Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/Section 1, 17 juin 2026, n° 24/11275

Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2001, la SCI SECUNDA a consenti à la SARL ANATOLE F, aux droits de laquelle vient désormais Monsieur [D] [I], un bail commercial à l'égard de locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93), se composant d'un local au rez-de-chaussée à usage exclusif de « Café-Bar-Restaurant » et d'une cave et ce, pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir le 1er juillet 2001 pour se terminer le 30 juin 2010. 

Par un avenant du 20 février 2002, la SCI SECUNDA a donné à bail au locataire une pièce d'habitation au 1er étage située au-dessus des locaux commerciaux et ce, pour une durée de sept mois et de huit années consécutives à compter du 1er décembre 2001.

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2009, la SCI SECUNDA a consenti à Monsieur [D] [I] un renouvellement de bail commercial à l'égard tant des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93), se composant d'un local au rez-de-chaussée à usage exclusif de « Café-Bar-Restaurant » et d'une cave que de la pièce d'habitation du 1er étage et ce, pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir le 1er janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2018. 

Ce bail s'est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er janvier 2019.

Par acte authentique du 21 mai 2024, la SCI SECUNDA a cédé la pleine propriété des lots de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93) donnés à bail à Monsieur [I] à l'indivision [Y]-[W], représentée par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [S] [W].

Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2024, l'indivision [Y]-[W] a fait signifier à Monsieur [I] un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction.

Par acte extrajudiciaire du 21 janvier 2025, l'indivision [Y]-[W] a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire d'avoir à régler à titre principal la somme de 28 542 euros au titre des « loyers charges et accessoires suivant décompte annexe » et d'avoir à cesser dans un délai d'un mois à compter dudit commandement la sous-location de la pièce d'habitation objet du bail.

Le 21 novembre 2025, Maître [X] [Z] [T], commissaire de justice, a dressé procès-verbal, à la requête de l'indivision [Y]-[W], de l'occupation du local du 1er étage visé au bail commercial par un dénommé Monsieur [C] [F]. 

Par exploit de commissaire de justice délivré le 8 novembre 2024, Monsieur [I] a fait assigner l'indivision [Y]-[W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir déclarer nul et de nul effet le congé qui lui a été délivré le 27 juin 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 mai 2025, Monsieur [I] a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal

Déclarer nul et de nul effet le congé délivré à Monsieur [I] pour absence de proposition de montant correspondant à l'indemnité d’éviction ;

A titre subsidiaire

Faire injonction à l’indivision [Y]—[W] de lui établir un bail en bonne et due forme lui permettant de céder son bail au potentiel intéressé ;

DIRE et JUGER non avenue, l’augmentation de loyer que l’indivision [Y]-[W] a notifié à Monsieur [I].

A titre infiniment subsidiaire

Si par extraordinaire le Tribunal ne faisait pas droit aux demandes initiale et subsidiaire de Monsieur [I], il lui est demande de :

CONDAMNER l’indivision [Y]-[W] à verser a Monsieur [D] [I] la somme de 100.000 € au titre de l’indemnité d’éviction, correspondant aux propositions qu’il a reçues des personnes intéressées par son bail commercial qui tient compte de l'ajustement sur la superficie utile du local ;

CONDAMNER l’indivision [Y]-[W] à verser à Monsieur [I] la somme de 25.000 € au titre des dommages et intérêts résultant des préjudices subis en raison de la résistance abusive.

CONDAMNER l’indivision [Y]-[W] à verser à Monsieur [I] la somme de l0.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision a intervenir.




Au soutien de ses prétentions, Monsieur [I] invoque les articles L145-14 et L145-28 du code de commerce, et fait principalement valoir que le congé sans renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction qui lui a été signifié le 27 juin 2024 doit être déclaré nul, ce dernier ne mentionnant aucun quantum afférent à ladite indemnité. Il en déduit que le bail se poursuit et sollicite que les bailleurs soient enjoints à établir un bail en bonne et due forme mentionnant la superficie exacte des locaux.

Monsieur [I] considère de surcroît que l'augmentation du loyer de près de 60 % par les bailleurs est nulle et non avenue, celle-ci ne respectant pas les exigences légales en matière de révision du loyer. Il considère qu'elle constitue une manœuvre destinée à l'évincer des locaux et ce, d'autant qu'elle a été suivie de la délivrance d'un congé sans renouvellement.

Au regard du congé sans renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction qui lui a été délivré, il fait valoir qu'il convient de lui octroyer une indemnité d'éviction de 100 000 euros compte tenu de la superficie de 95m² des locaux, de l'évaluation par le site loyer-commerce.com du loyer des locaux commerciaux du secteur à 2 000 euros et du préjudice subi du fait de l'éviction. Il expose ainsi être privé des trois années du bail restant à courir et fait mention notamment des frais inhérents au déménagement et à la réinstallation dans de nouveaux locaux de son activité. 

Monsieur [I] conteste le commandement de payer délivré le 21 janvier 2025, faisant valoir que les sommes réclamées ne sont ni certaines ni exigibles et considère que ce dernier doit être déclaré nul et de nul effet. Il maintient qu'aucune sous-location de la dépendance servant de lieu de stockage des marchandises du fonds de commerce ne s'est produite. Enfin, il soutient que le document d'imputation du dépôt de garantie sur des loyers prétendument dus, daté du 27 mars 2024, est un montage, qu'il ne l'a jamais signé et qu'aucune cession de créances de loyers entre la SCI SECUNDA et l'indivision [Y]-[W] ne s'est produite. Il en déduit que les demandes formées par les défendeurs doivent être rejetées.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 septembre 2025, l'indivision [Y]-[W] a demandé au tribunal de céans de :

JUGER que le bail commercial existant entre les parties est résilié par l'effet du congé avec refus de renouvellement délivré à Monsieur [I] pour le 31 décembre 2024, 
 
JUGER que par l'effet cumulé du commandement visant la clause résolutoire doublement resté infructueux, le bail a été et résilié en raison des fautes graves et persistantes de Monsieur [I] dans l'exécution de ses obligations contractuelles, 
 
JUGER que la rétractation de l'offre indemnitaire initialement faite à Monsieur [I] est la conséquence des manquements graves de celui-ci à ses obligations contractuelles et a entraîné la perte de son droit indemnitaire, 
 
JUGER que Monsieur [I] est redevable à la date du 4 septembre 2025 et à parfaire, de la somme de 39 445€, afférente aux loyers et charges impayés, 
 
LE CONDAMNER au paiement de l'intégralité de cette somme, 

 CONDAMNER Monsieur [I] à restituer les lieux vides de toute 
occupation et dans un état d’usage normal, dans un délai d’un mois, commençant 
à courir à la date de signification du jugement à intervenir, 



CONDAMNER Monsieur [I], à compter du jugement à intervenir, au paiement d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’à parfaite libération des lieux, vides de toute occupation et remise des clefs 
 
JUGER Monsieur [I] fera son affaire personnelle de la libération du local occupé en sous-location interdite par Monsieur [C] [F], 
 
REJETER toutes les demandes de Monsieur [I], 
 
CONDAMNER Monsieur [I] au paiement de la somme de 5.000 €, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, l'indivision [Y]-[W] fait valoir, sans préciser de fondement juridique, avoir fait délivrer le 21 janvier 2025 à son locataire un commandement visant la clause résolutoire aux fins de paiement de la dette locative, d'un montant de 28 780 euros, et de faire cesser la violation de la clause de sous-location figurant au bail. Elle rappelle que le 21 novembre 2024, Maître [T], commissaire de justice, a constaté la présence d'un nommé Monsieur [C] [F] dans la pièce d'habitation inclus dans les locaux donnés à bail à Monsieur [I], qui déclarait y vivre depuis plus de trois années contre le paiement d'un loyer mensuel et ce, alors que le bail interdit expressément toute sous-location en son article VIII-4. La validité des constatations effectuées par le commissaire de justice comme par l'expert qui s'est déplacé aux fins d'établir le montant de l'indemnité d'éviction due est confirmée par ces derniers au travers de correspondances établies dans le cadre de la présente instance. Monsieur [I] n'ayant respecté aucune des deux obligations qui lui étaient faites par le biais du commandement du 21 janvier 2025 dans le délai imparti, les bailleurs considèrent qu'il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire, sans toutefois formuler cette demande au dispositif de leurs écritures.

L'indivision [Y]-[W] soutient que la dette locative étant au 4 septembre 2025 de 39 445 euros, il y a lieu de condamner Monsieur [I] au paiement de cette somme. 

Enfin, au regard des graves manquements du locataire à l'égard des obligations qui lui sont imposées contractuellement par le bail du 15 décembre 2009, l'indivision [Y]-[W] s'estime bien fondée à rétracter son offre d'indemnité d'éviction. Elle rappelle qu'il n'est pas fait obligation au bailleur de chiffrer son offre d'indemnité d'éviction lorsqu'il signifie un congé sans renouvellement. Considérant Monsieur [I] comme étant occupant sans droit ni titre depuis le congé qui a pris effet au 31 décembre 2024, elle fait valoir qu'il y a lieu d'ordonner son expulsion et de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2025 et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 8 avril 2026. Elle a été mise en délibéré au 17 juin 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou «  donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 – Sur la demande principale tendant à voir déclarer nul et de nul effet le congé du 27 juin 2024

En vertu des articles L.145-9, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut mettre un terme au contrat de bail en délivrant au locataire un congé avec refus de renouvellement, lequel ouvre droit pour celui-ci à une indemnité d'éviction sauf dans l'hypothèse où le bailleur justifie de motifs graves et légitimes imputables au locataire sortant.

Il résulte des articles L145-9 du code de commerce et 114 et suivants du code de procédure civile combinés qu'un congé qui ne répond pas aux conditions de forme prescrites par la loi est nul si celui auquel il est délivré justifie l'existence du grief que lui a causé l'irrégularité. 

En l'espèce, par acte extrajudiciaire du 27 juin 2024, l'indivision [Y]-[W] a donné congé à Monsieur [I] pour le 31 décembre 2024 avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction. Cet acte, signifié à personne, rappelle l'historique des relations contractuelles et précise en page 2 au second paragraphe, en lettres majuscules et en gras, que ledit congé est donné pour le 31 décembre 2024 soit plus de six mois après la date de sa délivrance. Il vise expressément les dispositions de l'article L145-9 du code de commerce susvisées aux termes desquelles il appartient au locataire de saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné aux fins, soit de contester le congé, soit de demander le paiement d'une indemnité d'éviction.

Il n'est, de fait, pas fait obligation au bailleur de préciser le montant de l'indemnité d'éviction dès la signification du congé, ladite indemnité n'étant due que si le locataire saisit le tribunal dans le délai de deux ans.

Dès lors, le congé délivré le 27 juin 2024 par acte extrajudiciaire à Monsieur [I] ne peut être déclaré nul au motif qu'aucun montant d'indemnité d'éviction n'y serait précisé. Aucun autre motif de nullité du congé n'étant soulevé, il y a lieu de constater que le bail liant l'indivision [Y]-[W] et Monsieur [I] a pris fin le 31 décembre 2024. 

Le bail étant résilié, la demande de Monsieur [I] tendant à voir enjoindre les bailleurs à établir un bail est dépourvue de tout fondement et sera rejetée.


2 – Sur le droit de Monsieur [I] au bénéfice d'une indemnité d'éviction



Selon l'article L 145-28 du code de commerce, le locataire qui peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction a droit, jusqu'au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré. Il peut toutefois être déchu de son droit à indemnité s’il commet au cours de la période de maintien dans les lieux une infraction aux clauses du bail suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Si Monsieur [I] sollicite, en cas de validité du congé, la fixation de son indemnité d'éviction à la somme de 100 000 euros, l'indivision [Y]-[W] considère qu'il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande au regard de la nécessaire rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction découlant, d'une part, de l'absence de paiement des loyers et, d'autre part, de la violation par le locataire de la clause du bail se rapportant à la sous-location. 

a) sur le fondement du non-paiement des loyers

En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 janvier 2025 à Monsieur [I] par ses bailleurs l'a mis en demeure d'avoir à payer en principal la somme de 28 542 euros au titre des « loyers charges et accessoires suivant annexe ». Aucun délai n'a cependant été fixé audit commandement, seule la mention « JE VOUS FAIS COMMANDEMENT DE PAYER LES SOMMES SUIVANTES » étant indiquée. Il ne peut être considéré que le rappel des dispositions de l'article L143-2 se rapportant à la clause résolutoire suffit à établir l'existence d'un délai d'un mois laissé au locataire pour régler son arriéré de loyers.

De surcroît, le décompte annexé audit commandement fait part de l'évolution du compte du locataire entre le loyer au titre du mois de juin 2024 et le loyer au titre du mois de janvier 2025. Il incorpore également le remboursement de la taxe foncière 2024, la reconstitution du dépôt de garantie, la régularisation des charges 2023, le coût du procès-verbal de constat réalisé le 28 novembre 2024 ainsi qu'une cession de créance de 11 mensualités de la SCI SECUNDA à l'indivision [Y]-[W].

Le bail du 15 décembre 2009 stipule en son article IX – 2 intitulé « Taxes locatives et charges diverses » que le locataire est redevable de charges à hauteur de 76,22 euros par mois, payables en même temps que chaque échéance de loyer. Il y est également précisé que la taxe foncière restera à la charge du locataire.

De surcroît, l'article X – 1 du bail, intitulé « Montant » stipule que le loyer est fixé en principal à la somme de 12 960 euros par an hors taxes hors charges, soit 1 080 euros hors taxes hors charges par mois « sauf application de la clause de révision ». Il est précisé qu'à cette somme s'ajoute une provision pour charges mensuelles de 220 euros qui sera versée en même temps que le loyer. 

Aux termes de l'article X – 4 intitulé « Révision du loyer », ledit loyer est révisable dès le premier jour du début de chaque période triennale dans les formes et conditions légales. Les parties ont prévu, à l'article X – 5 « Avenants - Modifications », qu'en cas de révision de loyer, le nouveau prix fera l'objet d'un acte en suite des présentes, rédigé par le conseil du bailleur auquel le locataire s'engage à payer tous les frais, droits et honoraires. Il y est ajouté que « Toutes modifications qui pourraient être apportées aux présentes, y compris tous actes de cession de ce titre, devront être obligatoirement constatées par un acte enregistré, établi par le conseil du bailleur, auquel le locataire s'oblige à payer tous les frais, droits et honoraires. »

Or, l'indivision [Y]-[W] ne verse aucune pièce justifiant de la prise d'un avenant au contrat de bail portant sur la révision du loyer à compte du mois de juin 2024 à la somme de 1 997 euros. Elle échoue en conséquence à justifier que Monsieur [I] est redevable de cette somme au titre de son loyer. Dès lors, seule la somme de 1 300 euros, correspondant au montant du loyer mensuel et de la provisions pour charges mensuelles, tel que fixé au bail du 15 décembre 2009, peut être considérée comme certaine, liquide et exigible. Le décompte versé en annexe du commandement de payer du 21 janvier 2025 faisant mention du paiement par Monsieur [I] de ses loyers et charges provisionnelles des mois de juin 2024, juillet 2024, août 2024, septembre 2024, octobre 2024, novembre 2024, décembre 2024 et janvier 2025 à hauteur de 1 300 euros pour chacun de ces règlements, il ne peut être considéré que ce dernier ait manqué à ses obligations à ce titre.

En outre, le décompte vise également le remboursement de la taxe foncière 2024. Toutefois, l'indivision [Y]-[W] ne versant pas les pièces permettant de vérifier que le locataire était bien redevable de la somme de 1 778 euros au titre de cette taxe, il ne peut être vérifié le bien fondé de cette créance.

De même, il n'est pas justifié par les bailleurs de leur demande de paiement au titre de la reconstitution du dépôt de garantie. Ni le courrier du 10 juin 2024 ni celui du 9 octobre 2024 qui aurait été adressé à Monsieur [I] à cette fin n'est versé par l'indivision [Y]-[W] et il ne peut donc, là encore, être vérifié qu'il était bien dû la somme de 3 900 euros à ce titre par le locataire et ce, d'autant que cette somme ne correspond pas à deux mois du principal du loyer comme le prévoit l'article XI – 2 – Rajustement (du dépôt de garantie) du bail.

Il n'est pas non plus justifié de la mise à la charge de Monsieur [I] de la somme de 551 euros correspondant au coût du procès-verbal de constat réalisé le 28 novembre 2024 par Maître [T] à la demande des bailleurs. 

Enfin, l'indivision [Y]-[W] a fondé son commandement de payer du 21 janvier 2025 également sur une cession de créances de la SCI SECUNDA du 12 décembre 2024 d'un montant de 14 300 euros, qui correspondrait à 11 mensualités dont aurait été soustrait le dépôt de garantie initial versé par Monsieur [I] à l'entrée dans les locaux. Le décompte annexé au commandement de payer mentionne « extraits des livres de la SCI Secunda joints ». Ces extraits ne sont toutefois pas versés à la présente procédure. De même, aucune cession entre la SCI SECUNDA et l'indivision [Y]-[W] du 12 décembre 2024 n'est transmise. Qui plus est, l'extrait de l'acte de vente du 21 mai 2024 entre ces dernières mentionne expressément que si Monsieur [I] est redevable à cette date d'une somme correspondant à des loyers impayés, « le VENDEUR déclare conserver tout droit contre le locataire sus nommé concernant toutes les sommes et autres arriérés de loyers dus par le locataire au vendeur. En revanche, le VENDEUR subroge l'ACHETEUR dans tous les droits et obligations qu'il détient contre le locataire concernant le bail sus énoncé. » Il se déduit de cette mention que l'indivision [Y]-[W] ne peut valablement réclamer auprès de Monsieur [I] le paiement d'une somme qui serait due à la SCI SECUNDA au titre des loyers et charges antérieurs à l'acte de vente du 21 mai 2024. De façon surabondante, il sera relevé que l'indivision [Y]-[W] ne justifie pas du montant de 14 300 euros réclamé à ce titre, la simple mention d'une telle somme à son décompte ne pouvant suffire à en établir le caractère certain, liquide et exigible.

Le décompte actualisé au 4 septembre 2025 ajoute à la somme réclamée dans le cadre du commandement de payer du 21 janvier 2025 les loyers et provisions de charges dus au titre des mois de février 2025, mars 2025, avril 2025, mai 2025, juin 2025, juillet 2025, août 2025 et septembre 2025 ainsi que la régularisation de charges de l'année 2024. Il est ainsi réclamé au locataire la somme totale de 39 445 euros au titre des loyers, charges et taxes impayées. Il apparaît cependant, à la lecture de ce décompte actualisé, que Monsieur [I] a réglé la totalité de ses échéances au titre du loyer et des provisions pour charges mensuelles et ce, à hauteur de 1 300 euros par échéance, comme fixé par le bail. Dès lors, faute pour l'indivision [Y]-[W] de justifier de la somme de 1 997 euros réclamée au titre des loyers, ainsi que cela a été établi ci-avant, ainsi que de verser les justificatifs se rapportant à la régularisation de charges de l'année 2024, il ne peut, là encore, être considéré que Monsieur [I] ait manqué à ses obligations au titre du paiement de ses loyers, charges et taxes et soit redevable de la somme de 39 445 euros réclamée par les bailleurs.

La rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction ne peut en conséquence valablement prospérer sur ce fondement et l'indivision [Y]-[W] sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [I] au paiement des loyers et charges impayés.


b) sur le fondement de la violation de la clause afférente à la sous-location

En l'espèce, le bail du 15 décembre 2009 stipule dans son article VIII - 4 intitulé « Sous-location - Domiciliation » que «  Le locataire ne peut sous louer tout ou partie des lieux loués, l'autorisation expresse de sous-location partielle éventuellement accordée ne comportant, en tout état de cause, aucune dérogation à l'indivisibilité du bail conventionnellement stipulée au bénéfice exclusif du bailleur.



Le locataire ne peut domicilier dans les lieux loués une personne physique ou morale sans autorisation écrite du bailleur. 

Le locataire indemnisera seul, à la décharge du bailleur, tous occupants ou sous-locataires qu'il aurait installés dans les lieux loués, au mépris des obligations sus-mentionnées. »

Par acte extrajudiciaire du 21 janvier 2025, l'indivision [Y]-[W] a fait délivrer à son locataire un commandement de faire cesser dans un délai d'un mois, à compter de la date de délivrance dudit acte, la sous-location du local d'habitation du 1er étage. 

Il n'est cependant versé aux débats aucune pièce permettant d'établir que ce commandement de faire n'a pas été suivi d'effet dans le délai d'un mois imparti. Les justificatifs émanant tant de Maître [T], commissaire de justice, que de Monsieur [H] [B], expert inscrit auprès de la cour d'appel de Paris, ne se rapportent en effet qu'à des actes antérieurs au 21 janvier 2025, date du commandement de faire et ne prouvent donc aucunement la poursuite de la sous-location. L'indivision [Y]-[W] ne peut en conséquence valablement dénier à Monsieur [I] le droit à une indemnité d'éviction sur ce fondement.

Il résulte des motifs ci-dessus exposés et des effets du congé du 27 juin 2024 que Monsieur [I] a droit au paiement d'une indemnité d'éviction ainsi qu'un droit au maintien dans les lieux, de la date d'effet du congé au paiement de cette indemnité. Parallèlement, l'indivision [Y]-[W] a droit au paiement d'une indemnité d'occupation statutaire depuis la date d'effet du congé jusqu'à la libération des lieux. Le locataire ayant droit au maintien dans les lieux, l'indivision [Y]-[W] sera déboutée de sa demande en expulsion et de ses demandes subséquentes.


3 – Sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction

En application des dispositions de l'article L145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction comprend la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.


En l'espèce, les éléments produits par Monsieur [I], soit une proposition par courriel du 12 juillet 2024 d'acquisition du fonds de commerce situé à « Aulnes-sous-bois » pour le « bail tous commerce inclus la restauration ou brasserie » de « 75000 » émanant d'une personne non identifiée et sans mention de la monnaie à laquelle correspond la somme ainsi qu'une impression d'écran non datée du site loyer-commerce.com mentionnant une valeur locative d'un local commercial dans la ville d'[Localité 1] ([Localité 1] – Seine-Saint-Denis) en valeur basse à 151 € et en valeur haute à 452 € en loyer annuel HT et HC/m², ne permettent pas au tribunal de fixer le montant des indemnités réciproquement dues.

Il est donc nécessaire d'ordonner une mesure d'instruction dans les conditions fixées au dispositif du présent jugement, aux frais avancés de Monsieur [I], demandeur au paiement d'une indemnité d'éviction, l'indemnité d'occupation due le temps de l'expertise étant maintenue au montant du loyer du bail expiré, majoré des charges.


4 – Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [I]

Aux termes de l'article 6 du code de procédure civile, les parties doivent alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

En l'espèce, Monsieur [I] ne développant aucun moyen au soutien de sa demande de condamnation de l'indivision [Y]-[W] au paiement de la somme de 25 000 de dommages et intérêts, il en sera débouté.


5 - Sur les demandes accessoires

La présente décision étant un jugement mixte, il convient de réserver les dépens et les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. 

En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, 

Rejette la demande, formée par Monsieur [D] [I], en nullité du congé délivré par l'indivision [Y]-[W], représentée par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [S] [W], par acte du 27 juin 2024 ;

Dit que le congé sans renouvellement avec offre d'une indemnité d'éviction délivré le 27 juin 2024 par l'indivision [Y]-[W], représentée par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [S] [W], à Monsieur [D] [I] a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 décembre 2024 à minuit, et ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de Monsieur [D] [I] et à un droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité, et, au profit de l'indivision [Y]-[W], représentée par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [S] [W], au paiement d'une indemnité d'occupation statutaire  ;

Rejette la demande, formée par l'indivision [Y]-[W], représentée par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [S] [W], en expulsion de Monsieur [D] [I] ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [D] [I] ;

Avant dire droit sur le montant de ces indemnités, ordonne une mesure d'expertise pour déterminer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation et commet en qualité d'expert :
Mme [Q] [K]
[Adresse 3]
[Localité 2]
[Courriel 1]
[XXXXXXXX01]
[XXXXXXXX02]
fax : [XXXXXXXX03]

avec mission :
*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter l'ensemble des lieux occupés sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93), les décrire, et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
 1° de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :
 - de la perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial,
 - du transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
 2° d'apprécier si l'éviction a entraîné la perte du fonds ou son transfert,
3° de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er janvier 2025 sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mai 2027,

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [D] [I] à la régie du tribunal judiciaire de Bobigny au plus tard le 17 juillet 2026, avec une copie de la présente décision,

Dit que le juge de la mise en état chargé de l’affaire est délégué au contrôle de cette expertise,

Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience de mise en état du 24 septembre 2026 à 10h00 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Fixe à titre provisoire pendant la durée de l'instance, le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [I] au montant du loyer du bail expiré majoré des charges,

Réserve les dépens et les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la décision est de droit ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 17 juin 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 JUIN 2026


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/11275 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2AG5
N° de MINUTE : 26/00813

DEMANDEUR

Monsieur [D] [I]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Alain tite MAFOUA BADINGA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 128

C/

DEFENDEURS

Monsieur [S] [W]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Maître Jean-paul RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0281

Monsieur [E] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Maître Jean-paul RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0281

Monsieur [J] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Maître Jean-paul RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0281

Madame [O] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Jean-paul RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0281






Madame [M] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Jean-paul RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0281


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 08 Avril 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2001, la SCI SECUNDA a consenti à la SARL ANATOLE F, aux droits de laquelle vient désormais Monsieur [D] [I], un bail commercial à l'égard de locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93), se composant d'un local au rez-de-chaussée à usage exclusif de « Café-Bar-Restaurant » et d'une cave et ce, pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir le 1er juillet 2001 pour se terminer le 30 juin 2010. 

Par un avenant du 20 février 2002, la SCI SECUNDA a donné à bail au locataire une pièce d'habitation au 1er étage située au-dessus des locaux commerciaux et ce, pour une durée de sept mois et de huit années consécutives à compter du 1er décembre 2001.

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2009, la SCI SECUNDA a consenti à Monsieur [D] [I] un renouvellement de bail commercial à l'égard tant des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93), se composant d'un local au rez-de-chaussée à usage exclusif de « Café-Bar-Restaurant » et d'une cave que de la pièce d'habitation du 1er étage et ce, pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir le 1er janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2018. 

Ce bail s'est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er janvier 2019.

Par acte authentique du 21 mai 2024, la SCI SECUNDA a cédé la pleine propriété des lots de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93) donnés à bail à Monsieur [I] à l'indivision [Y]-[W], représentée par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [S] [W].

Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2024, l'indivision [Y]-[W] a fait signifier à Monsieur [I] un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction.

Par acte extrajudiciaire du 21 janvier 2025, l'indivision [Y]-[W] a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire d'avoir à régler à titre principal la somme de 28 542 euros au titre des « loyers charges et accessoires suivant décompte annexe » et d'avoir à cesser dans un délai d'un mois à compter dudit commandement la sous-location de la pièce d'habitation objet du bail.

Le 21 novembre 2025, Maître [X] [Z] [T], commissaire de justice, a dressé procès-verbal, à la requête de l'indivision [Y]-[W], de l'occupation du local du 1er étage visé au bail commercial par un dénommé Monsieur [C] [F]. 

Par exploit de commissaire de justice délivré le 8 novembre 2024, Monsieur [I] a fait assigner l'indivision [Y]-[W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir déclarer nul et de nul effet le congé qui lui a été délivré le 27 juin 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 mai 2025, Monsieur [I] a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal

Déclarer nul et de nul effet le congé délivré à Monsieur [I] pour absence de proposition de montant correspondant à l'indemnité d’éviction ;

A titre subsidiaire

Faire injonction à l’indivision [Y]—[W] de lui établir un bail en bonne et due forme lui permettant de céder son bail au potentiel intéressé ;

DIRE et JUGER non avenue, l’augmentation de loyer que l’indivision [Y]-[W] a notifié à Monsieur [I].

A titre infiniment subsidiaire

Si par extraordinaire le Tribunal ne faisait pas droit aux demandes initiale et subsidiaire de Monsieur [I], il lui est demande de :

CONDAMNER l’indivision [Y]-[W] à verser a Monsieur [D] [I] la somme de 100.000 € au titre de l’indemnité d’éviction, correspondant aux propositions qu’il a reçues des personnes intéressées par son bail commercial qui tient compte de l'ajustement sur la superficie utile du local ;

CONDAMNER l’indivision [Y]-[W] à verser à Monsieur [I] la somme de 25.000 € au titre des dommages et intérêts résultant des préjudices subis en raison de la résistance abusive.

CONDAMNER l’indivision [Y]-[W] à verser à Monsieur [I] la somme de l0.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision a intervenir.




Au soutien de ses prétentions, Monsieur [I] invoque les articles L145-14 et L145-28 du code de commerce, et fait principalement valoir que le congé sans renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction qui lui a été signifié le 27 juin 2024 doit être déclaré nul, ce dernier ne mentionnant aucun quantum afférent à ladite indemnité. Il en déduit que le bail se poursuit et sollicite que les bailleurs soient enjoints à établir un bail en bonne et due forme mentionnant la superficie exacte des locaux.

Monsieur [I] considère de surcroît que l'augmentation du loyer de près de 60 % par les bailleurs est nulle et non avenue, celle-ci ne respectant pas les exigences légales en matière de révision du loyer. Il considère qu'elle constitue une manœuvre destinée à l'évincer des locaux et ce, d'autant qu'elle a été suivie de la délivrance d'un congé sans renouvellement.

Au regard du congé sans renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction qui lui a été délivré, il fait valoir qu'il convient de lui octroyer une indemnité d'éviction de 100 000 euros compte tenu de la superficie de 95m² des locaux, de l'évaluation par le site loyer-commerce.com du loyer des locaux commerciaux du secteur à 2 000 euros et du préjudice subi du fait de l'éviction. Il expose ainsi être privé des trois années du bail restant à courir et fait mention notamment des frais inhérents au déménagement et à la réinstallation dans de nouveaux locaux de son activité. 

Monsieur [I] conteste le commandement de payer délivré le 21 janvier 2025, faisant valoir que les sommes réclamées ne sont ni certaines ni exigibles et considère que ce dernier doit être déclaré nul et de nul effet. Il maintient qu'aucune sous-location de la dépendance servant de lieu de stockage des marchandises du fonds de commerce ne s'est produite. Enfin, il soutient que le document d'imputation du dépôt de garantie sur des loyers prétendument dus, daté du 27 mars 2024, est un montage, qu'il ne l'a jamais signé et qu'aucune cession de créances de loyers entre la SCI SECUNDA et l'indivision [Y]-[W] ne s'est produite. Il en déduit que les demandes formées par les défendeurs doivent être rejetées.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 septembre 2025, l'indivision [Y]-[W] a demandé au tribunal de céans de :

JUGER que le bail commercial existant entre les parties est résilié par l'effet du congé avec refus de renouvellement délivré à Monsieur [I] pour le 31 décembre 2024, 
 
JUGER que par l'effet cumulé du commandement visant la clause résolutoire doublement resté infructueux, le bail a été et résilié en raison des fautes graves et persistantes de Monsieur [I] dans l'exécution de ses obligations contractuelles, 
 
JUGER que la rétractation de l'offre indemnitaire initialement faite à Monsieur [I] est la conséquence des manquements graves de celui-ci à ses obligations contractuelles et a entraîné la perte de son droit indemnitaire, 
 
JUGER que Monsieur [I] est redevable à la date du 4 septembre 2025 et à parfaire, de la somme de 39 445€, afférente aux loyers et charges impayés, 
 
LE CONDAMNER au paiement de l'intégralité de cette somme, 

 CONDAMNER Monsieur [I] à restituer les lieux vides de toute 
occupation et dans un état d’usage normal, dans un délai d’un mois, commençant 
à courir à la date de signification du jugement à intervenir, 



CONDAMNER Monsieur [I], à compter du jugement à intervenir, au paiement d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’à parfaite libération des lieux, vides de toute occupation et remise des clefs 
 
JUGER Monsieur [I] fera son affaire personnelle de la libération du local occupé en sous-location interdite par Monsieur [C] [F], 
 
REJETER toutes les demandes de Monsieur [I], 
 
CONDAMNER Monsieur [I] au paiement de la somme de 5.000 €, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, l'indivision [Y]-[W] fait valoir, sans préciser de fondement juridique, avoir fait délivrer le 21 janvier 2025 à son locataire un commandement visant la clause résolutoire aux fins de paiement de la dette locative, d'un montant de 28 780 euros, et de faire cesser la violation de la clause de sous-location figurant au bail. Elle rappelle que le 21 novembre 2024, Maître [T], commissaire de justice, a constaté la présence d'un nommé Monsieur [C] [F] dans la pièce d'habitation inclus dans les locaux donnés à bail à Monsieur [I], qui déclarait y vivre depuis plus de trois années contre le paiement d'un loyer mensuel et ce, alors que le bail interdit expressément toute sous-location en son article VIII-4. La validité des constatations effectuées par le commissaire de justice comme par l'expert qui s'est déplacé aux fins d'établir le montant de l'indemnité d'éviction due est confirmée par ces derniers au travers de correspondances établies dans le cadre de la présente instance. Monsieur [I] n'ayant respecté aucune des deux obligations qui lui étaient faites par le biais du commandement du 21 janvier 2025 dans le délai imparti, les bailleurs considèrent qu'il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire, sans toutefois formuler cette demande au dispositif de leurs écritures.

L'indivision [Y]-[W] soutient que la dette locative étant au 4 septembre 2025 de 39 445 euros, il y a lieu de condamner Monsieur [I] au paiement de cette somme. 

Enfin, au regard des graves manquements du locataire à l'égard des obligations qui lui sont imposées contractuellement par le bail du 15 décembre 2009, l'indivision [Y]-[W] s'estime bien fondée à rétracter son offre d'indemnité d'éviction. Elle rappelle qu'il n'est pas fait obligation au bailleur de chiffrer son offre d'indemnité d'éviction lorsqu'il signifie un congé sans renouvellement. Considérant Monsieur [I] comme étant occupant sans droit ni titre depuis le congé qui a pris effet au 31 décembre 2024, elle fait valoir qu'il y a lieu d'ordonner son expulsion et de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2025 et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 8 avril 2026. Elle a été mise en délibéré au 17 juin 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou «  donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 – Sur la demande principale tendant à voir déclarer nul et de nul effet le congé du 27 juin 2024

En vertu des articles L.145-9, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut mettre un terme au contrat de bail en délivrant au locataire un congé avec refus de renouvellement, lequel ouvre droit pour celui-ci à une indemnité d'éviction sauf dans l'hypothèse où le bailleur justifie de motifs graves et légitimes imputables au locataire sortant.

Il résulte des articles L145-9 du code de commerce et 114 et suivants du code de procédure civile combinés qu'un congé qui ne répond pas aux conditions de forme prescrites par la loi est nul si celui auquel il est délivré justifie l'existence du grief que lui a causé l'irrégularité. 

En l'espèce, par acte extrajudiciaire du 27 juin 2024, l'indivision [Y]-[W] a donné congé à Monsieur [I] pour le 31 décembre 2024 avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction. Cet acte, signifié à personne, rappelle l'historique des relations contractuelles et précise en page 2 au second paragraphe, en lettres majuscules et en gras, que ledit congé est donné pour le 31 décembre 2024 soit plus de six mois après la date de sa délivrance. Il vise expressément les dispositions de l'article L145-9 du code de commerce susvisées aux termes desquelles il appartient au locataire de saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné aux fins, soit de contester le congé, soit de demander le paiement d'une indemnité d'éviction.

Il n'est, de fait, pas fait obligation au bailleur de préciser le montant de l'indemnité d'éviction dès la signification du congé, ladite indemnité n'étant due que si le locataire saisit le tribunal dans le délai de deux ans.

Dès lors, le congé délivré le 27 juin 2024 par acte extrajudiciaire à Monsieur [I] ne peut être déclaré nul au motif qu'aucun montant d'indemnité d'éviction n'y serait précisé. Aucun autre motif de nullité du congé n'étant soulevé, il y a lieu de constater que le bail liant l'indivision [Y]-[W] et Monsieur [I] a pris fin le 31 décembre 2024. 

Le bail étant résilié, la demande de Monsieur [I] tendant à voir enjoindre les bailleurs à établir un bail est dépourvue de tout fondement et sera rejetée.


2 – Sur le droit de Monsieur [I] au bénéfice d'une indemnité d'éviction



Selon l'article L 145-28 du code de commerce, le locataire qui peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction a droit, jusqu'au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré. Il peut toutefois être déchu de son droit à indemnité s’il commet au cours de la période de maintien dans les lieux une infraction aux clauses du bail suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Si Monsieur [I] sollicite, en cas de validité du congé, la fixation de son indemnité d'éviction à la somme de 100 000 euros, l'indivision [Y]-[W] considère qu'il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande au regard de la nécessaire rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction découlant, d'une part, de l'absence de paiement des loyers et, d'autre part, de la violation par le locataire de la clause du bail se rapportant à la sous-location. 

a) sur le fondement du non-paiement des loyers

En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 janvier 2025 à Monsieur [I] par ses bailleurs l'a mis en demeure d'avoir à payer en principal la somme de 28 542 euros au titre des « loyers charges et accessoires suivant annexe ». Aucun délai n'a cependant été fixé audit commandement, seule la mention « JE VOUS FAIS COMMANDEMENT DE PAYER LES SOMMES SUIVANTES » étant indiquée. Il ne peut être considéré que le rappel des dispositions de l'article L143-2 se rapportant à la clause résolutoire suffit à établir l'existence d'un délai d'un mois laissé au locataire pour régler son arriéré de loyers.

De surcroît, le décompte annexé audit commandement fait part de l'évolution du compte du locataire entre le loyer au titre du mois de juin 2024 et le loyer au titre du mois de janvier 2025. Il incorpore également le remboursement de la taxe foncière 2024, la reconstitution du dépôt de garantie, la régularisation des charges 2023, le coût du procès-verbal de constat réalisé le 28 novembre 2024 ainsi qu'une cession de créance de 11 mensualités de la SCI SECUNDA à l'indivision [Y]-[W].

Le bail du 15 décembre 2009 stipule en son article IX – 2 intitulé « Taxes locatives et charges diverses » que le locataire est redevable de charges à hauteur de 76,22 euros par mois, payables en même temps que chaque échéance de loyer. Il y est également précisé que la taxe foncière restera à la charge du locataire.

De surcroît, l'article X – 1 du bail, intitulé « Montant » stipule que le loyer est fixé en principal à la somme de 12 960 euros par an hors taxes hors charges, soit 1 080 euros hors taxes hors charges par mois « sauf application de la clause de révision ». Il est précisé qu'à cette somme s'ajoute une provision pour charges mensuelles de 220 euros qui sera versée en même temps que le loyer. 

Aux termes de l'article X – 4 intitulé « Révision du loyer », ledit loyer est révisable dès le premier jour du début de chaque période triennale dans les formes et conditions légales. Les parties ont prévu, à l'article X – 5 « Avenants - Modifications », qu'en cas de révision de loyer, le nouveau prix fera l'objet d'un acte en suite des présentes, rédigé par le conseil du bailleur auquel le locataire s'engage à payer tous les frais, droits et honoraires. Il y est ajouté que « Toutes modifications qui pourraient être apportées aux présentes, y compris tous actes de cession de ce titre, devront être obligatoirement constatées par un acte enregistré, établi par le conseil du bailleur, auquel le locataire s'oblige à payer tous les frais, droits et honoraires. »

Or, l'indivision [Y]-[W] ne verse aucune pièce justifiant de la prise d'un avenant au contrat de bail portant sur la révision du loyer à compte du mois de juin 2024 à la somme de 1 997 euros. Elle échoue en conséquence à justifier que Monsieur [I] est redevable de cette somme au titre de son loyer. Dès lors, seule la somme de 1 300 euros, correspondant au montant du loyer mensuel et de la provisions pour charges mensuelles, tel que fixé au bail du 15 décembre 2009, peut être considérée comme certaine, liquide et exigible. Le décompte versé en annexe du commandement de payer du 21 janvier 2025 faisant mention du paiement par Monsieur [I] de ses loyers et charges provisionnelles des mois de juin 2024, juillet 2024, août 2024, septembre 2024, octobre 2024, novembre 2024, décembre 2024 et janvier 2025 à hauteur de 1 300 euros pour chacun de ces règlements, il ne peut être considéré que ce dernier ait manqué à ses obligations à ce titre.

En outre, le décompte vise également le remboursement de la taxe foncière 2024. Toutefois, l'indivision [Y]-[W] ne versant pas les pièces permettant de vérifier que le locataire était bien redevable de la somme de 1 778 euros au titre de cette taxe, il ne peut être vérifié le bien fondé de cette créance.

De même, il n'est pas justifié par les bailleurs de leur demande de paiement au titre de la reconstitution du dépôt de garantie. Ni le courrier du 10 juin 2024 ni celui du 9 octobre 2024 qui aurait été adressé à Monsieur [I] à cette fin n'est versé par l'indivision [Y]-[W] et il ne peut donc, là encore, être vérifié qu'il était bien dû la somme de 3 900 euros à ce titre par le locataire et ce, d'autant que cette somme ne correspond pas à deux mois du principal du loyer comme le prévoit l'article XI – 2 – Rajustement (du dépôt de garantie) du bail.

Il n'est pas non plus justifié de la mise à la charge de Monsieur [I] de la somme de 551 euros correspondant au coût du procès-verbal de constat réalisé le 28 novembre 2024 par Maître [T] à la demande des bailleurs. 

Enfin, l'indivision [Y]-[W] a fondé son commandement de payer du 21 janvier 2025 également sur une cession de créances de la SCI SECUNDA du 12 décembre 2024 d'un montant de 14 300 euros, qui correspondrait à 11 mensualités dont aurait été soustrait le dépôt de garantie initial versé par Monsieur [I] à l'entrée dans les locaux. Le décompte annexé au commandement de payer mentionne « extraits des livres de la SCI Secunda joints ». Ces extraits ne sont toutefois pas versés à la présente procédure. De même, aucune cession entre la SCI SECUNDA et l'indivision [Y]-[W] du 12 décembre 2024 n'est transmise. Qui plus est, l'extrait de l'acte de vente du 21 mai 2024 entre ces dernières mentionne expressément que si Monsieur [I] est redevable à cette date d'une somme correspondant à des loyers impayés, « le VENDEUR déclare conserver tout droit contre le locataire sus nommé concernant toutes les sommes et autres arriérés de loyers dus par le locataire au vendeur. En revanche, le VENDEUR subroge l'ACHETEUR dans tous les droits et obligations qu'il détient contre le locataire concernant le bail sus énoncé. » Il se déduit de cette mention que l'indivision [Y]-[W] ne peut valablement réclamer auprès de Monsieur [I] le paiement d'une somme qui serait due à la SCI SECUNDA au titre des loyers et charges antérieurs à l'acte de vente du 21 mai 2024. De façon surabondante, il sera relevé que l'indivision [Y]-[W] ne justifie pas du montant de 14 300 euros réclamé à ce titre, la simple mention d'une telle somme à son décompte ne pouvant suffire à en établir le caractère certain, liquide et exigible.

Le décompte actualisé au 4 septembre 2025 ajoute à la somme réclamée dans le cadre du commandement de payer du 21 janvier 2025 les loyers et provisions de charges dus au titre des mois de février 2025, mars 2025, avril 2025, mai 2025, juin 2025, juillet 2025, août 2025 et septembre 2025 ainsi que la régularisation de charges de l'année 2024. Il est ainsi réclamé au locataire la somme totale de 39 445 euros au titre des loyers, charges et taxes impayées. Il apparaît cependant, à la lecture de ce décompte actualisé, que Monsieur [I] a réglé la totalité de ses échéances au titre du loyer et des provisions pour charges mensuelles et ce, à hauteur de 1 300 euros par échéance, comme fixé par le bail. Dès lors, faute pour l'indivision [Y]-[W] de justifier de la somme de 1 997 euros réclamée au titre des loyers, ainsi que cela a été établi ci-avant, ainsi que de verser les justificatifs se rapportant à la régularisation de charges de l'année 2024, il ne peut, là encore, être considéré que Monsieur [I] ait manqué à ses obligations au titre du paiement de ses loyers, charges et taxes et soit redevable de la somme de 39 445 euros réclamée par les bailleurs.

La rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction ne peut en conséquence valablement prospérer sur ce fondement et l'indivision [Y]-[W] sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [I] au paiement des loyers et charges impayés.


b) sur le fondement de la violation de la clause afférente à la sous-location

En l'espèce, le bail du 15 décembre 2009 stipule dans son article VIII - 4 intitulé « Sous-location - Domiciliation » que «  Le locataire ne peut sous louer tout ou partie des lieux loués, l'autorisation expresse de sous-location partielle éventuellement accordée ne comportant, en tout état de cause, aucune dérogation à l'indivisibilité du bail conventionnellement stipulée au bénéfice exclusif du bailleur.



Le locataire ne peut domicilier dans les lieux loués une personne physique ou morale sans autorisation écrite du bailleur. 

Le locataire indemnisera seul, à la décharge du bailleur, tous occupants ou sous-locataires qu'il aurait installés dans les lieux loués, au mépris des obligations sus-mentionnées. »

Par acte extrajudiciaire du 21 janvier 2025, l'indivision [Y]-[W] a fait délivrer à son locataire un commandement de faire cesser dans un délai d'un mois, à compter de la date de délivrance dudit acte, la sous-location du local d'habitation du 1er étage. 

Il n'est cependant versé aux débats aucune pièce permettant d'établir que ce commandement de faire n'a pas été suivi d'effet dans le délai d'un mois imparti. Les justificatifs émanant tant de Maître [T], commissaire de justice, que de Monsieur [H] [B], expert inscrit auprès de la cour d'appel de Paris, ne se rapportent en effet qu'à des actes antérieurs au 21 janvier 2025, date du commandement de faire et ne prouvent donc aucunement la poursuite de la sous-location. L'indivision [Y]-[W] ne peut en conséquence valablement dénier à Monsieur [I] le droit à une indemnité d'éviction sur ce fondement.

Il résulte des motifs ci-dessus exposés et des effets du congé du 27 juin 2024 que Monsieur [I] a droit au paiement d'une indemnité d'éviction ainsi qu'un droit au maintien dans les lieux, de la date d'effet du congé au paiement de cette indemnité. Parallèlement, l'indivision [Y]-[W] a droit au paiement d'une indemnité d'occupation statutaire depuis la date d'effet du congé jusqu'à la libération des lieux. Le locataire ayant droit au maintien dans les lieux, l'indivision [Y]-[W] sera déboutée de sa demande en expulsion et de ses demandes subséquentes.


3 – Sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction

En application des dispositions de l'article L145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction comprend la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.


En l'espèce, les éléments produits par Monsieur [I], soit une proposition par courriel du 12 juillet 2024 d'acquisition du fonds de commerce situé à « Aulnes-sous-bois » pour le « bail tous commerce inclus la restauration ou brasserie » de « 75000 » émanant d'une personne non identifiée et sans mention de la monnaie à laquelle correspond la somme ainsi qu'une impression d'écran non datée du site loyer-commerce.com mentionnant une valeur locative d'un local commercial dans la ville d'[Localité 1] ([Localité 1] – Seine-Saint-Denis) en valeur basse à 151 € et en valeur haute à 452 € en loyer annuel HT et HC/m², ne permettent pas au tribunal de fixer le montant des indemnités réciproquement dues.

Il est donc nécessaire d'ordonner une mesure d'instruction dans les conditions fixées au dispositif du présent jugement, aux frais avancés de Monsieur [I], demandeur au paiement d'une indemnité d'éviction, l'indemnité d'occupation due le temps de l'expertise étant maintenue au montant du loyer du bail expiré, majoré des charges.


4 – Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [I]

Aux termes de l'article 6 du code de procédure civile, les parties doivent alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

En l'espèce, Monsieur [I] ne développant aucun moyen au soutien de sa demande de condamnation de l'indivision [Y]-[W] au paiement de la somme de 25 000 de dommages et intérêts, il en sera débouté.


5 - Sur les demandes accessoires

La présente décision étant un jugement mixte, il convient de réserver les dépens et les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. 

En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, 

Rejette la demande, formée par Monsieur [D] [I], en nullité du congé délivré par l'indivision [Y]-[W], représentée par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [S] [W], par acte du 27 juin 2024 ;

Dit que le congé sans renouvellement avec offre d'une indemnité d'éviction délivré le 27 juin 2024 par l'indivision [Y]-[W], représentée par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [S] [W], à Monsieur [D] [I] a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 décembre 2024 à minuit, et ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de Monsieur [D] [I] et à un droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité, et, au profit de l'indivision [Y]-[W], représentée par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [S] [W], au paiement d'une indemnité d'occupation statutaire  ;

Rejette la demande, formée par l'indivision [Y]-[W], représentée par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [S] [W], en expulsion de Monsieur [D] [I] ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [D] [I] ;

Avant dire droit sur le montant de ces indemnités, ordonne une mesure d'expertise pour déterminer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation et commet en qualité d'expert :
Mme [Q] [K]
[Adresse 3]
[Localité 2]
[Courriel 1]
[XXXXXXXX01]
[XXXXXXXX02]
fax : [XXXXXXXX03]

avec mission :
*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter l'ensemble des lieux occupés sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93), les décrire, et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
 1° de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :
 - de la perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial,
 - du transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
 2° d'apprécier si l'éviction a entraîné la perte du fonds ou son transfert,
3° de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er janvier 2025 sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mai 2027,

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [D] [I] à la régie du tribunal judiciaire de Bobigny au plus tard le 17 juillet 2026, avec une copie de la présente décision,

Dit que le juge de la mise en état chargé de l’affaire est délégué au contrôle de cette expertise,

Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience de mise en état du 24 septembre 2026 à 10h00 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Fixe à titre provisoire pendant la durée de l'instance, le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [I] au montant du loyer du bail expiré majoré des charges,

Réserve les dépens et les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la décision est de droit ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 17 juin 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT

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Mise à jour de la source le 2026-06-17T18:02:31.635Z.