Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP ACR fond, 16 septembre 2025, n° 25/04831

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 12 septembre 2022, Mme [P] [F] a donné en location un studio à Mme [Z] [V] situé à " [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 1 200 euros.

Le contrat a été conclu pour une durée de 12 mois renouvelable par tacite reconduction et a pour intitulé " bail de droit commun habitation principale meublée - locataire personne physique - exclu de la loi du 6 juillet 1989 hormis les articles 6 et 20-1 et soumis à l'article L632-1 du CCH (modifié) ". 
 
Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 887,43 euros, en visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 17 avril 2025, Mme [P] [F] a fait assigner Mme [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

A titre principal,
- Qualifier le contrat de bail du 12 septembre 2022 conclu entre Mme [F] la bailleresse, et Mme [V] la preneuse, de bail civil à usage d'habitation secondaire meublée ;
- Écarter l'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 du bail du 12 septembre 2022 et les demandes que la preneuse Mme [V] pourrait formuler au surplus ;
En conséquence,
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail du 12 septembre 2022 conclu entre Mme [F] la bailleresse, et Mme [V] la preneuse au 16 avril 2025 ;
- Déclarer la preneuse Mme [V] occupante sans droit ni titre, depuis le 16 avril 2025, du studio sis [Adresse 2], pris à bail le 12 septembre 2022;
- Prononcer l'expulsion immédiate de Mme [V], ainsi que celle de tous occupant de son chef, du studio sis [Adresse 2], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- Prononcer la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés dans tel lieu que Mme [V] désignera à ses frais ;
- fixer l'indemnité d'occupation due par Mme [V] à la somme mensuelle de 1200 € hors charges (équivalent loyer) ;
- condamner Mme [V] au versement provisionnel à Madame [F] des sommes suivantes :
o 7200 € correspondant aux loyers impayés relatifs au studio loué depuis novembre 2024 jusqu'à l'acquisition de la clause résolutoire au 16 avril 2025,
o 1200 € par mois d'indemnité d'occupation à compter du mois de mai 2025 et ce jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés au bailleur,
o 3533,87 € au titre des charges locatives du studio loué pour les années 2022 à 2025,
o 586,62 € au titre des dépenses d'électricité du studio loué entre septembre 2022 et mars 2025 ;
- condamner Mme [V] à verser à Madame [F] la somme de 3000 € en réparation du préjudice moral subi par ses nombreuses menaces, courriers et plaintes et autres affabulations ;
- condamner Mme [V] à verser à Madame [F] la somme de 4000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris, les frais du commandement de payer 
- prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'audience du 10 juin 2025, la demanderesse a produit des conclusions visées à l'audience et soutenues oralement, qui reprennent les demandes contenues dans son assignation, auxquelles s'ajoute une demande de rejet des demandes reconventionnelles de la défenderesse. Y figurait une demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail, à laquelle la demanderesse a toutefois renoncé à l'audience du fait de sa formation tardive. 

Au soutien de ses prétentions, Mme [P] [F] soutient, au visa des articles 1713 et suivants du code civil et de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, que le contrat de bail n'est soumis qu'aux dispositions du code civil. Elle explique qu'il était convenu, dès la signature du contrat, que Mme [Z] [V] n'utiliserait les locaux qu'aux fins d'y établir ses bureaux, et qu'elle n'y a jamais fixé sa résidence principale, cette dernière ayant été successivement fixée [Adresse 3] dans le [Localité 1], puis [Adresse 4] à [Localité 2], et enfin au [Adresse 2], dans un second appartement loué à cette adresse, dont elle était aussi locataire, en bail code civil, dont elle a également sollicité la requalification en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire, elle invoque l'article 1728 du code civil, exposant que Mme [Z] [V] ne règlerait plus ses loyers depuis le mois de novembre 2024, et que le commandement de payer visant la clause stipulée au contrat de bail est demeuré vain.

Enfin, elle demande, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, l'indemnisation du préjudice moral que lui aurait occasionné le comportement de la défenderesse, qui n'aurait eu de cesse de l'invectiver par des courriels et des plaintes, également adressés à son entourage familial et professionnel. 

Mme [Z] [V], représentée par son conseil, après avoir sollicité un renvoi, refusé dès lors qu'elle était la dernière à avoir conclu et était en état, a sollicité le bénéfice de ses conclusions visées à l'audience et soutenues oralement, aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de:

Avant dire droit,
Ordonner à Mme [P] [F] de procéder à une communication régulière de ses pièces, à savoir que chaque pièce communiquée porte un numéro spécifique ;
Sur le fond,
Débouter Mme [P] [F] de l'ensemble de ses demandes ;Dire que le domicile de Mme [P] [F] est situé [Adresse 5] à [Localité 3] ;Ordonner à Mme [P] [F] de se domicilier à son adresse réelle ;Dire que la superficie du logement est de 24,46m2 et ordonner Mme [P] [F] de mettre le bail en conformité;Dire que la cave fait partie de la chose louée, et ordonner à Mme [P] [F] de mettre le bail en conformité et de donner à Mme [Z] [V] la clé de la nouvelle serrure de la cave dans un délai de 8 jours courant à compter de la signification de la décision à intervenir, et, passé ledit délai, sous astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard ; Dire que le montant de 1200 euros réclamé à titre de loyer mensuel est excessif ;Dire qu'au regard de l'évolution des loyers en zone tendue, de l'encadrement des loyers à [Localité 4] et de l'état du logement, le montant du loyer doit être fixé à la somme de 458,40 euros par mois et ordonner à Mme [P] [F] de mettre le bail en conformité ;Requalifier le bail en bail d'habitation vide non meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;Dire que Mme [P] [F] ne remplit pas son obligation de délivrer un logement décent ;Condamner Mme [P] [F] à payer à Mme [Z] [V] les sommes de :o 19 803,12 euros en remboursement du trop-perçu de loyer ;
o 10 000 euros en réparation des troubles de jouissance subis du fait du manquement à l'obligation de délivrer un logement décent ;
o 5 000 euros à titre provisionnel en réparation des troubles de jouissance subis du fait du changement de serrure de la cave et du refus de donner la nouvelle clé de la cave ;
o 5 000 euros en réparation du préjudice moral ;
Statuer ce que de droit quant à l'exécution provisoire.
Au soutien de sa demande formée avant dire droit, la défenderesse soutient que les pièces versées aux débats par la demanderesse ne sont pas correctement numérotées, ce qu'elle estime contraire au principe de loyauté procédurale ainsi qu'aux obligations déontologiques de sa contradictrice.

Elle affirme en second lieu que la bailleresse résiderait en réalité à [Localité 3] (51), ce dont elle tire pour conséquence, en application de l'article 648 du code de procédure civile, que le commandement de payer qui lui a été délivré est nul, en ce qu'il mentionne le domicile de la bailleresse comme étant situé à [Localité 4]. 

Sur le fond, elle soutient que le contrat de bail litigieux est soumis à la loi d'ordre public n°89-462 du 6 juillet 1989, dès lors que le logement sur lequel il porte constitue sa résidence principale. A ce titre, elle précise que les autres adresses auxquelles la demanderesse fait référence et dont elle était effectivement locataire étaient des locaux à usage professionnel, et ont à ce jour été restitués. Elle ajoute que la bailleresse fait elle-même référence à la loi du 6 juillet 1989 tant dans ses écritures que dans les actes qu'elle a fait signifier par actes de commissaire de justice. Enfin, elle souligne qu'elle ne pourrait avoir loué une "résidence secondaire" dans le même immeuble que celui dans lequel elle aurait prétendument eu sa résidence principale et souligne la contradiction existante entre les allégations de Mme [P] [F], qui soutient que les lieux litigieux ont été loués pour y faire un atelier ou un bureau, et sa demande tendant à la requalification du contrat de bail en bail code civil "résidence secondaire".

Sa demande de mise en conformité du contrat de bail est fondée, en fait, sur les anomalies qu'il comporte, tenant notamment à sa surface (supérieure de plus de 5m2 sur le bail à sa superficie réelle, en contravention avec les dispositions de l'article R. 156-1 du CCH), à sa consistance (en ce qu'il n'y est pas fait mention de la cave dont elle est également locataire et dont elle a été privée, la bailleresse en ayant fait changer les serrures sans lui remettre la nouvelle clé), et à ses caractéristiques (le logement apparait sur le bail comme étant meublé alors qu'il ne contenait pas, lors de son entrée dans les lieux, le mobilier prévu par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015). 

Au soutien de sa demande de fixation du montant du loyer à la somme mensuelle de 458,40 euros, et de sa demande subséquente de restitution d'un trop-perçu de loyer, elle invoque l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 140 de la loi ELAN, considérant que le loyer tel qu'il est fixé dans le contrat de bail excède les plafonds d'encadrement des loyers, ainsi que l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui interdit l'application d'un complément de loyer et impose, selon elle, l'application du loyer de référence minoré et l'interdiction de son indexation, au logement en cause, sa performance énergétique étant classée F.

Sa demande de rejet de la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes d'expulsion sous astreinte et de fixation d'une indemnité d'occupation sont fondées sur la nullité du commandement de payer du fait de la mention d'un domicile incorrect et d'un délai pour s'acquitter de ses causes fixé à un mois, en contravention avec le délai de six semaines imposé par les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Subsidiairement, elle sollicite que la clause résolutoire soit écartée, cette dernière ayant été mise en œuvre de mauvaise foi, le commandement ayant été délivré dans un contexte où la bailleresse avait été mise en demeure, par la Ville de [Localité 4], préalablement saisie par Mme [V], de mettre le bail en conformité avec les règles sur l’encadrement des loyers et de procéder à la restitution du trop-perçu à ce titre.

Au visa des articles 27 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables, elle sollicite le rejet de la demande formée au titre des charges locatives, expliquant que le contrat de bail prévoit une provision sur charges égale à 0. Elle observe qu'il n'est en tout état de cause pas justifié du montant réclamé à ce titre.

Elle conteste par ailleurs les sommes réclamées au titre de l'arriéré de loyers, exposant que compte-tenu du non respect par sa bailleresse de l'encadrement des loyers, et de l'impossibilité pour elle de pratiquer toute indexation compte-tenu de la performance énergétique réelle du logement, elle est en réalité créancière de Mme [P] [F]. Elle sollicite à ce titre la restitution du trop-perçu.

Elle s'oppose à la demande de dommages-intérêts formée par Mme [P] [F] aux motifs que l'origine du litige a pour cause les propres fautes de sa bailleresse. 

Au soutien de ses propres demandes indemnitaires, elle invoque un préjudice de jouissance, causé par le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent ainsi que par la perte de jouissance de sa cave en cours de bail, ainsi qu'un préjudice moral subi du fait des mesures de rétorsion qu'aurait prises Mme [P] [F] à son endroit.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 septembre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préalable,

Aux termes de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L'article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir " juger ", " constater ", " dire ", " dire et juger " ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile en ce qu'en dehors des cas limitativement prévus par la loi elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requière, de telles mentions correspondant à la redite des moyens invoqués, sur lesquelles il n'y a pas lieu de statuer.

Celle tendant à voir " constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ", expressément prévue par la loi, correspond quant à elle à une véritable prétention, sur laquelle il sera donc statué.

Sur la demande tendant à ce que soient écartées des débats les pièces non numérotées

La communication des pièces entre les parties est régie par les articles 15 et 132 du code de procédure civile. 

Selon le premier de ces textes, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit en mesure d'organiser sa défense. 

L'article 132 énonce quela partie qui fait état d'une pièce s'oblige à la communiquer à toute autre partie à l'instance. La communication doit être spontanée.

L'article 133 du code de procédure civile prévoit que si la communication des pièces n'est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d'enjoindre cette communication.

L'article 56 du même code énonce que l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 (…) La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé.

Aux termes de l'alinéa 1er de l'article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Il a notamment été jugé que :
- l'obligation prévue à l'article 56 du nouveau Code de procédure civile d'énumérer, dans l'assignation et par bordereau annexé, les pièces sur lesquelles la demande est fondée n'est assortie d'aucune sanction et ne constitue pas une formalité substantielle ou d'ordre public (2e Civ., 3 avril 2003, pourvoi n° 00-22.066).
- lorsqu'il est établi que les pièces ont été versées aux débats, ce constat implique qu'elles ont été soumises à la discussion des parties, peu important qu'elles n'aient pas été portées sur un bordereau de communication de pièces (Cass. com., 2 nov. 2016, n° 14-25.873) ;
- la circonstance que des pièces produites ne figuraient pas au bordereau récapitulatif des pièces n'autorise pas le juge à les écarter des débats ( Cass. 2e civ., 19 mars 2015, n° 13-28.946 . - Cass. 2e civ., 6 juin 2019, n° 18-14.432)

Il résulte de ces textes et de ces principes que le formalisme applicable aux pièces n'est pas prescrit à peine de sanction et que l'intervention du juge consistant à les écarter des débats n'est justifiée que lorsque les pièces n'ont pas été communiquées, qu'elles ont été communiquées tardivement, ou qu'elles ont été communiquées d'une telle façon qu'elles portent atteinte à la possibilité pour celui à qui on les oppose d'en prendre connaissance et d'utilement préparer sa défense.

En l'espèce, la défenderesse estime que le conseil de la bailleresse n'a pas respecté ses obligations déontologiques dans sa façon de communiquer ses pièces, puisque plusieurs pièces comportent la même numérotation, ce qu'elle estime contraire au principe de loyauté procédurale. 

Il ressort en effet des pièces produites par la bailleresse que plusieurs documents sont regroupés sous la même numérotation ; à titre d'exemple, les cinq premières pièces portent le n°1. 

La communication des pièces a toutefois bien été faite en amont de l’audience, de sorte que le principe du contradictoire a été respecté. Il apparait par ailleurs que les pièces produites par la demanderesse ont été catégorisées par sous-groupes : il résulte en effet du bordereau de communication de pièces que plusieurs documents portent la même numérotation, opérée par contrat de bail : pièces n°1 " dossier [F] [Adresse 2] " (5 documents) ; pièces n°4 " dossier [Adresse 3] " (4 documents) ; pièces n°5 " Dossier [L] - [Adresse 2] " (5 documents); pièces n°7 " dossier [Adresse 4] " (4 documents). Il en résulte que c'est dans un objectif de clarté, dans un contexte caractérisé par la complexité de la situation locative de Mme [V], qui a conclu plusieurs baux d'habitation, que les pièces ont ainsi été numérotées, celles-ci étant rattachées à des contrats distincts qu'il importe de ne pas confondre. 

La défenderesse, qui n'explique pas en quoi cette numérotation l'aurait empêchée de faire valoir ses moyens de défense, a été en mesure d'en prendre connaissance et de faire valoir ses observations sur le contenu de ces pièces. 

Sa demande sera donc rejetée.

Sur le domicile de Mme [P] [F]

Aux termes de l'article 648 du code de procédure civile, tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :
1. Sa date ;
2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;
b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.
3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ;
4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social.
Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

Aux termes de l'article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Selon l'article 114 du même code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l'espèce, il est reproché à Mme [P] [F] de s'être domiciliée au [Adresse 2] alors qu'elle résiderait à [Localité 3] (51).

Mme [Z] [V], qui en tire pour conséquence la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré, sollicite du juge qu'il ordonne à Mme [P] [F] de se domicilier à son adresse réelle.

Les nombreuses pièces qu'elle produit, relatives aux activités immobilières de Mme [P] [F] et de son époux, notamment deux SCI dont le siège social est situé [Adresse 6] à [Localité 3], un extrait de matrice cadastrale datée de 2024 établissant la qualité de propriétaire de Mme [P] [F], domiciliée [Adresse 5] à [Localité 3], démontrent incontestablement plusieurs centres d'intérêt, professionnels et économiques, localisés dans la Marne, l'époux de Mme [F] y exerçant notamment son activité professionnelle. Il apparait cependant que Mme [P] [F] exerce sa profession à [Localité 4], ainsi qu'il en résulte de l'adresse qui figure au bas de l'email adressé par M. [J] [T], supérieur hiérarchique de Mme [F], à Mme [Z] [V]. 

Il sera surtout observé que Mme [Z] [V] ne justifie pas du grief que lui aurait causé l'indication d'une adresse à [Localité 4] dans les différents actes qui lui ont été signifiés, celle-ci ayant été en mesure de faire valoir ses moyens de défense, et, notamment, de s'opposer au constat de l'acquisition de la clause résolutoire sollicitée par la bailleresse.

Il n'y a dès lors pas lieu d'ordonner à Mme [P] [F] de se domicilier à [Localité 3].

Sur la loi applicable au contrat de bail

En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. 

En vertu de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 " Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. Toutefois, ce titre ne s'applique pas :1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ; 2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ; 3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1. ". 

Il est constant que la destination d'une location n'est pas donnée par les clauses du contrat mais par l'usage qui en est réellement fait par le locataire. Ainsi, pour que la loi du 6 juillet 1989 s'applique, il faut que la location soit réellement consentie par le bailleur à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel et que les locaux loués constituent réellement l'habitation principale du locataire.

La résidence principale étant définie par ce texte comme étant celle qui est "occupée au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l' habitation ", faute d'occuper le logement au moins 8 mois dans l'année, la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable.

Il en résulte que la loi du 6 juillet 1989 ne protège qu'une habitation principale unique : en effet, si la résidence principale est occupée au moins huit mois par an, les autres résidences occupées ne le sont nécessairement que durant quatre mois par an maximum, et ne peuvent donc bénéficier du régime protecteur de ladite loi. Elles sont donc par défaut qualifiées de résidence secondaire, cette qualification étant plus large que celle que recouvre le terme " résidence secondaire " dans le langage commun. 

Enfin, il sera rappelé que la qualification du bail s'apprécie au moment de sa conclusion ou à la date de sa modification si celle-ci est consentie par les deux parties.

En l'espèce, il résulte du contrat de bail conclu le 12 septembre 2022 entre Mme [P] [F] d'une part et Mme [Z] [V] d'autre part, que :
- celui-ci est libellé comme " bail de droit commun habitation principale meublée - locataire personne physique - exclu de la loi du 6 juillet 1989 hormis les articles 6 et 20-1 et soumis à l'article L632-1 du CCH (modifié) "
- qu'il mentionne, dans ses conditions particulières, clause 1.3, " destination des locaux : les lieux sont à usage exclusif d'habitation principale ", et dans ses conditions particulières, clause 2.1.1, " destination - occupation : le locataire s'interdit expressément (…) d'exercer dans les locaux loués une activité commerciale, industrielle, artisanale, rurale ou professionnelle. Le locataire s'oblige à occuper personnellement les lieux loués ".

La demanderesse, qui soutient que ce bail n'a jamais constitué la résidence principale de la locataire et doit dès lors être qualifié de bail de droit commun portant sur une résidence secondaire, produit au soutien de cette allégations :
- Ses échanges de messages avec la locataire, intervenus avant la conclusion du contrat de bail, dont il résulte que Mme [Z] [V] lui écrivait : le 7 septembre 2022 : " je souhaiterais savoir si votre appartement est toujours disponible (…) je suis à la recherche d'un petit bureau exactement comme votre appartement. Je vis moi-même en face des Vignes " ; puis, le 8 septembre 2022, évoquant auprès de sa future bailleresse, manifestement, son chien : " je le sors dehors dans la rue ; il n'est pas question qu'il se promène dans le jardin (…) et il ne viendra pas tout le temps au bureau. Parfois je travaille seule pour me concentrer à fond (…) si c'est ok pour toi je suis ravie en tous cas de faire mes bureaux chez toi ".
- Un contrat de location à usage d'habitation exclu du champ d'application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, établi entre Mme [W] [I] [Y] représentée par son mandataire, Junot Immobilier, et la SAS [Z] [V] CONSULTING, prenant effet le 23 mai 2018, portant sur une maison individuelle de 2/3 pièces principales meublées, d'une superficie de 74 m2 au sol, comprenant séjour, salle à manger, cuisine équipée, chambre, salle de bain avec WC et salle d'eau avec WC, située [Adresse 3], prévoyant la soumission du bail aux dispositions du code civil (habitation secondaire, logement de fonction…)
- Une mise en demeure datée du 3 mars 2025, adressée à l'Agence Junot, concernant un litige portant sur le logement situé [Adresse 3], dans lequel Mme [Z] [V] indique : " je demanderai la requalification du contrat de bail société en bail d'habitation car j'ai vécu en résidence principale dans votre bien pendant 7 ans , comme l'attesteront mes factures d'électricité et nos échanges "
- L'acte de cessions de parts sociales entre Mmes [Z] [V], laquelle a déclaré être domiciliée au [Adresse 3], et Mmes [U] [V] et Mme [Q] [X] enregistré au greffe du tribunal de commerce de Lyon le 10 septembre 2024 ;
- L'état des lieux de sortie du logement situé au [Adresse 3], daté du 20 mars 2024, dont il résulte que ce logement était un logement meublé aux fins d'habitation, et aux termes duquel Mme [Z] [V] a indiqué que sa nouvelle adresse se trouvait [Adresse 4] ;
- Un contrat de location intitulé " Bail code civil, local loué nu ou meublé " conclu entre Mme [N] [B] et Mme [C] [R] [B] et Mme [Z] [V], domiciliée au [Adresse 4], portant sur un logement situé au 2ème étage d'un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7], d'une superficie de 38.14 mètres carré, à usage exclusif d'habitation meublé, conclu pour une durée de 12 mois à compter du 2 novembre 2023 sans reconduction possible à l'issue de son terme, le 1 novembre 2024 ;
- Un contrat de location intitulé " Bail code civil, local loué nu ou meublé " conclu entre Mme [N] [B] et Mme [C] [R] [B] et Mme [Z] [V], domiciliée au [Adresse 4], portant sur un logement situé au 2ème étage d'un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7], d'une superficie de 38.14 mètres carré, à usage exclusif d'habitation meublé, conclu pour une durée de 8 mois à compter du 1 novembre 2024 sans reconduction possible à l'issue de son terme, le 31 juillet 2025; 
- Une mise en demeure datée du 3 mars 2025, adressée à "L'adresse", mandataire immobilier de Mme [N] [B] et Mme [C] [R] [B] concernant un litige portant sur le logement situé [Adresse 2], dans lequel Mme [Z] [V] sollicite son indemnisation, pour notamment, le fait d'avoir été contrainte de "vivre dans son atelier/bureau " pendant l'hiver, en raison d'un problème de chauffage dans ce studio ; elle indique par ailleurs à ses bailleresses son intention de demander la requalification du contrat de bail code civil en bail d'habitation,"conformément aux dispositions légales en vigueur" ;
- Une attestation titulaire de contrat EDF établie au nom de Mme [Z] [V] le 9 octobre 2023 pour le logement situé au [Adresse 4],
- L'avis d'imposition 2021 sur les revenus 2020 de Mme [Z] [V], dont il résulte que son domicile déclaré à l'administration fiscale au 1 janvier 2021 était le [Adresse 4],
- L'extrait Pappers du registre national des entreprises, à jour au 27 avril 2025, dont il résulte que la Présidente de la société [Z] [V] CONSULTING est Mme [Z] [V], dont le domicile personnel est situé [Adresse 4],
- Des extraits d'un procès-verbal de constat daté du 26 mars 2025, lequel n'est pas versé aux débats dans son intégralité, mais dont l'existence et le contenu ne sont pas contestés, dans lequel un commissaire de justice relate, après avoir visionné plusieurs des vidéos et photos que Mme [Z] [V] a posté sur internet, avoir constaté : 
o que celle-ci se met en scène dans la maison du [Adresse 3], sur une photo intitulée " at home with [K] " postée sur Instagram le 4 février 2024, ainsi que dans deux vidéos de janvier 2022 et de février 2024,
o dans une vidéo d'avril 2021, Mme [Z] [V] déclare être tombée amoureuse de " cette petite maison de [Localité 5], peinte d'après les Fables de La Fontaine ", et déclare habiter un lieu riche d'histoire, désignant " cette maison qui se situe face aux vignes ";
o dans un article de 2019, Mme [Z] [V] explique partager sa vie entre ses bureaux dans le Marais et sa vie au vert à [Localité 5] ;
o dans une vidéo de novembre 2022, Mme [Z] [V] déclare qu'elle vit dans la " maison des Fables " ([Adresse 3]) depuis 5 ans avec son chien et qu'elle travaille à quelques pâtés de maisons de là, dans son " atelier " en montrant le jardin de [Etablissement 1], qu'elle a trouvé deux mois plus tôt, en septembre 2022 donc, qui est situé à 2 secondes de là où elle vit ; qu'elle a besoin d'un espace séparé "to really create" (…) I wanted my secret cabinet…it's my creative cabinet"
o dans une vidéo d'août 2023, Mme [Z] [V] déclare aller très tôt le matin dans son "bureau - atelier” entouré de verdure - [Etablissement 1].

De tout ce qui précède, il résulte que Mme [Z] [V] a occupé, de façon concomitante, quatre biens immobiliers, dont trois l’ont été en exécution de baux soumis aux dispositions du code civil, et expressément exclus des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le bail portant sur le local situé [Adresse 4] n'étant pas produit. Il apparaît en outre que le bail sur lequel porte le présent litige est le troisième dont Mme [Z] [V] sollicite la requalification en bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et qu'elle a fait valoir, auprès de ses différentes bailleresses que chacun de ces logements, pourtant occupés de façon concomitante, était sa résidence principale.

Les deux baux conclus à [Etablissement 1] sont tous deux intitulés " baux de droit commun " et mentionnent tous deux, pour destination, "l'habitation principale " de Mme [Z] [V]. Le bail portant sur le logement situé au [Adresse 3] a été conclu par la société [Z] [V] CONSULTING, de sorte qu'il ne pouvait juridiquement pas être soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, puisque conclu par un locataire personne morale. Rien n'empêche toutefois une personne morale de conclure un bail aux fins d'y loger, à titre de résidence principale, son dirigeant ou son personnel, ce qui a manifestement été le cas du logement situé au [Adresse 3], ainsi qu'il en résulte des propos tenus Mme [V] dans ses vidéos postées sur internet, de l'acte de cession de ses parts sociales, ou encore de sa mise en demeure adressée au mandataire immobilier de Mme [W] [I] [Y], pièces dans lesquelles la maison sis [Adresse 3] est de façon constante présentée ou déclarée comme le lieu de l'habitation principale de Mme [Z] [V], ces déclarations étant corroborées par la configuration et l'équipement des lieux tels qu'ils résultent de l'état des lieux de sortie du 20 mars 2024, et des échanges qu'elle a eus avec Mme [P] [F] antérieurement à la conclusion du contrat de bail litigieux, dans lesquels elle manifestait son enthousiasme à l'idée d'installer son bureau dans le local donné à bail le 15 septembre 2022, en face du lieu dans lequel elle vivait, " bureau/atelier " dans lequel elle s'est plainte d'avoir été contrainte de dormir pendant l'hiver, selon mise en demeure adressé à ses autres bailleresses le 3 mars 2025, en raison d'un problème de chauffage affectant le second studio loué au [Adresse 2]. 

On comprend d'ailleurs mal comment Mme [Z] [V] aurait voulu établir sa résidence principale dans un studio de 24,36 m2 ainsi que ci-après établi, alors qu'elle jouissait jusqu'en mars 2024, à proximité de ce studio, d'une maison de 74 m2, meublée, et, dans le même immeuble, d'un studio de 38 m2, qu'elle a voulu, dans les deux cas, de soumettre aux dispositions de la loi protectrice du 6 juillet 1989. 

Mme [Z] [V], qui s'abstient de produire le contrat de bail portant sur l'appartement sis [Adresse 4], ne permet en outre pas à la juridiction d'affirmer ainsi qu'elle le fait, que ce bail a été conclu par sa société à des fins professionnelles exclusivement, Mme [P] [F] parvenant pour sa part établir pour sa part qu'en 2021, Mme [V] a déclaré à l'administration fiscale résider [Adresse 4] à la date du 1 janvier 2021, et qu'en 2023 et 2024, c'est à cette adresse qu'elle a indiqué résider lorsqu'il s'est agi de conclure ses contrats de location portant sur le second studio loué [Adresse 2].

Face à la multitude d'indices précis et concordants contenus dans les pièces produites en demande, Mme [Z] [V] ne produit que trois " fiches conseils " dont il résulte qu'elle a assuré , auprès de la BNP PARIBAS, un logement situé " [Adresse 2] " qualifié de résidence principale, chaque 13 septembre entre 2022 et 2024. Ces contrats d'assurance n'étant toutefois établis que sur la base des déclarations de Mme [Z] [V], ils nécessitent d'être corroborés en vue d'acquérir valeur probante.

 Or, pour toutes pièces permettant de corroborer ses déclarations faites auprès de son assureur, Mme [Z] [V] ne produit que des dénuées de force probante: ses factures EDF sont insuffisantes à établir qu'elle aurait établi dans le logement litigieux sa résidence principale, l'électricité étant nécessaire, même dans un bureau. Quant à ses factures de téléphonie mobile, elles peuvent avoir été adressées à son bureau ou dans le second logement loué à la même adresse. Elles sont par ailleurs insuffisantes à démontrer qu'elle aurait occupé le logement huit mois par an. Enfin, Mme [Z] [V] verse aux débats deux attestations, qui, outre le fait qu'elles ne respectent pas les dispositions prévues à l'article 202 du code de procédure civile (l'attestation de Mme [A] [D] ne comportant pas la reproduction manuscrite des dispositions de l'article 441-7 du code pénal, et celle de Mme [U] [V] ne la reproduisant tout simplement pas), ne permettent pas d'établir que la défenderesse aurait vécu dans les lieux litigieux au moins 8 mois par an ; en effet, Mme [A] [D] déclare simplement : " je peux attester que quotidiennement je croise Mlle [V] dans les couloirs et dans le parc. [Etablissement 1] est sans équivoque sa résidence principale ". Or, Mme [A] [D] pourrait croiser Mme [Z] [V] quotidiennement dans les lieux, même s'il s'agissait uniquement de son espace de travail. Quant à l'attestation de Mme [U] [V], elle est inexploitable, en ce qu'elle n'apparaît pas rédigée par sa supposée auteure, la signature qui y figure n'étant manifestement pas celle de la personne dont la carte d'identité est produite, à savoir celle de Mme [U] [V], dont le témoignage perd en conséquence toute crédibilité, faute de pouvoir lui être rattaché.

Il apparait ainsi que Mme [Z] [V] résidait à titre principal entre la maison du [Adresse 3] et l'appartement du [Adresse 4], et qu'elle n'occupait le logement donné à bail par Mme [P] [F] qu'en guise de bureau ou d'atelier. S'il est établi que le logement sis [Adresse 3] a été restitué le 20 mars 2024, il n'est pas établi que le bail portant sur les locaux sis [Adresse 4] ait été résilié, un seul courriel émanant de Mme [Z] [V] à " [S] [M] ", dont la qualité n'est pas justifiée, étant insuffisant à en apporter la preuve, cela d'autant que la résiliation qui y est annoncée sous un mois est contredite par l'extrait Pappers du registre national des entreprises relatif à la société [Z] [V] CONSULTING, qui à jour au 27 avril 2025, mentionne le domicile personnel de sa présidente comme étant situé au [Adresse 4]. Il enfin curieux que Mme [Z] [V], qui prétend n'avoir loué l'appartement situé [Adresse 8] qu'à usage professionnel, se soit abstenue de produire le contrat de bail portant sur ces locaux, ce dont il convient de tirer toutes les conséquences.

Il est ainsi établi qu'en dépit des anomalies affectant le contrat de bail conclu le 12 septembre 2022, les parties se sont accordées sur la mise à disposition du logement litigieux à Mme [Z] [V] aux fins d'y installer son bureau, cette destination professionnelle, bien que masquée sous une qualification d'habitation dans le contrat de bail, ayant été respectée par la locataire durant plusieurs années, au cours desquelles il n'est pas démontré que les parties se soient entendues sur la modification de la destination des lieux. En tout état de cause, quand bien même Mme [Z] [V] aurait souhaité en faire sa résidence principale, l'usage qu'elle a postérieurement entendu faire des lieux ne saurait permettre d'en modifier unilatéralement la destination et le régime juridique auquel les parties ont entendu, d'un commun accord, soumettre le bail. 

L'objet du contrat ne portait ainsi pas sur sa résidence principale, et le bail n'est soumis qu'aux seules dispositions du code civil, peu important les erreurs commises par la bailleresse dans la rédaction de ses écritures, ou par les commissaires de justice ayant délivré le commandement de payer (lequel ne vise pas l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989) et l'assignation, lorsqu'ils ont procédé aux notifications de ces actes à la CCAPEX ou à la Préfecture de Paris. Il conviendra par ailleurs de préciser que les charges récupérables peuvent être réglées par un locataire dans le cadre de tout contrat de location, le paiement des charges n'étant pas une obligation exclusivement prévue par la loi du 6 juillet 1989.

Les baux portant sur les locaux qui ne sont pas occupés plus de 8 mois par an devant recevoir la qualification de baux de droit commun portant sur une résidence secondaire, c'est cette qualification qui sera retenue.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de requalification du bail en bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 formée par Mme [Z] [V].

Sur la résiliation du titre d'occupation

Sur la régularité du commandement de payer

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

En l'espèce, le bail conclu le 12 septembre 2022 contient une clause résolutoire, laquelle prévoit la résiliation du contrat de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour défaut de paiement aux termes convenus de tout ou parties des loyers, taxes et charges.

Un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (un mois) pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 3 mars 2025, pour la somme en principal de 887,43 euros.

Il n'est pas contesté que les causes de ce commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois. Mme [Z] [V] explique en effet avoir cessé de régler ses loyers lorsqu'elle s'est aperçue du fait qu'elle avait réglé des loyers manifestement surévalués depuis la conclusion de son contrat de bail, au regard de la superficie réelle du logement, de l'encadrement des loyers, et de sa classe énergétique.

Elle conteste toutefois la validité du commandement de payer, au motif qu'il ne serait pas conforme aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il ne comporterait pas le domicile réel de la bailleresse.

Il sera toutefois rappelé que, le contrat de bail étant soumis aux seules dispositions du code civil, les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'ont pas vocation à s'appliquer ; le commandement ayant été délivré dans le respect du délai d'un mois prévu au contrat de bail, ce délai n'est donc pas susceptible de faire encourir la nullité du commandement.

S'agissant de l'adresse réelle de la bailleresse, il a été précédemment établi que non seulement la défenderesse ne justifiait pas de la domiciliation de Mme [P] [F] [Adresse 9] à [Localité 3] (51), mais qu'elle ne justifiait pas non plus d'un grief, susceptible de faire encourir la nullité du commandement de payer, s'agissant d'une nullité de forme, régie par l'article 114 du code de procédure civile.

Mme [Z] [V] soutient subsidiairement que ce commandement a été délivré de mauvaise foi, de sorte que la clause résolutoire n'a pu produire aucun effet. 

Sur la délivrance du commandement de payer de mauvaise foi

Lorsqu'est sollicité le constat de l'acquisition résolutoire, et dès lors que le manquement contractuel entraînant la resolution de plein droit est établi, la clause résolutoire s'impose au juge, privé du pouvoir d'appréciation de la gravité du manquement dont il dispose lorsqu'il est saisi d'une demande de prononcé de la résolution judiciaire. 

Il est toutefois constant que le juge peut, sur le fondement de l' article 1104 du Code civil, recouvrer son pouvoir d'appréciation s'il est établi que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi (Cass, civ 1ère, 16 novembre 2016 n° 15-23164).

En l'espèce, le commandement de payer du 3 mars 2025 a été délivré pour avoir paiement de la somme en principal de 887,43 euros arrêtée au 1er mars 2025, et contient un décompte difficilement lisible au regard des manquements dénoncés (la cessation du paiement des loyers, d'un montant mensuel de 1200 euros, depuis le mois de novembre 2024). Ce décompte contient trois tableaux :
- Tableau n°1 : Loyers contractuels : 4200 euros en 2022, 14 400 euros en 2023, 14 400 euros en 2024 et 3600 euros en 2025
- Tableau n°2 : Loyer plafonné + indice de révision : 3140,39 euros en 2022, 10 838,25 euros en 2023, 11 021,70 euros en 2024, et 2810,46 euros en 2025
- Tableau n°3 : Dettes et créances réciproques :
o Delta loyer : 1059,61 euros en 2022, 3561,75 euros en 2023, 3378,30 euros en 2024, 789,54 euros en 2025
o Loyer plafonné impayé : 0 euros en 2022, 0 euros en 2023, 1873,64 euros en 2024, 2810,46 euros en 2025,
o Charges (copro, eau froide, chauffage gaz : 367,87 euros en 2022, 1405,73 euros en 2023, 1405,73 euros en 2024, 351,43 euros en 2025
o Internet : 89,97 euros en 2022, 359,88 euros en 2023, 359,88 euros en 2024, 59,98 euros en 2025
o Electricité : 62,82 euros en 2022, 239,76 euros en 2023, 245,64 euros en 2024, 43,84 euros en 2025
o TOTAUX : 8789,20 euros en faveur du locataire et 9676,63 euros

Il convient de constater qu'outre le fait que les sommes qui sont réclamées au titre de l'eau, d'internet et du chauffage l'ont été en contravention avec les stipulations du bail, lequel prévoit expressément, en son article 1.8.2, que "comme entendu conventionnellement, le bailleur fera son affaire des charges suivantes : eau, internet, chauffage", et viennent ainsi artificiellement augmenter la dette locative, le contrat de bail ne prévoyait aucun terme pour le paiement des autres charges de copropriété et d'électricité, de sorte que le non règlement des sommes appelées à ce titre dans le délai d'un mois ne pouvait donner lieu à constat de l'acquisition de la clause résolutoire. S'agissant par ailleurs des loyers dont le paiement est réclamé aux termes du commandement, leur montant est, de prime abord, incompréhensible. Il est en effet fait référence à un " loyer plafonné ", à un delta entre le loyer contractuel et ce dernier, ainsi qu'aux " loyers plafonnés impayés ", et d'une " créance locataire ", sans que la demanderesse ne fournisse, dans ses écritures, aucune explication à ce sujet.

Ces mentions ne semblent pouvoir s'expliquer que par le contexte dans lequel le commandement a été délivré : en effet, il est établi qu'à compter de novembre 2024, date à laquelle elle a cessé de payer ses loyers, ainsi qu'il en résulte de son courriel du 19 novembre 2024, Mme [Z] [V] s'est interrogée sur la superficie réelle de l'appartement qu'elle louait, et a contesté le montant des loyers qu'elle réglait au regard de l'encadrement des loyers applicable à [Localité 4] (supérieur de 316,80 euros au plafond applicable, selon sa pièce n°24). Elle s'est par ailleurs enquise de la classe énergétique de son logement, après avoir reçu un courrier l'informant de l'indexation du loyer. Il est par ailleurs établi, par la pièce n°25 produite par la défenderesse, que Mme [Z] [V] a adressé à la Ville de [Localité 4], en date du 19 décembre 2024, un signalement de dépassement de loyer, la Direction du Logement et de l'Habitat de la Ville de [Localité 4] ayant, le 3 février 2025, indiqué à la locataire avoir mis Mme [F] en demeure de mettre le bail en conformité par l'inscription des mentions obligatoires et de procéder à la régularisation du montant du loyer, en remboursant à la locataire les loyers trop-perçus sur la période de dépassement constatée. Le 14 avril 2025, la commission de conciliation de la DRIHL de [Localité 4] a convoqué les parties à une réunion de conciliation prévue le 13 juin 2025. Dans un courriel daté du 28 avril 2025, la Direction du Logement et de l'Habitat de la Ville de [Localité 4] a indiqué à Mme [Z] [V] que lors de ses échanges avec le conseil de la propriétaire, il lui avait été indiqué que leurs "avocats respectifs étaient en cours de négociation s'agissant du règlement des trop-perçus en tenant compte notamment de la dette locative et afin de procéder à la rédaction d'un avenant".

Le commandement de payer une somme incompréhensible de prime abord apparaît ainsi expliqué par la volonté de Mme [P] [F] de tromper la Direction de l'Habitat et du Logement de la Ville de [Localité 4] sur les mesures qu'elle envisageait de prendre en réponseà l’injonction de mise en conformité du bail et de restitution des trop-perçus de loyer qui lui avait été faite, cela alors même que le 17 avril 2025, soit quatre jours après avoir été convoquée par le commission de conciliation, elle délivrait une assignation aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, et réclamait, aux termes de cet acte, le paiement de la somme de 7200 euros au titre des seuls loyers impayés pour la période comprise entre "novembre 2024 jusqu'à l'acquisition de la clause résolutoire au 16 avril 2025", montant qui n'est d'aucune commune mesure avec la somme réclamée aux termes du commandement de payer.

Il apparait ainsi que, confrontée aux injonctions de la Mairie de [Localité 4] et à ses propres engagements à l'endroit de cette dernière, à qui elle avait indiqué qu'elle était en cours de résolution amiable du litige portant sur l'encadrement des loyers et de régularisation de la situation en tenant compte de la dette locative de Mme [Z] [V], Mme [P] [F] a fait délivrer un commandement de payer contenant un décompte inexact, faisant apparaitre une créance en faveur de la locataire au titre des loyers, et une créance en sa faveur d'un montant artificiellement augmenté, permettant, en dépit d'une prétendue régularisation des loyers, de faire persister une dette locative, justifiant la délivrance d'un commandement de payer.

Il en résulte que le décompte contenu dans le commandement de payer a non seulement été établi de mauvaise foi, mais qu’il fait également encourir la nullité de l’acte en ce que, inexact et incompréhensible, il a nécessairement fait grief à la locataire, qui pas été mise en mesure de comprendre quelles sommes étaient réellement dues, peu important que Mme [Z] [V] se soit elle-même montrée de mauvaise foi en indiquant à la Ville de [Localité 4] qu'elle occupait ledit logement à titre de résidence principale.

En conséquence, la clause résolutoire n'a pas été régulièrement acquise, et il convient de rejeter la demande tendant à constater son acquisition.

La bailleresse ayant à l'audience renoncé à sa demande subsidiaire de résiliation judiaire, formée tardivement, elle sera tant déboutée de sa demande tendant au constat de l'acquisition de la clause que de ses demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation de Mme [Z] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de loyers et de charges

Sur la dette de loyers

Mme [Z] [V] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 et 1728 du code civil, en vertu duquel le locataire est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.

Son contrat de bail stipule, en sa clause 1.6, que le montant du loyer en principal est fixé à 1200 euros, que le locataire s'oblige à payer au bailleur ou à son mandataire le 1er de chaque mois.

Mme [Z] [V] en conteste le montant, au regard des dispositions de l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 prévoyant l'encadrement des loyers, applicable à [Localité 4], et des articles 17-1 et 18 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoient selon elle l'impossibilité selon elle d'appliquer au logement litigieux un loyer supérieur au loyer de reference minoré et toute indexation en raison de la classe énergétique du logement qui en ferait un logement indecent.

Il sera toutefois précisé que dès lors qu'il a été jugé que le contrat de bail ne portait pas sur l'habitation principale de la locataire, ces dispositions n'ont pas vocation à s'appliquer. 

Il est constant que Mme [Z] [V] ne règle plus ses loyers depuis le mois de novembre 2024. Mme [P] [F] verse aux débats un décompte, dont il résulte que lui étaient dues, mois de juin 2025 inclus, les sommes suivantes:
- 7200 euros au titre des loyers impayés (avril 2025 inclus),
- 2400 euros au titre des indemnités d'occupation impayées (mai-juin 2025).

Le bail de Mme [Z] [V] n'étant toutefois pas résilié, il convient, en application de l'article 12 du code de procédure civile, qui impose au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, de requalifier les indemnités d'occupation impayées en loyers impayés.

Mme [Z] [V] sera en conséquence condamnée, en application de son contrat de bail, soumis aux seules dispositions du code civil, à payer à Mme [P] [F] la somme de 9600 € correspondant aux loyers impayés relatifs au studio loué depuis novembre 2024 jusqu'au mois de juin 2025 inclus, et devra s'acquitter des loyers contractuellement fixés à compter du mois de juillet 2025, sa demande de diminution rétroactive du montant du loyer étant par la présente décision rejetée.

Sur les charges

En vertu de l'article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

En l'espèce, Mme [P] [F] sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement des sommes suivantes :
o 3533,87 € au titre des charges locatives du studio loué pour les années 2022 à 2025,
o 586,62 € au titre des dépenses d'électricité du studio loué entre septembre 2022 et mars 2025 ;

Mme [Z] [V] conteste être redevable de ces sommes, le contrat de bail ne prévoyant pas le paiement des charges par la locataire.

Le contrat de bail stipule, en son article 1.8.2, intitulé " - charges - ", que "le loyer stipulé au 1.6 ci-dessus, s'entend "hors charges". Cependant, comme entendu conventionnellement, le bailleur fera son affaire personnelle des charges suivantes :
- Eau,
- Internet,
- Chauffage.

Sommes dues par le locataire mensuellement :
Loyer : 00 euros 1200 euros
Provisions pour charges : 0 euros Néant
Taxe d'ordures ménagères : Néant
Soit un total de : euros 1200 euros."

La bailleresse soutient que la mention qui précise que le loyer, qui s'entend "hors charges", implique que les charges seraient à la charge de la locataire. La locataire soutient pour sa part que la mention "provisions pour charges : 0 euros Néant " signifie qu'aucune charge locative ne lui serait imputée.

Aux termes de l'article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En vertu de l'article 1189 du Code civil, toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.

Enfin, l'article 1190 du Code civil dispose que dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé.

En l'espèce, les deux phrases : "le loyer s'entend hors charges. Cependant, le bailleur fera son affaire des charges d'abonnement internet, de chauffage, et d'eau", suivies du tableau figurant au dessous, doivent s'interpréter en ce sens que le montant mensuellement appelé n'excèderait pas 1200 euros, en ce qu'aucune provision sur charges ne serait appelée ; il ressort toutefois du terme " cependant ", à la suite de le mention en vertu de laquelle le loyer doit s'entendre " hors charges ", que le bailleur entendait facturer des charges à la locataire, à l'exception de celles relative à l'abonnement internet, au chauffage et à l'eau.

Il est par ailleurs habituel, et donc raisonnable, d'imputer au locataire les charges récupérables ainsi que les charges relatives à sa consommation d'électricité.

En conséquence, Mme [Z] [V] est redevable des charges locatives et des factures d'électricité, mais, conformément aux termes clairs et précis de son contrat de bail, elle n'est pas redevable de celles relatives à l'abonnement internet, à l'eau et au chauffage.

La bailleresse produit au soutien de sa demande en paiement des charges locatives et des factures d'électricité :
- Deux factures d'électricité du 22 mai 2023 et du 22 mai 2024, dont il résulte que, pour le logement occupé par Mme [Z] [V], Mme [P] [F] a réglé à EDF les sommes suivantes :
o 250,02 euros pour l'abonnement et la consommation d'électricité et 35,45 euros au titre de la TVA pour la période allant du 22 mai 2022 au 21 mai 2023.
o 203,18 euros pour l'abonnement et la consommation d'électricité et 24,97 euros au titre de la TVA pour la période allant du 22 mai 2023 au 21 mai 2024,

- Deux décomptes de régularisation de charges de copropriété démontrant :
o que le logement occupé par Mme [Z] [V] (lot n°129) représente 692 tantièmes, sur un total de 1364 tantièmes, soit 50,7 % (un débat opposant les parties sur la cave comme objet du contrat, dont il sera ultérieurement établi qu'elle en faisait partie, mais dont la bailleresse n'indique pas à quel lot elle correspond, de sorte que la part qu'elle représente dans le total des tantièmes est indéterminable);
o que le total des charges par elle réglé au titre des charges locatives a représenté 2508,46 euros en 2022, dont 771,77 euros étaient dus au titre du chauffage, et 2715,86 euros en 2023 dont 909,08 euros étaient dus au titre du chauffage.

Elle ne produit aucun décompte de régularisation de charges pour les périodes postérieures ; le contrat de bail tel qu'il est rédigé ne lui permettant pas d'appeler de provisions, la demande formée au titre des charges locatives pour les exercices 2024 et 2025 doit être rejetée.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, et compte-tenu de la conclusion du contrat de bail en date du 12 septembre 2022, les sommes dues par Mme [Z] [V] à ce jour s'élèvent à :

S'agissant de l'électricité :
- en 2022 : (250,02 + 35,45) x 8/12 (durée d'occupation des lieux par Mme [Z] [V] sur la période considérée) = 190,31 euros
- en 2023 : 203,18 + 24,97 euros = 228,15 euros 

S'agissant des charges locatives, déduction faite du chauffage (à la charge de la bailleresse en application du contrat de bail) :
- en 2022 : (2508,46-771,77) x 50,7% (tantièmes représentés par le lot occupé par Mme [Z] [V] x 30,1 % (prorata correspondant à 110 jours d'occupation des lieux par Mme [Z] [V] entre le 12 septembre 2022 et le 31 décembre 2022) = 1736,69 x 50,7% x 30,1% = 265,03 euros 
- en 2023 : (2715,86-909,08) x 50,7% = 916,03 euros. 

En conséquence, Mme [Z] [V] sera condamnée à payer à Mme [P] [F] la somme de 418,46 euros au titre des charges d'électricité, et 1181,06 euros au titre des charges récupérables pour les exercices 2022 (calculées au prorata de sa durée d'occupation pour cet exercice) et 2023, déduction faite des charges de chauffage.

Sur la demande indemnitaire de Mme [P] [F]

Mme [P] [F] expose avoir subi des tentatives d'intimidation de la part de Mme [Z] [V] et sollicite, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, la réparation de son préjudice moral.

Au soutien de ses prétentions, elle produit :
- un courriel daté du 24 janvier 2025, dans lequel Mme [Z] [V] se plaint du dossier qui " n'avance pas ", précisant que la Ville de [Localité 4] souhaite " rendre publique cette affaire car elle est à leurs yeux exemplaire et problématique de ce qui ne va pas en France et surtout à [Localité 4] dans l'immobilier " et précise : " il serait bon que nous ayons trouvé un accord avant qu'ils ne le fassent. Si je suis tenue à un accord de confidentialité je demanderai à ce que cette affaire reste privée et qu'elle n'aille pas jusque dans les journaux. Mais je ne suis pas maître des horloges en la matière ".
- un courriel daté du 11 février 2025, aux termes duquel Mme [Z] [V] déclare avoir enregistré Mme [F] à son insu, dans trois audios démontrant selon elle : ses tentatives d'intrusion, ses menaces, la reconnaissance de " tous les points qu'elle évoque ", et des insultes (" folle ") ;
- une plainte contre Mme [P] [F] adressée par Mme [Z] [V] à Mme, M. le Procureur de la République, dans laquelle elle dénonce des faits de violation de son domicile, de menace et de harcèlement, " une fraude sur la superficie de son logement ", le " non respect de l'encadrement des loyers " et une " tentative illégale d'augmentation de son loyer " ; elle y ajoute vivre dans un climat anxiogène du fait de l'attitude menaçante et intimidante de sa bailleresse, le fait qu'elle aurait frauduleusement perçu les aides de la CAF, ou, encore, des fausses déclarations à l'administration fiscale.
- Un courrier adressé par Mme [Z] [V] à la Chambre Régionale des commissaires de justice aux fins de " signalement d'une faute professionnelle " par le commissaire de justice lui ayant délivré le commandement de payer, lequel contenait selon elle des mentions illégales et abusives,
- Une "mise en demeure pour violation de la vie privée, abus de confiance et atteinte à la réputation" adressée le 15 mars 2025 à Mme [P] [F] ainsi qu'à son époux, dénonçant des " infractions graves ", notamment : une atteinte à sa vie privée, une violation du secret des correspondances, un abus de confiance, une atteinte à sa réputation et une potentielle diffamation, une violation du RGPD ; elle y demande leur reconnaissance par écrit de leur faute et leur engagement à ne plus reproduire de tels agissements ainsi que l'indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 20 000 euros, précisant qu'à défaut de réponse sous 8 jours, elle saisirait la CNIL, déposerait plainte et engagerait une procédure devant les juridictions compétentes pour obtenir réparation du préjudice subi.
- Un courrier adressé le 15 mars 2025 par Mme [Z] [V] à Mme [P] [F] ainsi qu'à son époux, mentionnant son intention d' " attaquer leurs deux SCI " pour abus de biens sociaux, fraude fiscale et nullité du bail,
- Un courriel daté du 31 mars 2025 adressé par Mme [Z] [V] à Mme [P] [F], se plaignant de " trois nouvelles tentatives d'intimidation" (coupure du wifi, changement de la serrure de sa cave et diffamation et " violation du secret des documents sous seing privé "), précisant n'avoir d'autre choix que d'engager des poursuites devant les juridictions civiles et pénales afin qu'elle puisse répondre de ses actes,
- Un courriel adressé à M. [G] [O], époux de Mme [P] [F], le 4 avril 2025, lui précisant qu'elle intenterait une action en justice contre ses deux SCI pour éclaircir " le mystérieux lien entre son bail et ses SCI " et lui suggère de rappeler à son épouse les limites imposées par la loi, " puisqu'elle semble agir de manière incontrôlée, en roue libre totale et sans représentation légale ".
- Un courriel adressé à Mme [P] [F] le 4 avril 2025, lui indiquant qu'elle prenait bonne note du fait que cette dernière s'était procurée l'adresse email de son père en accédant à son contrat de bail conclu avec Mme [B] et que "contacter sa famille ne ferait qu'aggraver sa situation au pénal",
- Un courriel adressé à Mme [P] [F] et M. [G] [O] le 4 avril 2025 leur rappelant leurs supposés infractions et manquements, et précisant : " vous me devez à ce jour la somme de 8879,40 euros pour trop-perçu. Si vous ne me remboursez pas ce montant vous vous exposez à une amende de 5000 euros à verser à la Ville de [Localité 4]. Malgré ma position créditrice de 4450 euros à ce jour, vous persistez dans vos actes de nuisances d'intimidation et de harcèlement moral. Ceci est un rappel à la loi, à la raison er à la décence. Plus vous persisterez dans cette voie, plus cela vous coûtera cher (…)".
- Un message adressé par Mme [Z] [V] via LinkedIn à son employeur, demandant à ce dernier de rappeler Mme [P] [F] " à la loi et à la raison ", précisant qu' "une médiatisation de ses méfaits et de ses pratiques toxiques aurait lieu une fois le jugement rendu, ce qui aurait sans doute un impact sur l'image des entreprises dans lesquelles elle officie",
- Un nouvel email du 3 juin 2025 adressé par Mme [Z] [V] à Mme [P] [F], lui reprochant le classement sans suite de sa plainte, en raison de la présentation par sa bailleresse au commissariat du [Localité 1] du contrat de bail, en dépit du fait qu'il était évident que la cave était bien incluse dans la jouissance du bien loué. Elle y dénonce une atteinte manifeste à son droit de propriété et une voie de fait, à savoir la séquestration illégale et arbitraire de ses biens mobiliers entreposés dans cette cave.
- Un email adressé le 28 mai 2025 par Mme [Z] [V] à M. [J] [T] ainsi qu'à [Courriel 1], intitulé " [P] [F] - Loueuse de sommeil ", indiquant: "Je vous informe qu'[P] [F], votre collaboratrice, fera prochainement l'objet d'une série de publications dans la presse mettant en lumière de graves manquements et agissements illégaux dans le domaine immobilier. Parmi les faits reprochés : fraude aux aides au logement, mensonge sur la domiciliation de sa résidence principale, dépassement des plafonds légaux de loyer, intrusion illégale au domicile avec intimidation, changement des serrures, coupure d'électricité, de wifi, diffamation, DPE de complaisance et falsification de la surface réelle d'un bien loué. Mme [F] opère en toute impunité en tant que loueuse de sommeil à [Localité 4] (…). Ancienne responsable marketing d'AirBnB, son profil médiatique ne saurait dissimuler des pratiques abusives que la presse s'apprête à exposer publiquement." ; 
- Un message reproduisant le même contenu, adressé à "Monsieur [H]", suivi d'un échange de messages dans lesquels M. [H] lui demande si les faits dénoncés sont matérialisés par une décision de justice, Mme [Z] [V] indiquant qu'une audience au fond aurait lieu le 10 juin et que des journalistes y seraient présents ;
- Une plainte déposée par Mme [P] [F] déposée le 2 juin 2025, dénonçant des faits de harcèlement et exprimant son inquiétude quant aux répercussions professionnelles des nombreux messages adressés par Mme [Z] [V] à ses collègues et supérieurs hiérarchiques;
- Un courriel du 20 mai 2025 adressé par Mme [Z] [V] au syndic de copropriété de l'immeuble, dénonçant des vols et fraudes de la part de Mme [P] [F];
- Une photographie d'une porte cochère, taguée d'une inscription: " putana "
- Une plainte déposée contre X par Mme [W] [Y], dénonçant des faits de dégradation sur son immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4], survenus le 13 mai 2025.

Il résulte de ces éléments que Mme [Z] [V] a, entre les mois de janvier et mai 2025, adressé, de façon répétée, des courriels à Mme [P] [F], à son époux, à ses supérieurs hiérarchiques, à des fins d'intimidation, puisqu'adressés sous la menace de médiatisation de l'affaire, ceci aux fins manifestes d'obtenir le paiement de diverses sommes d'argent.

Les faits de dégradations dénoncées par Mme [W] [Y] ne sont, en l'état des éléments versés aux débats, pas imputables à Mme [Z] [V] et n'ont en tout état de cause pas causé de préjudice direct à Mme [P] [F].

L'envoi intempestif de courriels à l'entourage personnel et professionnel de Mme [P] [F] menaçant de porter atteinte à sa réputation ou à celle de son employeur sont constitutifs d'une faute, et ont nécessairement causé à Mme [P] [F] des tracas et désagréments qu'il convient de réparer par l'octroi de dommages-intérêts qu'il est raisonnable de fixer à 500 euros.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la superficie réelle du logement et la mise en conformité du bail 

Aux termes de l'article R 156-1 du code de la construction et de l'habitation, la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

En l'espèce, Mme [Z] [V] produit un certificat de superficie dont il résulté que le logement qui lui a été donné à bail dispose d'une surface habitable de 24,46m2.

 Il est ainsi établi par la locataire que la surface habitable indiquée sur le bail (" environ 30 m2 ") est erronée, ce que ne conteste d'ailleurs pas la bailleresse qui, dans un courriel du 6 novembre 2024 expliquait qu'elle y avait inclus la superficie du balcon (2m2) et la superficie de la cave, de 3m2.

Mme [Z] [V] ne peut pour autant se prévaloir des dispositions de l' article 3 de la loi du 6 juillet 1989, pour solliciter la mise en conformité du bail, le bailleur n'étant pas tenu, en application des seules dispositions du code civil, de faire mention de la surface habitable de la chose louée.

Sa demande sera en conséquence rejetée.

Sur la consistance de la chose louée, la mise en conformité du bail, et la remise de la clé de la cave à Mme [Z] [V] 

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

En l'espèce, il est démontré par Mme [Z] [V] que le contrat de bail, bien qu'il n'en fasse pas mention, portait également sur une cave, Mme [P] [F] ayant elle-même, dans son courriel du 6 novembre 2024, expliqué l'erreur portant sur la surface habitable stipulée au contrat de bail par la présence d'une cave de 3m3. Leurs échanges du 14 septembre 2022 attestent également de ce que la cave faisait partie de la chose louée.

Des pièces versées aux débats, il résulte que Mme [Z] [V] s'est plainte du changement de la serrure de sa cave à compter du 31 mars 2025. Mme [P] [F], qui soutient aujourd'hui que la cave ne faisait pas partie de la chose louée, ne démontre pas lui en avoir restitué les accès.


Dans ces conditions, Mme [P] [F] sera condamnée à restituer à Mme [Z] [V] ses accès à la cave oralement incluse dans le contrat de bail, en exécution de son obligation de délivrance, dans les 15 jours à compter de la signification de la présente décision.

Les dispositions de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 étant inapplicables à l'espèce, et le droit commun n'imposant aucune forme particulière pour le contrat de bail, pas même la forme écrite, sa demande de mise en conformité du bail sur ce point sera rejetée.

Aucun élément ne permettant à ce stade d'établir la résistance de Mme [P] [F] à l'exécution de la présente décision, la demande d'astreinte sera rejetée.

Sur le montant du loyer

Sur la diminution du montant du loyer et l'indu prétendument consécutif à l'encadrement du loyer

S'il existe bien à [Localité 4] des dispositions relatives à l'encadrement des loyers prévoyant un loyer de référence, un loyer de référence minoré ainsi qu'un loyer de référence majoré, celles-ci ne peuvent s'appliquer au contrat objet du présent litige signé le 12 septembre 2022, ce dernier portant sur des locaux qui ne sont pas à usage d' habitation principale.

Les demandes de voir fixer le loyer à la somme de 458,40 euros et de remboursement d'un trop perçu, qui se fondent sur la requalification rejetée du contrat de bail, doivent en conséquence être rejetées.

Sur l'impossible indexation du loyer du fait de la classe énergétique du logement

La faible performance énergétique du logement n'empêchant l'indexation ou la révision du loyer qu'en application de l'article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989, inapplicable au cas d'espèce, Mme [Z] [V] sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent et la réparation du préjudice de jouissance

L'obligation de décence, issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbains, n'est exigée que pour les baux à usage d'habitation principale, qui a fait l'objet d'une codification à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, laquelle n'est pas applicable au cas d'espèce.

Par ailleurs, si en vertu de l'article 1719 du code civil , le bailleur est également obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, un logement décent (...) ", ce texte précise que l'obligation de délivrance d'un logement décent ne s'applique qu'à la résidence principale.

Or, en l'espèce, dès lors qu'il a précédemment été établi que le logement loué par Mme [F] à Mme [V] ne constituait pas son habitation principale, cette dernière ne peut se prévaloir de ces dispositions.

Ses demandes formées au titre de la reconnaissance d'un manquement de la bailleresse à son obligation, qui n'en est pas une, de délivrer un logement décent, et sa demande indemnitaire tendant à la réparation de son préjudice de jouissance en lien avec la faible performance énergétique du logement seront en conséquence rejetées.
 
Sur les autres demandes indemnitaires

Au titre de la perte de jouissance de la cave

Il est en l'espèce établi que Mme [Z] [V] s'est plainte de n'avoir plus eu la jouissance de sa cave par courriel du 31 mars 2025, soit, au jour du présent jugement, durant une période de 5 mois et 16 jours. 

La bailleresse ne conteste pas en avoir fait changer les serrures, se contentant simplement d'affirmer que la cave ne faisait pas partie de la chose louée. 

Il a toutefois été précédemment établi que la jouissance de la cave avait fait l'objet d'un accord entre les parties. C'est ainsi en contravention avec l'accord de volonté des parties portant sur cet accessoire que la bailleresse en a repris possession.

La cave représentant une superficie de 3m2, d'après le courriel adressé par Mme [F] le 6 novembre 2024, cette perte de jouissance, du fait de la bailleresse, sera indemnisée par l'octroi d'une somme qu’il est raisonnable de fixer à 80 euros par mois, soit à une somme arrêtée à 440 euros au jour du présent jugement, étant précisé que Mme [Z] [V] ne produit aucune pièce au soutien de ce que ses affaires personnelles, qu’elle n’a pas pris la peine de décrire, auraient été séquestrées.

Mme [P] [F] sera par conséquent condamnée à verser à Mme [Z] [V] la somme de 440 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Au titre du préjudice moral

Mme [Z] [V] soutient avoir été l'objet de mesures de rétorsion de la part de Mme [P] [F] :
- Cette dernière aurait notamment résilié son contrat d'énergie la liant à EDF ;
- Elle a procédé à la modification du mot de passe wifi l'empêchant de se connecter à internet et la contraignant à modifier ses pratiques (partage de connexion)
- Elle a fait modifier les serrures de la cave sans l'en informer, et se serait accaparée ses affaires,
- Elle aurait adressé un courriel à son père ainsi qu'un message à son cousin via LinkedIn ;
- Elle aurait évoqué ses difficultés avec Mme [V] lors d'une réunion d'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, avec pour seul objectif de l'ostraciser dans la résidence,
- Elle se serait enfin rapprochée de ses trois anciens bailleurs aux fins de récupérer des éléments sur elle.

S'il est établi que Mme [Z] [V] a souscrit un contrat auprès d'EDF à compter du mois de janvier 2025, ceci ne saurait en aucun cas être considéré comme un acte de rétorsion, le contrat de bail ne prévoyant nullement que la bailleresse supporterait les charges d'électricité consommées dans le logement occupé par la locataire.

La modification du mot de passe du wifi n'est étayée par aucune pièce versée aux débats. 

Le préjudice résultant de la modification des serrures de la cave a déjà été indemnisé. 

Le fait pour un propriétaire d'évoquer ses difficultés avec un locataire lors d'une réunion d'assemblée générale des copropriétaires n'est pas constitutif d'une faute et il n'est pas démontré que le seul objectif de Mme [P] [F] ait été d'ostraciser Mme [Z] [V] dans la résidence.

S'il est par ailleurs établi que Mme [P] [F] s'est rapprochée de deux de ses trois autres bailleurs, puisque plusieurs pièces sont afférentes à des contrats conclus avec d'autres bailleresses, notamment celles ayant loué à Mme [V] les deux autres logements situés à [Localité 5], il sera constaté qu'il n'est pas démontré que ces éléments aient été obtenus de façon illicite ou déloyale, de sorte que la production de ces pièces n'est, en elle-même, pas constitutive d'une faute.

Enfin, il résulte des deux messages adressés à M. [E] [V] par courriel (pièce n°37) et à une personne non identifiée via LinkedIn (pièce n°38), que Mme [P] [F] les a contactés aux fins d'échanger avec eux au sujet du non-paiement de ses loyers par Mme [Z] [V]. Il convient toutefois de constater que, si cette pratique interroge, ces personnes étant tiers au litige, les deux messages ne contenaient aucune forme d'agressivité ou de dénigrement, pas plus qu'ils ne contenaient de tentative d'intimidation. Mme [Z] [V] ne démontre en outre l'existence d'aucun préjudice en lien de causalité direct avec leur envoi.

En conséquence, Mme [Z] [V] sera déboutée de sa demande formée au titre de l'indemnisation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu des succombances réciproques des parties, chacune supportera la charge de ses propres dépens.

Les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,


REJETTE la demande tendant à ordonner à Mme [P] [F] de procéder à une communication régulière de ses pièces, à savoir que chaque pièce communiquée porte un numéro spécifique ;

REJETTE la demande tendant à dire que le domicile de Mme [P] [F] est situé [Adresse 5] à [Localité 3] et la demande tendant à ordonner à Mme [P] [F] de se domicilier à son adresse réelle,

REQUALIFIE le contrat de bail en contrat de bail de droit commun portant sur une résidence secondaire,

REJETTE la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire, 

REJETTE les demandes subséquentes tendant à l'expulsion de la locataire et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation,

CONDAMNE Mme [Z] [V] à verser à Mme [P] [F] la somme de 9600 euros au titre de son arriéré de loyers, arrêté au mois de juin 2025 inclus, 

RAPPELLE que Mme [Z] [V] demeure tenue au paiement du loyer contractuellement prévu à compter du mois de juillet 2025,

CONDAMNE Mme [Z] [V] à payer à Mme [P] [F] la somme de 418,46 euros au titre des charges d'électricité 2022 et 2023,

CONDAMNE Mme [Z] [V] à payer à Mme [P] [F] la somme de 1181,06 euros au titre des charges pour les exercices 2022 (calculées au prorata de sa durée d'occupation pour cet exercice) et 2023, déduction faite des charges de chauffage,

CONDAMNE Mme [Z] [V] à payer à Mme [P] [F] la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice moral,

REJETTE la demande tendant à ordonner à Mme [P] [F] de porter la mention de 24,46 m2 au titre de la surface habitable sur le bail;

CONSTATE que la cave fait partie de la chose louée, 

REJETTE la demande tendant à ordonner à Mme [P] [F] de porter la mention de la cave sur le bail ;

ORDONNE à Mme [P] [F] de remettre à Mme [Z] [V] la clé de la nouvelle serrure de la cave dans un délai de 15 jours à compter de la présente décision,

REJETTE la demande d'astreinte,

CONDAMNE Mme [P] [F] à payer à Mme [Z] [V] la somme de 440 euros en réparation du trouble de jouissance subi du fait du changement de serrure de la cave ;

REJETTE les demandes tendant à 
- Dire que le montant de 1200 euros réclamé à titre de loyer mensuel est excessif ;
- Dire qu'au regard de l'évolution des loyers en zone tendue, de l'encadrement des loyers à [Localité 4] et de l'état du logement, le montant du loyer doit être fixé à la somme de 458,40 euros par mois et ordonner à Mme [P] [F] de mettre le bail en conformité ;
- Dire que Mme [P] [F] ne remplit pas son obligation de délivrer un logement décent ;

REJETTE la demande tendant à condamner Mme [P] [F] à payer à Mme [Z] [V] la somme de 19 803,12 euros en remboursement du trop-perçu de loyer ;

REJETTE la demande tendant à condamner Mme [P] [F] à payer à Mme [Z] [V] la somme de 10 000 euros en réparation des troubles de jouissance subis du fait du manquement à l'obligation de délivrer un logement décent ;

REJETTE la demande tendant à condamner Mme [P] [F] à payer à Mme [Z] [V] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE les parties pour le surplus des demandes

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens,

REJETTE les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait à Paris, le 16 septembre 2025.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à: Maître Sarah GEORGETTE
 Maître Elodie JOBIN

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Sarah GEORGETTE
 Maître Elodie JOBIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 25/04831 - N° Portalis 352J-W-B7J-C73E2

N° MINUTE : 
7/2025






JUGEMENT 
rendu le 16 septembre 2025


DEMANDERESSE
Madame [P] [F]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Sarah GEORGETTE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A108

DÉFENDEUR
Madame [Z] [V]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Elodie JOBIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1064 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-75056-2025-004584 du 04/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 juin 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 septembre 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier






Décision du 16 septembre 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/04831 - N° Portalis 352J-W-B7J-C73E2



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 12 septembre 2022, Mme [P] [F] a donné en location un studio à Mme [Z] [V] situé à " [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 1 200 euros.

Le contrat a été conclu pour une durée de 12 mois renouvelable par tacite reconduction et a pour intitulé " bail de droit commun habitation principale meublée - locataire personne physique - exclu de la loi du 6 juillet 1989 hormis les articles 6 et 20-1 et soumis à l'article L632-1 du CCH (modifié) ". 
 
Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 887,43 euros, en visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 17 avril 2025, Mme [P] [F] a fait assigner Mme [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

A titre principal,
- Qualifier le contrat de bail du 12 septembre 2022 conclu entre Mme [F] la bailleresse, et Mme [V] la preneuse, de bail civil à usage d'habitation secondaire meublée ;
- Écarter l'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 du bail du 12 septembre 2022 et les demandes que la preneuse Mme [V] pourrait formuler au surplus ;
En conséquence,
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail du 12 septembre 2022 conclu entre Mme [F] la bailleresse, et Mme [V] la preneuse au 16 avril 2025 ;
- Déclarer la preneuse Mme [V] occupante sans droit ni titre, depuis le 16 avril 2025, du studio sis [Adresse 2], pris à bail le 12 septembre 2022;
- Prononcer l'expulsion immédiate de Mme [V], ainsi que celle de tous occupant de son chef, du studio sis [Adresse 2], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- Prononcer la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés dans tel lieu que Mme [V] désignera à ses frais ;
- fixer l'indemnité d'occupation due par Mme [V] à la somme mensuelle de 1200 € hors charges (équivalent loyer) ;
- condamner Mme [V] au versement provisionnel à Madame [F] des sommes suivantes :
o 7200 € correspondant aux loyers impayés relatifs au studio loué depuis novembre 2024 jusqu'à l'acquisition de la clause résolutoire au 16 avril 2025,
o 1200 € par mois d'indemnité d'occupation à compter du mois de mai 2025 et ce jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés au bailleur,
o 3533,87 € au titre des charges locatives du studio loué pour les années 2022 à 2025,
o 586,62 € au titre des dépenses d'électricité du studio loué entre septembre 2022 et mars 2025 ;
- condamner Mme [V] à verser à Madame [F] la somme de 3000 € en réparation du préjudice moral subi par ses nombreuses menaces, courriers et plaintes et autres affabulations ;
- condamner Mme [V] à verser à Madame [F] la somme de 4000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris, les frais du commandement de payer 
- prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'audience du 10 juin 2025, la demanderesse a produit des conclusions visées à l'audience et soutenues oralement, qui reprennent les demandes contenues dans son assignation, auxquelles s'ajoute une demande de rejet des demandes reconventionnelles de la défenderesse. Y figurait une demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail, à laquelle la demanderesse a toutefois renoncé à l'audience du fait de sa formation tardive. 

Au soutien de ses prétentions, Mme [P] [F] soutient, au visa des articles 1713 et suivants du code civil et de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, que le contrat de bail n'est soumis qu'aux dispositions du code civil. Elle explique qu'il était convenu, dès la signature du contrat, que Mme [Z] [V] n'utiliserait les locaux qu'aux fins d'y établir ses bureaux, et qu'elle n'y a jamais fixé sa résidence principale, cette dernière ayant été successivement fixée [Adresse 3] dans le [Localité 1], puis [Adresse 4] à [Localité 2], et enfin au [Adresse 2], dans un second appartement loué à cette adresse, dont elle était aussi locataire, en bail code civil, dont elle a également sollicité la requalification en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire, elle invoque l'article 1728 du code civil, exposant que Mme [Z] [V] ne règlerait plus ses loyers depuis le mois de novembre 2024, et que le commandement de payer visant la clause stipulée au contrat de bail est demeuré vain.

Enfin, elle demande, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, l'indemnisation du préjudice moral que lui aurait occasionné le comportement de la défenderesse, qui n'aurait eu de cesse de l'invectiver par des courriels et des plaintes, également adressés à son entourage familial et professionnel. 

Mme [Z] [V], représentée par son conseil, après avoir sollicité un renvoi, refusé dès lors qu'elle était la dernière à avoir conclu et était en état, a sollicité le bénéfice de ses conclusions visées à l'audience et soutenues oralement, aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de:

Avant dire droit,
Ordonner à Mme [P] [F] de procéder à une communication régulière de ses pièces, à savoir que chaque pièce communiquée porte un numéro spécifique ;
Sur le fond,
Débouter Mme [P] [F] de l'ensemble de ses demandes ;Dire que le domicile de Mme [P] [F] est situé [Adresse 5] à [Localité 3] ;Ordonner à Mme [P] [F] de se domicilier à son adresse réelle ;Dire que la superficie du logement est de 24,46m2 et ordonner Mme [P] [F] de mettre le bail en conformité;Dire que la cave fait partie de la chose louée, et ordonner à Mme [P] [F] de mettre le bail en conformité et de donner à Mme [Z] [V] la clé de la nouvelle serrure de la cave dans un délai de 8 jours courant à compter de la signification de la décision à intervenir, et, passé ledit délai, sous astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard ; Dire que le montant de 1200 euros réclamé à titre de loyer mensuel est excessif ;Dire qu'au regard de l'évolution des loyers en zone tendue, de l'encadrement des loyers à [Localité 4] et de l'état du logement, le montant du loyer doit être fixé à la somme de 458,40 euros par mois et ordonner à Mme [P] [F] de mettre le bail en conformité ;Requalifier le bail en bail d'habitation vide non meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;Dire que Mme [P] [F] ne remplit pas son obligation de délivrer un logement décent ;Condamner Mme [P] [F] à payer à Mme [Z] [V] les sommes de :o 19 803,12 euros en remboursement du trop-perçu de loyer ;
o 10 000 euros en réparation des troubles de jouissance subis du fait du manquement à l'obligation de délivrer un logement décent ;
o 5 000 euros à titre provisionnel en réparation des troubles de jouissance subis du fait du changement de serrure de la cave et du refus de donner la nouvelle clé de la cave ;
o 5 000 euros en réparation du préjudice moral ;
Statuer ce que de droit quant à l'exécution provisoire.
Au soutien de sa demande formée avant dire droit, la défenderesse soutient que les pièces versées aux débats par la demanderesse ne sont pas correctement numérotées, ce qu'elle estime contraire au principe de loyauté procédurale ainsi qu'aux obligations déontologiques de sa contradictrice.

Elle affirme en second lieu que la bailleresse résiderait en réalité à [Localité 3] (51), ce dont elle tire pour conséquence, en application de l'article 648 du code de procédure civile, que le commandement de payer qui lui a été délivré est nul, en ce qu'il mentionne le domicile de la bailleresse comme étant situé à [Localité 4]. 

Sur le fond, elle soutient que le contrat de bail litigieux est soumis à la loi d'ordre public n°89-462 du 6 juillet 1989, dès lors que le logement sur lequel il porte constitue sa résidence principale. A ce titre, elle précise que les autres adresses auxquelles la demanderesse fait référence et dont elle était effectivement locataire étaient des locaux à usage professionnel, et ont à ce jour été restitués. Elle ajoute que la bailleresse fait elle-même référence à la loi du 6 juillet 1989 tant dans ses écritures que dans les actes qu'elle a fait signifier par actes de commissaire de justice. Enfin, elle souligne qu'elle ne pourrait avoir loué une "résidence secondaire" dans le même immeuble que celui dans lequel elle aurait prétendument eu sa résidence principale et souligne la contradiction existante entre les allégations de Mme [P] [F], qui soutient que les lieux litigieux ont été loués pour y faire un atelier ou un bureau, et sa demande tendant à la requalification du contrat de bail en bail code civil "résidence secondaire".

Sa demande de mise en conformité du contrat de bail est fondée, en fait, sur les anomalies qu'il comporte, tenant notamment à sa surface (supérieure de plus de 5m2 sur le bail à sa superficie réelle, en contravention avec les dispositions de l'article R. 156-1 du CCH), à sa consistance (en ce qu'il n'y est pas fait mention de la cave dont elle est également locataire et dont elle a été privée, la bailleresse en ayant fait changer les serrures sans lui remettre la nouvelle clé), et à ses caractéristiques (le logement apparait sur le bail comme étant meublé alors qu'il ne contenait pas, lors de son entrée dans les lieux, le mobilier prévu par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015). 

Au soutien de sa demande de fixation du montant du loyer à la somme mensuelle de 458,40 euros, et de sa demande subséquente de restitution d'un trop-perçu de loyer, elle invoque l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 140 de la loi ELAN, considérant que le loyer tel qu'il est fixé dans le contrat de bail excède les plafonds d'encadrement des loyers, ainsi que l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui interdit l'application d'un complément de loyer et impose, selon elle, l'application du loyer de référence minoré et l'interdiction de son indexation, au logement en cause, sa performance énergétique étant classée F.

Sa demande de rejet de la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes d'expulsion sous astreinte et de fixation d'une indemnité d'occupation sont fondées sur la nullité du commandement de payer du fait de la mention d'un domicile incorrect et d'un délai pour s'acquitter de ses causes fixé à un mois, en contravention avec le délai de six semaines imposé par les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Subsidiairement, elle sollicite que la clause résolutoire soit écartée, cette dernière ayant été mise en œuvre de mauvaise foi, le commandement ayant été délivré dans un contexte où la bailleresse avait été mise en demeure, par la Ville de [Localité 4], préalablement saisie par Mme [V], de mettre le bail en conformité avec les règles sur l’encadrement des loyers et de procéder à la restitution du trop-perçu à ce titre.

Au visa des articles 27 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables, elle sollicite le rejet de la demande formée au titre des charges locatives, expliquant que le contrat de bail prévoit une provision sur charges égale à 0. Elle observe qu'il n'est en tout état de cause pas justifié du montant réclamé à ce titre.

Elle conteste par ailleurs les sommes réclamées au titre de l'arriéré de loyers, exposant que compte-tenu du non respect par sa bailleresse de l'encadrement des loyers, et de l'impossibilité pour elle de pratiquer toute indexation compte-tenu de la performance énergétique réelle du logement, elle est en réalité créancière de Mme [P] [F]. Elle sollicite à ce titre la restitution du trop-perçu.

Elle s'oppose à la demande de dommages-intérêts formée par Mme [P] [F] aux motifs que l'origine du litige a pour cause les propres fautes de sa bailleresse. 

Au soutien de ses propres demandes indemnitaires, elle invoque un préjudice de jouissance, causé par le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent ainsi que par la perte de jouissance de sa cave en cours de bail, ainsi qu'un préjudice moral subi du fait des mesures de rétorsion qu'aurait prises Mme [P] [F] à son endroit.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 septembre 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préalable,

Aux termes de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L'article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir " juger ", " constater ", " dire ", " dire et juger " ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile en ce qu'en dehors des cas limitativement prévus par la loi elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requière, de telles mentions correspondant à la redite des moyens invoqués, sur lesquelles il n'y a pas lieu de statuer.

Celle tendant à voir " constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ", expressément prévue par la loi, correspond quant à elle à une véritable prétention, sur laquelle il sera donc statué.

Sur la demande tendant à ce que soient écartées des débats les pièces non numérotées

La communication des pièces entre les parties est régie par les articles 15 et 132 du code de procédure civile. 

Selon le premier de ces textes, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit en mesure d'organiser sa défense. 

L'article 132 énonce quela partie qui fait état d'une pièce s'oblige à la communiquer à toute autre partie à l'instance. La communication doit être spontanée.

L'article 133 du code de procédure civile prévoit que si la communication des pièces n'est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d'enjoindre cette communication.

L'article 56 du même code énonce que l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 (…) La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé.

Aux termes de l'alinéa 1er de l'article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Il a notamment été jugé que :
- l'obligation prévue à l'article 56 du nouveau Code de procédure civile d'énumérer, dans l'assignation et par bordereau annexé, les pièces sur lesquelles la demande est fondée n'est assortie d'aucune sanction et ne constitue pas une formalité substantielle ou d'ordre public (2e Civ., 3 avril 2003, pourvoi n° 00-22.066).
- lorsqu'il est établi que les pièces ont été versées aux débats, ce constat implique qu'elles ont été soumises à la discussion des parties, peu important qu'elles n'aient pas été portées sur un bordereau de communication de pièces (Cass. com., 2 nov. 2016, n° 14-25.873) ;
- la circonstance que des pièces produites ne figuraient pas au bordereau récapitulatif des pièces n'autorise pas le juge à les écarter des débats ( Cass. 2e civ., 19 mars 2015, n° 13-28.946 . - Cass. 2e civ., 6 juin 2019, n° 18-14.432)

Il résulte de ces textes et de ces principes que le formalisme applicable aux pièces n'est pas prescrit à peine de sanction et que l'intervention du juge consistant à les écarter des débats n'est justifiée que lorsque les pièces n'ont pas été communiquées, qu'elles ont été communiquées tardivement, ou qu'elles ont été communiquées d'une telle façon qu'elles portent atteinte à la possibilité pour celui à qui on les oppose d'en prendre connaissance et d'utilement préparer sa défense.

En l'espèce, la défenderesse estime que le conseil de la bailleresse n'a pas respecté ses obligations déontologiques dans sa façon de communiquer ses pièces, puisque plusieurs pièces comportent la même numérotation, ce qu'elle estime contraire au principe de loyauté procédurale. 

Il ressort en effet des pièces produites par la bailleresse que plusieurs documents sont regroupés sous la même numérotation ; à titre d'exemple, les cinq premières pièces portent le n°1. 

La communication des pièces a toutefois bien été faite en amont de l’audience, de sorte que le principe du contradictoire a été respecté. Il apparait par ailleurs que les pièces produites par la demanderesse ont été catégorisées par sous-groupes : il résulte en effet du bordereau de communication de pièces que plusieurs documents portent la même numérotation, opérée par contrat de bail : pièces n°1 " dossier [F] [Adresse 2] " (5 documents) ; pièces n°4 " dossier [Adresse 3] " (4 documents) ; pièces n°5 " Dossier [L] - [Adresse 2] " (5 documents); pièces n°7 " dossier [Adresse 4] " (4 documents). Il en résulte que c'est dans un objectif de clarté, dans un contexte caractérisé par la complexité de la situation locative de Mme [V], qui a conclu plusieurs baux d'habitation, que les pièces ont ainsi été numérotées, celles-ci étant rattachées à des contrats distincts qu'il importe de ne pas confondre. 

La défenderesse, qui n'explique pas en quoi cette numérotation l'aurait empêchée de faire valoir ses moyens de défense, a été en mesure d'en prendre connaissance et de faire valoir ses observations sur le contenu de ces pièces. 

Sa demande sera donc rejetée.

Sur le domicile de Mme [P] [F]

Aux termes de l'article 648 du code de procédure civile, tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :
1. Sa date ;
2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;
b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.
3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ;
4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social.
Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

Aux termes de l'article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Selon l'article 114 du même code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l'espèce, il est reproché à Mme [P] [F] de s'être domiciliée au [Adresse 2] alors qu'elle résiderait à [Localité 3] (51).

Mme [Z] [V], qui en tire pour conséquence la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré, sollicite du juge qu'il ordonne à Mme [P] [F] de se domicilier à son adresse réelle.

Les nombreuses pièces qu'elle produit, relatives aux activités immobilières de Mme [P] [F] et de son époux, notamment deux SCI dont le siège social est situé [Adresse 6] à [Localité 3], un extrait de matrice cadastrale datée de 2024 établissant la qualité de propriétaire de Mme [P] [F], domiciliée [Adresse 5] à [Localité 3], démontrent incontestablement plusieurs centres d'intérêt, professionnels et économiques, localisés dans la Marne, l'époux de Mme [F] y exerçant notamment son activité professionnelle. Il apparait cependant que Mme [P] [F] exerce sa profession à [Localité 4], ainsi qu'il en résulte de l'adresse qui figure au bas de l'email adressé par M. [J] [T], supérieur hiérarchique de Mme [F], à Mme [Z] [V]. 

Il sera surtout observé que Mme [Z] [V] ne justifie pas du grief que lui aurait causé l'indication d'une adresse à [Localité 4] dans les différents actes qui lui ont été signifiés, celle-ci ayant été en mesure de faire valoir ses moyens de défense, et, notamment, de s'opposer au constat de l'acquisition de la clause résolutoire sollicitée par la bailleresse.

Il n'y a dès lors pas lieu d'ordonner à Mme [P] [F] de se domicilier à [Localité 3].

Sur la loi applicable au contrat de bail

En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. 

En vertu de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 " Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. Toutefois, ce titre ne s'applique pas :1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ; 2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ; 3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1. ". 

Il est constant que la destination d'une location n'est pas donnée par les clauses du contrat mais par l'usage qui en est réellement fait par le locataire. Ainsi, pour que la loi du 6 juillet 1989 s'applique, il faut que la location soit réellement consentie par le bailleur à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel et que les locaux loués constituent réellement l'habitation principale du locataire.

La résidence principale étant définie par ce texte comme étant celle qui est "occupée au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l' habitation ", faute d'occuper le logement au moins 8 mois dans l'année, la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable.

Il en résulte que la loi du 6 juillet 1989 ne protège qu'une habitation principale unique : en effet, si la résidence principale est occupée au moins huit mois par an, les autres résidences occupées ne le sont nécessairement que durant quatre mois par an maximum, et ne peuvent donc bénéficier du régime protecteur de ladite loi. Elles sont donc par défaut qualifiées de résidence secondaire, cette qualification étant plus large que celle que recouvre le terme " résidence secondaire " dans le langage commun. 

Enfin, il sera rappelé que la qualification du bail s'apprécie au moment de sa conclusion ou à la date de sa modification si celle-ci est consentie par les deux parties.

En l'espèce, il résulte du contrat de bail conclu le 12 septembre 2022 entre Mme [P] [F] d'une part et Mme [Z] [V] d'autre part, que :
- celui-ci est libellé comme " bail de droit commun habitation principale meublée - locataire personne physique - exclu de la loi du 6 juillet 1989 hormis les articles 6 et 20-1 et soumis à l'article L632-1 du CCH (modifié) "
- qu'il mentionne, dans ses conditions particulières, clause 1.3, " destination des locaux : les lieux sont à usage exclusif d'habitation principale ", et dans ses conditions particulières, clause 2.1.1, " destination - occupation : le locataire s'interdit expressément (…) d'exercer dans les locaux loués une activité commerciale, industrielle, artisanale, rurale ou professionnelle. Le locataire s'oblige à occuper personnellement les lieux loués ".

La demanderesse, qui soutient que ce bail n'a jamais constitué la résidence principale de la locataire et doit dès lors être qualifié de bail de droit commun portant sur une résidence secondaire, produit au soutien de cette allégations :
- Ses échanges de messages avec la locataire, intervenus avant la conclusion du contrat de bail, dont il résulte que Mme [Z] [V] lui écrivait : le 7 septembre 2022 : " je souhaiterais savoir si votre appartement est toujours disponible (…) je suis à la recherche d'un petit bureau exactement comme votre appartement. Je vis moi-même en face des Vignes " ; puis, le 8 septembre 2022, évoquant auprès de sa future bailleresse, manifestement, son chien : " je le sors dehors dans la rue ; il n'est pas question qu'il se promène dans le jardin (…) et il ne viendra pas tout le temps au bureau. Parfois je travaille seule pour me concentrer à fond (…) si c'est ok pour toi je suis ravie en tous cas de faire mes bureaux chez toi ".
- Un contrat de location à usage d'habitation exclu du champ d'application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, établi entre Mme [W] [I] [Y] représentée par son mandataire, Junot Immobilier, et la SAS [Z] [V] CONSULTING, prenant effet le 23 mai 2018, portant sur une maison individuelle de 2/3 pièces principales meublées, d'une superficie de 74 m2 au sol, comprenant séjour, salle à manger, cuisine équipée, chambre, salle de bain avec WC et salle d'eau avec WC, située [Adresse 3], prévoyant la soumission du bail aux dispositions du code civil (habitation secondaire, logement de fonction…)
- Une mise en demeure datée du 3 mars 2025, adressée à l'Agence Junot, concernant un litige portant sur le logement situé [Adresse 3], dans lequel Mme [Z] [V] indique : " je demanderai la requalification du contrat de bail société en bail d'habitation car j'ai vécu en résidence principale dans votre bien pendant 7 ans , comme l'attesteront mes factures d'électricité et nos échanges "
- L'acte de cessions de parts sociales entre Mmes [Z] [V], laquelle a déclaré être domiciliée au [Adresse 3], et Mmes [U] [V] et Mme [Q] [X] enregistré au greffe du tribunal de commerce de Lyon le 10 septembre 2024 ;
- L'état des lieux de sortie du logement situé au [Adresse 3], daté du 20 mars 2024, dont il résulte que ce logement était un logement meublé aux fins d'habitation, et aux termes duquel Mme [Z] [V] a indiqué que sa nouvelle adresse se trouvait [Adresse 4] ;
- Un contrat de location intitulé " Bail code civil, local loué nu ou meublé " conclu entre Mme [N] [B] et Mme [C] [R] [B] et Mme [Z] [V], domiciliée au [Adresse 4], portant sur un logement situé au 2ème étage d'un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7], d'une superficie de 38.14 mètres carré, à usage exclusif d'habitation meublé, conclu pour une durée de 12 mois à compter du 2 novembre 2023 sans reconduction possible à l'issue de son terme, le 1 novembre 2024 ;
- Un contrat de location intitulé " Bail code civil, local loué nu ou meublé " conclu entre Mme [N] [B] et Mme [C] [R] [B] et Mme [Z] [V], domiciliée au [Adresse 4], portant sur un logement situé au 2ème étage d'un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7], d'une superficie de 38.14 mètres carré, à usage exclusif d'habitation meublé, conclu pour une durée de 8 mois à compter du 1 novembre 2024 sans reconduction possible à l'issue de son terme, le 31 juillet 2025; 
- Une mise en demeure datée du 3 mars 2025, adressée à "L'adresse", mandataire immobilier de Mme [N] [B] et Mme [C] [R] [B] concernant un litige portant sur le logement situé [Adresse 2], dans lequel Mme [Z] [V] sollicite son indemnisation, pour notamment, le fait d'avoir été contrainte de "vivre dans son atelier/bureau " pendant l'hiver, en raison d'un problème de chauffage dans ce studio ; elle indique par ailleurs à ses bailleresses son intention de demander la requalification du contrat de bail code civil en bail d'habitation,"conformément aux dispositions légales en vigueur" ;
- Une attestation titulaire de contrat EDF établie au nom de Mme [Z] [V] le 9 octobre 2023 pour le logement situé au [Adresse 4],
- L'avis d'imposition 2021 sur les revenus 2020 de Mme [Z] [V], dont il résulte que son domicile déclaré à l'administration fiscale au 1 janvier 2021 était le [Adresse 4],
- L'extrait Pappers du registre national des entreprises, à jour au 27 avril 2025, dont il résulte que la Présidente de la société [Z] [V] CONSULTING est Mme [Z] [V], dont le domicile personnel est situé [Adresse 4],
- Des extraits d'un procès-verbal de constat daté du 26 mars 2025, lequel n'est pas versé aux débats dans son intégralité, mais dont l'existence et le contenu ne sont pas contestés, dans lequel un commissaire de justice relate, après avoir visionné plusieurs des vidéos et photos que Mme [Z] [V] a posté sur internet, avoir constaté : 
o que celle-ci se met en scène dans la maison du [Adresse 3], sur une photo intitulée " at home with [K] " postée sur Instagram le 4 février 2024, ainsi que dans deux vidéos de janvier 2022 et de février 2024,
o dans une vidéo d'avril 2021, Mme [Z] [V] déclare être tombée amoureuse de " cette petite maison de [Localité 5], peinte d'après les Fables de La Fontaine ", et déclare habiter un lieu riche d'histoire, désignant " cette maison qui se situe face aux vignes ";
o dans un article de 2019, Mme [Z] [V] explique partager sa vie entre ses bureaux dans le Marais et sa vie au vert à [Localité 5] ;
o dans une vidéo de novembre 2022, Mme [Z] [V] déclare qu'elle vit dans la " maison des Fables " ([Adresse 3]) depuis 5 ans avec son chien et qu'elle travaille à quelques pâtés de maisons de là, dans son " atelier " en montrant le jardin de [Etablissement 1], qu'elle a trouvé deux mois plus tôt, en septembre 2022 donc, qui est situé à 2 secondes de là où elle vit ; qu'elle a besoin d'un espace séparé "to really create" (…) I wanted my secret cabinet…it's my creative cabinet"
o dans une vidéo d'août 2023, Mme [Z] [V] déclare aller très tôt le matin dans son "bureau - atelier” entouré de verdure - [Etablissement 1].

De tout ce qui précède, il résulte que Mme [Z] [V] a occupé, de façon concomitante, quatre biens immobiliers, dont trois l’ont été en exécution de baux soumis aux dispositions du code civil, et expressément exclus des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le bail portant sur le local situé [Adresse 4] n'étant pas produit. Il apparaît en outre que le bail sur lequel porte le présent litige est le troisième dont Mme [Z] [V] sollicite la requalification en bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et qu'elle a fait valoir, auprès de ses différentes bailleresses que chacun de ces logements, pourtant occupés de façon concomitante, était sa résidence principale.

Les deux baux conclus à [Etablissement 1] sont tous deux intitulés " baux de droit commun " et mentionnent tous deux, pour destination, "l'habitation principale " de Mme [Z] [V]. Le bail portant sur le logement situé au [Adresse 3] a été conclu par la société [Z] [V] CONSULTING, de sorte qu'il ne pouvait juridiquement pas être soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, puisque conclu par un locataire personne morale. Rien n'empêche toutefois une personne morale de conclure un bail aux fins d'y loger, à titre de résidence principale, son dirigeant ou son personnel, ce qui a manifestement été le cas du logement situé au [Adresse 3], ainsi qu'il en résulte des propos tenus Mme [V] dans ses vidéos postées sur internet, de l'acte de cession de ses parts sociales, ou encore de sa mise en demeure adressée au mandataire immobilier de Mme [W] [I] [Y], pièces dans lesquelles la maison sis [Adresse 3] est de façon constante présentée ou déclarée comme le lieu de l'habitation principale de Mme [Z] [V], ces déclarations étant corroborées par la configuration et l'équipement des lieux tels qu'ils résultent de l'état des lieux de sortie du 20 mars 2024, et des échanges qu'elle a eus avec Mme [P] [F] antérieurement à la conclusion du contrat de bail litigieux, dans lesquels elle manifestait son enthousiasme à l'idée d'installer son bureau dans le local donné à bail le 15 septembre 2022, en face du lieu dans lequel elle vivait, " bureau/atelier " dans lequel elle s'est plainte d'avoir été contrainte de dormir pendant l'hiver, selon mise en demeure adressé à ses autres bailleresses le 3 mars 2025, en raison d'un problème de chauffage affectant le second studio loué au [Adresse 2]. 

On comprend d'ailleurs mal comment Mme [Z] [V] aurait voulu établir sa résidence principale dans un studio de 24,36 m2 ainsi que ci-après établi, alors qu'elle jouissait jusqu'en mars 2024, à proximité de ce studio, d'une maison de 74 m2, meublée, et, dans le même immeuble, d'un studio de 38 m2, qu'elle a voulu, dans les deux cas, de soumettre aux dispositions de la loi protectrice du 6 juillet 1989. 

Mme [Z] [V], qui s'abstient de produire le contrat de bail portant sur l'appartement sis [Adresse 4], ne permet en outre pas à la juridiction d'affirmer ainsi qu'elle le fait, que ce bail a été conclu par sa société à des fins professionnelles exclusivement, Mme [P] [F] parvenant pour sa part établir pour sa part qu'en 2021, Mme [V] a déclaré à l'administration fiscale résider [Adresse 4] à la date du 1 janvier 2021, et qu'en 2023 et 2024, c'est à cette adresse qu'elle a indiqué résider lorsqu'il s'est agi de conclure ses contrats de location portant sur le second studio loué [Adresse 2].

Face à la multitude d'indices précis et concordants contenus dans les pièces produites en demande, Mme [Z] [V] ne produit que trois " fiches conseils " dont il résulte qu'elle a assuré , auprès de la BNP PARIBAS, un logement situé " [Adresse 2] " qualifié de résidence principale, chaque 13 septembre entre 2022 et 2024. Ces contrats d'assurance n'étant toutefois établis que sur la base des déclarations de Mme [Z] [V], ils nécessitent d'être corroborés en vue d'acquérir valeur probante.

 Or, pour toutes pièces permettant de corroborer ses déclarations faites auprès de son assureur, Mme [Z] [V] ne produit que des dénuées de force probante: ses factures EDF sont insuffisantes à établir qu'elle aurait établi dans le logement litigieux sa résidence principale, l'électricité étant nécessaire, même dans un bureau. Quant à ses factures de téléphonie mobile, elles peuvent avoir été adressées à son bureau ou dans le second logement loué à la même adresse. Elles sont par ailleurs insuffisantes à démontrer qu'elle aurait occupé le logement huit mois par an. Enfin, Mme [Z] [V] verse aux débats deux attestations, qui, outre le fait qu'elles ne respectent pas les dispositions prévues à l'article 202 du code de procédure civile (l'attestation de Mme [A] [D] ne comportant pas la reproduction manuscrite des dispositions de l'article 441-7 du code pénal, et celle de Mme [U] [V] ne la reproduisant tout simplement pas), ne permettent pas d'établir que la défenderesse aurait vécu dans les lieux litigieux au moins 8 mois par an ; en effet, Mme [A] [D] déclare simplement : " je peux attester que quotidiennement je croise Mlle [V] dans les couloirs et dans le parc. [Etablissement 1] est sans équivoque sa résidence principale ". Or, Mme [A] [D] pourrait croiser Mme [Z] [V] quotidiennement dans les lieux, même s'il s'agissait uniquement de son espace de travail. Quant à l'attestation de Mme [U] [V], elle est inexploitable, en ce qu'elle n'apparaît pas rédigée par sa supposée auteure, la signature qui y figure n'étant manifestement pas celle de la personne dont la carte d'identité est produite, à savoir celle de Mme [U] [V], dont le témoignage perd en conséquence toute crédibilité, faute de pouvoir lui être rattaché.

Il apparait ainsi que Mme [Z] [V] résidait à titre principal entre la maison du [Adresse 3] et l'appartement du [Adresse 4], et qu'elle n'occupait le logement donné à bail par Mme [P] [F] qu'en guise de bureau ou d'atelier. S'il est établi que le logement sis [Adresse 3] a été restitué le 20 mars 2024, il n'est pas établi que le bail portant sur les locaux sis [Adresse 4] ait été résilié, un seul courriel émanant de Mme [Z] [V] à " [S] [M] ", dont la qualité n'est pas justifiée, étant insuffisant à en apporter la preuve, cela d'autant que la résiliation qui y est annoncée sous un mois est contredite par l'extrait Pappers du registre national des entreprises relatif à la société [Z] [V] CONSULTING, qui à jour au 27 avril 2025, mentionne le domicile personnel de sa présidente comme étant situé au [Adresse 4]. Il enfin curieux que Mme [Z] [V], qui prétend n'avoir loué l'appartement situé [Adresse 8] qu'à usage professionnel, se soit abstenue de produire le contrat de bail portant sur ces locaux, ce dont il convient de tirer toutes les conséquences.

Il est ainsi établi qu'en dépit des anomalies affectant le contrat de bail conclu le 12 septembre 2022, les parties se sont accordées sur la mise à disposition du logement litigieux à Mme [Z] [V] aux fins d'y installer son bureau, cette destination professionnelle, bien que masquée sous une qualification d'habitation dans le contrat de bail, ayant été respectée par la locataire durant plusieurs années, au cours desquelles il n'est pas démontré que les parties se soient entendues sur la modification de la destination des lieux. En tout état de cause, quand bien même Mme [Z] [V] aurait souhaité en faire sa résidence principale, l'usage qu'elle a postérieurement entendu faire des lieux ne saurait permettre d'en modifier unilatéralement la destination et le régime juridique auquel les parties ont entendu, d'un commun accord, soumettre le bail. 

L'objet du contrat ne portait ainsi pas sur sa résidence principale, et le bail n'est soumis qu'aux seules dispositions du code civil, peu important les erreurs commises par la bailleresse dans la rédaction de ses écritures, ou par les commissaires de justice ayant délivré le commandement de payer (lequel ne vise pas l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989) et l'assignation, lorsqu'ils ont procédé aux notifications de ces actes à la CCAPEX ou à la Préfecture de Paris. Il conviendra par ailleurs de préciser que les charges récupérables peuvent être réglées par un locataire dans le cadre de tout contrat de location, le paiement des charges n'étant pas une obligation exclusivement prévue par la loi du 6 juillet 1989.

Les baux portant sur les locaux qui ne sont pas occupés plus de 8 mois par an devant recevoir la qualification de baux de droit commun portant sur une résidence secondaire, c'est cette qualification qui sera retenue.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de requalification du bail en bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 formée par Mme [Z] [V].

Sur la résiliation du titre d'occupation

Sur la régularité du commandement de payer

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

En l'espèce, le bail conclu le 12 septembre 2022 contient une clause résolutoire, laquelle prévoit la résiliation du contrat de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour défaut de paiement aux termes convenus de tout ou parties des loyers, taxes et charges.

Un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (un mois) pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 3 mars 2025, pour la somme en principal de 887,43 euros.

Il n'est pas contesté que les causes de ce commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois. Mme [Z] [V] explique en effet avoir cessé de régler ses loyers lorsqu'elle s'est aperçue du fait qu'elle avait réglé des loyers manifestement surévalués depuis la conclusion de son contrat de bail, au regard de la superficie réelle du logement, de l'encadrement des loyers, et de sa classe énergétique.

Elle conteste toutefois la validité du commandement de payer, au motif qu'il ne serait pas conforme aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il ne comporterait pas le domicile réel de la bailleresse.

Il sera toutefois rappelé que, le contrat de bail étant soumis aux seules dispositions du code civil, les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'ont pas vocation à s'appliquer ; le commandement ayant été délivré dans le respect du délai d'un mois prévu au contrat de bail, ce délai n'est donc pas susceptible de faire encourir la nullité du commandement.

S'agissant de l'adresse réelle de la bailleresse, il a été précédemment établi que non seulement la défenderesse ne justifiait pas de la domiciliation de Mme [P] [F] [Adresse 9] à [Localité 3] (51), mais qu'elle ne justifiait pas non plus d'un grief, susceptible de faire encourir la nullité du commandement de payer, s'agissant d'une nullité de forme, régie par l'article 114 du code de procédure civile.

Mme [Z] [V] soutient subsidiairement que ce commandement a été délivré de mauvaise foi, de sorte que la clause résolutoire n'a pu produire aucun effet. 

Sur la délivrance du commandement de payer de mauvaise foi

Lorsqu'est sollicité le constat de l'acquisition résolutoire, et dès lors que le manquement contractuel entraînant la resolution de plein droit est établi, la clause résolutoire s'impose au juge, privé du pouvoir d'appréciation de la gravité du manquement dont il dispose lorsqu'il est saisi d'une demande de prononcé de la résolution judiciaire. 

Il est toutefois constant que le juge peut, sur le fondement de l' article 1104 du Code civil, recouvrer son pouvoir d'appréciation s'il est établi que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi (Cass, civ 1ère, 16 novembre 2016 n° 15-23164).

En l'espèce, le commandement de payer du 3 mars 2025 a été délivré pour avoir paiement de la somme en principal de 887,43 euros arrêtée au 1er mars 2025, et contient un décompte difficilement lisible au regard des manquements dénoncés (la cessation du paiement des loyers, d'un montant mensuel de 1200 euros, depuis le mois de novembre 2024). Ce décompte contient trois tableaux :
- Tableau n°1 : Loyers contractuels : 4200 euros en 2022, 14 400 euros en 2023, 14 400 euros en 2024 et 3600 euros en 2025
- Tableau n°2 : Loyer plafonné + indice de révision : 3140,39 euros en 2022, 10 838,25 euros en 2023, 11 021,70 euros en 2024, et 2810,46 euros en 2025
- Tableau n°3 : Dettes et créances réciproques :
o Delta loyer : 1059,61 euros en 2022, 3561,75 euros en 2023, 3378,30 euros en 2024, 789,54 euros en 2025
o Loyer plafonné impayé : 0 euros en 2022, 0 euros en 2023, 1873,64 euros en 2024, 2810,46 euros en 2025,
o Charges (copro, eau froide, chauffage gaz : 367,87 euros en 2022, 1405,73 euros en 2023, 1405,73 euros en 2024, 351,43 euros en 2025
o Internet : 89,97 euros en 2022, 359,88 euros en 2023, 359,88 euros en 2024, 59,98 euros en 2025
o Electricité : 62,82 euros en 2022, 239,76 euros en 2023, 245,64 euros en 2024, 43,84 euros en 2025
o TOTAUX : 8789,20 euros en faveur du locataire et 9676,63 euros

Il convient de constater qu'outre le fait que les sommes qui sont réclamées au titre de l'eau, d'internet et du chauffage l'ont été en contravention avec les stipulations du bail, lequel prévoit expressément, en son article 1.8.2, que "comme entendu conventionnellement, le bailleur fera son affaire des charges suivantes : eau, internet, chauffage", et viennent ainsi artificiellement augmenter la dette locative, le contrat de bail ne prévoyait aucun terme pour le paiement des autres charges de copropriété et d'électricité, de sorte que le non règlement des sommes appelées à ce titre dans le délai d'un mois ne pouvait donner lieu à constat de l'acquisition de la clause résolutoire. S'agissant par ailleurs des loyers dont le paiement est réclamé aux termes du commandement, leur montant est, de prime abord, incompréhensible. Il est en effet fait référence à un " loyer plafonné ", à un delta entre le loyer contractuel et ce dernier, ainsi qu'aux " loyers plafonnés impayés ", et d'une " créance locataire ", sans que la demanderesse ne fournisse, dans ses écritures, aucune explication à ce sujet.

Ces mentions ne semblent pouvoir s'expliquer que par le contexte dans lequel le commandement a été délivré : en effet, il est établi qu'à compter de novembre 2024, date à laquelle elle a cessé de payer ses loyers, ainsi qu'il en résulte de son courriel du 19 novembre 2024, Mme [Z] [V] s'est interrogée sur la superficie réelle de l'appartement qu'elle louait, et a contesté le montant des loyers qu'elle réglait au regard de l'encadrement des loyers applicable à [Localité 4] (supérieur de 316,80 euros au plafond applicable, selon sa pièce n°24). Elle s'est par ailleurs enquise de la classe énergétique de son logement, après avoir reçu un courrier l'informant de l'indexation du loyer. Il est par ailleurs établi, par la pièce n°25 produite par la défenderesse, que Mme [Z] [V] a adressé à la Ville de [Localité 4], en date du 19 décembre 2024, un signalement de dépassement de loyer, la Direction du Logement et de l'Habitat de la Ville de [Localité 4] ayant, le 3 février 2025, indiqué à la locataire avoir mis Mme [F] en demeure de mettre le bail en conformité par l'inscription des mentions obligatoires et de procéder à la régularisation du montant du loyer, en remboursant à la locataire les loyers trop-perçus sur la période de dépassement constatée. Le 14 avril 2025, la commission de conciliation de la DRIHL de [Localité 4] a convoqué les parties à une réunion de conciliation prévue le 13 juin 2025. Dans un courriel daté du 28 avril 2025, la Direction du Logement et de l'Habitat de la Ville de [Localité 4] a indiqué à Mme [Z] [V] que lors de ses échanges avec le conseil de la propriétaire, il lui avait été indiqué que leurs "avocats respectifs étaient en cours de négociation s'agissant du règlement des trop-perçus en tenant compte notamment de la dette locative et afin de procéder à la rédaction d'un avenant".

Le commandement de payer une somme incompréhensible de prime abord apparaît ainsi expliqué par la volonté de Mme [P] [F] de tromper la Direction de l'Habitat et du Logement de la Ville de [Localité 4] sur les mesures qu'elle envisageait de prendre en réponseà l’injonction de mise en conformité du bail et de restitution des trop-perçus de loyer qui lui avait été faite, cela alors même que le 17 avril 2025, soit quatre jours après avoir été convoquée par le commission de conciliation, elle délivrait une assignation aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, et réclamait, aux termes de cet acte, le paiement de la somme de 7200 euros au titre des seuls loyers impayés pour la période comprise entre "novembre 2024 jusqu'à l'acquisition de la clause résolutoire au 16 avril 2025", montant qui n'est d'aucune commune mesure avec la somme réclamée aux termes du commandement de payer.

Il apparait ainsi que, confrontée aux injonctions de la Mairie de [Localité 4] et à ses propres engagements à l'endroit de cette dernière, à qui elle avait indiqué qu'elle était en cours de résolution amiable du litige portant sur l'encadrement des loyers et de régularisation de la situation en tenant compte de la dette locative de Mme [Z] [V], Mme [P] [F] a fait délivrer un commandement de payer contenant un décompte inexact, faisant apparaitre une créance en faveur de la locataire au titre des loyers, et une créance en sa faveur d'un montant artificiellement augmenté, permettant, en dépit d'une prétendue régularisation des loyers, de faire persister une dette locative, justifiant la délivrance d'un commandement de payer.

Il en résulte que le décompte contenu dans le commandement de payer a non seulement été établi de mauvaise foi, mais qu’il fait également encourir la nullité de l’acte en ce que, inexact et incompréhensible, il a nécessairement fait grief à la locataire, qui pas été mise en mesure de comprendre quelles sommes étaient réellement dues, peu important que Mme [Z] [V] se soit elle-même montrée de mauvaise foi en indiquant à la Ville de [Localité 4] qu'elle occupait ledit logement à titre de résidence principale.

En conséquence, la clause résolutoire n'a pas été régulièrement acquise, et il convient de rejeter la demande tendant à constater son acquisition.

La bailleresse ayant à l'audience renoncé à sa demande subsidiaire de résiliation judiaire, formée tardivement, elle sera tant déboutée de sa demande tendant au constat de l'acquisition de la clause que de ses demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation de Mme [Z] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de loyers et de charges

Sur la dette de loyers

Mme [Z] [V] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 et 1728 du code civil, en vertu duquel le locataire est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus.

Son contrat de bail stipule, en sa clause 1.6, que le montant du loyer en principal est fixé à 1200 euros, que le locataire s'oblige à payer au bailleur ou à son mandataire le 1er de chaque mois.

Mme [Z] [V] en conteste le montant, au regard des dispositions de l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 prévoyant l'encadrement des loyers, applicable à [Localité 4], et des articles 17-1 et 18 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoient selon elle l'impossibilité selon elle d'appliquer au logement litigieux un loyer supérieur au loyer de reference minoré et toute indexation en raison de la classe énergétique du logement qui en ferait un logement indecent.

Il sera toutefois précisé que dès lors qu'il a été jugé que le contrat de bail ne portait pas sur l'habitation principale de la locataire, ces dispositions n'ont pas vocation à s'appliquer. 

Il est constant que Mme [Z] [V] ne règle plus ses loyers depuis le mois de novembre 2024. Mme [P] [F] verse aux débats un décompte, dont il résulte que lui étaient dues, mois de juin 2025 inclus, les sommes suivantes:
- 7200 euros au titre des loyers impayés (avril 2025 inclus),
- 2400 euros au titre des indemnités d'occupation impayées (mai-juin 2025).

Le bail de Mme [Z] [V] n'étant toutefois pas résilié, il convient, en application de l'article 12 du code de procédure civile, qui impose au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, de requalifier les indemnités d'occupation impayées en loyers impayés.

Mme [Z] [V] sera en conséquence condamnée, en application de son contrat de bail, soumis aux seules dispositions du code civil, à payer à Mme [P] [F] la somme de 9600 € correspondant aux loyers impayés relatifs au studio loué depuis novembre 2024 jusqu'au mois de juin 2025 inclus, et devra s'acquitter des loyers contractuellement fixés à compter du mois de juillet 2025, sa demande de diminution rétroactive du montant du loyer étant par la présente décision rejetée.

Sur les charges

En vertu de l'article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

En l'espèce, Mme [P] [F] sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement des sommes suivantes :
o 3533,87 € au titre des charges locatives du studio loué pour les années 2022 à 2025,
o 586,62 € au titre des dépenses d'électricité du studio loué entre septembre 2022 et mars 2025 ;

Mme [Z] [V] conteste être redevable de ces sommes, le contrat de bail ne prévoyant pas le paiement des charges par la locataire.

Le contrat de bail stipule, en son article 1.8.2, intitulé " - charges - ", que "le loyer stipulé au 1.6 ci-dessus, s'entend "hors charges". Cependant, comme entendu conventionnellement, le bailleur fera son affaire personnelle des charges suivantes :
- Eau,
- Internet,
- Chauffage.

Sommes dues par le locataire mensuellement :
Loyer : 00 euros 1200 euros
Provisions pour charges : 0 euros Néant
Taxe d'ordures ménagères : Néant
Soit un total de : euros 1200 euros."

La bailleresse soutient que la mention qui précise que le loyer, qui s'entend "hors charges", implique que les charges seraient à la charge de la locataire. La locataire soutient pour sa part que la mention "provisions pour charges : 0 euros Néant " signifie qu'aucune charge locative ne lui serait imputée.

Aux termes de l'article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En vertu de l'article 1189 du Code civil, toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.

Enfin, l'article 1190 du Code civil dispose que dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé.

En l'espèce, les deux phrases : "le loyer s'entend hors charges. Cependant, le bailleur fera son affaire des charges d'abonnement internet, de chauffage, et d'eau", suivies du tableau figurant au dessous, doivent s'interpréter en ce sens que le montant mensuellement appelé n'excèderait pas 1200 euros, en ce qu'aucune provision sur charges ne serait appelée ; il ressort toutefois du terme " cependant ", à la suite de le mention en vertu de laquelle le loyer doit s'entendre " hors charges ", que le bailleur entendait facturer des charges à la locataire, à l'exception de celles relative à l'abonnement internet, au chauffage et à l'eau.

Il est par ailleurs habituel, et donc raisonnable, d'imputer au locataire les charges récupérables ainsi que les charges relatives à sa consommation d'électricité.

En conséquence, Mme [Z] [V] est redevable des charges locatives et des factures d'électricité, mais, conformément aux termes clairs et précis de son contrat de bail, elle n'est pas redevable de celles relatives à l'abonnement internet, à l'eau et au chauffage.

La bailleresse produit au soutien de sa demande en paiement des charges locatives et des factures d'électricité :
- Deux factures d'électricité du 22 mai 2023 et du 22 mai 2024, dont il résulte que, pour le logement occupé par Mme [Z] [V], Mme [P] [F] a réglé à EDF les sommes suivantes :
o 250,02 euros pour l'abonnement et la consommation d'électricité et 35,45 euros au titre de la TVA pour la période allant du 22 mai 2022 au 21 mai 2023.
o 203,18 euros pour l'abonnement et la consommation d'électricité et 24,97 euros au titre de la TVA pour la période allant du 22 mai 2023 au 21 mai 2024,

- Deux décomptes de régularisation de charges de copropriété démontrant :
o que le logement occupé par Mme [Z] [V] (lot n°129) représente 692 tantièmes, sur un total de 1364 tantièmes, soit 50,7 % (un débat opposant les parties sur la cave comme objet du contrat, dont il sera ultérieurement établi qu'elle en faisait partie, mais dont la bailleresse n'indique pas à quel lot elle correspond, de sorte que la part qu'elle représente dans le total des tantièmes est indéterminable);
o que le total des charges par elle réglé au titre des charges locatives a représenté 2508,46 euros en 2022, dont 771,77 euros étaient dus au titre du chauffage, et 2715,86 euros en 2023 dont 909,08 euros étaient dus au titre du chauffage.

Elle ne produit aucun décompte de régularisation de charges pour les périodes postérieures ; le contrat de bail tel qu'il est rédigé ne lui permettant pas d'appeler de provisions, la demande formée au titre des charges locatives pour les exercices 2024 et 2025 doit être rejetée.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, et compte-tenu de la conclusion du contrat de bail en date du 12 septembre 2022, les sommes dues par Mme [Z] [V] à ce jour s'élèvent à :

S'agissant de l'électricité :
- en 2022 : (250,02 + 35,45) x 8/12 (durée d'occupation des lieux par Mme [Z] [V] sur la période considérée) = 190,31 euros
- en 2023 : 203,18 + 24,97 euros = 228,15 euros 

S'agissant des charges locatives, déduction faite du chauffage (à la charge de la bailleresse en application du contrat de bail) :
- en 2022 : (2508,46-771,77) x 50,7% (tantièmes représentés par le lot occupé par Mme [Z] [V] x 30,1 % (prorata correspondant à 110 jours d'occupation des lieux par Mme [Z] [V] entre le 12 septembre 2022 et le 31 décembre 2022) = 1736,69 x 50,7% x 30,1% = 265,03 euros 
- en 2023 : (2715,86-909,08) x 50,7% = 916,03 euros. 

En conséquence, Mme [Z] [V] sera condamnée à payer à Mme [P] [F] la somme de 418,46 euros au titre des charges d'électricité, et 1181,06 euros au titre des charges récupérables pour les exercices 2022 (calculées au prorata de sa durée d'occupation pour cet exercice) et 2023, déduction faite des charges de chauffage.

Sur la demande indemnitaire de Mme [P] [F]

Mme [P] [F] expose avoir subi des tentatives d'intimidation de la part de Mme [Z] [V] et sollicite, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, la réparation de son préjudice moral.

Au soutien de ses prétentions, elle produit :
- un courriel daté du 24 janvier 2025, dans lequel Mme [Z] [V] se plaint du dossier qui " n'avance pas ", précisant que la Ville de [Localité 4] souhaite " rendre publique cette affaire car elle est à leurs yeux exemplaire et problématique de ce qui ne va pas en France et surtout à [Localité 4] dans l'immobilier " et précise : " il serait bon que nous ayons trouvé un accord avant qu'ils ne le fassent. Si je suis tenue à un accord de confidentialité je demanderai à ce que cette affaire reste privée et qu'elle n'aille pas jusque dans les journaux. Mais je ne suis pas maître des horloges en la matière ".
- un courriel daté du 11 février 2025, aux termes duquel Mme [Z] [V] déclare avoir enregistré Mme [F] à son insu, dans trois audios démontrant selon elle : ses tentatives d'intrusion, ses menaces, la reconnaissance de " tous les points qu'elle évoque ", et des insultes (" folle ") ;
- une plainte contre Mme [P] [F] adressée par Mme [Z] [V] à Mme, M. le Procureur de la République, dans laquelle elle dénonce des faits de violation de son domicile, de menace et de harcèlement, " une fraude sur la superficie de son logement ", le " non respect de l'encadrement des loyers " et une " tentative illégale d'augmentation de son loyer " ; elle y ajoute vivre dans un climat anxiogène du fait de l'attitude menaçante et intimidante de sa bailleresse, le fait qu'elle aurait frauduleusement perçu les aides de la CAF, ou, encore, des fausses déclarations à l'administration fiscale.
- Un courrier adressé par Mme [Z] [V] à la Chambre Régionale des commissaires de justice aux fins de " signalement d'une faute professionnelle " par le commissaire de justice lui ayant délivré le commandement de payer, lequel contenait selon elle des mentions illégales et abusives,
- Une "mise en demeure pour violation de la vie privée, abus de confiance et atteinte à la réputation" adressée le 15 mars 2025 à Mme [P] [F] ainsi qu'à son époux, dénonçant des " infractions graves ", notamment : une atteinte à sa vie privée, une violation du secret des correspondances, un abus de confiance, une atteinte à sa réputation et une potentielle diffamation, une violation du RGPD ; elle y demande leur reconnaissance par écrit de leur faute et leur engagement à ne plus reproduire de tels agissements ainsi que l'indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 20 000 euros, précisant qu'à défaut de réponse sous 8 jours, elle saisirait la CNIL, déposerait plainte et engagerait une procédure devant les juridictions compétentes pour obtenir réparation du préjudice subi.
- Un courrier adressé le 15 mars 2025 par Mme [Z] [V] à Mme [P] [F] ainsi qu'à son époux, mentionnant son intention d' " attaquer leurs deux SCI " pour abus de biens sociaux, fraude fiscale et nullité du bail,
- Un courriel daté du 31 mars 2025 adressé par Mme [Z] [V] à Mme [P] [F], se plaignant de " trois nouvelles tentatives d'intimidation" (coupure du wifi, changement de la serrure de sa cave et diffamation et " violation du secret des documents sous seing privé "), précisant n'avoir d'autre choix que d'engager des poursuites devant les juridictions civiles et pénales afin qu'elle puisse répondre de ses actes,
- Un courriel adressé à M. [G] [O], époux de Mme [P] [F], le 4 avril 2025, lui précisant qu'elle intenterait une action en justice contre ses deux SCI pour éclaircir " le mystérieux lien entre son bail et ses SCI " et lui suggère de rappeler à son épouse les limites imposées par la loi, " puisqu'elle semble agir de manière incontrôlée, en roue libre totale et sans représentation légale ".
- Un courriel adressé à Mme [P] [F] le 4 avril 2025, lui indiquant qu'elle prenait bonne note du fait que cette dernière s'était procurée l'adresse email de son père en accédant à son contrat de bail conclu avec Mme [B] et que "contacter sa famille ne ferait qu'aggraver sa situation au pénal",
- Un courriel adressé à Mme [P] [F] et M. [G] [O] le 4 avril 2025 leur rappelant leurs supposés infractions et manquements, et précisant : " vous me devez à ce jour la somme de 8879,40 euros pour trop-perçu. Si vous ne me remboursez pas ce montant vous vous exposez à une amende de 5000 euros à verser à la Ville de [Localité 4]. Malgré ma position créditrice de 4450 euros à ce jour, vous persistez dans vos actes de nuisances d'intimidation et de harcèlement moral. Ceci est un rappel à la loi, à la raison er à la décence. Plus vous persisterez dans cette voie, plus cela vous coûtera cher (…)".
- Un message adressé par Mme [Z] [V] via LinkedIn à son employeur, demandant à ce dernier de rappeler Mme [P] [F] " à la loi et à la raison ", précisant qu' "une médiatisation de ses méfaits et de ses pratiques toxiques aurait lieu une fois le jugement rendu, ce qui aurait sans doute un impact sur l'image des entreprises dans lesquelles elle officie",
- Un nouvel email du 3 juin 2025 adressé par Mme [Z] [V] à Mme [P] [F], lui reprochant le classement sans suite de sa plainte, en raison de la présentation par sa bailleresse au commissariat du [Localité 1] du contrat de bail, en dépit du fait qu'il était évident que la cave était bien incluse dans la jouissance du bien loué. Elle y dénonce une atteinte manifeste à son droit de propriété et une voie de fait, à savoir la séquestration illégale et arbitraire de ses biens mobiliers entreposés dans cette cave.
- Un email adressé le 28 mai 2025 par Mme [Z] [V] à M. [J] [T] ainsi qu'à [Courriel 1], intitulé " [P] [F] - Loueuse de sommeil ", indiquant: "Je vous informe qu'[P] [F], votre collaboratrice, fera prochainement l'objet d'une série de publications dans la presse mettant en lumière de graves manquements et agissements illégaux dans le domaine immobilier. Parmi les faits reprochés : fraude aux aides au logement, mensonge sur la domiciliation de sa résidence principale, dépassement des plafonds légaux de loyer, intrusion illégale au domicile avec intimidation, changement des serrures, coupure d'électricité, de wifi, diffamation, DPE de complaisance et falsification de la surface réelle d'un bien loué. Mme [F] opère en toute impunité en tant que loueuse de sommeil à [Localité 4] (…). Ancienne responsable marketing d'AirBnB, son profil médiatique ne saurait dissimuler des pratiques abusives que la presse s'apprête à exposer publiquement." ; 
- Un message reproduisant le même contenu, adressé à "Monsieur [H]", suivi d'un échange de messages dans lesquels M. [H] lui demande si les faits dénoncés sont matérialisés par une décision de justice, Mme [Z] [V] indiquant qu'une audience au fond aurait lieu le 10 juin et que des journalistes y seraient présents ;
- Une plainte déposée par Mme [P] [F] déposée le 2 juin 2025, dénonçant des faits de harcèlement et exprimant son inquiétude quant aux répercussions professionnelles des nombreux messages adressés par Mme [Z] [V] à ses collègues et supérieurs hiérarchiques;
- Un courriel du 20 mai 2025 adressé par Mme [Z] [V] au syndic de copropriété de l'immeuble, dénonçant des vols et fraudes de la part de Mme [P] [F];
- Une photographie d'une porte cochère, taguée d'une inscription: " putana "
- Une plainte déposée contre X par Mme [W] [Y], dénonçant des faits de dégradation sur son immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4], survenus le 13 mai 2025.

Il résulte de ces éléments que Mme [Z] [V] a, entre les mois de janvier et mai 2025, adressé, de façon répétée, des courriels à Mme [P] [F], à son époux, à ses supérieurs hiérarchiques, à des fins d'intimidation, puisqu'adressés sous la menace de médiatisation de l'affaire, ceci aux fins manifestes d'obtenir le paiement de diverses sommes d'argent.

Les faits de dégradations dénoncées par Mme [W] [Y] ne sont, en l'état des éléments versés aux débats, pas imputables à Mme [Z] [V] et n'ont en tout état de cause pas causé de préjudice direct à Mme [P] [F].

L'envoi intempestif de courriels à l'entourage personnel et professionnel de Mme [P] [F] menaçant de porter atteinte à sa réputation ou à celle de son employeur sont constitutifs d'une faute, et ont nécessairement causé à Mme [P] [F] des tracas et désagréments qu'il convient de réparer par l'octroi de dommages-intérêts qu'il est raisonnable de fixer à 500 euros.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la superficie réelle du logement et la mise en conformité du bail 

Aux termes de l'article R 156-1 du code de la construction et de l'habitation, la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

En l'espèce, Mme [Z] [V] produit un certificat de superficie dont il résulté que le logement qui lui a été donné à bail dispose d'une surface habitable de 24,46m2.

 Il est ainsi établi par la locataire que la surface habitable indiquée sur le bail (" environ 30 m2 ") est erronée, ce que ne conteste d'ailleurs pas la bailleresse qui, dans un courriel du 6 novembre 2024 expliquait qu'elle y avait inclus la superficie du balcon (2m2) et la superficie de la cave, de 3m2.

Mme [Z] [V] ne peut pour autant se prévaloir des dispositions de l' article 3 de la loi du 6 juillet 1989, pour solliciter la mise en conformité du bail, le bailleur n'étant pas tenu, en application des seules dispositions du code civil, de faire mention de la surface habitable de la chose louée.

Sa demande sera en conséquence rejetée.

Sur la consistance de la chose louée, la mise en conformité du bail, et la remise de la clé de la cave à Mme [Z] [V] 

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

En l'espèce, il est démontré par Mme [Z] [V] que le contrat de bail, bien qu'il n'en fasse pas mention, portait également sur une cave, Mme [P] [F] ayant elle-même, dans son courriel du 6 novembre 2024, expliqué l'erreur portant sur la surface habitable stipulée au contrat de bail par la présence d'une cave de 3m3. Leurs échanges du 14 septembre 2022 attestent également de ce que la cave faisait partie de la chose louée.

Des pièces versées aux débats, il résulte que Mme [Z] [V] s'est plainte du changement de la serrure de sa cave à compter du 31 mars 2025. Mme [P] [F], qui soutient aujourd'hui que la cave ne faisait pas partie de la chose louée, ne démontre pas lui en avoir restitué les accès.


Dans ces conditions, Mme [P] [F] sera condamnée à restituer à Mme [Z] [V] ses accès à la cave oralement incluse dans le contrat de bail, en exécution de son obligation de délivrance, dans les 15 jours à compter de la signification de la présente décision.

Les dispositions de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 étant inapplicables à l'espèce, et le droit commun n'imposant aucune forme particulière pour le contrat de bail, pas même la forme écrite, sa demande de mise en conformité du bail sur ce point sera rejetée.

Aucun élément ne permettant à ce stade d'établir la résistance de Mme [P] [F] à l'exécution de la présente décision, la demande d'astreinte sera rejetée.

Sur le montant du loyer

Sur la diminution du montant du loyer et l'indu prétendument consécutif à l'encadrement du loyer

S'il existe bien à [Localité 4] des dispositions relatives à l'encadrement des loyers prévoyant un loyer de référence, un loyer de référence minoré ainsi qu'un loyer de référence majoré, celles-ci ne peuvent s'appliquer au contrat objet du présent litige signé le 12 septembre 2022, ce dernier portant sur des locaux qui ne sont pas à usage d' habitation principale.

Les demandes de voir fixer le loyer à la somme de 458,40 euros et de remboursement d'un trop perçu, qui se fondent sur la requalification rejetée du contrat de bail, doivent en conséquence être rejetées.

Sur l'impossible indexation du loyer du fait de la classe énergétique du logement

La faible performance énergétique du logement n'empêchant l'indexation ou la révision du loyer qu'en application de l'article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989, inapplicable au cas d'espèce, Mme [Z] [V] sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent et la réparation du préjudice de jouissance

L'obligation de décence, issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbains, n'est exigée que pour les baux à usage d'habitation principale, qui a fait l'objet d'une codification à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, laquelle n'est pas applicable au cas d'espèce.

Par ailleurs, si en vertu de l'article 1719 du code civil , le bailleur est également obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, un logement décent (...) ", ce texte précise que l'obligation de délivrance d'un logement décent ne s'applique qu'à la résidence principale.

Or, en l'espèce, dès lors qu'il a précédemment été établi que le logement loué par Mme [F] à Mme [V] ne constituait pas son habitation principale, cette dernière ne peut se prévaloir de ces dispositions.

Ses demandes formées au titre de la reconnaissance d'un manquement de la bailleresse à son obligation, qui n'en est pas une, de délivrer un logement décent, et sa demande indemnitaire tendant à la réparation de son préjudice de jouissance en lien avec la faible performance énergétique du logement seront en conséquence rejetées.
 
Sur les autres demandes indemnitaires

Au titre de la perte de jouissance de la cave

Il est en l'espèce établi que Mme [Z] [V] s'est plainte de n'avoir plus eu la jouissance de sa cave par courriel du 31 mars 2025, soit, au jour du présent jugement, durant une période de 5 mois et 16 jours. 

La bailleresse ne conteste pas en avoir fait changer les serrures, se contentant simplement d'affirmer que la cave ne faisait pas partie de la chose louée. 

Il a toutefois été précédemment établi que la jouissance de la cave avait fait l'objet d'un accord entre les parties. C'est ainsi en contravention avec l'accord de volonté des parties portant sur cet accessoire que la bailleresse en a repris possession.

La cave représentant une superficie de 3m2, d'après le courriel adressé par Mme [F] le 6 novembre 2024, cette perte de jouissance, du fait de la bailleresse, sera indemnisée par l'octroi d'une somme qu’il est raisonnable de fixer à 80 euros par mois, soit à une somme arrêtée à 440 euros au jour du présent jugement, étant précisé que Mme [Z] [V] ne produit aucune pièce au soutien de ce que ses affaires personnelles, qu’elle n’a pas pris la peine de décrire, auraient été séquestrées.

Mme [P] [F] sera par conséquent condamnée à verser à Mme [Z] [V] la somme de 440 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Au titre du préjudice moral

Mme [Z] [V] soutient avoir été l'objet de mesures de rétorsion de la part de Mme [P] [F] :
- Cette dernière aurait notamment résilié son contrat d'énergie la liant à EDF ;
- Elle a procédé à la modification du mot de passe wifi l'empêchant de se connecter à internet et la contraignant à modifier ses pratiques (partage de connexion)
- Elle a fait modifier les serrures de la cave sans l'en informer, et se serait accaparée ses affaires,
- Elle aurait adressé un courriel à son père ainsi qu'un message à son cousin via LinkedIn ;
- Elle aurait évoqué ses difficultés avec Mme [V] lors d'une réunion d'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, avec pour seul objectif de l'ostraciser dans la résidence,
- Elle se serait enfin rapprochée de ses trois anciens bailleurs aux fins de récupérer des éléments sur elle.

S'il est établi que Mme [Z] [V] a souscrit un contrat auprès d'EDF à compter du mois de janvier 2025, ceci ne saurait en aucun cas être considéré comme un acte de rétorsion, le contrat de bail ne prévoyant nullement que la bailleresse supporterait les charges d'électricité consommées dans le logement occupé par la locataire.

La modification du mot de passe du wifi n'est étayée par aucune pièce versée aux débats. 

Le préjudice résultant de la modification des serrures de la cave a déjà été indemnisé. 

Le fait pour un propriétaire d'évoquer ses difficultés avec un locataire lors d'une réunion d'assemblée générale des copropriétaires n'est pas constitutif d'une faute et il n'est pas démontré que le seul objectif de Mme [P] [F] ait été d'ostraciser Mme [Z] [V] dans la résidence.

S'il est par ailleurs établi que Mme [P] [F] s'est rapprochée de deux de ses trois autres bailleurs, puisque plusieurs pièces sont afférentes à des contrats conclus avec d'autres bailleresses, notamment celles ayant loué à Mme [V] les deux autres logements situés à [Localité 5], il sera constaté qu'il n'est pas démontré que ces éléments aient été obtenus de façon illicite ou déloyale, de sorte que la production de ces pièces n'est, en elle-même, pas constitutive d'une faute.

Enfin, il résulte des deux messages adressés à M. [E] [V] par courriel (pièce n°37) et à une personne non identifiée via LinkedIn (pièce n°38), que Mme [P] [F] les a contactés aux fins d'échanger avec eux au sujet du non-paiement de ses loyers par Mme [Z] [V]. Il convient toutefois de constater que, si cette pratique interroge, ces personnes étant tiers au litige, les deux messages ne contenaient aucune forme d'agressivité ou de dénigrement, pas plus qu'ils ne contenaient de tentative d'intimidation. Mme [Z] [V] ne démontre en outre l'existence d'aucun préjudice en lien de causalité direct avec leur envoi.

En conséquence, Mme [Z] [V] sera déboutée de sa demande formée au titre de l'indemnisation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu des succombances réciproques des parties, chacune supportera la charge de ses propres dépens.

Les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,


REJETTE la demande tendant à ordonner à Mme [P] [F] de procéder à une communication régulière de ses pièces, à savoir que chaque pièce communiquée porte un numéro spécifique ;

REJETTE la demande tendant à dire que le domicile de Mme [P] [F] est situé [Adresse 5] à [Localité 3] et la demande tendant à ordonner à Mme [P] [F] de se domicilier à son adresse réelle,

REQUALIFIE le contrat de bail en contrat de bail de droit commun portant sur une résidence secondaire,

REJETTE la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire, 

REJETTE les demandes subséquentes tendant à l'expulsion de la locataire et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation,

CONDAMNE Mme [Z] [V] à verser à Mme [P] [F] la somme de 9600 euros au titre de son arriéré de loyers, arrêté au mois de juin 2025 inclus, 

RAPPELLE que Mme [Z] [V] demeure tenue au paiement du loyer contractuellement prévu à compter du mois de juillet 2025,

CONDAMNE Mme [Z] [V] à payer à Mme [P] [F] la somme de 418,46 euros au titre des charges d'électricité 2022 et 2023,

CONDAMNE Mme [Z] [V] à payer à Mme [P] [F] la somme de 1181,06 euros au titre des charges pour les exercices 2022 (calculées au prorata de sa durée d'occupation pour cet exercice) et 2023, déduction faite des charges de chauffage,

CONDAMNE Mme [Z] [V] à payer à Mme [P] [F] la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice moral,

REJETTE la demande tendant à ordonner à Mme [P] [F] de porter la mention de 24,46 m2 au titre de la surface habitable sur le bail;

CONSTATE que la cave fait partie de la chose louée, 

REJETTE la demande tendant à ordonner à Mme [P] [F] de porter la mention de la cave sur le bail ;

ORDONNE à Mme [P] [F] de remettre à Mme [Z] [V] la clé de la nouvelle serrure de la cave dans un délai de 15 jours à compter de la présente décision,

REJETTE la demande d'astreinte,

CONDAMNE Mme [P] [F] à payer à Mme [Z] [V] la somme de 440 euros en réparation du trouble de jouissance subi du fait du changement de serrure de la cave ;

REJETTE les demandes tendant à 
- Dire que le montant de 1200 euros réclamé à titre de loyer mensuel est excessif ;
- Dire qu'au regard de l'évolution des loyers en zone tendue, de l'encadrement des loyers à [Localité 4] et de l'état du logement, le montant du loyer doit être fixé à la somme de 458,40 euros par mois et ordonner à Mme [P] [F] de mettre le bail en conformité ;
- Dire que Mme [P] [F] ne remplit pas son obligation de délivrer un logement décent ;

REJETTE la demande tendant à condamner Mme [P] [F] à payer à Mme [Z] [V] la somme de 19 803,12 euros en remboursement du trop-perçu de loyer ;

REJETTE la demande tendant à condamner Mme [P] [F] à payer à Mme [Z] [V] la somme de 10 000 euros en réparation des troubles de jouissance subis du fait du manquement à l'obligation de délivrer un logement décent ;

REJETTE la demande tendant à condamner Mme [P] [F] à payer à Mme [Z] [V] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE les parties pour le surplus des demandes

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens,

REJETTE les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait à Paris, le 16 septembre 2025.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2025-09-24T18:26:23.803Z.