Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-9, 11 juin 2026, n° 25/08164

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9



ARRÊT AU FOND 

DU 11 JUIN 2026



N°2026/288













Rôle N° RG 25/08164 N° Portalis DBVB-V-B7J-BO7AL







S.C.I. MG [J]





C/



S.A. CCF CREDIT FONCIER DE FRANCE

TRESOR PUBLIC DE [Localité 1]









Copie exécutoire délivrée le :

à :



Me Pierre-Yves IMPERATORE 



Me Jérôme COUTELIER-TAFANI 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge de l'exécution de [Localité 2] en date du 16 Mai 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 23/02232.





APPELANTE



S.C.I. MG [J] 

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 522 494 962 

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1]



représentée par Me Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

plaidant par Me Monica GIORGI, avocat au barreau de ROME





INTIMES



S.A. CCF CRÉDIT FONCIER DE FRANCE 

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 542 029 848,

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2]

Assignée à jour fixe le 16 décembre 2025 à personne habilitée 



représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par Me Thomas MEULIEN, avocat au barreau de TOULON

plaidant par Me Frédéric PUGET de la SELARL PUGET LEOPOLD - COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Thomas MEULIEN, avocat au barreau de TOULON





TRÉSOR PUBLIC DE [Localité 1] 

venant aux droits du comptables des finances publiques de [Localité 5], agissant en qualité de comptable chargé du recouvrement des impôts, représenté par le comptable du SPI

siège [Adresse 3]

Assigné à jour fixe le 16 décembre 2025 à personne habilitée 



défaillant













*-*-*-*-*











COMPOSITION DE LA COUR







L'affaire a été débattue le 29 Avril 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Cécile YOUL-PAILHES, Présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Pascale BOYER, Conseiller 



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026.







ARRÊT



Réputé Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026,



Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***























































FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES':



La société MG [J] est propriétaire de biens et de droits immobiliers situés sur la commune de [Localité 6]. 



La société Crédit Foncier de France a fait délivrer à la société MG [J] un commandement aux fins de saisie immobilière en date du 10 novembre 2022 en se prévalant d'un acte notarié. 



En date du 28 février 2023, la société Crédit Foncier de France a fait assigner la société MG [J]. 



La SCI MG [J] a engagé quatre questions prioritaires de constitutionnalité portant sur : 

-L'article L.313-51 du code de la consommation 

- L'article L.312-22 du code de la consommation

- L'article 16-III de la loi n°2018-287 du 20 avril 2018

- L'article L.322-2 du code des procédures civiles d'exécution

Ces questions prioritaires de constitutionnalité ont été rejetées par le tribunal judiciaire de Draguignan lors de jugement rendus les 21 juin 2024 et le 10 janvier 2025



Par jugement en date du 16 mai 2025, le juge de l'exécution de [Localité 2] a, notamment :



-Déclaré la société SCI MG [J] irrecevable en sa demande tendant à voir condamner la société Crédit Foncier de France à indemniser Mme [U] [K] à hauteur de 300 000 €,



-Débouté la société SCI MG [J] de toutes ses autres demandes ;



-Dit que les conditions des articles L.311 -2, L.311-4 et L.311-6 de code des procédures civiles d'exécution sont réunies ;



-Dit que la société Crédit Foncier de France poursuit la saisie immobilière au préjudice de la SCI MG [J] pour une créance liquide et exigible, d'un montant de 1 028 954,36 euros, selon décompte provisoirement arrêté au 31 mai 2022 et sans préjudice des intérêts postérieurs jusqu'à parfait paiement ;



-Autorisé la vente amiable sur autorisation de justice des biens et droits immobiliers sur la commune de [Localité 7] (Var) [Adresse 4], sur la parcelle cadastrée section AF n°[Cadastre 1] pour une contenance de 18a 45ca, le lot 12 du [Adresse 5] dite '[Adresse 6]'



-Rappelé que le débiteur saisi doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et qu'il doit rendre compte, au créancier poursuivant sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin ;



-Fixé à la somme de 2 700 000 € le prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ;



-Invité le notaire qui recevra l'acte de vente à adresser au juge de l'exécution immobilier la copie de l'acte de vente reçu ;



-Taxé les frais préalables à la somme de 5668,24 € T.T.C et dit que ces frais seront versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente ;



-Dit que les émoluments de l'avocat poursuivant, calculés conformément au tarif en vigueur, seront également payables par l'acquéreur, en sus du prix de vente, comme les frais de poursuite;



-Dit que le dossier sera rappelé à l'audience du vendredi 5 septembre 2025 à 9 heures 00, et qu'à cette audience, le juge ne pourra accorder un délai supplémentaire de 3 mois que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et ce, afin de permettre la conclusion et la rédaction d'un acte authentique de vente ;



-Ordonné la mention du présent jugement en marge de la publication du commandement au Service de la Publicité Foncière et de l'Enregistrement de [Localité 2] le 29 décembre 2022, volume 2022 S numéro 15 ;



-Ordonné la mention du présent jugement en marge du cahier des conditions de vente déposé au tribunal judiciaire de Draguignan le 1 Mars 2023 ;



-Ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de Me [G] [W] sur ses offres et affirmations de droit.



Par déclaration en date du 3 juillet 2025, la société MG [J] a formé appel à l'encontre du jugement d'orientation et des décisions de refus de transmission des 21 juin 2024 et 10 janvier 2025.



Par ordonnance du 16 juillet 2025, la société MG [J] a été autorisé à assigner à jour fixe et la copie de l'assignation délivrée à cette fin a été remise au greffe, le 17 décembre 2025, avant la date fixée pour l'audience, conformément aux dispositions de l'article 922 alinéa 2 du code de procédure civile. 





Au vu de ses conclusions en date du 28 avril 2026, l'appelante demande à la cour de':



-Recevoir l'appel et le dire bien fondé,



-Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :



'Déclaré la société SCI MG [J] irrecevable en sa demande tendant à voir condamner la société Crédit Foncier de France à indemniser Mme [U] [K] à hauteur de 300 000 €,



'Débouté la société SCI MG [J] de toutes ses autres demandes ;



'Dit que les conditions des articles L.311 -2, L.311-4 et L.311-6 de code des procédures civiles d'exécution sont réunies ;



'Dit que la société Crédit Foncier de France poursuit la saisie immobilière au préjudice de la SCI MG [J] pour une créance liquide et exigible, d'un montant de 1 028 954,36 euros, selon décompte provisoirement arrêté au 31 mai 2022 et sans préjudice des intérêts postérieurs jusqu'à parfait paiement ;



'Autorisé la vente amiable sur autorisation de justice des biens et droits immobiliers sur la commune de [Localité 7] (Var) [Adresse 4], sur la parcelle cadastrée section AF n°[Cadastre 1] pour une contenance de 18a 45ca, le lot 12 du [Adresse 5] dite '[Adresse 6]' ;



'Rappelé que le débiteur saisi doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et qu'il doit rendre compte, au créancier poursuivant sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin ;



'Fixe à la somme de 2 700 000 € le prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ;



'Invite le notaire qui recevra l'acte de vente à adresser au juge de l'exécution immobilier la copie de l'acte de vente reçu ;



'Taxe les frais préalables à la somme de 5668,24 € T.T.C et dit que ces frais seront versés directement par l'acquéreur en sus du prix de vente ;



'Dit que les émoluments de l'avocat poursuivant, calculés conformément au tarif en vigueur, seront également payables par l'acquéreur, en sus du prix de vente, comme les frais de poursuite;



'Dit que le dossier sera rappelé à l'audience du vendredi 5 septembre 2025 à 9 heures 00, et qu'à cette audience, le juge ne pourra accorder un délai supplémentaire de 3 mois que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et ce, afin de permettre la conclusion et la rédaction d'un acte authentique de vente ;



'Ordonné la mention du présent jugement en marge de la publication du commandement au Service de la Publicité Foncière et de l'Enregistrement de [Localité 2] le 29 décembre 2022, volume 2022 S numéro 15 ;



'Ordonné la mention du présent jugement en marge du cahier des conditions de vente déposé au tribunal judiciaire de Draguignan le 1 Mars 2023 ;



'Ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de Me [G] [W] sur ses offres et affirmations de droit.



Statuant à nouveau, 



-Surseoir à statuer dans l'attente du résultat des trois questions prioritaires de constitutionnalité dont la Cour est saisie par le présent appel,



-Surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de la plainte pénale avec constitution de partie civile déposée dans cette affaire et dans l'attente du résultat de l'action en inscription de faux ;



-Réparer l'omission de statuer commise par le premier juge sur la demande de sursis à statuer présentée et l'ordonner.



Subsidiairement :



-Annuler le procès-verbal descriptif irrégulier



-Annuler la procédure de saisie immobilière en raison de la caducité du commandement de payer valant saisie lequel fait mention d'un titre exécutoire qui n'existe pas, l'irrégularité lui causant un grief en ce qu'elle n'a pas été en mesure de discuter le caractère abusif des clauses dans un délai raisonnable avant les débats de première instance.



-Annuler la procédure de saisie immobilière en raison de la caducité du commandement de payer valant saisie lequel n'aura pas été suivi du dépôt au greffe dans les 5 jours de l'assignation, d'un cahier des conditions de la vente contenant un procès-verbal régulier ;



-Annuler la procédure de saisie immobilière en raison de la violation de la clause de conciliation préalable par la banque,



-Constater que la clause de déchéance du terme est abusive et la dire non écrite.



-Constater que la déchéance du terme n'est pas acquise,



-Constater que la créance échue à la date de la prétendue déchéance du terme ne justifie pas l'engagement d'une procédure de saisie immobilière laquelle est disproportionnée.



-Annuler la saisie immobilière et ordonner la radiation du commandement aux frais du créancier.



Plus subsidiairement :



-Accorder un délai de 24 mois pour permettre le paiement des arriérés du prêt étant précisé que la déchéance du terme n'est pas acquise.



-Débouter la société Crédit Foncier De France de l'ensemble de ses moyens et prétentions contraires aux présentes conclusions et de ses prétentions aux fins de vente,









Plus subsidiairement encore :



-Suspendre les poursuites et autoriser la vente amiable du bien saisi au prix plancher de 5 000 000 €.



En tout état de cause :



-Condamner le Crédit Foncier De France à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.



L'appelante argue avoir déposé une plainte auprès du Doyen des juges d'instruction et engagé une action en inscription de faux. Elle affirme donc être recevable et bien fondée à formuler une demande de sursis à statuer conformément à l'article 378 du code de procédure civile en ce qu'elle justifie un intérêt de bonne administration de la justice. Si le procès-verbal de description est un faux, il sera nul et non avenu et la procédure de saisie immobilière sera viciée. 



L'appelante soutient que le procès-verbal descriptif contient des informations erronées que le commissaire de justice a volontairement intégrées afin de permettre l'accès dans les lieux sans autorisation préalable du juge de l'exécution, alors même que le bien était occupé régulièrement par un tiers, au titre d'une convention d'occupation. Dans le cas où le cahier des conditions de la vente est nul, la procédure de saisie immobilière est viciée et mérite la sanction de la caducité du commandement de payer valant saisie. Elle relève un grief en ce que le commissaire de justice l'a exposée à une indemnisation de l'occupant pour intrusion dans un domicile clos. Elle prétend que Mme [U] [K], occupante, a porté plainte pour violation de domicile. L'appelante souligne que le procès-verbal descriptif ne pourra pas être consulté par les acquéreurs éventuels parce que les photos prises présentent les effets personnels de l'occupante qui s'y oppose.



S'agissant de la nullité de la procédure, l'appelante soutient que le commandement de payer valant saisie immobilière indique un titre exécutoire qui n'existe pas. Elle relève qu'il n'existe pas de Me [P] notaire à [Localité 8]. Le créancier présente l'acte de son acquisition reçu par Me [E], lequel ne permet pas les poursuites en ce que le prêt a été consenti aux minutes de Me [R] qui n'est pas associé dans l'étude de Me [E].



Elle relève que le premier juge ne lui a pas accordé un délai raisonnable pour vérifier le titre qui était versé aux débats en refusant le renvoi pourtant justifié par le principe du contradictoire et par la nécessaire traduction des actes en italien.



L'appelante affirme qu'il existe entre les parties une clause de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge. Il s'agit donc d'une fin de non-recevoir. 



Elle argue que le juge de l'exécution devait vérifier le caractère abusif de la clause de déchéance du terme dans un contrat d'adhésion conformément à l'article 1171 du code civil. La banque ne lui a pas permis de contester la clause d'exigibilité anticipée. Elle soutient que la clause de déchéance du terme est abusive et elle ne peut servir d'appui à la déchéance du terme prononcée arbitrairement et abusivement. Elle rappelle que cette sanction intervient alors même que des échanges étaient en cours entre le conseil de la banque et Mme [U] [K] pour régulariser la situation d'impayés.



La société appelante affirme être de bonne foi et sollicite des délais pour débloquer les fonds retenus par la banque centrale du Liban. Elle prétend qu'un cas de force majeure a empêché le paiement des échéances. Son gérant, M. [F] [K], a fait l'objet d'une saisie pénale de ses biens et avoirs pour une infraction qui n'a pas donné lieu à condamnation. Elle fait valoir que les mainlevées des saisies pénales permettront de débloquer les actifs immobilisés pour solder l'arriéré et que M. [K] dispose d'un compte sur lequel se trouvent 500 000 dollars auprès de la Société Générale de Banque au Liban. Ce compte est, pour le moment, bloqué par les autorités du pays empêchant le retrait de fonds pour éviter la faillite des banques.







Elle demande donc un délai de 24 mois pour permettre le paiement des arriérés du prêt, étant précisé que la déchéance du terme n'est pas acquise et que le gérant est de bonne foi en ce qu'il a signé une autorisation pour que la banque prélève les sommes dues sur son compte libanais au moyen d'une saisie attribution, en sa qualité de caution personnelle et solidaire. 



Enfin, à titre subsidiaire, la société appelante demande l'autorisation de vendre le bien à l'amiable au prix plancher de 5 000 000 euros. Elle justifie de la valeur du bien par la production du mandat de vente auprès de l'agence immobilière SARL DT 01 Remax Azur Excellence en date du 8 novembre 2023 pour un prix net vendeur de 6 900 000 euros.



Aux termes de ses conclusions en date du 17 décembre 2025, le Crédit foncier de France, intimé, sollicite la cour de':



- dire la société MG [J] irrecevable et mal fondé en ses demandes et l'en débouter.



- confirmer le jugement entrepris.



- condamner la société MG [J] à payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Il soutient que la demande de sursis à statuer constitue une demande nouvelle irrecevable en application de l'article R311-5 du code de procédure civile, de même que la demande de délais de paiement.



Il reprend la motivation du premier juge sur les contestations relatives au titre exécutoire, à la clause de conciliation, au procès verbal de description et à l'exigibilité de la créance.



S'agissant des clauses abusives, il fait valoir que si une SCI peut se voir reconnaître la qualité de consommateur, tel n'est pas le cas en l'espèce, les statuts de MG [J] ayant pour objet social «l'acquisition par voie d'achat ou d'apport, la propriété (') de tous biens immobiliers». Le code de la consommation et la jurisprudence sur les clauses abusives ne lui sont donc pas applicables.



Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du Code de Procédure Civile.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande en omission de statuer :



En application de l'article 462 du code de procédure civile, «les erreurs et omissions matérielles qui affectent une décision même passée en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendue ou par celle à laquelle elle est déférée, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.[...]'»



En application de l'article 463 du code de procédure civile, «la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s'il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.»



Il sera constaté que le juge de l'exécution, a, dans le corps de sa motivation, indiqué : «I1 n'y a pas lieu de surseoir à statuer puisqu'il a déjà été statué sur les questions prioritaires de constitutionnalité par la défenderesse, par jugements distincts et d'autre part, 1a demande d'autorisation de production de pièces a été rejetée.»



Il ne s'agit donc pas d'une omission de statuer mais d'une erreur matérielle à laquelle il sera répondu par ailleurs et dans le dispositif du présent arrêt.





Sur la demande de sursis à statuer :



MG [J] demande à la cour de surseoir à statuer dans l'attente du résultat des trois questions prioritaires de constitutionnalité dont elle est saisie par ailleurs s'agissant de cette affaire et de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de la plainte pénale avec constitution de partie civile qu'elle a déposée le 7 janvier 2025 entre les mains du doyen des juges d'instruction de Draguignan pour des faits de faux en écriture publique ou authentique et violation de domicile par un dépositaire de l'autorité publique à l'encontre de M. et Mme [V] [T], [A] [C] et [M] [Q] et du Crédit Foncier de France et dans l'attente du résultat de l'action en inscription de faux relatif à un procès verbal descriptif sur saisie immobilière du 18 janvier 2023 établi à la requête du Crédit foncier de France par Me [V] [T], commissaire de justice, déposée auprès du directeur des services de greffe du tribunal judiciaire d'Aix en Provence le 10 décembre 2025.



L'intimée soutient que cette demande est en application de l'article R311-5 du code des procédures civiles d'exécution, irrecevable.



Selon les dispositions de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l'instance jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l'opportunité d'un sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice. 



Suivant les dispositions de l'article R.311-5 du code des procédures civiles d'exécution, «A peine d'irrecevabilité prononcée d'office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf disposition contraire être formée après l'audience d'orientation prévue à l'article R.222-15, à moins qu'elle porte sur des actes de procédure postérieurs à celle-ci.» 



Les dispositions dudit article sont tout à fait dérogatoires aux règles de droit commun des articles 564 et suivants du code de procédure civile. Il n'y est fait aucune distinction quant à la nature des contestations élevées devant la cour d'appel dans le cadre procédural tout à fait spécifique de la saisie immobilière. 



La Cour de cassation fait une application très stricte de l'article R311-5 et rappelle régulièrement qu'aucune demande ou moyen nouveau ne peut être présenté pour la première fois en cause d'appel, s'il ne porte pas sur des actes postérieurs à l'audience d'orientation. (civ. 2ème, 14 novembre 2019, pourvoi n° 18-21.917) 



' s'agissant de la demande de sursis à statuer dans l'attente de la réponse aux questions prioritaires de constitutionnalité, 



Le premier juge fait état dans son jugement de ce que MG [J] sollicite en tout état de cause, l'autorisation de procéder à la vente amiable du bien saisi et qu'il soit sursis à statuer «dans l'attente de la QPC et de l'action publique». 



La demande de sursis à statuer dans l'attente de la réponse aux questions prioritaires de constitutionnalité ne saurait donc être considérée comme nouvelle et irrecevable en application de l'article R311-5 susvisé.



la cour répondra par arrêts distincts à la question qui lui est posée sur l'opportunité de saisir le Conseil constitutionnel sans avoir à statuer sur le mérite de ces questions sur le fond. La SCI [J] ne fait pas la démonstration de l'intérêt pour le juge civil d'attendre la réponse apportée à ces questions.



Le sursis à statuer serait en outre contraire à l'objectif de célérité dans le traitement des contestations relatives aux mesures d'exécution forcée qui est l'un des aspects essentiels de la bonne administration de la justice.



Ainsi, en vertu de son pouvoir discrétionnaire la cour considère donc qu'il n'apparaît pas d'une bonne administration de la justice de faire droit à cette demande.









' s'agissant de la demande de sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la plainte avec constitution de partie civile déposée par MG [J], 



Le premier juge fait état dans son jugement de ce que MG [J] sollicite en tout état de cause, l'autorisation de procéder à la vente amiable du bien saisi et qu'il soit sursis à statuer «dans l'attente de la QPC et de l'action publique» 



Même s'il ne s'agit pas d'une action publique menée par le procureur de la République, il y a lieu de considérer qu'une plainte avec constitution de partie civile est susceptible d'entraîner la mise en oeuvre de l'action publique. Ainsi, la demande de sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la plainte avec constitution de partie civile déposée par MG [J] ne saurait donc être considérée comme nouvelle et irrecevable en application de l'article R311-5 susvisé.



Il ne peut qu'être constaté, alors que l'assignation à l'audience d'orientation est du 28 février 2023, que MG [J] a attendu le 7 janvier 2025 pour déposer une plainte pénale pour des faits dont elle soutient qu'ils seraient de nature criminelle et, de fait, extrêmement graves. La saisine récente du doyen des juges d'instruction ne constitue que le début d'une procédure pénale qui pourrait s'avérer longue et le sursis à statuer sollicité ici par la partie débitrice est susceptible de porter une atteinte disproportionnée au droit du créancier de poursuivre l'exécution forcée d'une saisie immobilière pour obtenir son paiement, alors que la SCI MG [J] ne fait pas la démonstration de l'intérêt pour le juge civil d'attendre la conclusion de cette procédure pénale.

Le sursis à statuer serait en outre contraire à l'objectif de célérité dans le traitement des contestations relatives aux mesures d'exécution forcée qui est l'un des aspects essentiels de la bonne administration de la justice.



Ainsi, en vertu de son pouvoir discrétionnaire la cour considère donc qu'il n'apparaît pas d'une bonne administration de la justice de faire droit à cette demande.



' s'agissant de la demande de sursis à statuer dans l'attente de l'issue de l'action en inscription de faux, 



MG [J] fait état de ce que dans le plumitif rédigé à l'occasion de l'audience qui s'est tenue le 8 novembre 2024, le dépôt d'une telle action a été évoqué. Il s'avère à la lecture dudit document que si une demande de sursis à statuer a été faite, oralement, cette demande ne portait que sur les QPC et sur une action pénale déposée entre les mains du Procureur de la république. Ainsi, le premier juge n'a pas été saisi lors de son audience d'orientation d'une demande de sursis dans l'attente de l'issue de l'action en inscription de faux. Il est d'ailleurs établi que cette action n'a été formée que le 10 décembre 2025.



Il ne saurait être soutenu qu'il s'agit d'un élément postérieur au jugement d'orientation dont appel puisque la fausseté du procès verbal descriptif en date du 18 janvier 2023 est, depuis le début de la procédure de saisie immobilière, soutenue par MG [J]. Il lui appartenait de faire diligence pour former son action de manière à soumettre la question au juge de l'exécution dans le cadre de son audience d'orientation.



Dès lors, en application de l'article R311-5 susvisé, la demande sera déclarée nouvelle et en conséquence irrecevable.



Sur la nullité de la procédure de saisie immobilière:



' Sur la demande d'annulation du procès verbal descriptif':



Le but d'un procès verbal descriptif est de décrire précisément le bien saisi, d'informer les futurs enchérisseurs et d'alimenter le cahier des charges. 



Le régime des nullités qui s'applique en la matière étant celui de l'article 114 du code civil, il convient de démontrer l'existence d'un grief.



En l'occurence, la SCI appelante soutient que ledit procès-verbal contient des informations erronées que le commissaire de justice a volontairement intégrées afin de permettre l'accès dans les lieux sans autorisation préalable du juge de l'exécution, alors même que le bien était occupé régulièrement par un tiers, Mme [U] [K] au titre d'une convention d'occupation.



Le premier juge a relevé qu'aux termes de l'acte signifié le 10 novembre 2022 par Me [Y] [I] qu'il a été remis à Mme [U] [K], en sa qualité de «mandataire général de la société requise et directrice des affaires juridiques», qui a déclaré :' «j'occupe la villa en résidence principale à titre gratuit mise à disposition par mon frère Monsieur [K] [F].» et qu'aux termes du procès verbal descriptif critiqué dressé le 18 janvier 2023 par Me [V] [T] que «le bien immobilier est actuellement occupé et meublé mais semble être destiné à une occupation secondaire. Il n'existe pas de contrat de location connu pour ce bien à la date de mes opérations.



Ainsi qu'il a été rappelé, les mentions portées par un commissaire de justice font foi jusqu'à inscription de faux. La SCI appelante faute d'avoir justifié d'une action civile en ce sens devant le premier juge n'est plus recevable à obtenir un sursis à statuer sur ce point comme il a été dit précédemment. La cour ne peut que se borner à rappeler qu'il n'appartient pas au juge de l'exécution, dans le cadre de la procédure immobilière dont il est saisi, de remettre en cause la validité des constatations accomplies personnellement par un commissaire de justice.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



' sur la caducité du commandement litigieux'tiré de l'inexistence d'un titre exécutoire':



L'article 114 du code de procédure civile dispose : «Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'observation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.»'

L'appelante soutient que le titre exécutoire sur lequel se fonde le commandement litigieux n'existe pas puisque le notaire indiqué sur l'acte n'est pas un notaire existant à [Localité 9].



L'acte notarié sur lequel se fonde la mesure d'exécution a été dressé le 3 mars 2011 par maître [N] [R], notaire à [Localité 10]. Il est revêtu de la formule exécutoire et consiste en un prêt consenti par la société Crédit Foncer de France à la société MG [J] d'un montant de 900 000 euros d'une durée de 216 mois au taux fixe de 3,65'% l'an pendant 48 mois et à taux variable révisable tous les 12 mois pendant 168 mois.



Le commandement litigieux fait état en sa première page de Me [P], notaire, à [Localité 9]. Il fait par ailleurs référence au prêt susvisé.



S'agissant d'une nullité de forme manifeste, MG [J] oppose que l'erreur du nom du notaire l'a empêchée de discuter le caractère abusif des clauses dans un délai raisonnable avant les débats de première instance. 



Elle ne démontre pas en quoi, l'erreur sur le nom du notaire a pu l'empêcher de faire valoir ses droits et a pu créer une confusion avec un autre prêt qu'elle aurait pu contracter avec le crédit foncier de France pour un montant identique, surtout alors qu'elle prétend qu'aucun notaire portant le nom de [P] n'existe à [Localité 9]. Elle échoue donc à démontrer le grief qu'elle subit de ce chef.



' Sur la caducité du commandement de payer tiré de l'absence de dépôt au greffe dans les 5 jours de l'assignation, d'un cahier des conditions de la vente contenant un procès-verbal régulier;



Suivant les dispositions de l'article R.311-5 du code des procédures civiles d'exécution : «A peine d'irrecevabilité prononcée d'office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf disposition contraire être formée après l'audience d'orientation prévue à l'article R.222-15, à moins qu'elle porte sur des actes de procédure postérieurs à celle-ci.» 

Les dispositions dudit article sont tout à fait dérogatoires aux règles de droit commun des articles 564 et suivants du code de procédure civile. Il n'y est fait aucune distinction quant à la nature des contestations élevées devant la cour d'appel dans le cadre procédural tout à fait spécifique de la saisie immobilière. La Cour de cassation fait une application très stricte de l'article R311-5 et rappelle régulièrement qu'aucune demande ou moyen nouveau ne peut être présenté pour la première fois en cause d'appel, s'il ne porte pas sur des actes postérieurs à l'audience d'orientation. (civ. 2ème, 14 novembre 2019, pourvoi n° 18-21.917) 



En l'espèce, il s'agit d'un moyen nouveau qui n'a pas été soumis au premier juge et doit donc être déclaré irrecevable.



' Sur la nullité de la procédure de saisie immobilière en raison de la violation de la clause de conciliation préalable par la banque :



Ainsi que l'a relevé le premier juge, l'acte en cause en sa page 14 indique : '«en cas de litige, les parties conviennent, préalablement à toute instance judiciaire, de soumettre leur différend à un conciliateur désigné qui sera missionné par le président de la chambre des notaires. Le président de la chambre être saisi sans forme ni frais.»



Par une jurisprudence constante depuis 2017, la Cour de cassation (civ. 2éme, pourvoi n° 16-11.975 du 22 juin 2017) juge que «Une clause imposant ou permettant une médiation préalablement à la présentation d'une demande en justice relative aux droits et obligations contractuels des parties ne peut, en l'absence de stipulation expresse en ce sens, faire obstacle à l'accomplissement d'une mesure d'exécution forcée.»



Au vu du rapport rendu par le rapporteur de cette affaire, «La Cour de cassation s'attache à contrôler la qualification des clauses dites de conciliation distinguant entre les clauses qui se bornent à mettre à la charge des parties une tentative de règlement amiable de leur litige non assortie de conditions particulières et celles qui instituent une procédure de conciliation obligatoire. Ce n'est que dans cette dernière hypothèse que l'action en justice ne peut pas être introduite.»

En l'espèce, la clause de conciliation ne comporte aucune condition. Ainsi, la liberté laissée au créancier de mettre en 'uvre toute mesure d'exécution de son choix et l'accès au juge qui est un droit fondamental permettent d'écarter ce moyen, 



Sur le moyen tiré de l'existence d'une clause abusive :



L'article L 132-1 du code de la consommation issues de la loi n°776-2008 du 4 août 2008, applicables au contrat de prêt du 3 mars 2011, dispose notamment que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. 



Si, en droit de l'union européenne, la Cour de justice des Communautés européennes considère qu'une personne morale n'est pas un consommateur (CJCE, 22 nov. 2001, aff. C-541/99 et C-542/99, Cape Snc c/ Idéalservice Srl et Idéalservice : Rec. CJCE 2001, I, p. 9049) en droit interne, le régime des clauses abusives est susceptible de s'appliquer à une personne morale selon son objet social. 



Ainsi, au vu de l'article L132-1 précité, la notion distinctive de non-professionnel utilisée par le législateur français n'exclut pas les personnes morales de la protection contre les clauses abusives (Civ 1ère, pourvoi n° 02-13.285 du 15 mars 2005 et Civ 3ème, pourvoi n° 18-18.469 du 17 octobre 2019). 



Faute de définition législative de la notion de non-professionnel avant l'ordonnance du 14 mars 2016, le droit positif applique le critère du rapport direct entre le contrat et l'activité professionnelle de la partie en cause. Ainsi, les dispositions de l'article 132-1 ne sont pas applicables aux contrats qui ont un rapport direct avec l'activité professionnelle de la personne morale. 



En l'espèce, l'objet social de la SCI MG [J] est la gestion de patrimoine immobilier et il résulte des stipulations de l'acte notarié du 3 mars 2011 que le prêt a été contracté pour les besoins de financement d'un logement sans travaux constituant une résidence locative.



La désignation précitée suffit à établir que cet achat n'a pas pour finalité de faire l'acquisition d'un bien immobilier à usage d'habitation mais de réaliser un investissement immobilier aux fins d'acquérir la propriété d'un immeuble. 



Ainsi, la société MG [J] ne peut être considérée comme un non-professionnel de sorte qu'elle ne peut bénéficier du régime légal des clauses abusives de l'article L 132-1 précité. 



Sur la demande de délais de paiement :



Suivant les dispositions de l'article R.311-5 du code des procédures civiles d'exécution, «A peine d'irrecevabilité prononcée d'office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf disposition contraire être formée après l'audience d'orientation prévue à l'article R.222-15, à moins qu'elle porte sur des actes de procédure postérieurs à celle-ci.» 



Les dispositions dudit article sont tout à fait dérogatoires aux règles de droit commun des articles 564 et suivants du code de procédure civile. Il n'y est fait aucune distinction quant à la nature des contestations élevées devant la cour d'appel dans le cadre procédural tout à fait spécifique de la saisie immobilière. 



La Cour de cassation fait une application très stricte de l'article R311-5 et rappelle régulièrement qu'aucune demande ou moyen nouveau ne peut être présenté pour la première fois en cause d'appel, s'il ne porte pas sur des actes postérieurs à l'audience d'orientation. (civ. 2ème, 14 novembre 2019, pourvoi n° 18-21.917) 



En l'espèce, la demande de délai est une demande nouvelle qui n'a pas été soumise au premier juge et doit donc être déclarée irrecevable.



Sur la demande de vente amiable du bien :



la société appelante demande l'autorisation de vendre le bien à l'amiable au prix plancher de 5 000 000 euros. Elle justifie de la valeur du bien par la production du mandat de vente auprès de l'agence immobilière SARL DT 01 Remax Azur Excellence en date du 8 novembre 2023 pour un prix net vendeur de 6 900 000 euros.



Il ressort de la motivation du premier juge qu'il a autorisé la vente amiable en retenant que le bien a été acquis en 2011 pour la somme de 1 450 000 €, qu'au vu des écritures de MG [J], que «plusieurs malfaçons produites pendant la restauration empêchent l'utilisation du bien», qui sont à l'origine d'une procédure auprès du tribunal judiciaire et que la société poursuivante a produit des estimations de valeur de biens immobiliers géographiquement comparables inférieures à 3 millions d'euros. Il a en conséquence considéré que le prix de 2 700 000 euros en deçà duquel le bien ne pourrait être vendu était légitime.



Face à ces motifs, MG [J] n'apporte aucune critique pertinente sur cette motivation. Elle sera donc déboutée de sa demande.



Sur les demandes accessoires :



Succombant à l'action, en application de l'article 696 du code de procédure civile, MG [J] sera condamnée aux entiers dépens d'appel, outre la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



LA COUR statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition,



DIT n'y avoir lieu à sursis à statuer dans l'attente de l'issue des trois questions prioritaires de constitutionnalité posées par la SCI MG [J] et de la plainte pénale avec constitution de partie civile déposée entre les mains du doyen des juges d'instruction de Draguignan le 7 janvier 2025 pour des faits de faux en écriture publique ou authentique et violation de domicile par un dépositaire de l'autorité publique à l'encontre de M. et Mme [V] [T], [A] [C] et [M] [Q] et du Crédit Foncier de France,



DÉCLARE irrecevable la demande de sursis à statuer dans l'attente de l'issue de l'action en inscription de faux relatif à un procès verbal descriptif sur saisie immobilière du 18 janvier 2023 établi à la requête du Crédit foncier de France par Me [V] [T], commissaire de justice, déposée auprès du directeur des services de greffe du tribunal judiciaire d'Aix en Provence le 10 décembre 2025, en application de l'article R311-5du code des procédures civiles d'exécution,



DÉBOUTE la SCI MG [J] de sa demande de délai de paiement en application de l'article R311-5du code des procédures civiles d'exécution,



CONFIRME le jugement en date du 16 mai 2025 du juge de l'exécution de Draguignan en toutes ses dispositions telles qu'elles ont été déférées devant la cour d'appel,



Y ajoutant,



CONDAMNE la SCI MG [J] à payer à la société Crédit Foncier de France la somme de trois mille euros (3 000 €) sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,



CONDAMNE la SCI MG [J] aux entiers dépens d'appel.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE