notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, Référés civils, 2 septembre 2025, n° 24/00228

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit d'huissier en date du 3 mai 2024, monsieur [I] [L] et madame [W] [L] ont fait assigner la société civile de construction vente IMELDA ET GABY devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, afin d’obtenir l’exécution forcée d’une vente.

Dans leurs conclusions déposées à l'audience du 18 mars 2025, monsieur [I] [L] et madame [W] [L] demandent au juge des référés de condamner la société civile de construction vente IMELDA ET GABY à signer sous astreinte l’acte authentique de vente des lots d’un immeuble en copropriété situé sur la commune de [Adresse 4], cadastré section A n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ayant fait l’objet d’une promesse de vente en date du 15 avril 2022 et à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à défaut de renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire pour qu’il soit statué au fond.

Dans ses conclusions déposées à l'audience, la société civile de construction vente IMELDA ET GABY de débouter monsieur [I] [L] et madame [W] [L] de l’ensemble de leurs prétentions et de les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu l'article 835 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1103, 1221, 1583, 1589, 1591, 1674 et suivants, 1342-4 alinéa 2, 1702 et 1998 du code civil ;

Le créancier d'une obligation de faire est en droit d'en exiger l'exécution en nature et le juge des référés peut ordonner cette exécution lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le fait pour les demandeurs de solliciter à titre subsidiaire le renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire statuant au fond ne peut s’analyser en une reconnaissance du caractère sérieux des contestations émises par la société défenderesse à l’encontre de l’obligation de faire dont l’exécution est demandée.

Le contrat de vente est un contrat consensuel qui est définitivement formé dès qu’il y a accord des parties sur la chose et le prix. Il n’est pas fait exception à cette règle en matière de vente immobilière. 



Par deux actes sous seing privé en date du 24 février 2017, monsieur [I] [L] et la société à responsabilité limitée 360° ont d’une part conclu une promesse unilatérale de vente en vertu de laquelle le premier s’est engagé à vendre à la seconde le tiers indivis d’un bien immobilier situé sur la commune de [Localité 2], cadastré section A n° [Cadastre 4] et [Cadastre 2], d’une contenance totale de 4 ares et 34 centiares pour un prix de 300 000 euros, d’autre part convenu de convertir le prix de 300 000 euros à la charge du bénéficiaire de la promesse de vente en l’obligation pour celui-ci de remettre au promettant un appartement d’une surface minimale de 57 mètres carrés avec balcon, exposé sud, situé au dernier étage de la résidence à édifier par la société à responsabilité limitée 360° ainsi qu’une place de parking souterrain et une cave. Par deux actes sous seing privé en date du 26 septembre 2018, les parties ont réitéré la promesse unilatérale de vente ainsi que l’accord portant sur la conversion du prix en l’obligation de remettre un appartement, une place de parking souterrain et une cave dans la résidence à édifier. 

Par deux actes sous seing privé en date du 7 mars 2022, monsieur [I] [L] et la société civile de construction vente IMELDA ET GABY, que la société à responsabilité limitée 360° avait substitué dans ses droits après avoir obtenu un permis de construire purgé de tout recours, ont de nouveau conclu une promesse unilatérale de vente portant sur le même bien et le même prix et convenu de convertir le prix de 300 000 euros à la charge du bénéficiaire de la promesse de vente en l’obligation pour celui-ci de remettre au promettant un appartement portant le numéro 304, avec balcon, situé au dernier niveau de la résidence à édifier par la société civile de construction vente, une place de parking souterrain portant le numéro 15 et une cave portant le numéro 16.

Par acte authentique reçu le 15 avril 2022 en l’étude de maître [H] [P], notaire associé à [Localité 3], monsieur [I] [L] et madame [W] [L], à qui monsieur [I] [L] avait préalablement donné la nue-propriété de ses droits indivis, ont vendu à la société civile de construction vente IMELDA ET GABY le tiers indivis du bien immobilier situé sur la commune de [Localité 2], cadastré section A n° [Cadastre 4] et [Cadastre 2], d’une contenance totale de 4 ares et 34 centiares, au prix de 300 000 euros. Il a été stipulé dans l’acte de vente la clause suivante : « A titre de condition déterminante pour le vendeur, il est ici convenu entre les parties que l’acquéreur s’engage irrévocablement et définitivement à céder au vendeur, à première demande de celui-ci, moyennant le prix de 300 000 euros, un appartement portant le numéro 304 (lot 102 sur le plan ci-annexé) avec balcon, situé au R+3 de la résidence à édifier par lui sur l’immeuble vendu, ainsi qu’une place de parking souterrain et une cave. Le vendeur précise que cet engagement constitue une condition déterminante de la présente vente, ce que l’acquéreur accepte expressément. »

Il ressort de l’ensemble de ces actes qu’il a toujours été convenu par les parties que la cession par monsieur [I] [L] de ses droits indivis sur le bien immobilier situé sur la commune de [Localité 2], cadastré section A n° [Cadastre 4] et [Cadastre 2] à la société constituée pour édifier sur ce terrain un immeuble en copropriété et vendre en l’état futur d’achèvement les lots de cette copropriété aurait pour contrepartie la cession de lots de cette copropriété consistant en un appartement, une place de parking et une cave, et pas le paiement d’un prix. La cession de l’appartement à la place du paiement du prix ne peut ainsi s’analyser en une dation en paiement dès lors que le paiement d’un prix n’a jamais été envisagé par les parties. Il a en effet systématiquement été signé par les parties, concomitamment aux promesses de vente, un acte par lequel il était convenu de convertir le paiement du prix en la remise de lots compris dans l’immeuble à édifier. Il n’y a donc jamais eu modification de l’objet du paiement que devrait effectuer l’acquéreur des droits indivis. Il était au contraire dès l’origine convenu que le paiement à la charge de l’acquéreur consisterait en la remise d’un emplacement de stationnement, d’un appartement et d’une cave dans l’immeuble à édifier.

Un tel mécanisme est d’ailleurs fréquemment utilisé en matière de vente à construire puisqu’il permet au promoteur immobilier de n’avoir pas à assurer le financement immédiat du terrain sur lequel il va mener son opération de construction et au vendeur du terrain de résoudre immédiatement la question du remploi du prix de vente et de bénéficier immédiatement d’un bien immobilier présentant une valorisation et un rendement intéressants. 

L’acte authentique du 15 avril 2022 ne constitue que la traduction juridique du montage économique et financier convenu par les parties, ne comporte aucune modification de l’accord des parties et ne trahit en rien la volonté exprimée par l’une et l’autre.

La cession du terrain contre la remise de locaux à construire peut en effet prendre la forme d’une double vente réciproque plutôt que d’un échange afin notamment d’éviter d’entrer en contradiction avec les dispositions d’ordre public de la vente d’immeuble à construire dans le secteur protégé et de tenir compte du fait que les locaux à remettre en contrepartie de la vente du terrain sont souvent déterminés plus tardivement que le terrain.

L’acte authentique précité constate ainsi la cession des droits indivis détenus par les demandeurs sur le terrain sur lequel la société défenderesse doit édifier l’immeuble en copropriété pour un prix de 300 000 euros, ce qui correspond exactement à ce qui était convenu dès l’année 2017 par les parties. L’acte authentique constate également l’engagement ferme et irrévocable de la société défenderesse de vendre aux demandeurs trois lots de l’immeuble en copropriété à édifier moyennant le paiement d’un prix de 300 000 euros. L’acte authentique mentionne enfin le lien d’interdépendance que les parties ont entendu conférer aux deux contrats. L’exécution des deux contrats de vente conduira donc à la situation suivante :
la société civile de construction vente IMELDA ET GABY aura acquis le tiers indivis d’un terrain situé sur la commune de [Localité 2], cadastré section A n° [Cadastre 4] et [Cadastre 2] au prix de 300 000 euros,monsieur [I] [L] et madame [W] [L] auront acquis la propriété de trois lots de copropriété au prix de 300 000 euros,après compensation entre les créances réciproques des parties au titre du prix de vente ou récupération par la société défenderesse à l’occasion de la vente des lots de copropriété du prix versé dans le cadre de la vente des droits indivis, la société civile de construction vente IMELDA ET GABY d’une part, monsieur [I] [L] et madame [W] [L] d’autre part, seront devenus respectivement propriétaires d’un terrain à bâtir et de trois lots de copropriété sans avoir eu à payer de prix, ce qui était l’accord convenu.
La contestation tenant au fait que l’acte authentique du 15 avril 2022 comporterait des engagements supplémentaires par rapport aux actes sous seing privé du 7 mars 2022 ne présente donc pas un caractère sérieux.


Il est expressément indiqué dans la procuration donnée par la société civile de construction vente IMELDA ET GABY à tout clerc ou collaborateur de l’étude de maître [H] [P] pour signer les actes authentiques de vente du terrain cadastré section A n° [Cadastre 4] et [Cadastre 2], laquelle a été signée et paraphée par le gérant de la société à responsabilité limitée BOCCA D’ORO, elle-même gérante de la société défenderesse, qu’il est donné pouvoir au clerc ou au collaborateur de s’engager irrévocablement pour le compte de la société civile de construction vente à vendre à monsieur [I] [L] et madame [W] [L], moyennant le paiement de la somme de 300 000 euros TTC, un appartement portant le numéro 304 avec balcon, situé au niveau R+3 de la résidence avec une place de parking souterrain et une cave. Le protocole additionnel à la promesse de vente du 7 mars 2022 indique lui aussi que l’appartement qui sera remis aux demandeurs est celui portant le numéro 304 et précise également que la cave sera celle portant le numéro 16 et la place de parking souterrain celle portant le numéro 15. 

La société défenderesse ne peut donc sérieusement prétendre que la procuration qu’elle a consentie à tout clerc ou collaborateur de l’étude de maître [H] [P] excéderait les engagements qu’elle aurait pris à l’égard des défendeurs le 7 mars 2022 ou qu’en signant pour son compte l’acte authentique du 15 avril 2022 comportant l’engagement ferme et irrévocable de la société civile de construction vente à vendre au prix de 300 000 euros un appartement portant le numéro 304 avec balcon, situé au niveau R+3 de la résidence avec une place de parking souterrain et une cave, le clerc ou le collaborateur de l’étude aurait excédé les limites de son mandat.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats par les demandeurs que l’état descriptif de division et le règlement de la future copropriété ont été établis par acte authentique reçu le 24 juin 2022 par maître [H] [P] sur la base d’un plan de division établi le 8 avril 2022 par monsieur [Q] [R], géomètre-expert au sein de la société à responsabilité limitée CANEL GEOMETRES EXPERTS. Il est aisément déterminable à la lecture de ce plan que l’emplacement de stationnement n°15 correspond au lot n°16 de la copropriété, que la cave n°16 correspond au lot n° 75 de la copropriété et que l’appartement n°304 correspond au lot n°102 de la copropriété. Une copie du plan de division du troisième étage étant annexé à l’acte authentique de vente du 15 avril 2022 (page 27), ce plan était nécessairement connu de toutes les parties à l’acte et notamment de la société civile de construction vente IMELDA ET GABY qui, en sa qualité de maître de l'ouvrage, a fait établir l’ensemble des plans, y compris le plan de division des parties privatives. La société défenderesse a d’ailleurs adressé au notaire le 7 mars 2022, soit le jour de la signature de la promesse de vente et de son protocole additionnel et plus d’un mois avant la signature de l’acte authentique du 15 avril 2022, la grille détaillée des prix des différents lots proposés à la vente, laquelle fait bien apparaître que l’appartement n°304 a une surface de 64,80 mètres carrés et que sont associés à cet appartement, la cave n°16 et l’emplacement de stationnement n°15, outre un casier à skis. Elle ne peut donc sérieusement prétendre que le bien qu’elle s’est engagée à vendre aux demandeurs en contrepartie de la cession de leurs droits indivis sur le terrain à bâtir n’était pas déterminé et déterminable lorsque a été signé l’acte authentique de vente du 15 avril 2022.

Le protocole additionnel du 7 mars 2022 et l’acte authentique du 15 avril 2022 caractérisant l’accord des parties sur la chose et le prix, la vente est définitivement formée et les parties ont en principe l’obligation de signer l’acte authentique de vente constatant cette vente.

L’hypothèse d’une annulation du contrat par le juge du fond est certes susceptible de constituer une contestation sérieuse faisant obstacle à la possibilité pour le juge des référés d’ordonner l’exécution d’une obligation de faire, à condition toutefois que cette hypothèse soit suffisamment crédible.

Or, le seul déséquilibre économique entre les obligations respectives des parties à un contrat synallagmatique n’est pas de nature à entraîner l’annulation de ce contrat. L’opération économique qui consiste pour un vendeur d’immeuble à construire à remettre au propriétaire du terrain sur lequel la construction doit être réalisée des locaux compris dans l’immeuble à édifier en contrepartie de la cession de ce terrain se traduit très fréquemment par la remise de locaux d’une valeur bien supérieure à celle du terrain à bâtir. Il convient cependant de rappeler que cette opération, si elle peut sembler déséquilibrée dans les rapports entre le vendeur d’immeubles à construire et le propriétaire du terrain, présente tout de même l’avantage pour le premier de ne pas avoir à assurer le financement immédiat de l’acquisition du terrain. La perspective de réaliser une opération économiquement avantageuse, et pas seulement neutre, est également de nature à convaincre le propriétaire du terrain de céder celui-ci et de patienter les nombreux mois voire les nombreuses années qui seront nécessaires au vendeur d’immeuble à construire pour réaliser l’ensemble des conditions suspensives et notamment obtenir un permis de construire purgé de tout recours. Ainsi, en l’espèce, il s’est écoulé plus de cinq ans entre la première promesse unilatérale de vente conclue par les parties et la décision prise par la société défenderesse d’acquérir effectivement le terrain. Il convient d’ailleurs de relever que le prix du terrain n’a absolument pas été réévalué en 5 ans, ce qui est un élément favorable à la société défenderesse. Enfin le profit retiré de l’opération par le vendeur d’immeuble à construire doit être apprécié sur la totalité de l’opération et non uniquement au regard de la seule relation contractuelle nouée avec le vendeur du terrain. L’acquisition du terrain, à des conditions certes avantageuses pour son propriétaire, a permis au vendeur d’immeubles à construire d’édifier un programme immobilier comportant plusieurs lots et permettant la conclusion de plusieurs contrats de vente (en l’espèce 22). Le fait que le contrat de vente des locaux au propriétaire initial du terrain ne soit pas particulièrement à l’avantage du vendeur d’immeubles à construire n’interdit pas de penser que sur la totalité de l’opération, ce dernier y a trouvé son compte.

Il n’en reste pas moins que même dans le cadre d’un montage « cession du terrain contre remise de locaux », le contrat de vente des locaux doit répondre aux conditions de validité d’un contrat de vente portant sur un bien immobilier et notamment comporter un prix réel et qui ne lèse pas le vendeur de plus de 7/12ème de la valeur réelle du bien à la date de la vente.

Il ne peut être considéré que le prix de 300 000 euros stipulé par les parties pour un appartement de 64,80 mètres carrés et des locaux annexes (emplacement de stationnement en sous-sol, cave et casier à skis) est un vil prix équivalant à une absence de prix ou entraîne même une lésion pour le vendeur de plus des 7/12ème de la valeur réelle du bien. 

La somme de 300 000 euros n’est en soit pas négligeable. Cette somme, rapportée à la surface de la partie privative du lot principal, correspond à une valeur au mètre carré de 4 629,63 euros, ce qui ne peut être considéré comme une valeur complètement déraisonnable pour un bien immobilier. Il ressort en outre de la grille de prix versée aux débats par la société civile de construction vente IMELDA ET GABY que les trois lots auraient dû être commercialisés au prix de 529 000 euros. A supposer que ce prix corresponde à la valeur réelle des lots cédés aux demandeurs à la date de conclusion de la vente (15 avril 2022), le prix convenu par les parties représente 56% de la valeur réelle du bien immobilier et ne peut donc être considéré comme inexistant ni comme lésant le vendeur de plus des 7/12èmes. 

La contestation tirée de la vileté du prix stipulé ou de son caractère lésionnaire émise par la société défenderesse n’est donc pas sérieuse et ce d’autant que toute action en rescision pour lésion apparaît prescrite et qu’une éventuelle annulation de la vente des locaux entraînerait par voie de conséquence l’annulation de la cession des droits indivis des demandeurs sur le terrain, la remise en cause de toutes les ventes de locaux effectuées par la société défenderesse et la mise en jeu par chaque acquéreur de sa garantie d’éviction. 

Il conviendra donc de condamner sous astreinte, selon les modalités précisées au dispositif de la décision, la société civile de construction vente IMELDA ET GABY à signer l’acte authentique de vente.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

La société civile de construction vente IMELDA ET GABY succombant, elle sera condamnée aux dépens de l'instance, déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée sur ce même fondement à payer aux demandeurs une indemnité globale dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 3 000 euros.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société civile de construction vente IMELDA ET GABY à signer, en l’étude de maître [H] [P], notaire associé à [Localité 3], l’acte authentique constatant la vente par la société civile de construction vente IMELDA ET GABY à monsieur [I] [L] et madame [W] [L] des lots n° 56 (un casier à skis et les 1/10000èmes des parties communes générales), n°75 (une cave, au rez-de-chaussée du bâtiment unique, portant le numéro P16 et les 3/10000èmes des parties communes générales), n°16 (un parking intérieur, au sous-sol du bâtiment unique portant le numéro 15 et les 18/10000èmes des parties communes générales) et n°102 (un appartement au 3ème étage de type 3+, au niveau R+3, portant le numéro 304 et comprenant une entrée, un séjour/cuisine, deux chambres, un coin montagne, une salle de bains, un wc et un balcon et les 364/10000 des parties communes générales), d’un immeuble en copropriété situé sur la commune de [Localité 2], [Adresse 4], dénommé « Imelda et Gaby », figurant au cadastre section A n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d’une contenance totale de 10 ares et 28 centiares, ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par maître [H] [P] le 24 juin 2022, publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] le 10 novembre 2022, volume 2022P, numéro 14569, au prix de 300 000 euros, dans le mois suivant la signification de la décision et, une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant un délai de 9 mois ;

Nous réservons le cas échéant la liquidation de l'astreinte ;

Condamnons la société civile de construction vente IMELDA ET GABY à payer à monsieur [I] [L] et madame [W] [L] la somme globale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société civile de construction vente IMELDA ET GABY de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société civile de construction vente IMELDA ET GABY aux dépens de l'instance ;

Ainsi jugé et prononcé à Thonon-les-Bains par mise à disposition au greffe le 2 septembre 2025 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.


LA GREFFIERE LE PRESIDENT
Texte intégral
MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE THONON LES BAINS


 
 ORDONNANCE DE REFERE DU 02 SEPTEMBRE 2025


Minute : 25/00344
 N° RG 24/00228 - N° Portalis DB2S-W-B7I-E6P4


Président : Monsieur François BOURIAUD 
Greffière : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 18 Mars 2025
Prononcé : le 02 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

[I] [L]
né le 15 Juin 1953 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Frédéric NOETINGER-BERLIOZ de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

[W] [D] [L]
née le 01 Janvier 1985 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Frédéric NOETINGER-BERLIOZ de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDERESSE

S.C.C.V. IMELDA ET GABBY, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Sébastien BOUVIER de la SELAS RTA AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats postulant, Me Olivier GROC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

le 2/9/2025 
Titre à Me NOETINGER-BERLIOZ
Expédition à Me BOUVIER S. 
1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit d'huissier en date du 3 mai 2024, monsieur [I] [L] et madame [W] [L] ont fait assigner la société civile de construction vente IMELDA ET GABY devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, afin d’obtenir l’exécution forcée d’une vente.

Dans leurs conclusions déposées à l'audience du 18 mars 2025, monsieur [I] [L] et madame [W] [L] demandent au juge des référés de condamner la société civile de construction vente IMELDA ET GABY à signer sous astreinte l’acte authentique de vente des lots d’un immeuble en copropriété situé sur la commune de [Adresse 4], cadastré section A n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ayant fait l’objet d’une promesse de vente en date du 15 avril 2022 et à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à défaut de renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire pour qu’il soit statué au fond.

Dans ses conclusions déposées à l'audience, la société civile de construction vente IMELDA ET GABY de débouter monsieur [I] [L] et madame [W] [L] de l’ensemble de leurs prétentions et de les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.


MOTIFS DE LA DECISION :

Vu l'article 835 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1103, 1221, 1583, 1589, 1591, 1674 et suivants, 1342-4 alinéa 2, 1702 et 1998 du code civil ;

Le créancier d'une obligation de faire est en droit d'en exiger l'exécution en nature et le juge des référés peut ordonner cette exécution lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le fait pour les demandeurs de solliciter à titre subsidiaire le renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire statuant au fond ne peut s’analyser en une reconnaissance du caractère sérieux des contestations émises par la société défenderesse à l’encontre de l’obligation de faire dont l’exécution est demandée.

Le contrat de vente est un contrat consensuel qui est définitivement formé dès qu’il y a accord des parties sur la chose et le prix. Il n’est pas fait exception à cette règle en matière de vente immobilière. 



Par deux actes sous seing privé en date du 24 février 2017, monsieur [I] [L] et la société à responsabilité limitée 360° ont d’une part conclu une promesse unilatérale de vente en vertu de laquelle le premier s’est engagé à vendre à la seconde le tiers indivis d’un bien immobilier situé sur la commune de [Localité 2], cadastré section A n° [Cadastre 4] et [Cadastre 2], d’une contenance totale de 4 ares et 34 centiares pour un prix de 300 000 euros, d’autre part convenu de convertir le prix de 300 000 euros à la charge du bénéficiaire de la promesse de vente en l’obligation pour celui-ci de remettre au promettant un appartement d’une surface minimale de 57 mètres carrés avec balcon, exposé sud, situé au dernier étage de la résidence à édifier par la société à responsabilité limitée 360° ainsi qu’une place de parking souterrain et une cave. Par deux actes sous seing privé en date du 26 septembre 2018, les parties ont réitéré la promesse unilatérale de vente ainsi que l’accord portant sur la conversion du prix en l’obligation de remettre un appartement, une place de parking souterrain et une cave dans la résidence à édifier. 

Par deux actes sous seing privé en date du 7 mars 2022, monsieur [I] [L] et la société civile de construction vente IMELDA ET GABY, que la société à responsabilité limitée 360° avait substitué dans ses droits après avoir obtenu un permis de construire purgé de tout recours, ont de nouveau conclu une promesse unilatérale de vente portant sur le même bien et le même prix et convenu de convertir le prix de 300 000 euros à la charge du bénéficiaire de la promesse de vente en l’obligation pour celui-ci de remettre au promettant un appartement portant le numéro 304, avec balcon, situé au dernier niveau de la résidence à édifier par la société civile de construction vente, une place de parking souterrain portant le numéro 15 et une cave portant le numéro 16.

Par acte authentique reçu le 15 avril 2022 en l’étude de maître [H] [P], notaire associé à [Localité 3], monsieur [I] [L] et madame [W] [L], à qui monsieur [I] [L] avait préalablement donné la nue-propriété de ses droits indivis, ont vendu à la société civile de construction vente IMELDA ET GABY le tiers indivis du bien immobilier situé sur la commune de [Localité 2], cadastré section A n° [Cadastre 4] et [Cadastre 2], d’une contenance totale de 4 ares et 34 centiares, au prix de 300 000 euros. Il a été stipulé dans l’acte de vente la clause suivante : « A titre de condition déterminante pour le vendeur, il est ici convenu entre les parties que l’acquéreur s’engage irrévocablement et définitivement à céder au vendeur, à première demande de celui-ci, moyennant le prix de 300 000 euros, un appartement portant le numéro 304 (lot 102 sur le plan ci-annexé) avec balcon, situé au R+3 de la résidence à édifier par lui sur l’immeuble vendu, ainsi qu’une place de parking souterrain et une cave. Le vendeur précise que cet engagement constitue une condition déterminante de la présente vente, ce que l’acquéreur accepte expressément. »

Il ressort de l’ensemble de ces actes qu’il a toujours été convenu par les parties que la cession par monsieur [I] [L] de ses droits indivis sur le bien immobilier situé sur la commune de [Localité 2], cadastré section A n° [Cadastre 4] et [Cadastre 2] à la société constituée pour édifier sur ce terrain un immeuble en copropriété et vendre en l’état futur d’achèvement les lots de cette copropriété aurait pour contrepartie la cession de lots de cette copropriété consistant en un appartement, une place de parking et une cave, et pas le paiement d’un prix. La cession de l’appartement à la place du paiement du prix ne peut ainsi s’analyser en une dation en paiement dès lors que le paiement d’un prix n’a jamais été envisagé par les parties. Il a en effet systématiquement été signé par les parties, concomitamment aux promesses de vente, un acte par lequel il était convenu de convertir le paiement du prix en la remise de lots compris dans l’immeuble à édifier. Il n’y a donc jamais eu modification de l’objet du paiement que devrait effectuer l’acquéreur des droits indivis. Il était au contraire dès l’origine convenu que le paiement à la charge de l’acquéreur consisterait en la remise d’un emplacement de stationnement, d’un appartement et d’une cave dans l’immeuble à édifier.

Un tel mécanisme est d’ailleurs fréquemment utilisé en matière de vente à construire puisqu’il permet au promoteur immobilier de n’avoir pas à assurer le financement immédiat du terrain sur lequel il va mener son opération de construction et au vendeur du terrain de résoudre immédiatement la question du remploi du prix de vente et de bénéficier immédiatement d’un bien immobilier présentant une valorisation et un rendement intéressants. 

L’acte authentique du 15 avril 2022 ne constitue que la traduction juridique du montage économique et financier convenu par les parties, ne comporte aucune modification de l’accord des parties et ne trahit en rien la volonté exprimée par l’une et l’autre.

La cession du terrain contre la remise de locaux à construire peut en effet prendre la forme d’une double vente réciproque plutôt que d’un échange afin notamment d’éviter d’entrer en contradiction avec les dispositions d’ordre public de la vente d’immeuble à construire dans le secteur protégé et de tenir compte du fait que les locaux à remettre en contrepartie de la vente du terrain sont souvent déterminés plus tardivement que le terrain.

L’acte authentique précité constate ainsi la cession des droits indivis détenus par les demandeurs sur le terrain sur lequel la société défenderesse doit édifier l’immeuble en copropriété pour un prix de 300 000 euros, ce qui correspond exactement à ce qui était convenu dès l’année 2017 par les parties. L’acte authentique constate également l’engagement ferme et irrévocable de la société défenderesse de vendre aux demandeurs trois lots de l’immeuble en copropriété à édifier moyennant le paiement d’un prix de 300 000 euros. L’acte authentique mentionne enfin le lien d’interdépendance que les parties ont entendu conférer aux deux contrats. L’exécution des deux contrats de vente conduira donc à la situation suivante :
la société civile de construction vente IMELDA ET GABY aura acquis le tiers indivis d’un terrain situé sur la commune de [Localité 2], cadastré section A n° [Cadastre 4] et [Cadastre 2] au prix de 300 000 euros,monsieur [I] [L] et madame [W] [L] auront acquis la propriété de trois lots de copropriété au prix de 300 000 euros,après compensation entre les créances réciproques des parties au titre du prix de vente ou récupération par la société défenderesse à l’occasion de la vente des lots de copropriété du prix versé dans le cadre de la vente des droits indivis, la société civile de construction vente IMELDA ET GABY d’une part, monsieur [I] [L] et madame [W] [L] d’autre part, seront devenus respectivement propriétaires d’un terrain à bâtir et de trois lots de copropriété sans avoir eu à payer de prix, ce qui était l’accord convenu.
La contestation tenant au fait que l’acte authentique du 15 avril 2022 comporterait des engagements supplémentaires par rapport aux actes sous seing privé du 7 mars 2022 ne présente donc pas un caractère sérieux.


Il est expressément indiqué dans la procuration donnée par la société civile de construction vente IMELDA ET GABY à tout clerc ou collaborateur de l’étude de maître [H] [P] pour signer les actes authentiques de vente du terrain cadastré section A n° [Cadastre 4] et [Cadastre 2], laquelle a été signée et paraphée par le gérant de la société à responsabilité limitée BOCCA D’ORO, elle-même gérante de la société défenderesse, qu’il est donné pouvoir au clerc ou au collaborateur de s’engager irrévocablement pour le compte de la société civile de construction vente à vendre à monsieur [I] [L] et madame [W] [L], moyennant le paiement de la somme de 300 000 euros TTC, un appartement portant le numéro 304 avec balcon, situé au niveau R+3 de la résidence avec une place de parking souterrain et une cave. Le protocole additionnel à la promesse de vente du 7 mars 2022 indique lui aussi que l’appartement qui sera remis aux demandeurs est celui portant le numéro 304 et précise également que la cave sera celle portant le numéro 16 et la place de parking souterrain celle portant le numéro 15. 

La société défenderesse ne peut donc sérieusement prétendre que la procuration qu’elle a consentie à tout clerc ou collaborateur de l’étude de maître [H] [P] excéderait les engagements qu’elle aurait pris à l’égard des défendeurs le 7 mars 2022 ou qu’en signant pour son compte l’acte authentique du 15 avril 2022 comportant l’engagement ferme et irrévocable de la société civile de construction vente à vendre au prix de 300 000 euros un appartement portant le numéro 304 avec balcon, situé au niveau R+3 de la résidence avec une place de parking souterrain et une cave, le clerc ou le collaborateur de l’étude aurait excédé les limites de son mandat.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats par les demandeurs que l’état descriptif de division et le règlement de la future copropriété ont été établis par acte authentique reçu le 24 juin 2022 par maître [H] [P] sur la base d’un plan de division établi le 8 avril 2022 par monsieur [Q] [R], géomètre-expert au sein de la société à responsabilité limitée CANEL GEOMETRES EXPERTS. Il est aisément déterminable à la lecture de ce plan que l’emplacement de stationnement n°15 correspond au lot n°16 de la copropriété, que la cave n°16 correspond au lot n° 75 de la copropriété et que l’appartement n°304 correspond au lot n°102 de la copropriété. Une copie du plan de division du troisième étage étant annexé à l’acte authentique de vente du 15 avril 2022 (page 27), ce plan était nécessairement connu de toutes les parties à l’acte et notamment de la société civile de construction vente IMELDA ET GABY qui, en sa qualité de maître de l'ouvrage, a fait établir l’ensemble des plans, y compris le plan de division des parties privatives. La société défenderesse a d’ailleurs adressé au notaire le 7 mars 2022, soit le jour de la signature de la promesse de vente et de son protocole additionnel et plus d’un mois avant la signature de l’acte authentique du 15 avril 2022, la grille détaillée des prix des différents lots proposés à la vente, laquelle fait bien apparaître que l’appartement n°304 a une surface de 64,80 mètres carrés et que sont associés à cet appartement, la cave n°16 et l’emplacement de stationnement n°15, outre un casier à skis. Elle ne peut donc sérieusement prétendre que le bien qu’elle s’est engagée à vendre aux demandeurs en contrepartie de la cession de leurs droits indivis sur le terrain à bâtir n’était pas déterminé et déterminable lorsque a été signé l’acte authentique de vente du 15 avril 2022.

Le protocole additionnel du 7 mars 2022 et l’acte authentique du 15 avril 2022 caractérisant l’accord des parties sur la chose et le prix, la vente est définitivement formée et les parties ont en principe l’obligation de signer l’acte authentique de vente constatant cette vente.

L’hypothèse d’une annulation du contrat par le juge du fond est certes susceptible de constituer une contestation sérieuse faisant obstacle à la possibilité pour le juge des référés d’ordonner l’exécution d’une obligation de faire, à condition toutefois que cette hypothèse soit suffisamment crédible.

Or, le seul déséquilibre économique entre les obligations respectives des parties à un contrat synallagmatique n’est pas de nature à entraîner l’annulation de ce contrat. L’opération économique qui consiste pour un vendeur d’immeuble à construire à remettre au propriétaire du terrain sur lequel la construction doit être réalisée des locaux compris dans l’immeuble à édifier en contrepartie de la cession de ce terrain se traduit très fréquemment par la remise de locaux d’une valeur bien supérieure à celle du terrain à bâtir. Il convient cependant de rappeler que cette opération, si elle peut sembler déséquilibrée dans les rapports entre le vendeur d’immeubles à construire et le propriétaire du terrain, présente tout de même l’avantage pour le premier de ne pas avoir à assurer le financement immédiat de l’acquisition du terrain. La perspective de réaliser une opération économiquement avantageuse, et pas seulement neutre, est également de nature à convaincre le propriétaire du terrain de céder celui-ci et de patienter les nombreux mois voire les nombreuses années qui seront nécessaires au vendeur d’immeuble à construire pour réaliser l’ensemble des conditions suspensives et notamment obtenir un permis de construire purgé de tout recours. Ainsi, en l’espèce, il s’est écoulé plus de cinq ans entre la première promesse unilatérale de vente conclue par les parties et la décision prise par la société défenderesse d’acquérir effectivement le terrain. Il convient d’ailleurs de relever que le prix du terrain n’a absolument pas été réévalué en 5 ans, ce qui est un élément favorable à la société défenderesse. Enfin le profit retiré de l’opération par le vendeur d’immeuble à construire doit être apprécié sur la totalité de l’opération et non uniquement au regard de la seule relation contractuelle nouée avec le vendeur du terrain. L’acquisition du terrain, à des conditions certes avantageuses pour son propriétaire, a permis au vendeur d’immeubles à construire d’édifier un programme immobilier comportant plusieurs lots et permettant la conclusion de plusieurs contrats de vente (en l’espèce 22). Le fait que le contrat de vente des locaux au propriétaire initial du terrain ne soit pas particulièrement à l’avantage du vendeur d’immeubles à construire n’interdit pas de penser que sur la totalité de l’opération, ce dernier y a trouvé son compte.

Il n’en reste pas moins que même dans le cadre d’un montage « cession du terrain contre remise de locaux », le contrat de vente des locaux doit répondre aux conditions de validité d’un contrat de vente portant sur un bien immobilier et notamment comporter un prix réel et qui ne lèse pas le vendeur de plus de 7/12ème de la valeur réelle du bien à la date de la vente.

Il ne peut être considéré que le prix de 300 000 euros stipulé par les parties pour un appartement de 64,80 mètres carrés et des locaux annexes (emplacement de stationnement en sous-sol, cave et casier à skis) est un vil prix équivalant à une absence de prix ou entraîne même une lésion pour le vendeur de plus des 7/12ème de la valeur réelle du bien. 

La somme de 300 000 euros n’est en soit pas négligeable. Cette somme, rapportée à la surface de la partie privative du lot principal, correspond à une valeur au mètre carré de 4 629,63 euros, ce qui ne peut être considéré comme une valeur complètement déraisonnable pour un bien immobilier. Il ressort en outre de la grille de prix versée aux débats par la société civile de construction vente IMELDA ET GABY que les trois lots auraient dû être commercialisés au prix de 529 000 euros. A supposer que ce prix corresponde à la valeur réelle des lots cédés aux demandeurs à la date de conclusion de la vente (15 avril 2022), le prix convenu par les parties représente 56% de la valeur réelle du bien immobilier et ne peut donc être considéré comme inexistant ni comme lésant le vendeur de plus des 7/12èmes. 

La contestation tirée de la vileté du prix stipulé ou de son caractère lésionnaire émise par la société défenderesse n’est donc pas sérieuse et ce d’autant que toute action en rescision pour lésion apparaît prescrite et qu’une éventuelle annulation de la vente des locaux entraînerait par voie de conséquence l’annulation de la cession des droits indivis des demandeurs sur le terrain, la remise en cause de toutes les ventes de locaux effectuées par la société défenderesse et la mise en jeu par chaque acquéreur de sa garantie d’éviction. 

Il conviendra donc de condamner sous astreinte, selon les modalités précisées au dispositif de la décision, la société civile de construction vente IMELDA ET GABY à signer l’acte authentique de vente.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

La société civile de construction vente IMELDA ET GABY succombant, elle sera condamnée aux dépens de l'instance, déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée sur ce même fondement à payer aux demandeurs une indemnité globale dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 3 000 euros.


PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société civile de construction vente IMELDA ET GABY à signer, en l’étude de maître [H] [P], notaire associé à [Localité 3], l’acte authentique constatant la vente par la société civile de construction vente IMELDA ET GABY à monsieur [I] [L] et madame [W] [L] des lots n° 56 (un casier à skis et les 1/10000èmes des parties communes générales), n°75 (une cave, au rez-de-chaussée du bâtiment unique, portant le numéro P16 et les 3/10000èmes des parties communes générales), n°16 (un parking intérieur, au sous-sol du bâtiment unique portant le numéro 15 et les 18/10000èmes des parties communes générales) et n°102 (un appartement au 3ème étage de type 3+, au niveau R+3, portant le numéro 304 et comprenant une entrée, un séjour/cuisine, deux chambres, un coin montagne, une salle de bains, un wc et un balcon et les 364/10000 des parties communes générales), d’un immeuble en copropriété situé sur la commune de [Localité 2], [Adresse 4], dénommé « Imelda et Gaby », figurant au cadastre section A n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d’une contenance totale de 10 ares et 28 centiares, ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par maître [H] [P] le 24 juin 2022, publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] le 10 novembre 2022, volume 2022P, numéro 14569, au prix de 300 000 euros, dans le mois suivant la signification de la décision et, une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant un délai de 9 mois ;

Nous réservons le cas échéant la liquidation de l'astreinte ;

Condamnons la société civile de construction vente IMELDA ET GABY à payer à monsieur [I] [L] et madame [W] [L] la somme globale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société civile de construction vente IMELDA ET GABY de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société civile de construction vente IMELDA ET GABY aux dépens de l'instance ;

Ainsi jugé et prononcé à Thonon-les-Bains par mise à disposition au greffe le 2 septembre 2025 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.


LA GREFFIERE LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1583, code civil 1342-4, code civil 1674, code civil 1221, code civil 1591, code civil 1589). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-10-22T19:11:19.738Z.