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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Malo, Chambre 8 REFERES, 4 juin 2026, n° 25/00119

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)Droit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 29 novembre 2012 en l’étude de Maître [I], notaire à Châteauneuf-d’Ille-et-Vilaine, la SCI [Localité 1] FRESNES a consenti un bail commercial à Monsieur [S] [K], portant sur un terrain situé [Adresse 5], 

Le bail était conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2013 pour une activité d’exploitation d’une station de lavage auto en libre-service, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 4 800 euros. 

Le 22 janvier 2025, la SCI [Localité 1] FRESNES a fait signifier à Monsieur [K] un commandement, visant la clause résolutoire du bail, d’avoir à respecter les stipulations contractuelles, notamment les article B 1°) et B 7°) relatifs à l’entretien et à la jouissance des lieux. 
 
Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, la SCI [Localité 1] FRESNES a fait assigner Monsieur [S] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/119) auquel elle demande, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 avril 2026, de : 
À titre principal, débouter Monsieur [K] de l’ensemble de ses demandes, Constater l’acquisition à la date du 22 février 2025 de la clause résolutoire du bail du bien situé sur la parcelle cadastrée J [Cadastre 1], [Adresse 6] à [Localité 4], Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de de retard à compter de la signification de l’ordonnance, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, Condamner Monsieur [S] [K] à une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la dernière échéance mensuelle globale, comprenant les charges, taxes et accessoires, majorée de 30 % à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs de la station, [Etablissement 1] titre subsidiaire, constater la prise d’effet du congé à la date du 30 septembre 2025, Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de de retard à compter de la signification de l’ordonnance, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, Condamner Monsieur [S] [K] à une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la dernière échéance mensuelle globale, comprenant les charges, taxes et accessoires, majorée de 30 % à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs de la station, [Etablissement 1] titre très subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire, et désigner tel expert qu’il plaira, avec mission de :Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,S’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,Visiter les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 5], les décrire et en décrire l’environnement commercial, en cas de contestation les mesurer,Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, de l’environnement concurrentiel et de tous facteurs locaux de commercialité, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction : dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant),dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels). Apprécier, au regard des éléments recueillis, si l’éviction est de nature à entraîner la perte du fonds de commerce de station de lavage ou son transfert sur un autre site,Fournir, de manière chiffrée et motivée, tous éléments permettant à la juridiction saisie de fixer le montant de l’indemnité d’éviction, en ventiler les composantes,
Fixer le montant de l’indemnité d’occupation éventuellement due par la SCI [Localité 1] FRESNES à compter du 1er octobre 2025,Dire que l’expert devra communiquer aux parties un pré-rapport ou à tout le moins une note de synthèse, leur permettant, en tant que de besoin de présenter des dires,Dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,Fixer à la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée pour moitié par la SCI [Localité 1] FRESNES et pour moitié par Monsieur [K], dans un délai qu’il fixera,Dire que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,Dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal, avant un délai que le juge fixera, Dire que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1du même code,Fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant de la dernière échéance contractuelle, augmentée des charges, taxes et accessoires refacturables, En toutes hypothèses, condamner Monsieur [S] [K] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de signification du commandement et de l’assignation, Condamner Monsieur [S] [K] à lui payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 mai 2026, Monsieur [S] [K] demande au juge des référés de : 
Accorder avec effet rétroactif à la date du commandement du 22 janvier 2025 à Monsieur [K] les plus larges délais, à savoir un délai de deux ans, pour entreprendre les derniers travaux qui restent à exécuter après avoir constaté qu’il a entrepris d’ores et déjà l’essentiel des travaux nécessaires avec toutes suites et conséquences de droit,Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai et dire que la résiliation du bail n’aura pas vocation à s’appliquer dès lors que le nécessaire aura été effectué dans les délais ainsi accordés,Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 300 euros par mois à compter de la date pour laquelle le congé a été donné,Se déclarer incompétent pour connaître des autres demandes présentées par la SCI [Localité 1] FRESNES, notamment celles relatives au congé qui relèvent de la compétence du juge du fond, à raison de contestations sérieuses,Dire irrecevable et mal fondée la SCI [Localité 1] FRESNES en toutes ses demandes,Débouter la SCI [Localité 1] FRESNES de l’ensemble de ses demandes,Condamner la SCI [Localité 1] FRESNES à lui payer à titre de provision la somme de 8000 euros de dommages et intérêts par application de l’article 1231-1 du code civil,Condamner la SCI [Localité 1] FRESNES à lui payer la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat dressé par Maître [V] le 08 octobre 2025.
L’affaire était évoquée à l’audience du 7 mai 2026. La SCI [Localité 1] FLEURS, représentée par son conseil, maintient sa demande de résiliation au regard de l’absence d’entretien des lieux. Elle ajoute que le défendeur a repris l’entretien pour les besoins de la cause. A titre subsidiaire, elle sollicite une mesure d’expertise afin qu’un expert se prononce sur le montant de l’indemnité d’éviction. 

Monsieur [S] [K], représenté par son conseil, expose qu’il souhaite toujours exploiter l’activité, qu’il règle son loyer et qu’il a réalisé des travaux avant l’effet du congé qu’il a fait constater par commissaire de justice. Il sollicite un délai afin de finaliser les travaux restants. Il fait valoir que le juge des référés ne peut se prononcer sur le congé délivré par le bailleur et sollicite que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à la somme mensuelle de 300 euros. Il ajoute que le calcul de l’indemnité éviction doit avoir lieu à la date la plus proche du départ des lieux et que la mesure d’expertise relèvera du juge saisi au fond. 

Le dossier était mis en délibéré au 4 juin 2026.

Motifs

Motifs

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d’un différend.

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

En application des dispositions de ces textes, le juge des référés dispose des pouvoirs de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire applicable à défaut de paiement d’un seul terme de loyers ou accessoires à son échéance exacte ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter fait à personne ou à domicile. 

Le commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, mentionne, au titre des manquements du preneur à ses obligations que : 
Les lieux loués ne sont pas entretenus en bon état de réparation en particulier : L’un des piliers de la structure de lavage est enfoncé, Le système de paiement par jetons ne fonctionne plus qu’avec des billets, que les clients sont invités à retirer auprès du magasin Utile voisin, La station de lavage comporte de nombreuses dégradations et réparations de fortune, au moyen de ruban adhésif, La fosse d’évacuation des eaux usées est bouchée, L’activité de lavage cause un trouble à l’exploitant du magasin Utile, situé sur la même parcelle, dont l’image pâtit de la dégradation de la station voisine, et auprès duquel les clients de la station de lavage viennent retirer des billets pour acheter les jetons de paiement, Aucune vidange du séparateur d’hydrocarbure par un professionnel n’est plus effectuée, Monsieur [K] déverse les eaux usées de la station dans le système communal d’évacuation des eaux pluviales, sans autorisation préalable, en violation de l’article L. 1331-10 du code de la santé publique et de l’article 29 du règlement sanitaire départemental d’Ille-et-Vilaine. 
En l’espèce, il sera relevé que Monsieur [K] ne conteste pas les manquements dans la mesure où il sollicite à titre principal de lui accorder des délais, avec effet rétroactif à la date du commandement de payer, pour entreprendre les derniers travaux qu’il souhaite effectuer. Il sollicite la suspension des effets de la clause pendant ce délai. 

En conséquence, il convient de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 22 février 2025.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Au soutien de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, Monsieur [K] produit un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 8 octobre 2025. 

Aux termes de celui-ci, il apparaît que la borne de paiement a été remplacée et qu’elle permet désormais le paiement par carte bancaire, l’ensemble des postes de lavage sont en bon état, le programme long fonctionne sans dysfonctionnement. 
En outre, la station de lavage apparaît en bon état de propreté. Si l’un des piliers métalliques a été enfoncé et n’a pas encore été remplacé, cela n’affecte pas le fonctionnement de la station. 
Monsieur [K] justifie également par la production d’une facture du 28 mai 2025 avoir procédé à la vidange de la fosse (pièce n°7).

Enfin, si la SCI [Localité 1] FRESNES évoque un trouble de jouissance causé en violation du bail, il sera relevé qu’elle ne démontre pas avec l’évidence requise en référé les préjudices qu’elle évoque. 

Monsieur [K] fait valoir qu’il lui reste à effectuer des travaux « cosmétique », notamment des retouches de peinture et le « décabossage » d’un des panneaux en tôle au niveau de la structure de la station. 

Dès lors, Monsieur [K] justifie de sa bonne foi dans l’exécution des obligations mises à sa charge, celui-ci ayant pour cela contracté un emprunt de 10 000 euros (pièce n°8). 

Il convient de lui accorder un délai de trois mois pour procéder aux dernières réparations concernant les retouches de peinture et le remplacement d’un des piliers de la structure de lavage enfoncé. 
Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire seront donc suspendus. 

Sur le congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction

A titre subsidiaire, la SCI [Localité 1] FRESNES demande au juge des référés de constater la prise d’effet du congé à la date du 30 septembre 2025, et ce faisant, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] et de tous occupants de son chef. 

L’article L.145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. 

Aux termes de l’article L145-17 du code de commerce : « I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; (…) »

En l’espèce, un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime a été délivré le 26 mars 2025 par la SCI [Localité 1] FRESNES. 

Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la résolution ou résiliation judiciaire d’un bail commercial pour motif grave et légitime du locataire. En effet, le juge des référés a seulement le pouvoir de constater la résiliation d’un bail commercial par l’effet de la clause résolutoire ou à l'issue du délai légal suivant la notification d’un congé auquel n'est opposée aucune contestation sérieuse.

Or au soutien de son congé le bailleur évoque les manquements du preneur relativement au défaut d’entretien des lieux loués, au trouble causé au magasin Utile voisin et au manquement aux obligations réglementaires concernant le traitement des eaux usées et hydrocarbures. 
Comme énoncé précédemment, le preneur a effectué des travaux de nature à satisfaire aux conditions contractuelles et aux obligations réglementaires. En outre, le bailleur ne démontre pas le trouble de jouissance qu’il dénonce. Ces éléments constituent autant de contestations sérieuses sur la régularité du congé pour motif grave et légitime. 

Par conséquent, il sera dit ne pas avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [Localité 1] FRESNES tendant à voir valider le congé avec refus de renouvellement et à ordonner l’expulsion de Monsieur [K].


Sur l’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Il n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. 

La légitimité du motif résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur. Il appartient au juge de vérifier qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés. Il ne peut s’opposer à l’expertise que si la demande est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est évident et manifestement vouée à l’échec ou si la mesure d’instruction est dénuée d’utilité.

L’intérêt légitime suppose donc que l’action au fond soit susceptible d’être engagée à l’encontre des défendeurs. 

A titre subsidiaire, la SCI [Localité 1] FRESNES sollicite une mesure d’expertise afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction éventuellement due à Monsieur [K].

Monsieur [K] s’oppose à cette mesure d’expertise.

En l’espèce, la SCI [Localité 1] FRESNES ne peut, sans se contredire, donner congé avec refus de renouvellement du bail et refus d’indemnité d’éviction et solliciter, après la prise d’effet du congé au 30 septembre 2025, une mesure d’expertise afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction. 

En outre, la délivrance du congé avec refus de renouvellement du paiement et refus d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime est contestée par Monsieur [K] qui souhaite se maintenir dans les lieux. 

En vertu de l’article L 145-9 du code de commerce, il lui appartiendra de contester le congé ou de demander le paiement d’une indemnité d’éviction avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle il a été donné congé. 

Par conséquent, le motif légitime n’est pas caractérisé et la demande d’expertise sera rejetée. 

Sur la demande provisionnelle au titre de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon les termes de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire ne peut être obligé de quitter les lieux avant d’avoir reçue l’indemnité d’éviction à laquelle il peut prétendre, mais il se trouve alors redevable vis-à-vis du bailleur d'une indemnité d'occupation.

En outre, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Monsieur [K] sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation à hauteur de 300 euros par mois. Il estime qu’il est en droit d’obtenir un abattement compris entre 10% et 50% de la valeur locative pour tenir compte de la précarité de l’occupation. 

La SCI [Localité 1] FRESNES réclame quant à elle la majoration de l’indemnité d’occupation provisionnelle de 30 % depuis le 1er avril 2025.

En l’espèce, l’abattement sollicité par le preneur est sérieusement contestable. 

En outre, la clause prévoyant la majoration de l’indemnité d’occupation dont le bailleur demande l’application constitue une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond. Il n’y a donc pas lieu d’en faire application au stade du référé. 

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel, au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Monsieur [K] sollicite le versement de la somme provisionnelle de 8 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice au regard de la procédure abusive et vexatoire. 

Cependant, dans le cadre de la présente instance Monsieur [K] ne conteste pas les manquements évoqués par le bailleur. 

Dès lors, la procédure initiée par le bailleur ne peut pas être qualifiée de vexatoire ou abusive. 

Il n’y a donc lieu à référé sur la demande de provision. 

Sur les autres demandes

Monsieur [K] sera condamné aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Les considérations d’équité justifient de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à la date du 22 février 2025 ;

Condamnons Monsieur [K] à procéder aux travaux d’entretien concernant les retouches de peinture et au remplacement du pilier de la structure de lavage enfoncé ; 

Accordons un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision pour procéder aux travaux d’entretien ; 

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; 

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut d’exécution des travaux mis à sa charge, la clause résolutoire reprendra son plein effet et que le bail commercial sera résilié, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours ;

Dispositif

Ordonnons, dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [K] des locaux donnés en location, et de tous occupants de son chef, sans délai avec l’aide de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [Localité 1] FRESNES tendant à voir valider le congé avec refus de renouvellement du bail et d’indemnité d’éviction ; 

Déboutons la SCI [Localité 1] FRESNES de sa demande d’expertise ; 

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] à titre provisionnel jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formulée par Monsieur [K] ; 

Rejetons les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Condamnons Monsieur [K] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer. 




Le greffier le juge des référés
Texte intégral
SERVICE DES RÉFÉRÉS




04 Juin 2026



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N° RG 25/00119 - N° Portalis DBYD-W-B7J-DUBO






















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO
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ORDONNANCE DE REFERE


JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l'audience publique du 7 Mai 2026 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 4 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats ;

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DEMANDEUR :

S.C.I. [Localité 1] FRESNES, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Xavier-Pierre NADREAU de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO


DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [K], né le 12 Novembre 1963 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3] [Localité 1] [Adresse 4]
Rep/assistant : Maître Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO



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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 29 novembre 2012 en l’étude de Maître [I], notaire à Châteauneuf-d’Ille-et-Vilaine, la SCI [Localité 1] FRESNES a consenti un bail commercial à Monsieur [S] [K], portant sur un terrain situé [Adresse 5], 

Le bail était conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2013 pour une activité d’exploitation d’une station de lavage auto en libre-service, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 4 800 euros. 

Le 22 janvier 2025, la SCI [Localité 1] FRESNES a fait signifier à Monsieur [K] un commandement, visant la clause résolutoire du bail, d’avoir à respecter les stipulations contractuelles, notamment les article B 1°) et B 7°) relatifs à l’entretien et à la jouissance des lieux. 
 
Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, la SCI [Localité 1] FRESNES a fait assigner Monsieur [S] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/119) auquel elle demande, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 avril 2026, de : 
À titre principal, débouter Monsieur [K] de l’ensemble de ses demandes, Constater l’acquisition à la date du 22 février 2025 de la clause résolutoire du bail du bien situé sur la parcelle cadastrée J [Cadastre 1], [Adresse 6] à [Localité 4], Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de de retard à compter de la signification de l’ordonnance, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, Condamner Monsieur [S] [K] à une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la dernière échéance mensuelle globale, comprenant les charges, taxes et accessoires, majorée de 30 % à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs de la station, [Etablissement 1] titre subsidiaire, constater la prise d’effet du congé à la date du 30 septembre 2025, Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de de retard à compter de la signification de l’ordonnance, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, Condamner Monsieur [S] [K] à une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la dernière échéance mensuelle globale, comprenant les charges, taxes et accessoires, majorée de 30 % à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs de la station, [Etablissement 1] titre très subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire, et désigner tel expert qu’il plaira, avec mission de :Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,S’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,Visiter les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 5], les décrire et en décrire l’environnement commercial, en cas de contestation les mesurer,Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, de l’environnement concurrentiel et de tous facteurs locaux de commercialité, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction : dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant),dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels). Apprécier, au regard des éléments recueillis, si l’éviction est de nature à entraîner la perte du fonds de commerce de station de lavage ou son transfert sur un autre site,Fournir, de manière chiffrée et motivée, tous éléments permettant à la juridiction saisie de fixer le montant de l’indemnité d’éviction, en ventiler les composantes,
Fixer le montant de l’indemnité d’occupation éventuellement due par la SCI [Localité 1] FRESNES à compter du 1er octobre 2025,Dire que l’expert devra communiquer aux parties un pré-rapport ou à tout le moins une note de synthèse, leur permettant, en tant que de besoin de présenter des dires,Dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,Fixer à la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée pour moitié par la SCI [Localité 1] FRESNES et pour moitié par Monsieur [K], dans un délai qu’il fixera,Dire que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,Dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal, avant un délai que le juge fixera, Dire que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1du même code,Fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant de la dernière échéance contractuelle, augmentée des charges, taxes et accessoires refacturables, En toutes hypothèses, condamner Monsieur [S] [K] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de signification du commandement et de l’assignation, Condamner Monsieur [S] [K] à lui payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 mai 2026, Monsieur [S] [K] demande au juge des référés de : 
Accorder avec effet rétroactif à la date du commandement du 22 janvier 2025 à Monsieur [K] les plus larges délais, à savoir un délai de deux ans, pour entreprendre les derniers travaux qui restent à exécuter après avoir constaté qu’il a entrepris d’ores et déjà l’essentiel des travaux nécessaires avec toutes suites et conséquences de droit,Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai et dire que la résiliation du bail n’aura pas vocation à s’appliquer dès lors que le nécessaire aura été effectué dans les délais ainsi accordés,Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 300 euros par mois à compter de la date pour laquelle le congé a été donné,Se déclarer incompétent pour connaître des autres demandes présentées par la SCI [Localité 1] FRESNES, notamment celles relatives au congé qui relèvent de la compétence du juge du fond, à raison de contestations sérieuses,Dire irrecevable et mal fondée la SCI [Localité 1] FRESNES en toutes ses demandes,Débouter la SCI [Localité 1] FRESNES de l’ensemble de ses demandes,Condamner la SCI [Localité 1] FRESNES à lui payer à titre de provision la somme de 8000 euros de dommages et intérêts par application de l’article 1231-1 du code civil,Condamner la SCI [Localité 1] FRESNES à lui payer la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat dressé par Maître [V] le 08 octobre 2025.
L’affaire était évoquée à l’audience du 7 mai 2026. La SCI [Localité 1] FLEURS, représentée par son conseil, maintient sa demande de résiliation au regard de l’absence d’entretien des lieux. Elle ajoute que le défendeur a repris l’entretien pour les besoins de la cause. A titre subsidiaire, elle sollicite une mesure d’expertise afin qu’un expert se prononce sur le montant de l’indemnité d’éviction. 

Monsieur [S] [K], représenté par son conseil, expose qu’il souhaite toujours exploiter l’activité, qu’il règle son loyer et qu’il a réalisé des travaux avant l’effet du congé qu’il a fait constater par commissaire de justice. Il sollicite un délai afin de finaliser les travaux restants. Il fait valoir que le juge des référés ne peut se prononcer sur le congé délivré par le bailleur et sollicite que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à la somme mensuelle de 300 euros. Il ajoute que le calcul de l’indemnité éviction doit avoir lieu à la date la plus proche du départ des lieux et que la mesure d’expertise relèvera du juge saisi au fond. 

Le dossier était mis en délibéré au 4 juin 2026. 

Motifs

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d’un différend.

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

En application des dispositions de ces textes, le juge des référés dispose des pouvoirs de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire applicable à défaut de paiement d’un seul terme de loyers ou accessoires à son échéance exacte ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter fait à personne ou à domicile. 

Le commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, mentionne, au titre des manquements du preneur à ses obligations que : 
Les lieux loués ne sont pas entretenus en bon état de réparation en particulier : L’un des piliers de la structure de lavage est enfoncé, Le système de paiement par jetons ne fonctionne plus qu’avec des billets, que les clients sont invités à retirer auprès du magasin Utile voisin, La station de lavage comporte de nombreuses dégradations et réparations de fortune, au moyen de ruban adhésif, La fosse d’évacuation des eaux usées est bouchée, L’activité de lavage cause un trouble à l’exploitant du magasin Utile, situé sur la même parcelle, dont l’image pâtit de la dégradation de la station voisine, et auprès duquel les clients de la station de lavage viennent retirer des billets pour acheter les jetons de paiement, Aucune vidange du séparateur d’hydrocarbure par un professionnel n’est plus effectuée, Monsieur [K] déverse les eaux usées de la station dans le système communal d’évacuation des eaux pluviales, sans autorisation préalable, en violation de l’article L. 1331-10 du code de la santé publique et de l’article 29 du règlement sanitaire départemental d’Ille-et-Vilaine. 
En l’espèce, il sera relevé que Monsieur [K] ne conteste pas les manquements dans la mesure où il sollicite à titre principal de lui accorder des délais, avec effet rétroactif à la date du commandement de payer, pour entreprendre les derniers travaux qu’il souhaite effectuer. Il sollicite la suspension des effets de la clause pendant ce délai. 

En conséquence, il convient de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 22 février 2025.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Au soutien de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, Monsieur [K] produit un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 8 octobre 2025. 

Aux termes de celui-ci, il apparaît que la borne de paiement a été remplacée et qu’elle permet désormais le paiement par carte bancaire, l’ensemble des postes de lavage sont en bon état, le programme long fonctionne sans dysfonctionnement. 
En outre, la station de lavage apparaît en bon état de propreté. Si l’un des piliers métalliques a été enfoncé et n’a pas encore été remplacé, cela n’affecte pas le fonctionnement de la station. 
Monsieur [K] justifie également par la production d’une facture du 28 mai 2025 avoir procédé à la vidange de la fosse (pièce n°7).

Enfin, si la SCI [Localité 1] FRESNES évoque un trouble de jouissance causé en violation du bail, il sera relevé qu’elle ne démontre pas avec l’évidence requise en référé les préjudices qu’elle évoque. 

Monsieur [K] fait valoir qu’il lui reste à effectuer des travaux « cosmétique », notamment des retouches de peinture et le « décabossage » d’un des panneaux en tôle au niveau de la structure de la station. 

Dès lors, Monsieur [K] justifie de sa bonne foi dans l’exécution des obligations mises à sa charge, celui-ci ayant pour cela contracté un emprunt de 10 000 euros (pièce n°8). 

Il convient de lui accorder un délai de trois mois pour procéder aux dernières réparations concernant les retouches de peinture et le remplacement d’un des piliers de la structure de lavage enfoncé. 
Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire seront donc suspendus. 

Sur le congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction

A titre subsidiaire, la SCI [Localité 1] FRESNES demande au juge des référés de constater la prise d’effet du congé à la date du 30 septembre 2025, et ce faisant, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] et de tous occupants de son chef. 

L’article L.145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. 

Aux termes de l’article L145-17 du code de commerce : « I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; (…) »

En l’espèce, un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime a été délivré le 26 mars 2025 par la SCI [Localité 1] FRESNES. 

Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la résolution ou résiliation judiciaire d’un bail commercial pour motif grave et légitime du locataire. En effet, le juge des référés a seulement le pouvoir de constater la résiliation d’un bail commercial par l’effet de la clause résolutoire ou à l'issue du délai légal suivant la notification d’un congé auquel n'est opposée aucune contestation sérieuse.

Or au soutien de son congé le bailleur évoque les manquements du preneur relativement au défaut d’entretien des lieux loués, au trouble causé au magasin Utile voisin et au manquement aux obligations réglementaires concernant le traitement des eaux usées et hydrocarbures. 
Comme énoncé précédemment, le preneur a effectué des travaux de nature à satisfaire aux conditions contractuelles et aux obligations réglementaires. En outre, le bailleur ne démontre pas le trouble de jouissance qu’il dénonce. Ces éléments constituent autant de contestations sérieuses sur la régularité du congé pour motif grave et légitime. 

Par conséquent, il sera dit ne pas avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [Localité 1] FRESNES tendant à voir valider le congé avec refus de renouvellement et à ordonner l’expulsion de Monsieur [K].


Sur l’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Il n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. 

La légitimité du motif résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur. Il appartient au juge de vérifier qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés. Il ne peut s’opposer à l’expertise que si la demande est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est évident et manifestement vouée à l’échec ou si la mesure d’instruction est dénuée d’utilité.

L’intérêt légitime suppose donc que l’action au fond soit susceptible d’être engagée à l’encontre des défendeurs. 

A titre subsidiaire, la SCI [Localité 1] FRESNES sollicite une mesure d’expertise afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction éventuellement due à Monsieur [K].

Monsieur [K] s’oppose à cette mesure d’expertise.

En l’espèce, la SCI [Localité 1] FRESNES ne peut, sans se contredire, donner congé avec refus de renouvellement du bail et refus d’indemnité d’éviction et solliciter, après la prise d’effet du congé au 30 septembre 2025, une mesure d’expertise afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction. 

En outre, la délivrance du congé avec refus de renouvellement du paiement et refus d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime est contestée par Monsieur [K] qui souhaite se maintenir dans les lieux. 

En vertu de l’article L 145-9 du code de commerce, il lui appartiendra de contester le congé ou de demander le paiement d’une indemnité d’éviction avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle il a été donné congé. 

Par conséquent, le motif légitime n’est pas caractérisé et la demande d’expertise sera rejetée. 

Sur la demande provisionnelle au titre de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon les termes de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire ne peut être obligé de quitter les lieux avant d’avoir reçue l’indemnité d’éviction à laquelle il peut prétendre, mais il se trouve alors redevable vis-à-vis du bailleur d'une indemnité d'occupation.

En outre, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Monsieur [K] sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation à hauteur de 300 euros par mois. Il estime qu’il est en droit d’obtenir un abattement compris entre 10% et 50% de la valeur locative pour tenir compte de la précarité de l’occupation. 

La SCI [Localité 1] FRESNES réclame quant à elle la majoration de l’indemnité d’occupation provisionnelle de 30 % depuis le 1er avril 2025.

En l’espèce, l’abattement sollicité par le preneur est sérieusement contestable. 

En outre, la clause prévoyant la majoration de l’indemnité d’occupation dont le bailleur demande l’application constitue une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond. Il n’y a donc pas lieu d’en faire application au stade du référé. 

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel, au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Monsieur [K] sollicite le versement de la somme provisionnelle de 8 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice au regard de la procédure abusive et vexatoire. 

Cependant, dans le cadre de la présente instance Monsieur [K] ne conteste pas les manquements évoqués par le bailleur. 

Dès lors, la procédure initiée par le bailleur ne peut pas être qualifiée de vexatoire ou abusive. 

Il n’y a donc lieu à référé sur la demande de provision. 

Sur les autres demandes

Monsieur [K] sera condamné aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Les considérations d’équité justifient de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à la date du 22 février 2025 ;

Condamnons Monsieur [K] à procéder aux travaux d’entretien concernant les retouches de peinture et au remplacement du pilier de la structure de lavage enfoncé ; 

Accordons un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision pour procéder aux travaux d’entretien ; 

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; 

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut d’exécution des travaux mis à sa charge, la clause résolutoire reprendra son plein effet et que le bail commercial sera résilié, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours ; 

Ordonnons, dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [K] des locaux donnés en location, et de tous occupants de son chef, sans délai avec l’aide de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [Localité 1] FRESNES tendant à voir valider le congé avec refus de renouvellement du bail et d’indemnité d’éviction ; 

Déboutons la SCI [Localité 1] FRESNES de sa demande d’expertise ; 

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] à titre provisionnel jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formulée par Monsieur [K] ; 

Rejetons les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Condamnons Monsieur [K] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer. 




Le greffier le juge des référés

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code de commerce L145-9, code de la sante publique L1331-10, code de commerce L145-17, code de commerce L145-14, code de commerce L145-33). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-15T22:10:18.781Z.