménagement, ni leur étendue.
Madame [F] [J]-[B] justifie par ailleurs avoir adressé au bailleur une mise en demeure de faire réaliser les travaux en attente depuis des mois et lui délivrer ses quittances de loyers. (Pièce 5 [J]-[B])
Elle verse aussi aux débats un nouveau procès-verbal de constat en date du 21 février 2024 auquel est annexé un diagnostic électrique et de performance énergétique ainsi que différentes factures et devis (Pièce 9 [J]-[B]).
Il y est relevé :
- que la serrure du portillon est hors service, 
- que la terrasse en bois autour de la piscine est en très mauvais état, certaines lames s’affaissant sous les pas et se délitant,
- que le portail en bois est en mauvais état pouvant s’ouvrir de l’extérieur,
- que le tableau électrique sous un appentis adjacent à la cuisine d’été n’est pas protégé des intempéries, des infiltrations dans la cuisine d’été notamment au niveau du tableau électrique ainsi qu’une porte de communication et l’avant toit en mauvais état,
- la présence d’un trou dans la façade au-dessus de la porte d’accès à la maison, les dormants colmatés avec une mousse expansée, une fuite de la gouttière côté sud de la maison, 
- la non-conformité du tableau électrique dans la buanderie avec des fils électriques qui courent le long des murs et des infiltrations importantes au niveau des baies, 
- une forte humidité dans le placard de l’une des chambres du rez-de-chaussée, une porte cintrée et fissurée qui ne ferme plus, 
- l’absence d’éclairage en plafond de la salle de bain et le mélangeur de la baignoire hors service, 
- une détérioration des revêtements muraux dans les placards du couloir en raison de l’humidité, 
- des traces d’infiltrations dans le plafond de la cuisine, la climatisation du séjour obsolète, 
- un jour important dans le local chaudière dans le mur percé pour le passage d’un tuyau, une évacuation sans tuyau, 
- l’absence de fonctionnement de la VMC dont les bouches ne portent pas de grille,
- la fenêtre de l’escalier d’accès à l’étage qui n’a pas de poignée et dont le garde-corps est branlant.
Il ressort par ailleurs du diagnostic de la Société PATRI’AUDIT « état de l’installation intérieure électricité » des anomalies sur la prise de terre et l’installation de mise à la terre, des matériels électriques vétustes inadaptés à l’usage et constituant un danger pour la sécurité des personnes.
Par ailleurs, le diagnostic de performance énergétique préconise des travaux essentiels pour l’isolation des murs.
Madame [J]-[B] justifie par ailleurs d’un dégât des eaux en toiture pour lequel son assureur l’a renvoyée vers le bailleur. 
Cependant si elle affirme avoir fait procéder elle-même aux travaux, elle ne justifie pas en avoir informé le bailleur à ce titre. (Pièce 16 et 17 [J]-[B]).
La comparaison des constats de commissaire de justice permet de relever en tout état de cause de nombreux points d’indécences que les travaux réalisés n’ont pas permis d’y remédier et que de nombreux travaux nécessaires à la sécurité des locataires mais également à leur jouissance paisible n’avaient pas été réalisés de sorte que le logement loué doit être considéré comme indécent et l’existence d’un trouble de jouissance pour Madame [J]-[B] établi. 
S’il est cependant constant qu’une remise de deux mois de loyers et une baisse du loyer ont été consenties par le bailleur, celles-ci ne peuvent éluder le manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent ni le dispenser d’effectuer les réparations nécessaires avant la mise à disposition du logement mais également durant son occupation.
Le préjudice de jouissance subi par Madame [F] [J]-[B] sera évalué à la somme de 2.500 euros.
V- Sur les condamnations au paiement
Il ressort du décompte des sommes dues fourni par Monsieur [N] et des pièces justificatives versées aux débats par Madame [F] [J]-[B] précitées sous réserve du bon encaissement du virement en date du 14 mai 2025, que Madame [F] [J]-[B] est redevable de la somme de 1.221 euros (14.300 euros de loyers attendus sur 22 mois – 13 079 euros de loyers payés dont 2 890 euros d’allocation au logement).
Monsieur [T] [N] est par ailleurs redevable de la somme de 2.500 euros au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [F] [J]-[B].
Il convient en conséquence d’ordonner la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties.
Monsieur [T] [N] sera en conséquence condamné à payer à Madame [F] [J]-[B] la somme de 1 279 euros après compensation.
Monsieur [T] [N] sera en conséquence débouté de sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif. 

VI- Sur la demande de délivrance de quittances de loyers de Madame [F] [J]-[B]
Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. ».
En l’espèce, Madame [F] [J]-[B] verse aux débats plusieurs courriers par lesquels elle a sollicité du bailleur et de son conseil les quittances de loyers acquittés. (Pièce 5, 10 à 12 [J]-[B]).


Monsieur [N] soutient qu’il ne pouvait délivrer quittance à Madame [F] [J]-[B] parce qu’elle n’était pas à jour du règlement des loyers alors qu’il est établi qu’à la date de l’assignation cette dernière n’était redevable d’aucune somme à titre de loyer mais encore que l’absence de délivrance de quittances a contribué à la suspension de ses aides au logement par la CAF.
La transmission d’une quittance de loyer au locataire à sa demande est une obligation légale qui incombe au bailleur qui en cas de paiement partiel est tenu par ailleurs de délivrer un reçu.
Monsieur [T] [N] ne justifiant pas au jour de l’audience de la transmission des quittances pour les sommes acquittées, il convient en conséquence de lui enjoindre de délivrer à Madame [F] [J]-[B] les quittances des loyers acquittées sous dans un délai d’un mois après la signification de la présente décision et ce sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard pour une durée de 3 mois passé ce délai.
VI - Sur les demandes accessoires :
Monsieur [T] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.
Compte tenu des frais irrépétibles que Madame [F] [J]-[B] a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge, Monsieur [T] [N] sera condamné à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et débouté de sa propre demande à ce titre.
La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DIT qu’il existe concernant les locaux situés [Adresse 1] deux baux verbaux distincts, l’un conclu entre Monsieur [T] [N] et Madame [X] [B] d’une part concernant le 1er étage de l’immeuble et l’autre conclu entre Monsieur [T] [N] et Madame [F] [J]-[B] concernant le rez-de-chaussée de l’immeuble ;
DEBOUTE Monsieur [T] [N] de sa demande de résiliation judiciaire du bail verbal le liant à Madame [F] [J]-[B] ;
DIT les demandes d’expulsion immédiate et sans délai de Madame [F] [J]-[B] et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation par Madame [F] [J]-[B] sont devenues sans objet ;
CONSTATE l’existence d’une dette locative de Madame [F] [J]-[B] envers Monsieur [T] [N] d’un montant de 1.221 euros ;
DIT que Monsieur [T] [N] est redevable de la somme de 2.500 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance de Madame [F] [J]-[B] ;
ORDONNE en conséquence la compensation entre les sommes respectivement dues par Madame [F] [J]-[B] et par Monsieur [T] [N] ;
CONDAMNE en conséquence Monsieur [T] [N] à verser à Madame [F] [J]-[B] la somme de 1.279 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;
ENJOINT à Monsieur [T] [N] de délivrer à Madame [F] [J]-[B] les quittances des loyers acquittés dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard passé ce délai et pour une durée de 3 mois ;






CONDAMNE Monsieur [T] [N] à payer à Madame [F] [J]-[B] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur [T] [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE Monsieur [T] [N] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation R111-1, code de la construction et de l'habitation R156-1, code civil 1720, code de la construction et de l'habitation R151-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-07-29T21:36:00.522Z.