Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 27 avril 2026, n° 25/02242

Parties (entreprises)

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 1er août 1996, Mme [S] [Q] et Mme [Y] [C] ont donné à bail commercial à Mme [H] [R] au nom et pour le compte de la S.A.R.L. en formation Jour de fêtes, aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï, des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 1] pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 1996.

Par acte extrajudiciaire du 30 décembre 2022, Mme [S] [Q] a donné congé à la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï pour le 30 juin 2023 avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, Mme [S] [Q], Mme [Y] [I] [Q], M. [X] [C], Mme [A] [C] et M. [B] [C] ont assigné la S.A.R.L. L'esprit Tchaï devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation des indemnités d'éviction et d'occupation.

La S.A.R.L. L'Esprit Tchaï a saisi la juge de la mise en état par conclusions d'incident notifiées le 25 juin 2025.

La S.C.F. Foncière [Q]-[C] est intervenue volontairement à l'instance par conclusions notifiées le 2 février 2026.

L'incident a été plaidé à l'audience du 9 février 2026 et mis en délibéré au 27 avril suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions d'incident notifiées le 25 juin 2026, la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï demande à la juge de la mise en état :
- de juger irrecevable les demandes présentées par Mme [Y] [I] [Q], M. [X] [C], Mme [A] [C] et M. [B] [C],
- d'ordonner une expertise aux frais avancés par Mme [S] [Q] aux fins d'évaluation des indemnités d'éviction et d'occupation,
- de fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle au montant du dernier loyer en cours,
- de condamner les défendeurs à lui payer chacun 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- de condamner les défendeurs aux dépens de l'incident.

Par dernières conclusions d'incident notifiées le 2 février 2026, la S.C.F. Foncière [Q]-[C], Mme [S] [Q] et Mme [Y] [I] [Q] demandent à la juge de la mise en état :
- de juger recevable l'intervention volontaire de la S.C.F. Foncière [Q]-[C],
- de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï,
- de désigner un expert aux fins d'évaluation des indemnités d'éviction et d'occupation,
- de mettre la provision à la charge de la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï,
- de débouter la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï de ses autres demandes,
- de réserver les dépens de l'incident et de l'expertise.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé de leurs moyens.

Motifs

MOTIVATION

Sur l'intervention volontaire

Selon l'article 330 du code de procédure civile, l'intervention est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l'espèce, par acte authentique du 2 décembre 2025, M. [B] [C], M. [X] [C] et Mme [A] [C] ont conclu un apport en société au profit de la S.C.F. Foncière [Q]-[C] de la moitié en pleine propriété des locaux en cause.

La S.C.F. Foncière [Q]-[C], en sa qualité de co-bailleresse, est donc recevable en son intervention.

Sur la fin de non-recevoir

Selon les articles 31 et 32 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Il est par ailleurs constant qu'en cas de démembrement de propriété, l'usufruitier, qui a la jouissance du bien, ne peut, en application de l'article 595, dernier alinéa, du code civil, consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire. L'usufruitier, en revanche, a le pouvoir de mettre fin au bail commercial et, par suite, de notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement. Il a seul la qualité de bailleur dont il assume toutes les obligations à l'égard du preneur. L'indemnité d'éviction due en application de l'article L. 145-14 du code de commerce, qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail, est ainsi à la seule charge de l'usufruitier (voir Civ. 3ème, 19 décembre 2019, n°18-26.162).

En l'espèce, la S.C.F. Foncière [Q]-[C] est propriétaire de la moitié de la pleine propriété des locaux de sorte qu'elle est recevable en son action.

La qualité à agir de Mme [S] [Q], usufruitière, n'est pas contestée par la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï. Cette dernière sera donc également déclarée recevable en ses prétentions.

En revanche, et en application de ce qui précède, Mme [Y] [I] [Q], nue-propriétaire, sera déclarée irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir.

Il en ira de même pour les trois consorts [C] en leurs noms propres, qui ont perdu leur qualité de propriétaires au bénéfice de la S.C.F. Foncière [Q]-[C].

Sur l'expertise

Selon l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Cette indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Par ailleurs, l'article L. 145-28 du même code prévoit que jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent enfin que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

En l'espèce, le congé délivré par Mme [Q] a ouvert le droit pour la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï au paiement d'une indemnité d'éviction. Cette dernière bénéficie par ailleurs du droit au maintien dans les lieux prévu par l'article L. 145-28 susvisé, en contrepartie duquel elle est redevable d'une indemnité d'occupation statutaire.

Aucune pièce utile n'étant produite afin de fixer le montant des indemnités respectivement dues par les parties, une expertise judiciaire apparaît nécessaire.

La provision à valoir sur les frais d'expertise sera mise à la charge des bailleresses, à l'origine de l'éviction.

Sur l'injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l'article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation s'entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l'aide d'un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

Par ailleurs, en vertu des trois premiers alinéas de l'article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, il résulte de l'article 1536 dudit code qu'en dehors ou au cours d'une instance, des personnes qu'un différend oppose peuvent, d'un commun accord, tenter d'y mettre fin à l'amiable avec le concours d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur.


En l'espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l'expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l'aide d'un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

En conséquence, il convient de leur enjoindre de rencontrer une médiatrice selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision, laquelle pourra leur donner les explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une mesure de médiation et, avec l'accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d'une médiation conventionnelle.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Dans l'attente de la réalisation de l'expertise, les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront réservées.

Il sera enfin rappelé que selon l'article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARE la S.C.F. FONCIÈRE [Q]-[C] recevable en son intervention volontaire,

DÉCLARE la S.C.F. FONCIÈRE [Q]-[C] et Madame [S] [Q] recevables en leurs demandes,

DÉCLARE Madame [Y] [I] [Q], Monsieur [B] [C], Monsieur [X] [C] et Madame [A] [C] irrecevables en leurs demandes,

ORDONNE une expertise aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation,

DÉSIGNE pour y procéder :

Monsieur [V] [L]
[Adresse 7]
[Courriel 1]

Avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 1], les décrire,
* dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï dans le cas :
- d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, de tous autres préjudices engendrés par l'éviction,
- de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
3) d'évaluer le montant de l'indemnité d'occupation due par la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï à la S.C.F. FONCIÈRE [Q]-[C] et à Madame [S] [Q] à compter du 1er juillet 2023,
* rendre compte de tout et donner son avis motivé au sein d'un rapport dressant ses constatations et conclusions,
* tenter de concilier les parties,

FIXE à la somme de 6 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée pour moitié par la S.C.F. FONCIÈRE [Q]-[C] et pour moitié par Madame [S] [Q] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 8]) au plus tard le 26 juin 2026, avec une copie de la présente décision,

RAPPELLE qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que la juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DIT que l'expert accomplira sa mission en application des dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d'expertise dès qu'il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DIT que l'expert judiciaire devra communiquer un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties,

ENJOINT aux parties, en l'absence de conciliation intervenue à l'initiative de l'expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [E] [O]
[Adresse 9]
[XXXXXXXX01] – [XXXXXXXX02]
[Courriel 2]

avec pour mission :
* d'informer les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation,
* de recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle,

DIT que la médiatrice n'interviendra qu'après que l'expert judiciaire l'aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l'expert judiciaire suspendra ses opérations d'expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l'attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu'à l'issue du rendez-vous d'information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l'expert judiciaire, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :
- la médiatrice en avisera immédiatement l'expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,
- la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération,

DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :
- la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile,

- la médiatrice en avisera sans délai l'expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,
- le cours des opérations d'expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d'investigations complémentaires indispensables à la solution du litige,

ORDONNE qu'au terme de la mesure de médiation conventionnelle, qui ne pourra excéder un délai de six mois suivant la première réunion d'information susvisée, la médiatrice informe l'expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord, 

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert judiciaire déposera son rapport en l'état du pré-rapport qu'il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT qu'en l'absence de conciliation et en cas de refus ou d'échec de la médiation conventionnelle, l'expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

DEMANDE à l'expert de déposer l'original de son rapport au greffe de la 18ème chambre - 3ème section du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 2 mai 2027,

RAPPELLE qu'en cas d'empêchement légitime, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu'il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d'une provision complémentaire,

DIT que cette mesure d'instruction sera exécutée sous le contrôle du juge de la mise en état de la 18ème chambre - 3ème section du tribunal judiciaire de Paris,

RÉSERVE les dépens et les demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,

RENVOIE l'affaire à la mise en état du 7 septembre 2026 à 11h30 pour vérification du bon versement de la consignation et de la mise en place des opérations d'expertise,

Il est rappelé que sauf convocation spécifique à l'initiative de la juge de la mise en état ou d'entretien avec cette dernière sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA. Les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00.


Faite et rendue à Paris le 27 Avril 2026


Le Greffier La Juge de la mise en état
Henriette DURO Cassandre AHSSAÏNI

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.
délivrées le :
à Me RACLET (K0055)
 Me MOUNICQ (R0097)
 M. [L]
 Mme [O]


■

18° chambre 
3ème section

N° RG 25/02242 
N° Portalis 352J-W-B7J-C7BOY

N° MINUTE : 1

Assignation du :
17 Février 2025

EXPERTISE

[V] [L]








ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 27 Avril 2026
DEMANDEURS

Madame [S] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [Y] [I] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Monsieur [X] [C]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Madame [A] [C]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Monsieur [B] [C]
[Adresse 5]
[Localité 1]

S.C.F. FONCIÈRE [Q]-[C] (RCS de Paris 994 785 855), par voie d’intervention volontaire
[Adresse 5]
[Localité 1]

représentés par Maître Bertrand RACLET de l’A.A.R.P.I. OPÉRA AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. L’ESPRIT TCHAÏ (RCS de Paris 430 417 089)
[Adresse 6]
[Localité 1]

représentée par Maître Thierry MOUNICQ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0097





MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Cassandre AHSSAÏNI, Juge, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 09 Février 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Avril 2026.

ORDONNANCE

Rendue publiquement 
Contradictoire
En premier ressort




FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 1er août 1996, Mme [S] [Q] et Mme [Y] [C] ont donné à bail commercial à Mme [H] [R] au nom et pour le compte de la S.A.R.L. en formation Jour de fêtes, aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï, des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 1] pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 1996.

Par acte extrajudiciaire du 30 décembre 2022, Mme [S] [Q] a donné congé à la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï pour le 30 juin 2023 avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, Mme [S] [Q], Mme [Y] [I] [Q], M. [X] [C], Mme [A] [C] et M. [B] [C] ont assigné la S.A.R.L. L'esprit Tchaï devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation des indemnités d'éviction et d'occupation.

La S.A.R.L. L'Esprit Tchaï a saisi la juge de la mise en état par conclusions d'incident notifiées le 25 juin 2025.

La S.C.F. Foncière [Q]-[C] est intervenue volontairement à l'instance par conclusions notifiées le 2 février 2026.

L'incident a été plaidé à l'audience du 9 février 2026 et mis en délibéré au 27 avril suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions d'incident notifiées le 25 juin 2026, la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï demande à la juge de la mise en état :
- de juger irrecevable les demandes présentées par Mme [Y] [I] [Q], M. [X] [C], Mme [A] [C] et M. [B] [C],
- d'ordonner une expertise aux frais avancés par Mme [S] [Q] aux fins d'évaluation des indemnités d'éviction et d'occupation,
- de fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle au montant du dernier loyer en cours,
- de condamner les défendeurs à lui payer chacun 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- de condamner les défendeurs aux dépens de l'incident.

Par dernières conclusions d'incident notifiées le 2 février 2026, la S.C.F. Foncière [Q]-[C], Mme [S] [Q] et Mme [Y] [I] [Q] demandent à la juge de la mise en état :
- de juger recevable l'intervention volontaire de la S.C.F. Foncière [Q]-[C],
- de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï,
- de désigner un expert aux fins d'évaluation des indemnités d'éviction et d'occupation,
- de mettre la provision à la charge de la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï,
- de débouter la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï de ses autres demandes,
- de réserver les dépens de l'incident et de l'expertise.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur l'intervention volontaire

Selon l'article 330 du code de procédure civile, l'intervention est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l'espèce, par acte authentique du 2 décembre 2025, M. [B] [C], M. [X] [C] et Mme [A] [C] ont conclu un apport en société au profit de la S.C.F. Foncière [Q]-[C] de la moitié en pleine propriété des locaux en cause.

La S.C.F. Foncière [Q]-[C], en sa qualité de co-bailleresse, est donc recevable en son intervention.

Sur la fin de non-recevoir

Selon les articles 31 et 32 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Il est par ailleurs constant qu'en cas de démembrement de propriété, l'usufruitier, qui a la jouissance du bien, ne peut, en application de l'article 595, dernier alinéa, du code civil, consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire. L'usufruitier, en revanche, a le pouvoir de mettre fin au bail commercial et, par suite, de notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement. Il a seul la qualité de bailleur dont il assume toutes les obligations à l'égard du preneur. L'indemnité d'éviction due en application de l'article L. 145-14 du code de commerce, qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail, est ainsi à la seule charge de l'usufruitier (voir Civ. 3ème, 19 décembre 2019, n°18-26.162).

En l'espèce, la S.C.F. Foncière [Q]-[C] est propriétaire de la moitié de la pleine propriété des locaux de sorte qu'elle est recevable en son action.

La qualité à agir de Mme [S] [Q], usufruitière, n'est pas contestée par la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï. Cette dernière sera donc également déclarée recevable en ses prétentions.

En revanche, et en application de ce qui précède, Mme [Y] [I] [Q], nue-propriétaire, sera déclarée irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir.

Il en ira de même pour les trois consorts [C] en leurs noms propres, qui ont perdu leur qualité de propriétaires au bénéfice de la S.C.F. Foncière [Q]-[C].

Sur l'expertise

Selon l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Cette indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Par ailleurs, l'article L. 145-28 du même code prévoit que jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent enfin que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

En l'espèce, le congé délivré par Mme [Q] a ouvert le droit pour la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï au paiement d'une indemnité d'éviction. Cette dernière bénéficie par ailleurs du droit au maintien dans les lieux prévu par l'article L. 145-28 susvisé, en contrepartie duquel elle est redevable d'une indemnité d'occupation statutaire.

Aucune pièce utile n'étant produite afin de fixer le montant des indemnités respectivement dues par les parties, une expertise judiciaire apparaît nécessaire.

La provision à valoir sur les frais d'expertise sera mise à la charge des bailleresses, à l'origine de l'éviction.

Sur l'injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l'article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation s'entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l'aide d'un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

Par ailleurs, en vertu des trois premiers alinéas de l'article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, il résulte de l'article 1536 dudit code qu'en dehors ou au cours d'une instance, des personnes qu'un différend oppose peuvent, d'un commun accord, tenter d'y mettre fin à l'amiable avec le concours d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur.


En l'espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l'expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l'aide d'un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

En conséquence, il convient de leur enjoindre de rencontrer une médiatrice selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision, laquelle pourra leur donner les explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une mesure de médiation et, avec l'accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d'une médiation conventionnelle.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Dans l'attente de la réalisation de l'expertise, les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront réservées.

Il sera enfin rappelé que selon l'article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARE la S.C.F. FONCIÈRE [Q]-[C] recevable en son intervention volontaire,

DÉCLARE la S.C.F. FONCIÈRE [Q]-[C] et Madame [S] [Q] recevables en leurs demandes,

DÉCLARE Madame [Y] [I] [Q], Monsieur [B] [C], Monsieur [X] [C] et Madame [A] [C] irrecevables en leurs demandes,

ORDONNE une expertise aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation,

DÉSIGNE pour y procéder :

Monsieur [V] [L]
[Adresse 7]
[Courriel 1]

Avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 1], les décrire,
* dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï dans le cas :
- d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, de tous autres préjudices engendrés par l'éviction,
- de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
3) d'évaluer le montant de l'indemnité d'occupation due par la S.A.R.L. L'Esprit Tchaï à la S.C.F. FONCIÈRE [Q]-[C] et à Madame [S] [Q] à compter du 1er juillet 2023,
* rendre compte de tout et donner son avis motivé au sein d'un rapport dressant ses constatations et conclusions,
* tenter de concilier les parties,

FIXE à la somme de 6 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée pour moitié par la S.C.F. FONCIÈRE [Q]-[C] et pour moitié par Madame [S] [Q] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 8]) au plus tard le 26 juin 2026, avec une copie de la présente décision,

RAPPELLE qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que la juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DIT que l'expert accomplira sa mission en application des dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d'expertise dès qu'il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DIT que l'expert judiciaire devra communiquer un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties,

ENJOINT aux parties, en l'absence de conciliation intervenue à l'initiative de l'expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [E] [O]
[Adresse 9]
[XXXXXXXX01] – [XXXXXXXX02]
[Courriel 2]

avec pour mission :
* d'informer les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation,
* de recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle,

DIT que la médiatrice n'interviendra qu'après que l'expert judiciaire l'aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l'expert judiciaire suspendra ses opérations d'expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l'attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu'à l'issue du rendez-vous d'information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l'expert judiciaire, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :
- la médiatrice en avisera immédiatement l'expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,
- la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération,

DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :
- la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile,

- la médiatrice en avisera sans délai l'expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,
- le cours des opérations d'expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d'investigations complémentaires indispensables à la solution du litige,

ORDONNE qu'au terme de la mesure de médiation conventionnelle, qui ne pourra excéder un délai de six mois suivant la première réunion d'information susvisée, la médiatrice informe l'expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord, 

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert judiciaire déposera son rapport en l'état du pré-rapport qu'il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l'expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d'expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT qu'en l'absence de conciliation et en cas de refus ou d'échec de la médiation conventionnelle, l'expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

DEMANDE à l'expert de déposer l'original de son rapport au greffe de la 18ème chambre - 3ème section du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 2 mai 2027,

RAPPELLE qu'en cas d'empêchement légitime, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu'il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d'une provision complémentaire,

DIT que cette mesure d'instruction sera exécutée sous le contrôle du juge de la mise en état de la 18ème chambre - 3ème section du tribunal judiciaire de Paris,

RÉSERVE les dépens et les demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,

RENVOIE l'affaire à la mise en état du 7 septembre 2026 à 11h30 pour vérification du bon versement de la consignation et de la mise en place des opérations d'expertise,

Il est rappelé que sauf convocation spécifique à l'initiative de la juge de la mise en état ou d'entretien avec cette dernière sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA. Les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00.


Faite et rendue à Paris le 27 Avril 2026


Le Greffier La Juge de la mise en état
Henriette DURO Cassandre AHSSAÏNI

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Mise à jour de la source le 2026-04-27T18:52:34.610Z.