Tribunal judiciaire de Caen, Chambre procédure écrite, 9 juin 2026, n° 23/03304

N° du répertoire général : N° RG 23/03304 - N° Portalis DBW5-W-B7H-IOGQ

5AB Baux d’habitation - Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 09 JUIN 2026


DEMANDEUR

COMMUNE D’[Localité 1] (CALVADOS) 
collectivité territoriale - immatriculée au répertoire SIREN n° 211 400 213
ayant son siège en l’Hôtel de Ville , sis [Adresse 1] , représentée par 
son maire en exercice 

représentée par Me Stéphane JACQUET, membre de la SELAS GB2A AVOCATS avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 057



DEFENDEURS 

-Monsieur [N] [K]
né le 12 Mai 1960 à [Localité 2]
 demeurant [Adresse 2]

Non représenté

- Monsieur [E] [K]
né le 17 Décembre 1957 à [Localité 2]
 demeurant [Adresse 3]

Non représenté

-Madame [R] [K] épouse [B]
née le 17 Décembre 1953 à [Localité 3]
 demeurant [Adresse 4]

Non représenté

-Monsieur [C] [K]
né le 19 Mai 1964 à [Localité 2]
 demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Anne-sophie HIBON, avocat postulant au barreau de CAEN, vestiaire : 129 et par Me Candice VIER-CAZIER avocat plaidant au Barrreau de PARIS 


COPIE EXÉCUTOIRE à 
Me Anne-sophie HIBON - 129, 
Me Stéphane JACQUET - 057 





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Florence LANGLOIS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : Emmanuelle MAMPOUYA, Greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DÉBATS à l’audience publique du 23 septembre 2025,
 
DÉCISION Réputée contradictoire, en premier ressort. Madame [I] [G], Attachée de Justice, a participé à l’élaboration d’un projet de décision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2026, après prorogation du délibéré fixé initialement au 27 novembre 2025




Exposé du litige et procédure 
Suivant contrat du 25 juillet 1959 soumis aux articles 1709 à 1762 du code civil, tacitement reconduit depuis, Mme [J] [T] née [W], a donné à bail pour une durée indéterminée à M. [Z] [K] une parcelle de terre d’une superficie de 60 m² à prendre dans la parcelle AD n°[Cadastre 1] située dans la commune d’[Localité 4]. Le bail autorisait l’installation d’une simple « cabine » à usage saisonnier qui devait être retirée en fin de jouissance.
La commune d’[Localité 1] a acquis, selon actes notariés respectivement des 10 juin 2011 et 23 octobre 2012, les parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 1] occupée par M.[Z] [F] en exécution du bail sus-mentionné, reconduit tacitement en 1962 en bail verbal à durée indéterminée, et n°[Cadastre 2] auprès des consorts [Y], situées au lieu dit « [Localité 5]». A la suite de cette acquisition la commune d’Arromanches-les-Bains a délivré congé à M. [Z] [K], suivant courrier recommandé daté du 26 novembre 2012.Faute par celui -ci de quitter les lieux à l’expiration du délai fixé, la commune d’Arromanches-les-Bains l’a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Caen statuant en référés, aux fins de voir ordonner son expulsion, avant de conclure le 22 février 2014 avec celui-ci un protocole transactionnel, suspendant les effets du congé et laissait le bail se poursuivre exclusivement à son bénéfice,pour le reste de sa vie, sous réserve du paiement régulier des loyers mensuels de 300 euros. Il y était expressément stipulé que tous droits d’occupation prendraient fin de plein droit à son décès, sans transmission possible à ses héritiers.
[Z] [K] est décédé le 1er septembre 2016. Les loyers ont néanmoins continué à être versés jusqu’en 2017, Ses héritiers n’ayant pas informé la commune du décès. Dès qu’elle en a eu connaissance, la commune a notifié à M. [C] [K], par courrier daté du 27 novembre 2017, qu’elle entendait reprendre possession des lieux, procéder à leur remise en état, détruire le bien immobilier présent sur le terrain, et lui a demandé de vider les lieux au 31 décembre 2017 ans un courrier en réponse daté du 30 décembre 2017 et adressé par l’intermédiaire de son conseil, M. [C] [K] a opposé un refus aux demandes de la commune d’[Localité 4] et l’a mise en demeure de respecter une procédure d’expropriation et de justifier de son utilité publique.
Les lieux n’ayant pas été libérés, la Mairie d’Arromanches-les-Bains a, selon exploit du 7 septembre 2021, fait assigner M.[C] [K] devant le tribunal judiciaire de Caen statuant en matièe de référés, aux fins de voir ordonner son expulsion desdites parcelles. Cette procédure a été étendue aux autres héritiers de [Z] [K], à savoir M. [E] [K], Mme [R] [B] et M. [N] [K], qui n’ont pas constitué avocat.
Suivant ordonnance en date du 30 juin 2022, le juge des référés a renvoyé parties à mieux se pourvoir, considérant que le différend excédait sa compétence. Suivant exploits de commissaire de justice en dates des 31 juillet, 1er, 07 et 10 août 2023, la commune d’Arromanches-les-Bains a fait assigner M. [C] [K], Mme [R] [B], M. [E] [K] et M. [N] [K],devant le tribunal judiciaire de Caen, aux fins de voir: 
- constater leur occupation sans droit ni titre des deux parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] lui appartenant depuis le 1er septembre 2016, ordonner leur expulsion, ainsi que de toutes personnes et biens s’y trouvant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publiques ;
- dire que faute pour ces derniers de vider les lieux de tous biens meubles, ces meubles seront transportés et gardés, aux frais des expulsés, dans tout lieu adapté à leur nature et qu’il pourra être statué sur leur sort sur simple requête de la partie la plus diligente ;
- ordonner la remise en l’état antérieur des parcelles par ces derniers, à leurs frais, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et dire qu’à défaut de remise en état dans ce même délai, il pourra y être procédé, à la diligence de la commune propriétaire, à leurs frais;*
- les voir condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation annuelle de 300 euros jusqu’à complète libération des lieux et, d’ores et déjà, la somme de 1500 euros au titre des indemnités d’occupation échues et impayées depuis l’année 2018 jusqu’à ce jour ;
- les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, M. [C] [K] sollicite de voir :
- prononcer la nullité du protocole d’accord du 22 février 2014 ;
- débouter la commune d’[Localité 4] de l’ensemble de ses demandes ;
- constater l’acquisition de la prescription trentenaire de [Z] [K] depuis le premier jour de la possession, et en conséquence, reconnaître son droit de propriété sur le bien situé sur la commune d’[Localité 4] « La [Localité 6] » [Adresse 6] ;
- ordonner la restitution de ce bien à son bénéfice, la nullité de la vente intervenue au profit de la commune d’[Localité 4], son expulsion et enjoindre à celle-ci de cesser toute atteinte à ce droit de propriété sous astreinte ;
- condamner la commune d’[Localité 4] à lui payer la somme de 100 000 euros en réparation des dégradations causées à ce bien et de son entier préjudice ;
- à titre subsidiaire, condamner la commune d’[Localité 4] à lui payer la somme de 100 000 euros à titre d’indemnité pour les constructions édifiées de bonne foi;
- en tout état de cause, condamner la commune d’[Localité 4] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre d’indemnisation pour procédure abusive ;
- condamner la commune d’[Localité 4], outre aux dépens, à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans ses notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, M.[C] [K] demande à voir prononcer la nullité du protocole du 22 février 2014, au motif qu’il réglerait un différend portant sur le sort d’un bail nul car prétendument consenti par un non-propriétaire et sollicite de voir constater l’acquisition de la proprité escription acquisitive trentenaire par [Z] [K], subsidiairement la condamnation de la commune d’[Localité 7] à lui verser, ainsi qu’à des cohéritiers une indemnisation au titre de l’article 555 du code civil, et à sa condamnation pour pour procédure abusive. 
Par conclusions notifiées le 28 mars 2025, la commune d’[Localité 4] maintient ses demandes, solllicite les indemnités d’occupation, la remise en état et le rejet des demandes adverses. 
Pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures.
Bien que régulièrement assignés, Mme [R] [B], M. [E] [K] et M. [N] [K] n’ont pas constitué avocat.
Le jugement à intervenir sera par conséquent réputé contradictoir, conformément à l’article 474 du code de procédure civile aux termes duquel en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 juin 2025, et l’affaire fixée pour plaidoirie à l’audience du 23 septembre 2025 et mise en délibéré au 27 novembre 2025, prorogé à ce jour.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion des consorts [K]:

Il ressort des pièces versées par la commune d’[Localité 1] que [Z] [K] a occupé une surface correspondant à la parcelle n°[Cadastre 1] ayant appartenu à Mme [T] en vertu d’un bail signé le 25 juillet 1959, débordant sans droit ni titre et très largement sur la parcelle n°[Cadastre 2], propriété de Mme [Y] sur laquelle ont été édifiées une cabane en dur et une maisonnette.
L’article 2261 du code civile dans sa version résultant du décret du 17 juin 2008, applicable au présent litige, énonce que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
Il n’est pas contesté que [Z] [K] s’est toujours acquitté des loyers dus au titre du bail relatif à ce qu’il pensait être une seule parcelle, appartenant à Mme [T], ce qui n’a jamais été contesté notamment dans le protocole d’accord signé le 22 février 2014 avec la commune d’[Localité 1] par lequel il a réitéré sa qualité de locataire et consenti à régler un loyer annuel de 300 euros. Ses héritiers poursuivi ces paiements. 
Le paiement de loyers, poursuivi par les héritiers de [Z] [K] étant imcompaible avec la possession à titre de propriétaire, il y a lieu de débouter M.[C] [K] de sa demande visant à voir reconnaïtre sa qualité de propriétaire par usucapion.
Le protocole sus-visé précisant en son article 3 intitulé “INTRANSMISSIBILITÉ PAR VOIE SUCCESSORALE”, que les droits et obligations résultant du bail et dudit protocole “prendront fin de plein droit au décès de M.[Z] [K], le congé en date du 26 novembre 2021 reprenent alors tous ses effets”.
[Z] [K] étant décédé le 1er septembre 2018, c’est à bon droit que la commune [Localité 8][Localité 1] sollicite l’expulsion des hériters de celui-ci.

Sur la demande de remise en état des lieux
L’article 555 du code civil dispose notamment que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.
Cet alinéa 4 prévoit que si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent, à savoir soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent les prévue La bonne foi évoquée dans cet article s’entend par référence à l’article 550 du même code, de sorte qu’est considéré comme un possesseur de bonne foi celui qui possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.
Inversement, celui qui construit sciemment sur un terrain qui ne lui appartient pas est considéré comme de maivaise foi. [Z] [K] qui n’a jamais méconnu sa situation de locataire, convenue selon bail du 25 juillet 1959 puis selon protocole d’accord signé le 22 février 2014 avec la Mairie d’[Localité 1] dont il n’a pas contesté la qualité de propriétaire des parcelles sus-visées.
Le bail imposait la remise en état en fin de jouissance. [Z] [K] a construit un immeuble plus conséquent qu’une simple cabine devant être enlevée en fin de saison, ressemblant à une maisonnette, en violation du contrat de bail, sans autorisation d’urbanisme, et en zone littorale protégée par l’article L.121 16 du code de l’urbanisme.
L’article 555 du code civil ne protège que le constructeur de bonne foi évincé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, [Z] [K] ayant été informé dès les années 1960 par divers courriers émanant de la commune d’[Localité 4] de l’irrégularité de sa construction au regard des règles d’urbanisme, et ayant édifié ladite maison contrairement aux stipulations du bail dont il n’a jamais contesté les termes ni contesté sa qualité de locataire.
Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’ordonner la remise en état des lieux, [Z] [K] ne pouvant être qualifié de constructeur de bonne foi, au sens de l’article 555 du code civil.
M. [C] [K], M. [E] [K], Mme [R] [B] et M. [N] [K] seront donc condamnés, solidairement, à remettre en état les parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 1] et AD n°[Cadastre 2], à leurs frais, dans le délai de 6 mois à compter de la signification du jugement à intervenir.
A défaut de remise en état passé ce délai, la commune d’[Localité 4] pourra effectuer, aux frais de M. [C] [K], M. [E] [K], Mme [R] [B] et M. [N] [K], les travaux de remise en état nécessaires.

Sur la demande de paiement d’indemnités d’occupation
Les consorts [K] se maintenant dans les lieux depuis 2016, sont redevables d’une indemnité d’occupation égale au loyer antérieur, soit 300 euros par an, outre les arriérés depuis 2018.

Sur les demandes reconventionnelles

Les demandes fondées sur la prescription acquisitive, la nullité du protocole, l’indemnisation au titre de l’article 555 et la procédure abusive sont infondées et doivent être rejetées.
M. [C] [K] ayant été débouté de ses demandes, il conviendra de le débouter de sa demande en indemnisation pour procédure abusive présentée à l’encontre de la commune d’[Localité 4].

III. Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [C] [K], M. [E] [K], Mme [R] [B] et M. [N] [K] qui succombent à l'instance seront condamnés solidairementà en payer les dépens.

* Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Il n’apparaît pas inéquitable de condamner solidairement M. [C] [K], M. [E] [K], Mme [R] [B] et M. [N] [K] à régler à la commune d’[Localité 4] la somme de 6 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3. Sur l'exécution provisoire
Les articles 514 et suivants du code de procédure civile prévoient que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il sera rappelé que le jugement à intervenir est assorti e l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal par jugement réputé contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Constate que M.[C] [K], M. [E] [K], Mme [R] [B] et M. [N] [K] occupent, sans droit ni titre, les parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 1] et AD n°[Cadastre 2] ;

Prononce l’expulsion de M. [C] [K], M. [E] [K], Mme [R] [B] et M. [N] [K] des parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 1] et AD n°[Cadastre 2] ainsi que de toutes personnes et de tous biens s’y trouvant de ce chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit que faute pour [C] [K], M. [E] [K], Mme [R] [B] et M. [N] [K] de vider les lieux de tous les biens meubles, ceux-ci pourront être transportés et gardés, à leurs frais, dans tout lieu adapté à leur nature et qu’il pourra être ensuite statué sur leur sort sur simple requête de la partie la plus diligente ;

Condamne solidairement M. [C] [K], M. [E] [K], Mme [R] [B] et M. [N] [K] à remettre en état les parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], à leurs frais, dans le délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que passé ce délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, la commune d’[Localité 4] pourra effectuer, aux frais de M. [C] [K], M. [E] [K], Mme [R] [B] et M. [N] [K], les travaux de remise en état nécessaires des parcelles cadastrées section AD n°[Cadastre 1] et AD n°[Cadastre 2] ;

Condamne solidairement M. [C] [K], M. [E] [K], Mme [R] [B] et M. [N] [K] à régler à la commune d’[Localité 4] la somme totale de 2.400 euros à titre d’indemnité d’occupation ;

Déboute M. [C] [K] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne solidairement M. [C] [K], M. [E] [K], Mme [R] [B] et M. [N] [K] à régler à la commune d’[Localité 4] la somme 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [C] [K], M. [E] [K], Mme [R] [B] et M. [N] [K] aux dépens ;

*


* *




Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.


Ainsi jugé le neuf Juin deux mil vingt six, la minute est signée du Président et du Greffier.



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE


Emmanuelle MAMPOUYA Florence LANGLOIS