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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lyon, PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1, 16 juin 2026, n° 24/01026

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Selon acte sous seing privé du 2 décembre 2019, la société civile immobilière ROUSSEAU 2 FONCIERE RU 01/2008-9116 et Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] ont signé une promesse de prendre à bail un local à usage d’habitation sis 5 Avenue de la Gare 69270 FONTAINE SUR SAONE précisant un rendez- vous pour la signature du bail au 11 décembre 2019

Selon commandement de payer et d’avoir à justifier de l’occupation du 16 mai 2023, délivré à domicile et à personne, la société civile immobilière RU 01/2008 a réclamé le paiement de la somme de 11 139,52 euros au titre des loyers et des charges impayés et de justifier qu’ils occupent effectivement les lieux

Par exploit introductif d’instance délivré le 26 mars 2024 à domicile et à personne, la société civile immobilière RU 01/2008 a fait citer Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de voir prononcer la résiliation du bail considéré à effet du 11 décembre 2019 et ordonner leur expulsion desdits lieux, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et d’un déménageur en cas de besoin et de les condamner solidairement au paiement de la somme de 13 981,64 euros au titre des loyers et charges impayés outre intérêts au taux légal sur la somme de 11 139,52 euros à compter du 16 mai 2023 et à compter de la décision à intervenir pour le surplus, avec actualisation au jour de l’audience outre leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs outre la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle et celle de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mai 2024 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties, à l’audience du 12 décembre 2024 date à laquelle elle a été retenue

A cette date, la société civile immobilière RU 01/2008 est représentée par son conseil et aux termes de ses conclusions soutenues oralement indique maintenir ses demandes alors que la dette a encore augmentée et s’élève à la somme de 20 020,58 euros terme de novembre 2024 inclus Elle s’oppose à tout délai de paiement et pour quitter lieux sollicités. Elle estime que la révision du loyer est parfaitement régulière et que les défendeurs sont mal fondés à la contester alors qu’ils ne produisent pas le contrat de bail qui a été signé avec son mandataire de gestion par l’intermédiaire de qui, le bail a été signé et alors qu’ils ont été destinataires avec l’avis d’échéance du mois de décembre 2023 d’un avis portant révision du loyer

Elle estime que la régularisation des charges est parfaitement régulière pour les années 2020 et 2021 et 2022 et 2023 et ont été avisés régulièrement des montants réclamés et des provisions réajustées.

Elle s’oppose à tout délai alors que leur proposition d’échéancier ne paraît pas sérieusement tenable

Elle s’oppose également à tout délai pour quitter les lieux au regard du montant de la dette et de la mauvaise foi des défendeurs alors que leurs revenus mensuels s’élèvent à près de 4 000 euros

Enfin elle sollicite l’allocation d’une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure et la condamnation des défendeurs aux dépens, de manière solidaire


Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] sont représentés par leur conseil et aux termes de leurs conclusions oralement soutenues, ne contestent pas que le bail portant sur les lieux litigieux a pris effet le 11 décembre 2019 et qu’après avoir rencontré des difficultés de santé et de changement d’orientation professionnel pour chacun des membres du couple, ils n’ont pas respecté les échéances de loyer mais leur situation tant à se stabiliser et voire à s’améliorer alors qu’ils ont 4 enfants à charge. Ils indiquent avoir fait des virements à plusieurs reprises pour diminuer leur dette.

Ils contestent la révision du loyer appliqué alors qu’aucun acte n’est produit qui prévoit une telle clause et alors qu’aucune intention du bailleur ne leur a été transmise en ce sens. Ils concluent qu’il faut déduire de la dette de loyers et charges la somme de 2158,35 euros

Relativement aux régularisations de charges et provisions sur charges, ils font savoir que les sommes réclamées au titre de l’année 2020 sont prescrites et que celles réclamées sur la période postérieure ne sont pas justifiés ce alors que l’augmentation comme l’a fait observer l’assistante sociale est colossale. Enfin ils font observer que les décomptes sont peu lisibles et comportent des anomalies ou des incompréhensions sur les postes de charges récupérables au regard de la nature des locaux notamment les charges d’ascenseur pour les garages.

Ils concluent qu’il convient de déduire du décompte au titre des charges la somme de 3505,21 euros arrêtée au mois de novembre 2024 et à parfaire le cas échéant au vu du dernier décompte produit

Ils sollicitent des délais de paiement à raison de 300 euros par mois en plus du loyer et des charges courantes pendant 36 mois et la suspension des effets de la résiliation et à titre subsidiaire, sollicitent des délais pour quitter les lieux dans la limite de 3 ans alors qu’ils ont entamé des démarches pour se reloger sans succès. Ils s’opposent à la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et quant aux dépens, ils entendent voir le Tribunal statuer ce que de droit.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe prorogé à ce jour.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le bail n’est pas produit mais aucune des parties ne conteste l’existence d’un bail entre les parties

Sur la recevabilité de la demande

L'assignation a été régulièrement dénoncée le 27 mars 2023 au représentant de l’État dans le département conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

La saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX/CAF) de l'engagement d'une procédure contentieuse a régulièrement été effectuée le 16 mai 2023 conformément aux prescriptions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La présente action est dès lors recevable.

L’enquête sociale est parvenue au Tribunal de laquelle il ressort le couple a subi depuis plusieurs années des baisses de revenus en raison de période d’arrêt maladie et de formation ayant permis de stabiliser la situation financière avec des perspectives de changement de poste et d’augmentation de salaire pour les deux membres du couple et ce alors qu’à la suite d’un changement de régie des régularisations de charges importantes ont été appelées pour 2022 et 2023.

Sur les demandes en paiement

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et en application de l’article 1728 du même code, le preneur du bail est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce « I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.II. — Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. »

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables incluant le coût de la taxe sur les ordures ménagères aux termes convenus.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. »

En vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. Les charges locatives ou charges récupérables sont des dépenses dues par le locataire, mais initialement payées par le propriétaire lequel se fait rembourser ces dépenses par le locataire. Le bail prévoyant les modalités de paiement de ses charges d'avance par provision »

Enfin, le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables. 
Enfin la fixation définitive chaque année des charges récupérables sur le locataire, ne peut être connu qu'après approbation des comptes définitifs de l'exercice en cours par l'assemblée générale des copropriétaires, et connaissance par chaque propriétaire des sommes définitives dues au titre des charges de copropriétés, au regard de la quote part des tantièmes dont il est propriétaire.

Etant observé que la gérance de l’immeuble a changé en cours de bail, laquelle étant initialement exercée par la société SEGELEM FL puis ORALIA puis désormais par SAS NEXITY LAMY tel qu’il ressort des mentions de reprise de solde du compte locataires et des en tête des décomptes produits.

Il est également démontré à partir de cette même analyse que lors de l’établissement de la comptabilité, les soldes ont été repris sans que les opérations comptables laissent apparaître la part des charges et du loyer sur l’année 2020, 2021 et 2022.

Egalement le bail n’est pas produit et seule est versée une promesse de prendre à bail les lieux litigieux, signée le 2 décembre 2019 ainsi qu’une correspondance datée du 21 décembre 2023 portant révision du loyer à compter de l’échéance du mois de décembre 2023. Ces deux documents portant mention respectivement d’un loyer initial fixé à la somme de 931 euros et d’une base de calcul du loyer à hauteur de la somme de 980 euros

Ainsi sur la révision du loyer, et au vu du texte susvisé, la preuve de la révision du bail prévue par les parties ne peut résulter que des clauses du bail. Dès lors, la somme sollicitée sur ce poste ne peut être réclamée aux défendeurs. En effet, c’est au demandeur de rapporter la preuve que cette révision a été prévue par la volonté de l’ensemble des parties alors qu’elle indique que le mandataire de gestion initial en a conservé une copie. Il lui appartenait donc d’obtenir cette pièce et de la produire aux débats pour fonder sa demande. La seule volonté du bailleur d’appliquer la révision à compter de l’échéance de décembre 2023 par l’envoi d’une correspondance datée du 21 décembre 2023 ne suffit pas à rendre la révision exigible.

Au surplus et quand bien même, la révision a été appliquée sans que les locataires ne s’y soient opposés, il appartient au bailleur de verser le bail propre à déterminer le calcul adéquat de la révision à partir du loyer initial fixé alors que les défendeurs excipent une contestation sur ce point et alors encore que le bailleur n’apporte pas les éléments de preuve quant à la révision appliquée par l’ancien mandataire de gestion et selon la procédure applicable prévue par les textes se référant au montant du loyer fixé par le bail, laquelle aurait pu constituer une présomption selon laquelle la révision est fondée en faisant observer que les locataires s’y sont soumis et ont réglé en connaissance de cause.

Ainsi et faute de disposer du bail, le Tribunal s’en référence à l’ensemble des pièces du dossier qui permet de déterminer le loyer prévu par les parties. En premier lieu, la promesse de signature du bail mentionne un loyer mensuel de 931 euros, seul élément qui attestent de la volonté de l’ensemble des parties portée sur un document officiel à l’époque contemporaine de l’effectivité du bail 

Il en résulte que les informations recueillies après une lecture particulièrement attentive de l’ensemble des pièces, notamment les relevés de compte produits permettant de retenir le montant du loyer à hauteur de 931 euros au vu des échéances appelées entre septembre 2020 et décembre 2022. Après cette date, alors que les échéances appelées comprennent globalement les loyers et les charges sans distinction, et les montants appelés étant régulièrement évolutifs et alors encore qu’à cette époque l’immeuble n’était pas géré par la SAS NEXITY LAMY qui ne produit pas les régularisations de charges sur cette période et établies par la société SEGELEM FL ou la régie ORALIA 

De telle sorte que sur la période d’octobre 2020 a novembre 2024, le montant du loyer du est de 931 euros mensuel soit la somme totale de 46 550 euros. La révision n’étant pas due

Ensuite sur la régularisation des charges, le Tribunal observe que le demandeur ne verse aucun élément sur les provisions pour charges sur les exercices 2020, 2021. Les régularisations de charges sollicitées portant sur les exercices 2022, 2023 établies en 2023 et 2024 et que le bailleur a porté au débit du compte locataire les sommes respectives de 112,80 euros et 613,68 euros au titre du solde de charges 2020 et 2021.

La promesse de prise à bail susvisée fait mention d’une somme de 220 euros au titre des charges. Il n’est pas produit les justificatifs nécessaires à réajuster les provisions mensuelles sur la période de 2020 à 2021. Toutefois et au vu des moyens de défense élevées par les défendeurs, le Tribunal retient que ces derniers ne contestent pas les montants appelés portées sur les écritures comptables passées sur leur compte locataire jusqu’au 31 décembre 2021 et qu’ils critiquent la gestion de la SAS NEXITY LAMY pour les années 2022 et 2023 et les sommes appelées au titre du solde de charges 2020 et 2021 pour les sommes respectives de 112,80 euros et 613,68 euros portées au débit de leur compte sur l’échéance de juin 2023. La contestation sur la révision du loyer ayant été tranchée.

Les comptes individuels de régularisation des charges locatives ont été édités pour l’année 2022 en décembre 2023 et pour 2024 en mars 2023. De telle sorte qu’au vu de la date de l’assignation soit le 26 mars 2024, aucune prescription sur ces demandes ne peut être invoquée. 

Les décomptes produits mettent en évidence que les provisions pour charges appelées de janvier 2023 à décembre 2023 sont fixées à la somme de 220 euros et qu’à compter de janvier 2024, la provision pour chaque appelée est fixée à la somme de 276 et à celle de 209 euros à compter d’avril 2024. Ces montants étant parfaitement en adéquation avec les mentions portées sur les régularisations de charges locataires pour les exercices 2022 et 2023 produites alors que les défendeurs n’apportent aucun élément sur la réalité d’un dysfonctionnement de gestion ou d’une erreur grossière d’appréciation sur les calculs opérés.

De plus les appels complémentaires pour 2022 et 2023 portées au débit de leur compte lors de plusieurs échéances mensuelles consécutives sont en adéquation avec la régularisation des charges produites pour les années 2022 et 2023 et leurs modalités de paiement en adéquation avec les textes susvisés.

S’agissant des sommes respectives de 112,80 euros et 613,68 euros portées au débit de leur compte sur l’échéance de juin 2023 au titre du solde de charges 2020 et 2021, le Tribunal observe qu’aucun justificatif n’est produit pour fonder leur réclamation sans qu’il ne soit nécessaire d’analyser leur irrecevabilité pour prescription. La production des justificatifs qu’il appartient au bailleur de solliciter auprès de l’ancien organisme chargé de la gérance, aurait permis en effet de vérifier ce point de déterminer s’il était fondé à réclamer ces montants.

De telle sorte que ces sommes ne sont pas dues par les défendeurs.

Ainsi, il résulte de ce qui précède que les défendeurs sont tenus au paiement des sommes suivantes 

- 2640 euros au titre des provisions pour charges locatives 2023
- 2858 euros au titre de provisions pour charges locatives du 1er janvier 2024 au 30 novembre 2024
- 491,02 euros au titre du complément de charges 2022
- 1963,12 euros au titre du complément de charges 2023
-21 413 euros au titre des loyers du 1er janvier 2023 au 30 novembre 2024

Soit la somme totale de 29 365,14 euros 

Etant observé qu’au 31 décembre 2022, ils étaient redevables de la somme de 6308,50 euros au titre des loyers et charge

Encore sur la période du 1er janvier 2023 au 30 novembre 2024, ils ont versé la somme totale de 17161,17 euros.

Ils sont donc redevables de la somme de 18 512,47 euros terme de novembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023 sur la somme de 11 139,52 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil

 Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article 1709 du code civil « Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. »

En application de l'article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, en application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, dans leur rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Aux termes de l'article 1353 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

En application de l’article 1728 du même code, le preneur du bail est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution.

En vertu de l’article 1229 du même code, la résolution met fin au contrat.

En l’espèce, il est acquis que selon commandement de payer et d’avoir à justifier de l’occupation du 16 mai 2023, délivré à domicile et à personne, la société civile immobilière RU 01/2008 a réclamé aux défendeurs le paiement de la somme de 11 139,52 euros au titre des loyers et des charges impayés et de justifier qu’ils occupent effectivement les lieux

Ensuite, après analyse des demandes relatives à la révision du loyer et des charges, des provisions pour charges et des régularisations des charges retenues, la créance au titre des loyers et charges s’élève à la somme de 18 512,47 euros terme de novembre 2024 inclus.

Il est suffisamment démontré que l’obligation à paiement du loyer n’est pas effective alors qu’il s’agit de l’obligation réciproque qui incombe au locataire en contrepartie de la jouissance des lieux donnés à bail. Les défendeurs reconnaissant ne pas être à jour du paiement des loyers malgré des versements intervenus de manière aléatoire et les premiers impayés remontant à l’échéance d’août 2021 et malgré les la reprise du versement du loyer pour certains moins sur l’année 2023 et 2024 et malgré plusieurs versements supplémentaires 

Pour cette seule raison, le manquement est suffisamment grave pour entraîner la résiliation du contrat à compter du 1er décembre 2024

Ainsi, il y a lieu d'ordonner l’expulsion des défendeurs tel que précisé au dispositif de la présente décision.

Ensuite, aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'espèce, et malgré les éléments personnels et financières, il y a lieu de tenir compte de la longueur déraisonnable du délibéré et de prendre en compte les intérêts de la partie demanderesse, il n’y a pas lieu d’accorder d’autres délais que ceux prévus par les textes susvisés.

Ainsi, il convient de dire que passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et faute de remise volontaire et effective des clefs, leur expulsion pourra avoir lieu avec le concours de la force publique tel qu’il sera précisé au dispositif.

Enfin, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de délai

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l'espèce, le juge peut même d'office accorder des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative, pour une durée de trois ans maximum et suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire lorsque la résiliation est constatée sur ce fondement et à la condition que le paiement du dernier loyer courant et les charges ait été repris

En l’espèce, la résiliation est prononcée pour faute et non sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire de sorte que les effets du prononcé ne peuvent être suspendus par l’octroi judiciaire de délai de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.Toute stipulation contraire est réputée non écrite.Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.”

Le juge doit tenir compte des possibilités du locataire et du sérieux des propositions qu'il est susceptible de formule et de sa bonne foi, considération prise des intérêts du bailleur.

Au vu des éléments sur la situation financière et personnelle des locataires produits et compte tenu des délais de fait octroyés par la durée anormalement longue du délibéré, alors qu’à la date de l’audience ils reconnaissent être redevable d’une somme d’au moins 13 000 euros. il convient d’accorder aux défendeurs, des délais pour s’acquitter de leur dette en les autorisant à se libérer du montant de la dette locative en 10 mensualités, soit 9 échéances d’un montant de 1851 euros et la 10e d’un montant de 1853,47, la première devant intervenir le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et les suivantes le 15 de chaque mois, jusqu’à plein apurement.


Le Tribunal doit également tenir compte des intérêts du créancier de telle sorte qu’il prévoit une déchéance du terme après envoi d’une mise en demeure en cas de défaillance de paiement d’une seule échéance à bonne date et tel que précisé au dispositif de la présente décision.

Il convient de rappeler que les intérêts ne pourront courir sur cette somme que dans le cas où la déchéance du terme interviendrait pour non respect de l’échéancier à bonne date et qu’en pareille hypothèse, les sommes porteront intérêts au taux légal à compter d’une mise en demeure dûment adressée au préalable.

Sur l'indemnité d'occupation

A compter du 1er décembre 2024 date du prononcé de la résiliation du bail verbal existant entre les parties, les défendeurs occupent les lieux loués considérés sans titre causant un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer par la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer soit 931 euros augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs.

Ils sont donc condamnés in solidum à payer au demandeur, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges. Enfin, tout mois commencé n’est pas dû. L’indemnité d’occupation ne sera due qu’au pro-rata de l’occupation des lieux par le défendeur.

En application de l’article 1231-7 du code civil, les indemnités d'occupation dues à compter du 1er octobre 2022, seront assorties des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance devenue exigible.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application de l’article 123-2 du code civil « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

En l’espèce, la demanderesse ne justifie d’éléments qui permettent d’établir qu’il subit un préjudice financier distinct qui n’est pas réparé par la fixation des intérêts au taux légal sur les condamnations prononcées. Cette demande de ce chef est rejetée

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et du décret 91-1266 du 19 décembre 1991.

Les défendeurs, parties qui succombent à l’instance, sont condamnés in solidum aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, les défendeurs sont redevables in solidum d’une une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Prononce la résiliation du bail existant entre Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] et la société civile immobilière ROUSSEAU 2 FONCIERE RU 01/2008-9116 et portant sur un local à usage d’habitation sis 5 Avenue de la Gare 69270 FONTAINE SUR SAONE, à compter du 1er décembre 2024

Dit qu’à défaut de départ volontaire de Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] à payer à la société civile immobilière ROUSSEAU 2 FONCIERE RU 01/2008-9116, des lieux à usage d’habitation sis 5 Avenue de la Gare 69270 FONTAINE SUR SAONE, passé un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef des lieux susvisés avec le cas échéant le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] à payer à la société civile immobilière ROUSSEAU 2 FONCIERE RU 01/2008-9116 la somme de 18 512,47 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023 sur la somme de 11 139,52 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

Autorise Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] à se libérer du montant de la dette locative en 10 mensualités, soit 9 échéances d’un montant de 1851 euros et la 10e d’un montant de 1853, 47, la première devant intervenir le 15 du mois suivant la signification du présent jugement 


et les suivantes le 15 de chaque mois, jusqu’à plein apurement.

Dit que les intérêts ne pourront courir sur cette somme que dans le cas où la déchéance du terme interviendrait pour non respect de l’échéancier à bonne date, 

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à bonne date tel que fixé par l'échéancier précité, l’intégralité des sommes deviendra immédiatement exigible, à la suite d’une simple mise en demeure restée sans effet dans un délai de 8 jours.

Dit qu’après mise en œuvre de la déchéance du terme, les sommes porteront intérêts au taux légal 8 jours à compter de la mise en demeure dûment adressée au préalable,

Fixe une indemnité mensuelle d’occupation égale à 931 euros augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs.

Condamne in solidum Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] à payer à la société civile immobilière ROUSSEAU 2 FONCIERE RU 01/2008-9116 cette indemnité d’occupation mensuelle égale à 391 euros outre des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs.

Dit que cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges. Enfin, tout mois commencé n’est pas dû. L’indemnité d’occupation ne sera due qu’au pro-rata de l’occupation des lieux par le défendeur.

Dit que les indemnités d'occupation dues à compter du 1er décembre 2024, seront assorties des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance devenue exigible.

Déboute la société civile immobilière ROUSSEAU 2 FONCIERE RU 01/2008-9116 de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] in solidum à payer à la société civile immobilière ROUSSEAU 2 FONCIERE RU 01/2008-9116 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] in solidum aux dépens incluant les frais de commandement de payer et de l’assignation.

Dit que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Texte intégral
DOSSIER N° RG 24/01026 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZI36

Jugement du : 
16/06/2026

MINUTE N° 


PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1











S.C.I. FONCIERE RU 01/2008
C/
[F] [K]
























Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Bénédicte ROCHEFORT

Expédition délivrée
le :
à : Me GENTY
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT




A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi seize Juin deux mil vingt six


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : LABBE Véronique
GREFFIER LORS DES DEBATS : DE L’ESPINAY Noélie
GREFFIER LORS DU DELIBERE : SAVINO Grazia

ENTRE : 

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE RU 01/2008, dont le siège social est sis 21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS
représentée par Me Bénédicte ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE, vestiaire :


d’une part,


DEFENDEURS

Monsieur [F] [K], demeurant 5 avenue de la Gare - 69270 ROCHETAILLE SUR SAONE
représenté par Me Maxence GENTY, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2298

Madame [A] [T] épouse [K], demeurant 5 avenue de la Gare - 69270 ROCHETAILLE SUR SAONE
représentée par Me Maxence GENTY, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2298



Cités à domicile pour Monsieur [F] [K], et à personne pour Madame [K] [A], par acte de commissaire de justice en date du 26 Mars 2024.

d’autre part


Date de la première audience : 14/05/2024
Date de la mise en délibéré : 12/06/2025










EXPOSE DU LITIGE 

Selon acte sous seing privé du 2 décembre 2019, la société civile immobilière ROUSSEAU 2 FONCIERE RU 01/2008-9116 et Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] ont signé une promesse de prendre à bail un local à usage d’habitation sis 5 Avenue de la Gare 69270 FONTAINE SUR SAONE précisant un rendez- vous pour la signature du bail au 11 décembre 2019

Selon commandement de payer et d’avoir à justifier de l’occupation du 16 mai 2023, délivré à domicile et à personne, la société civile immobilière RU 01/2008 a réclamé le paiement de la somme de 11 139,52 euros au titre des loyers et des charges impayés et de justifier qu’ils occupent effectivement les lieux

Par exploit introductif d’instance délivré le 26 mars 2024 à domicile et à personne, la société civile immobilière RU 01/2008 a fait citer Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de voir prononcer la résiliation du bail considéré à effet du 11 décembre 2019 et ordonner leur expulsion desdits lieux, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et d’un déménageur en cas de besoin et de les condamner solidairement au paiement de la somme de 13 981,64 euros au titre des loyers et charges impayés outre intérêts au taux légal sur la somme de 11 139,52 euros à compter du 16 mai 2023 et à compter de la décision à intervenir pour le surplus, avec actualisation au jour de l’audience outre leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs outre la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle et celle de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mai 2024 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties, à l’audience du 12 décembre 2024 date à laquelle elle a été retenue

A cette date, la société civile immobilière RU 01/2008 est représentée par son conseil et aux termes de ses conclusions soutenues oralement indique maintenir ses demandes alors que la dette a encore augmentée et s’élève à la somme de 20 020,58 euros terme de novembre 2024 inclus Elle s’oppose à tout délai de paiement et pour quitter lieux sollicités. Elle estime que la révision du loyer est parfaitement régulière et que les défendeurs sont mal fondés à la contester alors qu’ils ne produisent pas le contrat de bail qui a été signé avec son mandataire de gestion par l’intermédiaire de qui, le bail a été signé et alors qu’ils ont été destinataires avec l’avis d’échéance du mois de décembre 2023 d’un avis portant révision du loyer

Elle estime que la régularisation des charges est parfaitement régulière pour les années 2020 et 2021 et 2022 et 2023 et ont été avisés régulièrement des montants réclamés et des provisions réajustées.

Elle s’oppose à tout délai alors que leur proposition d’échéancier ne paraît pas sérieusement tenable

Elle s’oppose également à tout délai pour quitter les lieux au regard du montant de la dette et de la mauvaise foi des défendeurs alors que leurs revenus mensuels s’élèvent à près de 4 000 euros

Enfin elle sollicite l’allocation d’une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure et la condamnation des défendeurs aux dépens, de manière solidaire


Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] sont représentés par leur conseil et aux termes de leurs conclusions oralement soutenues, ne contestent pas que le bail portant sur les lieux litigieux a pris effet le 11 décembre 2019 et qu’après avoir rencontré des difficultés de santé et de changement d’orientation professionnel pour chacun des membres du couple, ils n’ont pas respecté les échéances de loyer mais leur situation tant à se stabiliser et voire à s’améliorer alors qu’ils ont 4 enfants à charge. Ils indiquent avoir fait des virements à plusieurs reprises pour diminuer leur dette.

Ils contestent la révision du loyer appliqué alors qu’aucun acte n’est produit qui prévoit une telle clause et alors qu’aucune intention du bailleur ne leur a été transmise en ce sens. Ils concluent qu’il faut déduire de la dette de loyers et charges la somme de 2158,35 euros

Relativement aux régularisations de charges et provisions sur charges, ils font savoir que les sommes réclamées au titre de l’année 2020 sont prescrites et que celles réclamées sur la période postérieure ne sont pas justifiés ce alors que l’augmentation comme l’a fait observer l’assistante sociale est colossale. Enfin ils font observer que les décomptes sont peu lisibles et comportent des anomalies ou des incompréhensions sur les postes de charges récupérables au regard de la nature des locaux notamment les charges d’ascenseur pour les garages.

Ils concluent qu’il convient de déduire du décompte au titre des charges la somme de 3505,21 euros arrêtée au mois de novembre 2024 et à parfaire le cas échéant au vu du dernier décompte produit

Ils sollicitent des délais de paiement à raison de 300 euros par mois en plus du loyer et des charges courantes pendant 36 mois et la suspension des effets de la résiliation et à titre subsidiaire, sollicitent des délais pour quitter les lieux dans la limite de 3 ans alors qu’ils ont entamé des démarches pour se reloger sans succès. Ils s’opposent à la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et quant aux dépens, ils entendent voir le Tribunal statuer ce que de droit.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe prorogé à ce jour.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le bail n’est pas produit mais aucune des parties ne conteste l’existence d’un bail entre les parties

Sur la recevabilité de la demande

L'assignation a été régulièrement dénoncée le 27 mars 2023 au représentant de l’État dans le département conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

La saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX/CAF) de l'engagement d'une procédure contentieuse a régulièrement été effectuée le 16 mai 2023 conformément aux prescriptions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La présente action est dès lors recevable.

L’enquête sociale est parvenue au Tribunal de laquelle il ressort le couple a subi depuis plusieurs années des baisses de revenus en raison de période d’arrêt maladie et de formation ayant permis de stabiliser la situation financière avec des perspectives de changement de poste et d’augmentation de salaire pour les deux membres du couple et ce alors qu’à la suite d’un changement de régie des régularisations de charges importantes ont été appelées pour 2022 et 2023.

Sur les demandes en paiement

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et en application de l’article 1728 du même code, le preneur du bail est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce « I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.II. — Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. »

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables incluant le coût de la taxe sur les ordures ménagères aux termes convenus.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. »

En vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. Les charges locatives ou charges récupérables sont des dépenses dues par le locataire, mais initialement payées par le propriétaire lequel se fait rembourser ces dépenses par le locataire. Le bail prévoyant les modalités de paiement de ses charges d'avance par provision »

Enfin, le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables. 
Enfin la fixation définitive chaque année des charges récupérables sur le locataire, ne peut être connu qu'après approbation des comptes définitifs de l'exercice en cours par l'assemblée générale des copropriétaires, et connaissance par chaque propriétaire des sommes définitives dues au titre des charges de copropriétés, au regard de la quote part des tantièmes dont il est propriétaire.

Etant observé que la gérance de l’immeuble a changé en cours de bail, laquelle étant initialement exercée par la société SEGELEM FL puis ORALIA puis désormais par SAS NEXITY LAMY tel qu’il ressort des mentions de reprise de solde du compte locataires et des en tête des décomptes produits.

Il est également démontré à partir de cette même analyse que lors de l’établissement de la comptabilité, les soldes ont été repris sans que les opérations comptables laissent apparaître la part des charges et du loyer sur l’année 2020, 2021 et 2022.

Egalement le bail n’est pas produit et seule est versée une promesse de prendre à bail les lieux litigieux, signée le 2 décembre 2019 ainsi qu’une correspondance datée du 21 décembre 2023 portant révision du loyer à compter de l’échéance du mois de décembre 2023. Ces deux documents portant mention respectivement d’un loyer initial fixé à la somme de 931 euros et d’une base de calcul du loyer à hauteur de la somme de 980 euros

Ainsi sur la révision du loyer, et au vu du texte susvisé, la preuve de la révision du bail prévue par les parties ne peut résulter que des clauses du bail. Dès lors, la somme sollicitée sur ce poste ne peut être réclamée aux défendeurs. En effet, c’est au demandeur de rapporter la preuve que cette révision a été prévue par la volonté de l’ensemble des parties alors qu’elle indique que le mandataire de gestion initial en a conservé une copie. Il lui appartenait donc d’obtenir cette pièce et de la produire aux débats pour fonder sa demande. La seule volonté du bailleur d’appliquer la révision à compter de l’échéance de décembre 2023 par l’envoi d’une correspondance datée du 21 décembre 2023 ne suffit pas à rendre la révision exigible.

Au surplus et quand bien même, la révision a été appliquée sans que les locataires ne s’y soient opposés, il appartient au bailleur de verser le bail propre à déterminer le calcul adéquat de la révision à partir du loyer initial fixé alors que les défendeurs excipent une contestation sur ce point et alors encore que le bailleur n’apporte pas les éléments de preuve quant à la révision appliquée par l’ancien mandataire de gestion et selon la procédure applicable prévue par les textes se référant au montant du loyer fixé par le bail, laquelle aurait pu constituer une présomption selon laquelle la révision est fondée en faisant observer que les locataires s’y sont soumis et ont réglé en connaissance de cause.

Ainsi et faute de disposer du bail, le Tribunal s’en référence à l’ensemble des pièces du dossier qui permet de déterminer le loyer prévu par les parties. En premier lieu, la promesse de signature du bail mentionne un loyer mensuel de 931 euros, seul élément qui attestent de la volonté de l’ensemble des parties portée sur un document officiel à l’époque contemporaine de l’effectivité du bail 

Il en résulte que les informations recueillies après une lecture particulièrement attentive de l’ensemble des pièces, notamment les relevés de compte produits permettant de retenir le montant du loyer à hauteur de 931 euros au vu des échéances appelées entre septembre 2020 et décembre 2022. Après cette date, alors que les échéances appelées comprennent globalement les loyers et les charges sans distinction, et les montants appelés étant régulièrement évolutifs et alors encore qu’à cette époque l’immeuble n’était pas géré par la SAS NEXITY LAMY qui ne produit pas les régularisations de charges sur cette période et établies par la société SEGELEM FL ou la régie ORALIA 

De telle sorte que sur la période d’octobre 2020 a novembre 2024, le montant du loyer du est de 931 euros mensuel soit la somme totale de 46 550 euros. La révision n’étant pas due

Ensuite sur la régularisation des charges, le Tribunal observe que le demandeur ne verse aucun élément sur les provisions pour charges sur les exercices 2020, 2021. Les régularisations de charges sollicitées portant sur les exercices 2022, 2023 établies en 2023 et 2024 et que le bailleur a porté au débit du compte locataire les sommes respectives de 112,80 euros et 613,68 euros au titre du solde de charges 2020 et 2021.

La promesse de prise à bail susvisée fait mention d’une somme de 220 euros au titre des charges. Il n’est pas produit les justificatifs nécessaires à réajuster les provisions mensuelles sur la période de 2020 à 2021. Toutefois et au vu des moyens de défense élevées par les défendeurs, le Tribunal retient que ces derniers ne contestent pas les montants appelés portées sur les écritures comptables passées sur leur compte locataire jusqu’au 31 décembre 2021 et qu’ils critiquent la gestion de la SAS NEXITY LAMY pour les années 2022 et 2023 et les sommes appelées au titre du solde de charges 2020 et 2021 pour les sommes respectives de 112,80 euros et 613,68 euros portées au débit de leur compte sur l’échéance de juin 2023. La contestation sur la révision du loyer ayant été tranchée.

Les comptes individuels de régularisation des charges locatives ont été édités pour l’année 2022 en décembre 2023 et pour 2024 en mars 2023. De telle sorte qu’au vu de la date de l’assignation soit le 26 mars 2024, aucune prescription sur ces demandes ne peut être invoquée. 

Les décomptes produits mettent en évidence que les provisions pour charges appelées de janvier 2023 à décembre 2023 sont fixées à la somme de 220 euros et qu’à compter de janvier 2024, la provision pour chaque appelée est fixée à la somme de 276 et à celle de 209 euros à compter d’avril 2024. Ces montants étant parfaitement en adéquation avec les mentions portées sur les régularisations de charges locataires pour les exercices 2022 et 2023 produites alors que les défendeurs n’apportent aucun élément sur la réalité d’un dysfonctionnement de gestion ou d’une erreur grossière d’appréciation sur les calculs opérés.

De plus les appels complémentaires pour 2022 et 2023 portées au débit de leur compte lors de plusieurs échéances mensuelles consécutives sont en adéquation avec la régularisation des charges produites pour les années 2022 et 2023 et leurs modalités de paiement en adéquation avec les textes susvisés.

S’agissant des sommes respectives de 112,80 euros et 613,68 euros portées au débit de leur compte sur l’échéance de juin 2023 au titre du solde de charges 2020 et 2021, le Tribunal observe qu’aucun justificatif n’est produit pour fonder leur réclamation sans qu’il ne soit nécessaire d’analyser leur irrecevabilité pour prescription. La production des justificatifs qu’il appartient au bailleur de solliciter auprès de l’ancien organisme chargé de la gérance, aurait permis en effet de vérifier ce point de déterminer s’il était fondé à réclamer ces montants.

De telle sorte que ces sommes ne sont pas dues par les défendeurs.

Ainsi, il résulte de ce qui précède que les défendeurs sont tenus au paiement des sommes suivantes 

- 2640 euros au titre des provisions pour charges locatives 2023
- 2858 euros au titre de provisions pour charges locatives du 1er janvier 2024 au 30 novembre 2024
- 491,02 euros au titre du complément de charges 2022
- 1963,12 euros au titre du complément de charges 2023
-21 413 euros au titre des loyers du 1er janvier 2023 au 30 novembre 2024

Soit la somme totale de 29 365,14 euros 

Etant observé qu’au 31 décembre 2022, ils étaient redevables de la somme de 6308,50 euros au titre des loyers et charge

Encore sur la période du 1er janvier 2023 au 30 novembre 2024, ils ont versé la somme totale de 17161,17 euros.

Ils sont donc redevables de la somme de 18 512,47 euros terme de novembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023 sur la somme de 11 139,52 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil

 Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article 1709 du code civil « Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. »

En application de l'article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, en application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, dans leur rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Aux termes de l'article 1353 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

En application de l’article 1728 du même code, le preneur du bail est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution.

En vertu de l’article 1229 du même code, la résolution met fin au contrat.

En l’espèce, il est acquis que selon commandement de payer et d’avoir à justifier de l’occupation du 16 mai 2023, délivré à domicile et à personne, la société civile immobilière RU 01/2008 a réclamé aux défendeurs le paiement de la somme de 11 139,52 euros au titre des loyers et des charges impayés et de justifier qu’ils occupent effectivement les lieux

Ensuite, après analyse des demandes relatives à la révision du loyer et des charges, des provisions pour charges et des régularisations des charges retenues, la créance au titre des loyers et charges s’élève à la somme de 18 512,47 euros terme de novembre 2024 inclus.

Il est suffisamment démontré que l’obligation à paiement du loyer n’est pas effective alors qu’il s’agit de l’obligation réciproque qui incombe au locataire en contrepartie de la jouissance des lieux donnés à bail. Les défendeurs reconnaissant ne pas être à jour du paiement des loyers malgré des versements intervenus de manière aléatoire et les premiers impayés remontant à l’échéance d’août 2021 et malgré les la reprise du versement du loyer pour certains moins sur l’année 2023 et 2024 et malgré plusieurs versements supplémentaires 

Pour cette seule raison, le manquement est suffisamment grave pour entraîner la résiliation du contrat à compter du 1er décembre 2024

Ainsi, il y a lieu d'ordonner l’expulsion des défendeurs tel que précisé au dispositif de la présente décision.

Ensuite, aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'espèce, et malgré les éléments personnels et financières, il y a lieu de tenir compte de la longueur déraisonnable du délibéré et de prendre en compte les intérêts de la partie demanderesse, il n’y a pas lieu d’accorder d’autres délais que ceux prévus par les textes susvisés.

Ainsi, il convient de dire que passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et faute de remise volontaire et effective des clefs, leur expulsion pourra avoir lieu avec le concours de la force publique tel qu’il sera précisé au dispositif.

Enfin, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de délai

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l'espèce, le juge peut même d'office accorder des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative, pour une durée de trois ans maximum et suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire lorsque la résiliation est constatée sur ce fondement et à la condition que le paiement du dernier loyer courant et les charges ait été repris

En l’espèce, la résiliation est prononcée pour faute et non sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire de sorte que les effets du prononcé ne peuvent être suspendus par l’octroi judiciaire de délai de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.Toute stipulation contraire est réputée non écrite.Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.”

Le juge doit tenir compte des possibilités du locataire et du sérieux des propositions qu'il est susceptible de formule et de sa bonne foi, considération prise des intérêts du bailleur.

Au vu des éléments sur la situation financière et personnelle des locataires produits et compte tenu des délais de fait octroyés par la durée anormalement longue du délibéré, alors qu’à la date de l’audience ils reconnaissent être redevable d’une somme d’au moins 13 000 euros. il convient d’accorder aux défendeurs, des délais pour s’acquitter de leur dette en les autorisant à se libérer du montant de la dette locative en 10 mensualités, soit 9 échéances d’un montant de 1851 euros et la 10e d’un montant de 1853,47, la première devant intervenir le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et les suivantes le 15 de chaque mois, jusqu’à plein apurement.


Le Tribunal doit également tenir compte des intérêts du créancier de telle sorte qu’il prévoit une déchéance du terme après envoi d’une mise en demeure en cas de défaillance de paiement d’une seule échéance à bonne date et tel que précisé au dispositif de la présente décision.

Il convient de rappeler que les intérêts ne pourront courir sur cette somme que dans le cas où la déchéance du terme interviendrait pour non respect de l’échéancier à bonne date et qu’en pareille hypothèse, les sommes porteront intérêts au taux légal à compter d’une mise en demeure dûment adressée au préalable.

Sur l'indemnité d'occupation

A compter du 1er décembre 2024 date du prononcé de la résiliation du bail verbal existant entre les parties, les défendeurs occupent les lieux loués considérés sans titre causant un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer par la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer soit 931 euros augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs.

Ils sont donc condamnés in solidum à payer au demandeur, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges. Enfin, tout mois commencé n’est pas dû. L’indemnité d’occupation ne sera due qu’au pro-rata de l’occupation des lieux par le défendeur.

En application de l’article 1231-7 du code civil, les indemnités d'occupation dues à compter du 1er octobre 2022, seront assorties des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance devenue exigible.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application de l’article 123-2 du code civil « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

En l’espèce, la demanderesse ne justifie d’éléments qui permettent d’établir qu’il subit un préjudice financier distinct qui n’est pas réparé par la fixation des intérêts au taux légal sur les condamnations prononcées. Cette demande de ce chef est rejetée

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et du décret 91-1266 du 19 décembre 1991.

Les défendeurs, parties qui succombent à l’instance, sont condamnés in solidum aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, les défendeurs sont redevables in solidum d’une une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Prononce la résiliation du bail existant entre Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] et la société civile immobilière ROUSSEAU 2 FONCIERE RU 01/2008-9116 et portant sur un local à usage d’habitation sis 5 Avenue de la Gare 69270 FONTAINE SUR SAONE, à compter du 1er décembre 2024

Dit qu’à défaut de départ volontaire de Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] à payer à la société civile immobilière ROUSSEAU 2 FONCIERE RU 01/2008-9116, des lieux à usage d’habitation sis 5 Avenue de la Gare 69270 FONTAINE SUR SAONE, passé un délai de deux mois suivant commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef des lieux susvisés avec le cas échéant le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] à payer à la société civile immobilière ROUSSEAU 2 FONCIERE RU 01/2008-9116 la somme de 18 512,47 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023 sur la somme de 11 139,52 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

Autorise Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] à se libérer du montant de la dette locative en 10 mensualités, soit 9 échéances d’un montant de 1851 euros et la 10e d’un montant de 1853, 47, la première devant intervenir le 15 du mois suivant la signification du présent jugement 


et les suivantes le 15 de chaque mois, jusqu’à plein apurement.

Dit que les intérêts ne pourront courir sur cette somme que dans le cas où la déchéance du terme interviendrait pour non respect de l’échéancier à bonne date, 

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à bonne date tel que fixé par l'échéancier précité, l’intégralité des sommes deviendra immédiatement exigible, à la suite d’une simple mise en demeure restée sans effet dans un délai de 8 jours.

Dit qu’après mise en œuvre de la déchéance du terme, les sommes porteront intérêts au taux légal 8 jours à compter de la mise en demeure dûment adressée au préalable,

Fixe une indemnité mensuelle d’occupation égale à 931 euros augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs.

Condamne in solidum Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] à payer à la société civile immobilière ROUSSEAU 2 FONCIERE RU 01/2008-9116 cette indemnité d’occupation mensuelle égale à 391 euros outre des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs.

Dit que cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges. Enfin, tout mois commencé n’est pas dû. L’indemnité d’occupation ne sera due qu’au pro-rata de l’occupation des lieux par le défendeur.

Dit que les indemnités d'occupation dues à compter du 1er décembre 2024, seront assorties des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance devenue exigible.

Déboute la société civile immobilière ROUSSEAU 2 FONCIERE RU 01/2008-9116 de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] in solidum à payer à la société civile immobilière ROUSSEAU 2 FONCIERE RU 01/2008-9116 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [F] [K] et Madame [A] [T] épouse [K] in solidum aux dépens incluant les frais de commandement de payer et de l’assignation.

Dit que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 1714, code des procedures civiles d'execution L412-8, code des procedures civiles d'execution R412-1, code de la construction et de l'habitation L613-1, code de la construction et de l'habitation L125-2-2, code civil 1709). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-25T19:45:27.952Z.