Tribunal judiciaire de Tours, PREMIERE CHAMBRE, 28 mai 2026, n° 24/01122

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société civile immobilière LAM, représentée par Monsieur [V] [D], est propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2]. 

Le 27 juin 2023, par acte authentique reçu par Maître [W] [M], notaire associé de la société civile professionnelle ACTES & CONSEILS (ci-après la " SCP ACTES "), la SCI LAM a consenti à Messieurs [P] [J] et [K] [N] une promesse unilatérale de vente portant sur l'immeuble précité pour un prix de vente de 760 000 euros, outre des frais d'actes de 55 000 euros et des émoluments de négociation de 30 000 euros pour la SCP ACTES. 

La promesse, qui expire le 30 septembre 2023, comporte une condition suspensive d'obtention du prêt pour les bénéficiaires avant le 31 août 2023. 

Le 23 août 2023 et par courrier électronique, les bénéficiaires ont informé le promettant du refus de la caisse d'épargne de leur accorder le prêt sollicité. 

Le 11 septembre 2023, la SCP ACTES a vainement mis en demeure les bénéficiaires de fournir une offre de prêt ou, à défaut, deux refus de prêt conformes aux conditions suspensives. 

C'est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, la SCI LAM et la SCP ACTES ont fait assigner Messieurs [P] [J] et [K] [N] devant le tribunal judiciaire de Tours pour obtenir leur condamnation au versement de la clause pénale et des émoluments de négociation. 

Par leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 décembre 2025 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SCI LAM et la SCP ACTES demandent au tribunal de :
- Débouter Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner solidairement Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] à lui verser la somme de 76 000 euros en exécution de la clause pénale stipulée dans la promesse unilatérale de vente conclu le 27 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 septembre 2023 ;
- Condamner solidairement Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de la rémunération mentionnée dans la promesse unilatérale de vente conclu le 27 juin 2023, avec intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 11 septembre 2023, sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;
A titre subsidiaire,
- Condamner solidairement Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de la rémunération mentionnée dans la promesse unilatérale de vente conclu le 27 juin 2023, avec intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 11 septembre 2023, sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;
En tout état de cause,
- Condamner solidairement Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] à verser à la SCP ACTES & CONSEILS et à la SCI LAM la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'à supporter la charge des entiers frais et dépens de l'instance qui comprendront le coût des interventions des officiers ministériels.

Ils exposent pour l'essentiel que pour ne pas avoir formalisé avec diligence leurs demandes de prêt antérieurement à la date d'expiration de la clause suspensive et aux conditions qui y sont décrites, les bénéficiaires de la promesse de vente ont provoqué la réalisation de ladite clause et ne peuvent plus s'en prévaloir utilement. Qu'en conséquence, les promettants sont fondés à demander la condamnation au versement, pour la SCI LAM de l'indemnité fixée par la clause pénale, et pour la SCP ACTES des indemnités de négociation. 

Par leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 mars 2025 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Monsieur [P] [J] Monsieur [K] [N] demandent au tribunal de :
- Débouter la SCI LAM et la SCP ACTES ET CONSEILS NOTAIRE DIGITAL de l'intégralité de leurs demandes ;
- Les condamner solidairement entre eux à payer à Monsieur [P] [J] d'une part, et à Monsieur [K] [N], d'autre part, la somme de DEUX-MILLE EUROS (2.000 euros) par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la SCI LAM et la SCP ACTES ET CONSEILS NOTAIRE DIGITAL aux entiers dépens.

Ils font valoir en substance que dès lors que la promesse litigieuse présente un caractère unilatéral, elle ne saurait obliger les bénéficiaires qui se voient conférer le droit d'acquérir le bien sans en avoir l'obligation. L'absence de levée de l'option qui leur fut ainsi offerte ne saurait être assimilée à une obligation contractuelle, et ce indépendamment de l'obtention ou non du prêt sollicité. Dès lors, la clause pénale ayant pour objet de sanctionner un manquement contractuel ne saurait leur être appliquée en présence d'une seule faculté d'achat. De même, les demandes formulées par la SCP ACTES au titre de sa rémunération d'intermédiaire ne sauraient être mises à la charge des bénéficiaires pour être nécessairement liées à une faculté d'achat qu'ils n'ont pas exercée. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2026 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 12 février 2026.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions des articles 455 et 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l'essentiel sera repris à l'occasion de l'examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

Motifs

MOTIVATION 

1- Sur la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt :

Aux termes de l'article 1103 du Code civil, "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits".

L'article 1124 du même Code dispose que "la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire".

Par ailleurs, il résulte de l'article 1304-6 du code civil qu' en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

La défaillance d'une ou plusieurs conditions suspensives à la date fixée pour leur réalisation, entraîne la caducité de la promesse, même si l'acte ne le prévoit pas expressément (Cass. 3ème civ., 30 avril 1997, Bull n° 95 ; Cass. 3ème civ., 10 septembre 2013, pourvoi n°12-22.753). 

Aux termes de l'article 1304-3 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

En l'espèce, par acte authentique reçu par Maître [W] [M], notaire à [Localité 3] (Indre et Loire) le 27 juin 2023, la SCI LAM a promis de vendre à Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] un ensemble immobilier en copropriété situé à [Adresse 6] cadastré section AT n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] pour une contenance totale de 97a et 66 ca et comprenant un local professionnel, des espaces verts et des places de stationnement (pièce n°3 des productions des demandeurs).

Le prix de vente est fixé à 760 000 euros, outre 55 000 euros de frais prévisionnels de l'acte de vente et 30 000 euros d'émoluments de négociation au profit de l'office notarial.

L'acte mentionne en page 12 au paragraphe "Conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire peut renoncer - Condition suspensive d'obtention de prêt" :
"Que le BENEFICIAIRE obtienne une ou plusieurs offres dénitives de prêts bancaires, pouvant être contractées par ce dernier auprès de tout établissement ou courtier de son choix, répondant aux caractéristiques suivantes :
- montant global maximum du ou des prêts envisagés : HUIT CENT QUARANTE-CINQ MILLE EUROS (845 000,00 €) ;
- durée maximale de remboursement : 20 ans ; 
- taux d'intérêt maximal hors frais de dossier, d'assurance et de garanties : 3,70 % ;
- garantie : une sureté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérants de la société qui se porterait acquéreur).
L'obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive, intervenir au plus tard le 31 août 2023 et selon les modalités ci-après définies.
L'obtention d'une offre de prêt à un taux ou un montant inférieur ou égal au taux ou au montant fixé ci-dessus ne fera pas défaillir la condition qui sera considérée comme réalisée."

L'acte stipule au paragraphe suivant intitulé "Obligations du BENEFICIAIRE" que :
"Le BENEFICIAIRE s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d'emprunt dans un délai raisonnable. 
Toutefois, le PROMETTANT ne pourra pas se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes.
Le BENEFICIAIRE devra suivre l'instruction de son dossier, fournir sans retard tous renseignements et documents qui pourront lui être demandés et de manière générale tout mettre en œuvre pour qu'aboutisse la demande de prêt, dans le délai de la présente condition suspensive.
Le BENEFICIAIRE est informé :
- que la condition serait considérée comme réalisée en application de l'article 1304-3 du Code civil par sa faute ou sa négligence, il en empêchait la réalisation ou provoquait sa défaillance ;
- que le fait de demander un prêt à des conditions différentes de celles prévues ci-dessus peut entraîner l'application de cette sanction à son encontre.
Etant précisé, que :
- l'obtention d'une offre de prêt à un taux supérieur au maximum fixé aux présentes fera défaillir la condition ;
- l'obtention d'une offre de prêt à un taux inférieur ou égal au minimum fixé aux présentes ne fera pas défaillir la condition qui sera considérée comme réalisée.
Le BENEFICIAIRE devra justifier à son notaire et au PROMETTANT, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, l'attestation de demandes de prêt, l'offre de prêt à lui faite ou le refus opposé à sa demande de prêt. En outre, il s'oblige à adresser à son notaire copie de ces documents.
En cas de non-obtention d'une offre de prêt, il devra justifier d'au minimum 2 refus de prêt provenant de différents établissements bancaires, conformes aux conditions susvisées.
Faute par le BENEFICIAIRE d'avoir informé son notaire et le PROMETTANT dans le délai de la condition suspensive, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par le BENEFICIAIRE d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le PROMETTANT d'avoir à justifier de l'obtention du ou des prêts, demeurée infructueuse."

Il résulte de pièces versées aux débats que par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er septembre 2023 reçue le 11 septembre 2023 pour Monsieur [P] [J] et présentée le 11 septembre 2023 pour Monsieur [K] [N], Maître [W] [M] a mis en demeure les bénéficiaires de la promesse de lui adresser dans les sept jours de la réception du courrier les attestations de demande de prêt. Le notaire leur rappelle qu'à défaut de fourniture de ces pièces et informations, s'il s'avère que les clauses et conditions de la promesse de vente n'ont pas été respectées, le promettant se réserve le droit d'actionner la clause pénale et qu'il se réserve pour sa part le droit de demander le paiement de ses honoraires de négociation de 30 000 euros TTC (pièce n°4 des productions des demandeurs).

Les défendeurs ont alors transmis, après cette mise en demeure :
- un refus de crédit émanant de la Caisse d'épargne Loire-Centre adressé le 30 août 2023 à "Les menuiseries d'Hugo" et refusant une demande de prêt de 900 000 euros (pièce n°7 des demandeurs),
- un refus de prêt du Crédit Agricole de la Touraine et du Poitou adressé le 13 septembre 2023 à [P] [J] et [K] [N] et refusant une demande de prêt datée du 6 septembre 2023 pour un montant de 853 250 euros (pièce n°9),
- un refus de prêt du CIC Ouest adressé le 16 septembre 2023 à [P] [J] et [K] [N] et refusant une demande de prêt datée du 13 septembre 2023 pour un montant de 850 000 euros (pièce n°10).

Par un courrier électronique adressé le 20 septembre 2023 à Maître [O] [U], notaire des défendeurs, Maître [W] [M] souligne que le justificatif de la demande détaillée de financement ne lui a pas été transmis, que les transmissions des refus de prêt sont tardives et que ceux-ci ne correspondent pas aux conditions fixées à la promesse (pièce n°8) .

En effet, il ne peut qu'être constaté que les trois refus qui sont produits portent sur des sommes supérieurs à 845 000 euros, montant fixé à la conditions suspensive, et que le premier est adressé à une entreprise qui est étrangère aux débats.

Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] ne produisent aucune pièce permettant de justifier que les demandes de prêt ont été faites pour une durée maximale de 20 ans et à un taux d'intérêt maximal de 3,70% comme il était prévu.

Enfin, il est notable qu'à la date du 31 août 2023, date à laquelle l'obtention du ou des prêts devait intervenir au plus tard pour réaliser la condition suspensive, Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] n'ont transmis aucun document justifiant d'au minimum deux refus de prêt provenant de différents établissements bancaires, conformes aux conditions susvisées.

Le refus de prêt daté du 30 août 2023 ne leur est pas adressé puisqu'il est établi au nom de l'entreprise "Les Menuiseries d'Hugo". Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] ne justifient d'aucun lien avec cette entreprise.

Les refus émanant du Crédit Agricole de la Touraine et du Poitou et du CIC Ouest répondent à des demandes de financement faites très tardivement les 6 et 13 septembre 2023 et pour des montants supérieurs au montant prévu à la condition suspensive. 

Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N]n'ont pas effectué les démarches de demandes de prêt dans les délais requis.

Par leur négligence, ils ont empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt.

En conséquence, cette condition doit être considérée comme réalisée. 
 
2- Sur la demande d'indemnisation en application de la clause pénale :
 
L'article 1231-5 du Code civil dispose que "lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire."

En l'espèce, la promesse de vente prévoit en page 30 au paragraphe "ABSENCE D'INDEMNITE D'IMMOBILISATION" que :
"D'un commun accord entre les parties, il ne sera versé aucune indemnité d'immobilisation.
A cet égard, le PROMETTANT déclare avoir été informé par le notaire rédacteur des présentes, qu'en cas de non-réalisation de l'acte de vente du fait du BENEFICIAIRE, le paiement d'une éventuelle clause pénale ne pourrait être assuré et qu'il aurait alors à engager une procédure pour obtenir le dédommagement auquel il aurait droit en vertu des présentes.
"CLAUSE PENALE"
"Si l'une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l'autre, d'une indemnité d'ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de SOIXANTE-SEIZE MILLE EUROS (76 000,00 €)."

L'indemnité d'un montant de 76 000 euros qui correspond à 10 % du prix de vente apparaît manifestement excessive compte tenu de la nature de l'opération projetée et au regard du préjudice subi par les vendeurs.

Il y a donc lieu de réduire le montant de l'indemnité à la somme de 38 000 euros.

Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] seront en conséquence condamnés solidairement à payer à la SCI LAM la somme de 38 000 euros au titre de la clause pénale.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application des dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

3- Sur la demande en paiement des honoraires de négociation :

Il résulte de l'application combinée des articles 1er et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 qu'aucune commission ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, celui-ci ne pouvant prétendre qu'à des dommages-intérêts en cas d'échec de l'opération du fait du candidat acquéreur (notamment 1ère Civ., 4 février 2015, n°13-27.312).

En l'espèce, la SCP ACTES ET CONSEILS sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de ses honoraires de négociation en faisant valoir qu'ils ont engagé leur responsabilité contractuelle en raison de leur négligence qui a causé l'échec de la vente.

L'acte authentique dressé le 27 juin 2023 stipule en page 9 au paragraphe "NEGOCIATION" que :
"Les parties reconnaissent qu'elles ont été mises en relation par l'intermédiaire de l'office notarial du notaire soussigné.
En conséquence, le BENEFICIAIRE qui en aura seul la charge, s'oblige à verser une rémunération toutes taxes comprises de TRENTE MILLE EUROS (30 000,00 €), en sus du prix de vente indiqué ci-dessus.
Cette somme ne sera exigible qu'au jour de la régularisation de l'acte authentique de vente après la réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées au présent avant-contrat et en l'absence de toute faculté de dédit.
Etant précisé que :
- en cas d'exercice d'un droit de préemption quelconque la commission visée ci-dessus restera due par le titulaire dudit droit, subrogé alors dans toutes les obligations du BENEFICIAIRE ;
- dans le cas où le BENEFICIAIRE exercerait une faculté de substitution, la commission restera due par le substitué, subrogé alors dans tous les droits et obligations du BENEFICIAIRE ;
- dans le cas où le BENEFICIAIRE s'opposerait à la régularisation de la vente définitive alors même que toutes les conditions suspensives auraient été réalisées, la commission restera due dans les conditions ci-dessus."

Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] n'ont pas poursuivi la vente alors que la condition suspensive d'obtention du prêt est considérée comme réalisée. Ils n'invoquent aucune cause extérieure permettant de justifier leur carence.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] ont commis une faute.

En l'absence de réalisation de la vente, la SCP ACTES ET CONSEILS ne peut solliciter le paiement de ses honoraires de négociation mais est fondée, en raison de la faute des vendeurs qui a empêché la réitération de la vente par acte authentique, à obtenir des dommages et intérêts, à hauteur de la somme de 15 000 euros. 


Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] seront donc condamnés solidairement à payer à la société ACTES ET CONSEILS la somme de 15 000 euros à titre de dommages- intérêts. 

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application des dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

4- Sur les demandes accessoires

Pour obtenir gain de cause, la SCP ACTES ET CONSEILS et la SCI LAM ont été contraintes d'exposer des frais dont il serait inéquitable qu'elles conservent l'entière charge.

En conséquence, Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] seront condamnés in solidum à leur payer chacune la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Parties perdantes, Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] seront condamnés in solidum aux dépens.

Il sera rappelé qu'en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] à payer à la société civile immobilière LAM la somme de TRENTE-HUIT-MILLE EUROS (38 000 euros) au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

Condamne solidairement Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] à payer à la société civile professionnelle ACTES ET CONSEILS la somme de QUINZE-MILLE EUROS (15 000 euros) à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

Déboute Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] de leur demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] à payer à la société civile immobilière LAM la somme de MILLE-CINQ-CENTS EUROS (1 500) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] à payer à la société civile professionnelle ACTES ET CONSEILS la somme de MILLE-CINQ-CENTS EUROS (1 500) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] aux entiers dépens ; 




Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus. 

LE GREFFIER,


C. LEJEUNE
LA PRÉSIDENTE,


B. CHEVALIER

Dispositif

En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne.
A tous les huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente 
décision à exécution.
Aux Procureurs Généraux et Procureurs de la République près les 
Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A vous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter 
main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées par Nous,
Directeur de greffe soussigné.
POUR COPIE CONFORME REVÊTUE DE LA FORMULE EXÉCUTOIRE.

N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 28 MAI 2026


N° RG 24/01122 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JD2Q

DEMANDERESSES

S.C.P. ACTES &CONSEILS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.C.I. LAM
RCS de Tours n° 488 161 670, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Tous deux représentés par Maître Jean-yves LETERME de la SELARL CONFLUENCES AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,


DÉFENDEURS

Monsieur [K] [N]
né le 27 Février 1992 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]


Monsieur [P] [J]
né le 08 Septembre 1992 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
Tous deux représentés par Maître Antoine BRILLATZ de la SCP BRILLATZ-CHALOPIN, avocats au barreau de TOURS,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de Madame V. AUGIS, Greffier lors des débats et de Madame C. LEJEUNE, Greffier lors du prononcé du jugement.


DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Février 2026 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026.


EXPOSÉ DU LITIGE :

La société civile immobilière LAM, représentée par Monsieur [V] [D], est propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2]. 

Le 27 juin 2023, par acte authentique reçu par Maître [W] [M], notaire associé de la société civile professionnelle ACTES & CONSEILS (ci-après la " SCP ACTES "), la SCI LAM a consenti à Messieurs [P] [J] et [K] [N] une promesse unilatérale de vente portant sur l'immeuble précité pour un prix de vente de 760 000 euros, outre des frais d'actes de 55 000 euros et des émoluments de négociation de 30 000 euros pour la SCP ACTES. 

La promesse, qui expire le 30 septembre 2023, comporte une condition suspensive d'obtention du prêt pour les bénéficiaires avant le 31 août 2023. 

Le 23 août 2023 et par courrier électronique, les bénéficiaires ont informé le promettant du refus de la caisse d'épargne de leur accorder le prêt sollicité. 

Le 11 septembre 2023, la SCP ACTES a vainement mis en demeure les bénéficiaires de fournir une offre de prêt ou, à défaut, deux refus de prêt conformes aux conditions suspensives. 

C'est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, la SCI LAM et la SCP ACTES ont fait assigner Messieurs [P] [J] et [K] [N] devant le tribunal judiciaire de Tours pour obtenir leur condamnation au versement de la clause pénale et des émoluments de négociation. 

Par leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 décembre 2025 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SCI LAM et la SCP ACTES demandent au tribunal de :
- Débouter Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner solidairement Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] à lui verser la somme de 76 000 euros en exécution de la clause pénale stipulée dans la promesse unilatérale de vente conclu le 27 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 septembre 2023 ;
- Condamner solidairement Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de la rémunération mentionnée dans la promesse unilatérale de vente conclu le 27 juin 2023, avec intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 11 septembre 2023, sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;
A titre subsidiaire,
- Condamner solidairement Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de la rémunération mentionnée dans la promesse unilatérale de vente conclu le 27 juin 2023, avec intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 11 septembre 2023, sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;
En tout état de cause,
- Condamner solidairement Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] à verser à la SCP ACTES & CONSEILS et à la SCI LAM la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'à supporter la charge des entiers frais et dépens de l'instance qui comprendront le coût des interventions des officiers ministériels.

Ils exposent pour l'essentiel que pour ne pas avoir formalisé avec diligence leurs demandes de prêt antérieurement à la date d'expiration de la clause suspensive et aux conditions qui y sont décrites, les bénéficiaires de la promesse de vente ont provoqué la réalisation de ladite clause et ne peuvent plus s'en prévaloir utilement. Qu'en conséquence, les promettants sont fondés à demander la condamnation au versement, pour la SCI LAM de l'indemnité fixée par la clause pénale, et pour la SCP ACTES des indemnités de négociation. 

Par leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 mars 2025 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Monsieur [P] [J] Monsieur [K] [N] demandent au tribunal de :
- Débouter la SCI LAM et la SCP ACTES ET CONSEILS NOTAIRE DIGITAL de l'intégralité de leurs demandes ;
- Les condamner solidairement entre eux à payer à Monsieur [P] [J] d'une part, et à Monsieur [K] [N], d'autre part, la somme de DEUX-MILLE EUROS (2.000 euros) par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la SCI LAM et la SCP ACTES ET CONSEILS NOTAIRE DIGITAL aux entiers dépens.

Ils font valoir en substance que dès lors que la promesse litigieuse présente un caractère unilatéral, elle ne saurait obliger les bénéficiaires qui se voient conférer le droit d'acquérir le bien sans en avoir l'obligation. L'absence de levée de l'option qui leur fut ainsi offerte ne saurait être assimilée à une obligation contractuelle, et ce indépendamment de l'obtention ou non du prêt sollicité. Dès lors, la clause pénale ayant pour objet de sanctionner un manquement contractuel ne saurait leur être appliquée en présence d'une seule faculté d'achat. De même, les demandes formulées par la SCP ACTES au titre de sa rémunération d'intermédiaire ne sauraient être mises à la charge des bénéficiaires pour être nécessairement liées à une faculté d'achat qu'ils n'ont pas exercée. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2026 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 12 février 2026.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions des articles 455 et 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l'essentiel sera repris à l'occasion de l'examen des moyens et prétentions qui y sont articulés. 


MOTIVATION 

1- Sur la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt :

Aux termes de l'article 1103 du Code civil, "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits".

L'article 1124 du même Code dispose que "la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire".

Par ailleurs, il résulte de l'article 1304-6 du code civil qu' en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

La défaillance d'une ou plusieurs conditions suspensives à la date fixée pour leur réalisation, entraîne la caducité de la promesse, même si l'acte ne le prévoit pas expressément (Cass. 3ème civ., 30 avril 1997, Bull n° 95 ; Cass. 3ème civ., 10 septembre 2013, pourvoi n°12-22.753). 

Aux termes de l'article 1304-3 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

En l'espèce, par acte authentique reçu par Maître [W] [M], notaire à [Localité 3] (Indre et Loire) le 27 juin 2023, la SCI LAM a promis de vendre à Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] un ensemble immobilier en copropriété situé à [Adresse 6] cadastré section AT n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] pour une contenance totale de 97a et 66 ca et comprenant un local professionnel, des espaces verts et des places de stationnement (pièce n°3 des productions des demandeurs).

Le prix de vente est fixé à 760 000 euros, outre 55 000 euros de frais prévisionnels de l'acte de vente et 30 000 euros d'émoluments de négociation au profit de l'office notarial.

L'acte mentionne en page 12 au paragraphe "Conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire peut renoncer - Condition suspensive d'obtention de prêt" :
"Que le BENEFICIAIRE obtienne une ou plusieurs offres dénitives de prêts bancaires, pouvant être contractées par ce dernier auprès de tout établissement ou courtier de son choix, répondant aux caractéristiques suivantes :
- montant global maximum du ou des prêts envisagés : HUIT CENT QUARANTE-CINQ MILLE EUROS (845 000,00 €) ;
- durée maximale de remboursement : 20 ans ; 
- taux d'intérêt maximal hors frais de dossier, d'assurance et de garanties : 3,70 % ;
- garantie : une sureté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérants de la société qui se porterait acquéreur).
L'obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive, intervenir au plus tard le 31 août 2023 et selon les modalités ci-après définies.
L'obtention d'une offre de prêt à un taux ou un montant inférieur ou égal au taux ou au montant fixé ci-dessus ne fera pas défaillir la condition qui sera considérée comme réalisée."

L'acte stipule au paragraphe suivant intitulé "Obligations du BENEFICIAIRE" que :
"Le BENEFICIAIRE s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d'emprunt dans un délai raisonnable. 
Toutefois, le PROMETTANT ne pourra pas se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes.
Le BENEFICIAIRE devra suivre l'instruction de son dossier, fournir sans retard tous renseignements et documents qui pourront lui être demandés et de manière générale tout mettre en œuvre pour qu'aboutisse la demande de prêt, dans le délai de la présente condition suspensive.
Le BENEFICIAIRE est informé :
- que la condition serait considérée comme réalisée en application de l'article 1304-3 du Code civil par sa faute ou sa négligence, il en empêchait la réalisation ou provoquait sa défaillance ;
- que le fait de demander un prêt à des conditions différentes de celles prévues ci-dessus peut entraîner l'application de cette sanction à son encontre.
Etant précisé, que :
- l'obtention d'une offre de prêt à un taux supérieur au maximum fixé aux présentes fera défaillir la condition ;
- l'obtention d'une offre de prêt à un taux inférieur ou égal au minimum fixé aux présentes ne fera pas défaillir la condition qui sera considérée comme réalisée.
Le BENEFICIAIRE devra justifier à son notaire et au PROMETTANT, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, l'attestation de demandes de prêt, l'offre de prêt à lui faite ou le refus opposé à sa demande de prêt. En outre, il s'oblige à adresser à son notaire copie de ces documents.
En cas de non-obtention d'une offre de prêt, il devra justifier d'au minimum 2 refus de prêt provenant de différents établissements bancaires, conformes aux conditions susvisées.
Faute par le BENEFICIAIRE d'avoir informé son notaire et le PROMETTANT dans le délai de la condition suspensive, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par le BENEFICIAIRE d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le PROMETTANT d'avoir à justifier de l'obtention du ou des prêts, demeurée infructueuse."

Il résulte de pièces versées aux débats que par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er septembre 2023 reçue le 11 septembre 2023 pour Monsieur [P] [J] et présentée le 11 septembre 2023 pour Monsieur [K] [N], Maître [W] [M] a mis en demeure les bénéficiaires de la promesse de lui adresser dans les sept jours de la réception du courrier les attestations de demande de prêt. Le notaire leur rappelle qu'à défaut de fourniture de ces pièces et informations, s'il s'avère que les clauses et conditions de la promesse de vente n'ont pas été respectées, le promettant se réserve le droit d'actionner la clause pénale et qu'il se réserve pour sa part le droit de demander le paiement de ses honoraires de négociation de 30 000 euros TTC (pièce n°4 des productions des demandeurs).

Les défendeurs ont alors transmis, après cette mise en demeure :
- un refus de crédit émanant de la Caisse d'épargne Loire-Centre adressé le 30 août 2023 à "Les menuiseries d'Hugo" et refusant une demande de prêt de 900 000 euros (pièce n°7 des demandeurs),
- un refus de prêt du Crédit Agricole de la Touraine et du Poitou adressé le 13 septembre 2023 à [P] [J] et [K] [N] et refusant une demande de prêt datée du 6 septembre 2023 pour un montant de 853 250 euros (pièce n°9),
- un refus de prêt du CIC Ouest adressé le 16 septembre 2023 à [P] [J] et [K] [N] et refusant une demande de prêt datée du 13 septembre 2023 pour un montant de 850 000 euros (pièce n°10).

Par un courrier électronique adressé le 20 septembre 2023 à Maître [O] [U], notaire des défendeurs, Maître [W] [M] souligne que le justificatif de la demande détaillée de financement ne lui a pas été transmis, que les transmissions des refus de prêt sont tardives et que ceux-ci ne correspondent pas aux conditions fixées à la promesse (pièce n°8) .

En effet, il ne peut qu'être constaté que les trois refus qui sont produits portent sur des sommes supérieurs à 845 000 euros, montant fixé à la conditions suspensive, et que le premier est adressé à une entreprise qui est étrangère aux débats.

Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] ne produisent aucune pièce permettant de justifier que les demandes de prêt ont été faites pour une durée maximale de 20 ans et à un taux d'intérêt maximal de 3,70% comme il était prévu.

Enfin, il est notable qu'à la date du 31 août 2023, date à laquelle l'obtention du ou des prêts devait intervenir au plus tard pour réaliser la condition suspensive, Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] n'ont transmis aucun document justifiant d'au minimum deux refus de prêt provenant de différents établissements bancaires, conformes aux conditions susvisées.

Le refus de prêt daté du 30 août 2023 ne leur est pas adressé puisqu'il est établi au nom de l'entreprise "Les Menuiseries d'Hugo". Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] ne justifient d'aucun lien avec cette entreprise.

Les refus émanant du Crédit Agricole de la Touraine et du Poitou et du CIC Ouest répondent à des demandes de financement faites très tardivement les 6 et 13 septembre 2023 et pour des montants supérieurs au montant prévu à la condition suspensive. 

Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N]n'ont pas effectué les démarches de demandes de prêt dans les délais requis.

Par leur négligence, ils ont empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt.

En conséquence, cette condition doit être considérée comme réalisée. 
 
2- Sur la demande d'indemnisation en application de la clause pénale :
 
L'article 1231-5 du Code civil dispose que "lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire."

En l'espèce, la promesse de vente prévoit en page 30 au paragraphe "ABSENCE D'INDEMNITE D'IMMOBILISATION" que :
"D'un commun accord entre les parties, il ne sera versé aucune indemnité d'immobilisation.
A cet égard, le PROMETTANT déclare avoir été informé par le notaire rédacteur des présentes, qu'en cas de non-réalisation de l'acte de vente du fait du BENEFICIAIRE, le paiement d'une éventuelle clause pénale ne pourrait être assuré et qu'il aurait alors à engager une procédure pour obtenir le dédommagement auquel il aurait droit en vertu des présentes.
"CLAUSE PENALE"
"Si l'une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l'autre, d'une indemnité d'ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de SOIXANTE-SEIZE MILLE EUROS (76 000,00 €)."

L'indemnité d'un montant de 76 000 euros qui correspond à 10 % du prix de vente apparaît manifestement excessive compte tenu de la nature de l'opération projetée et au regard du préjudice subi par les vendeurs.

Il y a donc lieu de réduire le montant de l'indemnité à la somme de 38 000 euros.

Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] seront en conséquence condamnés solidairement à payer à la SCI LAM la somme de 38 000 euros au titre de la clause pénale.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application des dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

3- Sur la demande en paiement des honoraires de négociation :

Il résulte de l'application combinée des articles 1er et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 qu'aucune commission ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, celui-ci ne pouvant prétendre qu'à des dommages-intérêts en cas d'échec de l'opération du fait du candidat acquéreur (notamment 1ère Civ., 4 février 2015, n°13-27.312).

En l'espèce, la SCP ACTES ET CONSEILS sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de ses honoraires de négociation en faisant valoir qu'ils ont engagé leur responsabilité contractuelle en raison de leur négligence qui a causé l'échec de la vente.

L'acte authentique dressé le 27 juin 2023 stipule en page 9 au paragraphe "NEGOCIATION" que :
"Les parties reconnaissent qu'elles ont été mises en relation par l'intermédiaire de l'office notarial du notaire soussigné.
En conséquence, le BENEFICIAIRE qui en aura seul la charge, s'oblige à verser une rémunération toutes taxes comprises de TRENTE MILLE EUROS (30 000,00 €), en sus du prix de vente indiqué ci-dessus.
Cette somme ne sera exigible qu'au jour de la régularisation de l'acte authentique de vente après la réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées au présent avant-contrat et en l'absence de toute faculté de dédit.
Etant précisé que :
- en cas d'exercice d'un droit de préemption quelconque la commission visée ci-dessus restera due par le titulaire dudit droit, subrogé alors dans toutes les obligations du BENEFICIAIRE ;
- dans le cas où le BENEFICIAIRE exercerait une faculté de substitution, la commission restera due par le substitué, subrogé alors dans tous les droits et obligations du BENEFICIAIRE ;
- dans le cas où le BENEFICIAIRE s'opposerait à la régularisation de la vente définitive alors même que toutes les conditions suspensives auraient été réalisées, la commission restera due dans les conditions ci-dessus."

Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] n'ont pas poursuivi la vente alors que la condition suspensive d'obtention du prêt est considérée comme réalisée. Ils n'invoquent aucune cause extérieure permettant de justifier leur carence.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] ont commis une faute.

En l'absence de réalisation de la vente, la SCP ACTES ET CONSEILS ne peut solliciter le paiement de ses honoraires de négociation mais est fondée, en raison de la faute des vendeurs qui a empêché la réitération de la vente par acte authentique, à obtenir des dommages et intérêts, à hauteur de la somme de 15 000 euros. 


Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] seront donc condamnés solidairement à payer à la société ACTES ET CONSEILS la somme de 15 000 euros à titre de dommages- intérêts. 

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application des dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

4- Sur les demandes accessoires

Pour obtenir gain de cause, la SCP ACTES ET CONSEILS et la SCI LAM ont été contraintes d'exposer des frais dont il serait inéquitable qu'elles conservent l'entière charge.

En conséquence, Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] seront condamnés in solidum à leur payer chacune la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Parties perdantes, Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] seront condamnés in solidum aux dépens.

Il sera rappelé qu'en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] à payer à la société civile immobilière LAM la somme de TRENTE-HUIT-MILLE EUROS (38 000 euros) au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

Condamne solidairement Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] à payer à la société civile professionnelle ACTES ET CONSEILS la somme de QUINZE-MILLE EUROS (15 000 euros) à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

Déboute Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] de leur demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] à payer à la société civile immobilière LAM la somme de MILLE-CINQ-CENTS EUROS (1 500) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] à payer à la société civile professionnelle ACTES ET CONSEILS la somme de MILLE-CINQ-CENTS EUROS (1 500) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [P] [J] et Monsieur [K] [N] aux entiers dépens ; 




Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus. 

LE GREFFIER,


C. LEJEUNE
LA PRÉSIDENTE,


B. CHEVALIER

 

En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne.
A tous les huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente 
décision à exécution.
Aux Procureurs Généraux et Procureurs de la République près les 
Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A vous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter 
main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées par Nous,
Directeur de greffe soussigné.
POUR COPIE CONFORME REVÊTUE DE LA FORMULE EXÉCUTOIRE.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1124, code civil 1304-6, code civil 1304-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 21 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Meaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00821

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  en commun : code civil 1124, code civil 1304-6, code civil 1304-3

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  en commun : code civil 1124, code civil 1304-6, code civil 1304-3

• 4 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Draguignan · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00438

  en commun : code civil 1124, code civil 1304-6, code civil 1304-3

• 11 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00461

  en commun : code civil 1124, code civil 1304-6, code civil 1304-3

Mise à jour de la source le 2026-06-01T21:43:16.929Z.