Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 15 avril 2026, n° 22/10573

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial

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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2018, la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. TDF un local, sis [Adresse 4] à [Localité 7] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2018 moyennant un loyer principal annuel de 1.965.000 euros, aux fins d'y exploiter une activité de bureaux.

Par acte sous seing privé du 15 mars 2019, un nouveau contrat de sous-location pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2018 a été conclu entre la S.A.S. TDF et la société ARKENA, aux droits de laquelle vient la S.A.S. [A] [E] IMAGE portant sur le même local, à l'exception :
- des emplacements nécessaires en toiture pour implanter, pylône, pylônets, toutes antennes, paraboles ou dispositifs avec leurs équipements annexes permettant pendant toute la durée du bail, la transmission hertzienne ainsi que tous équipements nécessaires aux systèmes de climatisation quels qu'en soient le poids ou les dimensions nécessaires au fonctionnement des équipements susvisés,
- de deux locaux techniques au RDC de 15 et 18 m²,
- de la moitié du local technique du 10ème étage soit environ 25 m²,
- d'une plate forme métallique de 3 m² environ (extrémité Est de la tour hertzienne)
- de l'accès aux gaines et chemins de câbles nécessaires à l'arrivée de l'énergie électrique, aux liaisons vers le réseau téléphonique, ainsi qu'au départ des câbles coaxiaux vers leurs antennes lesdits locaux faisant pour partie l'objet d'un bail séparé entre la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE et la S.A.S. TDF.

Cette sous-location a été conclue moyennant un loyer principal annuel de 1.965.000 euros.

La S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE et la S.A.S. TDF sont convenues de mettre un terme au bail susvisé à la date du 31 décembre 2020. La S.A.S. TDF et la S.A.S. [A] [E] IMAGE sont convenues de mettre un terme au contrat de sous-location à la même date.

Décision du 15 Avril 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/10573 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXYIG

Un pré-état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement entre la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE et la S.A.S. TDF le 24 août 2020.

Un deuxième état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement entre les mêmes parties par constat d'huissier de justice des 28 et 29 décembre 2020. La remise des clés a eu lieu le 29 décembre 2020.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 mars 2021, la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, par l'intermédiaire de la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER, informait la S.A.S. TDF qu'elle avait mandaté le Bureau [B] pour qu'il réalise un audit multi technique des installations et que le montant des travaux de remise en état s'élevait à la somme de 230.950 euros H.T. Cet audit, qui s'était déroulé du 21 janvier 2021 au 25 janvier 2021, aurait révélé des manquements à l'obligation d'entretien de la locataire.

Le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER a alors émis le 19 avril 2021, pour le compte de la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, une facture d'un montant de 275.940 euros T.T.C. pour "audit multi technique - obligation d'entretien". 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er juin 2021, la S.A.S. TDF contestait cette facture et sollicitait le remboursement du montant du dépôt de garantie.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 juillet 2021, la S.A.S. TDF mettait en demeure la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE de restituer le montant du dépôt de garantie.

Par courrier en date du 7 septembre 2021, le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER indiquait, pour le compte de la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, que celle-ci maintenait ses prétentions quant à la remise en état des locaux et confirmait qu'elle procéderait dans les meilleurs délais au remboursement de la somme de 1.082.667,2 euros T.T.C. décomposée comme suit :
- montant du dépôt de garantie : 511.270,99 euros,
- estimation de la reddition des charges 2019 : - 5.000 euros T.T.C.,
- estimation de la reddition des charges 2020 : - 10.000 euros T.T.C.,
- solde créditeur après régularisation du compte à la suite du doublon de facturation du 1er trimestre 2019 et la refacturation des travaux de remise en état : 586.396,21 euros T.T.C.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 octobre 2021, la S.A.S. TDF indiquait que les montants étaient erronés et que la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE était redevable de la somme de 1.507.379,35 euros T.T.C. Elle la mettait en demeure de lui régler cette somme.

Malgré plusieurs échanges par courriels, aucun accord n'est intervenu entre les parties s'agissant de la prise en charge des travaux de remise en état. 

C'est dans ce contexte que par actes extrajudiciaires du 1er septembre 2022, la S.A.S. TDF a assigné la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE et la S.A.S. [A] [E] IMAGE devant la présente juridiction, aux fins, à titre principal, de condamner la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à lui verser la somme de 275.940 euros et à titre subsidiaire si le tribunal considérait le bailleur bien fondé en ses prétentions, de condamner la S.A.S. [A] [E] IMAGE à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre et à lui verser la somme de 275.940 euros.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, la S.A.S. TDF demande au tribunal, aux visas des articles 1730, 1103 et 1231 et suivants du code civil, de :
"A TITRE PRINCIPAL 
CONDAMNER la SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à régler à la société TDF la somme de 275.940 euros, qu'elle a abusivement refusé de lui restituer, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure de TDF du 9 juillet 2021 ; 
DIRE que ces intérêts au taux légal se capitaliseront dans les termes de l'article 1343-2 du code civil ; 
CONDAMNER la SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à régler à la société TDF la somme de 133.772,15 euros, qu'elle a indûment facturée, 
A TITRE SUBSIDIAIRE 
Si par extraordinaire le Tribunal devait considérer le Bailleur bien fondé en ses prétentions, il dira et jugera que la société [A] [E] IMAGE, bénéficiaire d'une sous-location totale, tenue dans les mêmes termes que le locataire principal, doit relever et garantir la société TDF de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ; 
CONDAMNER la société [A] [E] IMAGE à régler à la société TDF la somme de 275.940 euros, 
EN TOUT ETAT DE CAUSE 
DEBOUTER la SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
DEBOUTER la société [Localité 8] [E] IMAGE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
CONDAMNER la SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à régler à la société TDF la somme de 25.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir." 
 
Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024, la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE demande au tribunal, aux visas des articles 1103, 1231-6 et 1728 et suivants du code civil, de : 
"A TITRE PRINCIPAL ET RECONVENTIONNEL, 
DEBOUTER la société TDF de sa demande en restitution du dépôt de garantie à hauteur de 275.940 euros TTC, 
Condamner en conséquence la société TDF au paiement de la somme de 275.940 euros TTC à la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE au titre des réparations rendues nécessaires dans les locaux après son départ, 
JUGER que la société TDF est redevable de la somme totale de 81.458,19 euros au titre des régularisations de charges pour les années 2019 et 2020 et pour la taxe foncière 2020, 
AUTORISER la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à conserver la somme de 275.940 euros TTC, 
CONDAMNER la société TDF au paiement de la somme de 81.458,19 euros à la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir, cette somme étant augmentée à défaut, des intérêts de retard. 
A TITRE SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONNEL, 
CONSTATER que la société TDF a reconnu être redevable de la somme de 56.300 euros TTC au titre des réparations rendues nécessaires dans les locaux après son départ, 
Condamner en conséquence la société TDF au paiement de la somme de 56.300 euros TTC à la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE au titre des réparations rendues nécessaires dans les locaux après son départ, 
JUGER que la société TDF est redevable de la somme totale de 81.458,19 euros au titre des régularisations de charges pour les années 2019 et 2020 et pour la taxe foncière 2020, 
Décision du 15 Avril 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/10573 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXYIG

CONDAMNER la société TDF au paiement de la somme de 81.458,19 euros à la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, 
AUTORISER la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à conserver d'une part, sur le dépôt de garantie, la somme de 56.300 euros TTC, au titre des réparations rendues nécessaires dans les locaux après son départ, et d'autre part, la somme de 81.458,19 euros au titre des régularisations de charges pour les années 2019 et 2020 et pour la taxe foncière 2020. 
EN TOUT ETAT DE CAUSE ET A TITRE RECONVENTIONNEL, 
DEBOUTER la société TDF de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
CONDAMNER la société TDF au paiement de la somme de 5.000 € à la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens." 
 
Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 16 avril 2024, la S.A.S. [A] [E] IMAGE demande au tribunal, aux visas des articles 1103 du code civil et 64 du code de procédure civile, de : 
"A titre principal : 
➢ DEBOUTER la société TDF et la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE de l'intégralité de leurs demandes, fins, et conclusions formulées à l'encontre de la société [A] [E] IMAGE, 
➢ JUGER la société [A] [E] IMAGE bien fondée en ses prétentions, 
A titre infiniment subsidiaire et reconventionnel : 
➢ CONDAMNER la société TDF à relever et garantir la société [A] [E] IMAGE de toute condamnation qui serait mise à sa charge, 
➢ JUGER que les sommes retenues par la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE sont manifestement excessives et devront être réduites à de plus justes proportions, 
En tout état de cause : 
➢ CONDAMNER la société TDF à verser à la société [A] [E] IMAGE la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ➢ CONDAMNER la société TDF aux entiers dépens de la présente instance."
 
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 11 février 2025, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction. En raison de contraintes services, l'audience de juge rapporteur initialement fixée au 17 septembre 2025 a été reportée à l'audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 14 janvier 2026.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 14 janvier 2026, et la décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande reconventionnelle relative aux travaux de remise en état

La S.A.S. TDF soutient que les stipulations du contrat de bail ne font pas peser sur elle une obligation de remise en état sauf dégradation anormale. Elle fait valoir qu'aucun des états des lieux de sortie ne permet d'établir l'existence d'un manquement qui lui serait imputable. Elle ajoute que la bailleresse n'a pas respecté la procédure de sortie stipulée dans le bail en ce qu'elle n'a pas fait établir, dans le délai d'un mois, un descriptif de travaux de remise en état et ne lui a rien remis et que passé ce délai, la bailleresse est déchue du droit de formuler toute réclamation au titre de l'état des lieux. Elle indique que contrairement à ce qui est soutenu l'audit effectué par le bureau [B] n'est pas contradictoire. Elle précise que la vétusté des installations ne constitue pas une dégradation anormale. Elle ajoute que la bailleresse ne justifie pas du montant de la retenue qu'elle a pratiquée et qu'elle est totalement défaillante dans l'administration de la preuve. Elle fait, enfin, valoir que la bailleresse ne justifie d'aucun préjudice ; qu'elle a vendu l'immeuble en l'état en juin 2021 et que le nouveau propriétaire a lancé un vaste projet de réhabilitation. Elle s'oppose à la demande subsidiaire de la bailleresse de la condamner à la somme de 56.300 euros T.T.C. Elle fait valoir que le courrier qu'elle avait adressé à la bailleresse ne constitue pas une reconnaissance du bien-fondé des travaux à hauteur de ce montant.

La S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE soutient qu'elle a conservé le montant du dépôt de garantie afin de garantir la bonne exécution du bail et notamment du paiement des réparations locatives conformément aux stipulations contractuelles. Elle fait valoir que le bureau [B] SOLUTIONS a rendu un rapport dans lequel il préconise d'importantes réparations liées notamment à des défauts d'entretien à l'origine de la vétusté des installations. Elle précise que la locataire était tenue d'une obligation de maintenir les installations mécaniques, électriques et autres en parfait état d'entretien. Elle ajoute que les dégradations relevées par le bureau [B] SOLUTIONS dans son rapport répondent à la définition de dégradations anormales. Elle soutient que le fait que la procédure de restitution impliquant un pré-état des lieux suivi d'un état des lieux ait été respectée ne signifie pas qu'elle ait renoncé à solliciter des réparations des désordres ou dégradations dont l'existence aurait été relevée après le départ de la locataire. Elle précise que le rapport du [P] [B] a été effectué contradictoirement et qu'elle n'a volontairement pas participé à l'audit. Elle soutient, enfin, que l'existence ou non d'un préjudice indemnisable n'est pas requise pour justifier le droit de conserver le dépôt de garantie ou de facturer le coût des réparations rendues nécessaires pour remédier à l'état de restitution. A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la locataire à lui verser la somme de 56.300 euros T.T.C. Elle fait valoir que par courrier en date du 1er juin 2021, la locataire reconnaissait être redevable de la somme de 56.300 euros T.T.C.

L'article L. 145-40-1 du code de commerce dispose que "Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil."

L'article 1730 du code civil dispose que "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure."

II résulte par ailleurs de la combinaison des articles 1231-1, 1231-2 et 1732 du code civil , et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses. Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.

Ainsi, l'inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu'il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur.

Sur les manquements de la locataire relatifs à l'état des locaux restitués

En l'espèce, le bail stipule :

- en son article 5 des conditions générales intitulé "DÉPÔT DE GARANTIE", que "Pour garantir l'exécution du présent Bail, le Preneur verse ce jour un dépôt de garantie correspondant à 3 mois de loyers hors taxes, hors charges, et hors imposition (…).
Cette somme sera conservée par le Bailleur pendant toute la durée du Bail jusqu'au règlement définitif de toute somme ou indemnité que le Preneur pourrait devoir au Bailleur à l'expiration du Bail et à sa sortie des locaux.
Cette somme ne sera productive d'aucun intérêt : elle est remise au Bailleur (…) en garantie du paiement des réparations locatives, loyers, charges, impôts, accessoires et/ou indemnités d'occupation, pouvant être dus par le Preneur au titre du Bail et de ses suites (…). Ce dépôt de garantie lui sera remboursé dans les trois (3) mois de la fin du Bail ou de la restitution des Locaux Loués si celle-ci intervient postérieurement et après déduction de toutes les sommes dont le Preneur est tenu au titre du présent Bail (…)",

- en son article 6 des conditions particulières intitulé "DÉPÔT DE GARANTIE" que le "Bailleur reconnaît détenir une somme de 505.588,60 euros au titre du dépôt de garantie du précédent bail. Cette somme sera transmise au crédit du compte du présent bail, sous réserve de toute somme éventuellement due, et sera imputée en priorité au dépôt de garantie précité",

- en son article 10.1 des conditions générales intitulé "Entretien des Locaux [Localité 9]", que le preneur s'engage à "tenir les Locaux [Localité 9] et les équipements, pendant toute la durée du Bail, en bon état de réparations et d'entretien de toutes sortes, de sécurité, de fonctionnement et de propreté, et à effectuer tous travaux qui s'avéreraient nécessaires dans les Locaux [Localité 9], fussent-ils causés par force majeure, vétusté ou imposés par l'administration, à l'exclusion uniquement des grosses réparations relevant de l'article 606 du Code civil ainsi que des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation les Locaux [Localité 9] ou l'immeuble, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations",

- en son article 10.1 paragraphe 3 des conditions particulières intitulé "Entretien des Locaux [Localité 9]", que le preneur s'engage "à maintenir en parfait état d'entretien, de fonctionnement et de sécurité les installations électriques, mécaniques et autres faisant partie des Locaux [Localité 9]",

- en son article 10.8 b) des conditions particulières, modifié par les conditions générales, intitulé "Visite des Locaux Loués - Etat des Lieux de Sortie", que :
"b) A l'issue du Bail ou à son terme pour quelque motif que ce soit, le Preneur remettra les Locaux Loués en état d'usage.
Le bailleur n'entendant pas demander la restitution des locaux loués dans leur état primitif, les cloisons, le câblage et les équipements présents notamment pourront être maintenus.
Plus généralement, les Parties conviennent expressément que seules des dégradations "anormales" (destruction, feu, graffiti ...) pourront faire l'objet d'une demande de remise en état.
Deux (2) mois avant son départ, le Preneur devra laisser constater par l'architecte ou tout autre représentant du Bailleur les réparations qui pourraient être dues, et procéder aux réfections et nettoyages nécessaires. Il sera alors établi un pré-état des lieux contradictoire, qui sera comparé à l'Etat des Lieux d'Entrée pour évaluer les travaux restant à la charge du Preneur, qu'il sera tenu d'effectuer avant le terme du Bail (le "Pré-Etat des Lieux").
Les frais d'établissement d'un état des lieux par huissier seront partagés entre le Bailleur et le Preneur.
Si l'Etat des Lieux de Sortie laisse apparaître la nécessité de faire réaliser des travaux d'entretien, de réparation et/ou de remise en état, le Bailleur disposera d'un délai d'un mois à compter de l'état des lieux pour établir un descriptif des travaux de remise en état nécessaires, ce descriptif devant être accompagné de devis et d'une estimation du délai de réalisation (ci-après le "Dossier de Remise en Etat")
Dans l'hypothèse de l'acceptation d'un dossier de remise en état présenté par le Bailleur au Preneur, ce dernier est d'ores et déjà autorisé à engager les travaux avec des entreprises de son choix et sous le contrôle du Bailleur.
En cas de désaccord du Preneur sur le Dossier de Remise en Etat, par lettre RAR qui devra être adressée au Bailleur dans un délai de quinze (15) jours de la notification qui lui en aura été faite, le montant des travaux de remise en état nécessaires sera chiffré judiciairement, compétence étant en tant que de besoin attribuée au juge des référés pour désigner tout expert à cet effet.
Le Preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation deux mois après l'expiration du Bail correspondant à 110% du dernier loyer payé et de ses accessoires, calculée prorata temporis pendant le temps nécessaire à la constitution du Dossier de Remise en Etat et à la réalisation par le Bailleur, après le départ effectif du Preneur, des réparations locatives incombant à ce dernier au titre de l'Etat des Lieux de Sortie.
c) Avant le déménagement, le Preneur devra acquitter tous les termes de loyer ou toutes autres sommes dont il pourrait être redevable à l'égard du Bailleur et devra justifier par présentation des acquits du paiement de toutes ses contributions personnelles ou autres afférentes aux Locaux Loués.
La restitution des clefs par le Preneur aura lieu le jour de son déménagement, et leur acceptation par le Bailleur ne portera aucune atteinte à son droit de réclamer contre le Preneur le coût des réparations de toute nature dont ce dernier est tenu, suivant la loi et les clauses et conditions du Bail.
Dans l'hypothèse où le Preneur se maintiendrait dans les Locaux Loués après l'expiration du Bail, ce dernier devra au Bailleur une indemnité d'occupation annuelle égale à 110% du montant du loyer annuel, calculée prorata temporis.".

L'audit multi technique effectué par le [P] [B] à la demande de la bailleresse porte sur les installations de chauffage, ventilation, climatisation, électricité, plomberie sanitaire, portes automatiques, second oeuvre, protection incendie et détection incendie.

Cet audit, effectué entre le 21 janvier 2021 et le 25 janvier 2021, relève les éléments suivants :
"L'électricité:
Suivre et levées les réserves dans le cadre de l'exploitation du bâtiment nous n'avons pas réceptionné les rapports de vérification des installations électriques (annuel et quadriennale) ainsi que les levées de réserves.
Plusieurs remarques en référence à la NFC15-100 non exhaustives émanent de notre audit :
- L'identification au moyen d'étiquette des différents composants électriques
- Remplacement des dispositifs différentiels 300 mA par des 30 mA (protection de départ prise de courant)
- Reprise du circuit d'éclairage conformément au régime neutre
- Différencier les canalisations de sonorisation des circuits alimentant les éclairages de sécurité
- Raccorder les conducteurs de protection sur la borne de terre des armoires de production.
- Absence de liaison équipotentielle sur la canalisation gaz + hydraulique EG/EC
- Absence de schéma de principe
Décision du 15 Avril 2026
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- Bloc d'éclairage de sécurité hors service
- Absence de protection contre les risques de contacts directs sur les circuits prises de courant (Armoire électrique éclairage et ondulé)
- Plusieurs interrupteurs et prises sont déchaussés du mur
Les installations en chauffage, ventilation et climatisation :
Les installations frigorifiques présentent un état de vétusté en cohérence avec l'âge de ses principaux équipements.
Des opérations de renouvellement seront à prévoir en 2025 et 2030
Concernant les groupes froids, la nouvelle réglementation « F-[Localité 10] » 517/2014/UE programme notamment l'interdiction progressive des gaz de type HFC (hydroFluoroCarbure), ils ne peuvent plus être utilisés après 2030. Le remplacement des groupes froids ou le remplacement du fluide frigorigène par un fluide compatible devra être envisagé avant la date de 2030
Plusieurs équipements sont en fonction non assurés ou assurés de manière fortement dégradés ou désordres importants. Ils doivent être traités rapidement.
Principaux points de vigilance :
• Lors de notre visite, nous avons pu constater la présence des vérifications réglementaires ainsi que le suivi des levées des réserves, s'assurer du suivi des levées des réserves (électricité, sécurité incendie, etc.)
• La boucle hydro EG et Chauffage, prévoir la réalisation de prélèvement et analyse du réseau (ph, conductivité, TAC, fer, etc) afin d'éviter les éventuelles dérives liées à la qualité de l'eau et procéder aux traitements appropriés.
• Prévoir le remplacement des TAR, car leurs états de conservation sont avancés.
• Prévoir un curage des installations TGBT et armoires divisionnaires (comprenant la dépose du matériel et câblage des appareils électriques non utilisés), ainsi que les asservissements aux équipements.
• La maintenance préventive qui a pour objectif de réduire la probabilité de défaillance ou de dégradation des équipements est inexistante, la polique (sic) du locataire consistait à réaliser de la maintenance corrective après la défaillance d'un composant, ou la dégradation de sa fonction pour lui permettre d'accomplir une fonction requise, cette politique n'est pas pérenne et engendre un état de fonctionnement des équipements/composants assurée de manière dégradée ainsi que la vétusté de ceux-ci.
Cela n'empêche en rien le fait que ces équipements doivent faire l'objet d'un entretient (sic) plus soutenu pour éviter des dysfonctionnements fréquents ou des anomalies pouvant mettre en cause la sécurité des usagers et/ou le confort des usagers.
La Norme NF EN 13306 X 60-319 définissant l'ensemble de toutes les actions techniques, administratives et de management durant le cycle de vie d'un bien, destinées à le maintenir ou à le rétablir dans un état dans lequel il peut accomplir sa fonction requise n'a été assurée que partiellement sur l'immeuble « [Localité 11] »".

Il convient de relever que ni le pré-état des lieux de sortie, ni l'état des lieux de sortie ne relèvent de dysfonctionnements s'agissant de l'électricité ou des installations de chauffage, ventilation et climatisation. Il n'est pas davantage mentionné dans ces derniers la nécessité d'effectuer un audit sur ces installations ou l'intention de la bailleresse d'en effectuer un. A cet effet, il y a lieu de noter que la bailleresse n'a pas respecté la procédure contractuelle. En effet, c'est uniquement si l'état des lieux de sortie laissait apparaître "la nécessité de faire réaliser des travaux d'entretien, de réparation et/ou de remise en état" que la bailleresse disposait "d'un délai d'un mois à compter de l'état des lieux pour établir un descriptif des travaux de remise en état nécessaires, ce descriptif devant être accompagné de devis et d'une estimation du délai de réalisation". Or, c'est plus de deux mois après l'état des lieux de sortie, le 15 mars 2021, que par lettre recommandée avec avis de réception, la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, par l'intermédiaire de CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER, a informé la S.A.S. TDF qu'elle avait mandaté le Bureau [B] pour qu'il réalise un audit multi technique des installations ; que cet audit aurait révélé des manquements à l'obligation d'entretien de la locataire et que l'enveloppe des travaux correctifs s'élevait à la somme de 230.950 euros H.T. Par ailleurs, il n'est pas justifié par la bailleresse de l'envoi d'un descriptif des travaux ni d'un devis à la locataire, la privant ainsi d'exercer la faculté de faire procéder elle-même aux travaux par des entreprises de son choix conformément aux stipulations du bail.

En outre, le montant des travaux était estimé dans l'audit susvisé à la somme de 230.950 euros H.T. Il n'est produit à l'appui de la demande de la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE aucun autre devis ou estimation des travaux de remise en état. Elle ne fait, par ailleurs, état d'aucune suite qui aurait été donnée à cette estimation, aucune facture n'étant fournie.

Au demeurant, force est de constater que les constats effectués par le [P] [B] ne constituent pas "des dégradations anormales" telles que spécifiées par le contrat de bail et seules susceptibles d'entraîner une remise en état des locaux à la charge de la locataire en vertu des stipulations contractuelles susvisées.

Dès lors, la S.A.S. TDF n'a commis aucun manquement susceptible d'engager sa responsabilité civile contractuelle envers la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE.

S'agissant du courrier en date du 1er juin 2021, la S.A.S. TDF mentionnait :"Nous sommes en désaccord avec certains points relevés sur le rapport du bureau [B] autant sur le fond que sur l'analyse financière associée. Vous trouverez en annexe notre analyse des 57 points du rapport. Nous estimons les montants des actions corrective à engager de 56.300 €". Elle réitérait cette proposition par courrier en date du 9 juillet 2021. Toutefois, la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE n'a pas répondu favorablement à cette demande et dans son courrier en date du 19 octobre 2021, la S.A.S. TDF ne réitérait pas sa proposition et réaffirmait contester "fermement" le montant de la facture de travaux de remise en état d'un montant de 275.940 euros T.T.C. Dès lors, contrairement à ce que soutient la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, le courrier du 1er juin 2021 ne peut suffire à constituer une reconnaissance par la locataire d'être redevable de la somme de 56.300 euros T.T.C. au titre des travaux de remise en état.

En tout état de cause, la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE ne démontre nullement la réalité de son préjudice, ce d'autant que l'immeuble, objet du bail, a, au vu de l'article de presse en date du 19 mars 2021 et de l'ordonnance de référé préventif du tribunal judiciaire de Paris rendue le 18 mars 2022 produits par la locataire et non contredits par d'autres pièces versées par la bailleresse, fait l'objet d'une vente peu de temps après le départ de la locataire.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE sera déboutée de sa demande de condamnation de la S.A.S. TDF à lui verser la somme de 275.940 euros T.T.C. au titre des frais de remise en état. Ainsi, force est de constater que la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE n'était pas en droit de conserver le montant du dépôt de garantie au titre des frais de remise en état.

La demande de la locataire de restitution du montant du dépôt de garantie sera examinée à la suite de la demande reconventionnelle de la bailleresse de condamnation de la locataire au titre des régularisations de charges 2019 et 2020 et de la taxe foncière 2020, cette dernière demandant à être autorisée à conserver sur le dépôt de garantie la somme 81.458,19 euros au titre de ces régularisations de charges.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la régularisation de charges

La S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE sollicite la condamnation de la S.A.S. TDF à lui verser la somme de 81.458,19 euros au titre des régularisations de charges pour les années 2019 et 2020 ainsi que pour la taxe foncière 2020.
Décision du 15 Avril 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/10573 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXYIG

La S.A.S. TDF s'y oppose en contestant certains postes de charges.

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1103, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

D'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1353 du code susvisé, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Les premier et dernier alinéas de l'article L. 145-40-2 du code de commerce disposent quant à eux que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.

L'article R. 145-36 du même code prévoit pour sa part que l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

Il est admis qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges.

Le contrat de bail stipule à l'article 9 intitulé "CHARGES, IMPOTS, TAXES ET REDEVANCES AFFÉRENTS AUX LOCAUX LOUES" que :
"9.1. Charges et Impôts incombant directement au Preneur
Le Preneur devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, de manière à ce que le Bailleur ne puisse être recherché a ce sujet.
Le Preneur devra, en particulier, acquitter ses contributions personnelles et mobilières, la contribution économique territoriale dont il est redevable légal, les taxes locatives, la taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe d'écoulement à l'égout, et tous autres impôts le concernant relatifs aux Locaux Loués, à l'Ensemble Immobilier ou à son activité auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis et dont le Bailleur pourrait être tenu pour responsable à un titre quelconque, de sorte que le Bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet.
Décision du 15 Avril 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/10573 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXYIG

Il devra justifier de leur acquit à toute réquisition et, en tous cas, huit jours au moins avant son départ en fin de Ball.
9.2. Charges et accessoires afférents aux Locaux Loués
9.2.1. Le loyer stipulé à l'article 4.1 du Chapitre B restera, pour le Bailleur, net de toutes les charges pouvant légalement être répercutées sur le Preneur en application des dispositions de l'article R. 145-35 du Code de commerce, étant précisé que le Preneur souscrira directement auprès des compagnies concessionnaires intéressées les contrats concernant des fournitures ou des consommations privatives, électricité, chauffage, téléphone, etc....
Le Preneur remboursera en conséquence la quote-part afférente aux locaux objets du Bail, de toutes les charges et prestations de l'Immeuble pouvant légalement être imputées sur le Preneur.
Les charges de l'Immeuble s'entendent de toutes dépenses engagées par le Bailleur ou par le syndicat de copropriété s'il en existe un, ou tout organe de gestion, et liées au fonctionnement de l'immeuble.
9.2.2. La répartition des charges de l'Immeuble sera effectuée entre les différents locataires au prorata de la surface locative ou des tantièmes des locaux loués tels que ceux-ci découlent le cas échéant du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division si l'Immeuble est placé sous le régime de la copropriété, étant précisé que la surface locative ou les tantièmes sont établis en fonction de la surface exploitée, le Bailleur supportant les charges, impôts, taxes et redevances afférentes aux surfaces vacantes de l'immeuble.
9.2.3. En cas de pose de compteurs individuels, le Preneur remboursera, en plus des dépenses générales ou communes, sa quote-part correspondant aux relevés de ses compteurs, ainsi que les frais de location, d'entretien et de relevés.
9.2.4. Le Bailleur se réserve la possibilité :
de modifier la répartition des charges, notamment en cas de changement dans l'utilisation des installations, de suppression ou d'installation nouvelle, ainsi qu'en cas de modification des locaux ou de la législation ; et de faire poser des compteurs divisionnaires.
Toute modification éventuelle du règlement intérieur relative à la répartition des charges dans l'Immeuble, s'imposera au Preneur ainsi que celui-ci s'y oblige.
9.2.5. Sauf dispositions contraires stipulées dans le Chapitre B ou dans le règlement intérieur de l'Immeuble, il ne sera pas effectué de répartitions des charges pour les parkings rattachés à la présente location. Ces charges seront incluses aux charges générales et réparties au prorata des tantièmes affectés à chaque local.
9.3. Impôts et taxes
Le Preneur s'engage :
(i) à supporter la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes municipales d'écoulement des eaux, toutes les charges de Police de voirie et de ville, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres, et tous impôts pouvant être créés à la charge des locataires, de toute nature et sous quelque dénomination que ce puisse être,
(ii) à rembourser au Bailleur sur simple requête de sa part et après production des justificatifs correspondant les sommes avancées par lui à ce sujet, (iii) a supporter tous les impôts et taxes afférents aux Locaux Loués et, au prorata de la surface des Locaux Loués, la quote-part de ces impôts et taxes afférents à l'Immeuble, en ce compris la charge de l'impôt foncier et des frais de rôle ou tout nouvel impôt sur les propriétés bâties ou non bâties pouvant lui être substitué, et la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, locaux de stockage et emplacements de stationnement situés en Île-de-France, les taxes locales ou redevances diverses à payer au titre de régies municipales, ainsi que, plus généralement, toutes taxes substituées, ajoutées ou nouvelles, notamment relatives aux locaux à usage commercial et/ou de bureaux, le tout de telle sorte que le loyer ci-après stipulé soit net de toutes charges et taxes pouvant légalement être imputées au Preneur.
Pour l'application de la clause ci-dessus, il n'y a pas lieu de distinguer entre les impôts actuels et ceux à venir, le Preneur devant supporter l'ensemble des charges, impôts et contributions dus au titre des Locaux Loués et la quote-part de ces Impôts dus au titre de l'Immeuble (y inclus toute variation du taux de la T.V.A. qui pourrait être exigible sur lesdits charges et autres paiements prévus par le Bail), le Bailleur entendant percevoir un loyer net de toutes charges et taxes pouvant légalement être imputées au Preneur.
9.4 Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances afférentes aux Locaux Loués
A toutes fins utiles, et conformément à l'article L. 145-40-2 du Code de commerce, un inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au présent Bail est annexé aux présentes, comportant l'indication de leur répartition entre le Bailleur et le Preneur (Annexe 5).
La liste des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au Bail, correspond à l'inventaire tel que requis au premier alinéa de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, le Preneur reconnaissant que le Bailleur a rempli son obligation d'information à ce titre. Cet inventaire correspond, à ce jour, à une liste exhaustive.
Le Bailleur pourra toutefois, à tout moment au cours du Ball, informer le Preneur de nouvelles charges, impôts, taxes et redevances liés au Bail, qui seront remboursables en intégralité par le Preneur à hauteur de sa quote-part, conformément aux dispositions de l'article L. 145-40-2 du Code de Commerce."

Les conditions particulières du contrat de bail stipulent par ailleurs concernant l'article 9.2 susvisé que "Par dérogation et en complément des dispositions de cet article, le Bailleur conservera à sa charge les assurances de toute nature souscrites par lui, sous réserve de la surprime éventuelle liée à l'activité du Preneur dans les locaux loués qui restera à la charge dudit Preneur, à condition que ladite surprime corresponde uniquement à la différence entre le coût que supporterait le Bailleur dans le cas d'une occupation par un locataire sans activité spécifique et le coût correspondant à l'assurance couvrant en sus de ce risque celui résultant de l'activité du Preneur dans les locaux loués et que le Preneur soit associé aux discussions du Bailleur avec l'assureur sur la fixation de cette éventuelle surprime.
Par ailleurs, les honoraires de gestion technique récupérés auprès du Preneur ne sauraient excéder 0.75 % du montant du loyer facturé HT et hors charges."

L'annexe comportant l'inventaire des catégories de charges et travaux liés au bail est produite aux débats.

* S'agissant de la somme réclamée au titre du "service Charge Réconciliation" (facture du 12 novembre 2020)

La S.A.S. TDF conteste la somme de 133.722,15 euros T.T.C. qu'elle a réglée à la bailleresse en exécution d'une facture du 12 novembre 2020 au titre du "Service Charge Réconciliation".

La bailleresse soutient que cette facture correspond à la refacturation de la taxe foncière 2020. Toutefois, l'avis de taxe foncière 2020 produit par la bailleresse fait apparaître un montant de 112.446 euros et non de 133.722,15 euros. La bailleresse ne fournit aucune explication sur cette différence de montant.

Dès lors, la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE ne justifiant pas du montant de la facture du 12 novembre 2020 d'un montant de 133.722,15 euros, ces charges sont indues. Il y a donc lieu de condamner la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à verser à la S.A.S. TDF cette somme.

* S'agissant de la régularisation de charges 2019
a) S'agissant des charges réclamées au titre des "contrôles réglementaires"

La locataire conteste la somme qui est sollicité au titre des "contrôles réglementaires" au sein de la régularisation de charges 2019 pour un montant de 2.200 euros T.T.C.

La bailleresse justifie que cette somme correspond au montant d'une facture en date du 31 mai 2019 de la société ARCALIA SODIA au titre d'un diagnostic de l'état technique de l'immeuble.

Toutefois, la bailleresse ne justifie pas de la nature de ce diagnostic. Dans ces conditions, elle ne démontre pas que ce diagnostic serait à la charge de la locataire conformément aux stipulations du bail et à l'inventaire annexé au bail. Faute de justificatifs, cette charge est indue.

b) S'agissant des charges réclamées au titre des "[X] [Z]"

La locataire conteste le montant des charges réclamées au titre des "[X] [Z]" d'un montant de 4.615,33 euros. Elle fait valoir que le contrat de bail prévoit que les frais de constat d'huissier d'état des lieux de sortie sont à partager entre la bailleresse et la locataire. Elle ajoute que le partage des frais n'a pas été effectué par la bailleresse et qu'en outre la bailleresse ne justifie de ces frais qu'à hauteur de la somme de 3.073 euros.

La bailleresse n'a pas répondu à cette contestation.

Le montant réclamé, dans le cadre de la régularisation des charges 2019, sur les frais d'huissiers ne porte pas, comme soutenu par la locataire, sur les frais de constats d'huissier d'état des lieux de sortie. Ces frais sont, en effet, sollicités lors de la régularisation des charges 2020 et seront étudiés ci-après.

Toutefois, ces frais d'huissiers de justice ne sont nullement justifiés en l'espèce. Dès lors, la bailleresse n'était pas en droit de les mettre à la charge de la locataire.

c) S'agissant des charges réclamées au titre de l'assurance

La locataire conteste la somme de 3.560,78 euros réclamée au titre de l'assurance. Elle soutient que ces frais ne sont pas à la charge du preneur conformément à l'article 13.5 du bail commercial.

L'article 9.2 susvisé stipule que "Par dérogation et en complément des dispositions de cet article, le Bailleur conservera à sa charge les assurances de toute nature souscrites par lui, sous réserve de la surprime éventuelle liée à l'activité du Preneur dans les locaux loués qui restera à la charge dudit Preneur, à condition que ladite surprime corresponde uniquement à la différence entre le coût que supporterait le Bailleur dans le cas d'une occupation par un locataire sans activité spécifique et le coût correspondant à l'assurance couvrant en sus de ce risque celui résultant de l'activité du Preneur dans les locaux loués et que le Preneur soit associé aux discussions du Bailleur avec l'assureur sur la fixation de cette éventuelle surprime".

La bailleresse ne produit aucun élément justifiant du montant de cette charge. Elle ne justifie pas davantage de la prise en charge par elle d'une surprime qui justifierait qu'elle soit mise à la charge de la locataire. Au vu de ces éléments, la bailleresse n'était donc pas en droit de réclamer cette somme au titre de l'assurance.

d) S'agissant des charges réclamées au titre des "Honoraires GL R - PINEL Property" et "Honoraires GL R - Honoraires Property"

La locataire conteste la somme de 28.851,48 euros réclamée au titre des "Honoraires GL R - PINEL Property" et la somme de 19.378,94 euros réclamée au titre des "Honoraires GL R - Honoraires Property". Elle fait valoir que ces frais ne sont pas à la charge du preneur et qu'aucun justificatif n'est produit.

La bailleresse fait valoir que les "Honoraires GL R - PINEL Property" constituent des honoraires de gestion technique et que les "Honoraires GL R - Honoraires Property" constituent des honoraires de gestion des charges (hors gestion des loyers). Elle soutient qu'elle a facturé la rémunération de ses administrateurs de bien chargés de la gestion technique et/ou administrative et des charges à hauteur d'un montant plafonné à 0.75% du loyer hors taxes ainsi que l'autorise le bail.

Le bail stipule dans l'inventaire des charges que la "rémunération de l'administrateur de bien [Localité 12] de la gestion technique plafonnée à 0.75% du loyer HT" est à la charge du preneur. S'agissant de la "Rémunération de l'administrateur de bien [Localité 12] chargé de la gestion administrative de l'Immeuble et de la gestion des charges", l'inventaire la met à la charge du bailleur.

Dès lors, si la bailleresse était en droit de mettre à la charge de la locataire les honoraires de gestion techniques ("Honoraires GL R - PINEL Property") correspondant à 0.75% du loyer hors taxes, elle n'était, en revanche, pas autorisée à mettre à la charge de la locataire les honoraires de gestion des charges.

e) S'agissant des charges réclamées au titre de la taxe de "nettoyage Immeuble"

La locataire ne conteste pas ce poste de charge. Au demeurant, le contrat de bail a mis à sa charge cette taxe et la bailleresse produit l'avis de taxe de balayage 2019.

* S'agissant de la régularisation de charges 2020

a) S'agissant des charges réclamées au titre des "honoraires état des lieux"

Comme vu ci-dessus, la locataire a contesté la prise en charge totale des frais d'huissier à la suite de l'établissement du constat d'état des lieux de sortie.

En l'espèce, l'article 10.8 b) du contrat de bail susvisé stipule que "Les frais d'établissement d'un état des lieux par huissier seront partagés entre le Bailleur et le Preneur".

Il ressort de la régularisation de charges qu'une somme de 2.560,83 euros a été mise à la charge de la locataire au titre des "Honoraires Etats des lieux".

La bailleresse produit la facture de l'huissier de justice, ayant procédé au procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie, d'un montant de 3.073 euros. Cette somme ne correspond pas au montant figurant dans la régularisation des charges. Au demeurant, cette somme n'a pas été divisée par deux conformément aux stipulations du bail.

Dès lors, au vu de la pièce produite, la bailleresse était uniquement en droit de mettre à la charge de la locataire la somme 1.536,50 euros (3.073/2) au titre des frais d'huissier de justice.

Décision du 15 Avril 2026
18° chambre 3ème section
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b) S'agissant des charges réclamées au titre de l'assurance

La locataire conteste la somme de 3.594,68 euros réclamée au titre de l'assurance. Elle soutient que ces frais ne sont pas à la charge du preneur conformément à l'article 13.5 du bail commercial.

L'article 9.2 susvisé que "Par dérogation et en complément des dispositions de cet article, le Bailleur conservera à sa charge les assurances de toute nature souscrites par lui, sous réserve de la surprime éventuelle liée à l'activité du Preneur dans les locaux loués qui restera à la charge dudit Preneur, à condition que ladite surprime corresponde uniquement à la différence entre le coût que supporterait le Bailleur dans le cas d'une occupation par un locataire sans activité spécifique et le coût correspondant à l'assurance couvrant en sus de ce risque celui résultant de l'activité du Preneur dans les locaux loués et que le Preneur soit associé aux discussions du Bailleur avec l'assureur sur la fixation de cette éventuelle surprime".

c) S'agissant des charges réclamées au titre des "CCG R - PINEL Property Management" et "CCG R - Honoraires property Management"

La locataire conteste la somme de 20.398,34 euros réclamée au titre des "CCG R - PINEL Property Management" et la somme de 13.701,14 euros réclamée au titre des "CCG R - Honoraires property Management". Elle fait valoir que ces frais ne sont pas à la charge du preneur et qu'aucun justificatif n'est produit.

La bailleresse fait valoir que les "CCG R - PINEL Property Management" constituent des honoraires de gestion technique et que les "CCG R - Honoraires property Management" constituent des honoraires de gestion des charges (hors gestion des loyers). Elle soutient qu'elle a facturé la rémunération de ses administrateurs de bien chargés de la gestion technique et/ou administrative et des charges à hauteur d'un montant plafonné à 0.75% du loyer hors taxes ainsi que l'autorise le bail.

Comme jugé précédemment, si la bailleresse était en droit de mettre à la charge de la locataire les honoraires de gestion techniques ("Honoraires GL R - PINEL Property") correspondant à 0.75% du loyer hors taxes, elle n'était, en revanche, pas autorisée à mettre à la charge de la locataire les honoraires de gestion des charges ("CCG R - Honoraires property Management").

Le bail stipule dans l'inventaire des charges que la "rémunération de l'administrateur de bien [Localité 12] de la gestion technique plafonnée à 0.75% du loyer HT "est à la charge du preneur. S'agissant de la "Rémunération de l'administrateur de bien [Localité 12] chargé de la gestion administrative de l'Immeuble et de la gestion des charges", l'inventaire la met à la charge du bailleur.

Dès lors, si la bailleresse était en droit de mettre à la charge de la locataire les "Honoraires GL R - PINEL Property" correspondant à 0.75% du loyer hors taxes, elle n'était, en revanche, pas autorisée à mettre à la charge de la locataire les honoraires de gestion des charges.

d) S'agissant des charges réclamées au titre de la taxe de "nettoyage Immeuble"

La locataire ne conteste pas ce poste de charge. Au demeurant, le contrat de bail a mis à sa charge cette taxe et la bailleresse produit l'avis de taxe de balayage 2020.

* Conclusion sur la régularisation des charges 2019 et 2020

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la S.A.S. TDF est redevable de la seule somme de 55.101,28 euros (28.851,48 + 2.157,48 + 2.157,48 + 1.536,50 + 20.398,34) au titre des régularisations de charges 2019 et 2020.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE.

Sur la demande de restitution du montant du dépôt de garantie

La S.A.S. TDF sollicite la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 275.940 euros T.T.C. avec intérêts aux taux légal à compter de la première mise en demeure du 9 juillet 2021, avec capitalisation des intérêts.

La S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE a demandé à être autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie à titre principal et à titre subsidiaire de l'autoriser à conserver la somme de 81.458,19 euros due au titre des régularisations de charges 2019 et 2020.

En l'espèce, le bail stipule :
- en son article 5 des conditions générales intitulé "DÉPÔT DE GARANTIE", que "Pour garantir l'exécution du présent Bail, le Preneur verse ce jour un dépôt de garantie correspondant à 3 mois de loyers hors taxes, hors charges, et hors imposition (…).
Cette somme sera conservée par le Bailleur pendant toute la durée du Bail jusqu'au règlement définitif de toute somme ou indemnité que le Preneur pourrait devoir au Bailleur à l'expiration du Bail et à sa sortie des locaux.
Cette somme ne sera productive d'aucun intérêt : elle est remise au Bailleur (…) en garantie du paiement des réparations locatives, loyers, charges, impôts, accessoires et / ou indemnités d'occupation, pouvant être dus par le Preneur au titre du Bail et de ses suites (…). Ce dépôt de garantie lui sera remboursé dans les trois (3) mois de la fin du Bail ou de la restitution des Locaux Loués si celle-ci intervient postérieurement et après déduction de toutes les sommes dont le Preneur est tenu au titre du présent Bail (…)",
- en son article 6 des conditions particulières intitulé "DÉPÔT DE GARANTIE" que le "Bailleur reconnaît détenir une somme de 505.588,60 euros au titre du dépôt de garantie du précédant bail. Cette somme sera transmise au crédit du compte du présent bail, sous réserve de toute somme éventuellement due, et sera imputée en priorité au dépôt de garantie précité".

Il n'est pas contesté que le montant du dépôt de garantie conservé par la bailleresse s'élève à la somme de 275.940 euros.

Il convient de rappeler que la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE a été condamnée à verser à la S.A.S. TDF la somme de 133.722,15 euros T.T.C. au titre de charges indues et la S.A.S. TDF à lui verser la somme de 55.101,28 euros au titre de la régularisation des charges 2019 et 2020.

Dès lors, la bailleresse sera autorisée à conserver la somme de 55.101,28 euros au titre de la régularisation des charges 2019 et 2020 par prélèvement sur le montant du dépôt de garantie. Dès lors, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la bailleresse de condamnation de la S.A.S TDF aux intérêts de retard sur la somme de 55.101,28 euros en cas de non-paiement dans un délai de 15 jours.

La S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE sera par ailleurs condamnée à verser à la S.A.S. TDF la somme de 220.838,72 euros T.T.C. en restitution du solde du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2021, date de la première mise en demeure. Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière à compter du 1er septembre 2022, date de l'assignation, porteront eux-mêmes intérêts.

Il reviendra, en l'absence de demande de compensation, aux parties de faire les comptes entre elles.

Sur l'appel en garantie de la S.A.S. TDF à l'encontre de la S.A.S. [A] [E] IMAGE

La S.A.S. TDF soutient que si le présent tribunal fait droit à la demande de la bailleresse au titre des frais de remises en état, la S.A.S. [A] [E] IMAGE, bénéficiaire d'une sous-location totale et tenue dans les mêmes termes que le locataire principal, doit la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre. Elle sollicite à titre subsidiaire la condamnation de la S.A.S. [A] [E] IMAGE au paiement de la somme de 275.940 euros T.T.C.

La S.A.S. [A] [E] IMAGE s'est opposée à cette demande en faisant valoir qu'elle avait respecté son obligation d'entretien et de restitution des locaux loués

L'appel en garantie de la S.A.S. TDF à l'égard de la S.A.S. [A] [E] IMAGE est sans objet dès lors que la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE a été déboutée de sa demande de condamnation de la S.A.S. TDF à lui verser la somme de 275.940 euros T.T.C. au titre des frais de remise en état.

Sur les demandes accessoires

La S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, qui succombe à titre principal, sera condamnée à payer les dépens de l'instance.

L'équité commande de condamner la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à payer à la S.A.S. TDF la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sa demande sur le même fondement sera rejetée.

La S.A.S. TDF sera, quant à elle, condamnée à payer à la S.A.S. [A] [E] IMAGE, qu'elle a attraite à la présente procédure, une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE sa demande de condamnation de la S.A.S. TDF à verser la somme de 275.940 euros T.T.C. au titre des frais de remise en état,

CONDAMNE la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à payer à la S.A.S. TDF la somme de 133.722,15 euros au titre de charges indues facturées le 12 novembre 2020,


CONDAMNE la S.A.S. TDF à verser à la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE la somme de 55.101,28 euros au titre de la régularisation des charges 2019 et 2020,

AUTORISE la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à conserver la somme de 55.101,28 euros au titre de la régularisation des charges 2019 et 2020 par prélèvement sur le montant du dépôt de garantie,

DÉBOUTE en conséquence la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE de sa demande de condamnation de la S.A.S TDF aux intérêts de retard sur la somme de 55.101,28 euros en cas de non-paiement dans un délai de 15 jours,

CONDAMNE la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à restituer à la S.A.S. TDF la somme de 220.838,72 euros T.T.C. au titre du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2021,

DIT qu'en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière à compter du 1er septembre 2022 porteront eux-mêmes intérêts,

DÉCLARE sans objet l'appel en garantie de la S.A.S. TDF à l'encontre de la S.A.S. [A] [E] IMAGE,

CONDAMNE la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à payer à la S.A.S. TDF la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. TDF à payer à la S.A.S. [A] [E] IMAGE la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE aux entiers dépens,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que la présente procédure décision est exécutoire par provision.


Fait et jugé à [Localité 1] le 15 Avril 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

Texte intégral

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me SOULIE
Me BOUTHILLIER [Localité 2]
Me BARBAT du CLOSEL (C0301)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 22/10573

N° Portalis 352J-W-B7G-CXYIG

N° MINUTE : 2

Assignation du :
01 Septembre 2022

JUGEMENT
rendu le 15 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. TDF (RCS de [Localité 3] 342 404 399)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Pierre-Yves SOULIÉ de la S.E.L.A.R.L. EGIDE AVOCATS CÎMES, avocat au barreau de l’ESSONNE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE (RCS de [Localité 1] 440 388 411)
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Florence BOUTHILLIER de la S.E.L.A.R.L. KALLIOPE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0007

S.A.S. [A] [E] IMAGE (RCS de [Localité 3] 402 433 155)
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Arthur BARBAT du CLOSEL de la S.E.L.A.R.L. ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0301

Décision du 15 Avril 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/10573 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXYIG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 14 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
__________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2018, la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. TDF un local, sis [Adresse 4] à [Localité 7] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2018 moyennant un loyer principal annuel de 1.965.000 euros, aux fins d'y exploiter une activité de bureaux.

Par acte sous seing privé du 15 mars 2019, un nouveau contrat de sous-location pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2018 a été conclu entre la S.A.S. TDF et la société ARKENA, aux droits de laquelle vient la S.A.S. [A] [E] IMAGE portant sur le même local, à l'exception :
- des emplacements nécessaires en toiture pour implanter, pylône, pylônets, toutes antennes, paraboles ou dispositifs avec leurs équipements annexes permettant pendant toute la durée du bail, la transmission hertzienne ainsi que tous équipements nécessaires aux systèmes de climatisation quels qu'en soient le poids ou les dimensions nécessaires au fonctionnement des équipements susvisés,
- de deux locaux techniques au RDC de 15 et 18 m²,
- de la moitié du local technique du 10ème étage soit environ 25 m²,
- d'une plate forme métallique de 3 m² environ (extrémité Est de la tour hertzienne)
- de l'accès aux gaines et chemins de câbles nécessaires à l'arrivée de l'énergie électrique, aux liaisons vers le réseau téléphonique, ainsi qu'au départ des câbles coaxiaux vers leurs antennes lesdits locaux faisant pour partie l'objet d'un bail séparé entre la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE et la S.A.S. TDF.

Cette sous-location a été conclue moyennant un loyer principal annuel de 1.965.000 euros.

La S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE et la S.A.S. TDF sont convenues de mettre un terme au bail susvisé à la date du 31 décembre 2020. La S.A.S. TDF et la S.A.S. [A] [E] IMAGE sont convenues de mettre un terme au contrat de sous-location à la même date.

Décision du 15 Avril 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/10573 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXYIG

Un pré-état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement entre la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE et la S.A.S. TDF le 24 août 2020.

Un deuxième état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement entre les mêmes parties par constat d'huissier de justice des 28 et 29 décembre 2020. La remise des clés a eu lieu le 29 décembre 2020.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 mars 2021, la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, par l'intermédiaire de la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER, informait la S.A.S. TDF qu'elle avait mandaté le Bureau [B] pour qu'il réalise un audit multi technique des installations et que le montant des travaux de remise en état s'élevait à la somme de 230.950 euros H.T. Cet audit, qui s'était déroulé du 21 janvier 2021 au 25 janvier 2021, aurait révélé des manquements à l'obligation d'entretien de la locataire.

Le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER a alors émis le 19 avril 2021, pour le compte de la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, une facture d'un montant de 275.940 euros T.T.C. pour "audit multi technique - obligation d'entretien".

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er juin 2021, la S.A.S. TDF contestait cette facture et sollicitait le remboursement du montant du dépôt de garantie.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 juillet 2021, la S.A.S. TDF mettait en demeure la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE de restituer le montant du dépôt de garantie.

Par courrier en date du 7 septembre 2021, le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER indiquait, pour le compte de la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, que celle-ci maintenait ses prétentions quant à la remise en état des locaux et confirmait qu'elle procéderait dans les meilleurs délais au remboursement de la somme de 1.082.667,2 euros T.T.C. décomposée comme suit :
- montant du dépôt de garantie : 511.270,99 euros,
- estimation de la reddition des charges 2019 : - 5.000 euros T.T.C.,
- estimation de la reddition des charges 2020 : - 10.000 euros T.T.C.,
- solde créditeur après régularisation du compte à la suite du doublon de facturation du 1er trimestre 2019 et la refacturation des travaux de remise en état : 586.396,21 euros T.T.C.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 octobre 2021, la S.A.S. TDF indiquait que les montants étaient erronés et que la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE était redevable de la somme de 1.507.379,35 euros T.T.C. Elle la mettait en demeure de lui régler cette somme.

Malgré plusieurs échanges par courriels, aucun accord n'est intervenu entre les parties s'agissant de la prise en charge des travaux de remise en état.

C'est dans ce contexte que par actes extrajudiciaires du 1er septembre 2022, la S.A.S. TDF a assigné la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE et la S.A.S. [A] [E] IMAGE devant la présente juridiction, aux fins, à titre principal, de condamner la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à lui verser la somme de 275.940 euros et à titre subsidiaire si le tribunal considérait le bailleur bien fondé en ses prétentions, de condamner la S.A.S. [A] [E] IMAGE à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre et à lui verser la somme de 275.940 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, la S.A.S. TDF demande au tribunal, aux visas des articles 1730, 1103 et 1231 et suivants du code civil, de :
"A TITRE PRINCIPAL
CONDAMNER la SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à régler à la société TDF la somme de 275.940 euros, qu'elle a abusivement refusé de lui restituer, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure de TDF du 9 juillet 2021 ;
DIRE que ces intérêts au taux légal se capitaliseront dans les termes de l'article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNER la SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à régler à la société TDF la somme de 133.772,15 euros, qu'elle a indûment facturée,
A TITRE SUBSIDIAIRE
Si par extraordinaire le Tribunal devait considérer le Bailleur bien fondé en ses prétentions, il dira et jugera que la société [A] [E] IMAGE, bénéficiaire d'une sous-location totale, tenue dans les mêmes termes que le locataire principal, doit relever et garantir la société TDF de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;
CONDAMNER la société [A] [E] IMAGE à régler à la société TDF la somme de 275.940 euros,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
DEBOUTER la SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
DEBOUTER la société [Localité 8] [E] IMAGE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
CONDAMNER la SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à régler à la société TDF la somme de 25.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024, la S.C.P.I. RIVOLI AVENIR PATRIMOINE demande au tribunal, aux visas des articles 1103, 1231-6 et 1728 et suivants du code civil, de :
"A TITRE PRINCIPAL ET RECONVENTIONNEL,
DEBOUTER la société TDF de sa demande en restitution du dépôt de garantie à hauteur de 275.940 euros TTC,
Condamner en conséquence la société TDF au paiement de la somme de 275.940 euros TTC à la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE au titre des réparations rendues nécessaires dans les locaux après son départ,
JUGER que la société TDF est redevable de la somme totale de 81.458,19 euros au titre des régularisations de charges pour les années 2019 et 2020 et pour la taxe foncière 2020,
AUTORISER la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à conserver la somme de 275.940 euros TTC,
CONDAMNER la société TDF au paiement de la somme de 81.458,19 euros à la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir, cette somme étant augmentée à défaut, des intérêts de retard.
A TITRE SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONNEL,
CONSTATER que la société TDF a reconnu être redevable de la somme de 56.300 euros TTC au titre des réparations rendues nécessaires dans les locaux après son départ,
Condamner en conséquence la société TDF au paiement de la somme de 56.300 euros TTC à la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE au titre des réparations rendues nécessaires dans les locaux après son départ,
JUGER que la société TDF est redevable de la somme totale de 81.458,19 euros au titre des régularisations de charges pour les années 2019 et 2020 et pour la taxe foncière 2020,
Décision du 15 Avril 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 22/10573 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXYIG

CONDAMNER la société TDF au paiement de la somme de 81.458,19 euros à la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE,
AUTORISER la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE à conserver d'une part, sur le dépôt de garantie, la somme de 56.300 euros TTC, au titre des réparations rendues nécessaires dans les locaux après son départ, et d'autre part, la somme de 81.458,19 euros au titre des régularisations de charges pour les années 2019 et 2020 et pour la taxe foncière 2020.
EN TOUT ETAT DE CAUSE ET A TITRE RECONVENTIONNEL,
DEBOUTER la société TDF de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER la société TDF au paiement de la somme de 5.000 € à la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 16 avril 2024, la S.A.S. [A] [E] IMAGE demande au tribunal, aux visas des articles 1103 du code civil et 64 du code de procédure civile, de :
"A titre principal :
➢ DEBOUTER la société TDF et la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE de l'intégralité de leurs demandes, fins, et conclusions formulées à l'encontre de la société [A] [E] IMAGE,
➢ JUGER la société [A] [E] IMAGE bien fondée en ses prétentions,
A titre infiniment subsidiaire et reconventionnel :
➢ CONDAMNER la société TDF à relever et garantir la société [A] [E] IMAGE de toute condamnation qui serait mise à sa charge,
➢ JUGER que les sommes retenues par la société RIVOLI AVENIR PATRIMOINE sont manifestement excessives et devront être réduites à de plus justes proportions,
En tout état de cause :
➢ CONDAMNER la société TDF à verser à la société [A] [E] IMAGE la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ➢ CONDAMNER la société TDF aux entiers dépens de la présente instance."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 11 février 2025, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction. En raison de contraintes services, l'audience de juge rapporteur initialement fixée au 17 septembre 2025 a été reportée à l'audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 14 janvier 2026.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 14 janvier 2026, et la décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026, les parties en ayant été avisées.