Tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, 1ère Chambre, 11 juin 2026, n° 23/01699

N° Minute : 26/00052
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN

N° RG 23/01699 - N° Portalis DBYM-W-B7H-DJIV

JUGEMENT RENDU LE 11 JUIN 2026
COLLÉGIALE
Contentieux
AFFAIRE

[J] [S] [Q] [T]
C/
[R] [H]
[C] [M] [G] [L]

NOTIFICATIONS
le : 

- FEX + CCC à Maître [Localité 1]
- CCC à Maître DUBROUE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jugement rendu le 11 juin 2026 par : Président : Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président (rapporteur)
Assesseur : Madame Anne LESPY-LABAYLETTE, Vice-Présidente
Assesseur : Madame Léa GAJAN, 
Greffier : Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière

Juge rapporteur : Monsieur Jean-Sébastien JOLY

DÉBATS : L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 12 Mars 2026 tenue publiquement par Monsieur Jean-Sébastien JOLY, juge rapporteur, qui a entendu seul les plaidoiries, à défaut d’opposition des parties,
Greffier : Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière
en présence de Marie-Emilie PHAN, candidate magistrat à titre temporaire,


Jugement prononcé publiquement, après avis aux parties, par mise à disposition au greffe en application des articles 450, 451, 452, 453 du Code de Procédure Civile



DEMANDEUR :

Monsieur [J] [S] [Q] [T]
né le 27 Février 1957 à [Localité 2] (19), 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Mathieu RAFFY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, Me Roxane PRADINES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant



DEFENDEURS :

Madame [R] [H]
née le 19 Décembre 1972 à [Localité 3] (64), 
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Karine DUBROUE, avocat au barreau de DAX, avocat plaidant



Monsieur [C] [M] [G] [L]
né le 07 Septembre 1974 à [Localité 4], 
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Karine DUBROUE, avocat au barreau de DAX, avocat plaidant


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte du 5 décembre 2022, Monsieur [J] [T] a régularisé un compromis de vente avec Monsieur [C] [L] et Madame [R] [H], portant sur maison mitoyenne en copropriété de 63 m² en rez de jardin, avec jardin de 40 m², en Guadeloupe, pour la somme totale de 199 000 €, frais d’agence inclus.

Le compromis prévoyait une réitération par acte authentique, au plus tard le 20 février 2023.

Aux motifs que le jardin n’était plus dans le même état que celui dans lequel il se trouvait au moment de leur visite du bien immobilier et en considération duquel ils avaient contracté, les consorts [O] ont refusé de réitérer la vente par acte authentique.

Ils ont fait part de leur position par courrier en date du 19 janvier 2023.

Par courrier en date du 22 mars 2023 et par l’intermédiaire de son Conseil, Monsieur [J] [T] prenait acte de ce refus, et invoquait dès lors la résolution du contrat liant les parties, la conservation du séquestre d’un montant de 9 634 euros à son profit et mettait en demeure les consorts [O] d’avoir à payer la somme de 19 269 euros au titre de la clause pénale du compromis de vente.

En l’absence d’accord amiable entre les parties, par acte de Commissaire de justice du 16 novembre 2023, Monsieur [J] [T] a fait assigner Monsieur [C] [L] et Madame [R] [H] au fond devant la présente juridiction, sur le fondement de l’article 1103 du Code civil, aux fins de voir :

condamner Monsieur [L] et Madame [H] in solidum à verser à Monsieur [T] la somme de 19 269 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 février 2023ordonner la libération du séquestre versé auprès du Notaire soit la somme de 9 634 € au bénéfice de Monsieur [T]condamner Monsieur [L] et Madame [H] au paiement d’une juste indemnité de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, Monsieur [J] [T] a réitéré ses demandes et a sollicité le débouté de Monsieur [L] et Madame [H] de leurs demandes.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [J] [T] fait valoir que le compromis de vente ne prévoyait qu’une seule faculté de rétractation dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la remise de l’acte intervenu le 6 décembre 2022 et que la vente était donc parfaite dès le 17 décembre 2022.

Monsieur [J] [T] rappelle que l’immeuble faisait partie d’une copropriété et que le jardinet attenant au logement vendu appartenait à la copropriété et ce même si l’usage en était privatif.

Il ajoute que les acquéreurs avaient été parfaitement informés des travaux envisagés par la copropriété pour le remplacement des clôtures des jardinets, entraînant la coupe des végétaux situés à proximité desdites clôtures.

Il poursuit en indiquant que les végétaux en question étaient des bananiers et autres herbacés à croissance extrêmement rapide, de sorte qu’en toute hypothèse ces derniers auront repoussé dans à peine quelques mois.

En réponse aux prétentions adverses sur l’absence de conservation du bien, Monsieur [J] [T] affirme que les défendeurs ne rapportent pas la preuve de la modification du jardin entre la signature du compromis de vente et la réitération par acte authentique ; que seules sont produites des photos satellites qui ne permettent aucune constatation.

Il ajoute que le procès-verbal de constat produit ne dit rien quant aux plantations présentes au jour de la signature du compromis et que les attestations produites n’ont aucun intérêt.

Par ailleurs, il soutient que la véritable raison du refus de réitérer tient au fait que la candidature de Monsieur [J] [L] pour le poste de technicien informatique auprès du CROUS, n’a pas été retenue après l’entretien passé le 18 janvier 2023, soit la veille de l’envoi du courrier de refus de signer l’acte authentique de vente.

Monsieur [J] [T] prétend qu’à la suite de cet entretien d’embauche, Monsieur [C] [L] et Madame [R] [H] ont souhaité rentrer en métropole et qu’ils ont saisi le prétexte de « jardin taillé » pour essayer de se dédire à moindres frais de la vente.

Monsieur [J] [T] ajoute que si le bien objet du litige était pour les acquéreurs véritablement le « rêve d’une vie », ils n’auraient pas manqué de solliciter une baisse du prix de vente ou tenter de trouver une solution amiable, choses qu’ils n’ont pas entreprises, puisqu’ils ont immédiatement adressé une lettre de rétractation après l’entretien d’embauche.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, Monsieur [C] [L] et Madame [R] [H], demandent au Tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1582, 1583, 1603 et 1614 du Code civil de :

constater que Monsieur [T] a manqué à ses obligations contractuelles et légales de garde, de conservation et de délivrance conforme du bien immobilierconstater que la non-réitération de la vente est imputable à Monsieur [T]constater que Monsieur [L] et Madame [H] justifient d’un motif légitime pour refuser de réitérer la vente par acte authentiquedéclarer recevables et bien fondés Monsieur [L] et Madame [H] dans leurs demandesdébouter Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
A titre reconventionnel :

ordonner la déconsignation de la somme de 9 634 euros versée à l’Etude de Maître [F] et [P], Notaires à [Localité 5] la restitution de cette somme à Monsieur [L] et Madame [H] dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugementcondamner Monsieur [T] à payer à Monsieur [L] et Madame [H], les intérêts au taux légal sur la somme de 9 634 euros, à compter du 19 janvier 2023 condamner Monsieur [T] à payer à Monsieur [L] et Madame [H] des dommages-intérêts à hauteur de 20 000 euros au titre du préjudice matériel et moralcondamner Monsieur [T] à payer à Monsieur [L] et Madame [H] une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civilecondamner Monsieur [T] aux entiers dépensdire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Au soutien de leurs prétentions, les consorts [O] soutiennent que le vendeur est tenu de conserver l’immeuble dans l’état où il se trouvait le jour de la vente afin de délivrer un immeuble conforme aux stipulations convenues entre les parties ; qu’en conséquence, il incombe au vendeur de délivrer et garder la chose qu’il vend et donc conserver l’état de l’immeuble jusqu’à la date de l’acte authentique de réitération.

Les consorts [O] font valoir qu’il résulte des termes du compromis de vente « une obligation de garde du vendeur jusqu’à l’entrée en jouissance de l’acquéreur » et que le vendeur s’engageait à laisser, sous la seule réserve que les éléments ci-après existent, les arbres, arbustes, rosiers, plantes et fleurs en terre, si jardin privatif.

Ils ajoutent que le compromis de vente mentionne d’une part la possibilité pour les acquéreurs de visiter les lieux, juste avant la prise de jouissance afin de s’assurer du respect par le vendeur de l’obligation de garde ; et d’autre part, l’absence de modification apportée à l’état du bien, comme base de l’engagement de l’acquéreur à acheter le bien.

Les consorts [O] prétendent avoir découvert, lors d’une visite en janvier 2023, en présence d’un artisan et de l’agence immobilière mandataire, l’état déplorable du jardin où tout avait été arraché, déterré et saccagé.

Ils ajoutent que désormais un vis-à-vis important existe de tous les côtés du jardin et notamment depuis la voie publique.

Ils soutiennent détenir un motif légitime, estimant que le bien ne correspondait plus à l’état dans lequel il était à l’époque du compromis de vente début décembre 2022.

Par ailleurs, ils soutiennent que le compromis de vente ne fait pas mention de travaux de la copropriété entrepris pour remplacer les clôtures des jardinets et plus particulièrement de leur date programmée entre le compromis et l’acte réitératif de vente ; qu’au contraire le compromis de vente mentionne qu’aucun travaux ne devra être entrepris dans les lieux acquis avant la vente et que tous les travaux entrepris malgré cette mise en garde le seront sous la responsabilité des parties en cas de difficultés survenues.

Les consorts [O] avancent qu’il résulte du procès-verbal de constat du 9 mars 2023 que les clôtures n’avaient pas été changées à cette date.

Ils poursuivent en affirmant que le logement objet de la vente n°601 n’était pas concerné par les travaux de clôture comme il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 16 juin 2022, qui mentionne le changement de la clôture allant du local poubelle jusqu’à l’appartement n°700 côté route.

Ils soutiennent que l’état paysager du jardin privatif et l’absence de vis-à-vis depuis la route ont été des éléments déterminants dans leur décision d’acquérir le bien, comme cela résulte de leur courrier du 19 janvier 2023.

A titre reconventionnel, les consorts [O] prétendent à la restitution du dépôt de garantie à leur bénéfice et sollicitent l’octroi de dommages-intérêts en réparation de l’inexécution par le vendeur de son obligation de garde et de conservation de l’immeuble. 

A ce titre, ils soutiennent que cette déconvenue d’achat immobilier a totalement gâché ce projet de vie et a été à l’origine de leur décision de retourner en métropole.
 
Ils affirment que la recherche d’emploi infructueuse Monsieur [L] n’a aucun lien avec la décision du couple de ne pas conclure la vente et de rentrer en métropole.

La clôture de l’instruction est intervenue le 10 février 2026.

Par ordonnance du même jour, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 12 mars 2026 à 9h00, date à laquelle l’affaire a été mise en délibérée au 11 juin 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION


I - Sur l’application de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du Code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du Code civil énonce que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

La clause pénale a pour objet de fixer par avance et forfaitairement le montant des dommages-intérêts dus par l’une des parties en cas d’inexécution de ses obligations.

Compte tenu de son caractère forfaitaire, elle est due même en l’absence de toute preuve de préjudice, seule la preuve du manquement sanctionné par la clause suffit.

La clause pénale doit couvrir l’inexécution d’une obligation assumée par le débiteur telle l’obligation de signer un acte authentique.

Enfin, l’existence d’une disproportion manifeste de la clause doit s’apprécier en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi.

Si le débiteur de la clause prouve une cause étrangère (force majeure, fait d'un tiers, impossibilité absolue) ou une faute contractuelle préalable du créancier, l’application de la clause pénale ne peut être exigée.

En l’espèce, le compromis de vente du 5 décembre 2022 liant les parties, prévoit une clause pénale en cas de refus par l’un des cocontractants de régulariser l’acte authentique de vente, dans le délai imparti. 
Elle est ainsi libellée :

« En application de la rubrique « réalisation » ci avant, il est convenu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et ce sans préjudice de tous dommages et intérêts.
Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra à son choix, prendre acte du refus de son contractant et invoquer la résolution du contrat.
Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie la somme de DIX POUR CENT (10%) du prix soit DIX NEUF MILLE DEUX CENT SOIXANTES NEUF EUROS (19.269,00 €) à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice ».

Il est à noter que ce compromis a été signé sans condition suspensive en lien avec un financement de l’acquisition, les acquéreurs renonçant même expressément à se prévaloir des dispositions de la loi du 19 juillet 1979 insérées dans le Code de la consommation.

Les seules conditions suspensives insérées dans l’acte concernaient l’état hypothécaire du bien, sa situation urbanistique, et celles liées au droit de préemption. Elles n’ont fait l’objet d’aucune discussion à défaut de difficultés rencontrées, de la part des parties à l’acte.

Par courrier en date du 19 janvier 2023, Monsieur [C] [L] et Madame [R] [H] ont exprimé leur refus de régulariser l’acte de vente. Ce refus est intervenu postérieurement au délai de rétractation de dix jours suivant la signature du compromis de vente du 5 décembre 2022 et qui se terminait donc le 15 décembre 2022.

Cette vente ne s’est pas réalisée du fait exclusif des acquéreurs et ce sans lien avec les conditions suspensives précitées.

Il convient ainsi d’analyser le caractère ou non légitime de ce refus dont dépend l’application de la clause pénale précitée.

Dans le cas précis, ce motif tiendrait à une inexécution par le créancier de cette clause de ses obligations.

Ainsi, les défendeurs invoquent tout d’abord le caractère déterminant de la végétation du jardin dans leur décision d’acheter le bien immobilier et un manquement du vendeur dans son obligation d’information en la matière suite au changement de configuration de ce dernier.

Il résulte de l’article 1112-1 du Code civil d’une part que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ; et d’autre part, qu’ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

En l’espèce, les acquéreurs Monsieur [C] [L] et sa compagne Madame [R] [H] prétendent que le jardin très arboré lors de leur première visite des lieux fut « un véritable coup de cœur », « qui avait déterminé leur décision d’acquérir le logement » et permettait d’occulter tout vis-à-vis. Ils font ainsi valoir que l’état paysager du jardin sans aucun vis-à-vis a été un élément déterminant dans leur décision d’acquérir le bien.

Il ressort des termes du compromis de vente du 5 décembre 2022, en ce qui concerne la désignation de la chose vendue, que celle-ci est un bien immobilier situé dans un lotissement en Guadeloupe, composé d’une maison mitoyenne de type F3, d’environ 60 m², avec « la jouissance privative d’une partie commune : le jardin situé à l’arrière, d’une surface de 40 m² environ ».

Une précision a été spécifiquement mentionnée par les parties : « La désignation actuelle du bien est la suivante : les deux chambres sont climatisées avec placards ».

Il s’agit là de l’unique particularité qui figure dans la convention des parties. Si les parties ont pris soin d’indiquer expressément que les chambres étaient climatisées et comportées des placards, c’est qu’il s’agissait pour elles de caractéristiques essentielles du bien.

En revanche, le compromis de vente ne comporte aucune mention spécifique relative au jardin. Il n’est pas précisé la présence d’arbres ou de plantes spécifiques. Le jardin n’est pas décrit. 

Il s’évince donc des termes même du compromis de vente, que les parties n’ont pas porté une attention particulière à l’état du jardin.

Il n’est pas non plus produit au débat d’élément concomitant à la signature du compromis de vente, justifiant du caractère déterminant pour les acquéreurs, Monsieur [C] [L] et Madame [R] [H], de la présence d’une végétation abondante dans le jardinet.

Il ne résulte donc pas des pièces produites au débat que cette information ait été considérée comme déterminante dans la décision d’acquérir le bien et qu’en conséquence, il ne peut être reproché au vendeur un manquement à son obligation d’information à ce sujet.

Les défendeurs invoquent en second lieu un manquement du vendeur à son obligation légale de délivrance afin de justifier leur refus de réitérer l’acte de vente.

Selon l’article 1582 du Code civil, la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

L’article 1583 du Code civil précise qu’elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Aux termes de l’article 1603 du Code civil, le vendeur a deux obligations, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

En application de l'article 1604 du Code civil, le vendeur doit livrer à l’acquéreur une chose conforme aux spécifications contractuelles. Ainsi, la conformité s’apprécie à la lumière du contrat conclu entre les parties.

L’acquéreur ne peut être tenu d’accepter une chose différente que celle qu’il a commandée. Il lui incombe de prouver la non-conformité de la chose livrée. Il lui appartient donc de démontrer que la chose ne présente pas les caractéristiques spécifiées par la convention des parties.

L’article 1614 ajoute que la chose doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente.

Aux termes de l’article 1353 alinéa 1er du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la loi des parties est celle résultant du compromis de vente en date du 5 décembre 2022. La désignation du bien est décrite de la manière suivante :

« LOT NUMERO VINGT CINQ (25)

Dans le bâtiment 6, au rez-de-chaussée et à l’étage, un logement numéro 601 de type F3 composé d’un séjour, d’un dégagement, une cuisine, un cellier, un WC, un palier, deux chambres, une salle de bains avec WC, de trois varangues.
Avec la jouissance privative d’une partie commune : le jardin situé derrière, d’une surface de 40 m² environ.
La désignation actuelle du bien est la suivante : les deux chambres sont climatisées avec placards.
Et les deux cent quatre vingt dix neuf / dix millièmes (299/10.000èmes) des parties communes générales de l’ensemble immobilier ».

La description du bien, telle que mentionnée par les parties, ne spécifie pas l’état du jardin et en particulier ne décrit pas d’espace végétalisé et ombragé permettant de protéger des vis-à-vis.

Par conséquent, si le compromis de vente mentionne une obligation de garde du vendeur jusqu’à l’entrée en jouissance de l’acquéreur et en particulier pour les éléments d’équipements, c’est d’une part à la condition que ces éléments existent et d’autre part en ce qui concerne « les arbres, les arbustes, rosiers, plantes et fleurs en terre », c’est uniquement si le jardin est privatif.

En l’espèce, le jardin n’est pas une partie privative de la chose vendue, mais représente en réalité « la jouissance privative d’une partie commune ».

En l’occurrence, aux termes de sa mise en demeure du 22 février 2023, par l’intermédiaire de son Conseil, Monsieur [J] [T] a précisément reconnu « la coupe des végétaux situés à proximité de ladite clôture », en raison des travaux entrepris par la copropriété pour le remplacement des clôtures des jardinets et a indiqué que « les végétaux en question sont des bananiers soit des herbacés à croissance extrêmement rapide, de sorte que ces derniers auront repoussé dans à peine quelques mois ».

Dans leurs écritures, Monsieur [C] [L] et Madame [R] [H] affirment que le compromis de vente ne fait pas état desdits travaux de la copropriété, invoqués par Monsieur [J] [T] et plus particulièrement de leur date programmée entre le compromis de vente et l’acte réitératif de vente et qu’au contraire l’acte indique page 6 qu’« aucun travaux ne devra être entrepris dans les lieux acquis avant la vente ».

Or, ont été annexés au compromis de vente les procès-verbaux des assemblées générales prévoyant lesdits travaux, ce qui n’est pas contesté par les consorts [O].

Ces pièces ont été remises aux acquéreurs contre récépissé, ils en ont donc été informés.

Il résulte des termes du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété du 24 novembre 2020, que l’ordre du jour comportait le « remplacement de la clôture en grillage souple côté route par une clôture en panneaux rigides et pose d’un portillon ». Cette résolution a été adoptée.

Monsieur [C] [L] et Madame [R] [H] prétendent que ces travaux n’ont toutefois pas eu lieu, comme il résulte du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété du bien en cause, du 16 juin 2022, qui mentionne dans sa résolution n°19 relative au « remplacement de la clôture allant du local poubelles jusqu’au jardin de l’appartement 700 (plan joint) », que « L’Assemblée Générale demande de reporter cette résolution à l’Assemblée Générale 2023. Une plainte contre X sera déposée pour vandalisme : la clôture du fond étant régulièrement ouverte par les résidents, pour leur passage ».

Les défendeurs déduisent de cette mention que le logement objet de leur acquisition n°601 n’était donc pas concerné par les travaux, plan à l’appui.

Or, il s’agit là d’une interprétation restrictive de la résolution n°19 qui indique simplement que les travaux allant du local poubelles jusqu’au jardin de l’appartement 700 étaient reportés dans le temps, en raison de vandalisme sur cette zone.

Il n’est nullement fait état d’un report total de l’ensemble des travaux de toute la copropriété, mais uniquement d’un report pour une zone clairement définie. Or, le logement n°601, objet de la vente en cause, ne fait pas partie de la zone des travaux qui a été reportée. Dès lors, il n’est pas démontré que les travaux concernant la clôture du jardinet attenant au logement n°601 n’ont pas eu lieu.

Les photographies du Commissaire de justice prises le 9 mars 2023, tout comme celles du 12 janvier 2023 prises par les défendeurs, font clairement ressortir deux types de clôtures : celle côté route « en bon état apparent », qui est rigide, comme le prévoyait le procès-verbal d’assemblée générale du 24 novembre 2020, tandis que les petites clôtures séparant les jardins mitoyens sont, quant à elles, souples, grillagées, tordues et attaquées par la rouille. Les clôtures, côté route, sont bien plus récentes que celles séparant les jardinets mitoyens.

En outre, le jardin mitoyen à celui du logement n°601 est identique, dépourvu de toute végétation, hormis de la présence d’herbe au sol.

En présence dune jouissance privative d’un jardin appartenant à la copropriété et d’acquéreurs parfaitement informés des travaux entrepris sur ledit jardin au stade du compromis de vente, aucun manquement à l’obligation de délivrance ne peut être reproché au vendeur.

En outre, les éléments produits par les acquéreurs ne démontrent pas de l’existence d’une modification fondamentale du jardin en cause, au moment du compromis de vente.

Ils versent un procès-verbal de constat en date du 9 mars 2023, réalisé trois mois après la signature du compromis de vente, sans toutefois apporter d’éléments probants concernant l’état du jardin au moment de sa signature, en décembre 2022.

Les photographies prises par le Commissaire de justice le 9 mars 2023, en plan large, permettent de constater que les jardins des maisons voisines ne présentent aucun arbre et sont dans un état parfaitement similaire à celui du présent litige : présence d’herbe et de quelques petites plantes. L’état du jardin en cause est identique à celui des jardins attenants.

Les photographies en date du 12 janvier 2023, prises par les acquéreurs et annexées au procès-verbal de constat, sont quasiment comparables à celles prises par le Commissaire de justice deux mois plus tard.

Il n’est pas produit en procédure de photographies de l’époque de la signature du contrat, permettant la comparaison de l’état du jardin entre le compromis de vente à la date du 5 décembre 2022 et la date prévue de réitération par acte authentique, le 20 février 2023.

A cet égard, l’attestation de l’artisan mandaté par les acquéreurs pour établir un devis, Monsieur [K] [E], n’apporte aucune précision quant à l’état du jardin, lors de son passage sur les lieux, le 11 janvier 2023.

Seule l’attestation de Madame [Y] décrit un jardin « très ombragé avec de multiples plantes », « des bananiers et aussi des multipliants et autres plantes dont je ne connais pas le nom », et ajoute qu’il « n’y avait aucun vis-à-vis des 3 côtés ».

Ce témoignage est à lui seul insuffisant pour rapporter la preuve de l’existence d’une abondante végétation au jour du compromis de vente.

Quant aux prétendues photographies géolocalisées, elles sont particulièrement floues, ne sont pas précisément datées, ni certifiées et ne permettent donc pas de définir l’état du jardin au 5 décembre 2022.

Par conséquent, Monsieur [C] [L] et Madame [R] [H] échouent dans l’administration de la preuve qui leur incombe dans la justification de leur renoncement à réitérer l’acte en question. 

Par courrier en date du 22 mars 2023 et par l’intermédiaire de son Conseil, Monsieur [J] [T] a pris acte du refus de Monsieur [C] [L] et de Madame [R] [H], de régulariser l’acte de vente en la forme authentique et les a mis en demeure les consorts [O] d’avoir à payer la somme de 19 269 euros, au titre de la clause pénale du compromis de vente.

Au regard de ce qui précède, il y a lieu d’appliquer l’indemnité forfaitaire telle que prévue par les parties, dont la proportion est conforme aux usages en la matière et correspond manifestement au préjudice subi par le vendeur, les motifs invoqués par les acquéreurs pour ne pas réitérer la vente n’étant manifestement pas ceux à l’origine de leur revirement.

En conséquence, Monsieur [C] [L] et Madame [R] [H] seront condamnés in solidum à régler la somme de 19 269,00 € à Monsieur [J] [T], au titre de la clause pénale.

A l’opposé, les défendeurs seront intégralement déboutés de leurs demandes indemnitaires en réparation de leur préjudice moral et matériel, aucune faute n’étant imputable à Monsieur [T] dans les respect de ses obligations contractuelles.


II - Sur le séquestre de la somme d’argent

Aux termes de l’article 1103 du Code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le compromis de vente, dûment régularisé ayant force de loi entre les parties, prévoit que l’acquéreur versera entre les mains du notaire la somme de 9 634,00 €, à titre de séquestre. La destination de ce versement est expressément définie : « Si l’ACQUEREUR manifeste son intention d’acquérir dans les délais qui lui sont impartis, ce versement constituera un acompte sur le prix de vente.
Par contre il sera :
soit acquis au VENDEUR si l’ACQUEREUR ne demande pas la réalisation de la promesse dans les délais et conditions convenus,soit restitué intégralement à l’ACQUEREUR, en cas de non-réalisation des conditions suspensives, liées à la vente ».
En l’espèce, de manière injustifiée, les acquéreurs ont refusé de régulariser la vente dans les délais et conditions convenus.

Ils n’ont pas sollicité la réalisation de la promesse de vente dans les délais et conditions prévues sans motif légitime.

Par conséquent, la somme séquestrée de 9 634,00 € entre les mains du Notaire, sera restituée au vendeur, Monsieur [J] [T].

A l’opposé, les défendeurs seront déboutés de leur demande de restitution en la matière en raison du non-respect de leurs obligations contractuelles.




III - Sur les demandes accessoires relatives aux frais et aux dépens


- Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [L] et Madame [R] [H] qui succombent, au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, devront supporter in solidum les dépens de l’instance.

- Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

En vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

Monsieur [C] [L] et Madame [R] [H] seront en outre condamnés in solidum à verser à Monsieur [J] [T] la somme de 3 500 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [C] [L] et Madame [R] [H] seront, quant à eux, déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.


- Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 

L'article 514-1 du Code civil dispose que « Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. » 

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,


CONDAMNE Monsieur [C] [L] et Madame [R] [H] in solidum à payer à Monsieur [J] [T] la somme de 19 269,00 €, au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 février 2023 ;

ORDONNE la libération du séquestre versé auprès des Notaires, Maître [F] et [P], demeurant [Adresse 4], soit la somme de 9 634,00 €, au bénéfice de Monsieur [J] [T] ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [L] et Madame [R] [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [L] et Madame [R] [H] in solidum à payer à Monsieur [J] [T], la somme de 3 500 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [L] et Madame [R] [H] in solidum aux entiers dépens d’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Mont de Marsan le 11 JUIN 2026, la minute étant signée par Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, et Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT