Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL COLLEGIALE, 16 avril 2026, n° 19/02893

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 16 Avril 2026
DOSSIER : N° RG 19/02893 - N° Portalis DBX4-W-B7D-OTBE
NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 16 Avril 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL


En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 05 Février 2026, en audience publique, sans opposition des avocats devant :

Madame GABINAUD, Vice-Présidente 
et
Monsieur SINGER, Juge

Qui ont rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de 

PRESIDENT : Madame GABINAUD, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Madame KINOO, Vice-Présidente
Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors du prononcé 

Madame CHAOUCH

JUGEMENT 

Contradictoire, rendu après délibéré et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Rédigé par Madame KINOO.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée le
à
DEMANDEURS

M. [Z] [B]
né le 26 Septembre 1982 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Mme [C] [W] épouse [B]
née le 02 Juillet 1991 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Romain FESSAGUET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 98

DEFENDEURS

M. [L] [M], demeurant [Adresse 2]

Mme [P] [Q] épouse [M], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Jean-Marc CLAMENS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 326

M. [E] [D]
né le 28 Juillet 1954 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Mme [R] [I] épouse [D]
née le 22 Janvier 1956 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Catherine CARRIERE-PONSAN de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 5

S.A.R.L. CONSTRUCTIONS THERIAL, RCS [Localité 3] 503 638 397, pris en la personne de son liquidateur, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Frédéric DOUCHEZ de la SCP D’AVOCATS F. DOUCHEZ - LAYANI-AMAR, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 359

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de la SARL CONSTRUCTIONS THERIAL, RCS [Localité 4] 542 110 291, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE - SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 195

S.A.S. SL FACADES, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Stéphanie DUARTE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 256

Compagnie d’assurance MAAF ASSURANCES, RCS [Localité 5] 542 073 580, assureur de la Société SL FACADES, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Manuel FURET de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 66

S.A.R.L. AGIRBOIS, dont le siège social est sis [Adresse 8]

Compagnie d’assurance MAAF ASSURANCE, RCS [Localité 5] 542 073 580, en sa qualité d’assureur d’AGIRBOIS, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentées par Me Célia-Céline LASSALLE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 567

S.A. LA SAUVEGARDE, dont le siège social est sis [Adresse 10]
représentée par Maître Jean-luc FORGET de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 61

S.C.I. AGJS 31, dont le siège social est sis [Adresse 11]
représentée par Maître Loïc ALRAN de la SCP ALRAN PERES RENIER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire :

PARTIE INTERVENANTE

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 12] pris en la personne de son syndic bénévole, Mme [O] [T], dont le siège social est sis [Adresse 13]
représentée par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY, AVOCATS, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 122



EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 21 septembre 2018, M. [Z] [B] et Mme [C] [W] ont acquis dans un ensemble immobilier sis [Adresse 14] à [Localité 6] un appartement à usage d’habitation auprès de M. [L] [M] et Mme [P] [Q] épouse [M] et un local commercial auprès de M. [J] moyennant la somme totale de 515 000 euros.

L’acte de vente précise en page 17 que le vendeur déclare qu’à sa connaissance, aucune construction ou rénovation n’ont été réalisées dans les dix dernières années précédant la vente et aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé dans ce délai.

Courant décembre 2018, à la suite d’un épisode pluvieux, M. et Mme [B] ont constaté des infiltrations au niveau de leur toiture, qui ont provoqué l’apparition de taches d’humidité en plusieurs endroits du placard et du plafond de la chambre parentale située au premier étage et sur les murs des combles non aménagés, ainsi qu’un décollement de l’isolant dans les combles non aménagés.

La Sarl Midi-Pyrénées Charpentes, mandatée par M. et Mme [B], a, suivant un devis du 9 janvier 2019, préconisé une réfection totale de la toiture pour un montant de 16 476,74 euros TTC.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 février 2019, M. et Mme [B] ont sollicité la prise en charge des travaux par M. et Mme [M]. Ces derniers, par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 février 2019, ont refusé cette prise en charge.

Par actes d’huissier du 12 septembre 2019, M. et Mme [B] ont fait assigner M. et Mme [M] devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d’obtenir la remise en état de la toiture de l’immeuble et réparation de leurs préjudices.

Par jugement avant dire droit du 12 juillet 2021, le tribunal judiciaire a ordonné une expertise judiciaire et commis pour y procéder M. [F] [H].

Par actes du 28 décembre 2021, M. et Mme [B] ont fait appeler en la cause M. et Mme [D], propriétaires de l’immeuble voisin sis [Adresse 15] à [Localité 7] (à gauche de l’immeuble de M. et Mme [B] vu depuis la rue).

Par actes des 3 et 10 janvier 2022, M. et Mme [M] ont fait appeler en la cause des entrepreneurs intervenus sur leur ancien immeuble : M. [V], la Sarl Agirbois et la société Velux France. La Sa Maaf Assurances est intervenue volontairement à l’instance ès qualités d’assureur de la Sarl [N].

Ces affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 19 mai 2022, déclarant les opérations d’expertise communes et opposables aux parties appelées en cause. Ce magistrat a encore invité M. et Mme [M] à mettre en cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin (à droite vu depuis de la rue) de celui des demandeurs.

Par actes des 13 et 14 juin 2022, M. et Mme [M] ont fait appeler en la cause Mme [G] [T] et la Sci Agjs 31, tous deux copropriétaires de lots de l’immeuble sis [Adresse 16].

Par ordonnance du 6 septembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’appel en cause à l’instance principale et a déclaré les opérations d’expertise communes et opposables à Mme [G] [T] et la Sci Agjs 31.

Le 17 octobre 2022, M. [H] a adressé une demande de consignation complémentaire d’un montant de 11 283,32 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16] est intervenu volontairement à l’instance par conclusions signifiées le 18 novembre 2022.

Par ordonnance du 22 décembre 2022, le juge de la mise en état a notamment :
- ordonné le versement complémentaire de la somme de 2 000 euros par M. [Z] [B] et Mme [C] [W], 
- ordonné le versement complémentaire de la somme de 8 852,52 euros par M. [L] [M] et Mme [P] [M], 
- déclaré les opérations d’expertise de M. [H] communes et opposables au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 7], représenté par son syndic Mme [G] [T],
- ajouté une question à la mission de l’expert.

Par ordonnance du même jour, le juge de la mise en état a joint les appels en cause délivrés :
- à la société SL Façades, à son assureur la Sa Maaf Assurances et à la Sa Sauvegarde en sa qualité d’assureur sis [Adresse 17] à [Localité 7] par le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier, selon actes des 14, 17 et 18 octobre 2022,
- à la Sarl Constructions Therial et à son assureur la Sa Allianz Iard par M. et Mme [D] selon actes des 28 octobre et 3 novembre 2022. 
Les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables aux parties appelées en cause.
 
M. [H] a déposé son rapport le 4 septembre 2023.

Par ordonnance du 26 février 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement partiel d’instance et d’action de M. et Mme [M] contre M. [V] et la Sas France Velux, et l’a déclaré parfait.

Par ordonnance du 16 mai 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement partiel de M. et Mme [M] contre Mme [T] et a mis cette partie hors de cause.

Par ordonnance du 9 janvier 2025, le juge de la mise en état a :
- rappelé que Mme [G] [T] en son nom personnel a été mise hors de cause suivant ordonnance du 16 mai 2024, 
- rejeté l’exception de procédure soulevée par la Sarl Constructions Therial tendant au prononcé de la nullité de l’assignation délivrée à elle, 
- constaté que la Sarl Constructions Therial ne soulevait aucune fin de non recevoir,
- condamné la Sarl Constructions Therial aux dépens de l’incident,
- condamné la Sarl Constructions Therial à verser à M. et Mme [D] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’incident, 
- condamné la Sarl Constructions Therial à verser à son assureur la Sa Allianz Iard la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’incident.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience de la formation collégiale du 5 février 2026, est intervenue le 18 septembre 2025.


Prétentions des parties 

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées le 16 octobre 2024 (conclusions en lecture de rapport d’expertise n°2), M. et Mme [B] demandent au tribunal de : 
Vu l’article 1137 du code civil, dans sa rédaction applicable, 
Vu les articles 1103, 1104 et 1240 du code civil, 
- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées, 
- dire et juger que M. et Mme [M] ont commis une réticence dolosive à l’égard de M. et Mme [B] lors de la vente intervenue le 21 septembre 2018, engageant de ce fait leur responsabilité, et ont dès lors concouru conjointement aux préjudices subis par ces derniers, 
En conséquence, 
- débouter l’ensemble des parties défenderesses de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, 
- condamner solidairement M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [B] les sommes de : 
-27 824,24 euros au titre des travaux de reprise de la couverture et des embellissements, hors placard de la chambre parentale, 
 -5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral, 
- condamner solidairement M. et Mme [D] à payer à M. et Mme [B] la somme de 1 650 euros au titre des travaux de reprise du bardage et des dommages consécutifs dans le placard de la chambre parentale, 
- condamner solidairement M. et Mme [M] ainsi que M. et Mme [D] à payer à M. et Mme [B] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, 
- ordonner que l’ensemble des sommes qui seront allouées aux requérants seront productives d’intérêts capitalisés d’année en année jusqu’à parfait paiement, et ce à compter du 18 février 2019, date de mise en demeure, à l’égard des époux [M], et à compter du 28 décembre 2021, date de délivrance de l’assignation en intervention forcée, à l’égard des époux [D], 
- condamner solidairement M. et Mme [M] ainsi que M. et Mme [D] à payer à M. et Mme [B] la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner solidairement M. et Mme [M] ainsi que M. et Mme [D] aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire confiée à M. [H], 
- ordonner le maintien de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, eu égard à la nature et l’ancienneté du litige.

En réponse, suivant conclusions signifiées le 7 février 2024, M. et Mme [M] demandent au tribunal de :
Vu les dispositions des articles 1103 et suivants du code civil, 1116, 1117 ancien du code civil , 1240, 1303 et suivants et 1792 du code civil, 
1) A titre principal, 
- dire et juger que M. et Mme [M], à la lecture du rapport d’expertise déposé par M. [H], ne sont pas à l’origine des désordres constatés et qu’ils n’ont tu, de surcroît intentionnellement, aucune information portant sur la qualité essentielle du bien vendu, susceptible de constituer une réticence dolosive, 
- débouter, en conséquence, M. et Mme [B] [W] des demandes dirigées à leur encontre, 
- reconventionnellement, les condamner à payer aux époux [M] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais et honoraires réglés à M. [H] en exécution de sa mission et des décisions rendues à cet effet, 
2) A titre subsidiaire et reconventionnellement, et pour le cas où la responsabilité des époux [M] serait retenue, 
- homologuer le rapport de M. [H] en ce qu’il a chiffré le coût des travaux de reprise aux sommes de : 
- 19 000 euros TTC (couverture), 
- 3 256 euros TTC (embellissements), 
- 1 650 euros TTC (bardage), 
- débouter M. [B] et Mme [W] de leurs demandes tendant à obtenir à ces titres le paiement de la somme de 27 824,24 euros TTC, outre celle de 5 000 euros en réparation d’un préjudice moral à titre de dommages et intérêts, celles-ci étant injustifiées, 
- laisser à la charge des consorts [B] [W] les sommes de : 
- 15 200 euros TTC au titre de la reprise de la couverture, compte tenu de sa vétusté, soit 80 % du montant total de sa réfection, 
- 1 628 euros au titre de la reprise des embellissements, soit 50 % du montant total des travaux préconisés,
- condamner, leur faute respective étant établie : 
* la société Agirbois et la société Maaf in solidum, au paiement de la somme de : 
- 1 520 euros TTC au titre de la reprise de la toiture, soit 80 % du montant des travaux proposés, 
- 1 628 euros TTC au titre de la reprise des embellissements, soit 50 % du montant total des travaux préconisés,
et condamner la société Maaf à relever et garantir la société Agirbois des chefs de cette condamnation ; 
* la société SL Façades, et la société Maaf, in solidum, au paiement de la somme de 2 280 euros TTC au titre de la reprise de la toiture, soit 12 % du montant des travaux à réaliser, 
et condamner la société Maaf à relever et garantir la société SL Façades de cette condamnation ; 
* M. et Mme [D], la société Constructions Therial et la compagnie Allianz, in solidum, au paiement de la somme de 1 650 euros TTC au titre de la reprise du bardage, 
Pour le cas où le Tribunal condamnerait les époux [M] à répondre, en tout ou partie, des demandes présentées par M. [B] et Mme [W], 
- dire et juger que ceux-ci en seront relevés et garantis indemnes par : 
- le syndicat des copropriétaires, représenté par Mme [T], la société SL Façades, la société Agirbois et son assureur, la société Maaf , tenus in solidum pour ce qui concerne la reprise de la toiture, ce à hauteur de 19 000 euros TTC, et de toute somme supplémentaire pour le cas où la demande des consorts [B] [W] serait accueillie à ce titre ; 
- la société Agirbois et la société Maaf , in solidum, pour ce qui concerne la reprise des embellissements ; 
- M. et Mme [D], la société Constructions Therial et son assureur Allianz, in solidum, pour ce qui concerne la reprise du bardage et les embellissements ; 
- les condamner, sous la même solidarité et dans la même proportion de responsabilité, à relever et garantir les époux [M] de toute condamnation prononcée à leur encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens, en ceux compris le coût de l’expertise dont M. et Mme [M] ont fait l’avance, 
Y ajoutant, 
- condamner les mêmes, et sous la même solidarité, à payer aux époux [M] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise dont les époux [M] ont fait l’avance, dont distraction au profit la Selas Clamens Conseil, avocats qui sera en droit de les recouvrer directement sur son offre de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour leur part, au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 27 août 2025 (n°3), M. et Mme [D] demandent au tribunal de : 
1) Sur les demandes des époux [B]
Vu l’article 1240 du code civil
A titre principal,
- débouter M. et Mme [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de M. et Mme [D],
A titre subsidiaire,
- réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de M. et Mme [B] au titre des frais de remise en état du placard de la chambre parentale, soit 250 euros maximum,
- réduire à de plus justes proportions les demandes de M. et Mme [B] à l'encontre de M. et Mme [D] au titre des dépens, soit 1 776 euros maximum correspondant aux investigations réalisées sur le bardage,
- débouter M. et Mme [B] du surplus de leurs demandes à l'encontre de M. et Mme [D],
2) Sur les demandes des époux [D]
A titre principal,
Vu l'article 1792 du code civil,
- juger que la responsabilité décennale de plein droit de la Sarl Constructions Therial est engagée,
En conséquence,
-condamner in solidum la Sarl Constructions Therial et son assureur la Sa Allianz Iard à payer à M. et Mme [D] la somme de 1 200 euros TTC pour les travaux de reprise à réaliser sur le bardage,
- condamner in solidum la Sarl Constructions Therial et son assureur la Sa Allianz Iard à relever et garantir indemne M. et Mme [D] de toute condamnation en principal, frais et accessoires qui pourrait être prononcée à leur encontre,
A titre subsidiaire,
Vu l'article 1231-1 du code civil,
- juger que la Sarl Constructions Therial engage sa responsabilité contractuelle pour les fautes d'exécution commises,
En conséquence,
- condamner la Sarl Constructions Therial à payer à M. et Mme [D] la somme de 1 200 euros TTC pour les travaux de reprise à réaliser sur le bardage, 
- condamner la Sarl Constructions Therial à relever et garantir indemne M. et Mme [D] de toute condamnation en principal, frais et accessoires qui pourrait être prononcée à leur encontre,
En tout état de cause,
- condamner in solidum la Sarl Constructions Therial et son assureur la Sa Allianz Iard, ou tout succombant, à payer à M. et Mme [D] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu`aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Scp Candelier [Adresse 18].

Suivant conclusions signifiées le 25 mars 2025, la Sarl Therial Constructions demande au tribunal de : 
Vu l’article 1844-8 du code civil, 
- dire et juger que toutes toutes les demandes formulées à l’encontre de la Sarl Therial Constructions sont irrecevables et mal fondées, 
En conséquence, 
- débouter M. et Mme [D] et l’ensemble des autres parties au litige de leur action et de leurs demandes, à l’encontre de la Sarl Therial Constructions, compte tenu de l’absence d’imputabilité à l’ouvrage des désordres affectant l’immeuble litigieux, et notamment les placards de la chambre parentale de M. et Mme [B] ; 
Subsidiairement 
- juger que la société d’assurances Allianz Iard devra relever et garantir la Sarl Therial Constructions de toutes condamnations en principal, frais et accessoires, qui pourraient être prononcées à son encontre ;
- condamner in solidum les succombants à payer à la Sarl Therial Constructions la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- les condamner in solidum, aux entiers dépens. 

Par conclusions signifiées le 20 mars 2025, la Sa Allianz Iard prise en sa qualité d’assureur de la Sarl Therial Constructions demande au tribunal de : 
Vu l’article 1844-8 du code civil, 
A titre principal 
- débouter l’ensemble des parties de leurs demandes à l’encontre de la Sa Allianz Iard en l’absence d’imputabilité à l’ouvrage des désordre affectant l’immeuble, et plus particulièrement les placards de la chambre parentale de M. [Z] [B] et Mme [C] [B] ; 
A titre subsidiaire, 
- déclarer que la responsabilité du désordre affectant l’immeuble, et plus particulièrement les placards de la chambre parentale de M. [Z] [B] et Mme [C] [B] est partagée équitablement entre la Sarl Constructions Therial, M. [E] [D] et Mme [R] [D] et M. [L] [M] et Mme [P] [M] ; 
En conséquence, 
- condamner solidairement M. [E] [D] et Mme [R] [D] et M. [L] [M] et Mme [P] [M] à relever et garantir la Sa Allianz Iard de toute condamnation en principal, frais et accessoires qui pourrait être prononcée à son encontre à hauteur de 66% ; 
En tout état de cause, 
- débouter la Sa Maaf Assurances de sa demande visant la Sa Allianz Iard à la relever et garantir de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre ; 
- déclarer bien fondée la Sa Allianz Iard à opposer sa franchise contractuelle à la Sarl Constructions Therial d’un montant de 1 600 euros ; 
- condamner in solidum tout succombant, à payer à la Sa Allianz Iard la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Pour sa part, selon conclusions signifiées le 29 février 2024 (conclusions en lecture de rapport d’expertise judiciaire n°2), la Sarl Agirbois demande au tribunal de : 
Vu les articles 1792 et suivants du code civil, 
- débouter les parties de leurs demandes à l’égard de la société Agirbois et de la société Maaf Assurances, 
- recevoir les propositions indemnitaires de la société Maaf Assurances pour le compte de son assurée, la société Agirbois, en ses écritures et la déclarer bien fondée en lecture du rapport d’expertise ; 
- retenir à hauteur de 50 % la part de responsabilité de la société Agirbois sur l’imputabilité des désordres afférents à l’embellissement de la chambre parentale et la chambre de l’étage (hors placards) et chiffrer la condamnation à la somme de 1 628 euros TTC, 
- déterminer à hauteur de 8 % la part de responsabilité de la société Agirbois sur l’imputabilité des désordres afférents à la couverture et retenir ce pourcentage dans le chiffrage des condamnations connexes, 
- mettre hors de cause la société Maaf Assurances et la société Agirbois s’agissant des désordres dus à la vétusté et au bardage, 
En conséquence, 
- condamner la société Maaf Assurances, pour le compte de son assurée la société Agirbois, au paiement de la somme de 1 520 euros TTC pour la reprise des désordres afférents à l’étanchéité des 2 Velux/couverture, 
- condamner la société Maaf Assurances, pour le compte de son assurée la société Agirbois, au paiement de la somme de 1 628 euros TTC pour la reprise des embellissements de la chambre parentale et la chambre de l’étage (hors placards), 
- condamner la société Maaf Assurances, pour le compte de son assurée la société Agirbois, au paiement de la somme de 1 490,40 euros TTC au titre des frais d’expertise, 
- condamner la société Maaf Assurances, pour le compte de son assurée la société Agirbois, au paiement de la somme de 480 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner les autres parties succombant aux dépens. 

Selon conclusions également signifiées le 29 février 2024 (conclusions en lecture de rapport d’expertise judiciaire n°2), la Sa Maaf Assurances prise en sa qualité d’assureur de la société Agirbois demande au tribunal de : 
Vu les articles 1792 et suivants du code civil,
- débouter les parties de leurs demandes à l’égard de la société Agirbois et de la société Maaf Assurances, 
- recevoir les propositions indemnitaires de la société Maaf Assurances pour le compte de son assurée, la société Agirbois, en ses écritures et la déclarer bien fondée en lecture du rapport d’expertise ; 
- retenir à hauteur de 50 % la part de responsabilité de la société Agirbois sur l’imputabilité des désordres afférents à l’embellissement de la chambre parentale et la chambre de l’étage (hors placards) et chiffrer la condamnation à la somme de 1 628 euros TTC, 
- déterminer à hauteur de 8 % la part de responsabilité de la société Agirbois sur l’imputabilité des désordres afférents à la couverture et retenir ce pourcentage dans le chiffrage des condamnations connexes, 
- mettre hors de cause la société Maaf Assurances et la société Agirbois s’agissant des désordres dus à la vétusté et au bardage, 
En conséquence, 
- condamner la société Maaf Assurances, pour le compte de son assurée la société Agirbois, au paiement de la somme de 1 520 euros TTC pour la reprise des désordres afférents à l’étanchéité des 2 Velux/couverture, 
- condamner la société Maaf Assurances, pour le compte de son assurée la société Agirbois, au paiement de la somme de 1 628 euros TTC pour la reprise des embellissements de la chambre parentale et la chambre de l’étage (hors placards), 
- condamner la société Maaf Assurances, pour le compte de son assurée la société Agirbois, au paiement de la somme de 1 490,40 euros TTC au titre des frais d’expertise, 
- condamner la société Maaf Assurances, pour le compte de son assurée la société Agirbois, au paiement de la somme de 480 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner les autres parties succombant aux dépens. 

Selon conclusions signifiées le 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 19] à Blagnac, qui concluait avec Mme [T] avant la mise hors de cause de cette dernière, demande au tribunal de : 
- prononcer la mise hors de cause de Mme [G] [T] purement et simplement sans peine, ni tracas,
- débouter M. et Mme [M] de leur demande tendant à voir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 20], représenté par son syndic, Mme [G] [T], tenus in solidum en ce qui concerne la reprise de la toiture au paiement de la somme TTC de 19 000 euros,
- condamner in solidum la société SL Façades, la société Maaf et la société La Sauvegarde à relever et garantir ledit Syndicat des Copropriétaires à concurrence de la somme de 2 280 euros au titre des travaux de reprise de la toiture intéressant l’intervention de l’entreprise et correspondant à 12% du montant global des travaux à réaliser,
- condamner M. et Mme [M] à payer à Mme [G] [T] personnellement la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. et Mme [M], la société SL Façades, la société Maaf et la société La Sauvegarde au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distraction en étant prononcée au profit de Me Dominique Jeay, Avocat, sur son affirmation de droit.

Suivant conclusions signifiées le 26 avril 2024, la Sa La Sauvergarde, assureur du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 19] à Blagnac, demande au tribunal de : 
Vu l’article 1103 du code civil, 
- juger que la garantie de la société La Sauvegarde n’est pas mobilisable, 
Par conséquent, 
- débouter l’ensemble des parties et notamment le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société La Sauvegarde 
-condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 2 000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Dans ses conclusions signifiées le 16 septembre 2025 (n°2), la Sas SL Façades demande au tribunal de : 
Vu les articles 1792 et suivant du code civil, 
A titre principal, 
- débouter les époux [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SL Façades ; 
A titre subsidiaire, 
- homologuer les préconisations du rapport d’expertise ; 
- retenir à hauteur de 12 % la part de responsabilité de la Société SL Façades sur les désordres affectant la toiture ; 
- mettre hors de cause la Société SL Façades sur les désordres dues à la vétusté de la toiture, à la pose du bardage et la pose des velux ; 
- limiter la condamnation de la Société SL Façades au paiement de la somme de 2 280 euros TTC au titre des travaux de reprise de la toiture ; 
- mobiliser la garantie de la Compagnie Maaf Assurances en qualité d’assureur de la Société SL Façades ; 
- condamner la société Maaf Assurances à relever et garantir les condamnations mises à la charge de son assurée, la Société SL Façades ;
- débouter M. et Mme [M] de leur demande à être relevés et garantis à l’encontre de la Société SL Façades pour les dommages et intérêts sollicités pour réparer la perte de jouissance et le préjudice moral des époux [B];
- débouter les époux [M] de leurs demandes formulées au titre des frais irrépétibles et des dépens,
- débouter la Compagnie Maaf Assurances de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles et des dépens. 

Suivant conclusions signifiées le 2 mai 2025, la Sa Maaf Assurances ès qualités d’assureur de la société SL Façades demande au tribunal de : 
Vu les articles 1792 et suivants du code civil
Vu l’article L. 124-5 du code des assurances
A titre principal
- débouter M. et Mme [M], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], la société SL Façades et toute autre partie de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société Maaf prise en sa qualité d’assureur de la société SL Façades,
- condamner, in solidum, M. et Mme [M], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17] et la société SL Façades au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
A titre subsidiaire
- limiter la condamnation de la société SL Façades au paiement de la somme de 2 280 euros TTC au titre des travaux de reprise de la toiture,
- rejeter toute autre demande formée à l’encontre de la société Maaf au titre des préjudices consécutifs,
- A défaut, condamner la société Allianz, assureur de la société Constructions Therial, à relever et garantir la concluante de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre au titre des préjudices consécutifs,
- juger que la société Maaf est fondée à opposer aux tiers sa franchise s’agissant des garanties facultatives et à son assurée au titre de la garantie décennale obligatoire,
- limiter toute éventuelle condamnation de la concluante au titre des frais irrépétibles et des dépens à proportion de la responsabilité de son assurée au titre des travaux de reprise.

Enfin, par conclusions signifiées le 25 août 2025, la société AGJS31 demande au tribunal de :
- prononcer la mise hors de cause de la Sci AGJS [Cadastre 1],
- condamner M. et Mme [M] à verser à la Sci AGJS 31 une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS DE LA DÉCISION 

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 


1. Sur la procédure 

En application de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. 
 
Le tribunal observe qu’en l’espèce aucune demande n’est dirigée contre la société AGJS 31. 

Cette partie sera en conséquence mise hors de cause, conformément à sa demande, sans préjudice de la possibilité pour elle de solliciter une indemnité au titre des frais irrépétibles. 


2. Sur les demandes de M. et Mme [B] 

2.1 Sur les demandes relatives aux infiltrations hors placard de la chambre parentale

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. 
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Pour établir le dol, il revient à celui qui s’en prévaut, ici M. et Mme [B], de prouver la dissimulation ou la réticence dolosive de son cocontractant ainsi que son intention de la tromper, l’ensemble ayant du être déterminant de son consentement.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 21 septembre 2018 stipule en page 17 une clause intitulée “dispositions relatives à la construction- absence d’opération de construction ou de rénovation depuis dix ans”, aux termes de laquelle “le VENDEUR déclare qu’à sa connaissance: 
- aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années, 
- aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé dans ce délai” (pièce 1 des demandeurs).

Or, il ressort des éléments du dossier et notamment de la facture de la société Agirbois du 4 juin 2013 (pièce 5 des demandeurs) que M. et Mme [M] ont fait procéder à cette date, soit moins de dix ans avant la date de la vente, au remplacement des deux velux du toit de l’habitation. Les velux étant constitutifs d’éléments indissociables de l’immeuble, il appartenait à M. et Mme [M] d’en déclarer le remplacement dans l’acte de vente, ce qu’ils n’ont pas fait. Le tribunal observe encore que, contrairement à leurs allégations, l’acte authentique ne précise pas que la facture précitée est annexée. 

En outre, les vendeurs ne rapportent pas la preuve de ce qu’ils ont informé, préalablement à la vente, les acquéreurs de travaux que le tribunal considère comme étant réparatoires et notamment : 
- la pose de bande d’étanchéité autocollantes et de mastic sur fissures suivant nettoyage haute pression et application d’un traitement hydrofuge selon facture de la société [V] [A] du 7 octobre 2014 (pièce 6 des demandeurs)
- suite à des traces d’infiltrations autour des velux ayant fait l’objet d’une déclaration de sinistre auprès de l’assureur habitation le 25 avril 2018 mais non portée à la connaissance des acquéreurs par les vendeurs : la réparation d’une tuile (pièce 4 des demandeurs) ainsi que la reprise de l’étanchéité des vitrages par un technicien de la société Velux France le 9 mai 2018 (pièce 9 des demandeurs), consistant dans le remplacement des joints de vitrage (pièce 10 des demandeurs). 

Les vendeurs ne sauraient s’abriter derrière le fait qu’ils ont signalé à l’agent immobilier du Cabinet [S] le changement de velux en 2013 et le remplacement de l’étanchéité des velux en 2018 (pièce 2 des défendeurs), ou transmis au notaire la facture de changement des velux (pièce 1 des défendeurs) pour prouver qu’ils ont porté à la connaissance ces éléments à la connaissance des acquéreurs. Du reste, contrairement à ce qu’ils allèguent dans le courrier du 25 février 2019 (pièce 4 des demandeurs), le tribunal ne déduit pas de la seule mention “remplacement étanchéité velux et peinture plafond 2ème étage 2018", sans plus de précision, figurant dans la liste des principaux travaux effectués dans le bien immobilier adressée au Cabinet [S] le 12 juin 2018, que l’agent immobilier a effectivement été informé par eux du sinistre survenu en mai 2018. 

Enfin, il ressort de l’attestation de M. [U] (Sarl Agirbois) charpentier ayant procédé à l’installation des velux en 2013 et qui a été sollicité pour vérification de l’étanchéité suite au sinistre de mai 2018 qu’il a informé M. [M] de ce que, entre 2013 et 2018, des tuiles avaient été découpées et que plusieurs tuiles cassées avaient été réparées avec du scotch aluminium (pièce 10 des demandeurs). Ce constat a également été fait par la société DM toitures mandatée pour une vérification de la toiture, dont le gérant a observé que "plusieurs tuiles sont cassées et ne sont pas remplacées, elles sont réparées par de la bande butile", que " les rives bâties sont fissurées et sont également réparées avec de la bande butile" (courrier du 2 juillet 2019, pièce 11 des demandeurs). 

Il ressort de ces éléments que M. et Mme [M] se sont abstenus de signaler aux acquéreurs d’une part, le remplacement d’un élément d’équipement indissociable et d’autre part, la déclaration de sinistre pour infiltrations autour de ces mêmes Velux, régularisée auprès de leur assureur le 25 avril 2018.

Il est constant que des infiltrations sont apparues dès décembre 2018 soit moins de trois mois après l’achat de la maison par M. et Mme [B], qu’il y avait déjà eu des infiltrations avant cette acquisition et que des travaux d’étanchéité avaient été réalisés en conséquence. Il ressort par ailleurs des procès-verbaux de constat d’huissier du 8 avril 2019 puis du 26 mai 2020 que ces infiltrations ont endommagé le second étage de la maison d’habitation et que les infiltrations et moisissures consécutives s’aggravent au fil du temps. La présence d’infiltrations dans la maison résultant d’un défaut d’étanchéité de la toiture est incontestablement une information qui a trait à une qualité essentielle d’un bien immobilier lors de son acquisition et qui est, par conséquent, déterminante de son achat. Si M. et Mme [B] avaient eu connaissance de ces informations, ils auraient a minima acquis le bien à un prix moindre.

* Si M. et Mme [M] ont intentionnellement tu à M. et Mme [B] des informations portant sur la qualité essentielle du bien vendu, il n’en demeure pas moins que cette réticence dolosive ne peut en premier lieu et par définition, porter que sur des éléments connus des vendeurs. 
La réticence dolosive ne peut, en second lieu, porter que sur des éléments que les acquéreurs ne pouvaient connaître : rectifiant sur ce point le jugement avant dire droit du 12 juillet 2021, il convient de préciser que le caractère apparent d’un vice lors de la vente est de nature à faire échec à toute action fondée sur le dol. 

L’expertise judiciaire a complété sur ces points les éléments dont le tribunal disposait le 12 juillet 2021.

* L’expert judiciaire a tout d’abord confirmé l’existence d’infiltrations provoquées par des défauts d'étanchéité au niveau de la toiture, à savoir :
- des infiltrations au niveau des deux velux qui se situent à l'arrière de l'immeuble (côté jardin), qui ont endommagé la partie centrale habitable des combles et qui se sont dirigées vers la façade arrière pour atteindre la cueillie (liaison plafond /mur) de la chambre des parents au premier étage, y provoquant des dommages qualifiées de ‘peu importants’.
- des infiltrations en plafond de la chambre des parents au niveau de la tête de lit, qui provenaient très probablement de l'entourage (étanchéité) d'une souche de cheminée qui a été démolie à l'initiative de M. [B], avant que l'expertise ne soit ordonnée, dans le cadre d'une mesure de sauvegarde réalisée par les Couvreurs Occitans. Selon l’expert, ces infiltrations sont imputables à la vétusté si l'on s'en rapporte à l’état de l'entourage de la deuxième souche de ce versant.
- des infiltrations au niveau des combles perdus sur le versant arrière, du côté de l’immeuble sis [Adresse 22] Les dommages se situent au droit de la limite séparative et de la souche de cheminée.
- des infiltrations dans les combles perdus au droit de la rive du versant situé côté rue à la limite avec le 4 et 4bis. L’expert précise que les dommages sont insignifiants mais que des entrées d'eau ont été constatées lors d'une réunion d'expertise. L'eau était récupérée dans un récipient.
- des infiltrations dans les combles perdus au droit de la rive du versant côté rue, à la limite avec le 8. Les dommages sont insignifiants mais des entrées d'eau se produisent. Elles sont également récupérées dans un récipient.

L’expert judiciaire signale encore que côté rue, dans la partie centrale des combles perdus, l'isolant s'est détaché de la charpente, ce qui est d’après lui dû à une très mauvaise pose initiale et, éventuellement, à des entrées d'eau qui ont été aveuglées par le passé, ce que l'on peut déduire à partir des réparations de certaines tuiles effectuées par le collage de bandes adhésives. Il ajoute qu’il s’agit là d'un désordre ancien.

Selon l'expert, les désordres ont pour origine : 
- la vétusté de la couverture en général et des entourages des souches de cheminées,
- le défaut initial de réalisation des entourages de velux par la société Agirbois avec l'écrasement des relevés de la zinguerie,
- le mauvais traitement des rives côté 4 et 4 bis avec absence d'étanchéité, sur les deux versants, imputable à l'entreprise SL Façades,
- et, ce que l'on ne peut exclure, différents passages sur la couverture.


* En considération de ces éléments, seront distinguées dans les développements qui suivent : 
- les infiltrations au droit des velux, 
- les infiltrations au niveau des combles perdus sur le versant arrière et sur le versant côté rue du côté de l’immeuble sis [Adresse 23],
- les autres infiltrations.


# Les infiltrations au droit des velux : 

Ainsi qu’il a été vu, ces infiltrations ont fait l’objet d’une déclaration de sinistre de M. et Mme [M] à leur assureur le 25 avril 2018, soit avant la vente du 21 septembre 2018, ce que les vendeurs ont tu aux acquéreurs. Elles ont donné lieu, avant la vente, à une intervention de reprise de la Sarl Agirbois selon facture du 14 mai 2018 et de la société Velux. 
Elles affectent des ouvertures dont la mise en oeuvre en 2013 n’a pas été portée à la connaissance de M. et Mme [B], les vendeurs déclarant dans l’acte l’absence de réalisation de tous travaux, finissant par reconnaître dans leurs conclusions une clause erronée attribuée au notaire, qu’ils se sont toutefois abstenus d’appeler dans la cause. 
Enfin, aucun élément n’établit que le sinistre du 25 avril 2018 avait laissé au jour de la vente des stigmates sur les embellissements de la pièce centrale des combles éclairée par les velux litigieux, de sorte que le vice n’était alors pas apparent.


Les conditions du dol se trouvent donc réunies. M. et Mme [M] en doivent réparation à M. et Mme [B].


# Les infiltrations au niveau des combles perdus sur le versant arrière et sur le versant côté rue du côté de l’immeuble sis [Adresse 23]

Ces infiltrations affectent une partie de combles non aménagés situés côté rue et une partie de combles non aménagés situés côté jardin, dont l’expert judiciaire signale, sans être utilement contredit, qu’ils étaient “facilement accessibles par de petites portes” lors de l’acquisition de l’immeuble par M. et Mme [B].

Ces infiltrations sont dues à l’absence totale de traitement de la ligne séparative entre les toitures des immeubles n°4 et 4bis et n°6, lors des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble n°4 et 4bis réalisés par la société SL Façades et facturés le 14 avril 2017 au syndicat des copropriétaires, alors que le contrat prévoyait la “fourniture et la pose d’étanchéité solin entre la toiture et le voisin”.

Aucun élément n’établit que cette absence d’étanchéité était connue de M. et Mme [M]. 
 
Ces éléments conduisent à l’analyse suivante : 
- soit les infiltrations n’avaient pas encore eu lieu au jour de la vente auquel cas il ne peut être reproché à M. et Mme [M] de ne pas en avoir fait état ;
- soit les infiltrations causées par l’absence d’étanchéité entre les deux toitures avaient déjà eu lieu entre la réalisation des travaux en avril 2017 et la vente le 21 septembre 2018, hypothèse privilégiée par le tribunal dès lors que des événements pluvieux sont nécessairement intervenus en 18 mois : au cours de ces intempéries, de l’eau s’est nécessairement infiltrée du fait de l’absence de tout dispositif d’étanchéité entre les deux toitures, laissant des traces telles que celles visibles sur les photographies 16 (au niveau du versant côté jardin à droite) et 17 (au niveau du versant côté rue à droite) de la note faisant suite à la réunion d’expertise du 11 octobre 2021 (pg 124 et 125), le tribunal y ajoutant que, selon l’expert judiciaire, les combles perdus étaient déjà en mauvais état au moment de la vente (pg 86) ; dans cette hypothèse, l’apparence des infiltrations lors de la vente empêche toute action fondée sur le dol de prospérer.

La réparation de ce désordre ne peut donc être due par M. et Mme [M] à M. et Mme [B], qui ne dirigent leur demande contre aucune autre partie à l’instance. 

 
# Sur les autres infiltrations

Ces infiltrations affectent également les combles perdus. Elles se traduisent également par des traces à droite de chaque fenêtre, au niveau de la cueillie sur la retombée de plafond, de la chambre parentale située au premier étage.

Ces infiltrations sont causées par la vétusté de la couverture en général et des entourages de souche.

M. et Mme [M] n’ignoraient pas le mauvais état de la couverture, pour avoir réparé ou fait réparer des tuiles au moyen de bande butile ou scotch aluminium. 

S’il ne peut être reproché à un acquéreur de ne pas monter sur le toit pour procéder à un examen de la couverture, il n’en demeure pas moins qu’il est astreint à un certain nombre de diligences ne présentant pas de difficultés.

A cet égard, aucun élément n’établit que la vétusté de la couverture et les raccords au moyen scotch ou bande butile réparant les tuiles étaient visibles depuis le sol, que ce soit depuis la rue ou depuis le jardin.

En revanche, la lecture croisée des constats opérés par l’expert judiciaire et des photographies du versant jardin de la toiture, versant percé par les velux, conduit à retenir qu’un simple examen visuel de la toiture depuis lesdits velux, aisément accessibles (photographie 7 de la note faisant suite aux opérations du 11 octobre 2021), aurait permis à M. et Mme [B] de constater, en toute sécurité, sur ce versant côté jardin : 
- que la couverture est réalisée au moyen de tuiles romanes anciennes, 
- que plusieurs tuiles canal de la rive gauche du côté du n°8, séparées de quatre lignes de tuiles à peine du velux de gauche, sont recouvertes de bandes d’étanchéité de couleur grise, parfaitement visibles en considération de la teinte ocre des tuiles, tant en amont qu’en aval de l’ouverture (photographies 36 à 39 de la note faisant suite aux opérations du 11 octobre 2021) ; 
- que deux tuiles romanes situées en amont et de part et d’autre du velux de gauche, dont elles sont séparées d’une rangée à peine, sont recouvertes pour l’une d’un adhésif bleu et pour l’autre d’une bande d’étanchéité de couleur grise (photographie 41 de la note faisant suite aux opérations du 11 octobre 2021) , 
- qu’une tuile située immédiatement au dessus du velux de droite est recouverte d’une bande d’étanchéité de couleur grise (photographie 42 de la note faisant suite aux opérations du 11 octobre 2021) ; 
- qu’une tuile du faîtage, au dessus du velux de droite, est recouverte d’une bande d’étanchéité de couleur grise ;
- que l’entourage en zinc de la souche de cheminée subsistante, située à quatre lignes de tuiles du velux de droite, est très vétuste (pg 69 ; photographies n°45 et 46 de la note faisant suite aux opérations du 11 octobre 2021, pg 135). 

Or, l’apposition d’adhésifs gris ou bleus sur des tuiles ocres est exclusive de tout but esthétique. Le lien entre la survenance d’infiltrations et la réparation de tuiles anciennes au moyen de tels adhésifs est dès lors très aisé à établir. 

En conséquence, M. et Mme [M] sont fondés à dire que l’état de vétusté de la couverture était visible depuis l’extérieur, le tribunal ajoutant qu’il est peu probable que les infiltrations causées par les épisodes pluvieux avant la vente n’aient laissé aucune trace dans les combles perdus. Ainsi qu’il a déjà été dit, l’expert judiciaire signale au contraire que ces derniers étaient en mauvais état. Le dol de M. et Mme [M] portant sur l’état de la couverture ne peut donc être retenu.

Au final, seule une réticence dolosive de M. et Mme [M] concernant les infiltrations au droit des velux peut être retenue.


Sur la réparation 

Au terme de l’article 1178 du code civil, indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. 

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. 

Après soustraction de divers postes (7 324 euros HT) du devis de la société Les Couvreurs Occitans soumis à lui par les demandeurs (23 288 euros HT), l’expert judiciaire évalue les travaux de reprise à 15 964 euros HT soit 17 560,40 euros TTC, somme à laquelle il ajoute un complément correspondant à l'établissement d'un constat d'huissier ainsi qu'une provision pour imprévus (reprise en recherche de volige, par exemple), ce qui peut selon lui représenter environ 1 000 euros TTC. Il propose de retenir une estimation de 19 000 euros TTC, précisant que ces travaux de reprise résultent tout à la fois de la vétusté de la couverture, pour une part
significative, de malfaçons initiales au niveau des entourages de velux imputables à la Sarl Agirbois, et de l'absence de traitement de l'étanchéité au droit de la limite entre le N°4 et 4bis et le N° 6.

Le technicien précise que le montant des travaux de reprise des entourages de velux s’élève à 1 520 euros TTC. Cette somme est due par M. et Mme [M] à M. et Mme [B]. 

L’expert n’est pas techniquement contredit lorsqu’il précise, en réponse à un dire de M. et Mme [B], que “ [le] remplacement [de l’isolant] n'est pas à relier à des fuites récentes et constituerait une amélioration par une remise à neuf de travaux qui relevaient d'un simple bricolage” et que “dans la partie centrale des combles, au niveau des velux, de simples réparations seront suffisantes sans qu’il soit nécessaire de détruire le plafond”(pg 84). En conséquence, la reprise de l’isolation sollicitée par M. et Mme [B] n’est pas ici justifiée par les infiltrations litigieuses. 

Est également due la reprise des dommages matériels causés par les infiltrations au droit des velux, à savoir :
* dans la chambre de l'étage (partie centrale des combles) : 
- 855 euros HT au titre de la reprise du plafond en totalité 
- 1155 euros HT au titre de la préparation et de la mise en peinture de la totalité des murs 
- 200 euros HT au titre des protections, 
* dans la chambre parentale située au premier étage, présentant en cueillie en provenance des velux (pg 64) : 
- 500 euros HT au titre de la reprise du plafond en totalité 
- 1 155 euros HT au titre du ratissage et de la mise en peinture de la totalité des murs, sans qu’il y ait lieu comme suggéré par le technicien de ne compter que le seul mur taché : la seule reprise de celui-ci est, en effet, de nature à porter atteinte à l’harmonie de la pièce,
soit un total de 3 865 euros HT soit 4 251,50 euros TTC. 
Il convient toutefois d’appliquer un abattement de 50 % dès lors que les dégradations de ces embellissements ont pour cause, pour moitié selon l’évaluation non utilement contestée du technicien, la vétusté de la toiture dont la reprise revient à M. et Mme [B].
L’indemnité due par M. et Mme [M] à M. et Mme [B] au titre des embellissements susmentionnés s’élève donc à 2 125,75 euros TTC. 

Au final, M. et Mme [M] seront donc solidairement condamnés à payer à M. et Mme [B] : 
- la somme de 1 520 euros TTC au titre de la reprise de l’entourage des velux, 
- la somme de 2 125,75 euros TTC au titre de la reprise des embellissements de la chambre parentale et de la partie centrale des combles.


Sur le recours de M. et Mme [M]
 
* Aucune condamnation n’étant prononcée contre M. et Mme [M] au titre de la couverture, il n’y a lieu d’examiner :
- ni leur recours contre le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 21] à [Localité 7], la société SL Façades et son assureur la société Maaf Assurances, 
- ni les recours formés par ces derniers.

* S’agissant des velux : 

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

En l’espèce, les velux équipant la maison de M. et Mme [B] ont été posés par la société Agirbois dont le devis accepté du 14 février 2013 portait sur les prestations suivantes :
- remplacement de 2 velux 78x98 GGL [Localité 8]
- raccordements d'étanchéité
- 12 tuiles romanes.

Les investigations techniques ont mis en évidence que :
- les entourages des velux sont mal supportés, ce qui a pour conséquence d’une part l'affaissement desdits entourages et d’autre part la création de points bas (photographie 49 à 53 de la note faisant suite aux opérations du 11 octobre 2021) ;
- cette malfaçon initiale, à laquelle s’ajoute l'écrasement de la pince (relevé) des étanchéités en zinc, est à l'origine de débordements d'eau à l'intérieur du toit, à l'occasion d’une forte intempérie.

La société Agirbois ne prouve pas, contrairement à ce qu’elle allègue, que l’écrasement des entourages des velux serait le fruit d’un autre intervenant. 

Il en résulte que l’écrasement des velux constitue une malfaçon, laquelle résulte d’une faute d’exécution de sa part.

La société Agirbois sera donc condamnée, in solidum avec son assureur la société Maaf Assurances qui reconnaît devoir sa garantie, à relever et garantir M. et Mme [M] des condamnations qui précèdent au titre de la reprise de l’entourage des velux et des embellissements de la chambre parentale et de la partie centrale des combles.

La société Maaf Assurances sera encore condamnée à relever et garantir son assurée la société Agirbois.


2.2 Sur les demandes relatives aux infiltrations dans le placard de la chambre parentale

* Tant l’huissier de justice mandaté par les demandeurs le 8 avril 2019 et le 26 mai 2020 (pièce 12 et 15 des demandeurs) que l’expert judiciaire ont constaté l’apparition de traces de moisissures dans le placard de droite de la chambre parentale (pg 55). 
 
L’expert précise en particulier avoir constaté dans ce placard des traces anciennes d'humidité : 
- en bas à droite,
- en haut, à droite,
- en haut, à gauche sur le mur, sous l'étagère supérieure.

Il précise que la partie droite du mur du fond de ce placard a été enduite sur un papier ingrain ancien, ce qui n'est pas le cas sur la partie gauche où le papier est encore visible. Les traces anciennes de moisissures se caractérisent par la présence de champignons cryptogamiques, actuellement secs.

La recherche des causes de ce désordre a conduit à l’examen du bardage réalisé par la société Therial Constructions en 2018 à la demande de M. et Mme [D] sur le mur pignon de l’immeuble cédé par M. et Mme [M] à M. et Mme [B], à des fins esthétiques.

Le rapport d’expertise judiciaire précise les éléments suivants : 
“On accède au bardage litigieux à partir d'une terrasse qui se situe au 1er étage [de la maison propriété de M. et Mme [D]], côté jardin.
Ce bardage en pin, à lames horizontales, est positionné contre le mur pignon de l'immeuble appartenant aux époux [B]. Son ossature est donc verticale.

Il forme une surépaisseur d'une quinzaine de centimètres environ dans laquelle pénètre, en point haut, une chute d'eau pluviale. (...)
Sur sa partie supérieure, le bardage est couvert par une protection en zinc qui remonte sur la
façade. Cette remontée ‘frise’ et le joint mastic est partiellement décollé. Elle est dépourvue de bande soline”.

Les investigations du sapiteur CBL Services réalisées le 13 mars 2023 ont révélé après dépose partielle du bardage, que le mur situé sous ledit bardage “est enduit d'un crépi vétuste et fissuré”. Le sapiteur a constaté que le bardage est protégé en tête par un solin large, lequel est défectueux à certains endroits. Un test par injection de fluorescéine et arrosage a révélé que l'eau colorée s'infiltre directement dans les défauts derrière le solin et ruisselle contre le crépi. L’intérieur du mur, situé dans le placard de la chambre parentale des demandeurs, s’est humidifié à la suite des tests réalisés (de 11,1% à 100 % selon les photographies de l’appareil de mesure).

En considération de ces éléments, l’expert judiciaire préconise les mesures réparatoires suivantes (pg 68) : 
- assurer l'étanchéité à l'eau de la partie supérieure du bardage,
- traiter la liaison verticale bardage/ façade arrière de l’immeuble de M. et Mme [B], 
- améliorer la ventilation du bardage,
- remettre en l'état l'intérieur du placard (enduit plâtre + peinture).

Il précise qu’il n’est pas possible d’intervenir directement sur le mur car il n’est pas accessible au droit du bardage.

* Il est exact que l’expert judiciaire conclut que le défaut d’étanchéité du solin zinc situé en tête du bardage constitue la principale cause de l’humidité qui apparaît dans le placard de la chambre parentale, situé précisément au droit du décollement du solin zinc. 

Il convient cependant de souligner que le technicien observe que “si l’eau ne coulait pas contre l’enduit, la porosité de ce dernier n’aurait pas d’incidence”. Le tribunal rappelle ici que les investigations ont révélé que le mur pignon de l’habitation de M. et Mme [B] est enduit d’un crépi vétuste et fissuré selon le constat même du sapiteur, au point que l’expert signale que la mise en place de ce bardage est un “cache-misère”.

Nonobstant la conclusion de l’expert, il n’est, en tout état de cause, démontré aucun lien entre le bardage bois et la porosité du mur, laquelle était au contraire préexistante et causée par la vétusté et la fissuration de l’enduit censé en assurer l’étanchéité. Il n’est pas plus établi que le bardage bois favoriserait ou aggraverait l’écoulement d’eau contre ledit enduit, de sorte que la Sa Allianz Iard doit être suivie lorsqu’elle précise que “des infiltrations d’eau seraient également apparues sans la réalisation de l’ouvrage litigieux” en cas d’intempéries. 

Il ressort de ces éléments que l’expert ne peut être suivi au stade de son analyse de la cause prédominante du désordre : il sera retenu, tel que soutenu par M. et Mme [D], la société Therial constructions et son assureur la Sa Allianz Iard, que cette cause prédominante réside, non dans la réalisation du bardage bois à l’initiative des propriétaires de l’immeuble sis au n°8, mais dans l’état antérieur du mur poreux, présentant un enduit fissuré et vétuste permettant les infiltrations.

Il ne peut pas même être attribué au bardage un rôle aggravant, celui-ci protégeant au contraire par définition le mur de l’écoulement des eaux de pluie.

* L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il découle de ces dispositions que la partie qui recherche la responsabilité dite délictuelle ou extra-contractuelle d’un tiers est tenue de rapporter la preuve d’une part d’une ou plusieurs fautes, d’autre part d’un ou plusieurs préjudices à l’origine desquels cette ou ces fautes se trouvent de façon directe. 

Au cas présent, les demandeurs reprochent à M. et Mme [D] le défaut d’étanchéité du bardage en bois apposé par eux sur le mur pignon de la maison qu’ils ont acquise, les parties s’opposant sur l’existence d’une autorisation de M. et Mme [M].

Toutefois, le rôle causal entre la faute prêtée à M. et Mme [D] et le désordre dont s’agit a été ci-dessus écarté.

Aucune condamnation de M. et Mme [D] ne saurait donc intervenir sur le fondement de l’article 1240 du code civil en faveur de M. et Mme [B]. Ceux-ci ne poursuivent la condamnation d’aucune autre partie dans le dispositif de leurs conclusions.
 


2.3 Sur la demande au titre des préjudices immatériels 

Est ici examinée la demande de M. et Mme [B] tendant à la condamnation de M. et Mme [M] à leur verser :
- la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ; 
- la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, cette demande étant présentée in solidum contre M. et Mme [D], dont la responsabilité a toutefois été ci-dessus écartée.


* S’agissant du préjudice de jouissance : 

Aucune restriction dans l’utilisation de la chambre parentale située au premier étage ni dans le rez-de-chaussée de l’habitation n’est démontrée.

Le dol de M. et Mme [M] a, en revanche, privé M. et Mme [B] de la possibilité d’aménager lorsqu’ils l’auraient souhaité la partie centrale des combles, sans toutefois qu’il s’agisse d’une totale impossibilité de jouissance, seules étant à déplorer des traces d'infiltrations, plus ou moins anciennes, au niveau de la partie basse des velux, mais qui ne semblent pas avoir évolué durant l'expertise (pg 85). Contrairement à ce que les demandeurs soutiennent, il n’est pas démontré que cette pièce soit ‘inhabitable’, l’expert judiciaire réservant ce qualificatif aux seuls combles perdus.

En l’absence d’élément permettant une évaluation supérieure, le préjudice de jouissance de la pièce centrale des combles sera, quant à lui, réparé par une indemnité de 20 euros par mois (40 euros x 50%, le désordre étant également imputable à la vétusté de la couverture), soit 1 760 euros (20 x 88), pour la période comprise entre mi-décembre 2018 jusqu’au jour du présent jugement, date d’évaluation des préjudices.

M. et Mme [M] seront relevés et garantis par la société Agirbois et son assureur la société Maaf Assurances de la condamnation prononcée contre eux en faveur de M. et Mme [B] au titre du préjudice de jouissance de la pièce centrale des combles.


* S’agissant du préjudice moral : 

Il est versé aux débats par M. et Mme [B] : 
- un certificat médical du 21 octobre 2022 dont il ressort que leur fille [Y] née le 2 février 2019 présente un asthme persistant, aggravé par la présence de moisissures dans l’environnement intérieur ; cette aggravation de l’état de santé de leur enfant doit être regardée comme nécessairement génératrice d’anxiété pour M. et Mme [B] ; 
- un certificat médical établi le 12 avril 2023 par une psychologue clinicienne attestant recevoir Mme [B] depuis le mois de mars 2023 (soit un mois) et décrivant sa difficulté à gérer ses émotions tant sur le plan professionnel que privé, les problèmes de toiture de leur maison étant décrits comme un facteur aggravant.

La réalité du préjudice moral subi par M. et Mme [B] est donc établi. Il sera justement réparé par l’octroi d’une somme de 1 000 euros, que M. et Mme [M] supporteront seuls et sans recours.

Enfin, il convient de rappeler que, s’agissant d’indemnités, les sommes ci-dessus accordées tant au titre des préjudices matériels que des préjudices immatériels, ne peuvent être assorties des intérêts au taux légal qu’à compter du jour du présent jugement, et non du jour de la mise en demeure.

En revanche, il sera fait droit à la demande de M. et Mme [B] tendant à la capitalisation des intérêts échus dus pour une année au moins.



3. Sur la demande reconventionnelle de M. et Mme [D] 

Les articles 1792 et suivants du code civil prévoient une responsabilité de plein droit des constructeurs envers le maître de l’ouvrage ou son acquéreur, du chef des désordres apparus dans le délai de dix ans suivant la réception et qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou compromettent l’usage auquel il est destiné. À défaut d’un tel degré de gravité, la responsabilité des constructeurs peut être recherchée sur le fondement contractuel de droit commun, dans ce même délai de dix ans, ce qui impose au maître de l’ouvrage de rapporter la preuve d’une faute, de l’existence pour lui d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux. Le désordre est alors qualifié d’intermédiaire. Quelle que soit la responsabilité recherchée, il appartient au maître de l’ouvrage de démontrer que le désordre dont il est sollicité réparation est imputable au constructeur poursuivi, dont l’intervention doit avoir causé en tout ou partie le dommage. 

Au cas présent, le bardage réalisé par la société Therial Constructions, a pour fonction première de dissimuler le pignon dégradé de la maison de M. et Mme [B] aux yeux de leurs voisins. Cette réalisation poursuit donc un rôle purement esthétique.

Le solin large en tête du bardage bois présente un défaut d’étanchéité, lequel ne rend pas la réalisation impropre à sa destination esthétique, mais la prive du rôle ‘parepluie’ qu’elle jouait de fait.

Ce désordre revêt donc la nature d’un désordre intermédiaire. Imputable à un défaut d’exécution de la société Therial Constructions, qui constitue une faute, il engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de M. et Mme [D]. 

Aucune demande de M. et Mme [D] ne saurait donc prospérer contre la Sa Allianz Iard sur le terrain de la garantie décennale dont les conditions ne sont pas réunies.

En revanche, la société Therial Constructions sera condamnée, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, à verser à M. et Mme [D] la somme de 1 100 euros TTC au titre de la reprise du bardage (1000 euros HT et TVA à 10 % en lecture du rapport d’expertise).




Sur le recours de la société Therial Constructions à l’égard de son assureur : 
En application de l’article L. 113-5 du code des assurances, lors de la réalisation du risque ou à l'échéance du contrat, l'assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà. 

L’étude des dispositions particulières du contrat Allianz Solution BTP n°55950518 souscrit par la société Therial Constructions auprès de la Sa Allianz Iard révèle que l’assurée a souscrit la garantie E “garanties complémentaires à la responsabilité décennale” couvrant les dommages intermédiaires. 

L’assureur doit donc sa garantie à son assurée. Toutefois, la franchise contractuelle au titre des dommages intermédiaires est d’un montant de 10 % du montant de l’indemnité avec un minimum de 4 800 euros et un maximum de 15 000 euros (et non de 1 600 euros tel que mentionné dans les conclusions de la Sa Allianz Iard). 

Le montant de la franchise étant supérieur à la condamnation prononcée à l’encontre de la société Therial Constructions, le recours de cette dernière contre son assureur doit être rejeté.



4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En considération des condamnations ci-dessus prononcées et du rejet d’autres demandes, M. et Mme [M], la Sarl Agirbois et la Sa Maaf Assurances, et la société Therial Constructions, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, incluant les frais de référés et les frais d’expertise judiciaire, sauf à préciser que 25 % des frais d’expertise judiciaire demeureront à la charge définitive de M. et Mme [B].

Les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre, seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à M. et Mme [B] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer la défense de leur droit. En conséquence, M. et Mme [M] seront condamnés in solidum, seuls et sans recours, à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur ce même fondement, M. et Mme [B] seront condamnés à verser à M. et Mme [D] la somme de 3 000 euros.

M. et Mme [M] ont fait assigner la société AGJS 31, copropriétaire d’un lot dans l’immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 7], la contraignant à participer aux opérations d’expertise et à se défendre. Ils ne se sont pas désistés de leur instance contre elle ainsi qu’ils l’ont fait à l’égard de Mme [T] et l’ont, au contraire, maintenue dans la cause, sans toutefois former de demande contre elle. Ils seront donc condamnés à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire plus ample application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Toutes autres demandes au titre des frais irrépétibles seront donc rejetées.

Dans leurs rapports entre eux et en considération du nombre d’appels en cause diligentés par M. et Mme [M], dont il n’appartient ni à la société Agirbois et à son assureur, ni à la société Therial Constructions de supporter la charge s’agissant de désordres ne les concernant pas, la charge finale des dépens (à l’exclusion de 25% des frais d’expertise demeurant à la charge définitive de M. et Mme [B]) sera répartie comme dans les proportions suivantes : 
- M. et Mme [M] 80 %
- société Agirbois et Maaf Assurances : 16 %,
- société Therial Constructions 4 %.

Enfin, compatible avec la nature de l’affaire, l’exécution provisoire sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction en vigueur avant le 1er janvier 2020. 
 

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Met la Sci AGJS 31 hors de cause ; 

Déboute M. [Z] [B] et Mme [C] [W] épouse [B] de leurs demandes à l’égard de M. et Mme [D] au titre des travaux de reprise du bardage et des dommages consécutifs dans le placard de la chambre parentale ; 
 
Condamne solidairement M. [L] [M] et Mme [P] [Q] épouse [M] à verser à M. [Z] [B] et Mme [C] [W] épouse [B] : 
- la somme de 1 520 euros TTC au titre de la reprise de l’entourage des velux, 
- la somme de 2 125,75 euros TTC au titre de la reprise des embellissements de la chambre parentale et de la partie centrale des combles ; 
- la somme de 1 760 euros en réparation de leur préjudice de jouissance de la pièce principale des combles ; 
- la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral ; 

Déboute M. [Z] [B] et Mme [C] [W] épouse [B] du surplus de leurs demandes indemnitaires ; 

Déboute M. [Z] [B] et Mme [C] [W] épouse [B] de leur demande tendant à voir courir les intérêts au taux légal assortissant les condamnations qui précèdent à compter du 18 février 2019 ; 

Ordonne la capitalisation des intérêts échus dus pour une année au moins ; 

Condamne in solidum la société Agirbois et son assureur la société Maaf Assurances à relever et garantir M. et Mme [M] de l’intégralité des condamnations prononcées contre eux en faveur de M. et Mme [B] 
- au titre de la reprise de l’entourage des velux et des embellissements de la chambre parentale et de la partie centrale des combles ; 
- au titre du préjudice de jouissance de la pièce principale des combles ; 

Rejette le recours exercé par M. [L] [M] et Mme [P] [Q] épouse [M] au titre du préjudice moral ; 

Déboute M. [E] [D] et Mme [R] [I] épouse [D] de leur demande indemnitaire à l’encontre de la société Allianz Iard au titre des travaux de reprise du bardage ; 

Condamne la société Therial Constructions à verser à M. [E] [D] et Mme [R] [I] épouse [D] la somme de 1 100 euros TTC au titre de la reprise du bardage ; 

Déboute la société Therial Constructions de son recours contre son assureur la Sa Allianz Iard ; 

Condamne in solidum M. [L] [M] et Mme [P] [Q] épouse [M], la Sarl Agirbois et la Sa Maaf Assurances, la société Therial Constructions aux dépens, incluant les frais de référés et les frais d’expertise judiciaire, sauf à préciser que 25 % des frais d’expertise judiciaire demeureront à la charge de M. et Mme [B] ; 

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

Condamne in solidum M. [L] [M] et Mme [P] [Q] épouse [M] seuls et sans recours à verser à M. [Z] [B] et Mme [C] [W] épouse [B] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [Z] [B] et Mme [C] [W] épouse [B] seuls et sans recours à verser à M. [E] [D] et Mme [R] [I] épouse [D] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne in solidum M. [L] [M] et Mme [P] [Q] épouse [M] seuls et sans recours à verser à la Sci AGJS 31 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Déboute toutes autres demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Dit que dans leurs rapports entre eux, la charge finale des dépens (à l’exclusion des 25% des frais d’expertise demeurant à la charge définitive de M. et Mme [B]) sera répartie comme suit : 
- M. et Mme [M] 80 %
- société Agirbois et Maaf Assurances : 16 % 
- société Therial Constructions : 4 % ; 

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.


Le Greffier, La Présidente,