Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 9 cab 09 F, 5 novembre 2025, n° 18/06804

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE LYON

Chambre 9 cab 09 F

NUMÉRO : N° RG 18/06804 - N° Portalis DB2H-W-B7C-SQ77

N° de minute :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Jugement du : 
05 Novembre 2025

Affaire : 

Synd. de copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] SITUE [Adresse 2], prise en son établissement de [Localité 1] situé [Adresse 3].
C/
Synd. de copropriétaires [Adresse 4] Représentée par son syndic en exercice, FONCIA BOUTEILLE, S.C. [Localité 2], S.A.R.L. IMMAG, Société SMABTP, Me [T] [E]




le :

EXECUTOIRE + COPIE à : 

la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES 

la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER - 719

la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS - 659

la SELARL CONSTRUCTIV’AVOCATS - 638

la SELARL DUCROT ASSOCIES - DPA - 709

la SARL SELARL LYRIS - 239












LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 05 Novembre 2025, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 16 Janvier 2025,

Après rapport de Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 03 Septembre 2025, devant :

Président : Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

Assesseurs : Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente
 Pascale RABEYRIN-PUECH, Magistrate à titre temporaire

Assistées de : Christophe GARNAUD, greffier

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :



DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société ACTINEUF, ayant pour nom commercial INNOVACTI, prise en son établissement de [Localité 1] situé [Adresse 5],

représentée par Maître Marion MOINECOURT de la SELARL CONSTRUCTIV’AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 638







DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], agissant en la personne de son syndic, la SAS FONCIA BOUTEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Jean-christophe GIRAUD de la SARL SELARL LYRIS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 239


SCCV [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, vestiaire :


S.A.R.L. IMMAG, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Guillaume BELLUC de la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 659


SMABTP, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 709


Maître [T] [E]
né le 25 Février 1982 à , demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 719






EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 15 décembre 2010, les consorts [Z] ont divisé leur terrain situé sur la commune de [Localité 2] (initialement cadastré section [Cadastre 1]) en trois parcelles cadastrées [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et ont cédé à la SARL IMMAG les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

L'acte de vente prévoit au titre des conditions et déclarations générales que : "Le vendeur informe l'acquéreur que la Commune de [Localité 2] demande la création d'une servitude réelle de passage public (chemin piéton) perpétuelle et prescriptible sur les parcelles cadastrées [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (parcelles anciennement cadastrées section [Cadastre 1]) (fonds servant) et que l'acquéreur s'engage à prendre en compte cette demande dans le cadre de son projet de sorte que le vendeur ne soit en rien inquiété à ce sujet". 

Suivant acte authentique du même jour, établi avec la participation de Maître [E], Notaire, la SARL IMMAG a revendu la parcelle [Cadastre 2] à la SCCV [Localité 2], sur laquelle a été édifié l'immeuble [Adresse 1]. 
L'acte de vente énonce notamment que : "CONDITIONS PARTICULIERES- Les parties rappellent qu'un passage public piétonnier figurant au plan ci-joint a été demandé par la Mairie. La mise en œuvre et le financement de ce passage s'effectuera aux frais de l'ACQUEREUR en ce compris la partie passant sur le terrain conservé par le VENDEUR (en dehors de tous travaux d'aménagement hors de l'emprise du passage). L'acquéreur s'engage à prendre en compte dans son projet la demande de la Mairie pour la création d'un passage public piétonnier". 
Cette même clause est reprise au sein du cahier des charges et conditions générales des ventes en l'état futur d'achèvement par la SCCV [Localité 2] pour l'ensemble immobilier [Adresse 1] et dans l'état descriptif de division et règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1], reçus tous deux par Maître [E], le 22 décembre 2010, visant à permettre, d'une part, l'accès des véhicules de secours à l'entrée des bâtiments et, d'autre part, l'accès à la [Adresse 11] notamment pour les personnes à mobilité réduite. 

Postérieurement à la livraison de l'immeuble, aucune servitude réelle de passage public n'a été créée. 
Aucune convention de servitude n'a été davantage régularisée entre la SCCV [Localité 2] et la SARL IMMAG. Cette dernière a muré le porche qui séparait les deux fonds, obstruant ainsi tout passage. 

Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a fait assigner en référé la SCCV [Localité 2] et la SARL IMMAG devant le tribunal de grande instance de LYON, par actes d'huissier des 20 et 21 janvier 2015, aux fins d'obtenir la désignation d'un expert. 
Par ordonnance du 31 mars 2015, le juge des référés a ordonné l'organisation d'une médiation. 
Suite à l'échec de cette mesure, par ordonnance du 5 janvier 2016, le juge des référés a nommé un expert, Monsieur [P] [W]. 

Afin que les opérations d'expertise lui soient déclarées communes, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a fait assigner devant le juge des référés, le 20 septembre 2016, le Syndicat de Copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], à qui la société IMMAG avait transféré la propriété de la parcelle susvisée. 

Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 13 avril 2017.

Par exploits d'huissier des 22 mars 2018 et 26 mars 2018, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a fait assigner le Syndicat de Copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], la SCCV [Localité 2] et la SARL IMMAG devant le tribunal de grande instance de Lyon, devenu tribunal judiciaire, aux fins, principalement, d'obtenir la reconnaissance d'une servitude de passage appartenant au Syndicat de Copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] outre l'indemnisation des préjudices subis. 

Par exploit d'huissier du 13 mai 2020, la SCCV [Localité 2] a appelé en cause la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) aux fins de la voir condamnée à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. 
Cette instance a été jointe à l'instance initiale par ordonnance du juge de la mise en état du 23 juin 2020.

Par exploit d'huissier du 29 septembre 2021, la SCCV [Localité 2] a appelé en cause Maître [E], Notaire, pour manquement à son obligation d'information et de conseil. 
Cette instance a été jointe à l'instance initiale par ordonnance du juge de la mise en état du 16 novembre 2021.

Au terme d'une ordonnance d'incident du 15 novembre 2022, le Juge de la Mise en Etat a notamment :
- Déclaré irrecevable car prescrite l'action engagée par la SCCV [Localité 2] à l'encontre de la SMABTP ;
- Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de la SCCV [Localité 2] soulevée par Maître [E] ;
- Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de la SARL IMMAG soulevée par Maître [E] ;

***

Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sollicite, au terme de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 24 décembre 2024, au visa des articles 15 de la loi du 10 juillet 1965, 682 et suivants, 1603, 1604, 1615, 1134 ainsi que 1382 et suivants anciens du code civil, 1240 et suivants nouveaux du code civil :

- Dire que la parcelle cadastrée section [Cadastre 2] lieudit [Adresse 4] et appartenant au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ne bénéficie pas d'un accès suffisant sur la voie publique pour en permettre l'usage normal et est donc enclavée. 
En conséquence, 
- Accorder au fonds cadastré section [Cadastre 2] lieudit [Adresse 4], d'une surface de 12 a et 57 ca appartenant au Syndicat des 
Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], une servitude de passage s'exerçant, jusqu'à la [Adresse 11], sur le fonds cadastré section [Cadastre 3] [Adresse 4], d'une surface de 05 a 42 ca appartenant au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4]. 
- Dire que cette servitude s'exercera sur l'assiette de terrain indiquée au plan annexé à la promesse de vente du 23 mars 2010 signée par la société IMMAG, ayant cause du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4]. 
A TITRE SUBISIDIAIRE
- Dire et juger qu'il existait, avant la division du fonds dont sont issues les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3], un passage entre les deux fonds, matérialisé par une porte. 
- Dire et juger que l'acte de division ne comporte aucune stipulation contraire à l'exercice de ce passage qui a ensuite été obstrué par la SARL IMMAG.
En conséquence, 
- Dire que le fonds cadastré [Cadastre 2] lieudit [Adresse 4], d'une surface de 12 a et 57 ca appartenant au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], bénéficie d'une servitude de passage par destination de père de famille, s'exerçant, jusqu'à la [Adresse 11], sur le fonds cadastré section [Cadastre 3] [Adresse 4] et appartenant au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], sur l'assiette de terrain indiquée au plan annexé à la promesse de vente du 23 mars 2010 signée par la société IMMAG, ayant cause du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4]. 
En toute hypothèse, 
- Condamner la SCCV [Localité 2] à effectuer ou faire effectuer à ses frais exclusifs l'aménagement de l'assiette de la servitude de passage. 
- Condamner in solidum la SCCV [Localité 2], le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] et la SARL IMMAG à payer l'intégralité des frais de publicité foncière afférents à la constitution de la servitude de passage. 
- Déclarer la SCCV [Localité 2], la SARL IMMAG et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] responsables des préjudices subis par le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] du fait de l'absence de droit de passage lui permettant un accès suffisant à la voie publique.
- Condamner in solidum la SCCV [Localité 2], la SARL IMMAG et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 112.500 € par an à compter de 2014, jusqu'à la date d'octroi effectif du droit de passage, à titre de dommages et intérêts, soit la somme de 1.125.000 € provisoirement arrêtée à la date du mois d'avril 2024.
- Rejeter la demande du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] visant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à lui payer la somme de 170.000 € à titre de dommages et intérêts en compensation de la moins-value entraînée sur la valeur des lots par l'existence de la servitude. 
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- Déclarer irrecevable pour défaut de qualité à agir la demande d'indemnisation formée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], en l'absence de préjudice subi par l'ensemble des copropriétaires.
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,
- Limiter le cas échéant, le montant du préjudice éventuellement subi par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à 71.300 €. 
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution. 
- Dire et juger qu'il serait particulièrement inéquitable que le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] supporte seul la charge des frais irrépétibles qu'il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. 
En conséquence, 
- Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], la SCCV [Localité 2] et la SARL IMMAG à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 15.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 
- Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertise judicaire ainsi que les dépens de référé et les frais de médiation, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Marion MOINECOURT, Avocat associé de la SELARL CONSTRUCTIV'AVOCATS, sur son affirmation de droit. 

Sur la servitude de passage, il conclut d'abord qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que la copropriété [Adresse 1] est enclavée, soulignant que cet état ne résulte pas d'une absence totale d'accès à la voie publique mais d'un accès insuffisant pour permettre l'usage normal du fonds, le seul accès actuel à la voie publique pour les piétons étant constitué d'une succession de volées d'escaliers. 
S'il admet que la SCCV [Localité 2] s'était vue délivrer une attestation d'accessibilité aux personnes handicapées, il précise que celle-ci fait suite à une visite réalisée alors que le porche n'avait pas encore été muré.
Il ajoute que la configuration des lieux empêche également l'accès des véhicules de secours à l'entrée des bâtiments de la copropriété, leur seule façon d'y pénétrer étant de monter plusieurs volées d'escaliers ou de rentrer dans les sous-sols. 
Il fait également valoir, alors que la réglementation en vigueur prévoit que les conditions de manutention des bacs roulants doit être aisée depuis le point de remplissage des ordures ménagères jusqu'à la sortie de l'immeuble, que l'accès actuel est constitué par les escaliers extérieurs, les poubelles étant entreposées sur la voie publique de sorte que les personnes à mobilité réduite n'y ont pas accès. 
Il considère de même que la servitude de passage ne saurait être limitée aux personnes à mobilité réduite, considérant qu'il n'appartient pas au syndicat [Adresse 4] de préjuger des conditions de déplacement des tiers sur la voie publique. Il ajoute qu'un ouvrage de type élévateur ne permettrait pas de pallier les difficultés visées.
Sur le fait que cet état d'enclave résulterait de son fait volontaire, il relève qu'il n'a non seulement pas été partie aux opérations de construction de l'immeuble mais également que celui-ci a été érigé en fonction d'un projet prévoyant dès l'origine un accès à la voie publique, se référant aux différents actes établis en conséquence. 

Sur sa demande de condamnation de la SCCV [Localité 2] à effectuer à ses frais les travaux, il rappelle que l'acte de vente du 15 décembre 2010 stipule bien que la mise en œuvre et le financement du passage s'effectuera aux frais de l'acquéreur.

A titre subsidiaire, sur l'existence d'une servitude par destination de père de famille, il conclut que la division du fonds ne provient pas des consorts [Z], ce qui l'exclurait, mais concerne les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3], la première ayant été cédée à la SCCV [Localité 2] par la société IMMAG, l'acte de vente stipulant d'ailleurs que l'immeuble cédé provient d'une division de propriété destinée à l'implantation de bâtiments. 
Il rappelle qu'il existait alors dans le mur du bâtiment central situé sur le terrain [Cadastre 3] une porte d'accès aux jardins situés à l'arrière des bâtiments, murée fin 2014, alors qu'elle n'avait pas été supprimée lors de la division susvisée.
Il ajoute que la reconnaissance d'une telle servitude de passage n'est pas subordonnée à la preuve de l'intention d'asservir le fonds. Il conclut que la stipulation selon laquelle il n'existe pas " d'autres servitudes que celles résultant de la situation naturelle des lieux " n'est qu'une clause de style, n'exprimant aucune renonciation expresse aux servitudes résultant de l'aménagement des lieux. 

Sur l'indemnisation du préjudice subi, il fait d'abord valoir, s'agissant de la responsabilité de la SCCV [Localité 2], qu'il lui incombait de livrer un immeuble conforme aux stipulations contractuelles, celui-ci étant décrit, dans le règlement de copropriété et dans les actes de vente des appartements, comme construit sur un terrain traversé par un chemin piéton à usage public. 
Il lui reproche de n'avoir pris aucune initiative pour obtenir de la société IMMAG la constitution d'une servitude conventionnelle de passage. 

Sur la responsabilité de la société IMMAG, il lui fait grief de faire obstacle à tout passage sur le fonds, de manière abusive en obturant le porche, alors qu'elle était informée depuis le départ qu'un passage s'exercerait sur sa propriété. Il considère qu'elle s'était contractuellement engagée à prendre en compte la création de cette servitude de passage dans le cadre de son projet, sans exprimer la moindre opposition. 

Sur la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 4], il souligne qu'en sa qualité d'ayant droit de la SARL IMMAG il est tenu des actes de cette dernière. 
Il ajoute qu'il est également personnellement à l'origine du préjudice subi en refusant depuis la date de dépôt du rapport d'expertise judiciaire l'octroi d'un droit de passage sur son fonds. 

Sur la demande indemnitaire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 4], il souligne que le règlement de copropriété de l'immeuble rappelle à deux reprises l'existence du chemin d'accès, les copropriétaires ayant donc acquis leurs lots en en ayant connaissance, de sorte qu'ils ne peuvent se prévaloir selon lui d'un préjudice de dépréciation. 
Il conclut en tout état de cause que le préjudice dont le syndicat demande l'indemnisation n'est pas un préjudice collectif, subi par l'ensemble des copropriétaires, de sorte que sa demande est irrecevable pour défaut de qualité à agir. 

Il motive sa demande d'exécution provisoire de la décision au regard de l'ancienneté du litige.

***

La SCCV [Localité 2] demande, au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 juin 2023, de :

- Dire que la parcelle cadastrée [Cadastre 2] est enclavée du fait d'un accès insuffisant à la voie publique. 
- Dire par conséquent qu'il y a lieu de reconnaître l'existence d'une servitude de désenclavement en application de l'article 682 du Code Civil. 
A défaut, 
- Dire que les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sont issues d'une parcelle ayant appartenu à un même propriétaire, qu'il existait entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] une porte qui a été murée par la société IMMAG et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à une servitude de passage. 
- Dire par conséquent qu'il existe une servitude par destination du père de famille en application de l'article 693 du Code Civil. 
- Donner acte à la société [Localité 2] de ce qu'elle s'engage à traiter l'assiette de la servitude de passage. 
- Condamner la société IMMAG et / ou le SDC [Adresse 4] aux frais de démolition du muret qui obstrue le passage. 
- Condamner la société IMMAG et /ou le SDC [Adresse 4] à équiper son portail d'accès d'un digicode permettant l'accès aux copropriétaires de la résidence [Adresse 1]. 
- Condamner la société IMMAG et /ou le SDC [Adresse 11] à l'intégralité des frais de publicité foncière afférents à la constitution de la servitude de passage. 
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts en ce qu'elle est dirigée à l'encontre de la SCCV [Localité 2]. 
A défaut ramener ses prétentions à de plus justes proportions. 
- Dire que la SCCV [Localité 2] n'est pas responsable des préjudices invoqués par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]. 
- Dire que la société IMMAG et le SDC [Adresse 4] ont commis une faute en s'opposant à la réalisation de la servitude publique. 
- Dire que Maitre [E] a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité. 
- Dire que ces fautes sont en lien de causalité direct avec les préjudices invoqués par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]. 
- Dire que les fautes commises par la société IMMAG, le SDC [Adresse 4] et Maitre [E] constituent un cas de force majeur pour la société SCCV [Localité 2] de nature à l'exonérer de toute responsabilité. 
- Condamner la société IMMAG, le SDC [Adresse 4] et Maitre [E] à relever et garantir la société [Localité 2] de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre. 
- Débouter le SDC [Adresse 4] de sa demande d'indemnisation à hauteur de 170 000€ en ce qu'elle est dirigée à l'encontre de la SCCV [Localité 2]. 
- A défaut ramener les prétentions du SDC [Adresse 4] à de plus justes proportions. 
- A défaut condamner le SDC [Adresse 1], propriétaire du fond dominant à la relever et garantir de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre. 
- Donner acte à la SCCV [Localité 2] de ce qu'elle se désiste de toute demande à l'égard de la SMABTP. 
- Dire en revanche que les garanties de la SMABTP assureur de la SCCV [Localité 2] sont dues. 
- Faire droit aux demandes de la société IMMAG et du SDC [Adresse 11] en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la SMABTP. 
- Condamner la société IMMAG, ou tout autre partie succombant, à payer à la société [Localité 2] la somme de 7 000 € en application de l'article 700 du CPC. 
- Condamner la société IMMAG, ou qui mieux le devra, aux entiers dépens de l'instance. 

Sur l'établissement de la servitude par destination du père de famille, elle soutient que la jurisprudence admet son existence, même si elle est discontinue, lorsque l'acte par lequel la propriété initiale a été divisée ne comporte pas de clause contraire à la servitude. Elle ajoute qu'elle a bien un caractère apparent, rappelant l'existence d'une porte, mais aussi le fait que l'acte d'acquisition de la société IMMAG fait référence à un plan où la servitude est indiquée en pointillés. 

Sur la servitude de désenclavement, elle conclut que la reconnaissance d'une telle servitude de passage est indispensable pour satisfaire aux obligations imposées concernant l'accessibilité des personnes à mobilité réduite.
S'agissant des aménagements pouvant être effectués selon la société IMMAG, elle fait valoir qu'ils sont irréalisables. 

Sur la mise en cause de sa responsabilité, elle affirme qu'il ne peut lui être reproché d'avoir construit l'immeuble en concevant le projet autour du chemin piéton, n'ayant fait que respecter les engagement pris et les autorisations données par la commune. 
Elle considère qu'elle ne pouvait avoir conscience que la servitude publique n'allait pas être réalisée, ayant d'ailleurs interrogé la commune à plusieurs reprises à ce titre. Elle ajoute que la société IMMAG ne s'était pas davantage opposée à la réalisation des travaux d'aménagement du chemin piétonnier.
Elle conclut ne pas avoir été négligente, ayant pris la précaution d'insérer dans tous les actes susvisés l'exigence de la servitude de passage, ayant multiplié les démarches auprès de la commune de [Localité 2] et de la société IMMAG pour contraindre cette dernière à respecter ses engagements. 
Elle souligne que, lorsqu'elle a été informée des difficultés d'établissement de la servitude, il n'était plus envisageable de déposer un permis modificatif pour adapter la construction à cette nouvelle donnée, le chantier étant pratiquement achevé. 

Sur la responsabilité de la société IMMAG, elle considère qu'elle ne pouvait ignorer la nécessité de créer une servitude de passage sur son fonds, ce qu'elle avait accepté, ayant muré le passage existant de sorte que l'enclavement de la copropriété [Adresse 1] lui est seul imputable.

Elle ne s'oppose pas à supporter le coût des travaux d'aménagement de la servitude.
Elle refuse de prendre en charge les travaux accessoires, comme la démolition du muret réalisé par la société IMMAG, celui-ci n'existant pas lors de son engagement, mais également la pose d'un portail sécurisé. Elle considère à ce titre que si la société IMMAG avait respecté ses engagements, le passage piétonnier serait une voie publique accessible à tous, excluant toute pose de portail et de digicode.
Elle s'oppose de même à la prise en charge des frais de publicité foncière.

Sur la demande indemnitaire de la copropriété de l'immeuble [Adresse 1], elle soutient d'abord que le quantum sollicité n'est justifié par aucune pièce versée aux débats.
Elle maintient que sa responsabilité ne peut être engagée, de sorte que sa proposition de réalisation des travaux doit être jugée satisfactoire, s'agissant de son obligation de délivrance conforme. 
Selon elle, les fautes commises par la société IMMAG, l'ayant empêchée de réaliser les travaux, revêtent un caractère de force majeure. 

Sur sa demande d'être relevée et garantie de toute condamnation par la société IMMAG et le syndicat de copropriétaires du [Adresse 4], elle souligne d'abord la qualité d'ayant droit de la société IMMAG du syndicat de copropriétaires ainsi que son refus d'octroyer un droit de passage depuis le dépôt du rapport d'expertise. 
Elle se prévaut également de la mauvaise foi de la société IMMAG, le projet de la mairie n'ayant pu être réalisé du fait de son opposition manifeste. 
Elle lui reproche de même de s'être abstenue d'indiquer au stade de la procédure de référé qu'elle avait transféré la propriété au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4].

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], elle rappelle que l'article 682 du code civil prévoit que l'indemnité au propriétaire du fonds servant n'est due que par le propriétaire du fonds dominant, n'étant de son côté que constructeur vendeur. 
Elle rappelle en tout état de cause que le règlement de copropriété fait référence à la servitude de passage de sorte que les copropriétaires ont acquis en toute connaissance de cause. 
Elle ajoute que l'acte de vente entre elle et la société IMMAG prévoyait la servitude de passage de sorte que le prix de cession avait été fixé en conséquence.

Sur la responsabilité du notaire, elle conclut que Maître [E] avait une parfaite connaissance des lieux, qu'il ne pouvait ignorer la nature, publique, de la servitude envisagée, dépendant de l'action de la Commune de [Localité 2].
Elle considère ainsi qu'il aurait dû attirer son attention sur les conséquences d'une inaction éventuelle de la commune, en lui indiquant que seul un acte privé entre les propriétaires des fonds concernés permettrait d'établir une servitude conventionnelle, voire en lui conseillant même de l'établir immédiatement pour sécuriser les actes établis.
Elle en déduit que Maître [E] a manqué à son obligation d'information et de conseil, ainsi qu'à son devoir d'efficacité, les actes qu'il a établis ne permettant pas l'établissement de la servitude de passage pourtant envisagée par l'ensemble des parties. 

Sur la garantie de la SMABTP, elle relève que les actions directes engagées par les défendeurs à l'égard de cette dernière ne sont pas prescrites, s'agissant de tiers lésés qui ne sont pas l'assuré, de sorte que l'assureur leur doit sa garantie.

***

La société IMMAG demande, dans ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 18 juin 2024, sur le fondement des articles 1101 et suivants, 1240 et suivants, 682 et suivants du code civil, de :

A TITRE PRINCIPAL :
- Rejeter l'intégralité des demandes contre la société IMMAG ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
- Condamner la SCCV [Localité 2], solidairement avec son assureur la SMABTP, et in solidum avec Maître [T] [E], Notaire, membre de la SCP Gilles GREFFIOZ- [T] [E]- Stéphanie DAL DOSSO- Valérie PICHON, à relever et garantir la société IMMAG de toute condamnation prononcée à son encontre,
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ou qui mieux le devra à payer à la société IMMAG la somme de 10000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, lesquels seront directement recouvrés par Maître BELLUC, Avocat, sur son affirmation de droit. 

Elle conclut en premier lieu que la situation d'enclave dont se prévaut le SDC [Adresse 1] n'est pas caractérisée, dans la mesure où la copropriété est bordée sur deux confins par la voie publique, une insuffisance d'accès n'équivalant pas selon elle à une absence d'accès. 
Elle ajoute que cet enclavement suppose une absence totale d'accès à la voie publique, ce qui n'est pas le cas lorsque le tènement considéré peut faire l'objet de travaux afin de créer un tel accès, soulignant que des solutions ont été proposées au cours des opérations d'expertise, comme l'installation d'un ouvrage de type élévateur.
S'agissant des véhicules de secours, elle affirme que le rapport n'établit pas la non-conformité de l'accès existant, le passage revendiqué ne permettant pas en tout état de cause leur circulation. 
Concernant l'accès des personnes à mobilité réduite au local à poubelles, elle fait valoir que la situation d'enclave ne s'apprécie que vis-à-vis de la voie publique et non au regard de difficultés pour transiter à l'intérieur des différents secteurs d'un bâtiment au sein d'un même tènement, de sorte qu'il revenait à la SCCV [Localité 2] de prévoir un tel cheminement. 

Elle conclut en second lieu que c'est le choix de conception de la SCCV [Localité 2] qui est à l'origine du prétendu enclavement de la copropriété. 
Elle fait valoir que l'ensemble des actes repris par les parties démontrent qu'elle n'a pas consenti de servitude contrairement aux conclusions du rapport d'expertise, procédant d'ailleurs à une analyse juridique. Selon elle, la simple mention du projet, inabouti, de la commune ne peut l'engager et valoir création de servitude conventionnelle, ce que reconnait d'ailleurs la SCCV [Localité 2].
Elle considère que cette dernière a procédé à l'acquisition de sa parcelle, malgré l'absence de la servitude notariée de passage public visée dans la convention annexée au permis de construire, et sans acquérir de servitude de passage privée sur le fonds voisin, de sorte que le manquement fautif de celle-ci ne peut lui être reproché. 
Elle fait valoir qu'aucune servitude n'est mentionnée dans l'acte notarié mettant l'immeuble [Adresse 4] en copropriété, s'étonnant ainsi que l'expert puisse retenir à son encontre une " tromperie délibérée ", alors qu'elle a systématiquement répercuté dans les actes auxquels elle était partie la demande de la commune, respectant ainsi son devoir d'information, contrairement au règlement de copropriété du SDC [Adresse 1] affirmant faussement l'existence d'une servitude de passage publique.
Sur la force majeure invoquée par la SCCV [Localité 2], elle la conteste en rappelant qu'elle est un professionnel de l'immobilier, qui avait ainsi parfaitement connaissance du risque qu'elle prenait en réalisant une construction autour d'un droit de passage qui n'avait pas été juridiquement établi, la situation étant prévisible. 

Sur l'absence de servitude par destination du père de famille, elle soutient que le SDC [Adresse 1] se prévaut de l'existence d'un porche au soutien de sa demande, alors que cette porte était continuellement fermée avant d'être murée. 
Elle prétend au contraire que les stipulations des actes passés excluent l'existence de toute servitude de passage, par nature discontinue, au profit de la parcelle [Cadastre 3].
Elle considère également que la matérialisation d'un chemin annexé à l'acte de vente n'a pas vocation à rappeler un quelconque droit de passage mais à informer sur l'assiette du passage piétonnier revendiqué par la mairie. 
Au surplus, elle relève que la dimension du porche ne permettrait pas d'assurer le passage des personnes à mobilité réduite et des services de secours. 

Sur les prétentions indemnitaires du requérant, elle conclut n'avoir commis aucune faute, n'ayant pris aucun engagement contractuel à l'égard de la SCCV [Localité 2], la Mairie ne lui ayant pas davantage imposé la servitude publique envisagée, étant libre de disposer de sa propriété.
Elle relève que le quantum revendiqué est également dépourvu de justifications. 

Sur la demande de partage des frais d'aménagement de la servitude formée par la SCCV [Localité 2], elle relève qu'aucune stipulation contractuelle ne justifie que l'accès à la copropriété du [Adresse 4] s'effectue au moyen d'un portail sécurisé par un digicode. 

Sur sa demande visant à être relevée et garantie de toute condamnation par Maître [E], elle soutient qu'en sa qualité de rédacteur de l'acte il lui appartenait de retranscrire la situation juridique dans des termes excluant toute erreur d'interprétation pour l'acquéreur, y compris en alertant les parties sur d'éventuelles servitudes légales susceptibles de dériver de la configuration des lieux ou de la destination donnée par le père de famille. 

Sur la demande de garantie formée par la SCCV [Localité 2], elle rappelle qu'elle est seule responsable de la situation, de ne pas avoir livré aux acquéreurs un bien conforme aux prescriptions. 

Sur les demandes formées par le SDC du [Adresse 4], elle soutient que chacun des acquéreurs dans le cadre de la VEFA a été informé de l'existence d'un projet de passage public piétonnier, sa déclaration d'absence de régularisation d'une convention de servitude étant conforme à la réalité, n'ayant ainsi bénéficié d'aucune contrepartie financière destinée à compenser son existence. 
Elle prétend de même que les servitudes légales, telles que les servitudes de passage résultant d'une situation d'enclave, n'ont pas à être déclarées par le vendeur. 
Elle en déduit avoir vendu un bien conforme aux énonciations concernant les servitudes de passage. 

Sur la garantie d'éviction, elle considère que ses conditions ne sont pas réunies, celle-ci n'étant mobilisable qu'en présence d'un trouble de droit résultant du vendeur et qui préexistait à la vente, le trouble évoqué ne provenant selon elle pas du vendeur mais du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], réclamant une servitude de passage. 

Sur sa responsabilité contractuelle, elle rappelle ne pas avoir la qualité de vendeur originel de sorte qu'elle ne saurait répondre des conséquences de la création d'une servitude par destination du père de famille qui se serait créée au moment de la vente des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

***

Au terme de ses dernières conclusions communiquées par RPVA le 14 novembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'immeuble situé [Adresse 4] sollicite, sur le fondement des articles 682, 683, 698, 1134, 1147, 1382, 1604 et suivants, 1626 et suivants du code civil, dans leur ancienne version, de :

- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2] de l'intégralité de ses demandes, 
- Débouter la SCCV [Localité 2] de toutes ses demandes, en ce qu'elles sont dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], 
- Débouter les parties de leurs demandes en ce que dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], 
Subsidiairement, dans l'hypothèse où l'état d'enclave serait reconnu ou qu'une servitude serait reconnue ou instituée et où il serait ordonné son desservissement par le fonds supportant la copropriété du [Adresse 4], 
- Dire que la servitude de passage sera uniquement affectée aux besoins d'accès des personnes à mobilité réduite et handicapées à l'immeuble [Adresse 1], 
- Condamner, in solidum, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2], la société IMMAG, la société SCCV [Localité 2] et la SOCIETE MUTUELLE D'ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP) à supporter les coûts d'aménagement de la servitude, incluant la pose d'une porte sécurisée au niveau de la porte cochère séparant les deux copropriétés, et y compris les frais de publicité foncière, 
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2] à supporter les coûts d'entretien de la servitude, 
- Condamner, in solidum, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2], la société IMMAG, la société SCCV [Localité 2] et la SOCIETE MUTUELLE D'ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP) à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] la somme de 170 000 euros en réparation des préjudices découlant de l'institution de la servitude, 
En tous les cas, si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] est condamné à payer des sommes à une partie au procès, 
- Condamner, in solidum, la société IMMAG, la SCCV [Localité 2] et la SOCIETE MUTUELLE D'ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP) à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2] ou au profit d'une autre partie, 
- En cas de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à payer des sommes au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2], dire et juger que la condamnation ne sera pas affectée de la modalité " in solidum ",
- En cas d'exécution provisoire, dire qu'elle ne concernera pas les éventuelles condamnations à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2], 
En tout état de cause, 
- Condamner, in solidum, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2], la société IMMAG, la société SCCV [Localité 2] et la SOCIETE MUTUELLE D'ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP) à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] la somme de 7000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 
- Condamner, in solidum, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2], la société IMMAG, la société SCCV [Localité 2] et la SOCIETE MUTUELLE D'ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP) aux entiers dépens de l'instance. 

Sur la constitution d'une servitude découlant de l'état d'enclave, il considère qu'il n'y en a pas si l'accès est possible moyennant la réalisation d'aménagements dont le coût n'est pas disproportionné à l'usage du bien enclavé. Il fait valoir ainsi que l'état d'enclave allégué ne résulte pas d'une absence d'accès à la voie publique mais de l'inadaptation de l'immeuble construit à sa situation géographique, l'enclavement ayant été délibérément crée par cette conception des ouvrages. 

Sur la problématique des poubelles, il fait valoir, s'agissant de leur évacuation, que le syndicat requérant reconnait lui-même qu'elles peuvent être vidées. 
Concernant l'accès aux bacs à ordures, à l'intérieur de la copropriété, il conclut que cette question ressort de la conception de l'immeuble et non d'une quelconque servitude. Il relève qu'il n'est pas démontré que l'accès serait impossible pour toute personne, même à mobilité réduite. Il ajoute, s'agissant de la conformité du stockage des poubelles à la réglementation, que la servitude n'est pas un passage de commodité, le syndicat souhaitant exclusivement obtenir un passage plus aisé.
Il conclut que le chemin demandé ne peut remédier à l'état d'enclave allégué, l'exiguïté du trottoir visé ne permettant pas d'accueillir les bacs roulants de la copropriété demanderesse. 

Il soutient que l'expert judiciaire n'a pas constaté que la configuration des lieux empêcherait l'accès des véhicules de secours à l'entrée, ces derniers pouvant y accéder par plusieurs voies. Il considère en tout état de cause que le passage sollicité par le requérant ne permet pas celui d'un véhicule. 

Sur l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, il conclut que le demandeur ne démontre pas avoir envisagé la possibilité d'un aménagement permettant de relier la viabilisation du [Adresse 12] à l'entrée de l'immeuble. 

Il retient que la succession des actes versés aux débats démontre que la SCCV [Localité 2] a construit l'immeuble en prétendant pouvoir passer sur le fonds qu'elle gère, alors qu'elle ne bénéficiait d'aucune servitude de passage. 
Concernant la " convention de droit de passage " du 08 mars 2007 entre la commune de [Localité 2] et la société France TERRE aux droits de laquelle vient la SCCV [Localité 2], il retient qu'il s'agit d'un acte préparatoire ne créant aucune servitude, de sorte que le permis de construire déposé ensuite par la SCCV [Localité 2] a été conçu autour de ce chemin alors qu'aucune servitude n'existait. 
S'agissant de l'acte de cession du 15 décembre 2010 entre les consorts [Z] et la société IMMAG, il relève que la clause invoquée par le requérant ne crée aucun droit réel, la servitude étant à l'état de demande.
Il tire les mêmes conclusions s'agissant du permis de construire obtenu par la société [Localité 2], ce dernier ne créant aucun droit réel.
Sur la cession entre la société IMMAG et la SCCV [Localité 2], la clause visée ne fait selon lui que rappeler la demande de la commune, le financement étant également conditionné à la concrétisation du projet communal. 
Il formule les mêmes conclusions s'agissant de l'état descriptif de division et le règlement de copropriété tant de l'immeuble [Adresse 1] que de celui du [Adresse 4]. 
Il en déduit l'absence d'obligation de création de la servitude, reprochant à la SCCV [Localité 2] d'avoir eu conscience de construire un immeuble enclavé.

Sur la servitude par destination du père de famille, il reconnait que les fonds visés ont appartenu successivement aux consorts [Z] puis à la société IMMAG, l'aménagement visé par la SCCV [Localité 2], la porte, n'ayant pas été créée par eux. 
Il ajoute, alors que les consorts [Z] étaient propriétaires indivis de la parcelle initiale, qu'il est de jurisprudence constante que les propriétaires indivis ne peuvent constituer une servitude par destination du père de famille. 
Il prétend également que l'intention du propriétaire d'origine d'asservir l'un des fonds au profit de l'autre n'est pas démontrée, l'existence d'un lien fonctionnel entre les fonds n'étant pas établi. 
Il relève en parallèle que l'acte de cession entre les consorts [Z] et la société IMMAG exclut expressément l'hypothèse de la servitude du père de famille pour les servitudes apparentes et discontinues. Il précise à ce titre que la clause selon laquelle le vendeur indique qu'il n'a créée ou laissé créer aucune servitude sur l'immeuble vendu vaut stipulation contraire à l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille. En réponse à l'argumentaire adverse, il soutient qu'une renonciation expresse n'est pas requise pour faire obstacle à l'institution d'une servitude par destination du père de famille, une clause de style usuelle étant suffisante selon lui. 
S'agissant du plan annexé à l'acte notarié du 15 décembre 2010, il considère que les " pointillés " visés ne font que matérialiser le souhait de la commune.
Reprenant la clause consacrée au financement d'un " passage public piétonnier " il conclut de même qu'elle démontre qu'il n'y avait aucun passage envisageable entre les fonds autre que celui qui pouvait être imposé par la mairie. 

Sur l'indemnisation des préjudices subis, il conclut qu'une servitude de passage entraîne nécessairement des désagréments et une atteinte à la jouissance des lieux. Il rappelle que l'expert a considéré que tous les copropriétaires subissent, au moins, une moins-value de 10% sur le coût d'acquisition. 
Il souligne que les copropriétaires ont acquis en connaissance du fait qu'aucune convention de servitude de passage n'avait été conclue, l'immeuble étant libre d'une telle charge. 
Sur la demande de minoration de l'indemnisation du fait de l'institution de la servitude, il ajoute que le comportement prétendument fautif de la société IMMAG ou du notaire instrumentaire est indifférent, rappelant que les copropriétaires sont propriétaires de l'intégralité des parties communes, sans qu'il ne soit possible d'individualiser leurs droits dans lesdites parties.
S'agissant de la force majeure invoquée par la SCCV [Localité 2], il considère que la condition d'extériorité fait défaut, la construction inappropriée lui étant exclusivement imputable, tout comme celle d'imprévisibilité, la partie adverse sachant que le projet de passage pourrait ne pas se concrétiser, ainsi que celle du caractère insurmontable des évènements, puisque le problème de desserte ne se serait jamais posé si les ouvrages avaient été conçus différemment. 

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], il soutient que celui-ci n'est pas partie aux conventions signées par la société IMMAG, ne récupérant que les droits et actions attachés aux biens dont il a récupéré la gestion de sorte qu'il ne peut agir en qualité d'ayant-droit de ladite société. 
Il ajoute que sa responsabilité n'est pas davantage établie depuis le dépôt du rapport d'expertise judiciaire, l'expert n'ayant pas le pouvoir de créer une situation juridique. 
Sur le quantum sollicité par le requérant, il fait valoir qu'il n'est pas justifié, étant fixé de manière uniforme par logement, alors que tous ne sont pas occupés par des personnes à mobilité réduite. 

Sur la garantie de la société IMMAG, il retient qu'elle a manqué à son obligation de délivrer un bien exempt de servitude de passage.
Il soutient que sa responsabilité est également engagée au titre de la garantie d'éviction, puisque les droits de jouissance relativement aux parties communes seraient atteints dans leur substance du fait de la charge affectant le fonds, ajoutant que l'éventuelle bonne foi du vendeur est inopérante, ce dernier devant sa garantie même en cas de servitude révélée a posteriori. 
Il considère de même que la société IMMAG a faussement déclaré que le bien était exempt de servitude de passage, engageant dès lors sa responsabilité contractuelle. 

Il soutient qu'elle ne peut lui reprocher de ne pas laisser le passage alors qu'elle a sciemment caché au requérant le fait que l'immeuble avait été placé sous le régime de la copropriété. 
Il rétorque que, si les charges légales n'ont pas à être déclarées, c'est en raison du caractère apparent de telles servitudes, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, reprochant à la société IMMAG de ne pas lui avoir mentionné les réclamations des voisins quant à un droit de passage.

Sur la garantie sollicitée par la SCCV [Localité 2], il soutient n'avoir récupéré aucune charge réelle accompagnant le fonds, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée.

Sur la garantie de la société SMABTP, il fait valoir être tiers au contrat, pouvant rechercher sa condamnation y compris si un autre tiers lésé, le syndicat de l'immeuble [Adresse 1], n'exerce pas son droit propre. 
Sur le fait que le dommage procéderait d'un fait volontaire de l'assuré selon la société SMABTP, il considère que la clause d'exclusion visée ne peut prospérer que si l'assuré a la volonté de créer non pas un risque de dommage mais le dommage lui-même ce qui n'est pas le cas puisque la SCCV [Localité 2] croyait disposer d'un droit d'accès. 

Enfin, il conclut qu'au regard des questions posées par la présente instance et du montant des indemnités sollicitées, l'exécution provisoire du présent jugement n'est pas opportune.

***

Maître [T] [E] demande, dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 novembre 2024, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, de :

- Juger que Maître [T] [E] n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle, 
- Débouter la société SCCV [Localité 2] de l'ensemble des prétentions formulées à l'encontre de Maître [T] [E],
- Débouter la société IMMAG de l'ensemble des prétentions formulées à l'encontre de Maître [T] [E],
- Condamner in solidum la société SCCV [Localité 2] et la société IMMAG à payer à Maître [T] [E] la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner in solidum la société SCCV [Localité 2] et la société IMMAG, ou qui mieux le devra, aux entiers dépens de l'incident distraits au profit de la SCP BAULIEUX BOHE MUGNIER RINCK, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

S'agissant de la faute qui lui est reprochée, il fait valoir que l'acte de vente qu'il a reçu est venu rappeler l'engagement pris à l'égard de la commune de [Localité 2] de créer un passage public piétonnier, de sorte que la création d'une servitude de passage public a toujours été envisagée comme une sujétion imposée aux parcelles cadastrées section [Cadastre 2] et [Cadastre 3], et non comme la constitution d'une servitude de passage bénéficiant à la parcelle cadastrée section [Cadastre 2]. 

Il ajoute que l'engagement de la SCCV [Localité 2] d'effectuer à ses frais exclusifs l'aménagement de l'assiette de la servitude de passage n'a ainsi été pris qu'à l'égard de la commune de [Localité 2], seule cette dernière pouvant exiger l'exécution de cet engagement, les copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] étant susceptibles d'en bénéficier exclusivement par ricochet comme utilisateurs " lambda " d'un passage piétonnier public. 

Il considère que si la SCCV [Localité 2] se prévaut de ce qu'il connaissait le caractère essentiel de l'existence du passage public piétonnier, ce choix qu'elle invoque a posteriori de concevoir et d'orienter l'ensemble immobilier autour de ce passage ne saurait lui être opposé, n'ayant jamais été porté à sa connaissance. 
Il ajoute que ce même choix ne ressort pas davantage des pièces annexes transmises, ces dernières ne faisant pas état de ce que le passage piétonnier public devait être utilisé pour l'accès des personnes à mobilité réduite, des véhicules de secours et du stockage des poubelles. 

Il rappelle qu'il n'avait aucune obligation de se rendre sur les lieux et d'alerter la société [Localité 2] sur les conséquences de la non mise en œuvre par la Commune de [Localité 2] de la servitude, destinée exclusivement au passage à pied, d'autant plus qu'aucun état d'enclave ne ressortait des éléments produits. Il ajoute qu'il ne lui appartenait pas davantage, pour le cas où la servitude de passage ne serait pas réalisée, de lui conseiller de prévoir une servitude conventionnelle. 

Il conclut enfin que l'exécution provisoire serait incompatible avec la nature de l'affaire. 

***

Au terme de ses dernières écritures transmises par RPVA le 30 novembre 2023, la SMABTP sollicite, au visa des articles L114-1 et L124-3 du code des assurances, 1108 et 2224 du code civil, de :

- Constater que le SDC [Adresse 1], en sa qualité de tiers lésé, n'a formé aucune demande à l'encontre de la Société SMABTP, mise en cause en qualité d'assureur de la SCCV [Localité 2] ; 
En conséquence, 
- Dire et juger mal fondées les demandes en garantie formées par la Société IMMAG et le SDC [Adresse 4] à l'encontre de la SMABTP, mise en cause en qualité d'assureur de la SCCV [Localité 2] ; 
- Les rejeter ;
- Dire et juger mal fondées les demandes reconventionnelles formées par IMMAG et le SDC [Adresse 4] à l'encontre de la SMABTP, mise en cause en qualité d'assureur de la SCCV [Localité 2] ; 
- Les rejeter ;
En tout état de cause, 
- Dire et juger opposable la franchise de la SMABTP au titre des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; 
- Condamner la SCCV [Localité 2] à payer à la SMABTP la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC ; 
 - Condamner la SCCV [Localité 2] à payer à la SMABTP les entiers dépens de l'incident dont distraction au profit de la SCP DUCROT & Associés, avocat aux offres de droit ;

Constatant que le SDC [Adresse 1] ne forme aucune demande à son encontre, elle en déduit que si la responsabilité de la SCCV [Localité 2] était reconnue, le SDC [Adresse 4] et la société IMMAG ne sauraient bénéficier de plus de droits que la victime à l'égard de l'assureur de la SCCV [Localité 2], de sorte que leurs appels en garantie à son encontre doivent être rejetés.

Elle considère en tout état de cause qu'ils ne sont pas des tiers lésés au sens de l'article L124-3 du code des assurances. 

Elle rappelle que les conditions générales du contrat d'assurance souscrit par la SCCV [Localité 2] prévoient expressément que les faits intentionnels ne sont pas garantis. Elle en déduit, alors que le SDC [Adresse 4] soutient que la SCCV [Localité 2] a réalisé l'ouvrage en sachant pertinemment qu'il n'était pas enclavé, qu'elle ne saurait garantir le préjudice qu'elle allègue.

Elle ajoute que sa franchise est opposable aux tiers, s'agissant d'une assurance facultative.

Sur quoi, la clôture est intervenue le 16 janvier 2025, et l'affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l'audience du 03 septembre 2025, a été mise en délibéré au 05 novembre 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'étendue de la saisine

Les demandes de " constater " et de " donner acte " ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de " dire et juger " lorsqu'elles développent en réalité des moyens. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n'est pas saisi. 

En outre, en vertu de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

A cet égard, si la société IMMAG soulève dans ses écritures la prescription des demandes formées par le SDC du [Adresse 4] à son encontre, celle-ci ayant conclu en réponse sur ce point, il n'en demeure pas moins qu'une telle demande, tendant à déclarer irrecevable cette prétention indemnitaire, n'a pas été reprise au dispositif de ses conclusions de sorte que le tribunal n'en est pas saisi.

Sur l'établissement d'une servitude de passage

L'article 637 du code civil dispose qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.

Il ressort des termes de l'article 639 du même code que la servitude dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.

L'article 651 ajoute que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention.

- Sur l'état d'enclavement invoqué à titre principal :

L'article 682 du code civil prévoit spécifiquement que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

L'article 683 précise que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Il ressort ainsi de ces différents textes qu'il n'est possible de bénéficier de la servitude de passage prévue à l'article 682 du code civil que lorsque l'accès à la voie publique n'est pas possible pour le terrain visé. 
Il est néanmoins de jurisprudence constante qu'une parcelle ayant un accès à la voie publique est en état d'enclave si cet accès est insuffisant pour en permettre l'utilisation par son propriétaire, compte tenu de la destination donnée à son fonds. 
En outre, il est établi qu'un propriétaire qui s'est volontairement enclavé ne peut se prévaloir de l'état d'enclave de son fonds pour voir fixer un droit de passage sur le fonds de ses voisins. 

Par ailleurs, les articles R111-18 et R111-18-1 du code de la construction et de l'habitation, dans leur version en vigueur du 18 mai 2006 au 28 décembre 2015, stipulent que les bâtiments d'habitation collectifs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap. Au sens de la présente sous-section, est considéré comme un bâtiment d'habitation collectif tout bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties. L'obligation d'accessibilité porte notamment sur les circulations communes intérieures et extérieures, une partie des places de stationnement automobile, les logements, les ascenseurs, les locaux collectifs et leurs équipements.
Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d'habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente.
Le ministre chargé de la construction et le ministre chargé des personnes handicapées fixent, par arrêté, les obligations auxquelles doivent satisfaire les constructions et les aménagements propres à assurer l'accessibilité de ces bâtiments et de leurs abords en ce qui concerne les cheminements extérieurs, le stationnement des véhicules, les conditions d'accès aux bâtiments, les circulations intérieures horizontales et verticales des parties communes, les portes et les sas des parties communes, les revêtements des parois des parties communes, les locaux collectifs, celliers et caves, ainsi que les équipements susceptibles d'être installés dans les parties communes, notamment les dispositifs d'éclairage et d'information des usagers.

Sans reprendre l'historique précédemment exposé relatif à la division et aux cessions successives de parcelles, il n'est pas contesté par les parties que la parcelle [Cadastre 2], assiette de la copropriété [Adresse 1], dispose d'un accès sur la voie publique, étant située en limite de la [Adresse 12] et du passage du même nom.
Le rapport d'expertise judiciaire précise d'ailleurs que " la parcelle débouche en haut du [Adresse 12] sur une partie plane qui aurait pu être l'accès principal du programme immobilier, sans aucun problème pour l'accès des personnes à mobilité réduite ".

Il n'en demeure pas moins que, compte tenu de la configuration des lieux, des choix d'orientation du projet immobilier qui seront ultérieurement exposés, la parcelle n'est pas accessible pour un usage normal des deux bâtiments d'habitation collectif, le passage des Hermières étant constitué d'une succession d'escaliers faisant obstacle à leur accès et la circulation des personnes à mobilité réduite. 

Dès lors, sans reprendre les développements des parties sur l'accessibilité des véhicules de secours ou encore les conditions d'évacuation des bacs à ordures, il est donc établi que la copropriété [Adresse 1] est enclavée.

S'agissant de l'enclavement volontaire reproché en défense, il est constant que la Commune de [Localité 2] souhaitait qu'un cheminement piéton d'usage public soit aménagé entre le [Adresse 12] et la [Adresse 11]. 
Cette volonté a été matérialisée à de multiples reprises dans les différents actes successifs de cession entre les consorts [Z] et la SARL IMMAG, puis entre la SARL IMMAG et la SCCV [Localité 2], actes auxquels il convient de se reporter, sans qu'elle n'aboutisse néanmoins à l'établissement d'un acte notarié constitutif d'une telle servitude. 

A ce titre, il devra être ultérieurement déterminé si la SCCV [Localité 2] a commis une faute en faisant construire l'immeuble non seulement sans qu'un acte notarié soit régularisé entre elle et la commune, mais également sans s'assurer qu'une telle convention se rapportant à une telle servitude avait été signée de son côté par la SARL IMMAG.

Néanmoins, au regard de cette volonté réitérée, il n'est pas contestable que la Commune n'aurait jamais autorisé le projet immobilier de la SCCV [Localité 2] si cette dernière n'avait pas orienté sa demande de permis de construire en fonction de ce passage piétonnier. Les parties ne remettent d'ailleurs pas en cause l'analyse de l'expert judiciaire selon laquelle la division parcellaire a été autorisée en fonction du permis de construire, délivré sur la base d'un accès par la servitude de passage public prévue. A défaut, le projet immobilier aurait été articulé à partir d'accès piétons distincts, sur la partie haute du [Adresse 12], disposant d'une partie plane, ou sur la [Adresse 12] en sécurisant l'accès, ou encore en prévoyant la conclusion d'une servitude de passage privée par le porche. 

Dès lors, il n'est pas démontré que la situation d'enclave du fonds est imputable à un fait volontaire de la SCCV [Localité 2].

Enfin, la société IMMAG et le syndicat de copropriété du [Adresse 4] se prévalent de la faculté de désenclaver l'immeuble autrement que par la création d'un passage mais par la mise en place d'un ouvrage élévateur. 
Or, force est de constater qu'elles ne communiquent aucun élément démontrant la faisabilité matérielle d'un tel projet, ou décrivant de quelconques travaux propres à remédier à l'inaccessibilité, alors que la copropriété est déjà construite. 
De même, l'expert judiciaire relève que la mise en place du passage visé constitue la seule possibilité pour restituer son accès normal au bâtiment.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que le fonds est enclavé et de prévoir la constitution d'une servitude de passage

- Sur l'assiette du passage 

L'article 683 du code civil prévoit que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est enclavé.

S'agissant du tracé du passage, l'emprise du chemin qui aurait dû être réalisé ressort tant du permis de construire de la copropriété [Adresse 1] que des déclarations préalables déposées par la société IMMAG et même du plan annexé au règlement de copropriété du [Adresse 4]. 
Si les société IMMAG et le SDC des [Adresse 4] dénient un quelconque engagement contractuel à constituer une servitude, il n'en demeure pas moins que le plan de vente des lots n°19 et 20 de la SARL IMMAG met bien en évidence l'assiette du passage, la porte existante (présentée non fermée mais comme une ouverture) avec la poursuite du passage au-delà de celle-ci.

Les défendeurs n'ont formulé aucune proposition distincte permettant d'envisager la création d'un autre trajet entre le fonds enclavé et la voie publique.

Dès lors, il sera dit que cette servitude s'exercera sur l'assiette de terrain indiquée au plan (intitulé ANNEXE V) annexé à la promesse de vente du 23 mars 2010 signé par la société IMMAG.

En outre, s'agissant de son accès, alors qu'il n'appartient pas au juge judiciaire de se prononcer sur l'instauration ou non d'une servitude publique, seule la mise en place d'un passage, dont l'accès sera limité à l'usage de la copropriété [Adresse 1], demanderesse à la présente instance, sera envisagée, avec l'installation d'une porte sécurisée au niveau du porche entre les deux copropriétés, dont la serrure sera identique au portail débouchant sur la [Adresse 11].

A ce titre, si la société IMMAG (et le syndicat de copropriété du [Adresse 4]) sollicitent que l'accès à ce passage soit limité aux seules personnes à mobilité réduite, il ne saurait être fait droit à leurs prétentions. En effet, le SDC [Adresse 1] rappelle à juste titre qu'il ne revient pas au tribunal de préjuger des conditions de déplacement des tiers. Une telle distinction reviendrait d'ailleurs à devoir lister les personnes pouvant y avoir accès en permanence, alors que la réduction de la mobilité peut être temporaire, mais également à ne pas prendre en compte l'accès des poussettes.

- Sur la prise en charge des coûts afférents à la constitution et à l'entretien de la servitude

Il ressort des termes des articles 697 et 698 du code civil que celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire.

S'agissant de la charge financière de son instauration, il convient de distinguer les différentes questions tenant aux frais de l'aménagement du chemin, au coût de la porte sécurisée devant être posée, aux frais de publicité foncière, au coût d'entretien du passage mais également aux frais de démolition du muret obstruant le passage.

D'abord, alors que la SCCV [Localité 2] s'était contractuellement engagée à prendre en charge son aménagement, l'acceptant de même dans le cadre de la présente instance, il sera ainsi statué en ce sens. 

Ensuite, au titre du coût de mise en place de la porte à accès sécurisé, par un moyen tel que digicode ou badge, il sera en revanche supporté par le SDC de l'immeuble [Adresse 1], en application de l'article 698 susvisé prévoyant qu'il appartient au propriétaire du fonds dominant (la SCCV [Localité 2] étant le constructeur vendeur) de supporter les frais engendrés pour le fonds assujetti.

Pour les mêmes motifs, les frais de publicité foncière seront supportés par le SDC de l'immeuble [Adresse 1].

Il appartiendra également à la demanderesse de supporter seule les frais d'entretien du passage, s'agissant de dépenses pour conserver la servitude.

Enfin, concernant les frais de démolition du muret, il est constant que celui-ci a été érigé par la société IMMAG, qui n'avait aucune obligation de le construire, pour empêcher l'exercice d'un passage par le SDC de l'immeuble [Adresse 1], ce dernier ne disposant d'aucun droit dès lors qu'aucune convention de servitude n'avait été régularisée. Dès lors, il appartiendra à la société IMMAG de supporter les coûts de démolition de l'ouvrage qu'elle a fait édifier. 





Sur la demande indemnitaire formée par le SDC de l'immeuble [Adresse 1] au titre de l'absence d'accès suffisant à la voie publique

Sur la responsabilité de la SCCV [Localité 2]

" Sur la force majeure invoquée par la défenderesse : 

Si la force majeure n'était définie par aucune texte sous l'empire du droit antérieur à l'ordonnance du 10 février 2016, le nouvel article 1218 du code civil dispose qu'il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Or, la SCCV [Localité 2] n'est pas fondée à se prévaloir de la force majeure, ne pouvant prétendre que le défaut d'établissement d'une servitude publique ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion des différents actes. En effet, il ressort de ces mêmes actes qu'ils soulignent à chaque fois que la servitude publique visée n'a pas été encore créé. Elle pouvait ainsi raisonnablement s'attendre, d'autant plus en sa qualité de professionnel de l'immobilier, qu'une des parties intéressées ne régularise pas ultérieurement de convention, avant que la construction de l'immeuble ne soit achevée. 

" Sur la délivrance conforme :
Il ressort des termes de l'article 1603 du code civil que le vendeur a l'obligation de délivrer la chose qu'il vend, la délivrance étant définie à l'article 1604 du même code comme le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l'acheteur.
L'article 1615 précise que cette obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel. 
Conformément à l'article 1610 du code civil, l'acheteur peut, en cas de manquement du vendeur à l'obligation de délivrance conforme, demander sa mise en possession d'un bien conforme ou la résolution de la vente, ainsi que des dommages et intérêts en application de l'article 1611 du code civil.

En l'espèce, il résulte de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété du 22 décembre 2010 mais également de tous les actes de vente en l'état futur d'achèvement l'absence de mise en évidence d'un aléa quant à la création future de cette servitude, qu'elle soit de droit public ou privé. En effet, il est indiqué : 
" SERVITUDE DE PASSAGE PUBLIC A CONSTITUER
Il résulte d'un projet de convention de droit de passage entre la Commune de [Localité 2] et la Société FRANCE TERRE, dont un exemplaire a été joint à la demande de permis de construire, ce qui suit : (…)
Dans le cas où cette constitution de servitude de passage public n'aurait pas été régularisée avant l'achèvement de l'ensemble immobilier objet des présentes, elle pourra être régularisée néanmoins soit par la SCCV [Localité 2], requérante, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, et ce sans avoir à solliciter aucune autorisation de l'assemblée générale, soit par ledit syndicat des copropriétaires (représenté par son syndic alors en exercice) sans autorisation préalable de l'assemblée générale. "

Il ressort de même de l'acte de vente type établi en 2014 des appartements par la SCCV [Localité 2] la mention suivante, au titre de la désignation de l'ENSEMBLE IMMOBILIER dont dépendent les biens : " Etant ici précisé que le terrain d'assiette de la copropriété sera traversé par un chemin piéton à usage public permettant d'accéder au [Adresse 12] depuis [Adresse 11] (en vertu d'une servitude de passage avec la commune de [Localité 2]). " L'immeuble délivré est ainsi présenté comme traversé par un chemin piéton à usage public, la servitude de passage ayant déjà été conclue, alors qu'il n'en était rien.

Il convient de relever au surplus, que si l'expert judiciaire souligne que l'opération de construction a dû se faire rapidement, du fait du risque de caducité du permis de construire et des nouvelles contraintes d'urbanisme, il appartenait en tout état de cause à la SCCV [Localité 2] d'informer les acquéreurs de ce que la servitude n'était pas constituée. 

La SCCV [Localité 2] n'a donc pas délivré un ensemble immobilier conforme aux stipulations contractuelles, de sorte que sa responsabilité à l'égard du SDC de l'immeuble [Adresse 1] est susceptible d'être engagée. 

Sur la responsabilité de la SARL IMMAG :

Aux termes de l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, il ressort des actes susvisés que le souhait de la commune de [Localité 2] d'instaurer un chemin piétonnier a été réitéré à plusieurs reprises, la SARL IMMAG ne contestant pas en être informée. Elle avait d'ailleurs tiré les conséquences de cette volonté en la faisant figurer notamment dans la déclaration préalable d'urbanisme qu'elle avait déposée le 27 octobre 2010 mais également dans la notice architecturale où il est mentionné que " cette cour est ouverte sur la Gde. Rue par un porche en pierre de taille, et servira de passage piéton qui reliera le passage des Hermières ". Comme il l'a été précédemment indiqué, le tracé du passage figure également dans les plans annexés à la déclaration de travaux. 
La défenderesse n'a pas davantage fait état dans les actes visés d'une quelconque opposition à l'instauration d'un tel passage. Une telle résistance ne ressort pas plus des mails et des courriers échangés entre les représentants des sociétés [Localité 2] et IMMAG, dans la perspective d'une rencontre, aux mois d'août et septembre 2013.

Néanmoins, contrairement aux affirmations du SDC de l'immeuble [Adresse 1], la SARL IMMAG n'a souscrit aucun engagement contractuel, que ce soit à l'égard de la Commune de [Localité 2] ou de la SCCV [Localité 2].
En effet, il est constant que la convention de droit de passage du 08 mars 2007 n'a été conclue qu'entre la Commune et la société France TERRE aux droits de laquelle vient la SCCV [Localité 2].
De même, la SARL IMMAG n'a souscrit aucun engagement contractuel en ce sens au terme de la vente de la parcelle intervenue entre elle-même et la SCCV [Localité 2] le 15 décembre 2010. En effet, l'acte prévoit exclusivement que " Les parties rappellent qu'un passage public piétonnier figuré au plan ci-joint a été demandé par la Mairie. La mise en œuvre et le financement de ce passage s'effectuera aux frais de l'ACQUEREUR en ce compris la partie passant sur le terrain conservé par le VENDEUR (en dehors de tous travaux d'aménagement hors de l'emprise du passage).
L'acquéreur s'engage à prendre en compte dans son projet la demande de la mairie pour la création d'un passage public piétonnier ". 

Si le SDC de l'immeuble [Adresse 1] verse aux débats un courrier de la Commune de [Localité 2], daté du 19 août 2013, faisant état de l'opposition de la société IMMAG à la signature d'une convention, il ne ressort pas des débats que cette dernière s'était engagée à signer un tel accord à son égard, la Commune ayant choisi ou n'ayant pas eu la faculté juridique de lui imposer la constitution d'une telle servitude. Alors que la convention contractée entre la Commune et la société France TERRE mettait à la charge de cette dernière le coût de la réalisation du cheminement piéton et ne stipulait aucune indemnité au profit du propriétaire du fonds, la SARL IMMAG était libre de son côté de ne pas contracter avec la Commune. 

De même, la SARL IMMAG était tout aussi libre de murer le porche séparant les deux fonds. Il ne ressort d'ailleurs que d'une seule photographie du constat d'huissier de justice dressé le 04 juin 2013 (acte manifestement établi pour un motif extérieur à la problématique du passage entre les deux copropriétés) que la porte de communication entre les deux parcelles est ouverte, ce dans le contexte particulier du chantier de réhabilitation du bâtiment de l'immeuble du [Adresse 4]. 

Dès lors, quels que puissent être les autres griefs formulés à l'encontre de la SARL IMMAG, ayant tardé à informer les parties de ce qu'elle avait revendu l'ensemble immobilier au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], il n'est pas démontré qu'elle a commis une faute en lien avec le préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]. 

Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]

D'une part, si la SARL IMMAG est l'auteur du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], le SDC de l'immeuble [Adresse 1] ne peut néanmoins engager sa responsabilité, sur le fondement délictuel, en visant sa seule qualité d'ayant droit.

D'autre part, la SDC de l'immeuble [Adresse 1] ne prouve pas davantage que le SDC voisin aurait commis une faute, en refusant la mise en place d'un passage lors du dépôt du rapport d'expertise judiciaire. En effet, quelles que soient les conclusions de celle-ci, ne liant d'ailleurs pas le tribunal, le défendeur n'était pas tenu de rouvrir le porche, tant que la juridiction n'avait pas statué sur l'instauration ou non d'une telle servitude de passage et sur son assiette éventuelle. 

Par conséquent, il convient de retenir exclusivement la responsabilité contractuelle de la SCCV [Localité 2].

Sur le préjudice subi par le SDC [Adresse 1]

La demanderesse se prévaut d'un préjudice qu'elle chiffre à hauteur de 112 500 euros par an, sans produire néanmoins aucun élément venant justifier le quantum invoqué. 

Néanmoins, il est constant que l'ensemble immobilier comporte 45 logements, que la privation de jouissance a duré dix années. Si les occupants de ces appartements n'ont pas été affectés de manière identique, il n'en demeure pas moins qu'ils ont tous subi un préjudice du fait de la privation d'un accès piétonnier sans escalier, qu'il convient de chiffrer à hauteur de 300 euros par an et par logement. Le préjudice subi par le SDC [Adresse 1] s'élève ainsi à la somme de 135 000 euros (45x300x10).

La SCCV [Localité 2] sera donc condamnée à payer la somme de 135 000 euros au SDC [Adresse 1].

Sur les demandes de la SCCV [Localité 2] visant à être relevée et garantie de toute condamnation

En premier lieu, la défenderesse sera déboutée de ses demandes dirigées contre la SARL IMMAG et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 4], le défaut de démonstration des fautes visées ayant été précédemment retenu.
En second lieu, s'agissant de la responsabilité de Maître [E], Notaire, il convient de rappeler que l'article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution a été empêchée par la force majeure
Le notaire, professionnel du droit, est tenu envers ses clients d'un véritable devoir de conseil en exécution duquel il doit attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques de l'acte convenu ou projeté. 
Il doit également leur suggérer les mesures les plus propices pour obtenir le résultat qu'ils désirent atteindre, non seulement quant à l'acte authentique instrumenté mais aussi pour tous les actes périphériques dont il aurait connaissance. 
C'est au notaire de rapporter la preuve qu'il s'est acquitté du devoir de conseil pesant sur lui. 
Néanmoins, il convient de souligner que ce devoir de conseil n'a pas un caractère absolu. Il dépend des circonstances de la cause, notamment de la révélation par son client de son dessein particulier. 

Or, en l'espèce, si la SCCV [Localité 2] prétend que Maître [E] connaissait la configuration des lieux, il est néanmoins établi que le notaire n'a aucune obligation de s'y rendre, de sorte qu'aucune obligation de l'informer de ce que le terrain serait enclavé si la servitude publique n'était pas constituée ne reposait sur lui. Cet enclavement ne ressort d'ailleurs pas de la configuration des lieux, mais du choix de construction opéré par la SCCV [Localité 2], en raison des exigences de création d'un passage piétonnier de la commune de [Localité 2], seul le souhait de la commune figurant dans les actes visés. 

Aucune des pièces communiquées dans le cadre de l'établissement de l'acte de vente ne fait davantage état de ce que le passage piétonnier public devait être utilisé pour l'accès des personnes à mobilité réduite, des véhicules de secours et du stockage des poubelles.

Il ne peut pas davantage être reproché à Maître [E], pour les mêmes motifs, de ne pas avoir conseillé à la SCCV [Localité 2], professionnel de l'immobilier, l'établissement d'une servitude conventionnelle. 

Dès lors, la responsabilité de Maître [E] n'étant pas démontrée, il ne saurait être fait droit à la demande d'appel en garantie de la SCCV [Localité 2]. 

Sur la demande indemnitaire formée par le SDC [Adresse 4] au titre de la charge de la servitude

Sur l'irrecevabilité des demandes indemnitaires du SDC [Adresse 4] soulevée par le SDC [Adresse 1] au titre du défaut d'intérêt à agir 

Les dispositions de l'article 123 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux instances introduites avant le 1er janvier 2020, rappellent que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
L'article 32 du même code dispose quant à lui qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Il est de jurisprudence constante que le syndicat a qualité pour agir aux fins de faire respecter une servitude bénéficiant à la copropriété 

Dès lors, alors que le passage visé traverse la cour, à savoir les parties communes de l'immeuble du SDC [Adresse 4], par définition destinées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires sans exception, qui les détiennent en indivision, le trouble de jouissance invoqué est donc ressenti de manière identique par tous les copropriétaires. Il n'y pas lieu de tenir compte d'une quelconque moins-value tenant aux lots de la SARL IMMAG et de Maître [E], dès lors que c'est le préjudice du syndicat des copropriétaires dont il est sollicité l'indemnisation. Dès lors, il a bien intérêt à agir pour solliciter la réparation du préjudice collectif subi.

Les demandes indemnitaires du SDC [Adresse 4] sont donc recevables. 

Sur l'indemnisation du préjudice subi

L'article 682 du code civil rappelle que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

Il est établi que l'indemnité visée doit être proportionnée au dommage que le passage peut occasionner, indépendamment du profit procuré au fonds servant, mais également de la valeur vénale du terrain correspondant à l'assiette du passage. 

Elle ne doit également tenir compte que de l'atteinte au droit réel de propriété qui en résulte, c'est-à-dire la perte des droits à construire dont disposait jusqu'alors la copropriété à l'exclusion des préjudices particuliers subis par certains de ses membres.

D'une part, si le SDC du [Adresse 4] dirige sa demande indemnitaire à l'encontre du SDC de l'immeuble [Adresse 1], de la SCCV [Localité 2] et de la SMABTP, il ressort néanmoins des dispositions susvisées que seul le propriétaire du fonds enclavé, à savoir le requérant, est visé par les dispositions de l'article 682 du code civil comme devant réparer le dommage causé.

D'autre part, l'expert judiciaire a donc conclu qu'une " une moins-value de 20% peut être estimée pour les appartements situés en rez-de-chaussée et de 10% pour les autres si la servitude ne concerne que la copropriété [Adresse 1] ", le SDC du [Adresse 4] n'opérant de son côté aucune distinction de pourcentage entre les deux catégories d'appartements, retenant le plus faible des deux.

Si le SDC [Adresse 1] rappelle que le règlement de copropriété de la défenderesse évoque l'existence du chemin d'accès, il ne stipule néanmoins que le projet de la Commune de [Localité 2], aucune convention en réglant les conséquences n'ayant été conclue. Dans ces conditions, les copropriétaires du [Adresse 4] n'ont pas acquis leurs lots en connaissance du préjudice qu'ils subissaient, celui-ci n'étant pas alors constitué.

Or, dans l'appréciation du préjudice de celui-ci, il convient de retenir que le passage de piétons extérieurs à la copropriété défenderesse sera plus fréquent (cet accès étant plus aisé pour les habitants de la copropriété [Adresse 1]) comme le passage des bacs roulants de poubelles de la requérante. 
En revanche, ce passage n'entraînera pas celui des véhicules de secours susceptibles d'intervenir, la dimension de la porte cochère ne le permettant pas. De même, ce nouveau chemin ne privera pas en parallèle le SDC de l'immeuble [Adresse 1] de son accès piétonnier par les escaliers, qui continuera à être utilisé par ses occupants, tout comme l'accès voiture par le garage.

Dès lors, compte-tenu de l'ensemble de ces éléments, il convient de retenir un préjudice à hauteur de 80 000 euros et de condamner en conséquence le SDC de l'immeuble [Adresse 1] à verser au SDC [Adresse 4] la somme de 80 000 euros en réparation du préjudice subi. 

L'action engagée par la SCCV [Localité 2] ayant été déclarée irrecevable, seules la société IMMAG et le SDC du [Adresse 4] ayant formulé des demandes à l'égard de la SMABTP, il n'y a donc pas lieu d'examiner les garanties de cette dernière puisque ces deux parties ne sont pas condamnées dans le cadre de la présente instance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En application de l'article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

En l'espèce, la SCCV [Localité 2] et le SDC de l'immeuble [Adresse 1], parties succombant, seront condamnés in solidum à supporter les entiers dépens de l'instance, comprenant les frais de l'expertise ordonnée en référé, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP BAULIEUX BOHE MUGNIER RINCK et de la SCP DUCROT & ASSOCIES, pour les frais dont il a été fait l'avance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l'espèce, l'équité et la solution du litige motivent de condamner la SCCV [Localité 2] à verser la somme de 3 000 euros au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1].

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sera quant à lui condamné à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions susvisées. 

La SCCV [Localité 2] et le SARL IMMAG seront condamnées in solidum à verser à Maître [E] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

La SCCV [Localité 2] sera condamnée à verser à la SMABTP la somme de 1 500 euros en application de l'article 700.

L'équité et la solution du litige motivent de ne pas faire droit aux demandes d'indemnité formée par la SARL IMMAG et la SCCV [Localité 2].

Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 515 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur jusqu'au 1er janvier 2020, l'exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si ce n'est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit.
Sont notamment exécutoires de droit à titre provisoire les ordonnances de référé, les décisions qui prescrivent des mesures provisoires pour le cours de l'instance, celles qui ordonnent des mesures conservatoires ainsi que les ordonnances du juge de la mise en état qui accordent une provision au créancier.

Hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi.
Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. En aucun cas, elle ne peut l'être pour les dépens.

En l'espèce, l'ancienneté du litige motive d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l'avis donné à l'issue de l'audience des plaidoiries,

ACCORDE au fonds cadastré section [Cadastre 2] lieudit [Adresse 4], d'une surface de 12 a et 57 ca appartenant au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], une servitude de passage s'exerçant, jusqu'à la [Adresse 11], sur le fonds cadastré section [Cadastre 3] [Adresse 4], d'une surface de 05 a 42 ca appartenant au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4],

DIT que cette servitude s'exercera sur l'assiette de terrain indiquée au plan annexé à la promesse de vente du 23 mars 2010 signée par la société IMMAG, ayant-cause du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4],

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande visant à limiter l'accès du passage aux personnes à mobilité réduite et handicapées, 

CONDAMNE la SCCV [Localité 2] à effectuer ou faire effectuer à ses frais exclusifs l'aménagement de l'assiette de la servitude de passage susvisée,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à régler le coût de la porte sécurisée avec accès par badge ou digicode, les frais de publicité foncière, ainsi que le coût d'entretien du passage,

CONDAMNE la SARL IMMAG à supporter les frais de démolition du muret obstruant le passage, 

CONDAMNE la SCCV [Localité 2] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 135 000 euros, au titre du préjudice subi du fait de l'absence de droit de passage lui permettant un accès suffisant sur la voie publique,

DECLARE recevable la demande indemnitaire formée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 80 000 euros au titre du préjudice subi, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes de condamnations et de leurs appels en garantie,

DIT n'y avoir lieu d'examiner l'application des garanties souscrites par la SCCV [Localité 2] auprès de la SMABTP, 

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et la SCCV [Localité 2] aux entiers dépens de l'instance, comprenant les frais de l'expertise ordonnée en référé, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP BAULIEUX BOHE MUGNIER RINCK et de la SCP DUCROT & ASSOCIES, pour les frais dont il a été fait l'avance,

CONDAMNE la SCCV [Localité 2] à verser la somme de 3 000 euros au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE in solidum la SCCV [Localité 2] et le SARL IMMAG à verser à verser à Maître [E] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNE la SCCV [Localité 2] à verser à la SMABTP la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE la SARL IMMAG et la SCCV [Localité 2] de leurs demandes d'indemnités au titre des frais irrépétibles,

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

Le greffier La présidente