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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 1 Cabinet 1, 21 avril 2026, n° 25/02231

MEE - incidentBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique dressé par maître [V], notaire à [Localité 2] (Puy-de-Dôme), M. [A] [Y] et Mme [K] [B] épouse [Y] ont fait l’acquisition d’une cave au sein d’un ouvrage immobilier clos, situé à [Localité 2] (Puy-de-Dôme) sur la parcelle cadastrée section AP numéro [Cadastre 1], nouvellement cadastrée section BZ numéro [Cadastre 2], le bien acquis étant décrit dans les termes suivants :

« Dans un couloir commun dit couloir a, une cave située la dernière à gauche, ledit ensemble d’une contenance de un are quatre-vingt-huit centiares.
Constituant le lot N°QUATRE dudit ensemble, divisé en dix lots, en vertu d’un état descriptif de division, dressé par Me [E], notaire à [Localité 2], le seize août mille neuf cent soixante-douze, publié au Bureau des hypothèques de [Localité 1] le vingt-huit septembre mille neuf cent soixante-douze, volume 6244 n° 13. »

L’ensemble immobilier abritant la cave était contigu à un bâtiment appartenant à la société Lactalis Investissements, dans lequel la société Fromagerie Soron exploite un fonds de commerce de produits laitiers et fromagers.

À la suite de contrôles diligentés par l’inspection de la santé publique vétérinaire, service « sécurité et qualité sanitaires de l’alimentation », le préfet du Puy-de-Dôme a mis en demeure la société Lactalis Investissements de remédier aux non-conformités constatées, notamment en aménageant une zone d’arrivage des fromages de façon à ce que cette zone ne constitue pas une source de contamination pour ces derniers. 

Dans ce contexte, la SNC Lactalis Investissements, propriétaire du site exploité par la société Fromagerie Soron, a entrepris de racheter les caves voisines et, dans cette perspective, a apposé sur la porte d’entrée du bâtiment abritant les caves une affiche invitant les propriétaires à prendre contact avec la direction de la société Fromagerie Soron.

A l’occasion d’un rendez-vous fixé le 11 juillet 2019 dans les locaux de la société Fromagerie Soron, M. et Mme [Y] ont été informés par M. [N], représentant la société Lactalis Investissements, du souhait de cette dernière d’acquérir leur cave, constituant le lot n° 4.

Par courrier en date du 4 avril 2022, M. [Y] a indiqué à la société Lactalis Investissements qu’il acceptait de vendre sa cave, en ces termes :

« Suite à la conversation avec Monsieur [N] ce jour, je vous informe que je suis disposé à vous céder ma cave : la dernière à gauche dans le couloir de la parcelle AP [Cadastre 1] [Adresse 3], lot 4, à [Localité 2] pour le prix de 2500 € (deux mille cinq cent euros) à frais de notaires à votre charge ». 

Ce courrier n’a reçu aucune réponse.

Ayant constaté que des travaux de démolition du bâtiment abritant les caves avaient été entrepris, et qu’il ne pouvait accéder à sa cave « totalement arasée » tandis que le couloir d’accès avait été « entièrement remblayé », M. [Y] a fait délivrer par commissaire de justice le 23 juin 2023 à la société Fromagerie Soron une sommation d’arrêter immédiatement les travaux.

Le même jour, M. et Mme [Y] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand la société Lactalis Investissements pour obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise. 

Le 21 septembre 2023, M. [Y] a fait délivrer à la société Fromagerie Soron, Groupe Lactalis Investissements une nouvelle sommation d’arrêter sans délai les travaux.

Par ordonnance du 3 octobre 2023, le juge des référés a ordonné une mesure de consultation et désigné M. [C] [I] en qualité de consultant, avec mission, notamment, de décrire les travaux de démolition et d’indiquer si ceux-ci empiétaient sur la propriété de M. [Y].

Le consultant judiciaire a déposé son rapport le 19 juin 2024, précisant notamment que les caves avaient été intégralement comblées à l’aide de béton en vue de l’extension de l’usine voisine et qu’il pourrait être remédié à cette situation soit en reconstruisant la cave et l’ensemble des parties communes à l’identique, le coût des travaux étant estimé à 391 029 euros, soit en reconstruisant uniquement la cave correspondant au lot n°4 avec une entrée déplacée, le coût des travaux étant dans cette hypothèse estimé à 134 802,32 euros. 

Par lettre officielle du 19 septembre 2024, la société Lactalis Investissements, par l’intermédiaire de son conseil, a proposé la mise en place d’un processus de médiation conventionnelle. Par lettre officielle en date du 21 septembre 2024, les époux [Y] ont fait répondre par leur conseil qu’ils n'étaient pas opposés à une discussion, en rappelant cependant qu’en toute hypothèse, ils souhaitaient « une restitution à l'identique de leur cave selon des prescriptions définies par l'expert judiciaire » et en précisant encore que l’intervention d’un médiateur extérieur n’était pas nécessaire alors que la discussion amiable pouvant être conduite sous le sceau de la confidentialité des échanges entre avocats.

Après avoir réitéré par lettre du 10 janvier 2025 sa proposition de recherche d’une issue amiable au litige, la société Lactalis Investissements, par courrier du 30 janvier 2025, a fait part au conseil de M. et Mme [Y] de sa volonté de régulariser « les actes en suite de la vente parfaite entre [leurs] clients respectifs sur la base du prix convenu de 2500 euros », réclamant la transmission du nom du notaire pouvant authentifier la vente afin de la rendre opposable aux tiers et d’indiquer les références du compte bancaire sur lequel M. [Y] recevrait les fonds.

Ce courrier n’a pas reçu de réponse. La société Lactalis Investissements a poursuivi les travaux.

Par acte du 13 janvier 2025, M. et Mme [Y] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand la SNC Lactalis Investissements, présentant au tribunal les demandes suivantes :

« Déclarer M. et Mme [Y] propriétaires du bâtiment-cave cadastré section AP n°[Cadastre 1] nouvellement cadastré section BZ [Cadastre 2] sis [Adresse 4] ;

Condamner la société Lactalis Investissements à porter et payer à M. et Mme [Y] la somme de 391 029,07 € TTC correspondant aux travaux de démolition des ouvrages litigieux construits illicitement sur leur propriété et de reconstruction à l’identique du bâtiment cave préexistant, outre indexation en fonction de la variation de l’indice BT 01 de la construction entre le mois de juin 2024 (date du rapport) et la date du jugement à intervenir ;

Condamner la société Lactalis Investissements à porter et payer à M. et Mme [Y] la somme de 2 970 € correspondant aux frais de bornage de la parcelle BZ [Cadastre 2] sis [Adresse 4] ;

Condamner la société Lactalis Investissements à porter et payer à M. et Mme [Y] les sommes de :
- 2 400 € au titre de leur préjudice de jouissance ;
- 5000 € en réparation de leur préjudice moral ;

Condamner la même à porter et payer à M. et Mme [Y] la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance et de référé comprenant les frais de consultation, dont distraction au profit de maître David Teyssier, de la SCP Treins & Associés, avocat sur son affirmation de droit. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2025, la société Lactalis Investissements a demandé au juge de la mise en état, à titre principal de déclarer l’action engagée par les époux [Y] irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir, soulevant, à titre subsidiaire, l’irrecevabilité des demandes en paiement et en bornage.

Vu les dernières conclusions sur incident notifiées par voie électronique par la société Lactalis Investissements le 6 février 2026 ;

Vu les dernières conclusions sur incident notifiées par voie électronique par M. et Mme [Y] le 13 janvier 2026 ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 789 du code de procédure civile dispose :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. »

- Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir de M. et Mme [Y] :

Position des parties :

La société Lactalis Investissements, rappelant que la vente d’immeubles existants, contrat purement consensuel dont la formation n’est soumise à aucun formalisme, est parfaite dès l’accord des parties sur la chose et le prix, lui-même caractérisé au moment de la rencontre de l’offre et de l’acceptation, soutient qu’en l’occurrence, elle a extériorisé son acceptation de l’offre ferme émise le 4 avril 2022 par M. [Y], par l’engagement des travaux. Elle en conclut que les époux [Y] n’ont ni intérêt ni qualité à agir.

M. et Mme [Y] soulignent que le courrier du 4 avril 2022 n’a fait l’objet d’aucune acceptation expresse et estiment qu’il ne peut être soutenu qu’une acceptation tacite aurait parfait la vente alors que la cave est demeurée libre d’accès, ce au moins jusqu’au 4 février 2023, et que, dès qu’ils se sont aperçus, à l’occasion de leur visite du 21 mai 2023, que des travaux avaient été entrepris, ils ont sommé la société Lactalis Investissements de cesser les travaux.




Réponse du juge de la mise en état

Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Selon l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 du même code dispose que, l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1117 du code civil prévoit que l'offre est caduque à l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l'issue d'un délai raisonnable.

Enfin, aux termes de l'article 1118, l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. 

Il est constant que l’acceptation du destinataire de l’offre peut être expresse ou tacite, dès lors qu’elle se manifeste par un comportement non équivoque de son auteur.

En l’espèce, l’offre émise par M. [Y] le 4 avril 2022, précise quant à la nature, à la situation, au prix de cession du bien proposé à la vente et aux modalités de la vente, comprenait les éléments essentiels du contrat envisagé et exprimait la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation, étant observé qu’il n’était pas mentionné de délai au-delà duquel l’offre deviendrait caduque.

Cette offre n’ayant pas fait l’objet d’une acceptation expresse, il convient de rechercher si, ainsi que le soutient la société Lactalis Investissements, l’existence d’une acceptation tacite est caractérisée, ce qui suppose, en application des dispositions rappelées, que la volonté de s’engager de la société se soit manifestée par un comportement non équivoque de cette dernière, ce dans un délai raisonnable.

Or, il ressort des explications développées par M. et Mme [Y] dans leurs écritures qu’aucun événement susceptible de les éclairer sur le positionnement de la société Lactalis Investissements n’est survenu, au moins jusqu’au 4 février 2023, date à laquelle ils se sont rendus sur les lieux et ont pu accéder normalement à la cave. Les demandeurs exposent qu’ils ont pu constater en revanche, en revenant sur le site le 21 mai 2023, que la cave avait disparu, le bâtiment ayant été intégralement rasé et le couloir desservant les caves ayant été remblayé.

La société Lactalis Investissements, qui n’apporte aucune précision dans ses conclusions quant à la date à laquelle les travaux ont commencé, ne conteste pas qu’en toute hypothèse, elle n’a entrepris aucune action particulière sur les lieux jusqu’au mois de février 2023, étant observé encore qu’il n’est pas établi, ni même allégué, qu’elle se soit manifestée d’une façon ou d’une autre auprès des demandeurs pour les avertir de la mise en œuvre des travaux.

Il apparaît donc en réalité que, si la société Lactalis Investissements a pris la décision de se comporter, postérieurement au mois de février 2023, comme si elle était propriétaire du bien litigieux, il ne peut être considéré que cette situation, qui s’est installée près de dix mois après l’émission de l’offre, caractérise une acceptation de celle-ci survenue dans un délai raisonnable, au sens des dispositions rappelées. Il sera observé encore que le comportement de la société Lactalis Investissements, supposé avoir extériorisé son consentement, était non équivoque uniquement pour elle-même, dans la mesure où les demandeurs ont découvert la situation fortuitement. 

La société Lactalis Investissements a ainsi entrepris des travaux sur un bien dont elle n’était pas propriétaire, ce qu’elle a d’ailleurs admis expressément au cours des opérations de consultation, en indiquant à l’expert « avoir procédé à tort au comblement de la cave alors même que celle-ci n’était pas sa propriété » (page 6 du rapport).

En considération de ces explications, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de M. et Mme [Y], au motif qu’ils ne seraient plus propriétaires du bien, sera rejetée, étant rappelé que la première demande présentée, aux termes de l’assignation, relève d’une action en revendication de propriété.


- Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. et Mme [Y] en application des règles gouvernant le statut de la copropriété :

Position des parties

La société Lactalis Investissements soutient qu’il ressort de la configuration des lieux et du titre de propriété de M. et Mme [Y], qui fait référence à un état descriptif de division établi par maître [X], notaire, le 16 août 1972, que leur cave est située dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ce en application de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’ensemble des caves, qui constituent des lots, parties privatives, étant desservies par un couloir et un escalier communs. Elle estime en conséquence que M. et Mme [Y] n’ont pas qualité pour agir en paiement du prix des travaux concernant les parties communes, au regard des règles posées par les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et de leur application par la Cour de cassation. Elle en conclut que leur demande en paiement de la somme de 391 029, 07 euros au titre du coût des travaux de démolition des ouvrages litigieux et de reconstruction à l’identique des parties communes et de la cave, est irrecevable.

M. et Mme [Y] soutiennent quant à eux qu’ils ont qualité à agir pour faire cesser les atteintes aux parties communes dès lors qu’ils justifient d’un préjudice personnel, alors que leur cave a disparu et que la somme dont ils réclament le paiement correspond au coût des travaux de remise en état des parties communes, nécessaires au rétablissement de l’accès à leur cave.

Réponse du juge de la mise en état

Le bien dont M. et Mme [Y] sont propriétaires, sur la parcelle cadastrée section AP numéro [Cadastre 1], nouvellement cadastrée section BZ numéro [Cadastre 2], est décrit dans leur titre de propriété dans les termes suivants :

« Dans un couloir commun dit couloir a, une cave située la dernière à gauche, ledit ensemble d’une contenance de un are quatre-vingt-huit centiares.
Constituant le lot N°QUATRE dudit ensemble, divisé en dix lots, en vertu d’un état descriptif de division dressé par Me [E], notaire à [Localité 2], le seize août mille neuf cent soixante-douze, publié au Bureau des hypothèques de [Localité 1] le vingt-huit septembre mille neuf cent soixante-douze, volume 6244 n° 13. »

M. et Mme [Y], qui évoquent dans leurs écritures la situation dans laquelle un partage définitif de la charge des travaux nécessiterait la « reconstitution » du syndicat des copropriétaires, ne contestent pas que l’immeuble qui a été démoli par la société Lactalis Investissements était soumis au statut de la copropriété. La réalité de cette situation résulte par ailleurs du relevé de propriété de la parcelle section AP numéro [Cadastre 2], figurant en dernière page de la pièce n°5 communiquée par la société Lactalis Investissements, qui mentionne, à la rubrique « propriétaire », « les copropriétaires de la parcelle AP364 » (AP364 correspondant à l’ancienne désignation cadastrale).


Or, il est constant que si un copropriétaire peut, lorsque l'atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter à la réalisation de ces travaux.(3e Civ., 8 juin 2023, pourvoi n° 21-15.692, publié).

En l’occurrence, les travaux chiffrés par l’expert à 391 029,07 euros en page 9 de son rapport, correspondent aux travaux nécessaires au rétablissement des parties communes (35 m²) et de la cave de M. et Mme [Y] (18 m²) étant observé que ces opérations sont manifestement indivisibles.

Il en résulte M. et Mme [Y], copropriétaires, n’ont pas qualité pour agir seuls en paiement du coût des travaux de reprise. La fin de non-recevoir sera en conséquence accueillie et la demande présentée par M. et Mme [Y] tendant à la condamnation de la société Lactalis Investissements au paiement de la somme de 391 029, 07 euros au titre du coût des travaux de démolition et de reconstruction déclarée irrecevable.

- Sur la recevabilité de la demande en bornage :

Aux termes de l’acte introductif d’instance, M. et Mme [Y] réclament la condamnation de la société Lactalis Investissements à leur payer la somme de 2970 euros correspondant au montant du devis émis le 26 février 2025 par la société Géo Conception, pour établir le « bornage périphérique de la parcelle BZ n° [Cadastre 2] qui recevait le complexe de cave qui a été détruit ».

La société Lactalis Investissements conclut à l’irrecevabilité de cette demande, soulignant que le bornage a pour objet de matérialiser les limites de propriété entre l’ensemble immobilier et les parcelles voisines et que la question des limites de propriété de la parcelle BZ [Cadastre 2], partie commune à l’ensemble, relève de la compétence du syndicat des copropriétaires et non du copropriétaire.

M. et Mme [Y] ne présentent sur ce point aucune observation.

La fin de non-recevoir sera accueillie alors que l’action en bornage tendant à déterminer la limite de propriété entre l’ensemble immobilier en son entier, dont la propriété est commune à tous les copropriétaires, et un immeuble contigu, appartient au seul syndicat des copropriétaires, un copropriétaire n’ayant pas qualité pour agir au nom et pour le compte de la copropriété pour défendre les droits de cette copropriété et de l'ensemble des autres copropriétaires.


- Sur la les demandes reconventionnelles présentées par M. et Mme [Y] devant le juge de la mise en état :

- Sur la demande de provision :

M. et Mme [Y] réclament la condamnation à titre provisionnel de la société Lactalis Investissements à leur payer la somme de 391 000 euros « à valoir sur le coût des travaux de restitution de la cave et des communs d’accès tels que chiffrés par l’expert [I] », demande à laquelle s’oppose la société Lactalis Investissements, considérant qu’elle se heurte à une contestation sérieuse.

Il ressort des développements précédents que M. et Mme [Y] n’ont pas qualité à agir pour demander la condamnation de la société Lactalis Investissements au paiement d’une somme correspondant au coût des travaux de reprise, de sorte qu’ils sont de la même façon irrecevables à réclamer devant le juge de la mise en état l’allocation d’une provision à ce titre.


- Sur la demande de suspension des travaux :

M. et Mme [Y] exposent que la poursuite des travaux engendre un risque d’irréversibilité matérielle de la situation et d’augmentation considérable du coût de la restitution. Ils justifient par la production de photographies que les travaux se poursuivent et qu’un bâtiment a été élevé sur la parcelle BZ n° [Cadastre 2], sur laquelle était implanté le bâtiment abritant leur cave.

La société Lactalis Investissements considère que cette demande est irrecevable en raison du caractère parfait de la vente, estimant en outre que les demandeurs n’ont pas qualité pour agir, ce au regard de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort des développements précédents, que, contrairement à ce que soutient la société Lactalis Investissements, M. et Mme [Y] ne lui ont pas vendu leur cave, dans la mesure où l’offre émise en avril 2022 n’a fait l’objet d’aucune acceptation. Ces derniers se prévalent en conséquence à juste titre d’une atteinte manifeste à leur droit de propriété.

Par ailleurs, si un copropriétaire n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état lorsque les agissements d’un tiers portent atteinte aux parties communes, il est constant qu’il peut, si cette atteinte lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser.

En l’occurrence, l’exécution de travaux par la société Lactalis Investissements, sur une parcelle dont elle n’est pas propriétaire, porte atteinte tant aux parties communes qu’aux parties privatives de l’ensemble immobilier abritant les caves. Cette situation est à l’origine, pour M. et Mme [Y], d’un préjudice propre certain, dès lors qu’ils sont privés de la jouissance de leur bien qui a purement et simplement disparu.

En conséquence, leur demande au titre de l’arrêt des travaux est parfaitement justifiée, dans la mesure où, comme ils le font valoir, la poursuite des travaux aggrave jour après jour la situation en ce qu’elle conduit à une augmentation du coût et des délais de la restitution du bien.

Il sera donc enjoint à la société Lactalis Investissements de suspendre les travaux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard constaté pour la mise en œuvre de cette mesure, mais également par infraction constatée, ce afin de prévenir une situation de suspension des travaux qui serait ponctuée de nouvelles interventions. L’astreinte commencera à courir à l’issue d’un délai de huit jours suivant la signification de la présente décision.

- Sur la demande de complément d’expertise :

Dès lors que M. et Mme [Y] ont été déclarés irrecevables en leur demande de condamnation de la société Lactalis Investissements à leur payer une somme au titre du coût des travaux nécessaires à la remise en état des lieux, la demande de complément d’expertise n’apparaît pas, en l’état, justifiée. Elle sera en conséquence rejetée.

- Sur les frais de l’incident :

En application des articles 696 et 790 du code de procédure civile, la société Lactalis Investissements sera condamnée aux dépens de l’incident ainsi qu’à payer à M. et Mme [Y] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société Lactalis Investissements sera déboutée de la demande présentée à ce titre.

- Sur la poursuite de l’instruction de l’affaire :

L’affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état électronique du 1er juillet 2026.

Il sera délivré à la société Lactalis Investissements un avis de conclure sur le fond de l’affaire au plus tard pour cette date.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile, 

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Lactalis Investissements, tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de M. [A] [Y] et Mme [K] [Y], au motif allégué de leur absence de détention d’un droit de propriété sur la cave ;

Déclare irrecevable la demande présentée par M. [A] [Y] et Mme [K] [Y] tendant à la condamnation de la société Lactalis Investissements au paiement de la somme de 391 029, 07 euros au titre du coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble et des caves abritées au sein de l’immeuble ;

Déclare irrecevable la demande aux fins de bornage présentée par M. [A] [Y] et Mme [K] [Y] ;

Déclare irrecevable la demande présentée par M. [A] [Y] et Mme [K] [Y] tendant à la condamnation de la société Lactalis Investissements à leur payer à titre provisionnel la somme de 391 000 euros à valoir sur le coût des travaux de restitution de la cave et des communs d’accès ;

Rejette, en l’état, la demande de complément d’expertise ;

Ordonne à la société Lactalis Investissements de suspendre immédiatement et totalement tous travaux sur la parcelle cadastrée section BZ numéro [Cadastre 2], située à [Localité 2] (Puy-de-Dôme) ;

Dit que cette injonction est assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard constaté pour la mise en œuvre de cette mesure de suspension des travaux et par infraction constatée, l’astreinte commençant à courir à l’issue d’un délai de huit jours suivant la signification de la présente décision ;

Condamne la société Lactalis Investissements aux dépens de l’incident ;

Condamne la société Lactalis Investissements à payer à M. [A] [Y] et Mme [K] [Y], pris ensemble, la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 1er juillet 2026 ;

Délivre à la société Lactalis Investissements un avis de conclure au plus tard pour cette date.



LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Décision du : 21 Avril 2026
[Y]
C/
Société LACTALIS INVESTISSEMENTS
N° RG 25/02231 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KDML
n°:
ORDONNANCE

Rendue le vingt et un Avril deux mil vingt six
par Madame Laurence BÉDOS, Première Vice-Présidente, du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND,
assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière


DEMANDEURS

- Monsieur [A] [W] [Y], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître David TEYSSIER de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

- Madame [K] [Y], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître David TEYSSIER de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


DÉFENDERESSE

- La Société LACTALIS INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Ayant pour conseils Maître Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, et Maître Jean-François CANIS de la SCP CANIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant


Après l’audience de mise en état physique du 10 Févier 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique dressé par maître [V], notaire à [Localité 2] (Puy-de-Dôme), M. [A] [Y] et Mme [K] [B] épouse [Y] ont fait l’acquisition d’une cave au sein d’un ouvrage immobilier clos, situé à [Localité 2] (Puy-de-Dôme) sur la parcelle cadastrée section AP numéro [Cadastre 1], nouvellement cadastrée section BZ numéro [Cadastre 2], le bien acquis étant décrit dans les termes suivants :

« Dans un couloir commun dit couloir a, une cave située la dernière à gauche, ledit ensemble d’une contenance de un are quatre-vingt-huit centiares.
Constituant le lot N°QUATRE dudit ensemble, divisé en dix lots, en vertu d’un état descriptif de division, dressé par Me [E], notaire à [Localité 2], le seize août mille neuf cent soixante-douze, publié au Bureau des hypothèques de [Localité 1] le vingt-huit septembre mille neuf cent soixante-douze, volume 6244 n° 13. »

L’ensemble immobilier abritant la cave était contigu à un bâtiment appartenant à la société Lactalis Investissements, dans lequel la société Fromagerie Soron exploite un fonds de commerce de produits laitiers et fromagers.

À la suite de contrôles diligentés par l’inspection de la santé publique vétérinaire, service « sécurité et qualité sanitaires de l’alimentation », le préfet du Puy-de-Dôme a mis en demeure la société Lactalis Investissements de remédier aux non-conformités constatées, notamment en aménageant une zone d’arrivage des fromages de façon à ce que cette zone ne constitue pas une source de contamination pour ces derniers. 

Dans ce contexte, la SNC Lactalis Investissements, propriétaire du site exploité par la société Fromagerie Soron, a entrepris de racheter les caves voisines et, dans cette perspective, a apposé sur la porte d’entrée du bâtiment abritant les caves une affiche invitant les propriétaires à prendre contact avec la direction de la société Fromagerie Soron.

A l’occasion d’un rendez-vous fixé le 11 juillet 2019 dans les locaux de la société Fromagerie Soron, M. et Mme [Y] ont été informés par M. [N], représentant la société Lactalis Investissements, du souhait de cette dernière d’acquérir leur cave, constituant le lot n° 4.

Par courrier en date du 4 avril 2022, M. [Y] a indiqué à la société Lactalis Investissements qu’il acceptait de vendre sa cave, en ces termes :

« Suite à la conversation avec Monsieur [N] ce jour, je vous informe que je suis disposé à vous céder ma cave : la dernière à gauche dans le couloir de la parcelle AP [Cadastre 1] [Adresse 3], lot 4, à [Localité 2] pour le prix de 2500 € (deux mille cinq cent euros) à frais de notaires à votre charge ». 

Ce courrier n’a reçu aucune réponse.

Ayant constaté que des travaux de démolition du bâtiment abritant les caves avaient été entrepris, et qu’il ne pouvait accéder à sa cave « totalement arasée » tandis que le couloir d’accès avait été « entièrement remblayé », M. [Y] a fait délivrer par commissaire de justice le 23 juin 2023 à la société Fromagerie Soron une sommation d’arrêter immédiatement les travaux.

Le même jour, M. et Mme [Y] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand la société Lactalis Investissements pour obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise. 

Le 21 septembre 2023, M. [Y] a fait délivrer à la société Fromagerie Soron, Groupe Lactalis Investissements une nouvelle sommation d’arrêter sans délai les travaux.

Par ordonnance du 3 octobre 2023, le juge des référés a ordonné une mesure de consultation et désigné M. [C] [I] en qualité de consultant, avec mission, notamment, de décrire les travaux de démolition et d’indiquer si ceux-ci empiétaient sur la propriété de M. [Y].

Le consultant judiciaire a déposé son rapport le 19 juin 2024, précisant notamment que les caves avaient été intégralement comblées à l’aide de béton en vue de l’extension de l’usine voisine et qu’il pourrait être remédié à cette situation soit en reconstruisant la cave et l’ensemble des parties communes à l’identique, le coût des travaux étant estimé à 391 029 euros, soit en reconstruisant uniquement la cave correspondant au lot n°4 avec une entrée déplacée, le coût des travaux étant dans cette hypothèse estimé à 134 802,32 euros. 

Par lettre officielle du 19 septembre 2024, la société Lactalis Investissements, par l’intermédiaire de son conseil, a proposé la mise en place d’un processus de médiation conventionnelle. Par lettre officielle en date du 21 septembre 2024, les époux [Y] ont fait répondre par leur conseil qu’ils n'étaient pas opposés à une discussion, en rappelant cependant qu’en toute hypothèse, ils souhaitaient « une restitution à l'identique de leur cave selon des prescriptions définies par l'expert judiciaire » et en précisant encore que l’intervention d’un médiateur extérieur n’était pas nécessaire alors que la discussion amiable pouvant être conduite sous le sceau de la confidentialité des échanges entre avocats.

Après avoir réitéré par lettre du 10 janvier 2025 sa proposition de recherche d’une issue amiable au litige, la société Lactalis Investissements, par courrier du 30 janvier 2025, a fait part au conseil de M. et Mme [Y] de sa volonté de régulariser « les actes en suite de la vente parfaite entre [leurs] clients respectifs sur la base du prix convenu de 2500 euros », réclamant la transmission du nom du notaire pouvant authentifier la vente afin de la rendre opposable aux tiers et d’indiquer les références du compte bancaire sur lequel M. [Y] recevrait les fonds.

Ce courrier n’a pas reçu de réponse. La société Lactalis Investissements a poursuivi les travaux.

Par acte du 13 janvier 2025, M. et Mme [Y] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand la SNC Lactalis Investissements, présentant au tribunal les demandes suivantes :

« Déclarer M. et Mme [Y] propriétaires du bâtiment-cave cadastré section AP n°[Cadastre 1] nouvellement cadastré section BZ [Cadastre 2] sis [Adresse 4] ;

Condamner la société Lactalis Investissements à porter et payer à M. et Mme [Y] la somme de 391 029,07 € TTC correspondant aux travaux de démolition des ouvrages litigieux construits illicitement sur leur propriété et de reconstruction à l’identique du bâtiment cave préexistant, outre indexation en fonction de la variation de l’indice BT 01 de la construction entre le mois de juin 2024 (date du rapport) et la date du jugement à intervenir ;

Condamner la société Lactalis Investissements à porter et payer à M. et Mme [Y] la somme de 2 970 € correspondant aux frais de bornage de la parcelle BZ [Cadastre 2] sis [Adresse 4] ;

Condamner la société Lactalis Investissements à porter et payer à M. et Mme [Y] les sommes de :
- 2 400 € au titre de leur préjudice de jouissance ;
- 5000 € en réparation de leur préjudice moral ;

Condamner la même à porter et payer à M. et Mme [Y] la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance et de référé comprenant les frais de consultation, dont distraction au profit de maître David Teyssier, de la SCP Treins & Associés, avocat sur son affirmation de droit. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2025, la société Lactalis Investissements a demandé au juge de la mise en état, à titre principal de déclarer l’action engagée par les époux [Y] irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir, soulevant, à titre subsidiaire, l’irrecevabilité des demandes en paiement et en bornage.

Vu les dernières conclusions sur incident notifiées par voie électronique par la société Lactalis Investissements le 6 février 2026 ;

Vu les dernières conclusions sur incident notifiées par voie électronique par M. et Mme [Y] le 13 janvier 2026 ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.




MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 789 du code de procédure civile dispose :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. »

- Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir de M. et Mme [Y] :

Position des parties :

La société Lactalis Investissements, rappelant que la vente d’immeubles existants, contrat purement consensuel dont la formation n’est soumise à aucun formalisme, est parfaite dès l’accord des parties sur la chose et le prix, lui-même caractérisé au moment de la rencontre de l’offre et de l’acceptation, soutient qu’en l’occurrence, elle a extériorisé son acceptation de l’offre ferme émise le 4 avril 2022 par M. [Y], par l’engagement des travaux. Elle en conclut que les époux [Y] n’ont ni intérêt ni qualité à agir.

M. et Mme [Y] soulignent que le courrier du 4 avril 2022 n’a fait l’objet d’aucune acceptation expresse et estiment qu’il ne peut être soutenu qu’une acceptation tacite aurait parfait la vente alors que la cave est demeurée libre d’accès, ce au moins jusqu’au 4 février 2023, et que, dès qu’ils se sont aperçus, à l’occasion de leur visite du 21 mai 2023, que des travaux avaient été entrepris, ils ont sommé la société Lactalis Investissements de cesser les travaux.




Réponse du juge de la mise en état

Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Selon l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 du même code dispose que, l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1117 du code civil prévoit que l'offre est caduque à l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l'issue d'un délai raisonnable.

Enfin, aux termes de l'article 1118, l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. 

Il est constant que l’acceptation du destinataire de l’offre peut être expresse ou tacite, dès lors qu’elle se manifeste par un comportement non équivoque de son auteur.

En l’espèce, l’offre émise par M. [Y] le 4 avril 2022, précise quant à la nature, à la situation, au prix de cession du bien proposé à la vente et aux modalités de la vente, comprenait les éléments essentiels du contrat envisagé et exprimait la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation, étant observé qu’il n’était pas mentionné de délai au-delà duquel l’offre deviendrait caduque.

Cette offre n’ayant pas fait l’objet d’une acceptation expresse, il convient de rechercher si, ainsi que le soutient la société Lactalis Investissements, l’existence d’une acceptation tacite est caractérisée, ce qui suppose, en application des dispositions rappelées, que la volonté de s’engager de la société se soit manifestée par un comportement non équivoque de cette dernière, ce dans un délai raisonnable.

Or, il ressort des explications développées par M. et Mme [Y] dans leurs écritures qu’aucun événement susceptible de les éclairer sur le positionnement de la société Lactalis Investissements n’est survenu, au moins jusqu’au 4 février 2023, date à laquelle ils se sont rendus sur les lieux et ont pu accéder normalement à la cave. Les demandeurs exposent qu’ils ont pu constater en revanche, en revenant sur le site le 21 mai 2023, que la cave avait disparu, le bâtiment ayant été intégralement rasé et le couloir desservant les caves ayant été remblayé.

La société Lactalis Investissements, qui n’apporte aucune précision dans ses conclusions quant à la date à laquelle les travaux ont commencé, ne conteste pas qu’en toute hypothèse, elle n’a entrepris aucune action particulière sur les lieux jusqu’au mois de février 2023, étant observé encore qu’il n’est pas établi, ni même allégué, qu’elle se soit manifestée d’une façon ou d’une autre auprès des demandeurs pour les avertir de la mise en œuvre des travaux.

Il apparaît donc en réalité que, si la société Lactalis Investissements a pris la décision de se comporter, postérieurement au mois de février 2023, comme si elle était propriétaire du bien litigieux, il ne peut être considéré que cette situation, qui s’est installée près de dix mois après l’émission de l’offre, caractérise une acceptation de celle-ci survenue dans un délai raisonnable, au sens des dispositions rappelées. Il sera observé encore que le comportement de la société Lactalis Investissements, supposé avoir extériorisé son consentement, était non équivoque uniquement pour elle-même, dans la mesure où les demandeurs ont découvert la situation fortuitement. 

La société Lactalis Investissements a ainsi entrepris des travaux sur un bien dont elle n’était pas propriétaire, ce qu’elle a d’ailleurs admis expressément au cours des opérations de consultation, en indiquant à l’expert « avoir procédé à tort au comblement de la cave alors même que celle-ci n’était pas sa propriété » (page 6 du rapport).

En considération de ces explications, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de M. et Mme [Y], au motif qu’ils ne seraient plus propriétaires du bien, sera rejetée, étant rappelé que la première demande présentée, aux termes de l’assignation, relève d’une action en revendication de propriété.


- Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. et Mme [Y] en application des règles gouvernant le statut de la copropriété :

Position des parties

La société Lactalis Investissements soutient qu’il ressort de la configuration des lieux et du titre de propriété de M. et Mme [Y], qui fait référence à un état descriptif de division établi par maître [X], notaire, le 16 août 1972, que leur cave est située dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ce en application de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’ensemble des caves, qui constituent des lots, parties privatives, étant desservies par un couloir et un escalier communs. Elle estime en conséquence que M. et Mme [Y] n’ont pas qualité pour agir en paiement du prix des travaux concernant les parties communes, au regard des règles posées par les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et de leur application par la Cour de cassation. Elle en conclut que leur demande en paiement de la somme de 391 029, 07 euros au titre du coût des travaux de démolition des ouvrages litigieux et de reconstruction à l’identique des parties communes et de la cave, est irrecevable.

M. et Mme [Y] soutiennent quant à eux qu’ils ont qualité à agir pour faire cesser les atteintes aux parties communes dès lors qu’ils justifient d’un préjudice personnel, alors que leur cave a disparu et que la somme dont ils réclament le paiement correspond au coût des travaux de remise en état des parties communes, nécessaires au rétablissement de l’accès à leur cave.

Réponse du juge de la mise en état

Le bien dont M. et Mme [Y] sont propriétaires, sur la parcelle cadastrée section AP numéro [Cadastre 1], nouvellement cadastrée section BZ numéro [Cadastre 2], est décrit dans leur titre de propriété dans les termes suivants :

« Dans un couloir commun dit couloir a, une cave située la dernière à gauche, ledit ensemble d’une contenance de un are quatre-vingt-huit centiares.
Constituant le lot N°QUATRE dudit ensemble, divisé en dix lots, en vertu d’un état descriptif de division dressé par Me [E], notaire à [Localité 2], le seize août mille neuf cent soixante-douze, publié au Bureau des hypothèques de [Localité 1] le vingt-huit septembre mille neuf cent soixante-douze, volume 6244 n° 13. »

M. et Mme [Y], qui évoquent dans leurs écritures la situation dans laquelle un partage définitif de la charge des travaux nécessiterait la « reconstitution » du syndicat des copropriétaires, ne contestent pas que l’immeuble qui a été démoli par la société Lactalis Investissements était soumis au statut de la copropriété. La réalité de cette situation résulte par ailleurs du relevé de propriété de la parcelle section AP numéro [Cadastre 2], figurant en dernière page de la pièce n°5 communiquée par la société Lactalis Investissements, qui mentionne, à la rubrique « propriétaire », « les copropriétaires de la parcelle AP364 » (AP364 correspondant à l’ancienne désignation cadastrale).


Or, il est constant que si un copropriétaire peut, lorsque l'atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter à la réalisation de ces travaux.(3e Civ., 8 juin 2023, pourvoi n° 21-15.692, publié).

En l’occurrence, les travaux chiffrés par l’expert à 391 029,07 euros en page 9 de son rapport, correspondent aux travaux nécessaires au rétablissement des parties communes (35 m²) et de la cave de M. et Mme [Y] (18 m²) étant observé que ces opérations sont manifestement indivisibles.

Il en résulte M. et Mme [Y], copropriétaires, n’ont pas qualité pour agir seuls en paiement du coût des travaux de reprise. La fin de non-recevoir sera en conséquence accueillie et la demande présentée par M. et Mme [Y] tendant à la condamnation de la société Lactalis Investissements au paiement de la somme de 391 029, 07 euros au titre du coût des travaux de démolition et de reconstruction déclarée irrecevable.

- Sur la recevabilité de la demande en bornage :

Aux termes de l’acte introductif d’instance, M. et Mme [Y] réclament la condamnation de la société Lactalis Investissements à leur payer la somme de 2970 euros correspondant au montant du devis émis le 26 février 2025 par la société Géo Conception, pour établir le « bornage périphérique de la parcelle BZ n° [Cadastre 2] qui recevait le complexe de cave qui a été détruit ».

La société Lactalis Investissements conclut à l’irrecevabilité de cette demande, soulignant que le bornage a pour objet de matérialiser les limites de propriété entre l’ensemble immobilier et les parcelles voisines et que la question des limites de propriété de la parcelle BZ [Cadastre 2], partie commune à l’ensemble, relève de la compétence du syndicat des copropriétaires et non du copropriétaire.

M. et Mme [Y] ne présentent sur ce point aucune observation.

La fin de non-recevoir sera accueillie alors que l’action en bornage tendant à déterminer la limite de propriété entre l’ensemble immobilier en son entier, dont la propriété est commune à tous les copropriétaires, et un immeuble contigu, appartient au seul syndicat des copropriétaires, un copropriétaire n’ayant pas qualité pour agir au nom et pour le compte de la copropriété pour défendre les droits de cette copropriété et de l'ensemble des autres copropriétaires.


- Sur la les demandes reconventionnelles présentées par M. et Mme [Y] devant le juge de la mise en état :

- Sur la demande de provision :

M. et Mme [Y] réclament la condamnation à titre provisionnel de la société Lactalis Investissements à leur payer la somme de 391 000 euros « à valoir sur le coût des travaux de restitution de la cave et des communs d’accès tels que chiffrés par l’expert [I] », demande à laquelle s’oppose la société Lactalis Investissements, considérant qu’elle se heurte à une contestation sérieuse.

Il ressort des développements précédents que M. et Mme [Y] n’ont pas qualité à agir pour demander la condamnation de la société Lactalis Investissements au paiement d’une somme correspondant au coût des travaux de reprise, de sorte qu’ils sont de la même façon irrecevables à réclamer devant le juge de la mise en état l’allocation d’une provision à ce titre.


- Sur la demande de suspension des travaux :

M. et Mme [Y] exposent que la poursuite des travaux engendre un risque d’irréversibilité matérielle de la situation et d’augmentation considérable du coût de la restitution. Ils justifient par la production de photographies que les travaux se poursuivent et qu’un bâtiment a été élevé sur la parcelle BZ n° [Cadastre 2], sur laquelle était implanté le bâtiment abritant leur cave.

La société Lactalis Investissements considère que cette demande est irrecevable en raison du caractère parfait de la vente, estimant en outre que les demandeurs n’ont pas qualité pour agir, ce au regard de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort des développements précédents, que, contrairement à ce que soutient la société Lactalis Investissements, M. et Mme [Y] ne lui ont pas vendu leur cave, dans la mesure où l’offre émise en avril 2022 n’a fait l’objet d’aucune acceptation. Ces derniers se prévalent en conséquence à juste titre d’une atteinte manifeste à leur droit de propriété.

Par ailleurs, si un copropriétaire n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état lorsque les agissements d’un tiers portent atteinte aux parties communes, il est constant qu’il peut, si cette atteinte lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser.

En l’occurrence, l’exécution de travaux par la société Lactalis Investissements, sur une parcelle dont elle n’est pas propriétaire, porte atteinte tant aux parties communes qu’aux parties privatives de l’ensemble immobilier abritant les caves. Cette situation est à l’origine, pour M. et Mme [Y], d’un préjudice propre certain, dès lors qu’ils sont privés de la jouissance de leur bien qui a purement et simplement disparu.

En conséquence, leur demande au titre de l’arrêt des travaux est parfaitement justifiée, dans la mesure où, comme ils le font valoir, la poursuite des travaux aggrave jour après jour la situation en ce qu’elle conduit à une augmentation du coût et des délais de la restitution du bien.

Il sera donc enjoint à la société Lactalis Investissements de suspendre les travaux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard constaté pour la mise en œuvre de cette mesure, mais également par infraction constatée, ce afin de prévenir une situation de suspension des travaux qui serait ponctuée de nouvelles interventions. L’astreinte commencera à courir à l’issue d’un délai de huit jours suivant la signification de la présente décision.

- Sur la demande de complément d’expertise :

Dès lors que M. et Mme [Y] ont été déclarés irrecevables en leur demande de condamnation de la société Lactalis Investissements à leur payer une somme au titre du coût des travaux nécessaires à la remise en état des lieux, la demande de complément d’expertise n’apparaît pas, en l’état, justifiée. Elle sera en conséquence rejetée.

- Sur les frais de l’incident :

En application des articles 696 et 790 du code de procédure civile, la société Lactalis Investissements sera condamnée aux dépens de l’incident ainsi qu’à payer à M. et Mme [Y] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société Lactalis Investissements sera déboutée de la demande présentée à ce titre.

- Sur la poursuite de l’instruction de l’affaire :

L’affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état électronique du 1er juillet 2026.

Il sera délivré à la société Lactalis Investissements un avis de conclure sur le fond de l’affaire au plus tard pour cette date.


PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile, 

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Lactalis Investissements, tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de M. [A] [Y] et Mme [K] [Y], au motif allégué de leur absence de détention d’un droit de propriété sur la cave ;

Déclare irrecevable la demande présentée par M. [A] [Y] et Mme [K] [Y] tendant à la condamnation de la société Lactalis Investissements au paiement de la somme de 391 029, 07 euros au titre du coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble et des caves abritées au sein de l’immeuble ;

Déclare irrecevable la demande aux fins de bornage présentée par M. [A] [Y] et Mme [K] [Y] ;

Déclare irrecevable la demande présentée par M. [A] [Y] et Mme [K] [Y] tendant à la condamnation de la société Lactalis Investissements à leur payer à titre provisionnel la somme de 391 000 euros à valoir sur le coût des travaux de restitution de la cave et des communs d’accès ;

Rejette, en l’état, la demande de complément d’expertise ;

Ordonne à la société Lactalis Investissements de suspendre immédiatement et totalement tous travaux sur la parcelle cadastrée section BZ numéro [Cadastre 2], située à [Localité 2] (Puy-de-Dôme) ;

Dit que cette injonction est assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard constaté pour la mise en œuvre de cette mesure de suspension des travaux et par infraction constatée, l’astreinte commençant à courir à l’issue d’un délai de huit jours suivant la signification de la présente décision ;

Condamne la société Lactalis Investissements aux dépens de l’incident ;

Condamne la société Lactalis Investissements à payer à M. [A] [Y] et Mme [K] [Y], pris ensemble, la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 1er juillet 2026 ;

Délivre à la société Lactalis Investissements un avis de conclure au plus tard pour cette date.



LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

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Mise à jour de la source le 2026-04-21T20:42:27.120Z.