Tribunal judiciaire de Nanterre, 2ème Chambre, 16 avril 2026, n° 22/07358

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 13 décembre 2007, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Logis transports a conclu, avec la société en nom collectif Les Locataires, une promesse unilatérale de vente, sous conditions suspensives, portant sur un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 3] » situé [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7] 1914-1918 - 1939-1945 à [Localité 5] (92), cadastré section AE n° [Cadastre 1], et expirant le 30 mai 2008.

Puis, suivant acte authentique du 15 décembre 2010, les parties ont conclu une promesse synallagmatique de vente, sous conditions suspensives, portant sur le même ensemble immobilier et expirant le 31 décembre 2018.

Par acte authentique du 19 mars 2021, cette promesse a été résiliée et la société Les Locataires a reconnu être débitrice de la somme de 12 301 427,82 euros à l’égard de la société Logis transports, désormais dénommée [Localité 2].

Suivant acte authentique du même jour, les parties ont conclu une nouvelle promesse synallagmatique de vente, sous conditions préalable et suspensives, portant toujours sur le même ensemble immobilier et expirant le 30 juin 2022.

Reprochant à la société [Localité 2] d’avoir refusé de proroger cette dernière promesse malgré les difficultés rencontrées dans le cadre de la libération des lieux et d’avoir considéré que les conditions de la vente étaient réunies, avant de lui notifier la caducité de la promesse, par acte judiciaire du 2 septembre 2022, la société Les Locataires l’a fait assigner devant ce tribunal afin essentiellement de la voir condamner à exécuter en nature les obligations lui incombant aux termes de la promesse, notamment celle afférente à la condition de libération du bien de tous occupants, et de voir proroger le délai de réalisation de la condition préalable d’acquittement de la somme de 12 301 427,82 euros au 31 octobre 2022.

Par ordonnance du 19 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir soulevée par la société [Localité 2], a constaté que la demande de dommages et intérêts formée par cette dernière au titre de la procédure abusive était sans objet et a réservé les demandes des parties au titre des frais irrépétibles et des dépens de l’incident.

Puis, suivant ordonnance du 20 juin 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande formée par la société Les Locataires tendant à voir suspendre les effets de l’article 12 de la promesse dans l’attente de la décision définitive du juge du fond, a condamné cette dernière à payer à la société [Localité 2] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’incident et a réservé le sort des dépens de l’incident à l’examen de l’affaire au fond du litige.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2023, la société Les Locataires demande au tribunal de :
à titre principal :
- juger en tant que de besoin que le délai de réalisation de la condition préalable d'acquittement de la somme de 12 301 427,82 euros est automatiquement prorogé jusqu'à la libération effective, juridique, des biens de tous occupants, notamment de M. et Mme [T], jusqu’à la suite de la réunion des parties en exécution de l’article 13.3 de la promesse,
- juger que la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 n’est pas caduque,
- condamner la société [Localité 2] à l'exécution forcée en nature des obligations lui incombant aux termes de l'article 13.3 de la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021, à savoir la rencontrer pour envisager les suites à donner à la promesse,
à titre subsidiaire :
- juger nuls la reconnaissance de dette du 19 mars 2021 et l’article 12 de la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021,
- juger que la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 n’est pas caduque,
- condamner la société [Localité 2] à l'exécution forcée en nature des obligations lui incombant aux termes de l'article 13.3 de la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021, à savoir la rencontrer pour envisager les suites à donner à la promesse,
à titre plus subsidiaire :
- condamner la société [Localité 2] à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de :
* 751 millions d’euros au titre de la réparation de la perte de chance d'éviter la perte de ses investissements dans le projet, et,
* 563 millions d’euros au titre de la perte de chance de percevoir le profit de la réalisation et de la commercialisation du projet,
soit un total de 1 314 millions d’euros pour l'ensemble des postes de préjudice,
sur les demandes reconventionnelles formées par la société [Localité 2] :
- débouter la société [Localité 2] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l’inscription de l’assignation introductive d’instance auprès du service chargé de la publicité foncière de [Localité 1],
- débouter la société [Localité 2] de sa demande indemnitaire,
- débouter la société [Localité 2] de ses autres demandes,
en tout état de cause :
- condamner la société [Localité 2] au paiement de la somme de 25 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à la seule vue de la minute,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision sous une astreinte de 25 000 euros par jour de retard à compter de sa notification.

Elle fait valoir, au visa des articles 1221 et 1189 du code civil, qu’en application de la promesse du 19 mars 2021, la société [Localité 2] devait faire son affaire personnelle de la libération de l’ensemble immobilier, que celui-ci n’était toutefois pas libre de toute occupation matérielle et juridique au 30 juin 2022, des procédures susceptibles d’aboutir à des réintégrations étant toujours en cours, que la promesse a donc été automatiquement prorogée jusqu’au 31 octobre 2022, que la situation n’ayant pas évolué à cette dernière date, les parties auraient dû se revoir dans le délai d’un mois pour envisager ensemble les suites à donner à la promesse, que l’absence de versement de la somme de 12 301 427,82 euros était sans effet sur la prorogation de la promesse et qu’en toute hypothèse, en vertu d’une interprétation globale et cohérente de la promesse, cette somme devait uniquement être payée au moment de la libération des lieux.
Elle en déduit que la promesse n’est pas caduque et que le vendeur doit être condamné à la rencontrer pour envisager les suites à lui donner.

Elle indique par ailleurs que la reconnaissance de dette ainsi que la clause de caducité de la promesse du 19 mars 2021 y afférente sont nulles sur le fondement de l’article 1143 du code civil, son consentement ayant été vicié. Elle explique que, dans la promesse du 13 décembre 2007, il avait été prévu qu’elle ferait siennes les opérations de libération de l’ensemble immobilier, qu’il s’est finalement avéré juridiquement impossible pour la société [Localité 2] de lui vendre des locaux occupés, étant elle-même un opérateur privé, que, dans le cadre de la signature de la promesse du 15 décembre 2010, elle s’est alors vue imposer des conditions contractuelles totalement déséquilibrées, qu’elle a été contrainte de les accepter au vu des sommes qu’elle avait déjà exposées, ayant en outre été rassurée par les allégations du vendeur, qu’elle a ensuite cessé de régler les loyers et charges relatifs à l’un des bâtiments qui avait été entièrement vidé, que, dans le cadre de la régularisation de la promesse du 19 mars 2021, la société RATP Habitat a exigé la signature d’une reconnaissance de dette, qu’à nouveau, elle n’a pas pu s’y opposer, se trouvant dans une situation de dépendance en raison des sommes déjà engagées et de la maîtrise par le vendeur des opérations de libération des lieux, dont le succès conditionnait la réalisation de la vente, et qu’elle a ainsi signé, sous contrainte, la nouvelle promesse et la reconnaissance de dette, qui ont donné un avantage manifestement excessif à la société [Localité 2].
Elle estime qu’elles encourent également la nullité en application de l’article 1169 du code civil dès lors que le paiement de la somme de 12 301 427,82 euros n’avait aucune contrepartie au vu de l’incertitude de l’opération. En réponse aux allégations de la défenderesse, elle expose que les frais initialement envisagés pour la libération des lieux étaient bien moindres, qu’elle a également dû verser la totalité des loyers dans l’attente des expulsions, y compris pour les logements déjà vides et alors que le taux d’occupation de l’ensemble immobilier n’avait jamais été de 100 %, que le surplus qu’elle a dû payer, qui est sans lien avec l’évolution du prix des lieux, est dû à la durée anormalement longue de la libération des locaux, dont la société [Localité 2] avait seule la maîtrise, et qu’elle n’a jamais été dans l’incapacité de faire face à ses engagements financiers.
Contestant l’irrecevabilité de la nullité qu’elle soulève, elle déduit là-encore des éléments précités que la promesse n’est pas caduque et que le vendeur doit être condamné à la rencontrer pour envisager les suites à lui donner.

Subsidiairement, elle soutient que, si la promesse est caduque, c’est en raison de la mauvaise foi de la société [Localité 2] qui a refusé, en méconnaissance de ses obligations contractuelles, de renégocier loyalement les suites de la promesse et elle sollicite en conséquence l’indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subis tenant à une perte de chance à hauteur de 90 % de recouvrer son investissement de 751 millions d’euros, les locaux en cause étant essentiels à la concrétisation du projet plus global qu’elle envisageait, ainsi qu’à une perte de chance à hauteur de 90 % de réaliser une marge bénéficiaire de 563 millions d’euros dans le cadre du projet.

Enfin, elle prétend que la demande reconventionnelle du vendeur tendant à l’annulation de l’inscription de l’assignation n’est pas fondée juridiquement et qu’en vertu des articles 30 du code de procédure civile et 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955, elle était tenue de publier l’assignation auprès du service de la publicité foncière.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, la société [Localité 2] demande au tribunal de :
- à titre principal, débouter la société Les Locataires de ses demandes,
- à titre reconventionnel, prononcer la nullité de l’inscription de l’assignation introductive de la présente instance auprès du service chargé de la publicité foncière de [Localité 1] sous le n° 9214P03 2022P18490 en date du 16 septembre 2022 et condamner la société Les Locataires au paiement des frais y relatifs,
- condamner la société Les Locataires à lui verser la somme de 1 640 000 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts,
- condamner la société Les Locataires à lui verser la somme de 25 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Les Locataires aux entiers dépens de l’instance.

Elle répond que le paiement de la somme de 12 301 427,82 euros, qui constituait une condition préalable et déterminante de la vente, devait intervenir avant le 30 juin 2022, les locaux ayant été entièrement libérés, qu’en l’absence de versement, la promesse est devenue caduque à cette date sans autre formalité, que les parties n’ont pas étendu la notion d’occupation, qui visait une occupation physique, à une occupation juridique des lieux, que la société Les Locataires était par ailleurs garantie contre le risque d’éviction, qu’il n’y a pas lieu d’interpréter une clause claire et dépourvue d’ambiguïté, qu’en réalité, l’acquéreur entend étendre d’absence d’occupation à l’absence de tout recours de la part des précédents occupants, que les parties avaient pourtant envisagé la poursuite de tels recours non seulement pendant l’exécution de la promesse mais également après la vente, qu’à tout le moins, la dette précitée, qui n’était pas liée à la réalisation de la vente, était exigible au 31 octobre 2022, qu’en l’absence de paiement, la promesse est devenue caduque à cette date et qu’ainsi, en toutes hypothèses, elle n’avait pas l’obligation de revoir l’acquéreur.

Elle fait par ailleurs valoir que la société Les Locataires est irrecevable à soulever à titre subsidiaire la nullité d’un acte dont elle demande l’application à titre principal, qu’il était prévu, dans la promesse du 13 décembre 2007, que cette dernière assurerait la libération de l’ensemble immobilier, qu’en raison de son statut, il a finalement été décidé, dans le cadre de la signature de la promesse du 15 décembre 2010, qu’elle effectuerait elle-même les démarches pour le compte et aux frais de l’acquéreur, que le prix fixé n’a pas été modifié malgré l’accroissement de la valeur de l’ensemble immobilier, qu’elle a cessé de percevoir des loyers des occupants dès l’année 2007 tout en continuant à régler les charges, que la société Les Locataires a, dans ce contexte, accepté de la tenir indemne de toute dépense ou perte, que les relations entre les parties étaient équilibrées, qu’elle n’avait elle-même aucune garantie de rentrer dans ses fonds, qu’elle était dépendante des versements effectués par la société Les Locataires, qu’aucune nouvelle concession n’a été consentie par celle-ci lors de la signature de la promesse du 19 mars 2021, qu’au contraire, elle a elle-même accepté de renoncer à la condition suspensive de démolition de l’ensemble immobilier, qu’elle a également accepté d’octroyer des délais supplémentaires pour le paiement de la dette précitée, que le projet envisagé n’a en réalité pas pu se concrétiser en raison d’un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 13 octobre 2011, qui a interdit la démolition de l’ensemble immobilier, et des difficultés financières de l’acquéreur et, encore, que la reconnaissance de dette, qui est un acte unilatéral, n’a évidemment pas de contrepartie en elle-même.

Elle conteste en outre la demande indemnitaire formée à son encontre aux motifs qu’elle n’avait aucune obligation contractuelle de renégocier les suites de la promesse suite à la caducité de celle-ci et que le quantum réclamé n’est étayé par aucun élément probant, tout comme le lien de causalité entre la faute reprochée et l’impossibilité de mener à terme le projet envisagé.

A titre reconventionnel, elle indique que la présente procédure, qui est uniquement destinée à l’empêcher de disposer de son ensemble immobilier, a un caractère dilatoire, que, de même, l’assignation a été publiée avec la même intention de nuire alors qu’une telle publication ne s’imposait pas, que la nullité de cette publication doit ainsi être prononcée et que son préjudice, correspondant au coût de l’argent du prix de vente depuis la caducité de la promesse, doit être réparé.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 17 septembre 2024.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 7 janvier 2026, la société Les Locataires demande au tribunal de révoquer l’ordonnance de clôture et de rouvrir les débats afin de lui permettre de préparer des conclusions additionnelles.

Elle soutient, au visa de l’article 802 du code de procédure civile, que des faits nouveaux postérieurs à l’ordonnance de clôture en justifient la révocation, à savoir le retrait d’un investisseur pressenti pour financer le projet, l’intervention d’un nouvel investisseur intéressé par la reprise du financement, la délivrance d’assignations en redressement judiciaire et en liquidation judiciaire à l’initiative de la société [Localité 2] ainsi que la nécessité de débattre de la responsabilité du notaire ayant reçu les actes litigieux du 19 mars 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne le détail de leurs moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.






Les mentions tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il convient par ailleurs de rappeler qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Ainsi, il ne sera pas statué sur la fin de non-recevoir soulevée par la société [Localité 2], celle-ci figurant uniquement dans la discussion de ses conclusions.

1 - Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 802, alinéas 1 et 2, du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.

Aux termes de l’article 803 du même code, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société Les Locataires ne produit aucun document de nature à établir le retrait d’un investisseur pressenti pour financer son projet ou encore l’intervention d’un nouvel investisseur intéressé par la reprise du financement.

Par ailleurs, il n’est ni allégué ni démontré que les assignations en redressement judiciaire et en liquidation judiciaire qui lui ont été délivrées à l’initiative de la société [Localité 2] auraient abouti à l’ouverture d’une procédure collective à son égard.

Enfin, l’éventuelle responsabilité du notaire ayant reçu la promesse synallagmatique de vente et la reconnaissance de dette du 19 mars 2021 n’est pas susceptible d’influer sur l’issue du présent litige, qui concerne uniquement les relations entre les sociétés Les Locataires et [Localité 2].

En conséquence, à défaut d’établir l’existence d’une cause grave qui serait survenue ou aurait été révélée postérieurement à l’ordonnance de clôture du 17 septembre 2024, il convient de rejeter la demande de révocation de ladite ordonnance formée par la société Les Locataires.






2 - Sur l'exécution forcée en nature de l'article 13.3 de la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021

Il est constant que l’ordre dans lequel sont abordés les moyens n’est pas fonction de celui proposé par les parties mais est déterminé par la cohérence juridique, étant relevé que tant le moyen tiré de la nullité de la reconnaissance de dette et de l'article 12 de la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 que celui tiré de la prorogation automatique du délai de réalisation de la condition préalable d'acquittement de la somme de 12 301 427,82 euros tendent à l’obtention des mêmes avantages, à savoir dire que la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 n’est pas caduque et condamner la société [Localité 2] à rencontrer la société Les Locataires pour envisager les suites à donner à la promesse.

2.1 - Sur le moyen tiré de la nullité de la reconnaissance de dette et de l'article 12 de la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021

L’article 1130 du code civil dispose que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1131 dudit code précise que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Selon l’article 1143 du même code, il y a violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.

L’article 1169 du code civil énonce qu’un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la reconnaissance de dette consentie par la société Les Locataires le 19 mars 2021 est rédigée comme suit :

« la SNC Les Locataires reste devoir à [Localité 2] au 28 février 2021 la somme de DOUZE MILLIONS TROIS CENT UN MILLE QUATRE CENT VINGT SEPT EUROS ET QUATRE VINGT DEUX CENTIMES (12.301.427,82 €).

Le présent acte vaut donc reconnaissance de dette par la SNC Les Locataires d’un montant de DOUZE MILLIONS TROIS CENT UN MILLE QUATRE CENT VINGT SEPT EUROS ET QUATRE VINGT DEUX CENTIMES (12.301.427,82 €) en faveur de [Localité 2].
Cette somme produira intérêt calculés au taux de 3% par an à compter du 1er mars 2021 jusqu’au jour de son paiement.

Cette dette devra faire l’objet d’un règlement au plus tard le 30 juin 2022, sauf meilleur accord entre les Parties. Cette date sera prorogée jusqu’au 31 octobre 2022 si les bâtiments [Localité 6], BRETAGNE et INFRA n’étaient pas libres de toute occupation le 30 juin 2022. » (Sic).





L’article 12 de la promesse synallagmatique de vente conclue le même jour entre les parties stipule que :

« les Parties sont convenues que la réalisation des Présentes est soumise à la condition préalable et déterminante que le montant stipulé dans la reconnaissance de dette soit effectivement acquitté par l’Acquéreur auprès du Vendeur.

Il est ici précisé que cette condition préalable et déterminante devra être réalisée préalablement à la réalisation des Présentes et ne profite qu’au Vendeur qui seul pourra décider de l’invoquer ou d’y renoncer.

En cas de non réalisation de la dite condition et de son invocation par le Vendeur par tout moyen, la Promesse sera caduque. La caducité sera acquise, sans autre formalité, par un écrit émanant du Vendeur à l’Acquéreur constatant que la condition n’est pas remplie. ».

La société Les Locataires indique, au sein de ses conclusions, que la dette précitée correspond à des loyers mis à sa charge aux termes de la promesse synallagmatique de vente du 15 décembre 2010.

Or, dès la promesse unilatérale de vente du 13 décembre 2007, qui constitue le premier acte signé entre les parties, il était convenu, à l’article 15.1.2.7, qu’elle prendrait « en charge l’ensemble des loyers et des charges correspondant aux logements qui se seront libérés » et qu’elle les reverserait à la société [Localité 2].

Il n’est donc pas établi que la reconnaissance de dette et la clause de caducité de la promesse synallagmatique de vente y relative du 19 mars 2021 auraient modifié l’économie des relations contractuelles entre les parties au détriment de la société Les Locataires.

Il peut en outre être relevé que l’avantage consenti à la société [Localité 2] n’apparaît pas manifestement excessif dès lors qu’il constitue une contrepartie de son engagement de vendre son bien à la société Les Locataires à un prix et à des conditions librement négociés entre elles et qu’il vient seulement compenser ses pertes financières découlant de la vacance des logements liée au départ des locataires et à son interdiction, rappelée à l’article 5.1 de la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021, « de consentir aucun bail, location ou prorogation de bail », ce jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente.

Il peut à cet égard être observé qu’aucun élément ne permet de démontrer le taux d’occupation de l’ensemble immobilier avant la signature de la première promesse et, partant, que celui-ci n’aurait jamais été de 100 %, ni le montant des loyers perçus avant la signature de la première promesse et, partant, que le coût de la vacance aurait été exorbitant.

Encore, le fait qu’il ait été prévu, dans la promesse unilatérale de vente du 13 décembre 2007, que les lieux seraient vendus loués et qu’il ait finalement été décidé, à compter de la promesse synallagmatique de vente du 15 décembre 2010, que la société [Localité 2] effectuerait l’ensemble des diligences nécessaires à leur libération avant la vente ne peut être considéré comme illégitime, les parties convenant que cette modification leur a été imposée en raison d’un obstacle juridique tenant à leurs statuts respectifs.

Il peut au surplus être noté qu’il n’est pas établi que la libération de l’ensemble immobilier aurait été retardée du fait de cette dernière, qui n’aurait pas fait preuve de diligences, la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 indiquant au contraire qu’elle a été paralysée par diverses actions en justice initiées par l’association Vivre à la Défense ainsi que par des locataires.

En tout état de cause, s’il n’est pas contesté qu’au moment de la signature des deux promesses synallagmatiques de vente, la société Les Locataires avait déjà investi plusieurs millions d’euros dans le cadre de l’acquisition de l’ensemble immobilier appartenant à la société [Localité 2] - la sous-évaluation initiale desdits frais par cette dernière n’étant toutefois pas montrée -, la preuve n’est pas rapportée que cet investissement aurait été de nature à entraîner une quelconque dépendance économique, aucun élément afférent à sa situation financière globale n’étant produit.

Il en résulte que la violence alléguée n’est pas caractérisée.

Par ailleurs, il ne peut être considéré que la reconnaissance de dette et la clause de caducité de la promesse synallagmatique de vente y relative du 19 mars 2021 étaient dépourvues de contrepartie au jour où elles ont été signées.

En effet, comme rappelé ci-avant, la reconnaissance de dette à hauteur de 12 301 427,82 euros correspond à des loyers mis à la charge de la société Les Locataires aux termes de la promesse synallagmatique de vente du 15 décembre 2010, que celle-ci n’avait pas pleinement réglés.

Or, comme mentionné précédemment, cette obligation de l’acquéreur revêtait des contreparties.

Aussi, il peut être relevé que, dans le cadre de cette reconnaissance de dette, la société [Localité 2] s’était engagée à suspendre toute action en paiement relative à cette somme jusqu’au 30 juin 2022, ce qui représente une concession de sa part.

Enfin, si l’opération d’acquisition revêtait un caractère incertain, ce n’est pas en raison du transfert de la charge de la libération des lieux, étant noté que, comme indiqué ci-avant, il n’est pas démontré que celle-ci aurait été retardée du fait du vendeur, mais simplement en raison des conditions suspensives déterminées par les parties, lesquelles, par définition, dépendaient d’événements futurs et incertains.

Il peut d’ailleurs être précisé que cette incertitude pesait sur chacune des parties et pas seulement sur la société Les Locataires, la société [Localité 2] prenant le risque, en l’absence de signature de l’acte authentique de vente, de conserver la propriété d’un bien vide et partiellement démoli.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de dire que la reconnaissance de dette et l'article 12 de la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 n’encourent pas la nullité.

2.2 - Sur le moyen tiré de la prorogation automatique du délai de réalisation de la condition préalable d'acquittement de la somme de 12 301 427,82 euros

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1192 du même code, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, comme rappelé ci-avant, la reconnaissance de dette consentie par la société Les Locataires le 19 mars 2021 est rédigée comme suit :

« la SNC Les Locataires reste devoir à [Localité 2] au 28 février 2021 la somme de DOUZE MILLIONS TROIS CENT UN MILLE QUATRE CENT VINGT SEPT EUROS ET QUATRE VINGT DEUX CENTIMES (12.301.427,82 €).

Le présent acte vaut donc reconnaissance de dette par la SNC Les Locataires d’un montant de DOUZE MILLIONS TROIS CENT UN MILLE QUATRE CENT VINGT SEPT EUROS ET QUATRE VINGT DEUX CENTIMES (12.301.427,82 €) en faveur de [Localité 2].
Cette somme produira intérêt calculés au taux de 3% par an à compter du 1er mars 2021 jusqu’au jour de son paiement.

Cette dette devra faire l’objet d’un règlement au plus tard le 30 juin 2022, sauf meilleur accord entre les Parties. Cette date sera prorogée jusqu’au 31 octobre 2022 si les bâtiments [Localité 6], BRETAGNE et INFRA n’étaient pas libres de toute occupation le 30 juin 2022. » (Sic).

L’article 12 de la promesse synallagmatique de vente conclue le même jour entre les parties stipule que :

« les Parties sont convenues que la réalisation des Présentes est soumise à la condition préalable et déterminante que le montant stipulé dans la reconnaissance de dette soit effectivement acquitté par l’Acquéreur auprès du Vendeur.

Il est ici précisé que cette condition préalable et déterminante devra être réalisée préalablement à la réalisation des Présentes et ne profite qu’au Vendeur qui seul pourra décider de l’invoquer ou d’y renoncer.

En cas de non réalisation de la dite condition et de son invocation par le Vendeur par tout moyen, la Promesse sera caduque. La caducité sera acquise, sans autre formalité, par un écrit émanant du Vendeur à l’Acquéreur constatant que la condition n’est pas remplie. ».

Il ne peut être utilement allégué que le terme « occupation », utilisé au sein de la reconnaissance de dette, qui est clair et précis, renverrait à une occupation tant matérielle que juridique de l’ensemble immobilier.

En effet, le mot « occupation » correspond, tant en droit que dans le langage courant, à la possession matérielle d’un lieu par le biais d’une installation physique, peu important que celle-ci soit ou non fondée sur un droit ou un titre.

L’article 13.3 de la promesse, invoqué par la société Les Locataires, utilise quant à lui le terme « occupant », ce qui confirme que les parties ont entendu viser la présence physique d’individus, qu’elle soit ou non licite.

Or, le procès-verbal de constat dressé le 30 juin 2022 démontre que l’ensemble immobilier était alors libre de tout occupant.

A titre surabondant, il peut être noté qu’il n’est ni allégué ni démontré que des locataires auraient conservé un droit d’occupation quelconque à la date précitée, les recours initiés par certains d’entre eux afin de contester leur expulsion, qui ne présentent pas de caractère suspensif, n’étant pas de nature à remettre en cause cette absence de droit au 30 juin 2022.

Il en résulte que le délai de réalisation de la condition préalable d'acquittement de la somme de 12 301 427,82 euros n’a pas été prorogé et que la société Les Locataires aurait dû régler ladite somme en faveur de la société [Localité 2] au plus tard le 30 juin 2022.

Elle admet toutefois ne pas avoir respecté cette obligation, de sorte que la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 est devenue caduque le 30 juin 2022, le vendeur ayant constaté au sein de son courrier daté du 1er juillet 2022 adressé à l’acquéreur que la condition préalable n’était pas remplie.

Ainsi, outre que le bien était libre de tout occupant au 30 juin 2022, les parties n’avaient pas à appliquer le troisième alinéa de l’article 13.3 de la promesse, selon lequel, si, à la date du 31 octobre 2022, la condition suspensive de libération du bien de tout occupant « n’était toujours pas réalisée, les Parties conviennent de se rencontrer dans un délai d’UN (1) mois à l’effet d’envisager ensemble les suites à donner à la présente promesse ».

Il convient en conséquence de débouter la société Les Locataires de ses demandes tendant à voir dire que la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 n’est pas caduque et à voir condamner la société [Localité 2] à l'exécution forcée en nature des obligations lui incombant aux termes de l'article 13.3 de ladite promesse, à savoir la rencontrer pour envisager les suites à donner à la promesse.

3 - Sur la demande indemnitaire de la société Les Locataires

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public.

En l’espèce, au vu des développements ci-avant, il ne peut être utilement reproché à la société [Localité 2] d’avoir, de mauvaise foi et en méconnaissance de ses obligations contractuelles, refusé de renégocier loyalement les suites à donner à la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 dès lors que celle-ci était devenue caduque.

La demande indemnitaire formée par la société Les Locataires sera en conséquence rejetée.

4 - Sur la nullité de l’inscription de l’assignation auprès du service chargé de la publicité foncière

En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Aux termes de l’article 768, alinéa 1er, du même code, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

En l’espèce, aucun fondement juridique ne permet à un tribunal de prononcer la nullité de l’inscription d’une assignation auprès d’un service chargé de la publicité foncière.

La société [Localité 2] ne développe d’ailleurs aucun moyen en droit au soutien de sa prétention.

Il convient en conséquence de débouter cette dernière de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité de l’inscription de l’assignation introductive de la présente instance auprès du service chargé de la publicité foncière de [Localité 1] et à voir condamner la société Les Locataires au paiement des frais y afférents.

5 - Sur la demande indemnitaire de la société [Localité 2]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les moyens développés par la société Les Locataires ainsi que les prétentions qu’elle a formées dans le cadre de la présente instance méritaient discussion.

Dès lors, il n’apparaît pas que cette dernière aurait agi avec une intention dilatoire ou avec une intention de nuire.





Aussi, une promesse synallagmatique de vente valant vente en vertu de l’article 1589 du code civil et portant ainsi mutation entre vifs, elle est en principe soumise à la publicité foncière en application de l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, de même que toute demande en justice tendant notamment à en obtenir l’annulation.

Tel n’est toutefois pas le cas de la promesse synallagmatique de vente conclue entre les parties le 19 mars 2021, celle-ci ayant expressément retardé le transfert de propriété au jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Soulevant la nullité de stipulations de la promesse au soutien de sa demande d’exécution forcée en nature, la société Les Locataires a cependant pu se méprendre sur son obligation de faire publier sa demande formée par assignation.

Ainsi, là-encore, il n’apparaît pas qu’elle aurait agi avec une intention dilatoire ou avec une intention de nuire, la simple mention, dans un courrier daté du 5 février 2023 émanant d’un tiers, à savoir la société Hermitage, du risque de blocage temporaire de toute vente de l’ensemble immobilier en raison de la publication de l’assignation ne traduisant pas à elle seule une telle volonté.

Il convient par conséquent de débouter la société [Localité 2] de sa demande indemnitaire.

6 - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

6.1 - Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la société Les Locataires, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

6.2 - Sur l’article 700 du code de procédure civile

La société Les Locataires, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et sera condamnée à verser à ce titre à la société [Localité 2] une somme qu’il est équitable de fixer à 8 000 euros.

6.3 - Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

La prétention formée par la société Les Locataires tendant à la voir ordonner à la seule vue de la minute, qui est sans objet, sera ainsi rejetée.

Par ailleurs, l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Au vu du sens de la présente décision, la demande tendant à voir prononcer une astreinte, qui n’apparaît pas justifiée, sera rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 17 septembre 2024 formée par la société en nom collectif Les Locataires,

DEBOUTE la société en nom collectif Les Locataires de sa demande tendant à voir dire que la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 n’est pas caduque,



DEBOUTE la société en nom collectif Les Locataires de sa demande tendant à voir condamner la société anonyme d'habitations à loyer modéré [Localité 2] à l'exécution forcée en nature des obligations lui incombant aux termes de l'article 13.3 de la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021, à savoir la rencontrer pour envisager les suites à donner à la promesse,

DEBOUTE la société en nom collectif Les Locataires de sa demande indemnitaire,

DEBOUTE la société anonyme d'habitations à loyer modéré [Localité 2] de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité de l’inscription de l’assignation introductive de la présente instance auprès du service chargé de la publicité foncière de [Localité 1] et à voir condamner la société en nom collectif Les Locataires au paiement des frais y afférents,

DEBOUTE la société anonyme d'habitations à loyer modéré [Localité 2] de sa demande indemnitaire,

CONDAMNE la société en nom collectif Les Locataires aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la société en nom collectif Les Locataires à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré [Localité 2] la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société en nom collectif Les Locataires de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société en nom collectif Les Locataires de sa demande tendant à voir ordonner l’exécution provisoire de la présente décision à la seule vue de la minute,

DEBOUTE la société en nom collectif Les Locataires de sa demande tendant à voir ordonner l’exécution provisoire de la présente décision sous astreinte,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.


signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier présent lors du prononcé .


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
16 Avril 2026


N° RG 22/07358 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XW6Q

N° Minute : 








AFFAIRE

S.N.C. LES LOCATAIRES

C/

S.A. [Localité 2]





Copies délivrées le :









DEMANDERESSE

S.N.C. LES LOCATAIRES
prise en la personne de son représentant légal 
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Pierre-henri BOVIS de la SELEURL BOVIS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 172


DEFENDERESSE

S.A. [Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal 
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Laurent DOLFI de la SEP DOLFI MISSIKA MINCHELLA SICSIC ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : W11




L’affaire a été débattue le 08 Janvier 2026 en audience publique devant le tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge, magistrat rédacteur
Murielle PITON, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.








EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 13 décembre 2007, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Logis transports a conclu, avec la société en nom collectif Les Locataires, une promesse unilatérale de vente, sous conditions suspensives, portant sur un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 3] » situé [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7] 1914-1918 - 1939-1945 à [Localité 5] (92), cadastré section AE n° [Cadastre 1], et expirant le 30 mai 2008.

Puis, suivant acte authentique du 15 décembre 2010, les parties ont conclu une promesse synallagmatique de vente, sous conditions suspensives, portant sur le même ensemble immobilier et expirant le 31 décembre 2018.

Par acte authentique du 19 mars 2021, cette promesse a été résiliée et la société Les Locataires a reconnu être débitrice de la somme de 12 301 427,82 euros à l’égard de la société Logis transports, désormais dénommée [Localité 2].

Suivant acte authentique du même jour, les parties ont conclu une nouvelle promesse synallagmatique de vente, sous conditions préalable et suspensives, portant toujours sur le même ensemble immobilier et expirant le 30 juin 2022.

Reprochant à la société [Localité 2] d’avoir refusé de proroger cette dernière promesse malgré les difficultés rencontrées dans le cadre de la libération des lieux et d’avoir considéré que les conditions de la vente étaient réunies, avant de lui notifier la caducité de la promesse, par acte judiciaire du 2 septembre 2022, la société Les Locataires l’a fait assigner devant ce tribunal afin essentiellement de la voir condamner à exécuter en nature les obligations lui incombant aux termes de la promesse, notamment celle afférente à la condition de libération du bien de tous occupants, et de voir proroger le délai de réalisation de la condition préalable d’acquittement de la somme de 12 301 427,82 euros au 31 octobre 2022.

Par ordonnance du 19 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir soulevée par la société [Localité 2], a constaté que la demande de dommages et intérêts formée par cette dernière au titre de la procédure abusive était sans objet et a réservé les demandes des parties au titre des frais irrépétibles et des dépens de l’incident.

Puis, suivant ordonnance du 20 juin 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande formée par la société Les Locataires tendant à voir suspendre les effets de l’article 12 de la promesse dans l’attente de la décision définitive du juge du fond, a condamné cette dernière à payer à la société [Localité 2] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’incident et a réservé le sort des dépens de l’incident à l’examen de l’affaire au fond du litige.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2023, la société Les Locataires demande au tribunal de :
à titre principal :
- juger en tant que de besoin que le délai de réalisation de la condition préalable d'acquittement de la somme de 12 301 427,82 euros est automatiquement prorogé jusqu'à la libération effective, juridique, des biens de tous occupants, notamment de M. et Mme [T], jusqu’à la suite de la réunion des parties en exécution de l’article 13.3 de la promesse,
- juger que la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 n’est pas caduque,
- condamner la société [Localité 2] à l'exécution forcée en nature des obligations lui incombant aux termes de l'article 13.3 de la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021, à savoir la rencontrer pour envisager les suites à donner à la promesse,
à titre subsidiaire :
- juger nuls la reconnaissance de dette du 19 mars 2021 et l’article 12 de la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021,
- juger que la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 n’est pas caduque,
- condamner la société [Localité 2] à l'exécution forcée en nature des obligations lui incombant aux termes de l'article 13.3 de la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021, à savoir la rencontrer pour envisager les suites à donner à la promesse,
à titre plus subsidiaire :
- condamner la société [Localité 2] à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de :
* 751 millions d’euros au titre de la réparation de la perte de chance d'éviter la perte de ses investissements dans le projet, et,
* 563 millions d’euros au titre de la perte de chance de percevoir le profit de la réalisation et de la commercialisation du projet,
soit un total de 1 314 millions d’euros pour l'ensemble des postes de préjudice,
sur les demandes reconventionnelles formées par la société [Localité 2] :
- débouter la société [Localité 2] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l’inscription de l’assignation introductive d’instance auprès du service chargé de la publicité foncière de [Localité 1],
- débouter la société [Localité 2] de sa demande indemnitaire,
- débouter la société [Localité 2] de ses autres demandes,
en tout état de cause :
- condamner la société [Localité 2] au paiement de la somme de 25 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à la seule vue de la minute,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision sous une astreinte de 25 000 euros par jour de retard à compter de sa notification.

Elle fait valoir, au visa des articles 1221 et 1189 du code civil, qu’en application de la promesse du 19 mars 2021, la société [Localité 2] devait faire son affaire personnelle de la libération de l’ensemble immobilier, que celui-ci n’était toutefois pas libre de toute occupation matérielle et juridique au 30 juin 2022, des procédures susceptibles d’aboutir à des réintégrations étant toujours en cours, que la promesse a donc été automatiquement prorogée jusqu’au 31 octobre 2022, que la situation n’ayant pas évolué à cette dernière date, les parties auraient dû se revoir dans le délai d’un mois pour envisager ensemble les suites à donner à la promesse, que l’absence de versement de la somme de 12 301 427,82 euros était sans effet sur la prorogation de la promesse et qu’en toute hypothèse, en vertu d’une interprétation globale et cohérente de la promesse, cette somme devait uniquement être payée au moment de la libération des lieux.
Elle en déduit que la promesse n’est pas caduque et que le vendeur doit être condamné à la rencontrer pour envisager les suites à lui donner.

Elle indique par ailleurs que la reconnaissance de dette ainsi que la clause de caducité de la promesse du 19 mars 2021 y afférente sont nulles sur le fondement de l’article 1143 du code civil, son consentement ayant été vicié. Elle explique que, dans la promesse du 13 décembre 2007, il avait été prévu qu’elle ferait siennes les opérations de libération de l’ensemble immobilier, qu’il s’est finalement avéré juridiquement impossible pour la société [Localité 2] de lui vendre des locaux occupés, étant elle-même un opérateur privé, que, dans le cadre de la signature de la promesse du 15 décembre 2010, elle s’est alors vue imposer des conditions contractuelles totalement déséquilibrées, qu’elle a été contrainte de les accepter au vu des sommes qu’elle avait déjà exposées, ayant en outre été rassurée par les allégations du vendeur, qu’elle a ensuite cessé de régler les loyers et charges relatifs à l’un des bâtiments qui avait été entièrement vidé, que, dans le cadre de la régularisation de la promesse du 19 mars 2021, la société RATP Habitat a exigé la signature d’une reconnaissance de dette, qu’à nouveau, elle n’a pas pu s’y opposer, se trouvant dans une situation de dépendance en raison des sommes déjà engagées et de la maîtrise par le vendeur des opérations de libération des lieux, dont le succès conditionnait la réalisation de la vente, et qu’elle a ainsi signé, sous contrainte, la nouvelle promesse et la reconnaissance de dette, qui ont donné un avantage manifestement excessif à la société [Localité 2].
Elle estime qu’elles encourent également la nullité en application de l’article 1169 du code civil dès lors que le paiement de la somme de 12 301 427,82 euros n’avait aucune contrepartie au vu de l’incertitude de l’opération. En réponse aux allégations de la défenderesse, elle expose que les frais initialement envisagés pour la libération des lieux étaient bien moindres, qu’elle a également dû verser la totalité des loyers dans l’attente des expulsions, y compris pour les logements déjà vides et alors que le taux d’occupation de l’ensemble immobilier n’avait jamais été de 100 %, que le surplus qu’elle a dû payer, qui est sans lien avec l’évolution du prix des lieux, est dû à la durée anormalement longue de la libération des locaux, dont la société [Localité 2] avait seule la maîtrise, et qu’elle n’a jamais été dans l’incapacité de faire face à ses engagements financiers.
Contestant l’irrecevabilité de la nullité qu’elle soulève, elle déduit là-encore des éléments précités que la promesse n’est pas caduque et que le vendeur doit être condamné à la rencontrer pour envisager les suites à lui donner.

Subsidiairement, elle soutient que, si la promesse est caduque, c’est en raison de la mauvaise foi de la société [Localité 2] qui a refusé, en méconnaissance de ses obligations contractuelles, de renégocier loyalement les suites de la promesse et elle sollicite en conséquence l’indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subis tenant à une perte de chance à hauteur de 90 % de recouvrer son investissement de 751 millions d’euros, les locaux en cause étant essentiels à la concrétisation du projet plus global qu’elle envisageait, ainsi qu’à une perte de chance à hauteur de 90 % de réaliser une marge bénéficiaire de 563 millions d’euros dans le cadre du projet.

Enfin, elle prétend que la demande reconventionnelle du vendeur tendant à l’annulation de l’inscription de l’assignation n’est pas fondée juridiquement et qu’en vertu des articles 30 du code de procédure civile et 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955, elle était tenue de publier l’assignation auprès du service de la publicité foncière.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, la société [Localité 2] demande au tribunal de :
- à titre principal, débouter la société Les Locataires de ses demandes,
- à titre reconventionnel, prononcer la nullité de l’inscription de l’assignation introductive de la présente instance auprès du service chargé de la publicité foncière de [Localité 1] sous le n° 9214P03 2022P18490 en date du 16 septembre 2022 et condamner la société Les Locataires au paiement des frais y relatifs,
- condamner la société Les Locataires à lui verser la somme de 1 640 000 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts,
- condamner la société Les Locataires à lui verser la somme de 25 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Les Locataires aux entiers dépens de l’instance.

Elle répond que le paiement de la somme de 12 301 427,82 euros, qui constituait une condition préalable et déterminante de la vente, devait intervenir avant le 30 juin 2022, les locaux ayant été entièrement libérés, qu’en l’absence de versement, la promesse est devenue caduque à cette date sans autre formalité, que les parties n’ont pas étendu la notion d’occupation, qui visait une occupation physique, à une occupation juridique des lieux, que la société Les Locataires était par ailleurs garantie contre le risque d’éviction, qu’il n’y a pas lieu d’interpréter une clause claire et dépourvue d’ambiguïté, qu’en réalité, l’acquéreur entend étendre d’absence d’occupation à l’absence de tout recours de la part des précédents occupants, que les parties avaient pourtant envisagé la poursuite de tels recours non seulement pendant l’exécution de la promesse mais également après la vente, qu’à tout le moins, la dette précitée, qui n’était pas liée à la réalisation de la vente, était exigible au 31 octobre 2022, qu’en l’absence de paiement, la promesse est devenue caduque à cette date et qu’ainsi, en toutes hypothèses, elle n’avait pas l’obligation de revoir l’acquéreur.

Elle fait par ailleurs valoir que la société Les Locataires est irrecevable à soulever à titre subsidiaire la nullité d’un acte dont elle demande l’application à titre principal, qu’il était prévu, dans la promesse du 13 décembre 2007, que cette dernière assurerait la libération de l’ensemble immobilier, qu’en raison de son statut, il a finalement été décidé, dans le cadre de la signature de la promesse du 15 décembre 2010, qu’elle effectuerait elle-même les démarches pour le compte et aux frais de l’acquéreur, que le prix fixé n’a pas été modifié malgré l’accroissement de la valeur de l’ensemble immobilier, qu’elle a cessé de percevoir des loyers des occupants dès l’année 2007 tout en continuant à régler les charges, que la société Les Locataires a, dans ce contexte, accepté de la tenir indemne de toute dépense ou perte, que les relations entre les parties étaient équilibrées, qu’elle n’avait elle-même aucune garantie de rentrer dans ses fonds, qu’elle était dépendante des versements effectués par la société Les Locataires, qu’aucune nouvelle concession n’a été consentie par celle-ci lors de la signature de la promesse du 19 mars 2021, qu’au contraire, elle a elle-même accepté de renoncer à la condition suspensive de démolition de l’ensemble immobilier, qu’elle a également accepté d’octroyer des délais supplémentaires pour le paiement de la dette précitée, que le projet envisagé n’a en réalité pas pu se concrétiser en raison d’un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 13 octobre 2011, qui a interdit la démolition de l’ensemble immobilier, et des difficultés financières de l’acquéreur et, encore, que la reconnaissance de dette, qui est un acte unilatéral, n’a évidemment pas de contrepartie en elle-même.

Elle conteste en outre la demande indemnitaire formée à son encontre aux motifs qu’elle n’avait aucune obligation contractuelle de renégocier les suites de la promesse suite à la caducité de celle-ci et que le quantum réclamé n’est étayé par aucun élément probant, tout comme le lien de causalité entre la faute reprochée et l’impossibilité de mener à terme le projet envisagé.

A titre reconventionnel, elle indique que la présente procédure, qui est uniquement destinée à l’empêcher de disposer de son ensemble immobilier, a un caractère dilatoire, que, de même, l’assignation a été publiée avec la même intention de nuire alors qu’une telle publication ne s’imposait pas, que la nullité de cette publication doit ainsi être prononcée et que son préjudice, correspondant au coût de l’argent du prix de vente depuis la caducité de la promesse, doit être réparé.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 17 septembre 2024.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 7 janvier 2026, la société Les Locataires demande au tribunal de révoquer l’ordonnance de clôture et de rouvrir les débats afin de lui permettre de préparer des conclusions additionnelles.

Elle soutient, au visa de l’article 802 du code de procédure civile, que des faits nouveaux postérieurs à l’ordonnance de clôture en justifient la révocation, à savoir le retrait d’un investisseur pressenti pour financer le projet, l’intervention d’un nouvel investisseur intéressé par la reprise du financement, la délivrance d’assignations en redressement judiciaire et en liquidation judiciaire à l’initiative de la société [Localité 2] ainsi que la nécessité de débattre de la responsabilité du notaire ayant reçu les actes litigieux du 19 mars 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne le détail de leurs moyens.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.






Les mentions tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il convient par ailleurs de rappeler qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Ainsi, il ne sera pas statué sur la fin de non-recevoir soulevée par la société [Localité 2], celle-ci figurant uniquement dans la discussion de ses conclusions.

1 - Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 802, alinéas 1 et 2, du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.

Aux termes de l’article 803 du même code, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société Les Locataires ne produit aucun document de nature à établir le retrait d’un investisseur pressenti pour financer son projet ou encore l’intervention d’un nouvel investisseur intéressé par la reprise du financement.

Par ailleurs, il n’est ni allégué ni démontré que les assignations en redressement judiciaire et en liquidation judiciaire qui lui ont été délivrées à l’initiative de la société [Localité 2] auraient abouti à l’ouverture d’une procédure collective à son égard.

Enfin, l’éventuelle responsabilité du notaire ayant reçu la promesse synallagmatique de vente et la reconnaissance de dette du 19 mars 2021 n’est pas susceptible d’influer sur l’issue du présent litige, qui concerne uniquement les relations entre les sociétés Les Locataires et [Localité 2].

En conséquence, à défaut d’établir l’existence d’une cause grave qui serait survenue ou aurait été révélée postérieurement à l’ordonnance de clôture du 17 septembre 2024, il convient de rejeter la demande de révocation de ladite ordonnance formée par la société Les Locataires.






2 - Sur l'exécution forcée en nature de l'article 13.3 de la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021

Il est constant que l’ordre dans lequel sont abordés les moyens n’est pas fonction de celui proposé par les parties mais est déterminé par la cohérence juridique, étant relevé que tant le moyen tiré de la nullité de la reconnaissance de dette et de l'article 12 de la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 que celui tiré de la prorogation automatique du délai de réalisation de la condition préalable d'acquittement de la somme de 12 301 427,82 euros tendent à l’obtention des mêmes avantages, à savoir dire que la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 n’est pas caduque et condamner la société [Localité 2] à rencontrer la société Les Locataires pour envisager les suites à donner à la promesse.

2.1 - Sur le moyen tiré de la nullité de la reconnaissance de dette et de l'article 12 de la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021

L’article 1130 du code civil dispose que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1131 dudit code précise que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Selon l’article 1143 du même code, il y a violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.

L’article 1169 du code civil énonce qu’un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la reconnaissance de dette consentie par la société Les Locataires le 19 mars 2021 est rédigée comme suit :

« la SNC Les Locataires reste devoir à [Localité 2] au 28 février 2021 la somme de DOUZE MILLIONS TROIS CENT UN MILLE QUATRE CENT VINGT SEPT EUROS ET QUATRE VINGT DEUX CENTIMES (12.301.427,82 €).

Le présent acte vaut donc reconnaissance de dette par la SNC Les Locataires d’un montant de DOUZE MILLIONS TROIS CENT UN MILLE QUATRE CENT VINGT SEPT EUROS ET QUATRE VINGT DEUX CENTIMES (12.301.427,82 €) en faveur de [Localité 2].
Cette somme produira intérêt calculés au taux de 3% par an à compter du 1er mars 2021 jusqu’au jour de son paiement.

Cette dette devra faire l’objet d’un règlement au plus tard le 30 juin 2022, sauf meilleur accord entre les Parties. Cette date sera prorogée jusqu’au 31 octobre 2022 si les bâtiments [Localité 6], BRETAGNE et INFRA n’étaient pas libres de toute occupation le 30 juin 2022. » (Sic).





L’article 12 de la promesse synallagmatique de vente conclue le même jour entre les parties stipule que :

« les Parties sont convenues que la réalisation des Présentes est soumise à la condition préalable et déterminante que le montant stipulé dans la reconnaissance de dette soit effectivement acquitté par l’Acquéreur auprès du Vendeur.

Il est ici précisé que cette condition préalable et déterminante devra être réalisée préalablement à la réalisation des Présentes et ne profite qu’au Vendeur qui seul pourra décider de l’invoquer ou d’y renoncer.

En cas de non réalisation de la dite condition et de son invocation par le Vendeur par tout moyen, la Promesse sera caduque. La caducité sera acquise, sans autre formalité, par un écrit émanant du Vendeur à l’Acquéreur constatant que la condition n’est pas remplie. ».

La société Les Locataires indique, au sein de ses conclusions, que la dette précitée correspond à des loyers mis à sa charge aux termes de la promesse synallagmatique de vente du 15 décembre 2010.

Or, dès la promesse unilatérale de vente du 13 décembre 2007, qui constitue le premier acte signé entre les parties, il était convenu, à l’article 15.1.2.7, qu’elle prendrait « en charge l’ensemble des loyers et des charges correspondant aux logements qui se seront libérés » et qu’elle les reverserait à la société [Localité 2].

Il n’est donc pas établi que la reconnaissance de dette et la clause de caducité de la promesse synallagmatique de vente y relative du 19 mars 2021 auraient modifié l’économie des relations contractuelles entre les parties au détriment de la société Les Locataires.

Il peut en outre être relevé que l’avantage consenti à la société [Localité 2] n’apparaît pas manifestement excessif dès lors qu’il constitue une contrepartie de son engagement de vendre son bien à la société Les Locataires à un prix et à des conditions librement négociés entre elles et qu’il vient seulement compenser ses pertes financières découlant de la vacance des logements liée au départ des locataires et à son interdiction, rappelée à l’article 5.1 de la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021, « de consentir aucun bail, location ou prorogation de bail », ce jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente.

Il peut à cet égard être observé qu’aucun élément ne permet de démontrer le taux d’occupation de l’ensemble immobilier avant la signature de la première promesse et, partant, que celui-ci n’aurait jamais été de 100 %, ni le montant des loyers perçus avant la signature de la première promesse et, partant, que le coût de la vacance aurait été exorbitant.

Encore, le fait qu’il ait été prévu, dans la promesse unilatérale de vente du 13 décembre 2007, que les lieux seraient vendus loués et qu’il ait finalement été décidé, à compter de la promesse synallagmatique de vente du 15 décembre 2010, que la société [Localité 2] effectuerait l’ensemble des diligences nécessaires à leur libération avant la vente ne peut être considéré comme illégitime, les parties convenant que cette modification leur a été imposée en raison d’un obstacle juridique tenant à leurs statuts respectifs.

Il peut au surplus être noté qu’il n’est pas établi que la libération de l’ensemble immobilier aurait été retardée du fait de cette dernière, qui n’aurait pas fait preuve de diligences, la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 indiquant au contraire qu’elle a été paralysée par diverses actions en justice initiées par l’association Vivre à la Défense ainsi que par des locataires.

En tout état de cause, s’il n’est pas contesté qu’au moment de la signature des deux promesses synallagmatiques de vente, la société Les Locataires avait déjà investi plusieurs millions d’euros dans le cadre de l’acquisition de l’ensemble immobilier appartenant à la société [Localité 2] - la sous-évaluation initiale desdits frais par cette dernière n’étant toutefois pas montrée -, la preuve n’est pas rapportée que cet investissement aurait été de nature à entraîner une quelconque dépendance économique, aucun élément afférent à sa situation financière globale n’étant produit.

Il en résulte que la violence alléguée n’est pas caractérisée.

Par ailleurs, il ne peut être considéré que la reconnaissance de dette et la clause de caducité de la promesse synallagmatique de vente y relative du 19 mars 2021 étaient dépourvues de contrepartie au jour où elles ont été signées.

En effet, comme rappelé ci-avant, la reconnaissance de dette à hauteur de 12 301 427,82 euros correspond à des loyers mis à la charge de la société Les Locataires aux termes de la promesse synallagmatique de vente du 15 décembre 2010, que celle-ci n’avait pas pleinement réglés.

Or, comme mentionné précédemment, cette obligation de l’acquéreur revêtait des contreparties.

Aussi, il peut être relevé que, dans le cadre de cette reconnaissance de dette, la société [Localité 2] s’était engagée à suspendre toute action en paiement relative à cette somme jusqu’au 30 juin 2022, ce qui représente une concession de sa part.

Enfin, si l’opération d’acquisition revêtait un caractère incertain, ce n’est pas en raison du transfert de la charge de la libération des lieux, étant noté que, comme indiqué ci-avant, il n’est pas démontré que celle-ci aurait été retardée du fait du vendeur, mais simplement en raison des conditions suspensives déterminées par les parties, lesquelles, par définition, dépendaient d’événements futurs et incertains.

Il peut d’ailleurs être précisé que cette incertitude pesait sur chacune des parties et pas seulement sur la société Les Locataires, la société [Localité 2] prenant le risque, en l’absence de signature de l’acte authentique de vente, de conserver la propriété d’un bien vide et partiellement démoli.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de dire que la reconnaissance de dette et l'article 12 de la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 n’encourent pas la nullité.

2.2 - Sur le moyen tiré de la prorogation automatique du délai de réalisation de la condition préalable d'acquittement de la somme de 12 301 427,82 euros

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1192 du même code, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, comme rappelé ci-avant, la reconnaissance de dette consentie par la société Les Locataires le 19 mars 2021 est rédigée comme suit :

« la SNC Les Locataires reste devoir à [Localité 2] au 28 février 2021 la somme de DOUZE MILLIONS TROIS CENT UN MILLE QUATRE CENT VINGT SEPT EUROS ET QUATRE VINGT DEUX CENTIMES (12.301.427,82 €).

Le présent acte vaut donc reconnaissance de dette par la SNC Les Locataires d’un montant de DOUZE MILLIONS TROIS CENT UN MILLE QUATRE CENT VINGT SEPT EUROS ET QUATRE VINGT DEUX CENTIMES (12.301.427,82 €) en faveur de [Localité 2].
Cette somme produira intérêt calculés au taux de 3% par an à compter du 1er mars 2021 jusqu’au jour de son paiement.

Cette dette devra faire l’objet d’un règlement au plus tard le 30 juin 2022, sauf meilleur accord entre les Parties. Cette date sera prorogée jusqu’au 31 octobre 2022 si les bâtiments [Localité 6], BRETAGNE et INFRA n’étaient pas libres de toute occupation le 30 juin 2022. » (Sic).

L’article 12 de la promesse synallagmatique de vente conclue le même jour entre les parties stipule que :

« les Parties sont convenues que la réalisation des Présentes est soumise à la condition préalable et déterminante que le montant stipulé dans la reconnaissance de dette soit effectivement acquitté par l’Acquéreur auprès du Vendeur.

Il est ici précisé que cette condition préalable et déterminante devra être réalisée préalablement à la réalisation des Présentes et ne profite qu’au Vendeur qui seul pourra décider de l’invoquer ou d’y renoncer.

En cas de non réalisation de la dite condition et de son invocation par le Vendeur par tout moyen, la Promesse sera caduque. La caducité sera acquise, sans autre formalité, par un écrit émanant du Vendeur à l’Acquéreur constatant que la condition n’est pas remplie. ».

Il ne peut être utilement allégué que le terme « occupation », utilisé au sein de la reconnaissance de dette, qui est clair et précis, renverrait à une occupation tant matérielle que juridique de l’ensemble immobilier.

En effet, le mot « occupation » correspond, tant en droit que dans le langage courant, à la possession matérielle d’un lieu par le biais d’une installation physique, peu important que celle-ci soit ou non fondée sur un droit ou un titre.

L’article 13.3 de la promesse, invoqué par la société Les Locataires, utilise quant à lui le terme « occupant », ce qui confirme que les parties ont entendu viser la présence physique d’individus, qu’elle soit ou non licite.

Or, le procès-verbal de constat dressé le 30 juin 2022 démontre que l’ensemble immobilier était alors libre de tout occupant.

A titre surabondant, il peut être noté qu’il n’est ni allégué ni démontré que des locataires auraient conservé un droit d’occupation quelconque à la date précitée, les recours initiés par certains d’entre eux afin de contester leur expulsion, qui ne présentent pas de caractère suspensif, n’étant pas de nature à remettre en cause cette absence de droit au 30 juin 2022.

Il en résulte que le délai de réalisation de la condition préalable d'acquittement de la somme de 12 301 427,82 euros n’a pas été prorogé et que la société Les Locataires aurait dû régler ladite somme en faveur de la société [Localité 2] au plus tard le 30 juin 2022.

Elle admet toutefois ne pas avoir respecté cette obligation, de sorte que la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 est devenue caduque le 30 juin 2022, le vendeur ayant constaté au sein de son courrier daté du 1er juillet 2022 adressé à l’acquéreur que la condition préalable n’était pas remplie.

Ainsi, outre que le bien était libre de tout occupant au 30 juin 2022, les parties n’avaient pas à appliquer le troisième alinéa de l’article 13.3 de la promesse, selon lequel, si, à la date du 31 octobre 2022, la condition suspensive de libération du bien de tout occupant « n’était toujours pas réalisée, les Parties conviennent de se rencontrer dans un délai d’UN (1) mois à l’effet d’envisager ensemble les suites à donner à la présente promesse ».

Il convient en conséquence de débouter la société Les Locataires de ses demandes tendant à voir dire que la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 n’est pas caduque et à voir condamner la société [Localité 2] à l'exécution forcée en nature des obligations lui incombant aux termes de l'article 13.3 de ladite promesse, à savoir la rencontrer pour envisager les suites à donner à la promesse.

3 - Sur la demande indemnitaire de la société Les Locataires

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public.

En l’espèce, au vu des développements ci-avant, il ne peut être utilement reproché à la société [Localité 2] d’avoir, de mauvaise foi et en méconnaissance de ses obligations contractuelles, refusé de renégocier loyalement les suites à donner à la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 dès lors que celle-ci était devenue caduque.

La demande indemnitaire formée par la société Les Locataires sera en conséquence rejetée.

4 - Sur la nullité de l’inscription de l’assignation auprès du service chargé de la publicité foncière

En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Aux termes de l’article 768, alinéa 1er, du même code, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

En l’espèce, aucun fondement juridique ne permet à un tribunal de prononcer la nullité de l’inscription d’une assignation auprès d’un service chargé de la publicité foncière.

La société [Localité 2] ne développe d’ailleurs aucun moyen en droit au soutien de sa prétention.

Il convient en conséquence de débouter cette dernière de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité de l’inscription de l’assignation introductive de la présente instance auprès du service chargé de la publicité foncière de [Localité 1] et à voir condamner la société Les Locataires au paiement des frais y afférents.

5 - Sur la demande indemnitaire de la société [Localité 2]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les moyens développés par la société Les Locataires ainsi que les prétentions qu’elle a formées dans le cadre de la présente instance méritaient discussion.

Dès lors, il n’apparaît pas que cette dernière aurait agi avec une intention dilatoire ou avec une intention de nuire.





Aussi, une promesse synallagmatique de vente valant vente en vertu de l’article 1589 du code civil et portant ainsi mutation entre vifs, elle est en principe soumise à la publicité foncière en application de l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, de même que toute demande en justice tendant notamment à en obtenir l’annulation.

Tel n’est toutefois pas le cas de la promesse synallagmatique de vente conclue entre les parties le 19 mars 2021, celle-ci ayant expressément retardé le transfert de propriété au jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Soulevant la nullité de stipulations de la promesse au soutien de sa demande d’exécution forcée en nature, la société Les Locataires a cependant pu se méprendre sur son obligation de faire publier sa demande formée par assignation.

Ainsi, là-encore, il n’apparaît pas qu’elle aurait agi avec une intention dilatoire ou avec une intention de nuire, la simple mention, dans un courrier daté du 5 février 2023 émanant d’un tiers, à savoir la société Hermitage, du risque de blocage temporaire de toute vente de l’ensemble immobilier en raison de la publication de l’assignation ne traduisant pas à elle seule une telle volonté.

Il convient par conséquent de débouter la société [Localité 2] de sa demande indemnitaire.

6 - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

6.1 - Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la société Les Locataires, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

6.2 - Sur l’article 700 du code de procédure civile

La société Les Locataires, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et sera condamnée à verser à ce titre à la société [Localité 2] une somme qu’il est équitable de fixer à 8 000 euros.

6.3 - Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

La prétention formée par la société Les Locataires tendant à la voir ordonner à la seule vue de la minute, qui est sans objet, sera ainsi rejetée.

Par ailleurs, l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Au vu du sens de la présente décision, la demande tendant à voir prononcer une astreinte, qui n’apparaît pas justifiée, sera rejetée.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 17 septembre 2024 formée par la société en nom collectif Les Locataires,

DEBOUTE la société en nom collectif Les Locataires de sa demande tendant à voir dire que la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021 n’est pas caduque,



DEBOUTE la société en nom collectif Les Locataires de sa demande tendant à voir condamner la société anonyme d'habitations à loyer modéré [Localité 2] à l'exécution forcée en nature des obligations lui incombant aux termes de l'article 13.3 de la promesse synallagmatique de vente du 19 mars 2021, à savoir la rencontrer pour envisager les suites à donner à la promesse,

DEBOUTE la société en nom collectif Les Locataires de sa demande indemnitaire,

DEBOUTE la société anonyme d'habitations à loyer modéré [Localité 2] de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité de l’inscription de l’assignation introductive de la présente instance auprès du service chargé de la publicité foncière de [Localité 1] et à voir condamner la société en nom collectif Les Locataires au paiement des frais y afférents,

DEBOUTE la société anonyme d'habitations à loyer modéré [Localité 2] de sa demande indemnitaire,

CONDAMNE la société en nom collectif Les Locataires aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la société en nom collectif Les Locataires à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré [Localité 2] la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société en nom collectif Les Locataires de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société en nom collectif Les Locataires de sa demande tendant à voir ordonner l’exécution provisoire de la présente décision à la seule vue de la minute,

DEBOUTE la société en nom collectif Les Locataires de sa demande tendant à voir ordonner l’exécution provisoire de la présente décision sous astreinte,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.


signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier présent lors du prononcé .


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-04-17T21:12:23.175Z.