Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 21 janvier 2025, n° 24/02192

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière [A] (ci-après la SCI [A]) a consenti un bail d'habitation à Madame [O] [M] habituellement dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G] (également connue sous les identités "[L] [U]", "[T] [U]", "[W]") portant sur des locaux situés au [Adresse 2]. 

Le contrat de bail n'a jamais été signé par la locataire, qui s'est acquittée d'un loyer mensuel de 1150 euros à compter de son entrée dans les lieux, le 15 février 2019, jusqu'au mois de mai 2023 inclus.

A compter du mois de juin 2023, Mme [T] [G], se plaignant de nuisances émanant des parties communes, a cessé de régler ses loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, la SCI [A] a fait sommation à Mme [T] [G] d'avoir à payer la somme de 8050 euros au titre des loyers impayés depuis le mois de juin 2023, sous huit jours.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, la SCI [A] a assigné Mme [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [T] [G],
- l'expulsion de Mme [T] [G] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageur si besoin est, avec séquestration des biens meubles du logement,
- la condamnation de Mme [T] [G] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 9200 euros à parfaire,
- la condamnation de Mme [T] [G] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, taxes et accessoires contractuels, soit une somme mensuelle de 1150 euros,
- la condamnation de Mme [T] [G] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 225 euros.

A l'appui de sa demande, la SCI [A] expose que Mme [T] [G] n'a plus réglé ses loyers à compter du mois de juin 2023, en raison de la présence de poubelles dans la cage d'escalier de l'immeuble. Elle précise que le loyer actuel, d'un montant mensuel de 1150 euros, correspond au loyer initialement convenu de 1250 euros, diminué de 100 euros, pour compenser le désagrément subi et dénoncé par la locataire depuis 2019.

L'affaire a été appelée à l'audience du 31 mai 2024, à laquelle elle a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 18 novembre 2024.

A l'audience du 18 novembre 2024, la SCI [A], représentée par son conseil, a déposé des écritures, aux termes desquelles elle sollicite, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Décision du 21 janvier 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/02192 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4D3K

- qu'il soit dit et jugé que la pièce n°1 de Mme [T] [G] est un faux ;
- la condamnation de Mme [T] [G] à lui payer les loyers et charges impayés, déduction faite d'un trop-perçu de charges, soit la somme de 16 427,94 euros selon décompte arrêté au 11 novembre 2024,
- l'expulsion de Mme [T] [G] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageur si besoin est, avec séquestration des biens meubles du logement,
- la condamnation de Mme [T] [G] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, taxes et accessoires contractuels, soit une somme mensuelle de 1150 euros,
- le rejet de l'intégralité des demandes de Mme [T] [G],
- la condamnation de Mme [T] [G] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 225 euros.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire, elle invoque les dispositions des articles 1728 et 1224 du code civil, exposant que Mme [T] [G] a cessé de régler ses loyers à compter du mois de juin 2023, de sorte que le manquement grave et répété à ses obligations contractuelles est caractérisé.

En réponse à Mme [T] [G], qui se prévaut d’un “contrat de bail non signé” en vertu duquel le loyer convenu aurait été fixé à 800 euros, de sorte que n’existerait pas de dette locative après déduction de tous les loyers versés par la locataire depuis son entrée dans les lieux, elle soutient que Mme [T] [G] produit un contrat de bail falsifié, ses allégations en vertu desquelles le loyer aurait initialement été fixé à 800 euros étant contredites par le paiement d'un dépôt de garantie de 1250 euros à son entrée dans les lieux, et par le règlement, depuis le mois février 2019, d'une somme mensuelle de 1150 euros sans que cela n'ait jamais fait l'objet d'aucune contestation de sa part ni de son conseil, avant le dépôt de ses conclusions dans le cadre de la présente instance.

Elle ne conteste pas ne pas avoir procédé à la régularisation des charges locatives avant 2024, expliquant cette carence par un manquement du syndic. Elle estime toutefois pouvoir appliquer rétroactivement le résultat de la régularisation des charges opérée en 2024 au titre de l'exercice 2023 aux quatre années précédentes.

Elle considère que la demande indemnitaire formulée par la locataire, en lien avec la présence de poubelles dans la cage d'escalier, est artificielle et opportuniste ; elle précise que l'immeuble dont il est question est ancien, de sorte que la règlementation applicable est particulière. Elle ajoute que les poubelles se trouvent dans un espace clos et sont sorties tous les jours, que seule la poubelle contenant le papier et le carton se situe dans un espace ouvert, de sorte que les nuisances subies par la locataire, qui, selon elle, ne rapporte pas la preuve de son préjudice, ne peuvent être que visuelles; elle indique avoir accompli de très nombreuses démarches auprès du syndicat des copropriétaires et du syndic, en vue de trouver une solution à ce problème, ce dernier étant sur le point d'être résolu, un devis venant d'être signé aux fins de réalisation de travaux en vue de la construction d'un local dédié.

Mme [T] [G], représentée par son conseil, a déposé des écritures aux termes desquelles elle demande:
A titre principal:
- le rejet de l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la SCI [A],
- qu'il soit dit et jugé que la relation contractuelle est fondée sur le bail non signé faisant état d'un loyer mensuel de 800 euros et de 75 euros de charges,
- qu'il soit dit et jugé que Mme [G] a payé la somme de 62100 euros au titre des loyers depuis le début de la location jusqu'à ce jour,
- qu'il soit dit et jugé qu'elle aurait dû payer la somme de 59 500 euros au titre des loyers sur la base d'un loyer de 800 euros outre 75 euros de provisions sur charges,
- qu'il soit dit et jugé qu'il n'existe pas de dette locative,
- le rejet de la demande de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers,
- qu'il soit dit et jugé que la SCI [A] n'a jamais procédé à la régularisation des charges annuelles,
- la condamnation de la SCI [A] à lui payer la somme de 4050 euros correspondant au montant des provisions sur charges payées depuis son entrée dans les lieux,
- qu'il soit dit et jugé que le local à poubelles de la copropriété n'est pas conforme à la règlementation,
- qu'il soit dit et jugé que la SCI [A] est responsable d'un trouble de jouissance à l'égard de Mme [G] eu égard au local à poubelles non conforme à la règlementation,
- la condamnation de la SCI [A] à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son trouble de jouissance ;
A titre subsidiaire,
- un délai de 12 mois pour quitter les lieux,
En tout état de cause,
- la condamnation de la SCI [A] à payer la somme de 2400 euros à Mme [G] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [T] [G] soutient que le bail sur lequel est fondée la relation contractuelle prévoit un loyer mensuel de 800 euros outre 75 euros de provisions sur charges, ainsi qu'il en résulte selon elle du contrat que la bailleresse aurait laissé chez elle et qu'elle produit dans le cadre de la présente instance. Elle conteste avoir falsifié ce document, son authenticité résultant selon elle de la comparaison entre l'écriture qui y figure et celle de l'associé de la SCI, figurant sur un accusé de réception du 25 avril 2022. En se fondant sur le loyer mensuel de 800 euros que contiendrait ce “bail non signé”, elle considère qu'il n'existe pas de dette locative, les sommes réglées depuis février 2019 jusqu'au mois de juin 2023 étant supérieures au montant réellement dû jusqu'à ce jour.

Elle ajoute que la bailleresse n'a jamais procédé à la régularisation des charges, de sorte les provisions versées depuis son entrée dans les lieux doivent lui être restituées.

Elle invoque, sur le fondement de l'article 1719 du code civil, un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible, se plaignant de la présence de poubelles dans les parties communes de l'immeuble, en méconnaissance de la règlementation applicable, notamment de l'article R. 111-3 du code de la construction et de l'habitation. Elle sollicite l'indemnisation du préjudice que cause à sa santé, fragile en raison d'une pathologie qui la rend particulièrement sensible aux particules volatiles, la présence de ces poubelles dans la cage d'escalier.

Au soutien de sa demande subsidiaire, elle fait valoir son âge et son état de santé.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Après avoir constaté, à la lecture des pièces produites par les parties, que Mme [T] [G] était connue sous différentes identités, le juge a, par courriel adressé au conseil de Mme [T] [G] en date du 30 décembre 2024, demandé la production en délibéré d'un justificatif d'identité de sa cliente. 

En réponse, le conseil de Mme [T] [G] a, par courriel du 17 janvier 2025, adressé au greffe un acte de notoriété du 22 novembre 2021, dont il résulte qu’il y a parfaite identité entre Mme [O] [M] et Mme [T] [G], pseudonyme utilisé par Mme [O] [M] et sous lequel elle est connue dans sa vie professionnelle.

Motifs

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 6 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 31 mai 2024, à laquelle l'affaire a été initialement appelée, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur le contrat fondant les obligations des parties

En vertu de l'article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.

Le contrat de bail, selon l'article 1709 du code civil, est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. 

Le contrat de bail d'habitation, lorsqu'il porte sur un logement destiné à l'habitation principale, est soumis à la réglementation d'ordre public résultant de la loi du 6 juillet 1989. Si, en application des articles 3 et 25-7 de cette loi, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux relevant des dispositions de la loi précitée en présence d'une mise à disposition d'un logement à titre principal en contrepartie du versement d'un loyer. 

Enfin, la preuve par écrit est régie par les articles 1363 et suivants du code civil ; en application des articles 1364 et 1367 de ce code, la preuve d'un acte juridique peut être préconstituée par un écrit en la forme authentique ou sous signature privée. La signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte.

L'article 1375 du même code dispose enfin que l'acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s'il a été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l'unique exemplaire dressé.

En l'espèce, la SCI [A] expose qu'un contrat de bail a été conclu entre les parties le 3 février 2019, prévoyant la mise à disposition du logement litigieux moyennant le versement d'un loyer mensuel initial de 1250 euros, outre 75 euros de provisions sur charges. Elle précise toutefois que la défenderesse ne l'aurait jamais signé, de sorte qu'elle se prévaut aujourd'hui d'un contrat qu'il convient, en application de l'article 12 du code de procédure civile, de qualifier de bail verbal.

Mme [T] [G] argue de l'existence d'un contrat de bail écrit, dont elle sollicite l'application, et produit au soutien de son argumentation un document incomplet, en ce qu'il ne comporte aucune indication concernant l'identité du locataire, ne prévoit pas de date de prise d'effet, et n'est ni daté, ni signé par le représentant de la bailleresse ou par elle-même. 

Si elle s'appuie sur la ressemblance entre l'écriture manuscrite qui figure dans les parties qui ont été complétées sur le document et l'écriture figurant sur l'enveloppe dans laquelle a été adressé un courrier émanant de la SCI [A] le 25 avril 2022 pour prouver l'authenticité de ce " contrat " de bail, force est de constater que ce document, pour moitié vide, qui n'existe qu'en un seul exemplaire, n'est signé par aucune des parties, et ne comporte aucune référence à Mme [T] [G] en tant que locataire. Il est ainsi insuffisant à démontrer la volonté de la SCI [A] de s'engager dans une relation contractuelle avec elle, aux conditions, partielles, qu'il contient, et notamment à la condition du paiement d'un loyer mensuel de 800 euros.

La SCI [A] produit pour sa part des quittances de loyer qui témoignent :
- du règlement de la somme de 537,50 euros par "Mme [U]", pour la période du 15 février 2019 au 28 février 2019, correspondante à l'exacte moitié de 1075 euros,
- du règlement de la somme mensuelle, par " Mme [U] ", puis par "Mme [W]", de la somme de 1150 euros, correspondante à un loyer en principal de 1075 euros et à 75 euros de provisions sur charges, à compter du 5 mars 2019.

Ces paiements sont corroborés par un relevé de compte bancaire produit par la bailleresse dont il résulte que la somme de 1150 euros a été virée sur le compte de la SCI [A] en date du 6 mars 2023, et par les chèques CARPA produits aux débats tant par la demanderesse que par la défenderesse, de montants qui sont tous des multiples de 1150. Mme [T] [G] demande d'ailleurs à la présente juridiction de " dire et juger que Mme [G] a payé la somme de 62100 euros au titre des loyers depuis le début de la location jusqu'à ce jour ", 62100 étant un multiple de 1150, mais pas de 800.

Il est en outre produit un document manuscrit daté du 15 février 2019, aux termes duquel la gérante de la SCI, Mme [N] [H], reconnaît avoir reçu la somme de 1250 euros au titre du dépôt de garantie, ce document étant également signé par la locataire, désignée dans l'acte comme étant " Mme [L] [U] ".

L'ensemble de ces éléments permet d'établir que Mme [T] [G], également connue sous le nom de [L] [U] ou encore [W], a réglé un loyer mensuel de 1150 euros en contrepartie du logement loué par la SCI [A].

Ce loyer mensuel de 1150 euros n'a d'ailleurs jamais été contesté par la défenderesse, qui ne s'est prévalue d'un loyer contractuellement fixé à 800 euros que dans ses écritures déposées à l'audience du 18 novembre 2024, étant précisé que de nombreux échanges entre avocats ont eu lieu antérieurement, sans qu'il n'ait jamais été fait référence au bail dont Mme [T] [G] se prévaut aujourd'hui. Cette dernière n'explique d'ailleurs pas la raison pour laquelle elle aurait, jusqu'en mai 2023, diligemment versé à la SCI [A] la somme mensuelle de 1150 euros, sans jamais s'en plaindre, si l'accord portait sur un loyer de 800 euros.

La réalité du contrat de bail, fixant un loyer à 800 euros, dont Mme [T] [G] se prévaut aujourd'hui, n'est donc pas établie, et il sera considéré que la relation contractuelle est fondée sur un bail verbal, prévoyant un loyer mensuel de 1150 euros, aucun élément, à l'exception du versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 1250 euros, ne permettant de corroborer l'existence d'un accord portant sur un loyer initial de 1250 euros.

Sur la demande de résiliation judiciaire 

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, la SCI [A] produit à l'appui de sa demande :
- une sommation d'avoir à payer les loyers et charges dus au titre des mois de juin à décembre 2023, pour un montant total de 8050 euros, délivrée le 11 décembre 2023, 
- un décompte des sommes dues au 11 novembre 2024 s'élevant à la somme 17 250 euros, correspondante à une dette locative de 20 700 euros, déduction faite d'un chèque CARPA du 9 janvier 2024 d'un montant de 3450 euros, dont elle produit une copie.

Il sera rappelé que si, en application de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, Mme [T] [G] ne peut justifier le non-paiement des loyers par le non-respect par la bailleresse de ses obligations, l'exception d'inexécution n'étant valablement invocable, de jurisprudence constante, qu'en cas de jouissance impossible des lieux loués, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 

Il est ainsi établi que le défaut de paiement s'élèvait le 11 novembre 2024 à 17.250 euros, soit l'équivalent de 15 mois de loyers provisions sur charges comprises, ce qui constitue un manquement grave et répété aux obligations incombant à la locataire et justifie que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail à ses torts, à compter de la présente décision. 

Mme [T] [G] étant sans droit ni titre à compter du présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Mme [T] [G] ne justifie pas de ses ressources, et de démontre qu'insuffisamment ses démarches aux fins de relogement. En effet, à l'exception d'un échange de messages, dont il résulte qu'elle se disait prête à louer une maison à compter du 18 septembre 2023, il n'est produit aucune pièce témoignant de diligences actives en vue de se reloger. 

Elle n'a pas réglé ses loyers durant 15 mois, mais produit un chèque CARPA daté du 8 novembre 2024, ce qui interroge sa volonté de reprendre le paiement de ses loyers de façon régulière, à l'approche de l'audience.

Elle justifie être âgée de 76 ans, et produit, au soutien de son état de santé fragile :
- un compte-rendu de consultation du 8 avril 2005, dont il résulte que Mme [B] [M], se disant "[T] [G]", se plaignait alors d'une toux persistante, déclarait avoir été exposée à de l'amiante, le médecin préconisant des examens complémentaires ; 
- un certificat médical du 3 avril 2007, certifiant qu'elle souffre d'une aggravation de sa gêne respiratoire due à une abestose, pour laquelle elle bénéficiait d'un suivi hospitalier. 
Il n'est toutefois pas justifié de l'actualité de ce suivi.

Ces circonstances justifient de lui accorder un délai de six mois supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur l'arriéré de loyers et de charges

En application de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce la SCI [A] produit à l'appui de sa demande :
- une sommation d'avoir à payer les loyers et charges dus au titre des mois de juin à décembre 2023, pour un montant total de 8050 euros, délivrée le 11 décembre 2023, 
- un décompte des sommes dues au 11 novembre 2024 s'élevant à 17 250 euros.

La SCI [A] fait ainsi la preuve de sa créance de loyers, qui n’est d’ailleurs pas contestée par Mme [T] [G].

Elle lui soustrait un trop-perçu de charges au titre de l’exercice 2023, qu’elle extrapole aux années précédentes.

Il sera toutefois précisé, ainsi qu’il le sera rappelé dans le paragraphe consacré à la demande reconventionnelle de répétition des charges, qu’en l’absence de justification des charges réelles, le locataire est en droit de percevoir la restitution des provisions indûment versées, de sorte qu’il ne peut être tenu compte que des charges qui ont fait l’objet d’une régularisation et qui sont justifiées.

En l’espèce, il est justifié de ce que:
- la part des charges récupérables s'est élevée, pour l'exercice 2023, à 504,32 euros ;
- la taxe sur les ordures ménagères s'est élevée, pour l'année 2023, à 205 euros ;

Il est constant qu’a été appelée, au cours de cette période, une provision pour charges mensuelle de 75 euros, soit 900 euros en 2023.

Doit donc être déduit de l’arriéré locatif la somme de : 900 - (504,32 + 205) = 190,68 euros.

L’arriéré de loyers et de charges s’élève donc à 17.250 - 190,68 = euros = 17 059,32 euros.

Mme [T] [G] sera donc condamnée au paiement de cette somme au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date de l’audience ainsi qu’aux loyers courants jusqu’à la date de la résiliation.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [T] [G] est ainsi redevable jusqu'à son départ volontaire ou à défaut son expulsion des lieux, d'une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer révisé, majoré des charges.

Elle sera ainsi condamnée à payer à la SCI [A] une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer révisé, majoré des charges, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à libération des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la répétition des provisions pour charges et la compensation

En application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Il a été jugé que si la régularisation n'est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur pour s'opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l'indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie.

En l'espèce, Mme [T] [G] demande à titre reconventionnel que lui soit restituée l'intégralité des provisions pour charges acquittées depuis son entrée dans les lieux au motif qu'elles n'auraient jamais fait l'objet d'une régularisation. 

La bailleresse ne conteste pas ne pas avoir procédé aux régularisations pour la période antérieure à l'exercice 2023. Elle fait état de l'existence d'un trop-perçu de charges au titre de l'exercice 2023, précédemment déduit du montant de la dette locative, qu'elle entend appliquer à chaque année non régularisée, sollicitant la déduction du total des charges trop perçues ainsi calculé, par extrapolation, du montant total de la dette de loyers.

En l’absence de justification des dépenses acquittées, il ne saurait toutefois être considéré que les provisions versées étaient dues. La locataire est donc, en l'absence de régularisation jusqu'au 31 décembre 2022 inclus, bien fondée à solliciter la restitution des provisions indûment payées, quelle que soit la responsabilité du syndic dans la non régularisation des charges réglées par les copropriétaires.

Il résulte des quittances versées aux débats par la SCI [A] que Mme [T] [G] n'a pas payé de provision pour charges au mois de février 2019, la quittance faisant état d'un règlement de la somme de 537,50 euros au titre de la période du 15 février au 29 février 2019, soit exactement la moitié de 1075 euros, correspondante au loyer uniquement, réglé par Mme [G] à compter du mois de mars 2019.

Il est en conséquence dû à Mme [G], au titre de la période allant du 1 mars 2019 au 31 décembre 2022, soit une période de 46 mois, la somme de 75 x 46 mois = 3450 euros.

En conséquence, la SCI [A] sera condamnée à verser à Mme [T] [G] la somme de 3450 euros au titre de la répétition des provisions sur charges indues.

L'exercice 2024 n'ayant pas encore fait l'objet d'une régularisation annuelle, il n'y a pas lieu à condamnation ou restitution pour la période postérieure au 31 décembre 2023.

Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 1719 du code civil, " le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière,
1° De délivrer au preneur la chose louée (…),
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (..)".

Il est constant que bailleur doit garantir la jouissance paisible des lieux même si l'origine du trouble provient des parties communes d'un immeuble en copropriété. 

En effet, si, en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, il appartient au bailleur, informé par son locataire de nuisances ayant pour origine les parties des communes, d'accomplir les démarches auprès de ce dernier aux fins de les faire cesser.

Il est à ce titre constant que lorsque le trouble de jouissance paisible trouve sa source dans les parties communes, manque à son obligation de jouissance paisible du locataire, le copropriétaire bailleur qui n'a mis le syndicat des copropriétaires en cause que cinq mois après avoir eu connaissance des désordres, et que, lorsque la responsabilité du syndicat des copropriétaires est en cause, le bailleur doit accomplir, à l'égard de celui-ci, les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande du preneur. Il incombe en effet au bailleur de justifier qu'il a accompli toutes les démarches nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier au trouble de jouissance subi par le locataire (Civ. 3ème, 18 novembre 1992, n° 91-12.984 ; Civ. 3ème, 9 septembre 2021, n° 20-12.347).

Mme [T] [G] sollicite en l'espèce que la bailleresse soit condamnée à lui payer la somme de 10 000 euros à titre d'indemnisation de son préjudice de jouissance, au motif que les poubelles auraient été entreposées, depuis son entrée en jouissance des lieux, dans la cage d'escalier.

Elle considère qu'en vertu de l'article R. 111-3 du code de la construction et de l'habitation, " Tout logement doit :
a) Etre pourvu d'une installation d'alimentation en eau potable et d'une installation d'évacuation des eaux usées ne permettant aucun refoulement des odeurs ;
b) Comporter au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo, la douche ou la baignoire pouvant toutefois être commune à cinq logements au maximum, s'il s'agit de logements d'une personne groupés dans un même bâtiment ;
c) Etre pourvu d'un cabinet d'aisances intérieur au logement, le cabinet d'aisances pouvant toutefois être commun à cinq logements au maximum s'il s'agit de logements d'une personne et de moins de 20 mètres carrés de surface habitable et à condition qu'il soit situé au même étage que ces logements, le cabinet d'aisances peut ne former qu'une seule pièce avec la pièce spéciale pour la toilette mentionnée au b ;
d) Comporter un évier muni d'un écoulement d'eau et un emplacement aménagé pour recevoir des appareils de cuisson.
Les règles de construction et d'installation des fosses septiques et appareils analogues sont fixées par un arrêté conjoint du ministre chargé de la santé et du ministre chargé de la construction et de l'habitation.
Les immeubles collectifs comportent un local clos et ventilé pour le dépôt des ordures ménagères avant leur enlèvement ".

Il convient toutefois de relever que ce texte n'était, en vertu de l'article R. 111-1 du même code, applicable à la date de la conclusion du contrat de bail, qu'à la construction des bâtiments d'habitation nouveaux ainsi qu'aux surélévations de bâtiments d'habitation anciens et aux additions à de tels bâtiments. Il a par ailleurs été abrogé par décret n°2021-872 du 30 juin 2021, et est désormais remplacé par l'article R. 151-1 du code de la construction et de l'habitation, qui ne fait plus mention d'un " local clos et ventilé pour le dépôt des ordures ménagères ".

Ce local n'est donc pas une obligation dans les immeubles collectifs anciens, ainsi que l'admet la défenderesse qui a mentionné, dans son courrier adressé à la Direction du Logement et de l'Habitat de la Ville de [Localité 4], en date du 17 avril 2023, que " si la configuration de l'immeuble ne permet pas la création d'un local à poubelles, les bacs à ordures peuvent être installés à l'emplacement le moins gênant pour les occupants. (Cet emplacement ne peut pas être le lieu d'accès à la cage d'escaliers) ".

Le constat de commissaire de justice versé aux débats par Mme [T] [G] permet d'établir que les poubelles qui contiennent les ordures ménagères, autres que le papier et la carton, sont entreposées dans un local fermé par une porte qui n'est pas hermétique, un vide de 20 cm ayant été constaté entre le sol et la porte ; il en résulte par ailleurs que les poubelles qui sont entreposées à gauche de l'escalier de service, dans les parties communes, sont les poubelles jaunes, soit, les poubelles destinées à la collecte du papier et du carton.

Il apparait donc que les conteneurs contenant les ordures autres que le papier et le carton ne sont pas entreposés dans le lieu d'accès à la cage d'escalier, et que ceux contenant le papier et le carton n'empêchent pas l'accès à l'escalier, de sorte qu'aucun manquement à une quelconque obligation ne peut être établi.

Mme [T] [G] ne produit par ailleurs aucune pièce permettant d'établir avec certitude un lien de causalité entre la façon avec laquelle les poubelles sont entreposées et son état de santé. Les nuisances qu'elle subit sont visuelles, et possiblement olfactives, étant précisé que, si les odeurs des poubelles peuvent atteindre les parties communes, le commissaire de justice n'en a pas fait mention. 

Il est enfin démontré que la SCI [A] a entamé de multiples démarches auprès du syndic et de l'assemblée générale des copropriétaires pour faire cesser le trouble dont se plaignait sa locataire:
- ce point a été mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du mois de juillet 2019,
- Mme [N] [H], gérante de la SCI, s'est enquise, par courrier adressé à M. [C], représentant du syndic de l'immeuble, le 31 octobre 2019, des avancées concernant la recherche d'un architecte pour optimiser le local donnant accès à l'escalier de service, rappelant la règlementation en vigueur,
- Le 1 mai 2020, elle a sollicité l'inscription du point concernant la mise en conformité du local à poubelles à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale,
- Deux devis ont, les 24 juin 2020 et 29 juin 2020 été établis pour la création d'un local à poubelles,
- Le 24 septembre 2020, M. [C], représentant du syndic de l'immeuble, répondait à un " courrier adressé en recommandé avec réception " par Mme [N] [H] au sujet de nuisances subies par sa locataire, que " les nouvelles normes en matière d'aménagement de locaux de stockage de conteneurs ne s'appliquaient pas aux immeubles anciens ",
- Le 5 février 2021, une réunion avec l'architecte a eu lieu dans l'immeuble, au sujet, notamment, du " dossier poubelles ",
- Par courrier du 15 mars 2021, reçu par le syndic le 17 mars 2021, Mme [N] [H] et M. [V] [H] ont demandé au syndic d'inscrire les travaux du local poubelles à l'ordre du jour de l'assemblée générale à venir,
- Un nouveau devis concernant ce local a été établi le 9 janvier 2022,
- Les travaux de " réaménagement d'un local à conteneur au RDC” ont été votés par l'Assemblée Générale le 14 janvier 2022,
- De nouveaux devis pour ces travaux ont été établis les 21 mars 2022 et 24 octobre 2022,
- Les époux [H] ont évoqué leur lassitude au sujet de la manière dont était traitée la question du local poubelles dans un échange d'emails avec le syndic datés des 17 et 19 février 2023, renouvelant la demande de faire réaliser les travaux votés en AG,
- Les travaux de réaménagement du local poubelles ont de nouveau été votés en AG du 24 avril 2024,
- Un devis a finalement été approuvé le 2 septembre 2024 pour la réalisation de ces travaux.

Si Mme [T] [G] conteste la valeur probante des attestations produites par la demanderesse, par lesquelles deux copropriétaires témoignent de l'investissement soutenu de Mme [N] [H], gérante de la SCI [A], depuis 2019, pour faire avancer le dossier du local à poubelles, force est de constater que ces déclarations sont corroborées par les pièces précédemment énumérées. Elles sont donc probantes.

Il sera dès lors constaté que la SCI [A] n'a failli à aucune de ses obligations, et que, si nuisances visuelles et olfactives il y a eu, le préjudice de jouissance de Mme [T] [G] n'est pas directement imputable à la bailleresse, qui démontre avoir accompli, avec diligence et promptitude, les démarches nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires aux fins de faire cesser ces nuisances.

En conséquence, la demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la SCI [A] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la relation contractuelle est fondée sur un bail verbal portant sur la location d'un logement situé au [Adresse 2], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 1150 euros,

PRONONCE la résiliation du bail concernant le logement situé un appartement à usage d'habitation meublé situé au [Adresse 2], loué par Mme [T] [G], aux torts de cette dernière,

ORDONNE à Mme [O] [M], également dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G], de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ACCORDE un délai supplémentaire de six (6) mois à Mme [T] [G] pour quitter les lieux, à compter de la présente décision, soit, jusqu'au 21 juillet 2025,

DIT qu'à défaut pour Mme [O] [M], également dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G], d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [A] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [O] [M], également dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G], à verser à la SCI [A] la somme de 17 059,32 euros correspondant aux loyers et charges échus le 11 novembre 2024, ainsi que la somme de 1150 euros chaque mois à compter du 11 novembre 2024 et jusqu'à la résiliation du bail,

CONDAMNE Mme [O] [M], également dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G], à payer à la SCI [A] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du dernier loyer et charges (soit la somme de 1150 euros), à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux par la remise des clés,

CONDAMNE la SCI [A] à verser à Mme [O] [M], également dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G], la somme de 3450 euros, au titre de la répétition des provisions sur charges indues,

DEBOUTE Mme [O] [M], également dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G], de sa demande d'indemnisation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE Mme [O] [M], également dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G], à verser à La SCI [A] une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [M], également dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G], aux dépens comprenant les frais d'assignation;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Maître Simon VANDEWEEGHE
Me Constant SCORDOPOULOS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/02192 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4D3K

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 21 janvier 2025



DEMANDERESSE
[A], Société civile immobilière
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Simon VANDEWEEGHE de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0107


DÉFENDERESSE
Madame [O] [M] également dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Gafar CHANOU, avocat postulant, avocat au barreau de Paris, et ayant pour avocat plaidant, Me Constant SCORDOPOULOS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 18 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière




EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière [A] (ci-après la SCI [A]) a consenti un bail d'habitation à Madame [O] [M] habituellement dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G] (également connue sous les identités "[L] [U]", "[T] [U]", "[W]") portant sur des locaux situés au [Adresse 2]. 

Le contrat de bail n'a jamais été signé par la locataire, qui s'est acquittée d'un loyer mensuel de 1150 euros à compter de son entrée dans les lieux, le 15 février 2019, jusqu'au mois de mai 2023 inclus.

A compter du mois de juin 2023, Mme [T] [G], se plaignant de nuisances émanant des parties communes, a cessé de régler ses loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, la SCI [A] a fait sommation à Mme [T] [G] d'avoir à payer la somme de 8050 euros au titre des loyers impayés depuis le mois de juin 2023, sous huit jours.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, la SCI [A] a assigné Mme [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [T] [G],
- l'expulsion de Mme [T] [G] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageur si besoin est, avec séquestration des biens meubles du logement,
- la condamnation de Mme [T] [G] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 9200 euros à parfaire,
- la condamnation de Mme [T] [G] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, taxes et accessoires contractuels, soit une somme mensuelle de 1150 euros,
- la condamnation de Mme [T] [G] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 225 euros.

A l'appui de sa demande, la SCI [A] expose que Mme [T] [G] n'a plus réglé ses loyers à compter du mois de juin 2023, en raison de la présence de poubelles dans la cage d'escalier de l'immeuble. Elle précise que le loyer actuel, d'un montant mensuel de 1150 euros, correspond au loyer initialement convenu de 1250 euros, diminué de 100 euros, pour compenser le désagrément subi et dénoncé par la locataire depuis 2019.

L'affaire a été appelée à l'audience du 31 mai 2024, à laquelle elle a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 18 novembre 2024.

A l'audience du 18 novembre 2024, la SCI [A], représentée par son conseil, a déposé des écritures, aux termes desquelles elle sollicite, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Décision du 21 janvier 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/02192 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4D3K

- qu'il soit dit et jugé que la pièce n°1 de Mme [T] [G] est un faux ;
- la condamnation de Mme [T] [G] à lui payer les loyers et charges impayés, déduction faite d'un trop-perçu de charges, soit la somme de 16 427,94 euros selon décompte arrêté au 11 novembre 2024,
- l'expulsion de Mme [T] [G] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageur si besoin est, avec séquestration des biens meubles du logement,
- la condamnation de Mme [T] [G] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, taxes et accessoires contractuels, soit une somme mensuelle de 1150 euros,
- le rejet de l'intégralité des demandes de Mme [T] [G],
- la condamnation de Mme [T] [G] à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 225 euros.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire, elle invoque les dispositions des articles 1728 et 1224 du code civil, exposant que Mme [T] [G] a cessé de régler ses loyers à compter du mois de juin 2023, de sorte que le manquement grave et répété à ses obligations contractuelles est caractérisé.

En réponse à Mme [T] [G], qui se prévaut d’un “contrat de bail non signé” en vertu duquel le loyer convenu aurait été fixé à 800 euros, de sorte que n’existerait pas de dette locative après déduction de tous les loyers versés par la locataire depuis son entrée dans les lieux, elle soutient que Mme [T] [G] produit un contrat de bail falsifié, ses allégations en vertu desquelles le loyer aurait initialement été fixé à 800 euros étant contredites par le paiement d'un dépôt de garantie de 1250 euros à son entrée dans les lieux, et par le règlement, depuis le mois février 2019, d'une somme mensuelle de 1150 euros sans que cela n'ait jamais fait l'objet d'aucune contestation de sa part ni de son conseil, avant le dépôt de ses conclusions dans le cadre de la présente instance.

Elle ne conteste pas ne pas avoir procédé à la régularisation des charges locatives avant 2024, expliquant cette carence par un manquement du syndic. Elle estime toutefois pouvoir appliquer rétroactivement le résultat de la régularisation des charges opérée en 2024 au titre de l'exercice 2023 aux quatre années précédentes.

Elle considère que la demande indemnitaire formulée par la locataire, en lien avec la présence de poubelles dans la cage d'escalier, est artificielle et opportuniste ; elle précise que l'immeuble dont il est question est ancien, de sorte que la règlementation applicable est particulière. Elle ajoute que les poubelles se trouvent dans un espace clos et sont sorties tous les jours, que seule la poubelle contenant le papier et le carton se situe dans un espace ouvert, de sorte que les nuisances subies par la locataire, qui, selon elle, ne rapporte pas la preuve de son préjudice, ne peuvent être que visuelles; elle indique avoir accompli de très nombreuses démarches auprès du syndicat des copropriétaires et du syndic, en vue de trouver une solution à ce problème, ce dernier étant sur le point d'être résolu, un devis venant d'être signé aux fins de réalisation de travaux en vue de la construction d'un local dédié.

Mme [T] [G], représentée par son conseil, a déposé des écritures aux termes desquelles elle demande:
A titre principal:
- le rejet de l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la SCI [A],
- qu'il soit dit et jugé que la relation contractuelle est fondée sur le bail non signé faisant état d'un loyer mensuel de 800 euros et de 75 euros de charges,
- qu'il soit dit et jugé que Mme [G] a payé la somme de 62100 euros au titre des loyers depuis le début de la location jusqu'à ce jour,
- qu'il soit dit et jugé qu'elle aurait dû payer la somme de 59 500 euros au titre des loyers sur la base d'un loyer de 800 euros outre 75 euros de provisions sur charges,
- qu'il soit dit et jugé qu'il n'existe pas de dette locative,
- le rejet de la demande de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers,
- qu'il soit dit et jugé que la SCI [A] n'a jamais procédé à la régularisation des charges annuelles,
- la condamnation de la SCI [A] à lui payer la somme de 4050 euros correspondant au montant des provisions sur charges payées depuis son entrée dans les lieux,
- qu'il soit dit et jugé que le local à poubelles de la copropriété n'est pas conforme à la règlementation,
- qu'il soit dit et jugé que la SCI [A] est responsable d'un trouble de jouissance à l'égard de Mme [G] eu égard au local à poubelles non conforme à la règlementation,
- la condamnation de la SCI [A] à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son trouble de jouissance ;
A titre subsidiaire,
- un délai de 12 mois pour quitter les lieux,
En tout état de cause,
- la condamnation de la SCI [A] à payer la somme de 2400 euros à Mme [G] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [T] [G] soutient que le bail sur lequel est fondée la relation contractuelle prévoit un loyer mensuel de 800 euros outre 75 euros de provisions sur charges, ainsi qu'il en résulte selon elle du contrat que la bailleresse aurait laissé chez elle et qu'elle produit dans le cadre de la présente instance. Elle conteste avoir falsifié ce document, son authenticité résultant selon elle de la comparaison entre l'écriture qui y figure et celle de l'associé de la SCI, figurant sur un accusé de réception du 25 avril 2022. En se fondant sur le loyer mensuel de 800 euros que contiendrait ce “bail non signé”, elle considère qu'il n'existe pas de dette locative, les sommes réglées depuis février 2019 jusqu'au mois de juin 2023 étant supérieures au montant réellement dû jusqu'à ce jour.

Elle ajoute que la bailleresse n'a jamais procédé à la régularisation des charges, de sorte les provisions versées depuis son entrée dans les lieux doivent lui être restituées.

Elle invoque, sur le fondement de l'article 1719 du code civil, un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible, se plaignant de la présence de poubelles dans les parties communes de l'immeuble, en méconnaissance de la règlementation applicable, notamment de l'article R. 111-3 du code de la construction et de l'habitation. Elle sollicite l'indemnisation du préjudice que cause à sa santé, fragile en raison d'une pathologie qui la rend particulièrement sensible aux particules volatiles, la présence de ces poubelles dans la cage d'escalier.

Au soutien de sa demande subsidiaire, elle fait valoir son âge et son état de santé.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Après avoir constaté, à la lecture des pièces produites par les parties, que Mme [T] [G] était connue sous différentes identités, le juge a, par courriel adressé au conseil de Mme [T] [G] en date du 30 décembre 2024, demandé la production en délibéré d'un justificatif d'identité de sa cliente. 

En réponse, le conseil de Mme [T] [G] a, par courriel du 17 janvier 2025, adressé au greffe un acte de notoriété du 22 novembre 2021, dont il résulte qu’il y a parfaite identité entre Mme [O] [M] et Mme [T] [G], pseudonyme utilisé par Mme [O] [M] et sous lequel elle est connue dans sa vie professionnelle.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 6 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 31 mai 2024, à laquelle l'affaire a été initialement appelée, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur le contrat fondant les obligations des parties

En vertu de l'article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.

Le contrat de bail, selon l'article 1709 du code civil, est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. 

Le contrat de bail d'habitation, lorsqu'il porte sur un logement destiné à l'habitation principale, est soumis à la réglementation d'ordre public résultant de la loi du 6 juillet 1989. Si, en application des articles 3 et 25-7 de cette loi, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux relevant des dispositions de la loi précitée en présence d'une mise à disposition d'un logement à titre principal en contrepartie du versement d'un loyer. 

Enfin, la preuve par écrit est régie par les articles 1363 et suivants du code civil ; en application des articles 1364 et 1367 de ce code, la preuve d'un acte juridique peut être préconstituée par un écrit en la forme authentique ou sous signature privée. La signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte.

L'article 1375 du même code dispose enfin que l'acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s'il a été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l'unique exemplaire dressé.

En l'espèce, la SCI [A] expose qu'un contrat de bail a été conclu entre les parties le 3 février 2019, prévoyant la mise à disposition du logement litigieux moyennant le versement d'un loyer mensuel initial de 1250 euros, outre 75 euros de provisions sur charges. Elle précise toutefois que la défenderesse ne l'aurait jamais signé, de sorte qu'elle se prévaut aujourd'hui d'un contrat qu'il convient, en application de l'article 12 du code de procédure civile, de qualifier de bail verbal.

Mme [T] [G] argue de l'existence d'un contrat de bail écrit, dont elle sollicite l'application, et produit au soutien de son argumentation un document incomplet, en ce qu'il ne comporte aucune indication concernant l'identité du locataire, ne prévoit pas de date de prise d'effet, et n'est ni daté, ni signé par le représentant de la bailleresse ou par elle-même. 

Si elle s'appuie sur la ressemblance entre l'écriture manuscrite qui figure dans les parties qui ont été complétées sur le document et l'écriture figurant sur l'enveloppe dans laquelle a été adressé un courrier émanant de la SCI [A] le 25 avril 2022 pour prouver l'authenticité de ce " contrat " de bail, force est de constater que ce document, pour moitié vide, qui n'existe qu'en un seul exemplaire, n'est signé par aucune des parties, et ne comporte aucune référence à Mme [T] [G] en tant que locataire. Il est ainsi insuffisant à démontrer la volonté de la SCI [A] de s'engager dans une relation contractuelle avec elle, aux conditions, partielles, qu'il contient, et notamment à la condition du paiement d'un loyer mensuel de 800 euros.

La SCI [A] produit pour sa part des quittances de loyer qui témoignent :
- du règlement de la somme de 537,50 euros par "Mme [U]", pour la période du 15 février 2019 au 28 février 2019, correspondante à l'exacte moitié de 1075 euros,
- du règlement de la somme mensuelle, par " Mme [U] ", puis par "Mme [W]", de la somme de 1150 euros, correspondante à un loyer en principal de 1075 euros et à 75 euros de provisions sur charges, à compter du 5 mars 2019.

Ces paiements sont corroborés par un relevé de compte bancaire produit par la bailleresse dont il résulte que la somme de 1150 euros a été virée sur le compte de la SCI [A] en date du 6 mars 2023, et par les chèques CARPA produits aux débats tant par la demanderesse que par la défenderesse, de montants qui sont tous des multiples de 1150. Mme [T] [G] demande d'ailleurs à la présente juridiction de " dire et juger que Mme [G] a payé la somme de 62100 euros au titre des loyers depuis le début de la location jusqu'à ce jour ", 62100 étant un multiple de 1150, mais pas de 800.

Il est en outre produit un document manuscrit daté du 15 février 2019, aux termes duquel la gérante de la SCI, Mme [N] [H], reconnaît avoir reçu la somme de 1250 euros au titre du dépôt de garantie, ce document étant également signé par la locataire, désignée dans l'acte comme étant " Mme [L] [U] ".

L'ensemble de ces éléments permet d'établir que Mme [T] [G], également connue sous le nom de [L] [U] ou encore [W], a réglé un loyer mensuel de 1150 euros en contrepartie du logement loué par la SCI [A].

Ce loyer mensuel de 1150 euros n'a d'ailleurs jamais été contesté par la défenderesse, qui ne s'est prévalue d'un loyer contractuellement fixé à 800 euros que dans ses écritures déposées à l'audience du 18 novembre 2024, étant précisé que de nombreux échanges entre avocats ont eu lieu antérieurement, sans qu'il n'ait jamais été fait référence au bail dont Mme [T] [G] se prévaut aujourd'hui. Cette dernière n'explique d'ailleurs pas la raison pour laquelle elle aurait, jusqu'en mai 2023, diligemment versé à la SCI [A] la somme mensuelle de 1150 euros, sans jamais s'en plaindre, si l'accord portait sur un loyer de 800 euros.

La réalité du contrat de bail, fixant un loyer à 800 euros, dont Mme [T] [G] se prévaut aujourd'hui, n'est donc pas établie, et il sera considéré que la relation contractuelle est fondée sur un bail verbal, prévoyant un loyer mensuel de 1150 euros, aucun élément, à l'exception du versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 1250 euros, ne permettant de corroborer l'existence d'un accord portant sur un loyer initial de 1250 euros.

Sur la demande de résiliation judiciaire 

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, la SCI [A] produit à l'appui de sa demande :
- une sommation d'avoir à payer les loyers et charges dus au titre des mois de juin à décembre 2023, pour un montant total de 8050 euros, délivrée le 11 décembre 2023, 
- un décompte des sommes dues au 11 novembre 2024 s'élevant à la somme 17 250 euros, correspondante à une dette locative de 20 700 euros, déduction faite d'un chèque CARPA du 9 janvier 2024 d'un montant de 3450 euros, dont elle produit une copie.

Il sera rappelé que si, en application de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, Mme [T] [G] ne peut justifier le non-paiement des loyers par le non-respect par la bailleresse de ses obligations, l'exception d'inexécution n'étant valablement invocable, de jurisprudence constante, qu'en cas de jouissance impossible des lieux loués, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 

Il est ainsi établi que le défaut de paiement s'élèvait le 11 novembre 2024 à 17.250 euros, soit l'équivalent de 15 mois de loyers provisions sur charges comprises, ce qui constitue un manquement grave et répété aux obligations incombant à la locataire et justifie que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail à ses torts, à compter de la présente décision. 

Mme [T] [G] étant sans droit ni titre à compter du présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Mme [T] [G] ne justifie pas de ses ressources, et de démontre qu'insuffisamment ses démarches aux fins de relogement. En effet, à l'exception d'un échange de messages, dont il résulte qu'elle se disait prête à louer une maison à compter du 18 septembre 2023, il n'est produit aucune pièce témoignant de diligences actives en vue de se reloger. 

Elle n'a pas réglé ses loyers durant 15 mois, mais produit un chèque CARPA daté du 8 novembre 2024, ce qui interroge sa volonté de reprendre le paiement de ses loyers de façon régulière, à l'approche de l'audience.

Elle justifie être âgée de 76 ans, et produit, au soutien de son état de santé fragile :
- un compte-rendu de consultation du 8 avril 2005, dont il résulte que Mme [B] [M], se disant "[T] [G]", se plaignait alors d'une toux persistante, déclarait avoir été exposée à de l'amiante, le médecin préconisant des examens complémentaires ; 
- un certificat médical du 3 avril 2007, certifiant qu'elle souffre d'une aggravation de sa gêne respiratoire due à une abestose, pour laquelle elle bénéficiait d'un suivi hospitalier. 
Il n'est toutefois pas justifié de l'actualité de ce suivi.

Ces circonstances justifient de lui accorder un délai de six mois supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur l'arriéré de loyers et de charges

En application de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce la SCI [A] produit à l'appui de sa demande :
- une sommation d'avoir à payer les loyers et charges dus au titre des mois de juin à décembre 2023, pour un montant total de 8050 euros, délivrée le 11 décembre 2023, 
- un décompte des sommes dues au 11 novembre 2024 s'élevant à 17 250 euros.

La SCI [A] fait ainsi la preuve de sa créance de loyers, qui n’est d’ailleurs pas contestée par Mme [T] [G].

Elle lui soustrait un trop-perçu de charges au titre de l’exercice 2023, qu’elle extrapole aux années précédentes.

Il sera toutefois précisé, ainsi qu’il le sera rappelé dans le paragraphe consacré à la demande reconventionnelle de répétition des charges, qu’en l’absence de justification des charges réelles, le locataire est en droit de percevoir la restitution des provisions indûment versées, de sorte qu’il ne peut être tenu compte que des charges qui ont fait l’objet d’une régularisation et qui sont justifiées.

En l’espèce, il est justifié de ce que:
- la part des charges récupérables s'est élevée, pour l'exercice 2023, à 504,32 euros ;
- la taxe sur les ordures ménagères s'est élevée, pour l'année 2023, à 205 euros ;

Il est constant qu’a été appelée, au cours de cette période, une provision pour charges mensuelle de 75 euros, soit 900 euros en 2023.

Doit donc être déduit de l’arriéré locatif la somme de : 900 - (504,32 + 205) = 190,68 euros.

L’arriéré de loyers et de charges s’élève donc à 17.250 - 190,68 = euros = 17 059,32 euros.

Mme [T] [G] sera donc condamnée au paiement de cette somme au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date de l’audience ainsi qu’aux loyers courants jusqu’à la date de la résiliation.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [T] [G] est ainsi redevable jusqu'à son départ volontaire ou à défaut son expulsion des lieux, d'une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer révisé, majoré des charges.

Elle sera ainsi condamnée à payer à la SCI [A] une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer révisé, majoré des charges, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à libération des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la répétition des provisions pour charges et la compensation

En application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Il a été jugé que si la régularisation n'est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur pour s'opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l'indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie.

En l'espèce, Mme [T] [G] demande à titre reconventionnel que lui soit restituée l'intégralité des provisions pour charges acquittées depuis son entrée dans les lieux au motif qu'elles n'auraient jamais fait l'objet d'une régularisation. 

La bailleresse ne conteste pas ne pas avoir procédé aux régularisations pour la période antérieure à l'exercice 2023. Elle fait état de l'existence d'un trop-perçu de charges au titre de l'exercice 2023, précédemment déduit du montant de la dette locative, qu'elle entend appliquer à chaque année non régularisée, sollicitant la déduction du total des charges trop perçues ainsi calculé, par extrapolation, du montant total de la dette de loyers.

En l’absence de justification des dépenses acquittées, il ne saurait toutefois être considéré que les provisions versées étaient dues. La locataire est donc, en l'absence de régularisation jusqu'au 31 décembre 2022 inclus, bien fondée à solliciter la restitution des provisions indûment payées, quelle que soit la responsabilité du syndic dans la non régularisation des charges réglées par les copropriétaires.

Il résulte des quittances versées aux débats par la SCI [A] que Mme [T] [G] n'a pas payé de provision pour charges au mois de février 2019, la quittance faisant état d'un règlement de la somme de 537,50 euros au titre de la période du 15 février au 29 février 2019, soit exactement la moitié de 1075 euros, correspondante au loyer uniquement, réglé par Mme [G] à compter du mois de mars 2019.

Il est en conséquence dû à Mme [G], au titre de la période allant du 1 mars 2019 au 31 décembre 2022, soit une période de 46 mois, la somme de 75 x 46 mois = 3450 euros.

En conséquence, la SCI [A] sera condamnée à verser à Mme [T] [G] la somme de 3450 euros au titre de la répétition des provisions sur charges indues.

L'exercice 2024 n'ayant pas encore fait l'objet d'une régularisation annuelle, il n'y a pas lieu à condamnation ou restitution pour la période postérieure au 31 décembre 2023.

Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 1719 du code civil, " le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière,
1° De délivrer au preneur la chose louée (…),
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (..)".

Il est constant que bailleur doit garantir la jouissance paisible des lieux même si l'origine du trouble provient des parties communes d'un immeuble en copropriété. 

En effet, si, en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, il appartient au bailleur, informé par son locataire de nuisances ayant pour origine les parties des communes, d'accomplir les démarches auprès de ce dernier aux fins de les faire cesser.

Il est à ce titre constant que lorsque le trouble de jouissance paisible trouve sa source dans les parties communes, manque à son obligation de jouissance paisible du locataire, le copropriétaire bailleur qui n'a mis le syndicat des copropriétaires en cause que cinq mois après avoir eu connaissance des désordres, et que, lorsque la responsabilité du syndicat des copropriétaires est en cause, le bailleur doit accomplir, à l'égard de celui-ci, les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande du preneur. Il incombe en effet au bailleur de justifier qu'il a accompli toutes les démarches nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier au trouble de jouissance subi par le locataire (Civ. 3ème, 18 novembre 1992, n° 91-12.984 ; Civ. 3ème, 9 septembre 2021, n° 20-12.347).

Mme [T] [G] sollicite en l'espèce que la bailleresse soit condamnée à lui payer la somme de 10 000 euros à titre d'indemnisation de son préjudice de jouissance, au motif que les poubelles auraient été entreposées, depuis son entrée en jouissance des lieux, dans la cage d'escalier.

Elle considère qu'en vertu de l'article R. 111-3 du code de la construction et de l'habitation, " Tout logement doit :
a) Etre pourvu d'une installation d'alimentation en eau potable et d'une installation d'évacuation des eaux usées ne permettant aucun refoulement des odeurs ;
b) Comporter au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo, la douche ou la baignoire pouvant toutefois être commune à cinq logements au maximum, s'il s'agit de logements d'une personne groupés dans un même bâtiment ;
c) Etre pourvu d'un cabinet d'aisances intérieur au logement, le cabinet d'aisances pouvant toutefois être commun à cinq logements au maximum s'il s'agit de logements d'une personne et de moins de 20 mètres carrés de surface habitable et à condition qu'il soit situé au même étage que ces logements, le cabinet d'aisances peut ne former qu'une seule pièce avec la pièce spéciale pour la toilette mentionnée au b ;
d) Comporter un évier muni d'un écoulement d'eau et un emplacement aménagé pour recevoir des appareils de cuisson.
Les règles de construction et d'installation des fosses septiques et appareils analogues sont fixées par un arrêté conjoint du ministre chargé de la santé et du ministre chargé de la construction et de l'habitation.
Les immeubles collectifs comportent un local clos et ventilé pour le dépôt des ordures ménagères avant leur enlèvement ".

Il convient toutefois de relever que ce texte n'était, en vertu de l'article R. 111-1 du même code, applicable à la date de la conclusion du contrat de bail, qu'à la construction des bâtiments d'habitation nouveaux ainsi qu'aux surélévations de bâtiments d'habitation anciens et aux additions à de tels bâtiments. Il a par ailleurs été abrogé par décret n°2021-872 du 30 juin 2021, et est désormais remplacé par l'article R. 151-1 du code de la construction et de l'habitation, qui ne fait plus mention d'un " local clos et ventilé pour le dépôt des ordures ménagères ".

Ce local n'est donc pas une obligation dans les immeubles collectifs anciens, ainsi que l'admet la défenderesse qui a mentionné, dans son courrier adressé à la Direction du Logement et de l'Habitat de la Ville de [Localité 4], en date du 17 avril 2023, que " si la configuration de l'immeuble ne permet pas la création d'un local à poubelles, les bacs à ordures peuvent être installés à l'emplacement le moins gênant pour les occupants. (Cet emplacement ne peut pas être le lieu d'accès à la cage d'escaliers) ".

Le constat de commissaire de justice versé aux débats par Mme [T] [G] permet d'établir que les poubelles qui contiennent les ordures ménagères, autres que le papier et la carton, sont entreposées dans un local fermé par une porte qui n'est pas hermétique, un vide de 20 cm ayant été constaté entre le sol et la porte ; il en résulte par ailleurs que les poubelles qui sont entreposées à gauche de l'escalier de service, dans les parties communes, sont les poubelles jaunes, soit, les poubelles destinées à la collecte du papier et du carton.

Il apparait donc que les conteneurs contenant les ordures autres que le papier et le carton ne sont pas entreposés dans le lieu d'accès à la cage d'escalier, et que ceux contenant le papier et le carton n'empêchent pas l'accès à l'escalier, de sorte qu'aucun manquement à une quelconque obligation ne peut être établi.

Mme [T] [G] ne produit par ailleurs aucune pièce permettant d'établir avec certitude un lien de causalité entre la façon avec laquelle les poubelles sont entreposées et son état de santé. Les nuisances qu'elle subit sont visuelles, et possiblement olfactives, étant précisé que, si les odeurs des poubelles peuvent atteindre les parties communes, le commissaire de justice n'en a pas fait mention. 

Il est enfin démontré que la SCI [A] a entamé de multiples démarches auprès du syndic et de l'assemblée générale des copropriétaires pour faire cesser le trouble dont se plaignait sa locataire:
- ce point a été mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du mois de juillet 2019,
- Mme [N] [H], gérante de la SCI, s'est enquise, par courrier adressé à M. [C], représentant du syndic de l'immeuble, le 31 octobre 2019, des avancées concernant la recherche d'un architecte pour optimiser le local donnant accès à l'escalier de service, rappelant la règlementation en vigueur,
- Le 1 mai 2020, elle a sollicité l'inscription du point concernant la mise en conformité du local à poubelles à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale,
- Deux devis ont, les 24 juin 2020 et 29 juin 2020 été établis pour la création d'un local à poubelles,
- Le 24 septembre 2020, M. [C], représentant du syndic de l'immeuble, répondait à un " courrier adressé en recommandé avec réception " par Mme [N] [H] au sujet de nuisances subies par sa locataire, que " les nouvelles normes en matière d'aménagement de locaux de stockage de conteneurs ne s'appliquaient pas aux immeubles anciens ",
- Le 5 février 2021, une réunion avec l'architecte a eu lieu dans l'immeuble, au sujet, notamment, du " dossier poubelles ",
- Par courrier du 15 mars 2021, reçu par le syndic le 17 mars 2021, Mme [N] [H] et M. [V] [H] ont demandé au syndic d'inscrire les travaux du local poubelles à l'ordre du jour de l'assemblée générale à venir,
- Un nouveau devis concernant ce local a été établi le 9 janvier 2022,
- Les travaux de " réaménagement d'un local à conteneur au RDC” ont été votés par l'Assemblée Générale le 14 janvier 2022,
- De nouveaux devis pour ces travaux ont été établis les 21 mars 2022 et 24 octobre 2022,
- Les époux [H] ont évoqué leur lassitude au sujet de la manière dont était traitée la question du local poubelles dans un échange d'emails avec le syndic datés des 17 et 19 février 2023, renouvelant la demande de faire réaliser les travaux votés en AG,
- Les travaux de réaménagement du local poubelles ont de nouveau été votés en AG du 24 avril 2024,
- Un devis a finalement été approuvé le 2 septembre 2024 pour la réalisation de ces travaux.

Si Mme [T] [G] conteste la valeur probante des attestations produites par la demanderesse, par lesquelles deux copropriétaires témoignent de l'investissement soutenu de Mme [N] [H], gérante de la SCI [A], depuis 2019, pour faire avancer le dossier du local à poubelles, force est de constater que ces déclarations sont corroborées par les pièces précédemment énumérées. Elles sont donc probantes.

Il sera dès lors constaté que la SCI [A] n'a failli à aucune de ses obligations, et que, si nuisances visuelles et olfactives il y a eu, le préjudice de jouissance de Mme [T] [G] n'est pas directement imputable à la bailleresse, qui démontre avoir accompli, avec diligence et promptitude, les démarches nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires aux fins de faire cesser ces nuisances.

En conséquence, la demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la SCI [A] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la relation contractuelle est fondée sur un bail verbal portant sur la location d'un logement situé au [Adresse 2], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 1150 euros,

PRONONCE la résiliation du bail concernant le logement situé un appartement à usage d'habitation meublé situé au [Adresse 2], loué par Mme [T] [G], aux torts de cette dernière,

ORDONNE à Mme [O] [M], également dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G], de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ACCORDE un délai supplémentaire de six (6) mois à Mme [T] [G] pour quitter les lieux, à compter de la présente décision, soit, jusqu'au 21 juillet 2025,

DIT qu'à défaut pour Mme [O] [M], également dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G], d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [A] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [O] [M], également dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G], à verser à la SCI [A] la somme de 17 059,32 euros correspondant aux loyers et charges échus le 11 novembre 2024, ainsi que la somme de 1150 euros chaque mois à compter du 11 novembre 2024 et jusqu'à la résiliation du bail,

CONDAMNE Mme [O] [M], également dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G], à payer à la SCI [A] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du dernier loyer et charges (soit la somme de 1150 euros), à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux par la remise des clés,

CONDAMNE la SCI [A] à verser à Mme [O] [M], également dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G], la somme de 3450 euros, au titre de la répétition des provisions sur charges indues,

DEBOUTE Mme [O] [M], également dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G], de sa demande d'indemnisation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE Mme [O] [M], également dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G], à verser à La SCI [A] une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [M], également dénommée et connue sous le pseudonyme [T] [G], aux dépens comprenant les frais d'assignation;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1363, code de la construction et de l'habitation R111-3, code des procedures civiles d'execution L412-8, code civil 1364, code civil 1367, code de la construction et de l'habitation R111-1, code civil 1113, code de la construction et de l'habitation R151-1, code de la construction et de l'habitation L613-1, code civil 1709, code civil 1375). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 25 juillet 2025 · Tribunal judiciaire de Toulouse · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/01268

  en commun : code de la construction et de l'habitation R111-1, code de la construction et de l'habitation R151-1

• 12 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/01293

  en commun : code des procedures civiles d'execution L412-8, code de la construction et de l'habitation L613-1, code civil 1709

• 16 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/01026

  en commun : code des procedures civiles d'execution L412-8, code de la construction et de l'habitation L613-1, code civil 1709

• 30 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/01294

  en commun : code des procedures civiles d'execution L412-8, code de la construction et de l'habitation L613-1, code civil 1709

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/11684

  en commun : code des procedures civiles d'execution L412-8, code de la construction et de l'habitation L613-1, code civil 1709

• 18 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Délibéré pour mise à disposition de la décision · n° 25/05525

  en commun : code des procedures civiles d'execution L412-8, code de la construction et de l'habitation L613-1, code civil 1709

• 6 août 2026 · Tribunal judiciaire de Pontoise · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/00516

  en commun : code des procedures civiles d'execution L412-8, code de la construction et de l'habitation L613-1, code civil 1709

• 28 janvier 2025 · Cour d'appel de Riom · Autre · n° 23/00381

  en commun : code civil 1364, code civil 1375

Mise à jour de la source le 2025-01-21T19:18:23.515Z.