Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 1 SECTION 1, 29 janvier 2026, n° 24/05083

Exposé du litige

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 après prorogation du délibéré en date du 15 janvier 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 novembre 2025 



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Suivant acte authentique du 21 janvier 2020 reçu par Maître [Z], notaire à [Localité 10], Mme [O] [C] a unilatéralement promis à M.'[J] [M] et son épouse, Mme [B] [N] (les époux [M]), de leur vendre le lot n°348 d'un immeuble soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, situé [Adresse 5] (Pas-de-[Localité 12]), moyennant le prix de 340 000 euros.



La promesse de vente, consentie pour une durée expirant le 21 avril 2020 à 16 heures, était conclue notamment sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les bénéficiaires.



Après avoir vainement sommé Mme [C] de se présenter en l'étude notariale le 29 juin 2020 pour régulariser l'acte authentique de vente, date à laquelle un procès-verbal de carence a été dressé, les époux [M] ont, par acte du 13 septembre 2022, fait assigner celle-ci devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en exécution forcée de la vente.



Par jugement contradictoire du 24 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a :

- rejeté la demande de Mme [O] [C] aux fins de caducité de la promesse de vente du 21 janvier 2020,

- dit que le jugement emporterait vente par Mme [O] [C] à M.'[J] [M], et à son épouse, Mme'[B] [N], du bien situé dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 18], figurant au cadastre sous les références section AM, n°[Cadastre 6], surface 2 ha 10a 36 ca, correspondant au lot de copropriété numéro trois cent quarante-huit (348), au rez-de-chaussée du bâtiment « Aile Tennis'», ascenseur B, consistant en un appartement comprenant une entrée, une salle de séjour, une cuisine, une chambre, une salle de bains, des toilettes, d'une superficie de 68,03 m² pour la partie privative, et les trois cent trente-quatre/cent mille six cent seizièmes (334/100 616 èmes) des parties communes générales, moyennant le prix de 340 000 euros (trois cent quarante mille euros) s'appliquant aux meubles à concurrence de 10 500 euros et à l'immeuble à concurrence de 329'500 euros, outre les frais de vente à la charge de M. [J] [M] et de Mme [B] [M] née [N] et dans les conditions de la promesse régularisée le 21 janvier 2020, notamment quant à la clause relative à l'état du bien mentionnée en pages 10 et 11 de l'acte,

- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 11],

- condamné Mme [O] [C] à verser la somme de 1 240 euros à titre de dommages et intérêts à M. [J] [M] et Mme [B] [M] née [N] en réparation de leurs préjudices,

- rejeté la demande de Mme [O] [C] au titre de l'indemnité d'immobilisation,

- rejeté sa demande indemnitaire,

- rejeté sa demande en suppression du procès-verbal de carence,

- dit que Maître [W] [Z], notaire séquestre, serait autorisée à lui verser le solde du prix de vente, déduction faite de la somme de 1 240 euros due à M.'[J] [M] et Mme [B] [M] née [N],

- condamné Mme [O] [C] à payer à M. [J] [M] et Mme [B] [M] née [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la même aux entiers dépens, à l'exclusion des frais de publication de la décision qui demeureraient à la charge de M. [J] [M] et de Mme [B] [M] née [N],

- rappelé que le jugement était assorti de l'exécution provisoire de droit.



Mme [O] [C] a interjeté appel de ce jugement le 18 octobre 2024 et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 11 novembre 2025, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1117, 1124, 1187, 1189, 1192, 1231-1, 1304, 1304-6 et 1589 du code civil ainsi que l'article L. 111-10 du code des procédures civiles d'exécution, de :



In limine litis,

- débouter les époux [M] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 915-2 du code de procédure civile, tendant à voir juger irrecevables, et en tout cas mal fondées, ses demandes en l'absence de mention, dans ses conclusions signifiées dans le délai de trois mois de sa déclaration d'appel, des chefs de dispositif critiqués, à juger irrecevables ses demandes nouvelles, l'une relative à un préjudice matériel et l'autre à un préjudice moral, ainsi que celles relevant des dispositions du jugement non frappées d'appel,

- débouter les époux [M] de leur demande tendant à voir juger, sur le fondement des dispositions des articles 54 et suivants du code de procédure civile, que l'indication délibérée d'une fausse adresse rend irrecevables toutes ses écritures,

- déclarer irrecevable la demande des intimés tendant à la voir condamner au paiement de la somme de 6 203,04 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l'absence de restitution des clefs avec code électronique, nettoyage de l'appartement, remplacement des appareils électroménagers, établissement de l'état des lieux ;



Et en conséquence, 

- la déclarer recevable en son appel,

- déclarer recevables ses conclusions et demandes,



Sur le fond,

- infirmer le jugement entrepris dans l'ensemble de ses dispositions (qu'elle reprend intégralement),



Statuant à nouveau,

- déclarer que la promesse unilatérale de vente signée le 21 janvier 2020 est caduque,



En conséquence,

- condamner solidairement les époux [M] au paiement, au titre des dommages subis, d'une somme de 109 000 euros décomposée comme suit (montant à parfaire des intérêts) : 

- 34 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, en sus des intérêts produits sur cette somme à compter du 21 avril 2020,

- 20 000 euros au titre du préjudice matériel subi,

- 50 000 euros au titre du préjudice moral subi,

- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des manoeuvres dilatoires et de leur mauvaise foi procédurale,

- ordonner la suppression de la mention du procès-verbal de carence établi par le notaire le 29 juin 2020, ainsi que celle de l'assignation du 13 septembre 2022, au fichier immobilier, mais aussi le dépôt Maître [Z] (sic) le 20 novembre 2024 pour une prétendue vente le 18 novembre 2024,

- débouter les époux [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, notamment de confirmation dudit jugement et de l'ensemble de leurs demandes au titre de leur appel incident, 

- condamner solidairement les époux [M] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire que son conseil pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.





Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 10 novembre 2025, les époux [M] demandent à la cour, au visa des articles 915-2 du code de procédure civile et des articles 1221 et 1231-1 du code civil, de :



- juger que l'indication délibérée d'une fausse adresse rend irrecevables toutes les écritures de Mme [C], conformément aux dispositions des articles 54 et suivants du code de procédure civile, et donc de les déclarer irrecevables,

- juger irrecevables et, en tout cas, mal fondées les demandes de Mme [C] car ne figurent dans ses conclusions signifiées dans le délai de trois mois de sa déclaration d'appel aucun des chefs de dispositif critiqués, ainsi que les deux demandes nouvelles, l'une relative à un préjudice matériel 'certain' résultant de prétendues manoeuvres qu'elle chiffre à 20 000 euros sans même justifier du principe ni du quantum du préjudice allégué, l'autre à un préjudice moral, et celles relevant des dispositions du jugement non frappées d'appel,

- 'juger mal fondé l'appel principal formé par Mme [C] à l'encontre du jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer le 24 septembre 2024, irrecevable Mme [O] [C], qui se domicilie à une fausse adresse' (sic),

- confirmer que le jugement entrepris en ce qu'il emporte vente à leur profit, en ce qu'il a ordonné la publication de celle-ci au service de la publicité foncière de [Localité 11] et en ce qu'il a débouté l'appelante en toutes ses demandes,

- les recevoir en leur appel incident et infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a limité à 1'240 euros le montant des dommages et intérêts qui leur ont été alloués,

- condamner Mme [C] à leur payer la somme de 69 781, 71 euros à titre de dommages et intérêts pour la période de juillet 2020 à septembre 2024 inclus,



Y ajoutant en raison de l'évolution du litige, de :

- condamner l'appelante au paiement de la somme de 6 203,04 euros à titre de dommages et intérêts en l'absence de restitution des clefs avec le code électronique, de nettoyage de l'appartement, de remplacement des appareils électroménagers et d'établissement de l'état des lieux,

- fixer à la somme mensuelle de 2 500 euros l'indemnité d'occupation due par l'appelante à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à la libération complète et effective du bien immobilier vendu,

- condamner l'appelante à leur payer cette somme mensuelle jusqu'à la délivrance du bien vendu pour la période du mois d'octobre 2024 à juillet 2025 inclus, soit un total de 25 000 euros,

- débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles,

- condamner la même aux dépens de première instance et d'appel et à leur payer la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.



L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 13 novembre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION



A titre liminaire, il sera observé que si, dans le dispositif de leurs écritures, les époux [M] demandent à la cour de 'juger mal fondé l'appel principal formé par Mme [C] à l'encontre du jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer le 24 septembre 2024, irrecevable Mme [O] [C], qui se domicilie à une fausse adresse', ils ne développent dans leurs écritures aucun moyen relatif à l'irrecevabilité de l'appel de Mme [C] pour indication d'une fausse adresse, mais soutiennent en revanche que les écritures de celle-ci sont irrecevables pour ce motif, ce qui se rapporte à la première des prétentions du dispositif de leurs écritures.



Il n'y a donc pas lieu, en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, d'examiner l'irrecevabilité de l'appel.





Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de mention de la domiciliation exacte de l'appelante dans les actes de procédure



Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.



En vertu de l'article 54, 3° a) de ce code, la demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties. A peine de nullité, la demande initiale mentionne, pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs.



Cet article, invoqué par les époux [M] pour conclure à l'irrecevabilité des conclusions d'appelante de Mme [C], est relatif à la demande initiale et non aux conclusions d'appelant, lesquelles sont régies par les dispositions des articles 960 et 961 du code de procédure civile.



En vertu du premier de ces textes, la constitution d'avocat par l'intimé ou par toute personne qui devient partie en cours d'instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avocats.

Cet acte indique :

a) Si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) S'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.



Aux termes du second, les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées aux deuxième à quatrième alinéas de l'article précédent n'ont pas été fournies. Cette cause d'irrecevabilité peut être régularisée jusqu'au jour du prononcé de la clôture ou, en l'absence de mise en état, jusqu'à l'ouverture des débats.



Il est constant, en application de l'article 961 précité, que les conclusions des parties doivent, à peine d'irrecevabilité, indiquer, pour les personnes physiques, leur domicile réel et personnel, lequel ne saurait s'entendre d'un domicile élu (2ème civ., 10 septembre 2009, pourvoi n°08-17.324, diffusé) ; que cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu'au jour du prononcé de la clôture, ou, en l'absence de mise en état, jusqu'à l'ouverture des débats ; qu'il en résulte que, si la charge de la preuve de la fictivité du domicile pèse sur celui qui se prévaut de cette irrégularité, il appartient à celui qui prétend la régulariser de prouver que la nouvelle adresse indiquée constitue son domicile réel. (2ème civ. , 13 janvier 2022, pourvoi n° 20-11.081, publié).



En l'espèce, il résulte du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer le 24 septembre 2024 que Mme [O] [C] était domiciliée pendant la procédure de première instance à l'adresse du bien immobilier objet de la vente litigieuse, sis [Adresse 4] Touquet-Paris[Adresse 1] (Pas-de-Calais).



Cette décision, ordonnant l'exécution forcée de la vente, lui a été signifiée à personne à cette adresse par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024. 



Mme [O] [C] a formé appel par déclaration du 18 octobre 2024, en déclarant toujours cette adresse, qui était alors son adresse réelle, et l'ensemble des conclusions qu'elle a émises par la suite, dans le cadre de la procédure d'appel, portent la mention de cette adresse.



Par ordonnance du 20 novembre 2024 signifiée le 12 février 2025, le juge des référés a notamment ordonné l'expulsion de Mme [C] du bien litigieux, décision dont elle a interjeté appel, puis, par ordonnance du 13 janvier 2025, le premier président de la cour d'appel de céans l'a déboutée de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement du 24 septembre 2024. Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, les époux [M] lui ont alors fait signifier, toujours à cette adresse, un commandement de quitter les lieux. Enfin, par jugement du 9 mai 2025, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer lui a accordé un ultime délai d'un mois à compter de la décision pour quitter les lieux.



Il résulte des courriers officiels adressés les 17 et 18 juin 2025 par son conseil au conseil adverse, que Mme [C], convoquée le 18 juin 2025 à 10h30 pour procéder à l'état des lieux d'entrée des acquéreurs, a décidé de ne pas s'y présenter et a indiqué avoir déposé la clé du bien immobilier litigieux dans la boîte aux lettres de l'ensemble immobilier avant le 9 juin 2025, terme du délai qui lui avait été accordé pour quitter les lieux. Par ailleurs, dans un courrier du 8 juillet 2025, son conseil a indiqué que le bien était inoccupé depuis le 11 avril 2025 et qu'il en avait justifié dans un courrier officiel du 30 juin précédent (non versé au débat).



Il doit donc être retenu que le domicile de Mme [C] n'est plus fixé à l'adresse de l'immeuble litigieux depuis le 11 avril 2025.



Or, elle ne justifie pas, dans le cadre de la procédure, de l'adresse de son nouveau domicile personnel, se contentant d'indiquer qu'elle a élu domicile chez son avocat.



Il s'ensuit que les deux derniers jeux d'écritures déposés par son conseil les 29 octobre et 11 novembre 2025, indiquant toujours l'adresse de son ancien domicile, sont irrecevables en l'absence de mention de son domicile réel, l'élection de domicile chez l'avocat ne pouvant satisfaire à l'exigence de la mention formulée par l'article 961 précité.



Seules pourront donc être prises en compte les premières conclusions déposées par Mme [C] le 21 novembre 2024, qui fixent l'objet du litige, ainsi que celles déposées le 19 mars 2025, alors qu'elle était toujours domiciliée effectivement dans le bien immobilier litigieux, aux termes desquelles elle demande à la cour d'infirmer la décision entreprise dans l'ensemble de ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

- déclarer que la promesse unilatérale de vente signée le 21 janvier 2020 est caduque ; 

en conséquence : 

 - condamner solidairement les époux [M] à lui payer, en réparation des dommages qu'elle a subis, une somme de 104 000 euros décomposée comme suit (montant à parfaire des intérêts) : 

 o 34 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation en sus des intérêts produits sur cette somme à compter du 21 avril 2020 ; 

o 20 000 euros en réparation de son préjudice matériel; 

o 50 000 euros en réparation de son préjudice moral. 

 - ordonner la suppression, au fichier immobilier, de la mention du procès-verbal de carence établi par Maître [Z] le 29 juin 2020, ainsi que celle de l'assignation du 13 septembre 2022, mais aussi le dépôt Maître [Z] le 20 novembre 2024, pour une prétendue vente le 18 novembre 2024 (sic), 

 - débouter les époux [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, notamment de confirmation dudit jugement et de l'ensemble de leurs demandes au titre de leur appel incident,

- condamner solidairement les époux [M], au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 - condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens, avec possibilité pour Maître Louis Bertrand, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, de recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. 





Sur la portée de l'appel principal



* Sur l'application des dispositions de l'article 915-2 du code de procédure civile



Selon l'article 561 du code de procédure civile, l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel. Il est statué à nouveau en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées au livre premier, intitulé « Dispositions communes à toutes les juridictions » et au livre deuxième, intitulé « Dispositions particulières à chaque juridiction », du présent code.



Aux termes de l'article 562 du même code, dans sa rédaction issue du décret du 29 décembre 2023, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif du jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement.



En matière de procédure avec représentation obligatoire, selon l'article 901 du même code, dans sa rédaction issue du même décret, la déclaration d'appel, qui peut comporter une annexe, est faite par un acte, contenant, à peine de nullité, et entre autres dispositions, les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est, sans préjudice du premier alinéa de l'article 915-2, limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement. Ainsi l'appelant, qui demande l'infirmation du jugement attaqué, est tenu de mentionner dans sa déclaration d'appel les chefs de jugement expressément critiqués.



Selon l'article 954, alinéas 2 et 3, du même code, dans sa rédaction issue du même décret, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appelant indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l'ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Aux termes de l'article 915-2, alinéa 1, du même code, dans sa rédaction issue du même décret, l'appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l'article 906-2 et à l'article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.



Ce texte instaure une simple faculté offerte à l'appelant, d'une part, de compléter ou rectifier les chefs du dispositif du jugement critiqués qu'il a mentionnés dans la déclaration d'appel, d'autre part, de retrancher une partie de ces chefs, dans le dispositif de ses premières conclusions.



Il résulte de ce qui précède que si l'étendue de la dévolution est délimitée dans la déclaration d'appel comportant les chefs du dispositif du jugement critiqués, elle peut être modifiée dans les premières conclusions de l'appelant principal, lorsque ce dernier fait usage des dispositions de l'artcile 915-2 précité.



Par conséquent, si l'appelant ne fait pas usage de cette faculté, la mention de chefs du dispositif du jugement critiqués dans la déclaration d'appel emporte effet dévolutif de l'appel, selon l'étendue ainsi définie, sans que l'appelant soit tenu de les mentionner à nouveau, dans le dispositif de ses premières conclusions. Dans cette configuration, l'absence de répétition de ces mentions dans le dispositif de ces conclusions ne saurait donner lieu à sanction.



Dès lors, lorsque l'appelant principal ne fait pas usage de la faculté offerte par l'article 915-2, alinéa 1, du code de procédure civile, en l'absence de toute reprise de ceux-ci dans le dispositif de ses premières conclusions, les chefs du dispositif du jugement critiqués par l'appelant dans sa déclaration d'appel sont dévolus à la cour d'appel.



En l'espèce, aux termes de sa déclaration du 10 octobre 2024, Mme [O] [C] a limité son appel aux chefs de jugement expressément critiqués suivants :

- en ce qu'il rejette la demande de caducité de la promesse de vente,

- en ce qu'il dit que le jugement emportera vente au prix de 340 000 euros,

- en ce qu'il ordonne la publicité du jugement,

- en ce qu'il la condamne au paiement de la somme de 1 240 euros à titre de dommages et intérêts,

- en ce qu'il la condamne à leur (les époux [M]) verser la somme de 1 500 euros au titre de leurs frais d'avocat.



Aux termes du dispositif de ses premières conclusions déposées le 21 novembre 2024, dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile, Mme [C] demande à la cour de :



' Vu la déclaration d'appel N°24/06246 en date du 18/10/2024,



- Infirmer le jugement rendu le 24 septembre 2024 par le Tribunal Judiciaire de Boulogne sur mer, 

 

Vu l'article 1224 du Code Civil, 

Vu les dispositions de l'article 1304-6 du Code Civil, 

 Vu la promesse unilatérale de vente du 21/01/2020, 

 

- Dire et juger que la promesse unilatérale de vente signée le 21/01/2020 est caduque en l'absence de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt par les époux [M], 

- Dire et juger que la promesse unilatérale de vente signée le 21/01/2020 est caduque en l'absence de levée d'option dans le délai fixé de 3 mois, 

- Débouter Monsieur et Madame [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- Les débouter de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Reconventionnellement, recevoir Madame [O] [C] en ses demandes, 

- Les condamner au paiement de la somme de 34 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente et ce avec intérêts au taux légal à compter du 21/01/2020, 

- Les condamner au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi par Mme [C]. 

- Ordonner la suppression de la mention du procès-verbal de carence établi par Maître [Z], notaire en date du 29/06/2020 au fichier immobilier,

- Condamner les époux [M] au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

- Les condamner en tous les frais et dépens de première instance et d'appel. 

- Dire que Maître Olivier Rangeon, avocat aux offres de droit aura la faculté de les recouvrer.' 

 

Il en résulte que Mme [C] n'a pas fait usage de la faculté qui lui était offerte, par les dispositions de l'alinéa 1er de l'article 915-2 précité, de compléter ou de rectifier les chefs du dispositif du jugement critiqués qu'elle a mentionnés dans la déclaration d'appel ou de retrancher une partie de ces chefs.



Dès lors, seuls les chefs du dispositif du jugement critiqués par celle-ci dans sa déclaration d'appel sont dévolus à la cour d'appel.



Or, il résulte de la déclaration d'appel que celle-ci ne porte pas sur les dispositions du jugement entrepris ayant :

- rejeté la demande de Mme [O] [C] au titre de l'indemnité d'immobilisation,

- rejeté sa demande indemnitaire,

- rejeté sa demande en suppression du procès-verbal de carence,

- dit que Maître [W] [Z], notaire séquestre, serait autorisée à lui verser le solde du prix de vente, déduction faite de la somme de 1 240 euros due à M.'[J] [M] et Mme [B] [M] née [N],

- condamné la même aux entiers dépens, à l'exclusion des frais de publication de la décision qui demeureraient à la charge de M. [J] [M] et de Mme [B] [M] née [N].



L'appel ne portant pas sur ces dispositions, celles-ci sont devenues irrévocables et Mme [C] est en conséquence irrecevable en ses demandes, formulées dans ses premières conclusions d'appelante, tendant à :

- voir condamner les époux [M] à lui payer la somme de 34 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,

- voir condamner les même à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, somme ensuite portée à 20 000 euros au titre de son préjudice matériel dans ses conclusions déposées le 19 mars 2025,

- ordonner la suppression de la mention du procès-verbal de carence établi le 29 juin 2020 par Me [Z], notaire, au fichier immobilier.



* Sur la recevabilité des demandes nouvelles de Mme [C]



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.



L'article 566 de ce code ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



En l'espèce, la demande de Mme [C] tendant à la condamnation des époux [M] à lui payer la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral, est nouvelle en cause d'appel, ne tend pas aux mêmes fins, n'est ni l'accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire de demandes formées en première instance et n'a pas, au surplus, été formulée aux termes de ses premières conclusions d'appelante remises dans le délai prévu à l'article 908 du code de procédure civile, en violation du principe de concentration des prétentions prévu à l'article 915 du même code.



Mme [C] doit donc être déclarée irrecevable en cette demande.



Sur la perfection de la vente



Les parties s'opposent sur la réalité et la validité de la levée, par les époux [M], de l'option stipulée à leur profit par Mme [C] dans la promesse unilatérale de vente du 21 janvier 2020, celle-ci soutenant que la promesse est devenue caduque en l'absence de notification, par les bénéficiaires de cette promesse, de la levée de la condition suspensive d'obtention d'un prêt et en l'absence de levée d'option de leur part ou de signature de la vente par acte authentique dans les conditions fixées par la promesse avant le terme fixé au 21 avril 2020 à 16 heures, tandis que les époux [M] soutiennent qu'ils ont levé l'option dans les délais impartis, que ce délai a toutefois été prorogé, et qu'en toute hypothèse, faute de mise en demeure de la promettante aux bénéficiaires de lever l'option, la sanction n'a pu jouer.



Sur ce 



Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public.



L'article 1193 du même code dispose qu'ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.



En vertu des articles 1188 à 1192 du même code, relatifs à l'interprétation des contrats, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. (...) Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur (...). Lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun. Enfin, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.



L'article 1124 du même code prévoit que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.



L'article 1589 de ce code dispose par ailleurs que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.



En vertu encore des articles 1212 à 1215 du même code, lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l'exécuter jusqu'à son terme. Nul ne peut exiger le renouvellement du contrat. Il peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. Le contrat à durée déterminée peut être renouvelé par l'effet de la loi ou par l'accord des parties. Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée. Lorsqu'à l'expiration du terme d'un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d'en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.



Enfin, en vertu de l'article 1221 du même code, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.



En l'espèce, aux termes de la promesse authentique reçue par Maître [Z] le 21 janvier 2020, Mme [O] [C] a unilatéralement consenti aux époux [M] la faculté d'acquérir, au prix de 340 000 euros, le lot de copropriété numéro 348 d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, situé [Adresse 2] à [Adresse 17] (Pas-de-[Localité 12]), le délai d'option expirant le 21 avril 2020 à seize heures et les effets de la promesse étant notamment soumis à l'accomplissement de la condition suspensive de l'obtention, par les bénéficiaires de la promesse, d'un prêt bancaire de 340 000 euros au taux nominal d'intérêt maximal de 1% sur une durée maximale de remboursement de 20 ans, destiné au financement de l'acquisition.



* Mme [C] soutient tout d'abord que la promesse de vente est caduque en l'absence de notification, par les bénéficiaires, de l'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 21 mars 2020, ainsi que prévu à la promesse.



La clause contractuelle relative à la condition suspensive d'obtention de prêt stipule que 'la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 21 mars 2020" ; que 'l'obtention ou la non-obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant' ; qu'à 'défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition' ; que 'cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire' ; que 'passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit.' (souligné par la cour)



Il s'ensuit qu'afin d'être en mesure de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive à défaut de notification par le bénéficiaire de l'obtention ou de la non-obtention du prêt, le promettant doit mettre en demeure celui-ci, par lettre recommandée, de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, celle-ci n'étant défaillie et la promesse caduque que faute pour le bénéficiaire d'apporter ces justificatifs dans le délai de huit jours de la mise en demeure.



Or, il résulte des éléments versés aux débats que le Crédit agricole a émis le 3 mars 2020, au profit des époux [M], une offre de prêt correspondant aux caractéristiques prévues à la promesse, qu'ils ont reçue le 6 mars suivant et acceptée le 19 mars suivant, de sorte que la condition suspensive était réalisée à la date convenue. 



S'il n'est pas établi que les époux [M] aient alors informé Mme [C] de l'obtention de leur prêt, il apparaît que celle-ci ne les a pas mis en demeure de justifier de l'obtention de ce prêt avant un courrier recommandé du 17 septembre 2022 adressé au seul M.'[M], alors qu'il est établi par ailleurs que le notaire chargé de recevoir la vente avait reçu les fonds, versés par la banque le 24 juin 2020, ce que Mme [C] ne pouvait ignorer.



La caducité de la promesse ne saurait donc être encourue de ce chef.



* Mme [C] invoque par ailleurs la caducité de la promesse en l'absence de levée d'option par les époux [M] dans les conditions et délai prévus par la promesse.



A cet égard, la clause 'Délai' de la promesse de vente, en page 4 de l'acte stipule que :

' La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 21 avril 2020 à seize heures.

En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration du délai ci-dessus fixé.



La clause 'Réalisation', en pages 4 et 5 de cet acte, prévoit :

'La réalisation de la promesse aura lieu :

1) soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus';

2) soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire dans le même délai, accompagnée du versement par virement du prix et des frais ou de la partie du prix et des frais représentant l'apport personnel et d'une attestation de banque justifiant que les fonds empruntés sont immédiatement disponibles sur un simple appel de fonds du notaire, entre les mains du notaire, puis de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci.

(...)



La clause dite de 'carence' énonce en page 5 de l'acte : 'Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l'un ou l'autre cas et délais ci-dessus, avec paiement du prix et des frais comme indiqué, et à défaut de levée d'option dans les conditions ci-dessus par le bénéficiaire, le promettant procèdera par lettre recommandée avec accusé de réception au domicile élu aux présentes, à une mise en demeure de lever l'option dans les conditions ci-dessus énoncées au plus tôt le sixième jour ouvré suivant la réception de la mise en demeure. (...)

A défaut de levée d'option, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse et le promettant disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le bénéficiaire.'



Il résulte de ces dispositions qu'afin d'être en mesure de se prévaloir de la caducité de la promesse en l'absence de levée de l'option ou de signature de l'acte authentique dans le délai et les conditions prévus à la promesse, le promettant doit, à l'expiration de ce délai, mettre en demeure les bénéficiaires d'opter dans un délai de six jours ouvrés à compter de la réception de la mise en demeure, à l'issue duquel, à défaut de levée d'option, ceux-ci sont déchus du bénéfice de la promesse et le promettant retrouve la liberté de disposer de son bien.



Le contrat ne soumettant la levée d'option à aucun formalisme particulier, celle-ci peut intervenir par tout moyen manifestant la volonté non équivoque de son auteur d'y procéder.





En l'espèce, il n'est pas contestable qu'aucun acte authentique n'a été signé dans le délai prévu à la promesse, expirant le 21 avril 2020 à seize heures.



Par ailleurs, s'il est justifié que les époux [M] ont versé au notaire les sommes de 350 euros le 21 janvier 2020 à titre de provision sur frais, 17 000 euros le 28 janvier 2020, 9 784,81 euros le 19 juin 2020 et 340 000 euros le 24 juin 2020, ils ne démontrent pas avoir versé au 21 avril 2020, terme de la promesse, la somme de 24 710 euros représentant leur apport personnel, ni produit une attestation de la banque justifiant de la disponibilité immédiate des fonds empruntés, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'aucune levée d'option dans les conditions stipulées par la promesse n'était intervenue au terme de celle-ci.



C'est en outre à tort que les époux [M] soutiennent que le terme de la promesse, échu pendant la période dite 'protégée' érigée par le législateur en raison de la pandémie de COVID 19, a été reporté de plein droit par l'effet de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, dès lors que l'article 4 de cette ordonnance dispose :

'Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er.

Ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets à compter de l'expiration d'un délai d'un mois après la fin de cette période si le débiteur n'a pas exécuté son obligation avant ce terme.

Le cours des astreintes et l'application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l'article 1er.'



Or le terme d'une promesse unilatérale ne s'analyse ni en une astreinte, ni en une clause pénale, ni en une clause résolutoire, ni en une clause de déchéance santionnant l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, dès lors que le bénéficiaire d'une promesse n'est soumis à aucune obligation d'accepter celle-ci.



Dès lors c'est à juste titre que le premier juge a considéré que ces dispositions n'étaient pas applicables et n'avaient pu avoir pour effet de reporter le terme de la promesse, de sorte que Mme [C], qui avait refusé de régulariser un avenant à la promesse de vente pour prolonger le terme de celle-ci, était en droit, à compter du 21 avril 2020, de se prévaloir de la caducité de celle-ci dans les conditions mentionnées à l'acte, en mettant en demeure les bénéficiaires, par lettre recommandée avec accusé de réception, de lever l'option 'au plus tôt'(en réalité 'au plus tard') le sixième jour ouvré suivant la réception de la mise en demeure.



Or, Mme [C] n'a adressé de mise en demeure aux époux [M] de lever l'option que par courrier du 1er septembre 2022 retourné avec la mention 'destinataire inconnu à l'adresse indiquée' alors qu'à cette date, elle ne pouvait manquer de savoir que les époux [M], qui le pouvaient encore en l'absence de mise en demeure, avaient levé l'option en la sommant de se présenter le 29 juin 2020 à l'étude notariale pour régulariser l'acte authentique de vente, étant établi par ailleurs que le notaire disposait, depuis le 24 juin 2020, de l'ensemble des fonds couvrant le prix de vente et les frais d'acte.



Il s'ensuit que la levée d'option est valablement intervenue le 29 juin 2020 suivant les conditions prévues à la promesse, de sorte que la vente est parfaite.







Aux termes de la clause dite de 'carence' stipulée en page 5 de la promesse, il est précisé : 'De convention expresse entre les parties, la seule manifestation par le bénéficiaire de sa volonté d'acquérir n'aura pour effet que de permettre d'établir, le cas échéant, la carence du promettant et, en conséquence, ne saurait entraîner aucun transfert de propriété de la part du promettant sur le bien, ce transfert ne devant résulter que d'un acte authentique de vente constatant le paiement du prix selon les modalités ci-après convenues, ou d'un jugement à défaut de cette réalisation par acte authentique'.



Le premier juge doit donc être confirmé en ce qu'il a dit que le jugement emporterait vente par Mme [C] au profit des époux [M], du lot n°348 situé au rez-de-chaussée du bâtiment 'Aile de tennis', ascenseur B, de l'immeuble sis [Adresse 3], au prix de 340 000 euros, suivant les modalités précisées au dispositif de ce jugement.





Sur l'appel incident et les demandes de dommages et intérêts formées par les époux [M]



* Sur la demande de dommages et intérêts en raison du retard dans la réalisation de la vente



Les époux [M] sollicitent, au titre de leur appel incident, l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a limité à la somme de 1 240 euros le montant de leur indemnisation et demandent la condamnation de Mme [C] à leur verser la somme de 69 781,71 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel qu'ils ont subi en raison du retard dans la réalisation de la vente pour la période de juillet 2020 à septembre 2024.



Mme [C] conclut au débouté de cette demande en raison de la caducité de la promesse de vente dont elle se prévaut, soutenant que les intimés n'ont pas subi de dommage.



Sur ce



Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



En l'espèce, les époux [M] ayant valablement levé l'option le 29 juin 2020, c'est de manière fautive que Mme [C] s'est opposée à la signature de l'acte authentique de vente, de sorte qu'elle est responsable du préjudice qui en est résulté pour ses acquéreurs, contraints de louer un logement pour pourvoir à leur hébergement jusqu'au jugement ayant constaté la réalisation de la vente, alors qu'ils commençaient parallèlement à rembourser le prêt ayant servi au financement de leur achat immobilier.



Les époux [M] justifient en appel de l'intégralité de leurs quittances de loyer relatives aux deux logements qu'ils ont successivement occupés du 1er juillet 2020 à fin septembre 2024, à savoir :

- de juillet 2020 à décembre 2020 inclus : 6 mois à 1 240 euros, soit 7 440 euros,

- de janvier 2021 à juin 2022 : 18 mois à 1 350 euros, soit 24 300 euros,

- de juillet 2022 à novembre 2022 : 5 mois à 1 361,16 euros, soit 6 805,8 euros,

- décembre 2022 jusqu'à la libération du premier appartement : 43,91 euros,

- décembre 2022 à janvier 2024 : 14 mois à 1 400 euros, soit 19 600 euros,

- février 2024 à fin septembre 2024 : 8 mois à 1 449 euros, soit 11 592 euros,

soit un total de 69 781,71 euros.





Il convient donc, par infirmation de la décision entreprise, de condamner Mme [C] à leur payer la somme de 69 781,71 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel qui leur a été occasionné du fait du retard dans la réalisation de la vente.





* Sur la demande d'indemnité d'occupation



Les époux [M] formulent en appel une demande nouvelle tendant à voir condamner Mme [C] à leur verser une indemnité pour son occupation sans droit ni titre de l'immeuble objet de la vente depuis le jugement du 24 septembre 2024.



Mme [C] s'y oppose en raison de la caducité de la promesse de vente dont elle se prévaut, de l'absence de réalisation juridique de la vente, et conteste l'évaluation de valeur locative réalisée par l'agence ORPI.





Sur ce 



Il convient tout d'abord de relever que cette demande est recevable par application de l'article 564 du code de procédure civile dès lors qu'elle tend à faire juger une question née de la survenance d'un fait intervenu depuis le jugement entrepris.



Par ailleurs, il résulte des éléments versés au débat qu'en dépit de l'exécution provisoire assortissant le jugement du 24 septembre 2024 qui lui avait été signifié le 1er octobre suivant, de la publication du jugement au service de la publicité foncière et du paiement du prix par les acquéreurs par l'intermédiaire de la CARPA, Mme [C] s'est maintenue dans l'immeuble vendu et n'a restitué les clefs de celui-ci aux époux [M] que fin juin 2025, les contraignant à se maintenir dans l'appartement qu'ils louaient par ailleurs tout en s'acquittant des charges, des primes d'assurance et de la taxe foncière relatives à l'immeuble objet de la vente.



La valeur locative de l'appartement vendu a été estimé par l'agence ORPI à la somme de 1 800 euros par mois, net de charges.



Il apparaît en conséquence justifié de fixer à cette somme le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [C] à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'au 4 juillet 2025, date à laquelle les époux [M] reconnaissent avoir été mis en possession de la clef de l'immeuble vendu.



Mme [C] sera en conséquence condamnée à payer aux époux [M] la somme de (9 x1 800 euros) + (1 800/31x4) = 16 432,26 euros au titre de l'indemnité d'occupation.



* Sur les frais liés à la reprise des lieux



Aux termes de leurs conclusions remises le 8 octobre 2025 et reprises dans leurs dernières écritures remises le 10 novembre 2025, les époux [M] sollicitent la condamnation de Mme [C] à leur payer la somme de 6 203,04 euros au titre des frais qu'ils ont dû engager pour la reprise des lieux, se décomposant comme suit :

- la somme de 613 euros au titre du coût de l'intervention du serrurier,

- la somme de 2 500 euros au titre des appareils électroménagers et de la vasque compris dans la vente mais emportés par Mme [C], les ayant contraints à racheter ces équipements,

- la somme de 1 500 euros au titre du nettoyage complet de l'appartement,

- la somme de 497,70 euros au titre du coût du démontage et de l'évacuation du mobilier vétuste délaissé,

- la somme de 1 092,34 euros au titre du coût de l'état des lieux et des frais de la procédure de reprise des lieux.



Mme [C] conclut au débouté de leurs demandes d'indemnisation.





Sur ce 



Il résulte de l'article 1605 du code civil que l'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété. L'article 1606 du même code ajoute que la délivrance des effets mobiliers s'opère ou par la remise de la chose, ou par la remise des clefs des bâtiments qui la contiennent.



L'article 1608 du même code dispose que les frais de la délivrance sont à la charge du vendeur.



L'article 1614 prévoit par ailleurs que la chose doit être délivré en l'état où elle se trouve au moment de la vente.



L'article 1615 ajoute que l'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.



En l'espèce, il résulte des éléments versés aux débats, et notamment des courriers officiels échangés entre les conseils des parties et du procès-verbal de constat d'état des lieux dressé le 21 juillet 2025 par Maître [E], commissaire de justice, que les époux [M] sont entrés en possession de l'immeuble objet de la vente le 4 juillet 2025, à la suite du courrier du conseil de Mme [C] informant son confrère adverse que celle-ci avait procédé à la remise des clés en les déposant dans la boîte aux lettres de la loge de l'immeuble.



Il n'est pas justifié de la nécessité de changer la serrure de l'immeuble, de sorte que les époux [M] seront déboutés de leur demande d'indemnisation à ce titre.



Si le procès-verbal de constat précité décrit des lieux relativement sales, les époux [M] ne justifient pas avoir déboursé la somme de 1 500 euros pour leur nettoyage, seul un devis de la société Altalys étant versé aux débats. Il convient donc de leur allouer la somme de 400 euros à ce titre.



S'agissant des meubles compris dans la vente, la promesse de vente fait notamment état d'une cuisinière à induction, d'un réfrigérateur et d'une hotte aspirante évalués à 2 000 euros et d'une machine à laver et d'un meuble vasque évalués à 500 euros.



Il résulte du procès-verbal de constat que la cuisinière à induction, le réfrigérateur et la machine à laver n'ont pas été laissés dans les lieux par Mme [C], alors que tel est le cas de la hotte aspirante de la cuisine et du meuble vasque de la salle de bains.



Il convient en conséquence de condamner Mme [C] à payer aux époux [M] la somme de 1 200 euros à titre d'indemnisation pour les équipements manquants.









Il n'appartient pas en revanche à Mme [C] de prendre en charge le coût de l'enlèvement du mobilier vétuste laissé dans les lieux, étant observé qu'était compris dans la vente un forfait mobilier total de 10 500 euros et que les acquéreurs ont pu se convaincre lors de leurs visites pré-contractuelles que ce mobilier était d'occasion.



Enfin, la facture de commissaire de justice afférente à la reprise des lieux est justifiée dès lors qu'en l'absence d'exécution volontaire de la décision de première instance par Mme [C], les époux [M] se sont trouvés contraints d'engager une procédure de référé-expulsion, ainsi que différentes démarches d'exécution forcée de la décision. 



Mme [C] sera donc condamnée à payer aux époux [M] la somme de 1 092,34 euros au titre des frais de commissaire de justice engagés pour la reprise des lieux, suivant facture du 14 août 2025 de la Selarl [E] Culnard Delpierre.



Ainsi, Mme [C] sera condamnée à payer aux époux [M] la somme totale de 3 092,34 euros au titre des frais liés à la reprise des lieux.



Sur les autres demandes



Le premier juge a exactement statué sur le sort des frais irrépétibles.



Mme [C], qui succombe en son appel, sera tenue aux entiers dépens de celui-ci et condamnée à payer aux époux [M] la somme de 5 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.



Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande formée au même titre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



Déclare irrecevables les conclusions déposées par Mme [O] [C] les 29 octobre et 11 novembre 2025 ;



Déclare Mme [C] irrecevable en ses demandes tendant à :

- voir condamner les époux [M] à lui payer la somme de 34 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,

- voir condamner les mêmes à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

- voir condamner les mêmes à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

- voir ordonner la suppression de la mention du procès-verbal de carence établi le 29 juin 2020 par Me [Z], notaire, du fichier immobilier,



Statuant dans les limites de l'appel,



Confirme la décision entreprise sauf en ce qu'elle a condamné Mme [O] [C] à payer à M. [J] [M] et à son épouse, Mme [B] [N], la somme de 1 240 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices,



Statuant à nouveau sur le chef infirmé,



Condamne Mme [O] [C] à payer à M. [J] [M] et à son épouse, Mme [B] [N], la somme de 69 781,71 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel qui leur a été occasionné du fait du retard dans la réalisation de la vente,



Y ajoutant,



Condamne Mme [O] [C] à payer à M. [J] [M] et à son épouse, Mme [B] [N], la somme de 16 432,26 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er octobre 2024 au 4 juillet 2025,



Condamne Mme [O] [C] à payer à M. [J] [M] et à son épouse, Mme [B] [N], la somme de 3 092,34 euros au titre des frais liés à la reprise des lieux,



Condamne Mme [O] [C] aux dépens d'appel,



La condamne à payer à M. [J] [M] et à son épouse, Mme [B] [N], la somme de 5 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel,



La déboute de sa demande formée au même titre.











Le greffier













Le président

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 29/01/2026





****





MINUTE ÉLECTRONIQUE : 

N° RG 24/05083 - N° Portalis DBVT-V-B7I-V2YT



Jugement (N° 22/04020)

rendu le 24 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer







APPELANTE



Madame [O] [C]

née le 19 août 1959 à [Localité 16] (Afghanistan)

[Adresse 14]

[Localité 7]



représentée par Me Lucas Dallongeville, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistée de Me Louis Bertrand, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant.



INTIMÉS



Monsieur [J] [M]

né le 5 août 1967 à [Localité 13]

Madame [B] [N] épouse [M]

née le 23 mars 1961 à [Localité 15]

[Adresse 9]

[Localité 8]



représentés par Me Hugues Febvay, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 13 novembre 2025 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 après prorogation du délibéré en date du 15 janvier 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 novembre 2025 



****



Suivant acte authentique du 21 janvier 2020 reçu par Maître [Z], notaire à [Localité 10], Mme [O] [C] a unilatéralement promis à M.'[J] [M] et son épouse, Mme [B] [N] (les époux [M]), de leur vendre le lot n°348 d'un immeuble soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, situé [Adresse 5] (Pas-de-[Localité 12]), moyennant le prix de 340 000 euros.



La promesse de vente, consentie pour une durée expirant le 21 avril 2020 à 16 heures, était conclue notamment sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les bénéficiaires.



Après avoir vainement sommé Mme [C] de se présenter en l'étude notariale le 29 juin 2020 pour régulariser l'acte authentique de vente, date à laquelle un procès-verbal de carence a été dressé, les époux [M] ont, par acte du 13 septembre 2022, fait assigner celle-ci devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en exécution forcée de la vente.



Par jugement contradictoire du 24 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a :

- rejeté la demande de Mme [O] [C] aux fins de caducité de la promesse de vente du 21 janvier 2020,

- dit que le jugement emporterait vente par Mme [O] [C] à M.'[J] [M], et à son épouse, Mme'[B] [N], du bien situé dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 18], figurant au cadastre sous les références section AM, n°[Cadastre 6], surface 2 ha 10a 36 ca, correspondant au lot de copropriété numéro trois cent quarante-huit (348), au rez-de-chaussée du bâtiment « Aile Tennis'», ascenseur B, consistant en un appartement comprenant une entrée, une salle de séjour, une cuisine, une chambre, une salle de bains, des toilettes, d'une superficie de 68,03 m² pour la partie privative, et les trois cent trente-quatre/cent mille six cent seizièmes (334/100 616 èmes) des parties communes générales, moyennant le prix de 340 000 euros (trois cent quarante mille euros) s'appliquant aux meubles à concurrence de 10 500 euros et à l'immeuble à concurrence de 329'500 euros, outre les frais de vente à la charge de M. [J] [M] et de Mme [B] [M] née [N] et dans les conditions de la promesse régularisée le 21 janvier 2020, notamment quant à la clause relative à l'état du bien mentionnée en pages 10 et 11 de l'acte,

- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 11],

- condamné Mme [O] [C] à verser la somme de 1 240 euros à titre de dommages et intérêts à M. [J] [M] et Mme [B] [M] née [N] en réparation de leurs préjudices,

- rejeté la demande de Mme [O] [C] au titre de l'indemnité d'immobilisation,

- rejeté sa demande indemnitaire,

- rejeté sa demande en suppression du procès-verbal de carence,

- dit que Maître [W] [Z], notaire séquestre, serait autorisée à lui verser le solde du prix de vente, déduction faite de la somme de 1 240 euros due à M.'[J] [M] et Mme [B] [M] née [N],

- condamné Mme [O] [C] à payer à M. [J] [M] et Mme [B] [M] née [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la même aux entiers dépens, à l'exclusion des frais de publication de la décision qui demeureraient à la charge de M. [J] [M] et de Mme [B] [M] née [N],

- rappelé que le jugement était assorti de l'exécution provisoire de droit.



Mme [O] [C] a interjeté appel de ce jugement le 18 octobre 2024 et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 11 novembre 2025, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1117, 1124, 1187, 1189, 1192, 1231-1, 1304, 1304-6 et 1589 du code civil ainsi que l'article L. 111-10 du code des procédures civiles d'exécution, de :



In limine litis,

- débouter les époux [M] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 915-2 du code de procédure civile, tendant à voir juger irrecevables, et en tout cas mal fondées, ses demandes en l'absence de mention, dans ses conclusions signifiées dans le délai de trois mois de sa déclaration d'appel, des chefs de dispositif critiqués, à juger irrecevables ses demandes nouvelles, l'une relative à un préjudice matériel et l'autre à un préjudice moral, ainsi que celles relevant des dispositions du jugement non frappées d'appel,

- débouter les époux [M] de leur demande tendant à voir juger, sur le fondement des dispositions des articles 54 et suivants du code de procédure civile, que l'indication délibérée d'une fausse adresse rend irrecevables toutes ses écritures,

- déclarer irrecevable la demande des intimés tendant à la voir condamner au paiement de la somme de 6 203,04 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l'absence de restitution des clefs avec code électronique, nettoyage de l'appartement, remplacement des appareils électroménagers, établissement de l'état des lieux ;



Et en conséquence, 

- la déclarer recevable en son appel,

- déclarer recevables ses conclusions et demandes,



Sur le fond,

- infirmer le jugement entrepris dans l'ensemble de ses dispositions (qu'elle reprend intégralement),



Statuant à nouveau,

- déclarer que la promesse unilatérale de vente signée le 21 janvier 2020 est caduque,



En conséquence,

- condamner solidairement les époux [M] au paiement, au titre des dommages subis, d'une somme de 109 000 euros décomposée comme suit (montant à parfaire des intérêts) : 

- 34 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, en sus des intérêts produits sur cette somme à compter du 21 avril 2020,

- 20 000 euros au titre du préjudice matériel subi,

- 50 000 euros au titre du préjudice moral subi,

- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des manoeuvres dilatoires et de leur mauvaise foi procédurale,

- ordonner la suppression de la mention du procès-verbal de carence établi par le notaire le 29 juin 2020, ainsi que celle de l'assignation du 13 septembre 2022, au fichier immobilier, mais aussi le dépôt Maître [Z] (sic) le 20 novembre 2024 pour une prétendue vente le 18 novembre 2024,

- débouter les époux [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, notamment de confirmation dudit jugement et de l'ensemble de leurs demandes au titre de leur appel incident, 

- condamner solidairement les époux [M] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire que son conseil pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.





Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 10 novembre 2025, les époux [M] demandent à la cour, au visa des articles 915-2 du code de procédure civile et des articles 1221 et 1231-1 du code civil, de :



- juger que l'indication délibérée d'une fausse adresse rend irrecevables toutes les écritures de Mme [C], conformément aux dispositions des articles 54 et suivants du code de procédure civile, et donc de les déclarer irrecevables,

- juger irrecevables et, en tout cas, mal fondées les demandes de Mme [C] car ne figurent dans ses conclusions signifiées dans le délai de trois mois de sa déclaration d'appel aucun des chefs de dispositif critiqués, ainsi que les deux demandes nouvelles, l'une relative à un préjudice matériel 'certain' résultant de prétendues manoeuvres qu'elle chiffre à 20 000 euros sans même justifier du principe ni du quantum du préjudice allégué, l'autre à un préjudice moral, et celles relevant des dispositions du jugement non frappées d'appel,

- 'juger mal fondé l'appel principal formé par Mme [C] à l'encontre du jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer le 24 septembre 2024, irrecevable Mme [O] [C], qui se domicilie à une fausse adresse' (sic),

- confirmer que le jugement entrepris en ce qu'il emporte vente à leur profit, en ce qu'il a ordonné la publication de celle-ci au service de la publicité foncière de [Localité 11] et en ce qu'il a débouté l'appelante en toutes ses demandes,

- les recevoir en leur appel incident et infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a limité à 1'240 euros le montant des dommages et intérêts qui leur ont été alloués,

- condamner Mme [C] à leur payer la somme de 69 781, 71 euros à titre de dommages et intérêts pour la période de juillet 2020 à septembre 2024 inclus,



Y ajoutant en raison de l'évolution du litige, de :

- condamner l'appelante au paiement de la somme de 6 203,04 euros à titre de dommages et intérêts en l'absence de restitution des clefs avec le code électronique, de nettoyage de l'appartement, de remplacement des appareils électroménagers et d'établissement de l'état des lieux,

- fixer à la somme mensuelle de 2 500 euros l'indemnité d'occupation due par l'appelante à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à la libération complète et effective du bien immobilier vendu,

- condamner l'appelante à leur payer cette somme mensuelle jusqu'à la délivrance du bien vendu pour la période du mois d'octobre 2024 à juillet 2025 inclus, soit un total de 25 000 euros,

- débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles,

- condamner la même aux dépens de première instance et d'appel et à leur payer la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.



L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 13 novembre 2025.











MOTIFS DE LA DECISION



A titre liminaire, il sera observé que si, dans le dispositif de leurs écritures, les époux [M] demandent à la cour de 'juger mal fondé l'appel principal formé par Mme [C] à l'encontre du jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer le 24 septembre 2024, irrecevable Mme [O] [C], qui se domicilie à une fausse adresse', ils ne développent dans leurs écritures aucun moyen relatif à l'irrecevabilité de l'appel de Mme [C] pour indication d'une fausse adresse, mais soutiennent en revanche que les écritures de celle-ci sont irrecevables pour ce motif, ce qui se rapporte à la première des prétentions du dispositif de leurs écritures.



Il n'y a donc pas lieu, en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, d'examiner l'irrecevabilité de l'appel.





Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de mention de la domiciliation exacte de l'appelante dans les actes de procédure



Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.



En vertu de l'article 54, 3° a) de ce code, la demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties. A peine de nullité, la demande initiale mentionne, pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs.



Cet article, invoqué par les époux [M] pour conclure à l'irrecevabilité des conclusions d'appelante de Mme [C], est relatif à la demande initiale et non aux conclusions d'appelant, lesquelles sont régies par les dispositions des articles 960 et 961 du code de procédure civile.



En vertu du premier de ces textes, la constitution d'avocat par l'intimé ou par toute personne qui devient partie en cours d'instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avocats.

Cet acte indique :

a) Si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) S'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.



Aux termes du second, les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées aux deuxième à quatrième alinéas de l'article précédent n'ont pas été fournies. Cette cause d'irrecevabilité peut être régularisée jusqu'au jour du prononcé de la clôture ou, en l'absence de mise en état, jusqu'à l'ouverture des débats.



Il est constant, en application de l'article 961 précité, que les conclusions des parties doivent, à peine d'irrecevabilité, indiquer, pour les personnes physiques, leur domicile réel et personnel, lequel ne saurait s'entendre d'un domicile élu (2ème civ., 10 septembre 2009, pourvoi n°08-17.324, diffusé) ; que cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu'au jour du prononcé de la clôture, ou, en l'absence de mise en état, jusqu'à l'ouverture des débats ; qu'il en résulte que, si la charge de la preuve de la fictivité du domicile pèse sur celui qui se prévaut de cette irrégularité, il appartient à celui qui prétend la régulariser de prouver que la nouvelle adresse indiquée constitue son domicile réel. (2ème civ. , 13 janvier 2022, pourvoi n° 20-11.081, publié).



En l'espèce, il résulte du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer le 24 septembre 2024 que Mme [O] [C] était domiciliée pendant la procédure de première instance à l'adresse du bien immobilier objet de la vente litigieuse, sis [Adresse 4] Touquet-Paris[Adresse 1] (Pas-de-Calais).



Cette décision, ordonnant l'exécution forcée de la vente, lui a été signifiée à personne à cette adresse par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024. 



Mme [O] [C] a formé appel par déclaration du 18 octobre 2024, en déclarant toujours cette adresse, qui était alors son adresse réelle, et l'ensemble des conclusions qu'elle a émises par la suite, dans le cadre de la procédure d'appel, portent la mention de cette adresse.



Par ordonnance du 20 novembre 2024 signifiée le 12 février 2025, le juge des référés a notamment ordonné l'expulsion de Mme [C] du bien litigieux, décision dont elle a interjeté appel, puis, par ordonnance du 13 janvier 2025, le premier président de la cour d'appel de céans l'a déboutée de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement du 24 septembre 2024. Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, les époux [M] lui ont alors fait signifier, toujours à cette adresse, un commandement de quitter les lieux. Enfin, par jugement du 9 mai 2025, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer lui a accordé un ultime délai d'un mois à compter de la décision pour quitter les lieux.



Il résulte des courriers officiels adressés les 17 et 18 juin 2025 par son conseil au conseil adverse, que Mme [C], convoquée le 18 juin 2025 à 10h30 pour procéder à l'état des lieux d'entrée des acquéreurs, a décidé de ne pas s'y présenter et a indiqué avoir déposé la clé du bien immobilier litigieux dans la boîte aux lettres de l'ensemble immobilier avant le 9 juin 2025, terme du délai qui lui avait été accordé pour quitter les lieux. Par ailleurs, dans un courrier du 8 juillet 2025, son conseil a indiqué que le bien était inoccupé depuis le 11 avril 2025 et qu'il en avait justifié dans un courrier officiel du 30 juin précédent (non versé au débat).



Il doit donc être retenu que le domicile de Mme [C] n'est plus fixé à l'adresse de l'immeuble litigieux depuis le 11 avril 2025.



Or, elle ne justifie pas, dans le cadre de la procédure, de l'adresse de son nouveau domicile personnel, se contentant d'indiquer qu'elle a élu domicile chez son avocat.



Il s'ensuit que les deux derniers jeux d'écritures déposés par son conseil les 29 octobre et 11 novembre 2025, indiquant toujours l'adresse de son ancien domicile, sont irrecevables en l'absence de mention de son domicile réel, l'élection de domicile chez l'avocat ne pouvant satisfaire à l'exigence de la mention formulée par l'article 961 précité.



Seules pourront donc être prises en compte les premières conclusions déposées par Mme [C] le 21 novembre 2024, qui fixent l'objet du litige, ainsi que celles déposées le 19 mars 2025, alors qu'elle était toujours domiciliée effectivement dans le bien immobilier litigieux, aux termes desquelles elle demande à la cour d'infirmer la décision entreprise dans l'ensemble de ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

- déclarer que la promesse unilatérale de vente signée le 21 janvier 2020 est caduque ; 

en conséquence : 

 - condamner solidairement les époux [M] à lui payer, en réparation des dommages qu'elle a subis, une somme de 104 000 euros décomposée comme suit (montant à parfaire des intérêts) : 

 o 34 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation en sus des intérêts produits sur cette somme à compter du 21 avril 2020 ; 

o 20 000 euros en réparation de son préjudice matériel; 

o 50 000 euros en réparation de son préjudice moral. 

 - ordonner la suppression, au fichier immobilier, de la mention du procès-verbal de carence établi par Maître [Z] le 29 juin 2020, ainsi que celle de l'assignation du 13 septembre 2022, mais aussi le dépôt Maître [Z] le 20 novembre 2024, pour une prétendue vente le 18 novembre 2024 (sic), 

 - débouter les époux [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, notamment de confirmation dudit jugement et de l'ensemble de leurs demandes au titre de leur appel incident,

- condamner solidairement les époux [M], au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 - condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens, avec possibilité pour Maître Louis Bertrand, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, de recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. 





Sur la portée de l'appel principal



* Sur l'application des dispositions de l'article 915-2 du code de procédure civile



Selon l'article 561 du code de procédure civile, l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel. Il est statué à nouveau en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées au livre premier, intitulé « Dispositions communes à toutes les juridictions » et au livre deuxième, intitulé « Dispositions particulières à chaque juridiction », du présent code.



Aux termes de l'article 562 du même code, dans sa rédaction issue du décret du 29 décembre 2023, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif du jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement.



En matière de procédure avec représentation obligatoire, selon l'article 901 du même code, dans sa rédaction issue du même décret, la déclaration d'appel, qui peut comporter une annexe, est faite par un acte, contenant, à peine de nullité, et entre autres dispositions, les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est, sans préjudice du premier alinéa de l'article 915-2, limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement. Ainsi l'appelant, qui demande l'infirmation du jugement attaqué, est tenu de mentionner dans sa déclaration d'appel les chefs de jugement expressément critiqués.



Selon l'article 954, alinéas 2 et 3, du même code, dans sa rédaction issue du même décret, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appelant indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l'ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Aux termes de l'article 915-2, alinéa 1, du même code, dans sa rédaction issue du même décret, l'appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l'article 906-2 et à l'article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.



Ce texte instaure une simple faculté offerte à l'appelant, d'une part, de compléter ou rectifier les chefs du dispositif du jugement critiqués qu'il a mentionnés dans la déclaration d'appel, d'autre part, de retrancher une partie de ces chefs, dans le dispositif de ses premières conclusions.



Il résulte de ce qui précède que si l'étendue de la dévolution est délimitée dans la déclaration d'appel comportant les chefs du dispositif du jugement critiqués, elle peut être modifiée dans les premières conclusions de l'appelant principal, lorsque ce dernier fait usage des dispositions de l'artcile 915-2 précité.



Par conséquent, si l'appelant ne fait pas usage de cette faculté, la mention de chefs du dispositif du jugement critiqués dans la déclaration d'appel emporte effet dévolutif de l'appel, selon l'étendue ainsi définie, sans que l'appelant soit tenu de les mentionner à nouveau, dans le dispositif de ses premières conclusions. Dans cette configuration, l'absence de répétition de ces mentions dans le dispositif de ces conclusions ne saurait donner lieu à sanction.



Dès lors, lorsque l'appelant principal ne fait pas usage de la faculté offerte par l'article 915-2, alinéa 1, du code de procédure civile, en l'absence de toute reprise de ceux-ci dans le dispositif de ses premières conclusions, les chefs du dispositif du jugement critiqués par l'appelant dans sa déclaration d'appel sont dévolus à la cour d'appel.



En l'espèce, aux termes de sa déclaration du 10 octobre 2024, Mme [O] [C] a limité son appel aux chefs de jugement expressément critiqués suivants :

- en ce qu'il rejette la demande de caducité de la promesse de vente,

- en ce qu'il dit que le jugement emportera vente au prix de 340 000 euros,

- en ce qu'il ordonne la publicité du jugement,

- en ce qu'il la condamne au paiement de la somme de 1 240 euros à titre de dommages et intérêts,

- en ce qu'il la condamne à leur (les époux [M]) verser la somme de 1 500 euros au titre de leurs frais d'avocat.



Aux termes du dispositif de ses premières conclusions déposées le 21 novembre 2024, dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile, Mme [C] demande à la cour de :



' Vu la déclaration d'appel N°24/06246 en date du 18/10/2024,



- Infirmer le jugement rendu le 24 septembre 2024 par le Tribunal Judiciaire de Boulogne sur mer, 

 

Vu l'article 1224 du Code Civil, 

Vu les dispositions de l'article 1304-6 du Code Civil, 

 Vu la promesse unilatérale de vente du 21/01/2020, 

 

- Dire et juger que la promesse unilatérale de vente signée le 21/01/2020 est caduque en l'absence de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt par les époux [M], 

- Dire et juger que la promesse unilatérale de vente signée le 21/01/2020 est caduque en l'absence de levée d'option dans le délai fixé de 3 mois, 

- Débouter Monsieur et Madame [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- Les débouter de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Reconventionnellement, recevoir Madame [O] [C] en ses demandes, 

- Les condamner au paiement de la somme de 34 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente et ce avec intérêts au taux légal à compter du 21/01/2020, 

- Les condamner au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi par Mme [C]. 

- Ordonner la suppression de la mention du procès-verbal de carence établi par Maître [Z], notaire en date du 29/06/2020 au fichier immobilier,

- Condamner les époux [M] au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

- Les condamner en tous les frais et dépens de première instance et d'appel. 

- Dire que Maître Olivier Rangeon, avocat aux offres de droit aura la faculté de les recouvrer.' 

 

Il en résulte que Mme [C] n'a pas fait usage de la faculté qui lui était offerte, par les dispositions de l'alinéa 1er de l'article 915-2 précité, de compléter ou de rectifier les chefs du dispositif du jugement critiqués qu'elle a mentionnés dans la déclaration d'appel ou de retrancher une partie de ces chefs.



Dès lors, seuls les chefs du dispositif du jugement critiqués par celle-ci dans sa déclaration d'appel sont dévolus à la cour d'appel.



Or, il résulte de la déclaration d'appel que celle-ci ne porte pas sur les dispositions du jugement entrepris ayant :

- rejeté la demande de Mme [O] [C] au titre de l'indemnité d'immobilisation,

- rejeté sa demande indemnitaire,

- rejeté sa demande en suppression du procès-verbal de carence,

- dit que Maître [W] [Z], notaire séquestre, serait autorisée à lui verser le solde du prix de vente, déduction faite de la somme de 1 240 euros due à M.'[J] [M] et Mme [B] [M] née [N],

- condamné la même aux entiers dépens, à l'exclusion des frais de publication de la décision qui demeureraient à la charge de M. [J] [M] et de Mme [B] [M] née [N].



L'appel ne portant pas sur ces dispositions, celles-ci sont devenues irrévocables et Mme [C] est en conséquence irrecevable en ses demandes, formulées dans ses premières conclusions d'appelante, tendant à :

- voir condamner les époux [M] à lui payer la somme de 34 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,

- voir condamner les même à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, somme ensuite portée à 20 000 euros au titre de son préjudice matériel dans ses conclusions déposées le 19 mars 2025,

- ordonner la suppression de la mention du procès-verbal de carence établi le 29 juin 2020 par Me [Z], notaire, au fichier immobilier.



* Sur la recevabilité des demandes nouvelles de Mme [C]



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.



L'article 566 de ce code ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



En l'espèce, la demande de Mme [C] tendant à la condamnation des époux [M] à lui payer la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral, est nouvelle en cause d'appel, ne tend pas aux mêmes fins, n'est ni l'accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire de demandes formées en première instance et n'a pas, au surplus, été formulée aux termes de ses premières conclusions d'appelante remises dans le délai prévu à l'article 908 du code de procédure civile, en violation du principe de concentration des prétentions prévu à l'article 915 du même code.



Mme [C] doit donc être déclarée irrecevable en cette demande.



Sur la perfection de la vente



Les parties s'opposent sur la réalité et la validité de la levée, par les époux [M], de l'option stipulée à leur profit par Mme [C] dans la promesse unilatérale de vente du 21 janvier 2020, celle-ci soutenant que la promesse est devenue caduque en l'absence de notification, par les bénéficiaires de cette promesse, de la levée de la condition suspensive d'obtention d'un prêt et en l'absence de levée d'option de leur part ou de signature de la vente par acte authentique dans les conditions fixées par la promesse avant le terme fixé au 21 avril 2020 à 16 heures, tandis que les époux [M] soutiennent qu'ils ont levé l'option dans les délais impartis, que ce délai a toutefois été prorogé, et qu'en toute hypothèse, faute de mise en demeure de la promettante aux bénéficiaires de lever l'option, la sanction n'a pu jouer.



Sur ce 



Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public.



L'article 1193 du même code dispose qu'ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.



En vertu des articles 1188 à 1192 du même code, relatifs à l'interprétation des contrats, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. (...) Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur (...). Lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun. Enfin, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.



L'article 1124 du même code prévoit que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.



L'article 1589 de ce code dispose par ailleurs que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.



En vertu encore des articles 1212 à 1215 du même code, lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l'exécuter jusqu'à son terme. Nul ne peut exiger le renouvellement du contrat. Il peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. Le contrat à durée déterminée peut être renouvelé par l'effet de la loi ou par l'accord des parties. Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée. Lorsqu'à l'expiration du terme d'un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d'en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.



Enfin, en vertu de l'article 1221 du même code, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.



En l'espèce, aux termes de la promesse authentique reçue par Maître [Z] le 21 janvier 2020, Mme [O] [C] a unilatéralement consenti aux époux [M] la faculté d'acquérir, au prix de 340 000 euros, le lot de copropriété numéro 348 d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, situé [Adresse 2] à [Adresse 17] (Pas-de-[Localité 12]), le délai d'option expirant le 21 avril 2020 à seize heures et les effets de la promesse étant notamment soumis à l'accomplissement de la condition suspensive de l'obtention, par les bénéficiaires de la promesse, d'un prêt bancaire de 340 000 euros au taux nominal d'intérêt maximal de 1% sur une durée maximale de remboursement de 20 ans, destiné au financement de l'acquisition.



* Mme [C] soutient tout d'abord que la promesse de vente est caduque en l'absence de notification, par les bénéficiaires, de l'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 21 mars 2020, ainsi que prévu à la promesse.



La clause contractuelle relative à la condition suspensive d'obtention de prêt stipule que 'la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 21 mars 2020" ; que 'l'obtention ou la non-obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant' ; qu'à 'défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition' ; que 'cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire' ; que 'passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit.' (souligné par la cour)



Il s'ensuit qu'afin d'être en mesure de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive à défaut de notification par le bénéficiaire de l'obtention ou de la non-obtention du prêt, le promettant doit mettre en demeure celui-ci, par lettre recommandée, de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, celle-ci n'étant défaillie et la promesse caduque que faute pour le bénéficiaire d'apporter ces justificatifs dans le délai de huit jours de la mise en demeure.



Or, il résulte des éléments versés aux débats que le Crédit agricole a émis le 3 mars 2020, au profit des époux [M], une offre de prêt correspondant aux caractéristiques prévues à la promesse, qu'ils ont reçue le 6 mars suivant et acceptée le 19 mars suivant, de sorte que la condition suspensive était réalisée à la date convenue. 



S'il n'est pas établi que les époux [M] aient alors informé Mme [C] de l'obtention de leur prêt, il apparaît que celle-ci ne les a pas mis en demeure de justifier de l'obtention de ce prêt avant un courrier recommandé du 17 septembre 2022 adressé au seul M.'[M], alors qu'il est établi par ailleurs que le notaire chargé de recevoir la vente avait reçu les fonds, versés par la banque le 24 juin 2020, ce que Mme [C] ne pouvait ignorer.



La caducité de la promesse ne saurait donc être encourue de ce chef.



* Mme [C] invoque par ailleurs la caducité de la promesse en l'absence de levée d'option par les époux [M] dans les conditions et délai prévus par la promesse.



A cet égard, la clause 'Délai' de la promesse de vente, en page 4 de l'acte stipule que :

' La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 21 avril 2020 à seize heures.

En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration du délai ci-dessus fixé.



La clause 'Réalisation', en pages 4 et 5 de cet acte, prévoit :

'La réalisation de la promesse aura lieu :

1) soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus';

2) soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire dans le même délai, accompagnée du versement par virement du prix et des frais ou de la partie du prix et des frais représentant l'apport personnel et d'une attestation de banque justifiant que les fonds empruntés sont immédiatement disponibles sur un simple appel de fonds du notaire, entre les mains du notaire, puis de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci.

(...)



La clause dite de 'carence' énonce en page 5 de l'acte : 'Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l'un ou l'autre cas et délais ci-dessus, avec paiement du prix et des frais comme indiqué, et à défaut de levée d'option dans les conditions ci-dessus par le bénéficiaire, le promettant procèdera par lettre recommandée avec accusé de réception au domicile élu aux présentes, à une mise en demeure de lever l'option dans les conditions ci-dessus énoncées au plus tôt le sixième jour ouvré suivant la réception de la mise en demeure. (...)

A défaut de levée d'option, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse et le promettant disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le bénéficiaire.'



Il résulte de ces dispositions qu'afin d'être en mesure de se prévaloir de la caducité de la promesse en l'absence de levée de l'option ou de signature de l'acte authentique dans le délai et les conditions prévus à la promesse, le promettant doit, à l'expiration de ce délai, mettre en demeure les bénéficiaires d'opter dans un délai de six jours ouvrés à compter de la réception de la mise en demeure, à l'issue duquel, à défaut de levée d'option, ceux-ci sont déchus du bénéfice de la promesse et le promettant retrouve la liberté de disposer de son bien.



Le contrat ne soumettant la levée d'option à aucun formalisme particulier, celle-ci peut intervenir par tout moyen manifestant la volonté non équivoque de son auteur d'y procéder.





En l'espèce, il n'est pas contestable qu'aucun acte authentique n'a été signé dans le délai prévu à la promesse, expirant le 21 avril 2020 à seize heures.



Par ailleurs, s'il est justifié que les époux [M] ont versé au notaire les sommes de 350 euros le 21 janvier 2020 à titre de provision sur frais, 17 000 euros le 28 janvier 2020, 9 784,81 euros le 19 juin 2020 et 340 000 euros le 24 juin 2020, ils ne démontrent pas avoir versé au 21 avril 2020, terme de la promesse, la somme de 24 710 euros représentant leur apport personnel, ni produit une attestation de la banque justifiant de la disponibilité immédiate des fonds empruntés, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'aucune levée d'option dans les conditions stipulées par la promesse n'était intervenue au terme de celle-ci.



C'est en outre à tort que les époux [M] soutiennent que le terme de la promesse, échu pendant la période dite 'protégée' érigée par le législateur en raison de la pandémie de COVID 19, a été reporté de plein droit par l'effet de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, dès lors que l'article 4 de cette ordonnance dispose :

'Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er.

Ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets à compter de l'expiration d'un délai d'un mois après la fin de cette période si le débiteur n'a pas exécuté son obligation avant ce terme.

Le cours des astreintes et l'application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l'article 1er.'



Or le terme d'une promesse unilatérale ne s'analyse ni en une astreinte, ni en une clause pénale, ni en une clause résolutoire, ni en une clause de déchéance santionnant l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, dès lors que le bénéficiaire d'une promesse n'est soumis à aucune obligation d'accepter celle-ci.



Dès lors c'est à juste titre que le premier juge a considéré que ces dispositions n'étaient pas applicables et n'avaient pu avoir pour effet de reporter le terme de la promesse, de sorte que Mme [C], qui avait refusé de régulariser un avenant à la promesse de vente pour prolonger le terme de celle-ci, était en droit, à compter du 21 avril 2020, de se prévaloir de la caducité de celle-ci dans les conditions mentionnées à l'acte, en mettant en demeure les bénéficiaires, par lettre recommandée avec accusé de réception, de lever l'option 'au plus tôt'(en réalité 'au plus tard') le sixième jour ouvré suivant la réception de la mise en demeure.



Or, Mme [C] n'a adressé de mise en demeure aux époux [M] de lever l'option que par courrier du 1er septembre 2022 retourné avec la mention 'destinataire inconnu à l'adresse indiquée' alors qu'à cette date, elle ne pouvait manquer de savoir que les époux [M], qui le pouvaient encore en l'absence de mise en demeure, avaient levé l'option en la sommant de se présenter le 29 juin 2020 à l'étude notariale pour régulariser l'acte authentique de vente, étant établi par ailleurs que le notaire disposait, depuis le 24 juin 2020, de l'ensemble des fonds couvrant le prix de vente et les frais d'acte.



Il s'ensuit que la levée d'option est valablement intervenue le 29 juin 2020 suivant les conditions prévues à la promesse, de sorte que la vente est parfaite.







Aux termes de la clause dite de 'carence' stipulée en page 5 de la promesse, il est précisé : 'De convention expresse entre les parties, la seule manifestation par le bénéficiaire de sa volonté d'acquérir n'aura pour effet que de permettre d'établir, le cas échéant, la carence du promettant et, en conséquence, ne saurait entraîner aucun transfert de propriété de la part du promettant sur le bien, ce transfert ne devant résulter que d'un acte authentique de vente constatant le paiement du prix selon les modalités ci-après convenues, ou d'un jugement à défaut de cette réalisation par acte authentique'.



Le premier juge doit donc être confirmé en ce qu'il a dit que le jugement emporterait vente par Mme [C] au profit des époux [M], du lot n°348 situé au rez-de-chaussée du bâtiment 'Aile de tennis', ascenseur B, de l'immeuble sis [Adresse 3], au prix de 340 000 euros, suivant les modalités précisées au dispositif de ce jugement.





Sur l'appel incident et les demandes de dommages et intérêts formées par les époux [M]



* Sur la demande de dommages et intérêts en raison du retard dans la réalisation de la vente



Les époux [M] sollicitent, au titre de leur appel incident, l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a limité à la somme de 1 240 euros le montant de leur indemnisation et demandent la condamnation de Mme [C] à leur verser la somme de 69 781,71 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel qu'ils ont subi en raison du retard dans la réalisation de la vente pour la période de juillet 2020 à septembre 2024.



Mme [C] conclut au débouté de cette demande en raison de la caducité de la promesse de vente dont elle se prévaut, soutenant que les intimés n'ont pas subi de dommage.



Sur ce



Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



En l'espèce, les époux [M] ayant valablement levé l'option le 29 juin 2020, c'est de manière fautive que Mme [C] s'est opposée à la signature de l'acte authentique de vente, de sorte qu'elle est responsable du préjudice qui en est résulté pour ses acquéreurs, contraints de louer un logement pour pourvoir à leur hébergement jusqu'au jugement ayant constaté la réalisation de la vente, alors qu'ils commençaient parallèlement à rembourser le prêt ayant servi au financement de leur achat immobilier.



Les époux [M] justifient en appel de l'intégralité de leurs quittances de loyer relatives aux deux logements qu'ils ont successivement occupés du 1er juillet 2020 à fin septembre 2024, à savoir :

- de juillet 2020 à décembre 2020 inclus : 6 mois à 1 240 euros, soit 7 440 euros,

- de janvier 2021 à juin 2022 : 18 mois à 1 350 euros, soit 24 300 euros,

- de juillet 2022 à novembre 2022 : 5 mois à 1 361,16 euros, soit 6 805,8 euros,

- décembre 2022 jusqu'à la libération du premier appartement : 43,91 euros,

- décembre 2022 à janvier 2024 : 14 mois à 1 400 euros, soit 19 600 euros,

- février 2024 à fin septembre 2024 : 8 mois à 1 449 euros, soit 11 592 euros,

soit un total de 69 781,71 euros.





Il convient donc, par infirmation de la décision entreprise, de condamner Mme [C] à leur payer la somme de 69 781,71 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel qui leur a été occasionné du fait du retard dans la réalisation de la vente.





* Sur la demande d'indemnité d'occupation



Les époux [M] formulent en appel une demande nouvelle tendant à voir condamner Mme [C] à leur verser une indemnité pour son occupation sans droit ni titre de l'immeuble objet de la vente depuis le jugement du 24 septembre 2024.



Mme [C] s'y oppose en raison de la caducité de la promesse de vente dont elle se prévaut, de l'absence de réalisation juridique de la vente, et conteste l'évaluation de valeur locative réalisée par l'agence ORPI.





Sur ce 



Il convient tout d'abord de relever que cette demande est recevable par application de l'article 564 du code de procédure civile dès lors qu'elle tend à faire juger une question née de la survenance d'un fait intervenu depuis le jugement entrepris.



Par ailleurs, il résulte des éléments versés au débat qu'en dépit de l'exécution provisoire assortissant le jugement du 24 septembre 2024 qui lui avait été signifié le 1er octobre suivant, de la publication du jugement au service de la publicité foncière et du paiement du prix par les acquéreurs par l'intermédiaire de la CARPA, Mme [C] s'est maintenue dans l'immeuble vendu et n'a restitué les clefs de celui-ci aux époux [M] que fin juin 2025, les contraignant à se maintenir dans l'appartement qu'ils louaient par ailleurs tout en s'acquittant des charges, des primes d'assurance et de la taxe foncière relatives à l'immeuble objet de la vente.



La valeur locative de l'appartement vendu a été estimé par l'agence ORPI à la somme de 1 800 euros par mois, net de charges.



Il apparaît en conséquence justifié de fixer à cette somme le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [C] à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'au 4 juillet 2025, date à laquelle les époux [M] reconnaissent avoir été mis en possession de la clef de l'immeuble vendu.



Mme [C] sera en conséquence condamnée à payer aux époux [M] la somme de (9 x1 800 euros) + (1 800/31x4) = 16 432,26 euros au titre de l'indemnité d'occupation.



* Sur les frais liés à la reprise des lieux



Aux termes de leurs conclusions remises le 8 octobre 2025 et reprises dans leurs dernières écritures remises le 10 novembre 2025, les époux [M] sollicitent la condamnation de Mme [C] à leur payer la somme de 6 203,04 euros au titre des frais qu'ils ont dû engager pour la reprise des lieux, se décomposant comme suit :

- la somme de 613 euros au titre du coût de l'intervention du serrurier,

- la somme de 2 500 euros au titre des appareils électroménagers et de la vasque compris dans la vente mais emportés par Mme [C], les ayant contraints à racheter ces équipements,

- la somme de 1 500 euros au titre du nettoyage complet de l'appartement,

- la somme de 497,70 euros au titre du coût du démontage et de l'évacuation du mobilier vétuste délaissé,

- la somme de 1 092,34 euros au titre du coût de l'état des lieux et des frais de la procédure de reprise des lieux.



Mme [C] conclut au débouté de leurs demandes d'indemnisation.





Sur ce 



Il résulte de l'article 1605 du code civil que l'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété. L'article 1606 du même code ajoute que la délivrance des effets mobiliers s'opère ou par la remise de la chose, ou par la remise des clefs des bâtiments qui la contiennent.



L'article 1608 du même code dispose que les frais de la délivrance sont à la charge du vendeur.



L'article 1614 prévoit par ailleurs que la chose doit être délivré en l'état où elle se trouve au moment de la vente.



L'article 1615 ajoute que l'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.



En l'espèce, il résulte des éléments versés aux débats, et notamment des courriers officiels échangés entre les conseils des parties et du procès-verbal de constat d'état des lieux dressé le 21 juillet 2025 par Maître [E], commissaire de justice, que les époux [M] sont entrés en possession de l'immeuble objet de la vente le 4 juillet 2025, à la suite du courrier du conseil de Mme [C] informant son confrère adverse que celle-ci avait procédé à la remise des clés en les déposant dans la boîte aux lettres de la loge de l'immeuble.



Il n'est pas justifié de la nécessité de changer la serrure de l'immeuble, de sorte que les époux [M] seront déboutés de leur demande d'indemnisation à ce titre.



Si le procès-verbal de constat précité décrit des lieux relativement sales, les époux [M] ne justifient pas avoir déboursé la somme de 1 500 euros pour leur nettoyage, seul un devis de la société Altalys étant versé aux débats. Il convient donc de leur allouer la somme de 400 euros à ce titre.



S'agissant des meubles compris dans la vente, la promesse de vente fait notamment état d'une cuisinière à induction, d'un réfrigérateur et d'une hotte aspirante évalués à 2 000 euros et d'une machine à laver et d'un meuble vasque évalués à 500 euros.



Il résulte du procès-verbal de constat que la cuisinière à induction, le réfrigérateur et la machine à laver n'ont pas été laissés dans les lieux par Mme [C], alors que tel est le cas de la hotte aspirante de la cuisine et du meuble vasque de la salle de bains.



Il convient en conséquence de condamner Mme [C] à payer aux époux [M] la somme de 1 200 euros à titre d'indemnisation pour les équipements manquants.









Il n'appartient pas en revanche à Mme [C] de prendre en charge le coût de l'enlèvement du mobilier vétuste laissé dans les lieux, étant observé qu'était compris dans la vente un forfait mobilier total de 10 500 euros et que les acquéreurs ont pu se convaincre lors de leurs visites pré-contractuelles que ce mobilier était d'occasion.



Enfin, la facture de commissaire de justice afférente à la reprise des lieux est justifiée dès lors qu'en l'absence d'exécution volontaire de la décision de première instance par Mme [C], les époux [M] se sont trouvés contraints d'engager une procédure de référé-expulsion, ainsi que différentes démarches d'exécution forcée de la décision. 



Mme [C] sera donc condamnée à payer aux époux [M] la somme de 1 092,34 euros au titre des frais de commissaire de justice engagés pour la reprise des lieux, suivant facture du 14 août 2025 de la Selarl [E] Culnard Delpierre.



Ainsi, Mme [C] sera condamnée à payer aux époux [M] la somme totale de 3 092,34 euros au titre des frais liés à la reprise des lieux.



Sur les autres demandes



Le premier juge a exactement statué sur le sort des frais irrépétibles.



Mme [C], qui succombe en son appel, sera tenue aux entiers dépens de celui-ci et condamnée à payer aux époux [M] la somme de 5 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.



Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande formée au même titre.



PAR CES MOTIFS



Déclare irrecevables les conclusions déposées par Mme [O] [C] les 29 octobre et 11 novembre 2025 ;



Déclare Mme [C] irrecevable en ses demandes tendant à :

- voir condamner les époux [M] à lui payer la somme de 34 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,

- voir condamner les mêmes à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

- voir condamner les mêmes à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

- voir ordonner la suppression de la mention du procès-verbal de carence établi le 29 juin 2020 par Me [Z], notaire, du fichier immobilier,



Statuant dans les limites de l'appel,



Confirme la décision entreprise sauf en ce qu'elle a condamné Mme [O] [C] à payer à M. [J] [M] et à son épouse, Mme [B] [N], la somme de 1 240 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices,



Statuant à nouveau sur le chef infirmé,



Condamne Mme [O] [C] à payer à M. [J] [M] et à son épouse, Mme [B] [N], la somme de 69 781,71 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel qui leur a été occasionné du fait du retard dans la réalisation de la vente,



Y ajoutant,



Condamne Mme [O] [C] à payer à M. [J] [M] et à son épouse, Mme [B] [N], la somme de 16 432,26 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er octobre 2024 au 4 juillet 2025,



Condamne Mme [O] [C] à payer à M. [J] [M] et à son épouse, Mme [B] [N], la somme de 3 092,34 euros au titre des frais liés à la reprise des lieux,



Condamne Mme [O] [C] aux dépens d'appel,



La condamne à payer à M. [J] [M] et à son épouse, Mme [B] [N], la somme de 5 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel,



La déboute de sa demande formée au même titre.











Le greffier













Le président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1606, code de procedure civile 961, code civil 1192, code civil 1189, code civil 1221, code de procedure civile 960, code de procedure civile 915-2, code civil 1188, code civil 1304-6, code civil 1212, code de procedure civile 915, code civil 1124, code de procedure civile 561, code civil 1215, code civil 1589, code civil 1605, code civil 1304, code des procedures civiles d'execution L111-10, code civil 1608, code civil 1187, code de procedure civile 54, code civil 1117). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 9 juillet 2026 · Cour d'appel de Douai · Autre · n° 24/01295

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Mise à jour de la source le 2026-02-05T23:00:00.000Z.