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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, Référés civils, 2 juin 2026, n° 25/00319

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :


Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2019, la société civile immobilière GREAS a donné en location à la société par actions simplifiée CYBER INVEST, pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er janvier 2020, des locaux à usage commercial avec terrain, box et parking situés [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d'un montant initial de 6 500 euros HT soumis à la taxe sur la valeur ajoutée. Par acte d'huissier en date du 12 mars 2025, la société civile immobilière GREAS a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 85 045,11 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par exploit d'huissier en date du 17 juin 2025, la société par actions simplifiée CYBER INVEST a fait assigner la société civile immobilière GREAS devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, afin d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu avec la société défenderesse, des délais de paiement d’une durée de vingt-quatre mois et l’autorisation de verser les sommes dues sur le compte séquestre du barreau de Thonon-les-Bains et que la société défenderesse soit condamnée à réaliser sous astreinte les travaux de réparation dans le local commercial et à lui payer la somme de 58 557,16 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 17 février 2026, la société par actions simplifiée CYBER INVEST réitère ses prétentions, sauf à solliciter le cas échéant une expertise avant-dire droit pour déterminer les causes et conséquences des désordres affectant le local, et sollicite le rejet de toute demande reconventionnelle.

Dans ses conclusions déposées à l'audience, la société civile immobilière GREAS demande au juge des référés de débouter la société par actions simplifiée CYBER INVEST de l'ensemble de ses prétentions, de constater la résiliation du bail commercial liant les deux parties par l’effet de la clause résolutoire insérée au contrat, d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société demanderesse des lieux loués, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société demanderesse à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 8 923,98 euros et de condamner la société par actions simplifiée CYBER INVEST à lui payer la somme de 129 300,56 euros à titre de provision à valoir sur la dette de loyer, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 31 janvier 2026 et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :


Sur la résiliation du bail :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1103, 1219, 1220, 1224, 1225, 1228, 1719 et 1728 du code civil et L.145-41 et L.143-2 du code de commerce ;

S’il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation d’un contrat par l’effet d’une clause résolutoire y étant stipulée, encore faut-il que cette résiliation ne se heurte à aucune contestation sérieuse tenant à la définition des obligations dont l’inexécution est sanctionnée par la clause résolutoire, à la caractérisation de l’inexécution ou à l’existence d’une cause justifiant cette inexécution ou encore au respect du formalisme prévu par la loi ou la volonté des parties pour permettre à l’une d’entre elle de se prévaloir de la clause.

Le contrat de bail conclu par les deux parties comporte une clause résolutoire stipulant qu’en cas de manquement du preneur à l’une quelconque de ses obligations contractuelles ou en cas de violation par le preneur des dispositions qui lui sont imposées par la loi ou le règlement, le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, et une clause pénale prévoyant une majoration de plein droit de 10% de toute somme impayée à sa date d’exigibilité. 

Le paiement du loyer constitue l'obligation principale du locataire. Le non-paiement du loyer est donc susceptible d’être sanctionné par la mise en œuvre de la clause résolutoire précitée.

Comme toute partie à un contrat synallagmatique, le preneur est en droit d’exciper de l’inexécution par le bailleur de ses obligations, et notamment de ses obligations de délivrance et d’entretien, pour suspendre l’exécution de son obligation de payer le loyer. Si l’exception d’inexécution est justifiée, elle est de nature à faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. Le caractère justifié de l’exception d’inexécution ne saurait cependant résulter automatiquement du fait que le preneur a saisi le juge des référés afin d’obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire avant même que le bailleur ne saisisse ce même juge pour faire constater la résiliation du bail, ni du fait que le preneur a introduit une procédure au fond en nullité du commandement de payer. Il appartient au juge des référés d’apprécier au vu des pièces qui lui sont soumises si le manquement allégué par le preneur est suffisamment caractérisé pour constituer une contestation sérieuse faisant obstacle à ce que la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire soit constatée en référé, étant toutefois rappelé que la décision du juge des référés n’aura aucune autorité de la chose jugée devant le juge du fond.

En l’espèce, s’il ressort des pièces versées aux débats par la société demanderesse, et notamment du procès-verbal de constat dressé le 13 mars 2025, que les locaux donnés à bail présentent un certain état de vétusté et sont affectés par des infiltrations d’eau, il n’est aucunement démontré que l’état des locaux les rendraient en totalité impropres à l’usage auquel ils sont destinés et que la société demanderesse serait dans l’impossibilité de les exploiter.

Or, une partie à un contrat synallagmatique n’est en droit de se prévaloir de l’exception d’inexécution que si le manquement de son cocontractant est suffisamment grave et il a toujours été considéré, dans le cadre d’un bail commercial, que le preneur n’était en droit de refuser de payer le loyer qu’en cas d’impossibilité totale d’exploiter les locaux (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923 ; pour une application de cette exigence par les juridictions du fond : CA [Localité 3], 6 novembre 2025, n°24/07840 ; CA [Localité 4], 18 février 2026, n° 25/02253 ; CA [Localité 5], 12 février 2026, n° 25/03853 ; CA [Localité 6], 16 octobre 2025, n°25/02483).

L’absence de paiement du loyer par la société demanderesse ne peut donc être justifiée par l’exception d’inexécution.

Le commandement de payer ne peut produire effet que la pour la somme réellement due par le preneur lors de sa délivrance et le juge des référés, qui n’a pas le pouvoir de statuer sur les contestations sérieuses, ne peut retenir qu’un montant non sérieusement contestable.

En l’espèce, le commandement de payer fait état d’une dette de 85 045,11 euros correspondant aux échéances de loyer, aux charges et aux pénalités de retard dues pour la période allant du 1er décembre 2023 au 12 mars 2025, échéance de mars intégralement comprise. La société demanderesse verse cependant un relevé de compte bancaire faisant état de quatre virements effectués les 11, 19 et 26 juin et 4 juillet 2024 pour un montant total de 15 600 euros qui n’apparaissent pas dans le décompte joint au commandement de payer. La loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs pour le premier trimestre de l’année 2024 et la clause du bail limitant à 10% la hausse de loyer éventuel résultant de l’application de la clause d’échelle mobile ne permettent pas non plus l’augmentation du loyer de 1 123,98 euros appliquée par le bailleur à compter du mois de février 2024. Afin de ne retenir que le montant non sérieusement contestable de la créance, il y a lieu de déduire de la somme mentionnée dans le commandement la somme de 15 600 euros correspondant aux règlements mentionnés dans le relevé de compte bancaire, la somme de 11 913,72 euros correspondant à la différence entre le loyer réclamé par le bailleur à compter du mois de février 2024 et le montant du loyer résultant de l’application de l’augmentation maximale prévue par la loi précitée (8 073 euros TTC) et la somme de 1 016,40 euros correspondant à la différence entre la pénalité de retard appliquée sur le montant du loyer indexé revendiqué par le bailleur et le montant du loyer indexé non sérieusement contestable, soit la somme totale de 56 514,99 euros.

Le commandement de payer délivré par le bailleur fait état de son intention de se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au bail et reproduit les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce faisant apparaître le délai d'un mois devant séparer la délivrance du commandement de l'acquisition de la clause résolutoire. Le formalisme imposé par le neuvième article susvisé est donc respecté si bien que le commandement de payer doit produire effet pour la somme de 56 514,99 euros.

L’état des inscriptions versé aux débats par la société défenderesse ne faisant pas apparaître de créancier ayant inscrit une sûreté sur le fonds de commerce et le preneur ne justifiant pas avoir payé la somme de 56 514,99 euros dans le mois suivant la délivrance du commandement (seule la somme totale de 7 800 euros ayant été réglée au cours de cette période), il conviendra de constater la résiliation du bail au 14 avril 2025 par l'effet de la clause résolutoire y étant stipulée.

La société par actions simplifiée CYBER INVEST ne justifie aucunement de sa situation financière et de sa capacité à s’acquitter de la dette dans un délai raisonnable alors que celle-ci correspond a minima à sept échéances de loyer. Elle ne justifie pas non plus avoir repris le paiement du loyer courant et il ressort au contraire du décompte versé aux débats par le bailleur qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le 29 septembre 2025 et que la dette a augmenté depuis la délivrance du commandement de payer.

Il conviendra donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Le maintien dans les lieux de la société demanderesse en dépit de la résiliation du bail constituant un trouble manifestement illicite et causant nécessairement un préjudice au bailleur puisqu'il le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, il y aura lieu d'ordonner sous astreinte à la société par actions simplifiée CYBER INVEST de libérer les lieux, d'autoriser son expulsion à défaut de libération volontaire et de la condamner jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 8 073 euros outre les charges.

Sur les demandes de provision :

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1103, 1231-1, 1719 et 1728 du code civil ;

Le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’obligation à laquelle elle se rapporte n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, la société demanderesse ne démontre pas que les locaux situés à l’étage du bâtiment seraient inutilisables en raison d’un manquement du bailleur à ses obligations et que c’est en raison de ce manquement qu’elle aurait été dans l’obligation de louer un autre local. Le procès-verbal de constat qu’elle produit comporte peu d’informations quant à l’état de l’installation électrique de l’étage du bâtiment puisqu’il y est seulement indiqué qu’il n’y a qu’une seule prise électrique pour tout l’étage et qu’il n’y a pas de lumière dans les pièces annexes. L’état des lieux d’entrée versé aux débats par la société défenderesse, certes particulièrement succinct, fait au contraire état de l’installation de deux tableaux électriques et ne comporte aucune mention sur une installation électrique dégradée, en état d’usage ou vétuste. Il ne peut par ailleurs être déduit du seul fait que le bailleur aurait récupéré les locaux de l’étage, au départ du précédent locataire, dans un état particulièrement dégradé, que ces locaux auraient nécessairement été remis au nouveau locataire, trois mois plus tard, dans un état identique.

L’obligation pour la société civile immobilière GREAS d’indemniser la société par actions simplifiée CYBER INVEST à hauteur de 144 000 euros étant sérieusement contestable, la demande de provision formée par cette dernière société, même limitée au solde subsistant après compensation entre les créances réciproques des parties, ne pourra qu’être rejetée.

Il ressort du décompte versé aux débats que le montant des loyers, pénalités de retard, charges et indemnités d’occupation impayés s’élève au 31 janvier 2026, en retenant ainsi qu’il a été dit une échéance de loyer mensuelle à compter de février 2024 et une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant de 8 073 euros, et une pénalité de retard par échéance impayée de 807,30 euros, à la somme de 91 240,59 euros. L'obligation pour la société par actions simplifiée CYBER INVEST de payer cette somme n'étant pas sérieusement contestable, il conviendra de la condamner à payer une provision de ce montant.


Sur la demande d’exécution des travaux :

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1103, 1221 et 1719 du code civil ;

Le bail étant résilié depuis le 14 avril 2025, la société demanderesse ne peut plus exiger du bailleur qu’il exécute les obligations auxquelles il était tenu en vertu de ce contrat. La demande d’exécution des travaux sous astreinte ne pourra qu’être rejetée, sans même qu’il soit nécessaire d’ordonner avant dire droit une mesure d’instruction.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

La société par actions simplifiée CYBER INVEST succombant, elle sera condamnée aux dépens de l’instance, déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée à ce titre à payer à la société civile immobilière GREAS une indemnité dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 2 000 euros.

 
PAR CES MOTIFS :


Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront,

Déboutons la société par actions simplifiée CYBER INVEST de l’ensemble de ses prétentions ;

Constatons la résiliation au 14 avril 2025 du bail commercial conclu entre la société civile immobilière GREAS et la société par actions simplifiée CYBER INVEST et portant sur des locaux à usage commercial avec terrain, box et parking situés [Adresse 3] à [Localité 2], par l'effet de la clause résolutoire y étant stipulée,

Ordonnons en conséquence à la société par actions simplifiée CYBER INVEST, ainsi qu'à tout occupant de son chef, de libérer les locaux à usage commercial avec terrain, box et parking situés [Adresse 3] à [Localité 2] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien dans les 30 jours suivant la signification de la présente ordonnance et une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, étant précisé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés,

Nous réservons le cas échéant, la liquidation de l'astreinte,

Autorisons la société civile immobilière GREAS, à défaut de libération volontaire des lieux, à procéder après délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, à l'expulsion de la société par actions simplifiée CYBER INVEST et de tout occupant de son chef des lieux loués, ainsi qu'à la mise sous séquestre des meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux et à leur transfert en garde-meuble aux frais, risques et périls de la société par actions simplifiée CYBER INVEST, sauf pour cette dernière à demander au juge des référés ou au juge de l’exécution des délais,

Fixons à la somme de 8 073 euros le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la société par actions simplifiée CYBER INVEST à la société civile immobilière GREAS, de la date de la résiliation du bail jusqu'à la libération définitive des lieux,

Condamnons la société par actions simplifiée CYBER INVEST à payer à la société civile immobilière GREAS :
la somme de 91 240,59 euros, à titre de provision à valoir sur la dette de loyer, pénalités de retard, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 31 janvier 2026,la somme mensuelle de 8 073 euros au titre de l’indemnité d’occupation provisionnelle, du 1er février 2026 jusqu’à la libération définitive des lieux ; 
Condamnons la société par actions simplifiée CYBER INVEST à payer à la société civile immobilière GREAS la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société par actions simplifiée CYBER INVEST aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du droit de plaidoirie et de la signification de l’ordonnance,


Ainsi jugé et prononcé publiquement à [Localité 7], par mise à disposition au greffe, le 2 juin 2026 ;


En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et la greffière.


LA GREFFIERE LE PRESIDENT

Dispositif

En conséquence,
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Mande et ordonne 
A tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution.
Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main. 
A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis,
En foi de quoi ta minute des présentes a été signée par le président et par le greffier.
Pour exécutoire certifié conforme à l'original. scellé et délivré par le Directeur de Greffe soussigné.
Le Directeur de Greffe.
Texte intégral
EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE 
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS 
DEPARTEMENT DE LA HAUTE-SAVOIE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
au nom du PEUPLE FRANÇAIS


 MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 
 ORDONNANCE DE REFERE DU 02 JUIN 2026


 N° RG 25/00319 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FFJW


Président : Monsieur François BOURIAUD 
Greffière lors des débats : Madame Sandrine VALOUR
Greffière lors du délibéré : Madame Isabelle POUYET 

Débats : En audience publique le 17 Février 2026
Prononcé : le 02 Juin 2026 par mise à disposition au greffe



DEMANDERESSE

S.A.S. CYBER INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Maud GAILLARD de la SARL AL3, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,


DEFENDERESSE

S.C.I. GREAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,




EXPOSE DU LITIGE :


Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2019, la société civile immobilière GREAS a donné en location à la société par actions simplifiée CYBER INVEST, pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er janvier 2020, des locaux à usage commercial avec terrain, box et parking situés [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d'un montant initial de 6 500 euros HT soumis à la taxe sur la valeur ajoutée. Par acte d'huissier en date du 12 mars 2025, la société civile immobilière GREAS a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 85 045,11 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par exploit d'huissier en date du 17 juin 2025, la société par actions simplifiée CYBER INVEST a fait assigner la société civile immobilière GREAS devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, afin d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu avec la société défenderesse, des délais de paiement d’une durée de vingt-quatre mois et l’autorisation de verser les sommes dues sur le compte séquestre du barreau de Thonon-les-Bains et que la société défenderesse soit condamnée à réaliser sous astreinte les travaux de réparation dans le local commercial et à lui payer la somme de 58 557,16 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 17 février 2026, la société par actions simplifiée CYBER INVEST réitère ses prétentions, sauf à solliciter le cas échéant une expertise avant-dire droit pour déterminer les causes et conséquences des désordres affectant le local, et sollicite le rejet de toute demande reconventionnelle.

Dans ses conclusions déposées à l'audience, la société civile immobilière GREAS demande au juge des référés de débouter la société par actions simplifiée CYBER INVEST de l'ensemble de ses prétentions, de constater la résiliation du bail commercial liant les deux parties par l’effet de la clause résolutoire insérée au contrat, d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société demanderesse des lieux loués, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société demanderesse à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 8 923,98 euros et de condamner la société par actions simplifiée CYBER INVEST à lui payer la somme de 129 300,56 euros à titre de provision à valoir sur la dette de loyer, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 31 janvier 2026 et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.


MOTIFS DE LA DECISION :


Sur la résiliation du bail :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1103, 1219, 1220, 1224, 1225, 1228, 1719 et 1728 du code civil et L.145-41 et L.143-2 du code de commerce ;

S’il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation d’un contrat par l’effet d’une clause résolutoire y étant stipulée, encore faut-il que cette résiliation ne se heurte à aucune contestation sérieuse tenant à la définition des obligations dont l’inexécution est sanctionnée par la clause résolutoire, à la caractérisation de l’inexécution ou à l’existence d’une cause justifiant cette inexécution ou encore au respect du formalisme prévu par la loi ou la volonté des parties pour permettre à l’une d’entre elle de se prévaloir de la clause.

Le contrat de bail conclu par les deux parties comporte une clause résolutoire stipulant qu’en cas de manquement du preneur à l’une quelconque de ses obligations contractuelles ou en cas de violation par le preneur des dispositions qui lui sont imposées par la loi ou le règlement, le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, et une clause pénale prévoyant une majoration de plein droit de 10% de toute somme impayée à sa date d’exigibilité. 

Le paiement du loyer constitue l'obligation principale du locataire. Le non-paiement du loyer est donc susceptible d’être sanctionné par la mise en œuvre de la clause résolutoire précitée.

Comme toute partie à un contrat synallagmatique, le preneur est en droit d’exciper de l’inexécution par le bailleur de ses obligations, et notamment de ses obligations de délivrance et d’entretien, pour suspendre l’exécution de son obligation de payer le loyer. Si l’exception d’inexécution est justifiée, elle est de nature à faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. Le caractère justifié de l’exception d’inexécution ne saurait cependant résulter automatiquement du fait que le preneur a saisi le juge des référés afin d’obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire avant même que le bailleur ne saisisse ce même juge pour faire constater la résiliation du bail, ni du fait que le preneur a introduit une procédure au fond en nullité du commandement de payer. Il appartient au juge des référés d’apprécier au vu des pièces qui lui sont soumises si le manquement allégué par le preneur est suffisamment caractérisé pour constituer une contestation sérieuse faisant obstacle à ce que la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire soit constatée en référé, étant toutefois rappelé que la décision du juge des référés n’aura aucune autorité de la chose jugée devant le juge du fond.

En l’espèce, s’il ressort des pièces versées aux débats par la société demanderesse, et notamment du procès-verbal de constat dressé le 13 mars 2025, que les locaux donnés à bail présentent un certain état de vétusté et sont affectés par des infiltrations d’eau, il n’est aucunement démontré que l’état des locaux les rendraient en totalité impropres à l’usage auquel ils sont destinés et que la société demanderesse serait dans l’impossibilité de les exploiter.

Or, une partie à un contrat synallagmatique n’est en droit de se prévaloir de l’exception d’inexécution que si le manquement de son cocontractant est suffisamment grave et il a toujours été considéré, dans le cadre d’un bail commercial, que le preneur n’était en droit de refuser de payer le loyer qu’en cas d’impossibilité totale d’exploiter les locaux (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923 ; pour une application de cette exigence par les juridictions du fond : CA [Localité 3], 6 novembre 2025, n°24/07840 ; CA [Localité 4], 18 février 2026, n° 25/02253 ; CA [Localité 5], 12 février 2026, n° 25/03853 ; CA [Localité 6], 16 octobre 2025, n°25/02483).

L’absence de paiement du loyer par la société demanderesse ne peut donc être justifiée par l’exception d’inexécution.

Le commandement de payer ne peut produire effet que la pour la somme réellement due par le preneur lors de sa délivrance et le juge des référés, qui n’a pas le pouvoir de statuer sur les contestations sérieuses, ne peut retenir qu’un montant non sérieusement contestable.

En l’espèce, le commandement de payer fait état d’une dette de 85 045,11 euros correspondant aux échéances de loyer, aux charges et aux pénalités de retard dues pour la période allant du 1er décembre 2023 au 12 mars 2025, échéance de mars intégralement comprise. La société demanderesse verse cependant un relevé de compte bancaire faisant état de quatre virements effectués les 11, 19 et 26 juin et 4 juillet 2024 pour un montant total de 15 600 euros qui n’apparaissent pas dans le décompte joint au commandement de payer. La loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs pour le premier trimestre de l’année 2024 et la clause du bail limitant à 10% la hausse de loyer éventuel résultant de l’application de la clause d’échelle mobile ne permettent pas non plus l’augmentation du loyer de 1 123,98 euros appliquée par le bailleur à compter du mois de février 2024. Afin de ne retenir que le montant non sérieusement contestable de la créance, il y a lieu de déduire de la somme mentionnée dans le commandement la somme de 15 600 euros correspondant aux règlements mentionnés dans le relevé de compte bancaire, la somme de 11 913,72 euros correspondant à la différence entre le loyer réclamé par le bailleur à compter du mois de février 2024 et le montant du loyer résultant de l’application de l’augmentation maximale prévue par la loi précitée (8 073 euros TTC) et la somme de 1 016,40 euros correspondant à la différence entre la pénalité de retard appliquée sur le montant du loyer indexé revendiqué par le bailleur et le montant du loyer indexé non sérieusement contestable, soit la somme totale de 56 514,99 euros.

Le commandement de payer délivré par le bailleur fait état de son intention de se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au bail et reproduit les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce faisant apparaître le délai d'un mois devant séparer la délivrance du commandement de l'acquisition de la clause résolutoire. Le formalisme imposé par le neuvième article susvisé est donc respecté si bien que le commandement de payer doit produire effet pour la somme de 56 514,99 euros.

L’état des inscriptions versé aux débats par la société défenderesse ne faisant pas apparaître de créancier ayant inscrit une sûreté sur le fonds de commerce et le preneur ne justifiant pas avoir payé la somme de 56 514,99 euros dans le mois suivant la délivrance du commandement (seule la somme totale de 7 800 euros ayant été réglée au cours de cette période), il conviendra de constater la résiliation du bail au 14 avril 2025 par l'effet de la clause résolutoire y étant stipulée.

La société par actions simplifiée CYBER INVEST ne justifie aucunement de sa situation financière et de sa capacité à s’acquitter de la dette dans un délai raisonnable alors que celle-ci correspond a minima à sept échéances de loyer. Elle ne justifie pas non plus avoir repris le paiement du loyer courant et il ressort au contraire du décompte versé aux débats par le bailleur qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le 29 septembre 2025 et que la dette a augmenté depuis la délivrance du commandement de payer.

Il conviendra donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Le maintien dans les lieux de la société demanderesse en dépit de la résiliation du bail constituant un trouble manifestement illicite et causant nécessairement un préjudice au bailleur puisqu'il le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, il y aura lieu d'ordonner sous astreinte à la société par actions simplifiée CYBER INVEST de libérer les lieux, d'autoriser son expulsion à défaut de libération volontaire et de la condamner jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 8 073 euros outre les charges.

Sur les demandes de provision :

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1103, 1231-1, 1719 et 1728 du code civil ;

Le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’obligation à laquelle elle se rapporte n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, la société demanderesse ne démontre pas que les locaux situés à l’étage du bâtiment seraient inutilisables en raison d’un manquement du bailleur à ses obligations et que c’est en raison de ce manquement qu’elle aurait été dans l’obligation de louer un autre local. Le procès-verbal de constat qu’elle produit comporte peu d’informations quant à l’état de l’installation électrique de l’étage du bâtiment puisqu’il y est seulement indiqué qu’il n’y a qu’une seule prise électrique pour tout l’étage et qu’il n’y a pas de lumière dans les pièces annexes. L’état des lieux d’entrée versé aux débats par la société défenderesse, certes particulièrement succinct, fait au contraire état de l’installation de deux tableaux électriques et ne comporte aucune mention sur une installation électrique dégradée, en état d’usage ou vétuste. Il ne peut par ailleurs être déduit du seul fait que le bailleur aurait récupéré les locaux de l’étage, au départ du précédent locataire, dans un état particulièrement dégradé, que ces locaux auraient nécessairement été remis au nouveau locataire, trois mois plus tard, dans un état identique.

L’obligation pour la société civile immobilière GREAS d’indemniser la société par actions simplifiée CYBER INVEST à hauteur de 144 000 euros étant sérieusement contestable, la demande de provision formée par cette dernière société, même limitée au solde subsistant après compensation entre les créances réciproques des parties, ne pourra qu’être rejetée.

Il ressort du décompte versé aux débats que le montant des loyers, pénalités de retard, charges et indemnités d’occupation impayés s’élève au 31 janvier 2026, en retenant ainsi qu’il a été dit une échéance de loyer mensuelle à compter de février 2024 et une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant de 8 073 euros, et une pénalité de retard par échéance impayée de 807,30 euros, à la somme de 91 240,59 euros. L'obligation pour la société par actions simplifiée CYBER INVEST de payer cette somme n'étant pas sérieusement contestable, il conviendra de la condamner à payer une provision de ce montant.


Sur la demande d’exécution des travaux :

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1103, 1221 et 1719 du code civil ;

Le bail étant résilié depuis le 14 avril 2025, la société demanderesse ne peut plus exiger du bailleur qu’il exécute les obligations auxquelles il était tenu en vertu de ce contrat. La demande d’exécution des travaux sous astreinte ne pourra qu’être rejetée, sans même qu’il soit nécessaire d’ordonner avant dire droit une mesure d’instruction.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

La société par actions simplifiée CYBER INVEST succombant, elle sera condamnée aux dépens de l’instance, déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée à ce titre à payer à la société civile immobilière GREAS une indemnité dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 2 000 euros.

 
PAR CES MOTIFS :


Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront,

Déboutons la société par actions simplifiée CYBER INVEST de l’ensemble de ses prétentions ;

Constatons la résiliation au 14 avril 2025 du bail commercial conclu entre la société civile immobilière GREAS et la société par actions simplifiée CYBER INVEST et portant sur des locaux à usage commercial avec terrain, box et parking situés [Adresse 3] à [Localité 2], par l'effet de la clause résolutoire y étant stipulée,

Ordonnons en conséquence à la société par actions simplifiée CYBER INVEST, ainsi qu'à tout occupant de son chef, de libérer les locaux à usage commercial avec terrain, box et parking situés [Adresse 3] à [Localité 2] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien dans les 30 jours suivant la signification de la présente ordonnance et une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, étant précisé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés,

Nous réservons le cas échéant, la liquidation de l'astreinte,

Autorisons la société civile immobilière GREAS, à défaut de libération volontaire des lieux, à procéder après délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, à l'expulsion de la société par actions simplifiée CYBER INVEST et de tout occupant de son chef des lieux loués, ainsi qu'à la mise sous séquestre des meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux et à leur transfert en garde-meuble aux frais, risques et périls de la société par actions simplifiée CYBER INVEST, sauf pour cette dernière à demander au juge des référés ou au juge de l’exécution des délais,

Fixons à la somme de 8 073 euros le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la société par actions simplifiée CYBER INVEST à la société civile immobilière GREAS, de la date de la résiliation du bail jusqu'à la libération définitive des lieux,

Condamnons la société par actions simplifiée CYBER INVEST à payer à la société civile immobilière GREAS :
la somme de 91 240,59 euros, à titre de provision à valoir sur la dette de loyer, pénalités de retard, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 31 janvier 2026,la somme mensuelle de 8 073 euros au titre de l’indemnité d’occupation provisionnelle, du 1er février 2026 jusqu’à la libération définitive des lieux ; 
Condamnons la société par actions simplifiée CYBER INVEST à payer à la société civile immobilière GREAS la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société par actions simplifiée CYBER INVEST aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du droit de plaidoirie et de la signification de l’ordonnance,


Ainsi jugé et prononcé publiquement à [Localité 7], par mise à disposition au greffe, le 2 juin 2026 ;


En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et la greffière.


LA GREFFIERE LE PRESIDENT









En conséquence,
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Mande et ordonne 
A tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution.
Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main. 
A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis,
En foi de quoi ta minute des présentes a été signée par le président et par le greffier.
Pour exécutoire certifié conforme à l'original. scellé et délivré par le Directeur de Greffe soussigné.
Le Directeur de Greffe.

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Mise à jour de la source le 2026-06-04T19:38:23.145Z.