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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, Référés expertises, 4 juin 2026, n° 26/00660

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Exposé du litige

DÉBATS à l’audience publique du 12 Mai 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 19 Mai 2026 prorogé au 04 Juin 2026




LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 9 avril 2010, la SCI [Adresse 3] a donné à bail à la société [R], aux droits de laquelle est venue la société [O], qui exploite un magasin sous l’enseigne Sud Express, un immeuble à usage de commerce et d’habitation situé n°[Adresse 4] à Lille (59) pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2010 moyennant un loyer de 105 000 euros HT/HC.

Un bail en renouvellement a été régularisé par acte des 28 et 30 octobre 2025 pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2025 moyennant un loyer annuel de 131 266 euros HT/HC. 

Le 29 avril 2026, sur autorisation de le faire à heure indiquée par ordonnance du même jour, soutenant que ledit immeuble présentait des désordres de structure l’ayant contrainte à fermer provisoirement et à titre conservatoire son commerce depuis la veille, la société [O] a assigné la SCI [Adresse 3] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin de voir ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 12 mai 2026. 

A l’audience, par conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2026 et soutenues oralement, la société [O], représentée par son avocat, demande : 
- ordonner une mesure d’expertise judiciaire,
- désigner tel expert judiciaire qu’il lui plaira, spécialisé en ingénierie structure des bâtiments anciens avec la mission suggérée dans les écritures, 
- enjoindre à l’expert qu’il entreprenne immédiatement ses opérations expertales sans attendre la consignation de la provision mise à la charge de la SCI [Adresse 3],
- l’autoriser à suspendre le paiement intégral des loyers, dès à présent, et jusqu’à réalisation des travaux préconisés par l’expert, 
- débouter la SCI Grande Chaussée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande reconventionnelle de communication de factures de réparations et d’entretien particulièrement mal fondée en l’état de son mutisme à communiquer des informations sur l’état structurel de l’immeuble, 
- condamner la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la SCI Grande Chaussée aux entiers dépens.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 11 mai 2026 et soutenues oralement, la SCI [Adresse 3], représentée par son avocat, demande de :
- débouter la société [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
- enjoindre à la société [O] d’avoir à communiquer sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours de l’ordonnance à intervenir les factures de l’ensemble des travaux d’entretien et de réparations y compris le cas échéant sur le gros œuvre qu’elle a effectués dans l’immeuble objet du bail de 2010 à ce jour, 
- enjoindre à la société [O] d’avoir à laisser l’accès au bailleur, à ses mandataires, son architecte, ses entreprises, aux locaux sis [Adresse 5] afin d’y réaliser les travaux exigés par la Ville de [Localité 3], sous astreinte de 10 000 euros par infraction constatée,
- condamner la société [O] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 4 juin 2026 en raison de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

En application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. 

Le juge judiciaire des référés peut ordonner une mesure d'instruction, avant tout procès et avant même que puisse être déterminée, eu égard aux parties éventuellement appelées en la cause principale, la compétence sur le fond du litige, dès lors que le fond du litige est de nature à relever, fût-ce pour partie, de la compétence des juridictions de l'ordre auquel il appartient (Tribunal des conflits, 5 juillet 1999, n° 99-03.162).

Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir.

Ainsi l’existence de contestations, mêmes sérieuses, quant à la recevabilité ou au bien-fondé de la future action au fond ne fait pas obstacle à la mise en œuvre d’une expertise probatoire lorsque le demandeur justifie par des faits suffisamment pertinents qu’un litige potentiel existe et que la mesure sollicitée présente une utilité probatoire. 

En l’espèce, dès lors que le fond du litige, lequel oppose au sujet de désordres dans un local à usage commercial le bailleur et le preneur de ce local, le second invoquant un manquement à l’obligation de délivrance du premier, est de nature à relever, fût-ce pour partie, de la compétence du juge judiciaire, le juge des référés est compétent pour connaitre de la demande d’expertise, et ce, peu important que l’autorité administrative ait mis en oeuvre ses prérogatives de puissance publique concernant ledit local. 

Il ressort des pièces versées aux débats que, le 13 janvier 2026, le service communal d’hygiène et de santé de la commune de [Localité 3] a procédé à une visite technique de l’immeuble en cause et relevé des “désordres structurels majeurs sur les annexes situées à l’arrière”, à savoir dans la réserve en rez-de-chaussée et à l’étage en fond de parcelle et dans la cave du bâtiment principal. 

Le rapport technique de relevé des désordres indique qu’“en cave, le risque est la progression de l’oxydation des aciers porteurs du plancher du rez-de-chaussée et une altération des maçonneries de soubassement qui peuvent conduire à long terme à des affaissements voire des ruptures” et que “sur les réserves du fond, le risque est la ruine partielle ou totale des constructions en fond de parcelle ” (pièce n°9 déf).

Ont été prescrites par ce rapport les mesures suivantes :
- immédiatement, l’interdiction d’accès à la réserve du fond située derrière l’emprise du n°42, 
- sous quinze jours, l’étaiement de la réserve du fond située derrière l’emprise du n°42,
- sous deux mois, un diagnostic structurel de l’immeuble et de ses annexes, la passivation des poutrelles en acier en cave, et la déshumidification de la cave par tout moyen, 
- sous un an, a minima dans l’attente de la réalisation du diagnostic structurel : la réfection des maçonneries et des poutrelles abîmées en cave, et la réhabilitation ou déconstruction de la réserve du fond située derrière l’emprise du n°42.

Un arrêté municipal de mise en sécurité en urgence a été pris le 15 janvier 2026, mettant en demeure la SCI [Adresse 3] de réaliser dans le délai de quinze jours l’étaiement de la réserve du fond située derrière l’emprise du [Adresse 6][Adresse 7], et interdisant immédiatement et temporairement l’accès au fond de la réserve du magasin Sud Express, l’arrêté précisant que les locaux concernés étaient ceux situés derrière la parcelle voisine du n°[Adresse 7] (pièce n°10 déf).

La SCI [Adresse 3] justifie avoir notifié, par lettre recommandée du 22 janvier 2026, réceptionnée le 28 janvier 2026, à sa locataire, la société [O], l’interdiction immédiate et temporaire d’accès à la réserve du magasin (pièce n°11 déf), et fait réaliser le 27 janvier 2026 par la SARL Toit’isol les travaux d’étaiement prescrits, à savoir selon facture du 29 janvier 2026, la “mise en sécurité des planchers et charpente dans la réserve au fond à droite du bâtiment” (pièces n°12 à n°15 déf), ce qui a été constaté par le service communal d’hygiène et de santé de la commune de Lille qui a conclu, à l’issue de sa visite du 30 janvier 2026, que “les travaux de mise en sécurité en urgence ayant été réalisés, la phase contradictoire de mise en sécurité ordinaire peut être enclenchée” (pièce n°16 déf).

La SCI [Adresse 3] justifie avoir dans la foulée débuté le diagnostic structurel de l’immeuble et de ses annexes, et obtenu et accepté des devis de travaux de création d’une VMC et de réfection des maçonneries et poutrelles abîmées dans la cave (attestation de M. [C] [S], architecte, du 10 mars 2026 et devis des sociétés Devestele et Fils et C’Carré, pièces n°17 à n°19 et n°21 déf). La société Devestele, chargée de la réalisation des travaux de passivation et consolidation des fers, indique n’avoir pu entrer dans le magasin le 29 avril 2026, les employés à l’intérieur leur en ayant interdit l’accès (pièce n°22 déf).

De son côté, la société [O] invoque, au soutien de sa demande d’expertise, un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 19 mars 2026, qui permet de confirmer que des sondages ont été réalisés dans les murs et que la seconde réserve a été condamnée, et constate la présence de fissures et de traces d’infiltrations non seulement dans la réserve, mais également dans la cage d’escalier, le couloir et le local avant (pièce n°11 dem). 

Elle produit également un rapport de visite du 21 avril 2026 de la société Synergie Bois, bureau d’études structure, qui constate, par un examen visuel, la présence de fissures sur la façade et à l’intérieur du magasin et des déformations associées, ainsi que des traces d’infiltrations sur les plafonds du magasin, dans les angles et dans la cave. S’il permet de confirmer que des mesures d’urgence ont été prises, ce rapport les considère comme insuffisantes et conclut à un “niveau de dégradation très avancé” du bâtiment présentant des désordres structurels actifs, et nécessitant une mise en sécurité immédiate, des investigations complémentaires urgentes et la définition d’un programme de réhabilitation lourde. Il ajoute que, “sans intervention adaptée, l’évolution des désordres pourrait compromettre la stabilité de certaines parties ou de la totalité de l’ouvrage à court terme” (pièce n°13 dem). 

L’ensemble de ces éléments étayent de manière objective la vraisemblance des désordres invoqués par la société [O] concernant la structure de l’immeuble objet du bail, et la potentialité d’un litige entre bailleur et preneur concernant la jouissance du local commercial, qui nécessite que soient recueillies contradictoirement les preuves nécessaires, de sorte qu’est établie l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité.

Par conséquent, sans que la présente décision comporte de préjugement quant aux fautes éventuelles et aux responsabilités encourues, et peu important qu’un diagnostic structurel privé et des travaux de reprise aient été engagés par la SCI [Adresse 3] sur prescription de l’autorité administrative, il convient d’accueillir la demande d’expertise de la société [O], et ce, aux frais avancés de cette dernière qui a intérêt à la mesure. 

Il n’y a pas lieu d’enjoindre à l’expert qu’il entreprenne immédiatement ses opérations expertales sans attendre la consignation de la provision à valoir sur les frais d’expertise.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 265 du code de procédure civile, il revient au juge ordonnant l’expertise de nommer l’expert chargé de l’accomplir, de décider de la mission qui lui est confiée et de fixer le délai qui lui est imparti pour donner son avis.

Sur la demande d’autorisation à suspendre le paiement intégral des loyers

La société [O] demande à être autorisée à suspendre le paiement intégral des loyers, dès à présent, et jusqu’à réalisation des travaux préconisés par l’expert.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835, alinéa 2, du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il ressort de ces dispositions que le juge des référés n’a pas le pouvoir de trancher le fond du litige mais seulement de statuer à titre provisoire et qu’il ne peut allouer de provision ou ordonner l’exécution d’une obligation que si celle-ci n’est pas sérieusement contestable. 

Il appartient à la partie qui réclame en référé l’exécution d’une obligation de démontrer que cette obligation est non sérieusement contestable, étant rappelé que, selon l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. 

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il résulte de ce texte et des articles 1103, 1719, 1720 et 1728 du code civil que le preneur ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution qu’à charge pour lui de démontrer que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ou qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail. 

En l’espèce, d’une part, la société [O] ne démontre pas, au vu des éléments objectifs soumis, et avec l’évidence requise en référé, une impossibilité d’exploiter le local commercial qui serait de nature à l’autoriser à suspendre intégralement le paiement du loyer comme elle le demande. 

Il ressort des pièces versées aux débats, précitées, que le service communal d’hygiène et de santé de la commune de [Localité 3] n’a pas préconisé la fermeture du magasin et que l’arrêté municipal d’interdiction d’accès temporaire ne concerne qu’une réserve, à savoir, selon les plans soumis, la réserve n°2, située à l’arrière de la boutique, en fond de parcelle, derrière la parcelle voisine du [Adresse 6][Adresse 7] (arrêté, pièce n°10 déf ; plan du local, pièce n°3 déf ; plan cadastral, pièce n°2 déf ; rapport d’expertise judiciaire du 27 février 2025, pièce n°2 dem). 

Le magasin n’a pas été fermé à la suite de cet arrêté et les travaux de mise en sécurité d’urgence ont été réalisés en site occupé “sans ecombre et n’ont en rien perturbé le fonctionnement normal du magasin durant la journée” selon courriel de M.[P] [Y], de la société AHL Services, du 28 janvier 2026 (pièce n°13 déf). 

Cette absence de perturbation est corroborée par les termes non contestés de la lettre du 22 janvier 2026 de M. [K] [J], gérant de la SCI [Adresse 3], qui indique à la société [O] que la responsable de magasin, informée de l’interdiction d’accès ordonnée par arrêté municipal, a précisé ne jamais utiliser cette partie des locaux (pièce n°11 déf). 

Selon le rapport d’expertise judiciaire du 27 février 2025 dont l’objet était d’évaluer la valeur locative de renouvellement du local, cette réserve a une surface utile brute de 10 m2 (sur une surface utile brute totale du local de 248,10 m2) et une surface utile pondérée de 2 m2 (sur une surface utile pondérée totale du local de 79,95 m2). Par ailleurs, l’expert judiciaire, qui avait mentionné la présence de fissures au rez-de-chaussée et de jauges Saugnac, avait néanmoins relevé le “très bon état” de la surface de vente du fait des aménagements du preneur et un état d’usage des surfaces annexes du premier étage (pièce n°2 dem, pages 11 et 14).

Ainsi, tout au plus, la société [O] pourrait être autorisée à suspendre partiellement le paiement du loyer proportionnellement à l’impossibilité de jouir de la réserve n°2 dont l’accès a été interdit par l’arrêté municipal du 15 janvier 2026. 

La société [O] a décidé d’elle-même de fermer temporairement la boutique le 28 avril 2026, et ce, alors que les travaux de mise en sécurité prescrits par l’autorité administrative avaient été réalisés et que les travaux de reprise étaient en cours, étant souligné qu’il n’est pas contesté que des salariés se trouvaient à l’intérieur le 29 avril 2026 (pièce n°22 déf), ce qui amène à interroger le motif de la fermeture présentée par la société [O] comme une mesure de protection de son personnel. 

De plus, cette fermeture a été décidée sur la base d’un rapport de la société Synergie Bois établi non contradictoirement et contesté par la SCI [Adresse 3], qui confirme que des sondages ont été réalisés et des mesures de sécurisation de l’immeuble engagées, et dont les conclusions très générales, qui ne précisent pas le degré d’urgence ni ne préconisent une évacuation des lieux, n’ont pas plus de valeur que celles du service communal d’hygiène et de santé de la commune de Lille, lequel n’a relevé un danger grave et imminent que concernant les annexes situées à l’arrière du local et a validé les travaux d’urgence réalisés par le bailleur. 

D’autre part, le bail en renouvellement qui a été régularisé par acte des 28 et 30 octobre 2025 pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2025 stipule que le preneur reconnait avoir pris les locaux loués dans l’état où ils se trouvaient lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de finition, remise en état ou réparation (pièce n°1 dem), étant souligné que la présence de fissures avait été relevée contradictoirement avant le renouvellement du bail par l’expert judiciaire chargé d’évaluer la valeur locative du local et était donc connue des parties. 

Ensuite, si ce bail en renouvellement met à la charge du bailleur les réparations de l’article 606 du code civil, le bail initial tacitement reconduit (jugement du 17 mai 2021, pièce n°4 déf), faisant la loi des parties jusqu’au 30 septembre 2025, stipule que le preneur prend l’engagement de tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et d’effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, sans aucune distinction, y compris celles prévues à l’article 606 du code civil (pièce n°1 déf). 

Ainsi, à ce stade, en l’absence d’avis technique recueilli contradictoirement sur les désordres invoqués, faute de pouvoir déterminer avec l’évidence requise en référé s’ils résultent d’un défaut d’entretien ou d’une autre cause, et s’ils relèvent de réparations à la charge du preneur ou du bailleur, l’expertise à intervenir ayant pour objet de déterminer l’ampleur de ces désordres, leur date d’apparition leurs origine(s) et cause(s) et les préjudices en résultant et d’envisager les responsabilités encourues, il n’est pas démontré que la SCI Grande Chaussée aurait inexécuté son obligation de délivrance ou l’aurait inexécutée de telle sorte que la société [O] pourrait être autorisée à ne pas exécuter la sienne. 

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de la société [O] d’être autorisée à suspendre le paiement intégral des loyers dès à présent et jusqu’à réalisation des travaux préconisés par l’expert. 

Sur la demande reconventionnelle de communication de pièces

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Sur le fondement de ce texte, le juge des référés peut notamment ordonner la production forcée de pièces. La production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables. Elle ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents. Ceux-ci doivent être suffisamment identifiés. Par ailleurs, la production ne peut être ordonnée que si l’existence de la pièce est certaine. Le demandeur doit ainsi faire la preuve que la pièce ou l’acte recherché est détenu par celui auquel il le réclame.

En l’espèce, la SCI [Adresse 3] sollicite, à titre reconventionnel, la communication sous astreinte par la société [O] des factures de l’ensemble des travaux d’entretien et de réparations y compris le cas échéant sur le gros œuvre que celle-ci a effectués dans l’immeuble objet du bail de 2010 à ce jour, sans plus de précisions sur les pièces demandées.

La société [O] s’oppose à cette demande en soutenant, d’une part, qu’elle a entretenu couramment le local donné à bail, ce qui a été constaté lors de l’expertise judiciaire en 2025 sur la valeur locative, d’autre part, qu’elle n’a pas réalisé de travaux sur le gros oeuvre, de sorte qu’elle n’a aucun document à transmettre. 

Le bail en renouvellement régularisé entre les parties les 28 et 30 octobre 2025 stipule que le preneur reconnait avoir pris les locaux loués dans l’état où ils se trouvaient lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de finition, remise en état ou réparation (pièce n°1 dem).

Au reste, l’expert judiciaire désigné sollicitera la communication des documents qu’il estimera utiles à la réalisation de sa mission. 

Et le juge du fond éventuellement saisi tirera toute conséquence des pièces qui seront ou non produites par les parties pour justifier de l’entretien et de la réparation du local en cause. 

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle de communication de pièces sous astreinte formée par la SCI [Adresse 3]. 

Sur la demande reconventionnelle d’injonction à laisser l’accès au bailleur, à ses mandataires, son architecte, ses entreprises, aux locaux 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835, alinéa 2, du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

En l’espèce, le bail en renouvellement qui a été régularisé entre les parties les 28 et 30 octobre 2025 à compter du 1er octobre 2025 stipule, au point 3.6, que le preneur devra souffrir par dérogation à l’article 1724 du code civil toutes réparations que le bailleur serait amené à faire exécuter quels qu’en soient les inconvénients et la durée, cette dernière excéda-t-elle quarante jours, et de donner accès aux locaux aux architectes, entrepreneurs et ouvriers pour visiter, réparer et entretenir l’immeuble, toute visite devant, sauf urgence, faire l’objet d’un préavis d’au moins vingt-quatre heures (pièce n°8 déf). 

Il est établi que la société Devestele, chargée par la SCI [Adresse 3] de la réalisation des travaux de passivation et consolidation des fers en cave, n’a pu accéder au local le 29 avril 2026, les employés à l’intérieur lui en ayant interdit l’accès (pièce n°22 déf).

Il résulte de ce qui a été précédemment exposé que les travaux engagés par la SCI Grande Chaussée le sont sur prescription de l’autorité administrative, à laquelle elle doit rendre compte. 

En conséquence, en l’absence de contestation sérieuse, il y a lieu d’accueillir la demande reconventionnelle de la SCI [Adresse 3] et d’enjoindre à la société [O] d’avoir à laisser l’accès au bailleur, à ses mandataires, son architecte, ses entreprises, aux locaux sis [Adresse 5] afin d’y réaliser les travaux exigés par la Ville de Lille, sous astreinte provisoire de 3 000 euros par infraction constatée, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réserver le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La partie défenderesse à une demande de mesure d’instruction ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code. 

En l’espèce, l’expertise étant ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, à la demande et dans l’intérêt de la société [O], il convient de mettre à sa charge les dépens, et de rejeter sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, à ce stade, il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais exposés par elles à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens. 

En conséquence, la demande formée formée par la SCI [Adresse 3] en application de l’article 700 du code de procédure civile est également rejetée. 

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile. 

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Ordonne une expertise judiciaire et désigne pour la réaliser :
M. [E] [I]
[Adresse 8]
[Adresse 9]
[Localité 4]
expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 5], qui a accepté la mission via SeLEXpert,
lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Fixe la mission de l’expert comme suit :
- se rendre sur les lieux situés [Adresse 6][Adresse 4] à [Localité 3] (59) après avoir convoqué les parties ;
- décrire les lieux et en établir un plan, de façon sommaire, afin de faciliter leur appréhension et la localisation des désordres ;
- examiner les documents remis par les parties ;
- examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l’assignation et toutes pièces produites devant le juge des référés et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause même révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code civil ;
- les décrire de façon précise en indiquant leur localisation, leur nature, leur étendue, leur origine, leur importance, leur date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire ; au besoin, un album photographique pourra être constitué ;
- en rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants ces désordres; défauts, malfaçons, non façons, et non-conformités sont imputables et, le cas échéant, dans quelles proportions ;
- pour chacun des désordres, indiquer les conséquences en résultant concernant la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et plus généralement concernant l’usage pouvant être attendu de ce bâtiment ou concernant la conformité à sa destination ou si, affectant l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ;
- déterminer les travaux de reprise ou mesures de nature à remédier aux défauts et/ou désordres, préciser leur durée d’exécution et leurs coûts prévisibles à partir des devis qui seront fournis par les parties, en veillant notamment à vérifier la conformité de ces devis aux travaux préconisés ;
- illustrer au besoin son avis motivé des schémas et croquis de nature à faciliter la compréhension des aspects techniques ;
- procéder à une évaluation précise de tous les préjudices, de toute nature, directs ou indirects, matériels et immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance et la perte d’exploitation, en ce compris celui qui résultera de la réalisation des travaux de reprise ;
- préciser si des travaux urgents sont nécessaires, soit pour prévenir une aggravation des désordres et du préjudice en résultant, soit pour prévenir les dommages à la personne et aux biens et, si tel est le cas, décrire les travaux de sauvegarde nécessaires et procéder à une estimation de leur coût dans un rapport intermédiaire déposé sans délai, 
- de façon générale, donner tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de fond qui sera éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis ; 

Dit que, dans le cadre de sa mission, l'expert devra :
- convoquer et entendre les parties assistées de leurs conseils le cas échéant, avant de se rendre sur les lieux ;
- veiller à prendre les dispositions utiles au respect du contradictoire ; 
- recueillir leurs observations au cours des opérations d'expertise ;
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, étant rappelé que les parties ont l'obligation de lui communiquer tous les documents utiles ;
- à l'issue de la première réunion d'expertise ou dès que cela sera possible, en concertation avec les parties, avec actualisation au besoin, définir un calendrier prévisionnel des opérations d'expertise et arrêter le montant estimatif de l'enveloppe financière nécessaire aux opérations d'expertise afin d'en donner connaissance aux parties et de leur permettre de préparer le budget nécessaire ;
- informer avec diligence, le cas échéant, les parties de l'évolution de ce montant estimatif et de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises d'une demande de consignation complémentaire ;
- fixer aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
- informer les parties de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son pré-rapport constituant un document de synthèse ;
- adresser à chacune des parties ce pré-rapport, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport, et y préciser le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, le délai imparti aux parties pour en prendre connaissance et formuler des dires ;
- tenter de concilier les parties avec l’accord de celles-ci ; 
- fixer la date limite pour les dernières observations des parties sur le document de synthèse qu'il prendra en compte dans son rapport final, étant rappelé que l'expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations qui lui seraient transmises après cette date limite ;
- aviser dans le meilleur délai le juge chargé du contrôle des expertises en cas de difficulté ;


Fixe à 3 000 euros (trois mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d'expertise que la société [O] devra avoir consigné auprès de la régie d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lille au plus tard le 31 juillet 2026 ;

Dit qu'à défaut de consignation de cette provision initiale dans le délai imparti ou, le cas échéant, prorogé sur demande motivée déposée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et ne produira aucun effet sans autre formalité ;

Rappelle que l’expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lille, service du contrôle des expertises, [Adresse 10] ;

Fixe le délai dans lequel l'expert déposera son rapport à six mois à compter de l'avis qui lui sera donné du versement de la consignation, ce délai pouvant à la demande motivée de l'expert auprès du juge chargé du contrôle des expertises faire l'objet d'une prorogation ;

Dit que l'exécution des opérations d'expertise sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises spécialement désigné au sein du tribunal judiciaire de Lille ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société [O] d’être autorisée à suspendre le paiement intégral des loyers dès à présent et jusqu’à réalisation des travaux préconisés par l’expert ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SCI [Adresse 3] de communication de pièces sous astreinte ;

Enjoint à la société [O] d’avoir à laisser l’accès à la SCI [Adresse 3], à ses mandataires, son architecte, ses entreprises, aux locaux sis [Adresse 5] afin d’y réaliser les travaux exigés par la Ville de Lille, sous réserve qu’elle ait été informée au moins 24 heures à l’avance de chaque intervention ;

Précise que cette information pourra prendre la forme d’un envoi de SMS entre 8 heures et 18 heures, sauf le dimanche, dont la date et l’heure marqueront le début du délai de 24 heures précité, sur le numéro de ligne de téléphone portable que la société [O] aura au préalable communiqué au plus tard le quatrième jour suivant la signification de la présente ordonnance par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à la SCI [Adresse 3] ou tout autre moyen permettant de justifier d’une réception ;

Précise que, si la société [O] a procédé à ladite communication d’un numéro de ligne de téléphone portable dans le délai imparti, l’envoi d’un SMS depuis le téléphone du choix de la SCI [Adresse 3] vaudra délivrance de l’information d’une intervention à la société [O] à condition d’en préciser la date et l’heure tombant dans les créneaux précités et d’intervenir au moins 24 heures avant l’intervention projetée ;

Décide qu’à défaut pour la société [O] d’avoir communiqué ledit numéro de ligne de téléphone portable, la SCI [Adresse 3] pourra faire appel à un commissaire de justice de son choix pour faire délivrer avec date et heure certaines au [Adresse 5] l’information de chacune des interventions précisant sa date et son heure au moins 24 heures avant l’intervention projetée, les frais de commissaire de justice étant avancés par la SCI Grande Chaussée, la société [O] étant condamnée à les lui rembourser dans le délai de huit jours de la présentation du justificatif de leur paiement ;

Assortit la tenue de chaque intervention dont la société [O] aura été informée dans les conditions précisées par la présente ordonnance d’une astreinte provisoire, courant pendant six mois, prononcée au profit de la SCI [Adresse 3], de 3 000 euros (trois mille euros) par intervention impossible, cette impossibilité devant être constatée par commissaire de justice choisi par la SCI Grande Chaussée à ses frais avancés mais à la charge finale de la société [O] qui est, à défaut de remboursement spontané, condamnée à les lui payer dans les huit jours de la présentation du justificatif de leur paiement ;

Se réserve le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

Condamne la société [O] aux dépens ;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-


Référés expertises 
N° RG 26/00660 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2XIR
SL/MHT


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 JUIN 2026



DEMANDERESSE : 

S.A.S. [O] exerçant sous l’enseigne SUD EXPRESS
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE, plaidant


DÉFENDERESSE : 

S.C.I. GRANDE CHAUSSEE
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE



JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Ophélie CLERY, Greffier, lors des débats et Sébastien LESAGE, Cadre greffier, lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 12 Mai 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 19 Mai 2026 prorogé au 04 Juin 2026




LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 9 avril 2010, la SCI [Adresse 3] a donné à bail à la société [R], aux droits de laquelle est venue la société [O], qui exploite un magasin sous l’enseigne Sud Express, un immeuble à usage de commerce et d’habitation situé n°[Adresse 4] à Lille (59) pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2010 moyennant un loyer de 105 000 euros HT/HC.

Un bail en renouvellement a été régularisé par acte des 28 et 30 octobre 2025 pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2025 moyennant un loyer annuel de 131 266 euros HT/HC. 

Le 29 avril 2026, sur autorisation de le faire à heure indiquée par ordonnance du même jour, soutenant que ledit immeuble présentait des désordres de structure l’ayant contrainte à fermer provisoirement et à titre conservatoire son commerce depuis la veille, la société [O] a assigné la SCI [Adresse 3] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin de voir ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 12 mai 2026. 

A l’audience, par conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2026 et soutenues oralement, la société [O], représentée par son avocat, demande : 
- ordonner une mesure d’expertise judiciaire,
- désigner tel expert judiciaire qu’il lui plaira, spécialisé en ingénierie structure des bâtiments anciens avec la mission suggérée dans les écritures, 
- enjoindre à l’expert qu’il entreprenne immédiatement ses opérations expertales sans attendre la consignation de la provision mise à la charge de la SCI [Adresse 3],
- l’autoriser à suspendre le paiement intégral des loyers, dès à présent, et jusqu’à réalisation des travaux préconisés par l’expert, 
- débouter la SCI Grande Chaussée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande reconventionnelle de communication de factures de réparations et d’entretien particulièrement mal fondée en l’état de son mutisme à communiquer des informations sur l’état structurel de l’immeuble, 
- condamner la SCI [Adresse 3] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la SCI Grande Chaussée aux entiers dépens.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 11 mai 2026 et soutenues oralement, la SCI [Adresse 3], représentée par son avocat, demande de :
- débouter la société [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
- enjoindre à la société [O] d’avoir à communiquer sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours de l’ordonnance à intervenir les factures de l’ensemble des travaux d’entretien et de réparations y compris le cas échéant sur le gros œuvre qu’elle a effectués dans l’immeuble objet du bail de 2010 à ce jour, 
- enjoindre à la société [O] d’avoir à laisser l’accès au bailleur, à ses mandataires, son architecte, ses entreprises, aux locaux sis [Adresse 5] afin d’y réaliser les travaux exigés par la Ville de [Localité 3], sous astreinte de 10 000 euros par infraction constatée,
- condamner la société [O] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 4 juin 2026 en raison de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

En application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. 

Le juge judiciaire des référés peut ordonner une mesure d'instruction, avant tout procès et avant même que puisse être déterminée, eu égard aux parties éventuellement appelées en la cause principale, la compétence sur le fond du litige, dès lors que le fond du litige est de nature à relever, fût-ce pour partie, de la compétence des juridictions de l'ordre auquel il appartient (Tribunal des conflits, 5 juillet 1999, n° 99-03.162).

Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir.

Ainsi l’existence de contestations, mêmes sérieuses, quant à la recevabilité ou au bien-fondé de la future action au fond ne fait pas obstacle à la mise en œuvre d’une expertise probatoire lorsque le demandeur justifie par des faits suffisamment pertinents qu’un litige potentiel existe et que la mesure sollicitée présente une utilité probatoire. 

En l’espèce, dès lors que le fond du litige, lequel oppose au sujet de désordres dans un local à usage commercial le bailleur et le preneur de ce local, le second invoquant un manquement à l’obligation de délivrance du premier, est de nature à relever, fût-ce pour partie, de la compétence du juge judiciaire, le juge des référés est compétent pour connaitre de la demande d’expertise, et ce, peu important que l’autorité administrative ait mis en oeuvre ses prérogatives de puissance publique concernant ledit local. 

Il ressort des pièces versées aux débats que, le 13 janvier 2026, le service communal d’hygiène et de santé de la commune de [Localité 3] a procédé à une visite technique de l’immeuble en cause et relevé des “désordres structurels majeurs sur les annexes situées à l’arrière”, à savoir dans la réserve en rez-de-chaussée et à l’étage en fond de parcelle et dans la cave du bâtiment principal. 

Le rapport technique de relevé des désordres indique qu’“en cave, le risque est la progression de l’oxydation des aciers porteurs du plancher du rez-de-chaussée et une altération des maçonneries de soubassement qui peuvent conduire à long terme à des affaissements voire des ruptures” et que “sur les réserves du fond, le risque est la ruine partielle ou totale des constructions en fond de parcelle ” (pièce n°9 déf).

Ont été prescrites par ce rapport les mesures suivantes :
- immédiatement, l’interdiction d’accès à la réserve du fond située derrière l’emprise du n°42, 
- sous quinze jours, l’étaiement de la réserve du fond située derrière l’emprise du n°42,
- sous deux mois, un diagnostic structurel de l’immeuble et de ses annexes, la passivation des poutrelles en acier en cave, et la déshumidification de la cave par tout moyen, 
- sous un an, a minima dans l’attente de la réalisation du diagnostic structurel : la réfection des maçonneries et des poutrelles abîmées en cave, et la réhabilitation ou déconstruction de la réserve du fond située derrière l’emprise du n°42.

Un arrêté municipal de mise en sécurité en urgence a été pris le 15 janvier 2026, mettant en demeure la SCI [Adresse 3] de réaliser dans le délai de quinze jours l’étaiement de la réserve du fond située derrière l’emprise du [Adresse 6][Adresse 7], et interdisant immédiatement et temporairement l’accès au fond de la réserve du magasin Sud Express, l’arrêté précisant que les locaux concernés étaient ceux situés derrière la parcelle voisine du n°[Adresse 7] (pièce n°10 déf).

La SCI [Adresse 3] justifie avoir notifié, par lettre recommandée du 22 janvier 2026, réceptionnée le 28 janvier 2026, à sa locataire, la société [O], l’interdiction immédiate et temporaire d’accès à la réserve du magasin (pièce n°11 déf), et fait réaliser le 27 janvier 2026 par la SARL Toit’isol les travaux d’étaiement prescrits, à savoir selon facture du 29 janvier 2026, la “mise en sécurité des planchers et charpente dans la réserve au fond à droite du bâtiment” (pièces n°12 à n°15 déf), ce qui a été constaté par le service communal d’hygiène et de santé de la commune de Lille qui a conclu, à l’issue de sa visite du 30 janvier 2026, que “les travaux de mise en sécurité en urgence ayant été réalisés, la phase contradictoire de mise en sécurité ordinaire peut être enclenchée” (pièce n°16 déf).

La SCI [Adresse 3] justifie avoir dans la foulée débuté le diagnostic structurel de l’immeuble et de ses annexes, et obtenu et accepté des devis de travaux de création d’une VMC et de réfection des maçonneries et poutrelles abîmées dans la cave (attestation de M. [C] [S], architecte, du 10 mars 2026 et devis des sociétés Devestele et Fils et C’Carré, pièces n°17 à n°19 et n°21 déf). La société Devestele, chargée de la réalisation des travaux de passivation et consolidation des fers, indique n’avoir pu entrer dans le magasin le 29 avril 2026, les employés à l’intérieur leur en ayant interdit l’accès (pièce n°22 déf).

De son côté, la société [O] invoque, au soutien de sa demande d’expertise, un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 19 mars 2026, qui permet de confirmer que des sondages ont été réalisés dans les murs et que la seconde réserve a été condamnée, et constate la présence de fissures et de traces d’infiltrations non seulement dans la réserve, mais également dans la cage d’escalier, le couloir et le local avant (pièce n°11 dem). 

Elle produit également un rapport de visite du 21 avril 2026 de la société Synergie Bois, bureau d’études structure, qui constate, par un examen visuel, la présence de fissures sur la façade et à l’intérieur du magasin et des déformations associées, ainsi que des traces d’infiltrations sur les plafonds du magasin, dans les angles et dans la cave. S’il permet de confirmer que des mesures d’urgence ont été prises, ce rapport les considère comme insuffisantes et conclut à un “niveau de dégradation très avancé” du bâtiment présentant des désordres structurels actifs, et nécessitant une mise en sécurité immédiate, des investigations complémentaires urgentes et la définition d’un programme de réhabilitation lourde. Il ajoute que, “sans intervention adaptée, l’évolution des désordres pourrait compromettre la stabilité de certaines parties ou de la totalité de l’ouvrage à court terme” (pièce n°13 dem). 

L’ensemble de ces éléments étayent de manière objective la vraisemblance des désordres invoqués par la société [O] concernant la structure de l’immeuble objet du bail, et la potentialité d’un litige entre bailleur et preneur concernant la jouissance du local commercial, qui nécessite que soient recueillies contradictoirement les preuves nécessaires, de sorte qu’est établie l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité.

Par conséquent, sans que la présente décision comporte de préjugement quant aux fautes éventuelles et aux responsabilités encourues, et peu important qu’un diagnostic structurel privé et des travaux de reprise aient été engagés par la SCI [Adresse 3] sur prescription de l’autorité administrative, il convient d’accueillir la demande d’expertise de la société [O], et ce, aux frais avancés de cette dernière qui a intérêt à la mesure. 

Il n’y a pas lieu d’enjoindre à l’expert qu’il entreprenne immédiatement ses opérations expertales sans attendre la consignation de la provision à valoir sur les frais d’expertise.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 265 du code de procédure civile, il revient au juge ordonnant l’expertise de nommer l’expert chargé de l’accomplir, de décider de la mission qui lui est confiée et de fixer le délai qui lui est imparti pour donner son avis.

Sur la demande d’autorisation à suspendre le paiement intégral des loyers

La société [O] demande à être autorisée à suspendre le paiement intégral des loyers, dès à présent, et jusqu’à réalisation des travaux préconisés par l’expert.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835, alinéa 2, du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il ressort de ces dispositions que le juge des référés n’a pas le pouvoir de trancher le fond du litige mais seulement de statuer à titre provisoire et qu’il ne peut allouer de provision ou ordonner l’exécution d’une obligation que si celle-ci n’est pas sérieusement contestable. 

Il appartient à la partie qui réclame en référé l’exécution d’une obligation de démontrer que cette obligation est non sérieusement contestable, étant rappelé que, selon l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. 

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il résulte de ce texte et des articles 1103, 1719, 1720 et 1728 du code civil que le preneur ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution qu’à charge pour lui de démontrer que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ou qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail. 

En l’espèce, d’une part, la société [O] ne démontre pas, au vu des éléments objectifs soumis, et avec l’évidence requise en référé, une impossibilité d’exploiter le local commercial qui serait de nature à l’autoriser à suspendre intégralement le paiement du loyer comme elle le demande. 

Il ressort des pièces versées aux débats, précitées, que le service communal d’hygiène et de santé de la commune de [Localité 3] n’a pas préconisé la fermeture du magasin et que l’arrêté municipal d’interdiction d’accès temporaire ne concerne qu’une réserve, à savoir, selon les plans soumis, la réserve n°2, située à l’arrière de la boutique, en fond de parcelle, derrière la parcelle voisine du [Adresse 6][Adresse 7] (arrêté, pièce n°10 déf ; plan du local, pièce n°3 déf ; plan cadastral, pièce n°2 déf ; rapport d’expertise judiciaire du 27 février 2025, pièce n°2 dem). 

Le magasin n’a pas été fermé à la suite de cet arrêté et les travaux de mise en sécurité d’urgence ont été réalisés en site occupé “sans ecombre et n’ont en rien perturbé le fonctionnement normal du magasin durant la journée” selon courriel de M.[P] [Y], de la société AHL Services, du 28 janvier 2026 (pièce n°13 déf). 

Cette absence de perturbation est corroborée par les termes non contestés de la lettre du 22 janvier 2026 de M. [K] [J], gérant de la SCI [Adresse 3], qui indique à la société [O] que la responsable de magasin, informée de l’interdiction d’accès ordonnée par arrêté municipal, a précisé ne jamais utiliser cette partie des locaux (pièce n°11 déf). 

Selon le rapport d’expertise judiciaire du 27 février 2025 dont l’objet était d’évaluer la valeur locative de renouvellement du local, cette réserve a une surface utile brute de 10 m2 (sur une surface utile brute totale du local de 248,10 m2) et une surface utile pondérée de 2 m2 (sur une surface utile pondérée totale du local de 79,95 m2). Par ailleurs, l’expert judiciaire, qui avait mentionné la présence de fissures au rez-de-chaussée et de jauges Saugnac, avait néanmoins relevé le “très bon état” de la surface de vente du fait des aménagements du preneur et un état d’usage des surfaces annexes du premier étage (pièce n°2 dem, pages 11 et 14).

Ainsi, tout au plus, la société [O] pourrait être autorisée à suspendre partiellement le paiement du loyer proportionnellement à l’impossibilité de jouir de la réserve n°2 dont l’accès a été interdit par l’arrêté municipal du 15 janvier 2026. 

La société [O] a décidé d’elle-même de fermer temporairement la boutique le 28 avril 2026, et ce, alors que les travaux de mise en sécurité prescrits par l’autorité administrative avaient été réalisés et que les travaux de reprise étaient en cours, étant souligné qu’il n’est pas contesté que des salariés se trouvaient à l’intérieur le 29 avril 2026 (pièce n°22 déf), ce qui amène à interroger le motif de la fermeture présentée par la société [O] comme une mesure de protection de son personnel. 

De plus, cette fermeture a été décidée sur la base d’un rapport de la société Synergie Bois établi non contradictoirement et contesté par la SCI [Adresse 3], qui confirme que des sondages ont été réalisés et des mesures de sécurisation de l’immeuble engagées, et dont les conclusions très générales, qui ne précisent pas le degré d’urgence ni ne préconisent une évacuation des lieux, n’ont pas plus de valeur que celles du service communal d’hygiène et de santé de la commune de Lille, lequel n’a relevé un danger grave et imminent que concernant les annexes situées à l’arrière du local et a validé les travaux d’urgence réalisés par le bailleur. 

D’autre part, le bail en renouvellement qui a été régularisé par acte des 28 et 30 octobre 2025 pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2025 stipule que le preneur reconnait avoir pris les locaux loués dans l’état où ils se trouvaient lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de finition, remise en état ou réparation (pièce n°1 dem), étant souligné que la présence de fissures avait été relevée contradictoirement avant le renouvellement du bail par l’expert judiciaire chargé d’évaluer la valeur locative du local et était donc connue des parties. 

Ensuite, si ce bail en renouvellement met à la charge du bailleur les réparations de l’article 606 du code civil, le bail initial tacitement reconduit (jugement du 17 mai 2021, pièce n°4 déf), faisant la loi des parties jusqu’au 30 septembre 2025, stipule que le preneur prend l’engagement de tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et d’effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, sans aucune distinction, y compris celles prévues à l’article 606 du code civil (pièce n°1 déf). 

Ainsi, à ce stade, en l’absence d’avis technique recueilli contradictoirement sur les désordres invoqués, faute de pouvoir déterminer avec l’évidence requise en référé s’ils résultent d’un défaut d’entretien ou d’une autre cause, et s’ils relèvent de réparations à la charge du preneur ou du bailleur, l’expertise à intervenir ayant pour objet de déterminer l’ampleur de ces désordres, leur date d’apparition leurs origine(s) et cause(s) et les préjudices en résultant et d’envisager les responsabilités encourues, il n’est pas démontré que la SCI Grande Chaussée aurait inexécuté son obligation de délivrance ou l’aurait inexécutée de telle sorte que la société [O] pourrait être autorisée à ne pas exécuter la sienne. 

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de la société [O] d’être autorisée à suspendre le paiement intégral des loyers dès à présent et jusqu’à réalisation des travaux préconisés par l’expert. 

Sur la demande reconventionnelle de communication de pièces

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Sur le fondement de ce texte, le juge des référés peut notamment ordonner la production forcée de pièces. La production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables. Elle ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents. Ceux-ci doivent être suffisamment identifiés. Par ailleurs, la production ne peut être ordonnée que si l’existence de la pièce est certaine. Le demandeur doit ainsi faire la preuve que la pièce ou l’acte recherché est détenu par celui auquel il le réclame.

En l’espèce, la SCI [Adresse 3] sollicite, à titre reconventionnel, la communication sous astreinte par la société [O] des factures de l’ensemble des travaux d’entretien et de réparations y compris le cas échéant sur le gros œuvre que celle-ci a effectués dans l’immeuble objet du bail de 2010 à ce jour, sans plus de précisions sur les pièces demandées.

La société [O] s’oppose à cette demande en soutenant, d’une part, qu’elle a entretenu couramment le local donné à bail, ce qui a été constaté lors de l’expertise judiciaire en 2025 sur la valeur locative, d’autre part, qu’elle n’a pas réalisé de travaux sur le gros oeuvre, de sorte qu’elle n’a aucun document à transmettre. 

Le bail en renouvellement régularisé entre les parties les 28 et 30 octobre 2025 stipule que le preneur reconnait avoir pris les locaux loués dans l’état où ils se trouvaient lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de finition, remise en état ou réparation (pièce n°1 dem).

Au reste, l’expert judiciaire désigné sollicitera la communication des documents qu’il estimera utiles à la réalisation de sa mission. 

Et le juge du fond éventuellement saisi tirera toute conséquence des pièces qui seront ou non produites par les parties pour justifier de l’entretien et de la réparation du local en cause. 

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle de communication de pièces sous astreinte formée par la SCI [Adresse 3]. 

Sur la demande reconventionnelle d’injonction à laisser l’accès au bailleur, à ses mandataires, son architecte, ses entreprises, aux locaux 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835, alinéa 2, du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

En l’espèce, le bail en renouvellement qui a été régularisé entre les parties les 28 et 30 octobre 2025 à compter du 1er octobre 2025 stipule, au point 3.6, que le preneur devra souffrir par dérogation à l’article 1724 du code civil toutes réparations que le bailleur serait amené à faire exécuter quels qu’en soient les inconvénients et la durée, cette dernière excéda-t-elle quarante jours, et de donner accès aux locaux aux architectes, entrepreneurs et ouvriers pour visiter, réparer et entretenir l’immeuble, toute visite devant, sauf urgence, faire l’objet d’un préavis d’au moins vingt-quatre heures (pièce n°8 déf). 

Il est établi que la société Devestele, chargée par la SCI [Adresse 3] de la réalisation des travaux de passivation et consolidation des fers en cave, n’a pu accéder au local le 29 avril 2026, les employés à l’intérieur lui en ayant interdit l’accès (pièce n°22 déf).

Il résulte de ce qui a été précédemment exposé que les travaux engagés par la SCI Grande Chaussée le sont sur prescription de l’autorité administrative, à laquelle elle doit rendre compte. 

En conséquence, en l’absence de contestation sérieuse, il y a lieu d’accueillir la demande reconventionnelle de la SCI [Adresse 3] et d’enjoindre à la société [O] d’avoir à laisser l’accès au bailleur, à ses mandataires, son architecte, ses entreprises, aux locaux sis [Adresse 5] afin d’y réaliser les travaux exigés par la Ville de Lille, sous astreinte provisoire de 3 000 euros par infraction constatée, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réserver le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La partie défenderesse à une demande de mesure d’instruction ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code. 

En l’espèce, l’expertise étant ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, à la demande et dans l’intérêt de la société [O], il convient de mettre à sa charge les dépens, et de rejeter sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, à ce stade, il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais exposés par elles à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens. 

En conséquence, la demande formée formée par la SCI [Adresse 3] en application de l’article 700 du code de procédure civile est également rejetée. 

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile. 

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Ordonne une expertise judiciaire et désigne pour la réaliser :
M. [E] [I]
[Adresse 8]
[Adresse 9]
[Localité 4]
expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 5], qui a accepté la mission via SeLEXpert,
lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Fixe la mission de l’expert comme suit :
- se rendre sur les lieux situés [Adresse 6][Adresse 4] à [Localité 3] (59) après avoir convoqué les parties ;
- décrire les lieux et en établir un plan, de façon sommaire, afin de faciliter leur appréhension et la localisation des désordres ;
- examiner les documents remis par les parties ;
- examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l’assignation et toutes pièces produites devant le juge des référés et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause même révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code civil ;
- les décrire de façon précise en indiquant leur localisation, leur nature, leur étendue, leur origine, leur importance, leur date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire ; au besoin, un album photographique pourra être constitué ;
- en rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants ces désordres; défauts, malfaçons, non façons, et non-conformités sont imputables et, le cas échéant, dans quelles proportions ;
- pour chacun des désordres, indiquer les conséquences en résultant concernant la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et plus généralement concernant l’usage pouvant être attendu de ce bâtiment ou concernant la conformité à sa destination ou si, affectant l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ;
- déterminer les travaux de reprise ou mesures de nature à remédier aux défauts et/ou désordres, préciser leur durée d’exécution et leurs coûts prévisibles à partir des devis qui seront fournis par les parties, en veillant notamment à vérifier la conformité de ces devis aux travaux préconisés ;
- illustrer au besoin son avis motivé des schémas et croquis de nature à faciliter la compréhension des aspects techniques ;
- procéder à une évaluation précise de tous les préjudices, de toute nature, directs ou indirects, matériels et immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance et la perte d’exploitation, en ce compris celui qui résultera de la réalisation des travaux de reprise ;
- préciser si des travaux urgents sont nécessaires, soit pour prévenir une aggravation des désordres et du préjudice en résultant, soit pour prévenir les dommages à la personne et aux biens et, si tel est le cas, décrire les travaux de sauvegarde nécessaires et procéder à une estimation de leur coût dans un rapport intermédiaire déposé sans délai, 
- de façon générale, donner tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de fond qui sera éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis ; 

Dit que, dans le cadre de sa mission, l'expert devra :
- convoquer et entendre les parties assistées de leurs conseils le cas échéant, avant de se rendre sur les lieux ;
- veiller à prendre les dispositions utiles au respect du contradictoire ; 
- recueillir leurs observations au cours des opérations d'expertise ;
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, étant rappelé que les parties ont l'obligation de lui communiquer tous les documents utiles ;
- à l'issue de la première réunion d'expertise ou dès que cela sera possible, en concertation avec les parties, avec actualisation au besoin, définir un calendrier prévisionnel des opérations d'expertise et arrêter le montant estimatif de l'enveloppe financière nécessaire aux opérations d'expertise afin d'en donner connaissance aux parties et de leur permettre de préparer le budget nécessaire ;
- informer avec diligence, le cas échéant, les parties de l'évolution de ce montant estimatif et de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises d'une demande de consignation complémentaire ;
- fixer aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
- informer les parties de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son pré-rapport constituant un document de synthèse ;
- adresser à chacune des parties ce pré-rapport, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport, et y préciser le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, le délai imparti aux parties pour en prendre connaissance et formuler des dires ;
- tenter de concilier les parties avec l’accord de celles-ci ; 
- fixer la date limite pour les dernières observations des parties sur le document de synthèse qu'il prendra en compte dans son rapport final, étant rappelé que l'expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations qui lui seraient transmises après cette date limite ;
- aviser dans le meilleur délai le juge chargé du contrôle des expertises en cas de difficulté ;


Fixe à 3 000 euros (trois mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d'expertise que la société [O] devra avoir consigné auprès de la régie d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lille au plus tard le 31 juillet 2026 ;

Dit qu'à défaut de consignation de cette provision initiale dans le délai imparti ou, le cas échéant, prorogé sur demande motivée déposée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et ne produira aucun effet sans autre formalité ;

Rappelle que l’expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lille, service du contrôle des expertises, [Adresse 10] ;

Fixe le délai dans lequel l'expert déposera son rapport à six mois à compter de l'avis qui lui sera donné du versement de la consignation, ce délai pouvant à la demande motivée de l'expert auprès du juge chargé du contrôle des expertises faire l'objet d'une prorogation ;

Dit que l'exécution des opérations d'expertise sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises spécialement désigné au sein du tribunal judiciaire de Lille ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société [O] d’être autorisée à suspendre le paiement intégral des loyers dès à présent et jusqu’à réalisation des travaux préconisés par l’expert ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SCI [Adresse 3] de communication de pièces sous astreinte ;

Enjoint à la société [O] d’avoir à laisser l’accès à la SCI [Adresse 3], à ses mandataires, son architecte, ses entreprises, aux locaux sis [Adresse 5] afin d’y réaliser les travaux exigés par la Ville de Lille, sous réserve qu’elle ait été informée au moins 24 heures à l’avance de chaque intervention ;

Précise que cette information pourra prendre la forme d’un envoi de SMS entre 8 heures et 18 heures, sauf le dimanche, dont la date et l’heure marqueront le début du délai de 24 heures précité, sur le numéro de ligne de téléphone portable que la société [O] aura au préalable communiqué au plus tard le quatrième jour suivant la signification de la présente ordonnance par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à la SCI [Adresse 3] ou tout autre moyen permettant de justifier d’une réception ;

Précise que, si la société [O] a procédé à ladite communication d’un numéro de ligne de téléphone portable dans le délai imparti, l’envoi d’un SMS depuis le téléphone du choix de la SCI [Adresse 3] vaudra délivrance de l’information d’une intervention à la société [O] à condition d’en préciser la date et l’heure tombant dans les créneaux précités et d’intervenir au moins 24 heures avant l’intervention projetée ;

Décide qu’à défaut pour la société [O] d’avoir communiqué ledit numéro de ligne de téléphone portable, la SCI [Adresse 3] pourra faire appel à un commissaire de justice de son choix pour faire délivrer avec date et heure certaines au [Adresse 5] l’information de chacune des interventions précisant sa date et son heure au moins 24 heures avant l’intervention projetée, les frais de commissaire de justice étant avancés par la SCI Grande Chaussée, la société [O] étant condamnée à les lui rembourser dans le délai de huit jours de la présentation du justificatif de leur paiement ;

Assortit la tenue de chaque intervention dont la société [O] aura été informée dans les conditions précisées par la présente ordonnance d’une astreinte provisoire, courant pendant six mois, prononcée au profit de la SCI [Adresse 3], de 3 000 euros (trois mille euros) par intervention impossible, cette impossibilité devant être constatée par commissaire de justice choisi par la SCI Grande Chaussée à ses frais avancés mais à la charge finale de la société [O] qui est, à défaut de remboursement spontané, condamnée à les lui payer dans les huit jours de la présentation du justificatif de leur paiement ;

Se réserve le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

Condamne la société [O] aux dépens ;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN



















EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1724, code civil 1720, code civil 606, code de l'organisation judiciaire R212-5, code de l'organisation judiciaire R212-4, code de procedure civile 265). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-04T18:26:20.357Z.