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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 1 octobre 2025, n° 24/10333

Se déclare incompétentDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 10 octobre 2023, la société BLUE GROUND a donné à bail à la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY un appartement dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 8], pour une durée de douze mois du 20 septembre 2023 au 19 septembre 2024 et un loyer mensuel de 3 410 euros.

Par lettre de son avocat en date du 11 janvier 2024, la société BLUE GROUND a reproché à la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY d'avoir proposé l'appartement à la location sur les sites internet de location Airbnb et Booking au mépris de l'interdiction de sous-location stipulée au contrat de bail du 10 octobre 2023 et a déclaré solliciter, en conséquence, la restitution des sous-loyers perçus estimés à la somme de 20 000 euros, outre la résolution du contrat de bail et la restitution des clefs dans un délai de dix jours à compter de la réception de cette lettre.

Selon un e-mail du 22 janvier 2024, la société BLUE GROUND a informé la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY qu'un état des lieux de sortie était fixé au 1er février 2024.

En réponse, par e-mail du 24 janvier 2024, la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY a indiqué à la société BLUE GROUND que seul un accord de sa part l'autoriserait à prendre possession de l'appartement avant la fin du contrat, l'a informée qu'elle avait transmis sa lettre à son avocat, et lui a demandé de cesser toute menace et acte malveillant à son égard.

Selon acte de commissaire de justice signifié le 16 avril 2024, la société BLUEGROUND FRANCE a fait sommation à la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY de lui payer, dans un délai de huit jours à compter de la date de l'acte, une somme totale de 18 746,87 euros correspondant aux loyers des mois de décembre 2023 à avril 2024, outre le coût de l'acte.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 22 août 2024, la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY a assigné la société BLUEGROUND FRANCE à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, à titre principal, la requalification du contrat de bail en contrat de bail commercial et la nullité de la résiliation, et, à titre subsidiaire, la nullité du contrat de bail et la restitution des loyers versés.

Dans ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, la société BLUE GROUND FRANCE demande au juge de la mise en état de :

« A titre principal : 
In limine litis : 
 
➢ REJETER la demande de requalification du bail d’habitation en bail commercial ; 
➢ et en conséquence se DECLARER INCOMPETENT au profit du JCP ; 
 
A titre subsidiaire : 
 
➢ JUGER qu’il y a lieu de joindre les affaires enregistrées sous les numéros de RG 24/10395 et 24/10333. 
 
➢ CONDAMNER la société REC à une amende de 3 000 euros au titre de l’article 32-1 du CPC ; 

➢ CONDAMNER la société REC au versement de 30 000 euros au titre de dommages intérêts; 
 
En tout état de cause, 
 
➢ CONDAMNER la société REC au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ; ».

Sur le fondement des articles 73, 74, 75 et 789 du code de procédure civile et 1101 à 1104 du code civil, la société BLUE GROUND FRANCE soutient que le bail conclu ne contient aucune des conditions exigées pour le bail commercial et qu'elle n'a jamais donné son consentement pour la conclusion d'un bail commercial ni pour une exploitation commerciale notamment l'activité de sous-location. Elle souligne que la sous-location est interdite par le contrat et que la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY ne peut lui imposer de respecter l'activité qu'elle exerce. En vertu des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, la société BLUE GROUND FRANCE invoque que le tribunal judiciaire est incompétent au profit du juge des contentieux de la protection qu'elle a saisi d'une demande d'acquisition de la clause résolutoire. 

Subsidiairement, sur le fondement des articles 367, 368 et 766 du code de procédure civile, la société BLUE GROUND FRANCE expose avoir été également assignée pour le même motif en ce qui concerne la location d'un appartement sis à [Adresse 9] et sollicite la jonction des deux instances au motif qu'elles sont identiques. Enfin, au visa des articles 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, la société BLUE GROUND FRANCE soutient que la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY a diligenté la présente instance dans un but dilatoire et parce qu'elle s'est fait surprendre dans l'exercice illicite de la sous-location et considère qu'il s'agit d'un comportement fautif.

Dans ses dernières conclusions d'incident notifiées par par voie électronique le 19 mars 2025, la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY demande au juge de la mise en état de :

« REJETER les demandes de la société BLUEGROUND 

A titre principal : In limine litis : 

RECEVOIR la demande de requalification du bail d’habitation en bail commercial ; 

 et en conséquence se DECLARER COMPETENT ; 

➢ CONDAMNER la société BLUEGROUND à une amende de 3 000 euros au titre de l’article 700 CPC et aux entiers dépens ». 

En vertu de l'article 12 du code de procédure civile, la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY explique qu'il était convenu avec la société BLUEGROUND FRANCE qu'elle exercerait dans les locaux son activité de commercialisation de sites immobiliers et qu'elle aurait le droit de sous-louer l'appartement. Elle précise que cela n'a pas été prévu au contrat dans l'unique but de contourner la réglementation sur les locations « airbnb » et de ne pas mettre en défaut la société BLUEGROUND. Elle en conclut que le tribunal est compétent pour se prononcer sur le caractère commercial du bail.

L'incident a été plaidé à l'audience de mise en état du 11 juin 2025 et mis en délibéré au 1er octobre 2025.

Motifs

MOTIFS

1- Sur l'exception d'incompétence

Il ressort de l'article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure.

L'article 73 du même code dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Selon l'article 75, s'il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d'irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l'affaire soit portée.

L’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire prévoit que le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent notamment les baux commerciaux à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale. 

Selon l'article L.213-4-4 du même code, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l'espèce, aux termes de l'assignation introductive d'instance, la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY sollicite du tribunal judiciaire, à titre principal, qu'il requalifie en contrat de bail commercial le contrat de bail qu'elle a conclu le 10 octobre 2023 avec la société BLUEGROUND et, qu'en conséquence, il déclare nulle la résiliation de ce contrat.

Ce contrat du 10 octobre 2023 stipule qu'il est régi par les dispositions des articles 1709 à 1762 du code civil, conclu pour un logement meublé donné en location comme résidence secondaire, devant être occupé par tout employé de la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY et ne pouvant être utilisé à des fins commerciales ou professionnelles.

Ainsi, en présence d'un contrat de bail relatif à l'occupation d'un logement et en application de l'article L.213-4-4 du code de procédure civile susvisé, il appartenait à la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY, qui ne pouvait déroger à ces dispositions, de saisir le juge des contentieux de la protection qui a compétence exclusive pour en connaître.

Par conséquent, le tribunal judiciaire sera déclaré matériellement incompétent au profit du juge des contentieux de la protection auquel le dossier de l'affaire sera transmis.

2 - Sur les demandes de requalification du contrat de bail en contrat de bail commercial

Le juge de la mise en état n'ayant pas le pouvoir de se prononcer sur la requalification du contrat de bail en contrat de bail commercial, les demandes des parties à ce titre seront rejetées.

3 - Sur les demandes de jonction, d'amende civile et de dommages-interêts pour procédure abusive

Les demandes de la société BLUEGROUND de jonction des instances n°RG 24/10395 et n°RG 24/10333, de condamnation de la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY au paiement d'une amende civile de 3 000 euros ainsi qu'à lui payer la somme de 30 000 euros de dommages-intérêts, étant subsidiaires à l'exception d'incompétence à laquelle il a été fait droit, il n'y a pas lieu de statuer à ce sujet. 

4 - Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, les dépens seront réservés.

En outre, l'équité commande de rejeter les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile, mise à disposition au greffe, 

Déclare le tribunal judiciaire incompétent au profit du juge des contentieux de la protection ;

Dit que le dossier sera transmis par le greffe au greffe du juge des contentieux de la protection à l’expiration du délai d’appel de quinze jours ;

Rejette les demandes de la société BLUEGROUND et de la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY de requalification du contrat de bail du 10 octobre 2023 en contrat de bail commercial ;

Réserve les dépens ;

Rejette la demande de la société BLUEGROUND de condamnation de la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY de condamnation de la société BLUEGROUND à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Faite et rendue à [Localité 7] le 01 octobre 2025

Le greffier Le juge de la mise en état
Vanessa ALCINDOR Sabine FORESTIER
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] C. C. C. Délivrées
le :
- les parties
- Me BEN ECHEYKH
- Me ACEM


■

18° chambre 
2ème section

N° RG 24/10333
N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 2]

N° MINUTE : 1

Assignation du :
22 août 2024

Contradictoire






ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 01 octobre 2025


DEMANDERESSE 

S.A.R.L. R.E.C REAL ESTATE COMPANY
[Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Maître Yasmina BEN ECHEYKH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C 2576



DEFENDERESSE 

S.A.S. BLUEGROUND FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Khalida ACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0208












MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente, assistée de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier

DEBATS

A l’audience du 11 Juin 2025, avis a été donné aux avocats que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 01 octobre 2025.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe
Contradictoire
susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 10 octobre 2023, la société BLUE GROUND a donné à bail à la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY un appartement dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 8], pour une durée de douze mois du 20 septembre 2023 au 19 septembre 2024 et un loyer mensuel de 3 410 euros.

Par lettre de son avocat en date du 11 janvier 2024, la société BLUE GROUND a reproché à la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY d'avoir proposé l'appartement à la location sur les sites internet de location Airbnb et Booking au mépris de l'interdiction de sous-location stipulée au contrat de bail du 10 octobre 2023 et a déclaré solliciter, en conséquence, la restitution des sous-loyers perçus estimés à la somme de 20 000 euros, outre la résolution du contrat de bail et la restitution des clefs dans un délai de dix jours à compter de la réception de cette lettre.

Selon un e-mail du 22 janvier 2024, la société BLUE GROUND a informé la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY qu'un état des lieux de sortie était fixé au 1er février 2024.

En réponse, par e-mail du 24 janvier 2024, la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY a indiqué à la société BLUE GROUND que seul un accord de sa part l'autoriserait à prendre possession de l'appartement avant la fin du contrat, l'a informée qu'elle avait transmis sa lettre à son avocat, et lui a demandé de cesser toute menace et acte malveillant à son égard.

Selon acte de commissaire de justice signifié le 16 avril 2024, la société BLUEGROUND FRANCE a fait sommation à la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY de lui payer, dans un délai de huit jours à compter de la date de l'acte, une somme totale de 18 746,87 euros correspondant aux loyers des mois de décembre 2023 à avril 2024, outre le coût de l'acte.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 22 août 2024, la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY a assigné la société BLUEGROUND FRANCE à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, à titre principal, la requalification du contrat de bail en contrat de bail commercial et la nullité de la résiliation, et, à titre subsidiaire, la nullité du contrat de bail et la restitution des loyers versés.

Dans ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, la société BLUE GROUND FRANCE demande au juge de la mise en état de :

« A titre principal : 
In limine litis : 
 
➢ REJETER la demande de requalification du bail d’habitation en bail commercial ; 
➢ et en conséquence se DECLARER INCOMPETENT au profit du JCP ; 
 
A titre subsidiaire : 
 
➢ JUGER qu’il y a lieu de joindre les affaires enregistrées sous les numéros de RG 24/10395 et 24/10333. 
 
➢ CONDAMNER la société REC à une amende de 3 000 euros au titre de l’article 32-1 du CPC ; 

➢ CONDAMNER la société REC au versement de 30 000 euros au titre de dommages intérêts; 
 
En tout état de cause, 
 
➢ CONDAMNER la société REC au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ; ».

Sur le fondement des articles 73, 74, 75 et 789 du code de procédure civile et 1101 à 1104 du code civil, la société BLUE GROUND FRANCE soutient que le bail conclu ne contient aucune des conditions exigées pour le bail commercial et qu'elle n'a jamais donné son consentement pour la conclusion d'un bail commercial ni pour une exploitation commerciale notamment l'activité de sous-location. Elle souligne que la sous-location est interdite par le contrat et que la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY ne peut lui imposer de respecter l'activité qu'elle exerce. En vertu des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, la société BLUE GROUND FRANCE invoque que le tribunal judiciaire est incompétent au profit du juge des contentieux de la protection qu'elle a saisi d'une demande d'acquisition de la clause résolutoire. 

Subsidiairement, sur le fondement des articles 367, 368 et 766 du code de procédure civile, la société BLUE GROUND FRANCE expose avoir été également assignée pour le même motif en ce qui concerne la location d'un appartement sis à [Adresse 9] et sollicite la jonction des deux instances au motif qu'elles sont identiques. Enfin, au visa des articles 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, la société BLUE GROUND FRANCE soutient que la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY a diligenté la présente instance dans un but dilatoire et parce qu'elle s'est fait surprendre dans l'exercice illicite de la sous-location et considère qu'il s'agit d'un comportement fautif.

Dans ses dernières conclusions d'incident notifiées par par voie électronique le 19 mars 2025, la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY demande au juge de la mise en état de :

« REJETER les demandes de la société BLUEGROUND 

A titre principal : In limine litis : 

RECEVOIR la demande de requalification du bail d’habitation en bail commercial ; 

 et en conséquence se DECLARER COMPETENT ; 

➢ CONDAMNER la société BLUEGROUND à une amende de 3 000 euros au titre de l’article 700 CPC et aux entiers dépens ». 

En vertu de l'article 12 du code de procédure civile, la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY explique qu'il était convenu avec la société BLUEGROUND FRANCE qu'elle exercerait dans les locaux son activité de commercialisation de sites immobiliers et qu'elle aurait le droit de sous-louer l'appartement. Elle précise que cela n'a pas été prévu au contrat dans l'unique but de contourner la réglementation sur les locations « airbnb » et de ne pas mettre en défaut la société BLUEGROUND. Elle en conclut que le tribunal est compétent pour se prononcer sur le caractère commercial du bail.

L'incident a été plaidé à l'audience de mise en état du 11 juin 2025 et mis en délibéré au 1er octobre 2025.


MOTIFS

1- Sur l'exception d'incompétence

Il ressort de l'article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure.

L'article 73 du même code dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Selon l'article 75, s'il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d'irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l'affaire soit portée.

L’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire prévoit que le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent notamment les baux commerciaux à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale. 

Selon l'article L.213-4-4 du même code, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l'espèce, aux termes de l'assignation introductive d'instance, la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY sollicite du tribunal judiciaire, à titre principal, qu'il requalifie en contrat de bail commercial le contrat de bail qu'elle a conclu le 10 octobre 2023 avec la société BLUEGROUND et, qu'en conséquence, il déclare nulle la résiliation de ce contrat.

Ce contrat du 10 octobre 2023 stipule qu'il est régi par les dispositions des articles 1709 à 1762 du code civil, conclu pour un logement meublé donné en location comme résidence secondaire, devant être occupé par tout employé de la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY et ne pouvant être utilisé à des fins commerciales ou professionnelles.

Ainsi, en présence d'un contrat de bail relatif à l'occupation d'un logement et en application de l'article L.213-4-4 du code de procédure civile susvisé, il appartenait à la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY, qui ne pouvait déroger à ces dispositions, de saisir le juge des contentieux de la protection qui a compétence exclusive pour en connaître.

Par conséquent, le tribunal judiciaire sera déclaré matériellement incompétent au profit du juge des contentieux de la protection auquel le dossier de l'affaire sera transmis.

2 - Sur les demandes de requalification du contrat de bail en contrat de bail commercial

Le juge de la mise en état n'ayant pas le pouvoir de se prononcer sur la requalification du contrat de bail en contrat de bail commercial, les demandes des parties à ce titre seront rejetées.

3 - Sur les demandes de jonction, d'amende civile et de dommages-interêts pour procédure abusive

Les demandes de la société BLUEGROUND de jonction des instances n°RG 24/10395 et n°RG 24/10333, de condamnation de la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY au paiement d'une amende civile de 3 000 euros ainsi qu'à lui payer la somme de 30 000 euros de dommages-intérêts, étant subsidiaires à l'exception d'incompétence à laquelle il a été fait droit, il n'y a pas lieu de statuer à ce sujet. 

4 - Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, les dépens seront réservés.

En outre, l'équité commande de rejeter les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile, mise à disposition au greffe, 

Déclare le tribunal judiciaire incompétent au profit du juge des contentieux de la protection ;

Dit que le dossier sera transmis par le greffe au greffe du juge des contentieux de la protection à l’expiration du délai d’appel de quinze jours ;

Rejette les demandes de la société BLUEGROUND et de la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY de requalification du contrat de bail du 10 octobre 2023 en contrat de bail commercial ;

Réserve les dépens ;

Rejette la demande de la société BLUEGROUND de condamnation de la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société R.E.C. REAL ESTATE COMPANY de condamnation de la société BLUEGROUND à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Faite et rendue à [Localité 7] le 01 octobre 2025

Le greffier Le juge de la mise en état
Vanessa ALCINDOR Sabine FORESTIER

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Mise à jour de la source le 2025-10-01T18:26:12.493Z.