Tribunal judiciaire de Périgueux, 1 ch cab 0, 14 avril 2026, n° 24/00869

Exposé du litige

Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 04 mars 2005, la SCI TRELISSAC a donné à bail à la SA DECATHLON, aux droits de laquelle vient la SAS DECATHLON FRANCE, des locaux commerciaux situés sur la commune de BOULAZAC [Adresse 3]”. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années prenant effet à compter du 03 avril 2003, moyennant un loyer annuel de 161 312,23 € HT et HC.

Par avenant n°1 du 23 octobre 2006, en raison de l’agrandissement de l’immeuble les parties ont convenu que la durée du bail serait fixée à 9 ans à compter de la date d’ouverture du magasin étendu, le loyer étant porté à la somme annuelle de 247 500€ HT et HC. Cette ouverture est intervenue le 22 octobre 2008.

Par avenant n°2 du 10 décembre 2007, les parties ont constaté la réalisation des conditions suspensives de l’avenant n°1 et ont précisé les nouvelles conditions du bail.

Par avenant n°3 du 10 août 2009, les parties ont substitué à l’indice du coût de la construction le nouvel indice des loyers commerciaux à compter du 1er juillet 2009 et après le 1er janvier de chaque année. L’avenant a précisé les indices à utiliser.

Par acte du 26 mai 2016, la SAS DECATHLON FRANCE assigné la SCI TRELISSAC devant le tribunal de grande instance de PERIGUEUX aux fins d’une part de voir déclarer non écrite la clause d’indexation, d’autre part de recevoir remboursement du trop-perçu. Par jugement du 6 février 2018, confirmé par arrêt du 23 novembre 2020, le tribunal de grande instance de PERIGUEUX a notamment:
- déclaré non écrite la clause d’indexation prévue par les articles 1, 2 et 3 de l’avenant du 10 août 2009;
- condamné la SCI TRELISSAC à rembourser à la SAS DECATHLON FRANCE la somme de 212 051,44€ TTC au titre des sommes perçues depuis le 11 juillet 2011, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2015 et capitalisation des intérêts.

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En cours de procédure, par acte signifié le 20 mars 2018 la SAS DECATHLON FRANCE a formé une demande de renouvellement du bail à effet du 1er avril 2018, aux mêmes clauses et conditions à l’exception:
- des dispositions devenues illicites car contraires aux dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014 relative au commerce, à l’artisanat et aux très petites entreprises;
- au loyer de renouvellement, sollicitant sa fixation à la somme annuelle de 233 000€ HT et HC.

Par acte signifié en réponse le 20 juillet 2018, la SCI TRELISSAC a acquiescé au principe du renouvellement du bail pour 9 ans à compter du 1er avril 2018, mais moyennant la fixation du loyer de renouvellement à 424 000€ HT et HC.

Par courrier recommandé avec avis de réception distribué le 17 septembre 2018, la SAS DECATHLON FRANCE a notifié à la SCI TRELISSAC un mémoire préalable tendant à la fixation du loyer de renouvellement à 233 000€ HT et HC à compter du 1er avril 2018, avec condamnation au remboursement du trop-perçu. Par acte signifié le 15 mars 2019, elle a assigné la SCI TRELISSAC devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de PERIGUEUX. 

Par jugement du 8 décembre 2020, le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire.

Par jugement du 10 mai 2022, le tribunal judiciaire de PERIGUEUX a:
- déclaré que le bail s’était prolongé par tacite reconduction jusqu’au 20 mars 2008, date à laquelle la SAS DECATHLON FRANCE en avait demandé le renouvellement, de sorte que sa durée avait excédé 12 ans. Le tribunal judiciaire en a conclu que le loyer se trouvait déplafonné;
- ordonné une expertise judiciaire.

L’expert a déposé son rapport définitif le 18 juillet 2023. L’affaire a été rétablie au rôle par ordonnance du 13 juin 2024.

Cependant, la SAS DECATHLON FRANCE a interjeté appel du jugement du 10 mai 2022 s’agissant de ses dispositions relatives au déplafonnement. Par arrêt du 3 septembre 2024, la cour d’appel de [Localité 3] a infirmé les dispositions contestées, avant de dire n’y avoir lieu à déplafonnement.


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Dans ses dernières conclusions signifiées le 31 mars 2025, la SAS DECATHLON FRANCE sollicite, au visa des articles L145-33 et suivants, ainsi que R145-2 à R145-8 du code de commerce :

- à titre principal:
- le rejet de l’ensemble des demandes de la SCI TRELISSAC;
- la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle de 228 212€ HT HC, à compter du 1er avril 2018;
- la condamnation de la SCI TRELISSAC à lui rembourser le trop-perçu depuis le 1er avril 2018, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et capitalisation des intérêts.

- à titre subsidiaire:
- que le montant du loyer de renouvellement n’excède pas 278 606,42€ HT HC par an;
- qu’il soit dit que la variation du loyer ne saurait conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

- en tout état de cause:
- le rejet des demandes de la SCI TRELISSAC;
- que l’exécution provisoire du présent jugement soit ordonnée;
- la condamnation de la SCI TRELISSAC aux dépens, et à lui payer une indemnité de 10 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Elle expose que, dès lors que la valeur locative est inférieure au loyer-plafond de l’article L145-34 du code de commerce, l’article L145-33 de ce même code prévoit que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative déterminée au regard de cinq éléments :
- les caractéristiques du local considéré;
- la destination des lieux;
- les obligations respectives des parties;
- les facteurs locaux de commercialité;
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Elle en conclut être fondée à solliciter la fixation du loyer de renouvellement à un montant inférieur au loyer en cours, dès lors que ce montant correspond à la valeur locative. Elle ajoute qu’un plancher ne peut être opposé qu’au cas de la révision prévue à l’article L145-38 du code de commerce. Il ne lui appartient dès lors pas de rapporter la preuve d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L145-33 du code de commerce. 

Elle estime que le rapport d’expertise judiciaire conduit nécessairement à un loyer inférieur au loyer plafond. 

Ainsi, s’agissant des surfaces, elle expose que l’expert a procédé à deux estimations, selon que l’estimation des surfaces utiles devait ou non tenir compte de l’extension de 921m². En effet, il n’appartient pas à l’expert de statuer sur ce point de droit. De plus, la SAS DECATHLON FRANCE expose que le bail a précisément prévu qu’il ne devait pas être tenu compte de cette extension, en indiquant:
- “le bailleur garantit au preneur que les travaux d’extension deviendront sa propriété seulement à la sortie des locaux du preneur, lesdits travaux ne peuvent être pris en considération pour la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, ce qui constitue pour le preneur une condition essentielle et déterminante sans laquelle il n’aurait pas contracté”
- ou encore “il est convenu entre les parties que les travaux d’extension réalisés par le preneur tels qu’il résulte du paragraphe “travaux” ci-dessus, ne pourront servir de critère au déplafonnement du loyer renouvelé et le bailleur renonce à invoquer cette extension comme cause de déplafonnement du prix du loyer du bail révisé ou renouvelé”.

Elle précise que la surface de l’extension ne peut pas être prise en compte puisque la SCI TRELISSAC n’en deviendra propriétaire qu’à la fin de jouissance. N’étant pas propriétaire, elle ne peut pas la louer.

Elle ajoute que la SCI TRELISSAC ne saurait dévoyer les clauses susvisées, en invoquant une supposée intention des parties conduisant à retenir une interprétation contraire à ce qui est écrit.

Enfin, elle précise que le loyer de renouvellement n’est pas d’ordre public de sorte que la jurisprudence admet parfaitement la régularité de clauses du bail retenant que des accroissements de surface ne seront pas pris en compte pour la détermination du bail renouvelé.

S’agissant de la destination des locaux, la SAS DECATHLON FRANCE expose que le bail ne permet pas du tout de retenir une autorisation à exercer tous commerces. Au contraire, un certain nombre de catégories sont exclues, tels que les magasins d’usine, les commerces de mobilier et alimentaire, ainsi que les commerces bruyants et malodorants. Aucune majoration de valeur locative ne saurait donc être appliquée.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité, elle expose que la zone d’activité ne comprend qu’une quinzaine de locaux commerciaux occupés par des enseignes nationales. Elle souligne une absence de grande distribution dans la zone du Ponteix. De plus, les transports en commun sont limités dans le secteur. Les locaux occupés par la SAS DECATHLON FRANCE sont excentrés de la zone principale de [Adresse 4], les deux centres étant en outre séparés par la rivière de l’[Localité 4] qui n’est franchie que par un unique pont routier sans réel trafic piétonnier. L’expert judiciaire a de plus souligné que l’attractivité des deux zones commerciales n’était pas comparable, la zone de [Adresse 4] bénéficiant de la présence d’un hypermarché Leclerc doté d’une importante galerie marchande. Par ailleurs, les constructions de la zone du [Localité 5] sont antérieures au bail à renouveler.

S’agissant des prix pratiqués dans le voisinage, la SAS DECATHLON FRANCE relève que les références fournies par l’expert sont confirmées par la référence communiquée par la SCI TRELISSAC située [Adresse 5]. De plus, l’expert judiciaire indique explicitement que les références situées [Adresse 6] ne peuvent pas être prises en compte. Dès lors, les références fournies par l’expert de la SCI TRELISSAC, situées [Adresse 7], ne peuvent pas être prises en compte. 

S’agissant des obligations des parties, la SAS DECATHLON FRANCE expose que l’article R145-8 du code de commerce permet de ne retenir qu’un abattement, et non une majoration, lorsque le bail comprend des obligations exorbitantes du droit commun. De plus, l’expert a tenu compte de l’ensemble des obligations du bail lorsqu’il a procédé à son estimation. La SAS DECATHLON FRANCE insiste sur le fait que la destination des locaux n’est pas extrêmement large, puisque de nombreuses destinations sont exclues. Par ailleurs, la majoration proposée pour la liberté de cession est injustifiée dès lors qu’à l’occasion de la cession le bailleur retrouvera la propriété des constructions édifiées par le preneur, sans indemnité, ce qui est dérogatoire à l’article 555 du code civil et compense les avantages supposés de cette clause.

En revanche, la SAS DECATHLON FRANCE estime que l’expert a omis de pratiquer un abattement au titre de la charge de l’impôt foncier, laquelle s’impose au regard de l’article R145-8 du code de commerce. Elle souligne que la taxe foncière dont elle s’est acquittée en 2017 s’élevait à 17 448€ HT, de sorte qu’elle doit être déduite de l’estimation de la valeur locative. Elle en déduit que le loyer doit être fixé à 228 212€ HT et HC par an. 


À titre subsidiaire, elle expose que la cour d’appel a définitivement statué sur l’absence de déplafonnement lié à la durée du bail. Considérant qu’il n’est pas justifié de motifs de déplafonnement, elle indique qu’il conviendra de limiter la fixation du loyer de renouvellement au loyer plafond si la valeur locative était considérée supérieure à ce plafond.

S’agissant de l’évolution des facteurs locaux de commercialité, elle expose qu’il appartient à la SCI TRELISSAC de rapporter la preuve d’une évolution notable et présentant un intérêt favorable et concret pour l’activité exercée dans les locaux loués. Elle ne saurait se borner à faire état de généralités, sans prouver une incidence effective. Or, elle se borne à invoquer un rapport d’expertise amiable, lequel ne peut seul fonder une décision de justice et qui, de surcroit, se fonde sur la zone de la Feuilleraie. Il ne peut être fait droit à la demande d’expertise formée par la SCI TRELISSAC, laquelle vise à palier sa carence dans l’administration de la preuve. De plus, elle se borne à faire état d’affirmations générales, puis d’ouvertures d’établissements soit antérieures au bail renouvelé, soit effectuées en 2021 ou 2024, soit sans incidence avec l’activité de DECATHLON, soit situées dans la [Adresse 6]. 


À titre infiniment subsidiaire, si un déplafonnement était retenu, la SAS DECATHLON FRANCE sollicite l’application du lissage prévu par l’article L145-34 alinéa 4 du code de commerce. Elle conteste que le bail ait fait l’objet d’une tacite prolongation durant plus de 9 ans, mais soutient qu’il a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 22 octobre 2008 et s’est poursuivi tacitement jusqu’au 31 mars 2018. Les dispositions de l’alinéa 4 de l’article L145-34 du code de commerce doivent donc s’appliquer.

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Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 mai 2025, la SCI TRELISSAC sollicite, au visa des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, ainsi que 1231-7 et 1343-2 du code civil :

- à titre principal:
- la fixation du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 à 487 222€, somme annuelle HT et HC;
- qu’il soit dit que ce loyer portera de plein droit intérêts au taux légal à compter de sa date d’effet, et que les intérêts échus depuis plus de 1 an porteront eux-même intérêts à compter de la même date.

- à titre subsidiaire: 
- qu’un expert judiciaire soit désigné pour donner son avis sur l’existence ou non d’un motif de déplafonnement, sur la valeur locative et sur le calcul du loyer de plafond;
- la fixation à 487 222€ HT et HC du loyer provisionnel que le preneur devra régler à compter de la date d’effet du nouveau bail;
- que les dépens soient réservés.

- en tout état de cause:
- le rejet de l’ensemble des demandes de la SAS DECATHLON FRANCE;
- sa condamnation aux dépens, et à lui payer 10 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
- que l’exécution provisoire du présent jugement soir ordonnée.

Elle expose que le déplafonnement du loyer renouvelé se justifie par l’existence de modifications des facteurs locaux de commercialité, l’expert judiciaire soulignant que le local est situé dans la zone d’activités du [Localité 5] à [Localité 6] qui a connu de nombreuses évolutions, 20 000m² de surface de bâtiments commerciaux ayant été édifiés pendant le cours du bail écoulé. La totalité de la zone était aménagée de 2003 à 2012.

Se référant à un rapport d’expertise amiable, elle précise que l’expert produit un article de presse du 5 février 2017 faisant état de nouvelles constructions [Adresse 8] et Ambiance & Styles sur la zone commerciale de [Localité 5] au cours de l’année 2017, soit au cours du bail. La SCI TRELISSAC précise que l’article de presse les qualifie d’enseignes moteurs. 

Un article Sud Ouest du 21 février 2017 a également fait état de l’ouverture de nouvelles enseignes, avant de se demander si la zone commerciale de [Localité 5] allait devenir le centre-ville de [Localité 6]. Un second article a fait état de la vente de 9 000m² de terrain au profit de la société AQUITAINE ELECTRIC, afin de construire deux bâtiments. Cet article a précisé qu’un restaurant, des bureaux et une salle de sport allaient ouvrir sous peu. La SCI TRELISSAC précise qu’une enseigne Basic Fit, dotée d’une surface de 1 700m², ainsi qu’un restaurant doté d’un rooftop ont effectivement ouvert.

Elle ajoute que, depuis 2008, plusieurs ouvertures ont eu lieu à proximité du local loué: 
- en 2012, un restaurant “Au Bureau”;
- en 2008, une salle de spectacle et de sport de l’Arena, d’une capacité de 5 200 places assises outre la création d’une nouvelle tribune de 948 places en 2011;
- en 2008, l’inauguration d’un stade domicile du [Localité 6] Basket Dordogne;
- la construction de plusieurs logements sociaux;
- en 2024, trois nouvelles enseignes de prêt à porter.
Elle précise que l’expert judiciaire a souligné que les facteurs locaux de commercialité avaient connu une évolution particulièrement significative pendant le cours du bail écoulé. 

Elle précise en outre que, du fait de leur forte proximité géographique, l’expert judiciaire a lié les zones commerciales du Ponteix et de la Feuilleraie comme un seul et même ensemble immobilier commercial, qualifié de “plus important de la Communauté d’Agglomération du [Localité 7] Périgeux”. Or, l’année 2017 a été une année de changement pour ces zones, avec l’arrivée d’une cinquantaine de boutiques. 

Elle en conclut à l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, justifiant un déplafonnement.

S’agissant de la détermination de la valeur locative, la SCI TRELISSAC expose que :
- la SAS DECATHLON FRANCE bénéficie de dispositions favorables concernant la destination des locaux, le bail prévoyant “tous commerces”, mais également s’agissant des modalités de cession, sous-location et location gérance;
- la surface pondérée à retenir doit tenir compte de l’extension réalisée, les clauses visées par la SAS DECATHLON FRANCE n’ayant pour objet que d’écarter un déplafonnement en présence d’améliorations notables des locaux. Elle précise que, du fait de l’extension de surface autorisée par le bailleur et selon avenant n°2 du 10 décembre 2007, le loyer annuel est passé d’un montant de 161 312,23€ à 247 500€, étant précisé que le loyer serait adapté “en cas de retour du preneur à une surface de vente de 1 800m²”;
- pour retenir des surfaces pondérées, l’expert judiciaire n’a pas pris en compte les valeurs unitaires fournies par son expert amiable. Elle précise que la référence du magasin GO SPORT est particulièrement pertinente puisqu’il s’agit d’une activité similaire. La SCI TRELISSAC en déduit que doit être retenue une valeur locative unitaire de 145€ par m² et par an.

Elle en conclut que le loyer doit être fixé à 406 435€ HT et HC par an. Cependant, elle estime qu’un coefficient de majoration de 20% doit être appliqué au regard des dispositions du bail particulièrement favorables au preneur, s’agissant de la destination des locaux et de la liberté de sous-location, cession et location gérance. Elle sollicite en conséquence la fixation du bail à hauteur de 487 722€ HT et HC par an. 

À titre subsidiaire, elle sollicite une expertise judiciaire si le tribunal s’estimait insuffisamment éclairé s’agissant des motifs de déplafonnement et du montant du loyer de renouvellement.
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Par ordonnance de clôture du 9 septembre 2025, l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 2 décembre 2025 à 9h00, puis renvoyée au 3 février 2026 à 9h. Suite à l’audience, le délibéré a été fixé au 14 avril 2026 par mise à disposition au Greffe.

Motifs

Motifs
Il convient à titre liminaire de rappeler aux parties que suite au jugement du 8 décembre 2020 par lequel le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent, la présente instance est suivie devant le tribunal judiciaire de PERIGUEUX, sans que son incompétence matérielle ne puisse plus être soulevée.


I] Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des articles L145-9 et suivants du code de commerce que le bail commercial se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, sauf demande de congé ou demande de renouvellement. En cas de renouvellement, un nouveau bail prend effet à compter du premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, et ce pour une durée de 9 ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. À défaut d’accord entre les parties et sous réserve de l’application de lois nouvelles, le bail se renouvelle aux clauses et conditions du bail expiré, sauf s’agissant de sa durée et du montant du loyer renouvelé.

En effet, il résulte de l’article L145-33 du code de commerce que le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les cinq critères prévus à l’article L145-33 du code de commerce. L’article L145-34 de ce même code fixe un plafond pour le taux de variation du loyer, sauf à ce que le bailleur justifie d’une modification notable des critères 1 à 4 prévus par l’article L145-33.

En l’espèce, par acte signifié le 20 mars 2018 la SAS DECATHLON FRANCE a formé une demande de renouvellement du bail à effet du 1er avril 2018. La SCI TRELISSAC n’élève aucune contestation à l’encontre de cette demande de renouvellement, mais l’accepte au contraire en son principe. Seul subsiste un désaccord quant au montant du loyer renouvelé. Il s’ensuit que le premier bail a pris fin et qu’un nouveau bail a débuté au 1er avril 2018. En l’absence d’accord des parties quant au montant du loyer du bail renouvelé, conformément à l’article L145-33 du code de commerce il convient de déterminer la valeur locative en considération:
- des caractéristiques du local considéré ;
- de la destination des lieux ;
- des obligations respectives des parties ;
- des facteurs locaux de commercialité ;
- des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Dans l’hypothèse où l’appréciation de ces critères conduirait à dépasser le plafond prévu à l’article L145-34 du code de commerce, il conviendra de déterminer si la SCI TRELISSAC justifie d’une cause de déplafonnement s’agissant du seul critère qu’elle vise, en l’espèce la modification des facteurs locaux de commercialité.

A-Sur les caractéristiques du local

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire, des pièces versées aux débats et des écritures des parties que le local loué est situé dans la Communauté d’Agglomération du [Localité 7] [Localité 8] qui regroupe 43 communes, dans la zone d’activités commerciales [Localité 9]. Cette zone commerciale est distante d’environ 500 mètres de la zone d’activités commerciales de [Localité 10] (hypermarché LECLERC), dont elle est séparée par la rivière de l’[Localité 4], et d’environ 1km de la zone d’activités commerciales [Localité 11] (hypermarché HYPER U). Selon l’expert judiciaire, du fait de leur proximité ces trois zones d’activités économiques constituent l’ensemble immobilier commercial le plus important de la Communauté d’Agglomération du [Localité 7] [Localité 8], en raison également de leur proximité avec le centre-ville de [Localité 8] et l’échangeur autoroute A89. 

Cependant, l’expert précise que si les centres commerciaux de [Localité 12] [Adresse 9] et [Localité 13] [Localité 5] sont proches géographiquement, ils sont toutefois séparés par la rivière l’[Localité 4] qui n’est franchie que par un unique pont routier sans réel trafic piétonnier. 

Les pièces produites par la SCI TRELISSAC, consistant essentiellement en un rapport d’expertise amiable établi par la SARL COLOMER EXPERTISES et des articles de presse, ne remettent pas en cause ces constatations matérielles. Seule sont véritablement remis en cause l’évolution des facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, qui seront ultérieurement abordés.

L’expert judiciaire indique, sans être démenti, que le local loué bénéficie d’une bonne visibilité depuis la RN221, et d’un accès aisé du fait de sa situation à l’entrée de la zone. L’expert ajoute que l’ensemble du gros oeuvre et du second oeuvre du bâtiment est dans un état général d’entretien satisfaisant. Il est en outre doté d’un parking automobile clientèle de 202 places. 

L’expert judiciaire retient enfin une surface utile de 2 803m², étant précisé que la SAS DECATHLON FRANCE soutient que l’extension de 921m² ne doit pas être prise en compte. Or, si elle se prévaut des clauses du bail initial, il convient de souligner que les parties peuvent parfaitement en modifier les termes par le biais d’un avenant. Or, par avenant n°2 du 4 mars 2005, en considération de la réalisation de travaux d’extension les parties ont convenu d’une augmentation du loyer. Cet avenant a en outre expressément prévu que le loyer serait diminué en cas de retour à une surface de vente de 1 800m², c’est à dire une surface de vente sans l’extension réalisée.


Il s’ensuit que, par cet avenant, les parties ont modifié les clauses du bail initial, de sorte que la SAS DECATHLON FRANCE ne peut plus les invoquer pour écarter la prise en compte de l’extension dans la détermination de la surface utile. 

Dès lors, il convient de retenir une surface utile de 2 803m². La pondération de cette surface sera fixée en prenant en compte les autres critères de l’article L145-33 du code de commerce.


B- Sur la destination des lieux

Selon l’article R145-5 du code de commerce,la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants, sauf lorsqu’elle a été fixée par le tribunal. En l’espèce, le bail initial, non modifié sur ce point par les avenants intervenus, prévoit que “les locaux loués pourront être utilisés pour l’exercice de tous commerces, sauf commerces bruyants ou malodorants, et sauf commerces alimentaires, magasins d’usine et magasins de mobilier”.

Ainsi, la SCI TRELISSAC soutient à tort que cette destination serait extrêmement large et favorable au preneur, alors que les exclusions recouvrent un nombre conséquent de commerces.

Aucune majoration du montant de la valeur locative ne saurait dès lors être pratiquée sur ce point.


C- Sur les obligations respectives des parties

L’article R145-8 du code de commerce prévoit que “du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé”.

Il est constant et non contesté que les clauses du bail, telles que modifiées par les avenants intervenus, excluent toute prise en compte des améliorations du local liées aux travaux d’extension réalisés par la SAS DECATHLON FRANCE.

En revanche, le bail initial, non modifié sur ce point par les avenants intervenus, a prévu que le preneur s’acquitterait notamment de la taxe foncière, alors que cette obligation incombe normalement au propriétaire du bien. L’examen du bail et des avenants ne révèle pas l’existence de contreparties sur ce point. Il convient en conséquence d’en tenir compte pour diminuer la valeur locative du bien.


Cependant, contrairement à ce que soutient la SAS DECATHLON FRANCE, en réponse aux dires des parties l’expert judiciaire a expressément indiqué “nous avons mentionné pages 22 à 24 les obligations respectives des parties et les avons bien entendu prises en considération dans la détermination de la valeur locative moyenne retenue comme précisé page 27".

Ainsi, il apparait que l’expert judiciaire a déjà retenu une diminution de valeur locative liée au fait que la SAS DECATHLON FRANCE est tenue de s’acquitter de la taxe foncière. Dès lors qu’elle ne produit aucun élément de nature à justifier que la diminution pratiquée par l’expert serait insuffisante, il n’y a pas lieu de diminuer encore davantage la valeur locative qu’il a retenue.

Enfin, contrairement à ce que soutient la SCI TRELISSAC, le bail conclu n’a pas accordé une liberté totale de cession ou sous-location dès lors qu’il est prévu que “le preneur pourra céder librement son droit au présent bail dans la limite de ce qui est inscrit au paragraphe destination. Toute sous-location est interdite, sauf accord préalable du bailleur”. Il est enfin précisé que ces dispositions n’ont pas pour effet d’interdire au preneur de donner son fonds en location-gérance dans les conditions prévues par la loi du 20 mars 1956, de sorte qu’il apparait que la liberté de procéder à une location-gérance ne résulte pas du bail mais bien de la loi. Enfin, le bail a précisé que le preneur demeurait garant de sorte que des garanties ont été prévues au profit de la SCI TRELISSAC.

Dès lors, sur ce point il n’y a pas lieu de revaloriser à la hausse la valeur locative retenue par l’expert judiciaire. Au regard de ces éléments, s’agissant de la prise en compte des obligations respectives des parties, la valeur locative retenue par l’expert sera retenue.


D- Sur les facteurs locaux de commercialité

L’article R145-6 du code de commerce prévoit que “les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire”.

L’examen du rapport d’expertise judiciaire révèle que l’expert a pris en compte les évolutions survenues jusqu’à la date du bail renouvelé, c’est à dire le 1er avril 2018, dans la zone d’activité [Localité 9] et les zones environnantes. Précisant que le local loué fût la première construction réalisée, il souligne qu’en cours de bail environ 20 000m² de surface de bâtiments commerciaux ont été édifiés, outre l’aménagement de parkings et voies de circulation sur environ 28 000m², l’ensemble joignant directement le local loué. Il a ajouté que la zone de [Adresse 4] a connu une évolution similaire. En revanche, la zone du [Localité 14] n’a pas connu d’évolution notable.

Au regard de ces éléments, l’expert retient que les facteurs locaux de commercialité ont connu une évolution particulièrement significative, ce qui n’est pas véritablement remis en cause par les parties. Il ajoute en revanche que le niveau de population n’a pas évolué de manière significative.

En réalité, l’examen des pièces et écritures des parties révèle qu’elles ne remettent pas véritablement en cause ces éléments, sauf s’il devait être statué sur une demande de déplafonnement. Leur opposition concerne davantage les prix couramment pratiqués dans le voisinage, dès lors que les parties s’opposent quant aux références devant être prises en compte par l’expert.


E- Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R145-7 du code de commerce “ les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation”.

L’expert a retenu 5 locaux voisins ou situés à proximité immédiate des locaux loués, en l’espèce:
- enseigne C & A, d’une surface pondérée de 1 060m² pour un loyer de 125€/m²;
- enseigne Kiabi, d’une surface pondérée de 1 462m² pour un loyer de 134€/m²;
- enseigne DARTY, d’une surface pondérée de 1 418m² pour un loyer de 110€/m²;
- enseigne JENNYFER, d’une surface pondérée de 361m² pour un loyer de 178€/m², étant précisé que le bail initial a été conclule 1er juillet 2017;
- enseigne AMBIANCE ET STYLES, d’une surface pondérée de 326m² pour un loyer de 130€/m².

L’expert a retenu une valeur locative moyenne de 135€/m². Après avoir pratiqué la diminution de valeur locative liée aux obligations respectives des parties, il a retenu pour le commerce loué une valeur de 130€ HT et HC par m².

L’expert a spécifiquement écarté les références fournies par la SCI TRELISSAC situées [Adresse 6], en soulignant que les zones de [Adresse 4] et du Ponteix sont sépaées par la rivière de l’Isle qui n’est franchie que par un unique pont routier sans réel trafic piétonnier. Or, la SCI TRELISSAC ne produit aucun élément factuel de nature ni à remettre en cause ce constat expertal, ni à établir que cette situation géographique permettrait de retenir que les locaux commerciaux situés [Adresse 6] seraient équivalents au sens de l’article R145-7 susvisé.

En effet, la SCI TRELISSAC produit essentiellement en pièce 10 un rapport d’expertise amiable corroborant les conclusions de l’expert judiciaire s’agissant de l’absence d’évolution notable de la population, ainsi que des loyers équivalents s’agissant des références situées [Adresse 5], à l’exception d’un magasin GENERALE D’OPTIQUE dont l’activité est radicalement distincte de celle du magasin DECATHLON. Ce rapport amiable, non étayé utilement par d’autres pièces, ne permet pas de retenir que les locaux commerciaux situés [Adresse 6] seraient des locaux équivalents au sens de l’article R145-7 susvisé. 



Enfin, les articles de presse produits par la SCI TRELISSAC sont sans incidence sur ce point, mais visent uniquement à établir l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, à l’appui d’une demande de déplafonnement.



F- Sur le montant du loyer renouvelé, le déplafonnement et le lissage du déplafonnement

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que les conclusions de l’expert judiciaire ne sont pas utilement remises en cause par les parties. La valeur locative annuelle est donc fixée à 364 390€ HT et HC, montant excédant le loyer initial et le loyer plafond prévu à l’article L145-34 du code de commerce. Il y a lieu en conséquence de rejeter les demandes principales de la SAS DECATHLON FRANCE, visant à fixer le loyer à un montant inférieur à ce loyer-plafond, puis de déterminer si la SCI TRELISSAC justifie d’une cause de déplafonnement.

En effet, l’article L145-34 du code de commerce permet de dépasser ce plafond si la SCI TRELISSAC justifie de la modification qu’elle allègue, en l’espèce une modification notable des facteurs locaux de commercialité survenu au cours du bail à renouveler et avant la survenance du nouveau bail.

En l’espèce, le bail à renouveler a pris fin le 1er avril 2018. L’expert judiciaire a souligné que de nombreuses évolutions de la zone du Ponteix avaient eu lieu en cours de bail, avec édification de nouvelles constructions entre 2003 et 2005. Il a ajouté que des travaux importants s’étaient poursuivis en 2011 et 2012, conduisant un aménagement total de la zone de 2003 à 2012.

Les références reprises dans le rapport d’expertise judiciaire permettent de dénombrer à tout le moins 5 contrats de bail commercial conclus avant le 1er avril 2018. 

Le rapport d’expertise amiable produit par la SCI TRELISSAC fait état de trois autres contrats de bail commercial conclus [Adresse 5] avant le 1er avril 2018, ainsi que de plusieurs contrats de bail commercial conclus dans la zone voisine de [Adresse 4].

En outre, la SCI TRELISSAC produit plusieurs articles de presse, dont la teneur n’est pas contestée, évoquant:
- des changements de grande ampleur avec création de nombreux commerce zone du Ponteix, courant 2017, avec notamment un restaurant, des bureaux et une salle de sport;
- le fait que cette salle de sport, tenue sous l’enseigne Basic Fit, n’a cependant ouvert qu’en 2021;
- l’inauguration le 6 septembre 2008 d’une salle de spectacle et de sport, constituant le domicile du [Adresse 10] Basket Dordogne.

Alors qu’au début du bail initial le magasin DECATHLON était le seul se trouvant dans la zone concernée, il est ainsi établi qu’au jour du renouvellement de ce bail, au 1er avril 2018, ce même magasin se trouvait dans une zone profondément transformée, au point que l’expert a conclu à “un aménagement total de la zone” avant de mettre en exergue une “évolution particulièrement significative pendant le cours du bail écoulé”.

En outre, il ne saurait être contesté que la présence de nouveaux commerces et restaurants a fourni une visibilité accrue au magasin DECATHLON. En outre, l’ouverture à proximité d’une salle de spectacle et de sport a manifestement eu un impact positif au regard de l’activité de ce magasin.

Il résulte de ces éléments que la SCI TRELISSAC justifie d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, justifiant un déplafonnement. Il n’y a pas lieu en conséquence de statuer sur la demande d’expertise formée à titre subsidiaire, le loyer devant être fixé à hauteur de la valeur locative du local.

Cependant, la SAS DECATHLON FRANCE souligne à juste titre que le dernier alinéa de l’article L145-34 du code de commerce dispose que le déplafonnement “ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente”. La SCI TRELISSAC ne produit aucune argumentation permettant d’écarter ce lissage. 

Il convient en conséquence de fixer le loyer annuel à 278 606,42€ HT et HC, mais également de rappeler que la variation du loyer ne pourra pas conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il y a lieu par voie de conséquence de rejeter l’ensemble des demandes de la SCI TRELISSAC.



II ]Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”.

En l’espèce, les parties succombent en leurs demandes principales, mais étaient respectivement fondées à solliciter pour l’une un déplafonnement, et pour l’autre un lissage de ce déplafonnement. 

Au regard de ces éléments, il convient de laisser à leur charge les dépens par elles exposés.


L’article 700 du code de procédure civile permet de condamner la partie tenue aux dépens ou perdant son procès à payer une somme visant à rembourser à l’autre partie tout ou partie des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Or en l’espèce, aucune partie n’est condamnée aux dépens. Il ne peut en outre pas être considéré que l’une d’entre elles a perdu son procès, dès lors que leurs demandes ont été respectivement partiellement accueillies.


Il y a lieu en conséquence de rejeter leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.




III ] Sur l’exécution provisoire

L’article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige dispose que “hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation”.

En l’espèce, la nature et l’ancienneté conséquente du litige commandent d’ordonner l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant après en avoir délibéré, par jugement public, contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au Greffe, 

DÉBOUTE la SCI TRELISSAC de l’ensemble de ses demandes.

DÉBOUTE la SAS DECATHLON FRANCE de ses demandes principales.

FIXE le montant du loyer renouvelé au montant annuel de 278 606,42€ HT et HC.

RAPPELLE que la variation du loyer ne pourra pas conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

LAISSE à la charge des parties les dépens par elles exposés.

REJETTE la demande formée par la SCI TRELISSAC au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE la demande formée par la SAS DECATHLON FRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNE l’exécution provisoire de l’ensemble des dispositions du présent jugement.

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.
 
Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits conformément aux dispositions des articles 450 et suivants du code de procédure civile.


LE GREFFIER LE PRESIDENT
Marie-France COUSSY Emmanuel FANTAPIE

N° RG 24/00869 - N° Portalis DBXP-W-B7I-ENKV
NATURE DE L’AFFAIRE 30C

AFFAIRE : S.A.S. DECATHLON FRANCE
C/ S.C.I. TRELISSAC INVESTISSEMENT




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERIGUEUX



JUGEMENT
RENDU LE 14 Avril 2026










 

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. DECATHLON FRANCE immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 500 569 405
prise en la personne de son représentant légal 
dont le siége social est [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Aymeric ANTONIUTTI, avocat au barreau de LILLE
Rep/assistant : Me Alice DELAIRE, avocat au barreau de PERIGUEUX







PARTIE DEFENDERESSE :

S.C.I. TRELISSAC INVESTISSEMENT immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 418 874 632 prise en la personne de son représentant légal 
dont le siége social est [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Gina MARUANI-SCHEINFELD, avocat au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Philippe OLHAGARAY, avocat au barreau de BORDEAUX








Formule exécutoire Me Philippe OLHAGARAY
expéditions Me Philippe OLHAGARAY Me Alice DELAIRE
+copie dossier
délivrées le



Décision du 14 Avril 2026
N° RG 24/00869 - N° Portalis DBXP-W-B7I-ENKV


COMPOSITION DU TRIBUNAL (formation collégiale)

Président : Emmanuel FANTAPIE, Vice-Président
Assesseur : Morgane CODRON, Vice-Présidente
Assesseur : Barbara BLOT, Juge
Greffier : Marie-France COUSSY,

DECISION 

Rendue par mise à disposition au greffe
Contradictoire 
En premier ressort





Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 04 mars 2005, la SCI TRELISSAC a donné à bail à la SA DECATHLON, aux droits de laquelle vient la SAS DECATHLON FRANCE, des locaux commerciaux situés sur la commune de BOULAZAC [Adresse 3]”. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années prenant effet à compter du 03 avril 2003, moyennant un loyer annuel de 161 312,23 € HT et HC.

Par avenant n°1 du 23 octobre 2006, en raison de l’agrandissement de l’immeuble les parties ont convenu que la durée du bail serait fixée à 9 ans à compter de la date d’ouverture du magasin étendu, le loyer étant porté à la somme annuelle de 247 500€ HT et HC. Cette ouverture est intervenue le 22 octobre 2008.

Par avenant n°2 du 10 décembre 2007, les parties ont constaté la réalisation des conditions suspensives de l’avenant n°1 et ont précisé les nouvelles conditions du bail.

Par avenant n°3 du 10 août 2009, les parties ont substitué à l’indice du coût de la construction le nouvel indice des loyers commerciaux à compter du 1er juillet 2009 et après le 1er janvier de chaque année. L’avenant a précisé les indices à utiliser.

Par acte du 26 mai 2016, la SAS DECATHLON FRANCE assigné la SCI TRELISSAC devant le tribunal de grande instance de PERIGUEUX aux fins d’une part de voir déclarer non écrite la clause d’indexation, d’autre part de recevoir remboursement du trop-perçu. Par jugement du 6 février 2018, confirmé par arrêt du 23 novembre 2020, le tribunal de grande instance de PERIGUEUX a notamment:
- déclaré non écrite la clause d’indexation prévue par les articles 1, 2 et 3 de l’avenant du 10 août 2009;
- condamné la SCI TRELISSAC à rembourser à la SAS DECATHLON FRANCE la somme de 212 051,44€ TTC au titre des sommes perçues depuis le 11 juillet 2011, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2015 et capitalisation des intérêts.

****

En cours de procédure, par acte signifié le 20 mars 2018 la SAS DECATHLON FRANCE a formé une demande de renouvellement du bail à effet du 1er avril 2018, aux mêmes clauses et conditions à l’exception:
- des dispositions devenues illicites car contraires aux dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014 relative au commerce, à l’artisanat et aux très petites entreprises;
- au loyer de renouvellement, sollicitant sa fixation à la somme annuelle de 233 000€ HT et HC.

Par acte signifié en réponse le 20 juillet 2018, la SCI TRELISSAC a acquiescé au principe du renouvellement du bail pour 9 ans à compter du 1er avril 2018, mais moyennant la fixation du loyer de renouvellement à 424 000€ HT et HC.

Par courrier recommandé avec avis de réception distribué le 17 septembre 2018, la SAS DECATHLON FRANCE a notifié à la SCI TRELISSAC un mémoire préalable tendant à la fixation du loyer de renouvellement à 233 000€ HT et HC à compter du 1er avril 2018, avec condamnation au remboursement du trop-perçu. Par acte signifié le 15 mars 2019, elle a assigné la SCI TRELISSAC devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de PERIGUEUX. 

Par jugement du 8 décembre 2020, le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire.

Par jugement du 10 mai 2022, le tribunal judiciaire de PERIGUEUX a:
- déclaré que le bail s’était prolongé par tacite reconduction jusqu’au 20 mars 2008, date à laquelle la SAS DECATHLON FRANCE en avait demandé le renouvellement, de sorte que sa durée avait excédé 12 ans. Le tribunal judiciaire en a conclu que le loyer se trouvait déplafonné;
- ordonné une expertise judiciaire.

L’expert a déposé son rapport définitif le 18 juillet 2023. L’affaire a été rétablie au rôle par ordonnance du 13 juin 2024.

Cependant, la SAS DECATHLON FRANCE a interjeté appel du jugement du 10 mai 2022 s’agissant de ses dispositions relatives au déplafonnement. Par arrêt du 3 septembre 2024, la cour d’appel de [Localité 3] a infirmé les dispositions contestées, avant de dire n’y avoir lieu à déplafonnement.


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Dans ses dernières conclusions signifiées le 31 mars 2025, la SAS DECATHLON FRANCE sollicite, au visa des articles L145-33 et suivants, ainsi que R145-2 à R145-8 du code de commerce :

- à titre principal:
- le rejet de l’ensemble des demandes de la SCI TRELISSAC;
- la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle de 228 212€ HT HC, à compter du 1er avril 2018;
- la condamnation de la SCI TRELISSAC à lui rembourser le trop-perçu depuis le 1er avril 2018, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et capitalisation des intérêts.

- à titre subsidiaire:
- que le montant du loyer de renouvellement n’excède pas 278 606,42€ HT HC par an;
- qu’il soit dit que la variation du loyer ne saurait conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

- en tout état de cause:
- le rejet des demandes de la SCI TRELISSAC;
- que l’exécution provisoire du présent jugement soit ordonnée;
- la condamnation de la SCI TRELISSAC aux dépens, et à lui payer une indemnité de 10 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Elle expose que, dès lors que la valeur locative est inférieure au loyer-plafond de l’article L145-34 du code de commerce, l’article L145-33 de ce même code prévoit que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative déterminée au regard de cinq éléments :
- les caractéristiques du local considéré;
- la destination des lieux;
- les obligations respectives des parties;
- les facteurs locaux de commercialité;
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Elle en conclut être fondée à solliciter la fixation du loyer de renouvellement à un montant inférieur au loyer en cours, dès lors que ce montant correspond à la valeur locative. Elle ajoute qu’un plancher ne peut être opposé qu’au cas de la révision prévue à l’article L145-38 du code de commerce. Il ne lui appartient dès lors pas de rapporter la preuve d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L145-33 du code de commerce. 

Elle estime que le rapport d’expertise judiciaire conduit nécessairement à un loyer inférieur au loyer plafond. 

Ainsi, s’agissant des surfaces, elle expose que l’expert a procédé à deux estimations, selon que l’estimation des surfaces utiles devait ou non tenir compte de l’extension de 921m². En effet, il n’appartient pas à l’expert de statuer sur ce point de droit. De plus, la SAS DECATHLON FRANCE expose que le bail a précisément prévu qu’il ne devait pas être tenu compte de cette extension, en indiquant:
- “le bailleur garantit au preneur que les travaux d’extension deviendront sa propriété seulement à la sortie des locaux du preneur, lesdits travaux ne peuvent être pris en considération pour la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, ce qui constitue pour le preneur une condition essentielle et déterminante sans laquelle il n’aurait pas contracté”
- ou encore “il est convenu entre les parties que les travaux d’extension réalisés par le preneur tels qu’il résulte du paragraphe “travaux” ci-dessus, ne pourront servir de critère au déplafonnement du loyer renouvelé et le bailleur renonce à invoquer cette extension comme cause de déplafonnement du prix du loyer du bail révisé ou renouvelé”.

Elle précise que la surface de l’extension ne peut pas être prise en compte puisque la SCI TRELISSAC n’en deviendra propriétaire qu’à la fin de jouissance. N’étant pas propriétaire, elle ne peut pas la louer.

Elle ajoute que la SCI TRELISSAC ne saurait dévoyer les clauses susvisées, en invoquant une supposée intention des parties conduisant à retenir une interprétation contraire à ce qui est écrit.

Enfin, elle précise que le loyer de renouvellement n’est pas d’ordre public de sorte que la jurisprudence admet parfaitement la régularité de clauses du bail retenant que des accroissements de surface ne seront pas pris en compte pour la détermination du bail renouvelé.

S’agissant de la destination des locaux, la SAS DECATHLON FRANCE expose que le bail ne permet pas du tout de retenir une autorisation à exercer tous commerces. Au contraire, un certain nombre de catégories sont exclues, tels que les magasins d’usine, les commerces de mobilier et alimentaire, ainsi que les commerces bruyants et malodorants. Aucune majoration de valeur locative ne saurait donc être appliquée.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité, elle expose que la zone d’activité ne comprend qu’une quinzaine de locaux commerciaux occupés par des enseignes nationales. Elle souligne une absence de grande distribution dans la zone du Ponteix. De plus, les transports en commun sont limités dans le secteur. Les locaux occupés par la SAS DECATHLON FRANCE sont excentrés de la zone principale de [Adresse 4], les deux centres étant en outre séparés par la rivière de l’[Localité 4] qui n’est franchie que par un unique pont routier sans réel trafic piétonnier. L’expert judiciaire a de plus souligné que l’attractivité des deux zones commerciales n’était pas comparable, la zone de [Adresse 4] bénéficiant de la présence d’un hypermarché Leclerc doté d’une importante galerie marchande. Par ailleurs, les constructions de la zone du [Localité 5] sont antérieures au bail à renouveler.

S’agissant des prix pratiqués dans le voisinage, la SAS DECATHLON FRANCE relève que les références fournies par l’expert sont confirmées par la référence communiquée par la SCI TRELISSAC située [Adresse 5]. De plus, l’expert judiciaire indique explicitement que les références situées [Adresse 6] ne peuvent pas être prises en compte. Dès lors, les références fournies par l’expert de la SCI TRELISSAC, situées [Adresse 7], ne peuvent pas être prises en compte. 

S’agissant des obligations des parties, la SAS DECATHLON FRANCE expose que l’article R145-8 du code de commerce permet de ne retenir qu’un abattement, et non une majoration, lorsque le bail comprend des obligations exorbitantes du droit commun. De plus, l’expert a tenu compte de l’ensemble des obligations du bail lorsqu’il a procédé à son estimation. La SAS DECATHLON FRANCE insiste sur le fait que la destination des locaux n’est pas extrêmement large, puisque de nombreuses destinations sont exclues. Par ailleurs, la majoration proposée pour la liberté de cession est injustifiée dès lors qu’à l’occasion de la cession le bailleur retrouvera la propriété des constructions édifiées par le preneur, sans indemnité, ce qui est dérogatoire à l’article 555 du code civil et compense les avantages supposés de cette clause.

En revanche, la SAS DECATHLON FRANCE estime que l’expert a omis de pratiquer un abattement au titre de la charge de l’impôt foncier, laquelle s’impose au regard de l’article R145-8 du code de commerce. Elle souligne que la taxe foncière dont elle s’est acquittée en 2017 s’élevait à 17 448€ HT, de sorte qu’elle doit être déduite de l’estimation de la valeur locative. Elle en déduit que le loyer doit être fixé à 228 212€ HT et HC par an. 


À titre subsidiaire, elle expose que la cour d’appel a définitivement statué sur l’absence de déplafonnement lié à la durée du bail. Considérant qu’il n’est pas justifié de motifs de déplafonnement, elle indique qu’il conviendra de limiter la fixation du loyer de renouvellement au loyer plafond si la valeur locative était considérée supérieure à ce plafond.

S’agissant de l’évolution des facteurs locaux de commercialité, elle expose qu’il appartient à la SCI TRELISSAC de rapporter la preuve d’une évolution notable et présentant un intérêt favorable et concret pour l’activité exercée dans les locaux loués. Elle ne saurait se borner à faire état de généralités, sans prouver une incidence effective. Or, elle se borne à invoquer un rapport d’expertise amiable, lequel ne peut seul fonder une décision de justice et qui, de surcroit, se fonde sur la zone de la Feuilleraie. Il ne peut être fait droit à la demande d’expertise formée par la SCI TRELISSAC, laquelle vise à palier sa carence dans l’administration de la preuve. De plus, elle se borne à faire état d’affirmations générales, puis d’ouvertures d’établissements soit antérieures au bail renouvelé, soit effectuées en 2021 ou 2024, soit sans incidence avec l’activité de DECATHLON, soit situées dans la [Adresse 6]. 


À titre infiniment subsidiaire, si un déplafonnement était retenu, la SAS DECATHLON FRANCE sollicite l’application du lissage prévu par l’article L145-34 alinéa 4 du code de commerce. Elle conteste que le bail ait fait l’objet d’une tacite prolongation durant plus de 9 ans, mais soutient qu’il a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 22 octobre 2008 et s’est poursuivi tacitement jusqu’au 31 mars 2018. Les dispositions de l’alinéa 4 de l’article L145-34 du code de commerce doivent donc s’appliquer.

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Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 mai 2025, la SCI TRELISSAC sollicite, au visa des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, ainsi que 1231-7 et 1343-2 du code civil :

- à titre principal:
- la fixation du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 à 487 222€, somme annuelle HT et HC;
- qu’il soit dit que ce loyer portera de plein droit intérêts au taux légal à compter de sa date d’effet, et que les intérêts échus depuis plus de 1 an porteront eux-même intérêts à compter de la même date.

- à titre subsidiaire: 
- qu’un expert judiciaire soit désigné pour donner son avis sur l’existence ou non d’un motif de déplafonnement, sur la valeur locative et sur le calcul du loyer de plafond;
- la fixation à 487 222€ HT et HC du loyer provisionnel que le preneur devra régler à compter de la date d’effet du nouveau bail;
- que les dépens soient réservés.

- en tout état de cause:
- le rejet de l’ensemble des demandes de la SAS DECATHLON FRANCE;
- sa condamnation aux dépens, et à lui payer 10 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
- que l’exécution provisoire du présent jugement soir ordonnée.

Elle expose que le déplafonnement du loyer renouvelé se justifie par l’existence de modifications des facteurs locaux de commercialité, l’expert judiciaire soulignant que le local est situé dans la zone d’activités du [Localité 5] à [Localité 6] qui a connu de nombreuses évolutions, 20 000m² de surface de bâtiments commerciaux ayant été édifiés pendant le cours du bail écoulé. La totalité de la zone était aménagée de 2003 à 2012.

Se référant à un rapport d’expertise amiable, elle précise que l’expert produit un article de presse du 5 février 2017 faisant état de nouvelles constructions [Adresse 8] et Ambiance & Styles sur la zone commerciale de [Localité 5] au cours de l’année 2017, soit au cours du bail. La SCI TRELISSAC précise que l’article de presse les qualifie d’enseignes moteurs. 

Un article Sud Ouest du 21 février 2017 a également fait état de l’ouverture de nouvelles enseignes, avant de se demander si la zone commerciale de [Localité 5] allait devenir le centre-ville de [Localité 6]. Un second article a fait état de la vente de 9 000m² de terrain au profit de la société AQUITAINE ELECTRIC, afin de construire deux bâtiments. Cet article a précisé qu’un restaurant, des bureaux et une salle de sport allaient ouvrir sous peu. La SCI TRELISSAC précise qu’une enseigne Basic Fit, dotée d’une surface de 1 700m², ainsi qu’un restaurant doté d’un rooftop ont effectivement ouvert.

Elle ajoute que, depuis 2008, plusieurs ouvertures ont eu lieu à proximité du local loué: 
- en 2012, un restaurant “Au Bureau”;
- en 2008, une salle de spectacle et de sport de l’Arena, d’une capacité de 5 200 places assises outre la création d’une nouvelle tribune de 948 places en 2011;
- en 2008, l’inauguration d’un stade domicile du [Localité 6] Basket Dordogne;
- la construction de plusieurs logements sociaux;
- en 2024, trois nouvelles enseignes de prêt à porter.
Elle précise que l’expert judiciaire a souligné que les facteurs locaux de commercialité avaient connu une évolution particulièrement significative pendant le cours du bail écoulé. 

Elle précise en outre que, du fait de leur forte proximité géographique, l’expert judiciaire a lié les zones commerciales du Ponteix et de la Feuilleraie comme un seul et même ensemble immobilier commercial, qualifié de “plus important de la Communauté d’Agglomération du [Localité 7] Périgeux”. Or, l’année 2017 a été une année de changement pour ces zones, avec l’arrivée d’une cinquantaine de boutiques. 

Elle en conclut à l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, justifiant un déplafonnement.

S’agissant de la détermination de la valeur locative, la SCI TRELISSAC expose que :
- la SAS DECATHLON FRANCE bénéficie de dispositions favorables concernant la destination des locaux, le bail prévoyant “tous commerces”, mais également s’agissant des modalités de cession, sous-location et location gérance;
- la surface pondérée à retenir doit tenir compte de l’extension réalisée, les clauses visées par la SAS DECATHLON FRANCE n’ayant pour objet que d’écarter un déplafonnement en présence d’améliorations notables des locaux. Elle précise que, du fait de l’extension de surface autorisée par le bailleur et selon avenant n°2 du 10 décembre 2007, le loyer annuel est passé d’un montant de 161 312,23€ à 247 500€, étant précisé que le loyer serait adapté “en cas de retour du preneur à une surface de vente de 1 800m²”;
- pour retenir des surfaces pondérées, l’expert judiciaire n’a pas pris en compte les valeurs unitaires fournies par son expert amiable. Elle précise que la référence du magasin GO SPORT est particulièrement pertinente puisqu’il s’agit d’une activité similaire. La SCI TRELISSAC en déduit que doit être retenue une valeur locative unitaire de 145€ par m² et par an.

Elle en conclut que le loyer doit être fixé à 406 435€ HT et HC par an. Cependant, elle estime qu’un coefficient de majoration de 20% doit être appliqué au regard des dispositions du bail particulièrement favorables au preneur, s’agissant de la destination des locaux et de la liberté de sous-location, cession et location gérance. Elle sollicite en conséquence la fixation du bail à hauteur de 487 722€ HT et HC par an. 

À titre subsidiaire, elle sollicite une expertise judiciaire si le tribunal s’estimait insuffisamment éclairé s’agissant des motifs de déplafonnement et du montant du loyer de renouvellement.
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Par ordonnance de clôture du 9 septembre 2025, l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 2 décembre 2025 à 9h00, puis renvoyée au 3 février 2026 à 9h. Suite à l’audience, le délibéré a été fixé au 14 avril 2026 par mise à disposition au Greffe. 


Motifs
Il convient à titre liminaire de rappeler aux parties que suite au jugement du 8 décembre 2020 par lequel le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent, la présente instance est suivie devant le tribunal judiciaire de PERIGUEUX, sans que son incompétence matérielle ne puisse plus être soulevée.


I] Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des articles L145-9 et suivants du code de commerce que le bail commercial se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, sauf demande de congé ou demande de renouvellement. En cas de renouvellement, un nouveau bail prend effet à compter du premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, et ce pour une durée de 9 ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. À défaut d’accord entre les parties et sous réserve de l’application de lois nouvelles, le bail se renouvelle aux clauses et conditions du bail expiré, sauf s’agissant de sa durée et du montant du loyer renouvelé.

En effet, il résulte de l’article L145-33 du code de commerce que le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les cinq critères prévus à l’article L145-33 du code de commerce. L’article L145-34 de ce même code fixe un plafond pour le taux de variation du loyer, sauf à ce que le bailleur justifie d’une modification notable des critères 1 à 4 prévus par l’article L145-33.

En l’espèce, par acte signifié le 20 mars 2018 la SAS DECATHLON FRANCE a formé une demande de renouvellement du bail à effet du 1er avril 2018. La SCI TRELISSAC n’élève aucune contestation à l’encontre de cette demande de renouvellement, mais l’accepte au contraire en son principe. Seul subsiste un désaccord quant au montant du loyer renouvelé. Il s’ensuit que le premier bail a pris fin et qu’un nouveau bail a débuté au 1er avril 2018. En l’absence d’accord des parties quant au montant du loyer du bail renouvelé, conformément à l’article L145-33 du code de commerce il convient de déterminer la valeur locative en considération:
- des caractéristiques du local considéré ;
- de la destination des lieux ;
- des obligations respectives des parties ;
- des facteurs locaux de commercialité ;
- des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Dans l’hypothèse où l’appréciation de ces critères conduirait à dépasser le plafond prévu à l’article L145-34 du code de commerce, il conviendra de déterminer si la SCI TRELISSAC justifie d’une cause de déplafonnement s’agissant du seul critère qu’elle vise, en l’espèce la modification des facteurs locaux de commercialité.

A-Sur les caractéristiques du local

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire, des pièces versées aux débats et des écritures des parties que le local loué est situé dans la Communauté d’Agglomération du [Localité 7] [Localité 8] qui regroupe 43 communes, dans la zone d’activités commerciales [Localité 9]. Cette zone commerciale est distante d’environ 500 mètres de la zone d’activités commerciales de [Localité 10] (hypermarché LECLERC), dont elle est séparée par la rivière de l’[Localité 4], et d’environ 1km de la zone d’activités commerciales [Localité 11] (hypermarché HYPER U). Selon l’expert judiciaire, du fait de leur proximité ces trois zones d’activités économiques constituent l’ensemble immobilier commercial le plus important de la Communauté d’Agglomération du [Localité 7] [Localité 8], en raison également de leur proximité avec le centre-ville de [Localité 8] et l’échangeur autoroute A89. 

Cependant, l’expert précise que si les centres commerciaux de [Localité 12] [Adresse 9] et [Localité 13] [Localité 5] sont proches géographiquement, ils sont toutefois séparés par la rivière l’[Localité 4] qui n’est franchie que par un unique pont routier sans réel trafic piétonnier. 

Les pièces produites par la SCI TRELISSAC, consistant essentiellement en un rapport d’expertise amiable établi par la SARL COLOMER EXPERTISES et des articles de presse, ne remettent pas en cause ces constatations matérielles. Seule sont véritablement remis en cause l’évolution des facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, qui seront ultérieurement abordés.

L’expert judiciaire indique, sans être démenti, que le local loué bénéficie d’une bonne visibilité depuis la RN221, et d’un accès aisé du fait de sa situation à l’entrée de la zone. L’expert ajoute que l’ensemble du gros oeuvre et du second oeuvre du bâtiment est dans un état général d’entretien satisfaisant. Il est en outre doté d’un parking automobile clientèle de 202 places. 

L’expert judiciaire retient enfin une surface utile de 2 803m², étant précisé que la SAS DECATHLON FRANCE soutient que l’extension de 921m² ne doit pas être prise en compte. Or, si elle se prévaut des clauses du bail initial, il convient de souligner que les parties peuvent parfaitement en modifier les termes par le biais d’un avenant. Or, par avenant n°2 du 4 mars 2005, en considération de la réalisation de travaux d’extension les parties ont convenu d’une augmentation du loyer. Cet avenant a en outre expressément prévu que le loyer serait diminué en cas de retour à une surface de vente de 1 800m², c’est à dire une surface de vente sans l’extension réalisée.


Il s’ensuit que, par cet avenant, les parties ont modifié les clauses du bail initial, de sorte que la SAS DECATHLON FRANCE ne peut plus les invoquer pour écarter la prise en compte de l’extension dans la détermination de la surface utile. 

Dès lors, il convient de retenir une surface utile de 2 803m². La pondération de cette surface sera fixée en prenant en compte les autres critères de l’article L145-33 du code de commerce.


B- Sur la destination des lieux

Selon l’article R145-5 du code de commerce,la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants, sauf lorsqu’elle a été fixée par le tribunal. En l’espèce, le bail initial, non modifié sur ce point par les avenants intervenus, prévoit que “les locaux loués pourront être utilisés pour l’exercice de tous commerces, sauf commerces bruyants ou malodorants, et sauf commerces alimentaires, magasins d’usine et magasins de mobilier”.

Ainsi, la SCI TRELISSAC soutient à tort que cette destination serait extrêmement large et favorable au preneur, alors que les exclusions recouvrent un nombre conséquent de commerces.

Aucune majoration du montant de la valeur locative ne saurait dès lors être pratiquée sur ce point.


C- Sur les obligations respectives des parties

L’article R145-8 du code de commerce prévoit que “du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé”.

Il est constant et non contesté que les clauses du bail, telles que modifiées par les avenants intervenus, excluent toute prise en compte des améliorations du local liées aux travaux d’extension réalisés par la SAS DECATHLON FRANCE.

En revanche, le bail initial, non modifié sur ce point par les avenants intervenus, a prévu que le preneur s’acquitterait notamment de la taxe foncière, alors que cette obligation incombe normalement au propriétaire du bien. L’examen du bail et des avenants ne révèle pas l’existence de contreparties sur ce point. Il convient en conséquence d’en tenir compte pour diminuer la valeur locative du bien.


Cependant, contrairement à ce que soutient la SAS DECATHLON FRANCE, en réponse aux dires des parties l’expert judiciaire a expressément indiqué “nous avons mentionné pages 22 à 24 les obligations respectives des parties et les avons bien entendu prises en considération dans la détermination de la valeur locative moyenne retenue comme précisé page 27".

Ainsi, il apparait que l’expert judiciaire a déjà retenu une diminution de valeur locative liée au fait que la SAS DECATHLON FRANCE est tenue de s’acquitter de la taxe foncière. Dès lors qu’elle ne produit aucun élément de nature à justifier que la diminution pratiquée par l’expert serait insuffisante, il n’y a pas lieu de diminuer encore davantage la valeur locative qu’il a retenue.

Enfin, contrairement à ce que soutient la SCI TRELISSAC, le bail conclu n’a pas accordé une liberté totale de cession ou sous-location dès lors qu’il est prévu que “le preneur pourra céder librement son droit au présent bail dans la limite de ce qui est inscrit au paragraphe destination. Toute sous-location est interdite, sauf accord préalable du bailleur”. Il est enfin précisé que ces dispositions n’ont pas pour effet d’interdire au preneur de donner son fonds en location-gérance dans les conditions prévues par la loi du 20 mars 1956, de sorte qu’il apparait que la liberté de procéder à une location-gérance ne résulte pas du bail mais bien de la loi. Enfin, le bail a précisé que le preneur demeurait garant de sorte que des garanties ont été prévues au profit de la SCI TRELISSAC.

Dès lors, sur ce point il n’y a pas lieu de revaloriser à la hausse la valeur locative retenue par l’expert judiciaire. Au regard de ces éléments, s’agissant de la prise en compte des obligations respectives des parties, la valeur locative retenue par l’expert sera retenue.


D- Sur les facteurs locaux de commercialité

L’article R145-6 du code de commerce prévoit que “les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire”.

L’examen du rapport d’expertise judiciaire révèle que l’expert a pris en compte les évolutions survenues jusqu’à la date du bail renouvelé, c’est à dire le 1er avril 2018, dans la zone d’activité [Localité 9] et les zones environnantes. Précisant que le local loué fût la première construction réalisée, il souligne qu’en cours de bail environ 20 000m² de surface de bâtiments commerciaux ont été édifiés, outre l’aménagement de parkings et voies de circulation sur environ 28 000m², l’ensemble joignant directement le local loué. Il a ajouté que la zone de [Adresse 4] a connu une évolution similaire. En revanche, la zone du [Localité 14] n’a pas connu d’évolution notable.

Au regard de ces éléments, l’expert retient que les facteurs locaux de commercialité ont connu une évolution particulièrement significative, ce qui n’est pas véritablement remis en cause par les parties. Il ajoute en revanche que le niveau de population n’a pas évolué de manière significative.

En réalité, l’examen des pièces et écritures des parties révèle qu’elles ne remettent pas véritablement en cause ces éléments, sauf s’il devait être statué sur une demande de déplafonnement. Leur opposition concerne davantage les prix couramment pratiqués dans le voisinage, dès lors que les parties s’opposent quant aux références devant être prises en compte par l’expert.


E- Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R145-7 du code de commerce “ les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation”.

L’expert a retenu 5 locaux voisins ou situés à proximité immédiate des locaux loués, en l’espèce:
- enseigne C & A, d’une surface pondérée de 1 060m² pour un loyer de 125€/m²;
- enseigne Kiabi, d’une surface pondérée de 1 462m² pour un loyer de 134€/m²;
- enseigne DARTY, d’une surface pondérée de 1 418m² pour un loyer de 110€/m²;
- enseigne JENNYFER, d’une surface pondérée de 361m² pour un loyer de 178€/m², étant précisé que le bail initial a été conclule 1er juillet 2017;
- enseigne AMBIANCE ET STYLES, d’une surface pondérée de 326m² pour un loyer de 130€/m².

L’expert a retenu une valeur locative moyenne de 135€/m². Après avoir pratiqué la diminution de valeur locative liée aux obligations respectives des parties, il a retenu pour le commerce loué une valeur de 130€ HT et HC par m².

L’expert a spécifiquement écarté les références fournies par la SCI TRELISSAC situées [Adresse 6], en soulignant que les zones de [Adresse 4] et du Ponteix sont sépaées par la rivière de l’Isle qui n’est franchie que par un unique pont routier sans réel trafic piétonnier. Or, la SCI TRELISSAC ne produit aucun élément factuel de nature ni à remettre en cause ce constat expertal, ni à établir que cette situation géographique permettrait de retenir que les locaux commerciaux situés [Adresse 6] seraient équivalents au sens de l’article R145-7 susvisé.

En effet, la SCI TRELISSAC produit essentiellement en pièce 10 un rapport d’expertise amiable corroborant les conclusions de l’expert judiciaire s’agissant de l’absence d’évolution notable de la population, ainsi que des loyers équivalents s’agissant des références situées [Adresse 5], à l’exception d’un magasin GENERALE D’OPTIQUE dont l’activité est radicalement distincte de celle du magasin DECATHLON. Ce rapport amiable, non étayé utilement par d’autres pièces, ne permet pas de retenir que les locaux commerciaux situés [Adresse 6] seraient des locaux équivalents au sens de l’article R145-7 susvisé. 



Enfin, les articles de presse produits par la SCI TRELISSAC sont sans incidence sur ce point, mais visent uniquement à établir l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, à l’appui d’une demande de déplafonnement.



F- Sur le montant du loyer renouvelé, le déplafonnement et le lissage du déplafonnement

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que les conclusions de l’expert judiciaire ne sont pas utilement remises en cause par les parties. La valeur locative annuelle est donc fixée à 364 390€ HT et HC, montant excédant le loyer initial et le loyer plafond prévu à l’article L145-34 du code de commerce. Il y a lieu en conséquence de rejeter les demandes principales de la SAS DECATHLON FRANCE, visant à fixer le loyer à un montant inférieur à ce loyer-plafond, puis de déterminer si la SCI TRELISSAC justifie d’une cause de déplafonnement.

En effet, l’article L145-34 du code de commerce permet de dépasser ce plafond si la SCI TRELISSAC justifie de la modification qu’elle allègue, en l’espèce une modification notable des facteurs locaux de commercialité survenu au cours du bail à renouveler et avant la survenance du nouveau bail.

En l’espèce, le bail à renouveler a pris fin le 1er avril 2018. L’expert judiciaire a souligné que de nombreuses évolutions de la zone du Ponteix avaient eu lieu en cours de bail, avec édification de nouvelles constructions entre 2003 et 2005. Il a ajouté que des travaux importants s’étaient poursuivis en 2011 et 2012, conduisant un aménagement total de la zone de 2003 à 2012.

Les références reprises dans le rapport d’expertise judiciaire permettent de dénombrer à tout le moins 5 contrats de bail commercial conclus avant le 1er avril 2018. 

Le rapport d’expertise amiable produit par la SCI TRELISSAC fait état de trois autres contrats de bail commercial conclus [Adresse 5] avant le 1er avril 2018, ainsi que de plusieurs contrats de bail commercial conclus dans la zone voisine de [Adresse 4].

En outre, la SCI TRELISSAC produit plusieurs articles de presse, dont la teneur n’est pas contestée, évoquant:
- des changements de grande ampleur avec création de nombreux commerce zone du Ponteix, courant 2017, avec notamment un restaurant, des bureaux et une salle de sport;
- le fait que cette salle de sport, tenue sous l’enseigne Basic Fit, n’a cependant ouvert qu’en 2021;
- l’inauguration le 6 septembre 2008 d’une salle de spectacle et de sport, constituant le domicile du [Adresse 10] Basket Dordogne.

Alors qu’au début du bail initial le magasin DECATHLON était le seul se trouvant dans la zone concernée, il est ainsi établi qu’au jour du renouvellement de ce bail, au 1er avril 2018, ce même magasin se trouvait dans une zone profondément transformée, au point que l’expert a conclu à “un aménagement total de la zone” avant de mettre en exergue une “évolution particulièrement significative pendant le cours du bail écoulé”.

En outre, il ne saurait être contesté que la présence de nouveaux commerces et restaurants a fourni une visibilité accrue au magasin DECATHLON. En outre, l’ouverture à proximité d’une salle de spectacle et de sport a manifestement eu un impact positif au regard de l’activité de ce magasin.

Il résulte de ces éléments que la SCI TRELISSAC justifie d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, justifiant un déplafonnement. Il n’y a pas lieu en conséquence de statuer sur la demande d’expertise formée à titre subsidiaire, le loyer devant être fixé à hauteur de la valeur locative du local.

Cependant, la SAS DECATHLON FRANCE souligne à juste titre que le dernier alinéa de l’article L145-34 du code de commerce dispose que le déplafonnement “ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente”. La SCI TRELISSAC ne produit aucune argumentation permettant d’écarter ce lissage. 

Il convient en conséquence de fixer le loyer annuel à 278 606,42€ HT et HC, mais également de rappeler que la variation du loyer ne pourra pas conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il y a lieu par voie de conséquence de rejeter l’ensemble des demandes de la SCI TRELISSAC.



II ]Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”.

En l’espèce, les parties succombent en leurs demandes principales, mais étaient respectivement fondées à solliciter pour l’une un déplafonnement, et pour l’autre un lissage de ce déplafonnement. 

Au regard de ces éléments, il convient de laisser à leur charge les dépens par elles exposés.


L’article 700 du code de procédure civile permet de condamner la partie tenue aux dépens ou perdant son procès à payer une somme visant à rembourser à l’autre partie tout ou partie des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Or en l’espèce, aucune partie n’est condamnée aux dépens. Il ne peut en outre pas être considéré que l’une d’entre elles a perdu son procès, dès lors que leurs demandes ont été respectivement partiellement accueillies.


Il y a lieu en conséquence de rejeter leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.




III ] Sur l’exécution provisoire

L’article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige dispose que “hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation”.

En l’espèce, la nature et l’ancienneté conséquente du litige commandent d’ordonner l’exécution provisoire.




PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant après en avoir délibéré, par jugement public, contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au Greffe, 

DÉBOUTE la SCI TRELISSAC de l’ensemble de ses demandes.

DÉBOUTE la SAS DECATHLON FRANCE de ses demandes principales.

FIXE le montant du loyer renouvelé au montant annuel de 278 606,42€ HT et HC.

RAPPELLE que la variation du loyer ne pourra pas conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

LAISSE à la charge des parties les dépens par elles exposés.

REJETTE la demande formée par la SCI TRELISSAC au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE la demande formée par la SAS DECATHLON FRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNE l’exécution provisoire de l’ensemble des dispositions du présent jugement.

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.
 
Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits conformément aux dispositions des articles 450 et suivants du code de procédure civile.


LE GREFFIER LE PRESIDENT
Marie-France COUSSY Emmanuel FANTAPIE

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