Tribunal judiciaire de Montpellier, Pôle Civil section 2, 11 juin 2026, n° 23/00302

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte en date du 1er février 2013, Madame [P] [Y]-[N] a donné à bail commercial à Monsieur [L] [J] des locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 3] (34), à usage d’hôtel, pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer annuel initial de 19.800 euros.

Par acte du 28 juin 2017, Monsieur [L] [J] a cédé son fonds de commerce à la SARL [Etablissement 1] HOTEL qui est devenue preneuse. 

Un constat d’huissier a été dressé dans l’hôtel le 27 septembre 2018.

Les 07 mars et 03 juillet 2019, la sous-commission départementale de sécurité a rendu des avis défavorables à la poursuite de l’exploitation à l’issue de ses visites. Le 26 septembre 2019, un avis favorable a ensuite été rendu.

Par courrier signifié par acte d’huissier de justice le 16 octobre 2020, la bailleresse a mis en demeure la preneuse de se conformer à ses obligations issues du bail.

Un constat d’huissier a été dressé dans l’hôtel le 19 juillet 2021.

Par acte d’huissier signifié le 27 juillet 2021, Madame [P] [Y]-[N] a fait délivrer à la SARL [Etablissement 1] HOTEL un congé avec refus de renouvellement et sans octroi d’une indemnité d’éviction. 

Le 27 juin 2024, un arrêté municipal de fermeture administrative de l’établissement a été pris après un nouvel avis défavorable de sous-commission départementale rendu le 16 mai 2024.

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Selon acte de commissaire de justice délivré le 13 janvier 2023, Madame [P] [Y]-[N] a assigné la société [Etablissement 1] HOTEL devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’obtenir son expulsion des locaux, outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/302.

Madame [P] [Y]-[N] est décédée le 23 novembre 2023. Monsieur [K] [N], Monsieur [D] [N] et Monsieur [M] [N], ses ayants-droit, sont intervenus volontairement à la procédure par conclusions notifiées le 13 février 2024.

Selon actes de commissaire de justice délivrés à domicile le 29 janvier 2024, la société [Etablissement 1] HOTEL a assigné devant le Tribunal judiciaire de Montpellier Monsieur [K] [N], Monsieur [D] [N] et Monsieur [M] [N], ayants-droit de Madame [P] [Y]-[N], afin de contester le congé du 27 juillet 2021.

L’affaire a été enregistrée sous le RG 24/544. 

Par mention au dossier en date du 05 septembre 2024 il a été procédé à la jonction des deux dossiers. L’affaire se poursuit depuis lors sous le RG 23/302. 

Par ordonnance du 23 janvier 2025, le juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevable la demande d’expulsion formulée par la bailleresse, rejeté ses demandes d’affichage, d’information du 115, de vérification quotidienne et de sécurisation de la porte d’entrée et rejeté les demandes de provision et d’autorisation de travaux.

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Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2026, Monsieur [M] [N], Monsieur [K] [N] et Monsieur [D] [N] sollicitent du tribunal :
- qu’il déclare valable et régulier le congé comportant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré à la requête de Madame [Y]-[N] à la SARL [Etablissement 1] HOTEL suivant acte du 27 juillet 2021,
- qu’il ordonne en conséquence, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion de la SARL [Etablissement 1] HOTEL de tout occupant de son chef des locaux à usage commercial, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
- qu’il condamne la société au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 31 janvier 2022 et jusqu’à la libération complète des lieux par elle et tout occupant de son chef,
- qu’il la condamne à leur payer la somme de 48.718 euros correspondant à l’arriéré d’indemnité d’occupation, à parfaire au jour de la décision rendue,
- qu’il la condamne à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- qu’il rejette la totalité des demandes de la SARL [Etablissement 1] HOTEL,
- qu’il la condamne aux dépens et à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2026, la SARL [Etablissement 1] HOTEL sollicite quant à elle :
- qu’il soit constaté qu’elle a respecté les charges et conditions du bail commercial et qu’en toute hypothèse, rien ne justifie le congé pour motifs prétendument graves et légitimes qui lui a été signifié le 27 juillet 2021,
EN CONSEQUENCE :
- à titre principal :
* que le congé soit jugé nul, non avenu et sans effet,
* qu’elle soit déclarée fondée à se maintenir dans les locaux et à les exploiter conformément à leur destination,
* que Madame [Y]-[N] soit reconventionnellement condamnée au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- à titre subsidiaire : que le congé soit jugé nul et non avenu ou à défaut qu’il soit jugé abusif et infondé,
- vu les dispositions de l’article 1219 du code civil, que la SARL [Etablissement 1] HOTEL soit jugée fondée à opposer aux consorts [N] l’exception d’inexécution ne pouvant exploiter les locaux commerciaux qui lui sont donnés à bail du fait du refus des bailleurs de mettre aux normes l’établissement ou, à tout le moins, de l’autoriser à procéder à ses frais aux travaux de mises aux normes,
- que Madame [Y]-[N] soit condamnée reconventionnellement au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant d’un million d’euros, sauf à parfaire,
- en toute hypothèse :
* que Madame [Y]-[N] soit déboutée de toutes ses demandes,
* qu’elle soit condamnée aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
 * que l’exécution provisoire soit écartée au regard des conséquences excessives et irréversibles qui en résulteraient, le cas échéant.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

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La clôture a été fixée au 01 avril 2026 par ordonnance du 03 février 2026.

A l’audience du 14 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 09 juin 2026. Le délibéré a été prorogé au 11 juin 2026.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », « constater » et « juger » sont dépourvues de caractère juridictionnel car insusceptibles de conférer un droit à la partie qui les formule, n’étant que la reprise des moyens développés par les parties et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l'article 768, alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Sur le congé avec refus de renouvellement 

Aux termes de l’article L 145-9 du code de commerce, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L’article L 145-14 du même code dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Aux termes de l’article L 145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, notamment s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Enfin, l’article L 145-28 du même code dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

En l’espèce, l’article « 5 – CHARGES ET CONDITIONS » du bail signé le 1e février 2013 entre les parties stipule :
« 5-1 Entretien
La Preneur devra maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l’ensemble des locaux et terrains loués, les portes, serrures, fenêtres et devantures, ainsi que les clôtures et portails et remplacer s’il y a lieu ce qui ne pourrait être réparé.
[…]

5-5 Prescriptions administratives et sanitaires
Le Bailleur ne donne aucune garantie au Preneur en ce qui concerne la conformité des locaux aux normes applicables du fait des activités du Preneur, notamment en matière d’hygiène et de sécurité, ce dernier déclarant en faire son affaire exclusive.
Les travaux de mise en conformité qui, le cas échéant, se révéleraient nécessaires, ou que l’administration exigerait, seront à la charge exclusive du preneur sans recours contre le bailleur.
Par ailleurs, le preneur supportera sans recours contre le bailleur, tant en début qu’en cours de bail, les travaux de mise en conformité avec les règles d’hygiène, sanitaire et de sécurité susceptibles de découler de prescriptions légales ou administratives.
Le preneur fera son affaire de la conformité avec les prescriptions légales et administratives en matière sanitaire, d’hygiène et de sécurité qui s’appliquent ou qui sont susceptibles de s’appliquer pendant toute la durée du bail.
Ces travaux ne pourront se faire qu’après autorisation écrite préalable du bailleur et après agrément préalable par l’architecte du bailleur dont les honoraires demeureront à la charge du preneur.
[…]

5-7 Assurances
Le Preneur devra faire assurer et maintenir assurés pendant toute la durée du bail contre l’incendie, les dégâts des eaux, bris de glace, gel, explosions, vols, dégâts par effraction ou tentative d’effraction, risques locatifs et recours des voisins, par une compagnie notoirement solvable, tant les lieux loués que les marchandises, en ce compris, le cas échéant, les marchandises en dépôt appartenant à des tiers, les matériels et mobiliers et en justifier lors de la remise des clés par présentation de la ou des polices et des quittances correspondantes, ainsi qu’à toute réquisition du Bailleur. »

Le 07 mars 2019, la sous-commission départementale de sécurité, après une visite de l’établissement, a rendu un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation, avis motivé par :
« - Faire effectuer le contrôle triennal du SSI par un organisme agréé
- Déposer un dossier de déclaration de travaux concernant les chambres. Missionner un bureau de contrôle pour ces travaux
- Remplacer la porte coupe-feu de la chaufferie ».

Les prescriptions à l’issue de la visite étaient :
- de respecter strictement l’effectif maximal de 49 personnes en interdisant la suroccupation (notamment la partie privée en R+3 qui ne doit pas faire l’objet d’une utilisation régulière car les chambres ne sont pas comptabilisées dans l’exploitation hôtelière), 
- de fournir les rapports ou attestations des vérifications de l’exutoire de désenfumage de l’escalier (noté comme fait), des installations électriques (rapport Bureau Veritas fourni), de l’alarme incendie/SSI (noté comme fait),
- de compléter la DAI par l’installation de plusieurs points de détecteurs incendie, d’effectuer les travaux de maintenance du SSI et désenfumage mécanique (noté comme fait) puis de faire effectuer le contrôle triennal du SSI par un bureau de contrôle agréé,
- d’enlever tout le mobilier et le stockage dans les circulations afin de ne pas entraver la circulation des clients en cas d’évacuation (noté comme fait),
- de déposer un dossier de régularisation de travaux concernant la réfection des chambres.




Une nouvelle visite a eu lieu et la sous-commission départementale de Sécurité a rendu un nouvel avis défavorable à la poursuite de l’exploitation le 03 juillet 2019, avis motivé de la façon suivante :
« - DAI à compléter
- Installations électriques à vérifier
- Solidité toiture-terrasse à contrôler » 
Il s’agit donc d’éléments différents par rapport au précédent avis.

Le 26 septembre 2019, la même sous-commission a émis un nouvel avis après examen des documents transmis par la société exploitante. Il est ainsi noté : « La lecture de ces documents permet de lever les prescriptions majeures notées dans le procès-verbal du 03 juillet 2019, l’instructeur propose d’émettre un avis favorable à la poursuite de l’exploitation de cet établissement à compter de ce jour », avis favorable qui a donc été émis. Cependant, il est rappelé à nouveau la prescription quant à la nécessité de respecter l’effectif maximal. Il convient de relever que l’avis a été rendu sans contre-visite, uniquement à la suite de l’analyse de documents produits par la SARL [Etablissement 1] HOTEL.

Par courrier signifié par huissier le 16 octobre 2020, Madame [P] [Y]-[N], bailleresse jusqu’à son décès intervenu le 23 novembre 2023, a mis en demeure la SARL [Etablissement 1] HOTEL de se conformer à ses obligations issues du bail, notamment en rappelant in extenso l’article 5 du bail précité, en suite des visites de la sous-commission départementale de sécurité. Elle lui a ainsi fait sommation de fournir différents documents (le registre de sécurité de l’hôtel, l’ensemble des pièces fournies à la ville de [Localité 3] pour justifier de la sécurité de l’immeuble, tous dossiers de travaux, l’attestation d’assurance des locaux, tout document permettant de prouver la bonne exécution des obligations contractuelles) et l’a mise en demeure d’exécuter ses obligations issues du bail commercial et notamment :
« - maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l’ensemble des locaux,
- réaliser les réparations locatives d’entretien,
- réaliser tout travaux de mise en conformité aux normes applicables en matière sanitaire, d’hygiène et de sécurité,
- se mettre en conformité avec les prescriptions légales et administratives en matière sanitaire, d’hygiène et de sécurité.
Lui déclarant que faute de déférer à la présente sommation et à la mise en demeure et par conséquent à défaut d’exécution de ses obligations et charges, dans le délai d’UN MOIS à compter de ce jour, le Bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire du bail et de l’article L 145-17 du code de commerce ».

La société preneuse a répondu à ce courrier en produisant des documents et notamment un « Rapport de Vérifications Réglementaires en Exploitation (RVRE) Triennale – Système de sécurité incendie et désenfumage mécanique » émanant de la société BUREAU VERITAS et dressé le 30 avril 2019, donc entre les deux avis de la sous-commission départementale de sécurité. L’avis général concernant la « Fiche N°3 : TRIENNALE SYSTEME SECURITE INCENDIE – SSI ET/OU DESENFUMAGE MECANIQUE » est « non satisfaisant » avec 11 actions « à entreprendre ». Le compte-rendu de vérification périodique des installations électriques dressé par BUREAU VERITAS le 14 octobre 2019 indique dans le même sens : « Nous déclarons que l’installation électrique peut entraîner des risques d’incendie et d’explosion ».

Il convient de souligner qu’il résulte des deux procès-verbaux de constat dressés par des huissiers de justice à la demande de la bailleresse les 27 septembre 2018 et 19 juillet 2021, soit avec presque 3 ans d’écart, que les mêmes constatations sont faites quant à l’occupation des chambres. En effet, dans les deux constats il est relevé que « dans la plupart des chambres » il y a « la présence de plusieurs lits avec souvent lits d’appoint et lits superposés ». Il a également été constaté la présence de réfrigérateurs, de cafetières, de fours micro-ondes et de bouilloires dans les chambres. Et ce alors même que la sous-commission départementale de sécurité a rappelé dans son avis défavorable du 07 mars 2019 l’obligation notamment de respecter strictement l’effectif maximal et d’interdire la suroccupation, obligation rappelée à nouveau dans l’avis favorable du 26 septembre 2019.

Le 27 juillet 2021, sur la base de ces éléments, Madame [P] [Y]-[N] a ainsi fait délivrer à la SARL [Etablissement 1] HOTEL un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction, invoquant les motifs graves et légitimes prévus par l’article L 145-17 du code de commerce, précité. Elle a ainsi donné congé au 31 janvier 2022, rappelant les dispositions de l’article L 145-9 notamment. 

La société conteste aujourd’hui ces éléments et produit notamment des photographies mais qu’il est impossible de dater et qui ne sauraient donc être probantes, ainsi qu’un constat d’huissier de justice dressé le 18 février 2022. L’huissier de justice a effectivement relevé la présence des extincteurs et alarmes incendie. Cependant, ce ne sont pas les seuls éléments en cause et invoqués comme motifs graves par la bailleresse pour justifier le congé.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments et notamment des deux avis de la sous-commission départementale de sécurité ainsi que des deux constats d’huissier de justice qu’au 27 juillet 2021, date de délivrance du congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction, les conditions de l’article L 145-17 du code de commerce étaient remplies. En effet, il en résulte que les chambres sont suroccupées, que les systèmes de sécurité incendie sont insuffisants, d’autant que de l’électroménager est présent à titre individuel dans les chambres et que les voies de circulation sont encombrées lorsque les visites sont inopinées, entravant une éventuelle évacuation d’urgence. Ainsi, les risques en matière d’incendie et plus globalement de sécurité sont avérés pour les occupants de l’hôtel, constituant un manquement aux obligations issues du bail et donc un motif grave et légitime au sens de l’article L 145-17 du code de commerce.

Au surplus, alors que la SARL [Etablissement 1] HOTEL a été mise en demeure de se conformer aux obligations du bail par courrier du 27 juillet 2021, la sous-commission départementale de sécurité a rendu un nouvel avis défavorable le 16 mai 2024 après réalisation d’une visite inopinée le 03 mai 2024, avec la précision suivante : « La visite périodique est réalisée en inopinée à la demande de la mairie à la suite des différents avis défavorables de l’établissement et aux plaintes des voisins concernant des odeurs de fioul issues de la chaufferie de l’hôtel ». La conclusion générale est la suivante :
« Malgré un suivi des vérifications des installations techniques, cet établissement, occupé principalement par des personnes issues d’un contexte social difficile (placement par le Samu Social et le Conseil Départemental), présente de nombreuses observations mettant en défaut la sécurité de celui-ci.
En effet, le public accueilli, l’ouverture sans surveillance de l’établissement (risque d’intrusion et actes de malveillance), ainsi que le risque de surpopulation de certaines chambres sont propices à l’émergence d’un risque incendie.
Ensuite, la présence de plusieurs poussettes dans la circulation du R+2, la position ouverte des volets de désenfumage au R+1 et R+2, la non-fermeture des portes CF de recoupement au R+2 ainsi que le calage des portes d’escaliers sont autant d’éléments favorables à la propagation d’un incendie et des fumées à l’ensemble de l’établissement entraînant de fait un élément défavorable à l’évacuation du public (mère isolée avec enfants en bas âge).
La présence d’une unique sortie de secours, non surveillée, non isolée du reste de l’établissement et les accès de l’établissement sont de nature à rendre difficile l’évacuation du public et l’intervention des secours. 
De plus, l’absence d’un personnel présent dans l’établissement, ne permet pas de prendre les premières mesures nécessaires pour sauvegarder la vie du public (alerte des secours, gestion de l’évacuation, action sur le sinistre) notamment dans un établissement l’évacuation est particulière (1 sortie de secours et une terrasse refuge au R+3).


A la vue de l’ensemble de ces éléments le groupe de visite propose un avis défavorable dangereux à la poursuite d’exploitation de cet établissement. »

Malgré les mails et documents justificatifs adressés par la SARL [Etablissement 1] aux services de la ville de [Localité 3], cet avis a été suivi d’un arrêté municipal du 27 juin 2024 prononçant la fermeture administrative de l’établissement, pour les raisons suivantes :
« - Absence de personnel lors de l’exploitation le jour de la visite à 9 heures ;
- Absence de contrôle d’accès pour accéder à l’établissement ;
- Système de sécurité incendie modifié sans coordination SSI ;
- Locaux à risques non conformes ;
- Défauts répétés du gérant de l’hôtel dans la gestion du niveau de sécurité ;
- Configuration de l’hôtel ne permettant pas de maintenir un niveau de sécurité acceptable ».

Ainsi, les manquements de la preneuse ont perduré jusqu’en 2024, malgré la mise en demeure du 27 juillet 2021 adressée par Madame [P] [Y]-[N].

En conclusion, le congé avec refus de renouvellement du bail et sans indemnité d’éviction délivré le 27 juillet 2021 sera déclaré régulier et il sera constaté que le bail a pris fin au 31 janvier 2022. L’expulsion de la SARL [Etablissement 1] HOTEL sera donc ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif. La société sera également, par conséquent, débouté de sa demande de fixation d’une indemnité d’éviction.

Sur la demande en paiement

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Le bail régissant les rapports entre les parties signé le 1e février 2013 stipule en son article « 6 – LOYER » que « Le bail est conclu pour un loyer annuel de dix-neuf mille huit cent euros (19 800 €). Cette somme sera payable trimestriellement d’avance pour un montant de 4 950 €. Le loyer est payable d’avance le 5 du mois. Tout retard dans le paiement du loyer entraînera une pénalité de 10% ».

Dans son article « 8 – CHARGES LOCATIVES », il indique que « Le Preneur remboursera au Bailleur la totalité des charges locatives et notamment la taxe d’ordures ménagères ».

Il résulte de ce qui précède que le bail a expiré le 31 janvier 2022. Les consorts [N] sollicitent la condamnation de la SARL [Etablissement 1] HOTEL au paiement d’une indemnité d’occupation depuis cette date et jusqu’à la libération effective des lieux, outre le paiement d’un arriéré de 48.718 euros. La société oppose à ces demandes une exception d’inexécution tirée du fait que la fermeture administrative serait due aux bailleurs qui l’empêcheraient de réaliser les travaux préconisés par l’administration.

Les consorts [N] produisent un décompte arrêté au 05 janvier 2026 et faisant état d’un arriéré de 48.718 euros, ainsi qu’un extrait de compte détaillant cette somme. Il s’agit ainsi du total des indemnités d’occupation dues depuis le 3e trimestre 2024 à hauteur de 6.416 euros par trimestre, outre 15 euros de frais de mise en demeure le 05 septembre 2024 et les taxes d’ordures ménagères 2024 et 2025 de 1.672 et 1.727 euros facturées les 1e janvier 2025 et 1e janvier 2026. La SARL [Etablissement 1] HOTEL ne conteste pas avoir cessé de régler les loyers à compter de sa fermeture administrative.

Sur l’exception d’inexécution que la preneuse oppose, elle affirme que ce sont les consorts [N] qui l’empêchent de se mettre en conformité avec les éléments repris par la sous-commission départementale de sécurité dans son avis du 16 mai 2024 et dans l’arrêté municipal de fermeture administrative de l’établissement du 27 juin 2024. Il résulte effectivement des échanges entre les conseils des parties en juillet et août 2024, versés aux débats, que les bailleurs n’ont pas répondu quant à la création d’une issue de secours supplémentaire telle que préconisée. Cependant, au-delà du fait que cette demande a été formulée après la cessation du bail intervenue le 31 janvier 2022 et ne saurait donc être retenue comme une exception d’inexécution d’un contrat qui a expiré, cette issue de secours n’est qu’un élément parmi d’autres justifiant la fermeture administrative de l’établissement comme vu ci-dessus dans les motifs de l’arrêté municipal. L’exception d’inexécution ne pourra donc qu’être écartée.

Par conséquent, la SARL [Etablissement 1] HOTEL sera condamnée à payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer à compter du 31 janvier 2022, à hauteur de 6.416 euros par trimestre depuis le 1e janvier 2023. Le montant précédent entre le 31 janvier 2022 et le 1e janvier 2023 était de 5.698 euros par trimestre et a été réglé par la preneuse. Les consorts [N] indiquent dans leurs écritures que le montant du loyer et donc de l’indemnité d’occupation devrait être de 6.808 euros par trimestre depuis le 1e janvier 2026, sans toutefois en justifier.

Sur l’arriéré, la SARL [Etablissement 1] HOTEL sera condamnée à régler la somme de 48.703 euros, déduction faite des frais de mise en demeure facturés par l’agence immobilière mais avec la facturation des taxes d’ordures ménagères qui est, quant à elle, prévue par le bail. 


Sur les demandes de dommages et intérêts 

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les parties formulent des demandes réciproques de condamnation à des dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros chacune. 

Les consorts [N] motivent leur demande sur la base des désordres constatés dans les locaux et des tracas causés par le voisinage, les services municipaux et la crainte d’un drame au vu des manquements de leur locataire. Cependant, en l’absence de production d’un quelconque justificatif démontrant un préjudice, leur demande ne pourra qu’être rejetée.

La SARL [Etablissement 1] HOTEL fonde sa demande indemnitaire sur le caractère frauduleux du congé. Cependant, ce dernier a été reconnu régulier de sorte que la demande ne pourra qu’être rejetée. Au surplus, la demande est formulée contre Madame [P] [Y]-[N] qui est décédée.


Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l'espèce, la SARL [Etablissement 1] HOTEL, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, condamnée aux dépens, la SARL [Etablissement 1] HOTEL sera condamnée à payer la somme de 4.000 euros à Monsieur [M] [N], Monsieur [K] [N] et Monsieur [D] [N] sur ce fondement. La société verra sa propre demande rejetée car elle est partie perdante. En tout état de cause, elle est formée contre Madame [P] [Y]-[N], qui est décédée 23 novembre 2023, l’instance ayant été reprise par ses ayants-droit.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue alors d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la SARL [Etablissement 1] HOTEL sollicite qu’elle soit écartée mais ne motive pas sa demande. Or, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DECLARE VALABLE le congé avec refus de renouvellement du bail et sans indemnité d’éviction délivré le 27 juillet 2021 par Madame [P] [Y]-[N], bailleresse, aux droits de laquelle viennent Monsieur [M] [N], Monsieur [K] [N] et Monsieur [D] [N], à la SARL [Etablissement 1] HOTEL,

CONSTATE que le bail signé le 1e février 2013 concernant la location des locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 3] (34) et régissant les rapports entre Monsieur [M] [N], Monsieur [K] [N] et Monsieur [D] [N] et la SARL [Etablissement 1] HOTEL, a expiré le 31 janvier 2022,

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité d’éviction par Monsieur [M] [N], Monsieur [K] [N] et Monsieur [D] [N] à la SARL [Etablissement 1] HOTEL,

CONDAMNE la SARL [Etablissement 1] HOTEL à payer à Monsieur [M] [N], Monsieur [K] [N] et Monsieur [D] [N], venant aux droits de Madame [P] [Y]-[N], les sommes suivantes :
- la somme de 48.703 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation arrêtée au 05 janvier 2026,
- une indemnité d’occupation à hauteur de de 6.416 euros par trimestre à compter du 05 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

DIT qu’à défaut pour la SARL [Etablissement 1] HOTEL d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

DEBOUTE Monsieur [M] [N], Monsieur [K] [N] et Monsieur [D] [N] et la SARL [Etablissement 1] HOTEL de leurs demandes respectives de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SARL [Etablissement 1] HOTEL aux dépens,

CONDAMNE la SARL [Etablissement 1] HOTEL à payer à Monsieur [M] [N], Monsieur [K] [N] et Monsieur [D] [N] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL [Etablissement 1] HOTEL de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du code de procédure civile, le 11 juin 2026, la minute étant signée par : 

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER


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N° RG 23/00302 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OB76
Pôle Civil section 2

Date : 11 Juin 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :


DEMANDEURS

Monsieur [K] [N], 
né le 19 Juin 1943 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [M] [N], 
né le 28 Octobre 1948 à [Localité 2], 
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [D] [N], 
né le 25 Octobre 1944 à [Localité 2], 
demeurant [Adresse 3]

INTERVENANTS VOLONTAIRES :
tous venant aux droits de Madame [P] [Y]-[N] née le 18 Juin 1921 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4] et décédée le 23 novembre 2023

tous représentés par Maître Bénédicte SAUVEBOIS PICON de la SELARL CABINET D’AVOCATS SAUVEBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER


DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Etablissement 1] HOTEL, à l’enseigne HOTEL DU LITTORAL, inscrite au RCS de Montpellier sous le n° 830 930 962, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, Monsieur [B] [S], dont le siège social est sis [Adresse 5]


représentée par Maître Nicolas CASTAGNOS de l’AARPI JURICAP, avocats au barreau de MONTPELLIER



COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Assesseurs : Magali ESTEVE
 Cécilia FINA-ARSON

en présence de [E] [R] et [Q] [F], auditrices de justice
 
assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition. 



DEBATS : en audience publique du 14 Avril 2026 au cours de laquelle Cécilia FINA-ARSON a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 09 Juin 2026 et prorogé au 11 Juin 2026

JUGEMENT : rédigé par Cécilia FINA-ARSON et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 11 Juin 2026



EXPOSE DU LITIGE

Selon acte en date du 1er février 2013, Madame [P] [Y]-[N] a donné à bail commercial à Monsieur [L] [J] des locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 3] (34), à usage d’hôtel, pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer annuel initial de 19.800 euros.

Par acte du 28 juin 2017, Monsieur [L] [J] a cédé son fonds de commerce à la SARL [Etablissement 1] HOTEL qui est devenue preneuse. 

Un constat d’huissier a été dressé dans l’hôtel le 27 septembre 2018.

Les 07 mars et 03 juillet 2019, la sous-commission départementale de sécurité a rendu des avis défavorables à la poursuite de l’exploitation à l’issue de ses visites. Le 26 septembre 2019, un avis favorable a ensuite été rendu.

Par courrier signifié par acte d’huissier de justice le 16 octobre 2020, la bailleresse a mis en demeure la preneuse de se conformer à ses obligations issues du bail.

Un constat d’huissier a été dressé dans l’hôtel le 19 juillet 2021.

Par acte d’huissier signifié le 27 juillet 2021, Madame [P] [Y]-[N] a fait délivrer à la SARL [Etablissement 1] HOTEL un congé avec refus de renouvellement et sans octroi d’une indemnité d’éviction. 

Le 27 juin 2024, un arrêté municipal de fermeture administrative de l’établissement a été pris après un nouvel avis défavorable de sous-commission départementale rendu le 16 mai 2024.

***

Selon acte de commissaire de justice délivré le 13 janvier 2023, Madame [P] [Y]-[N] a assigné la société [Etablissement 1] HOTEL devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’obtenir son expulsion des locaux, outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/302.

Madame [P] [Y]-[N] est décédée le 23 novembre 2023. Monsieur [K] [N], Monsieur [D] [N] et Monsieur [M] [N], ses ayants-droit, sont intervenus volontairement à la procédure par conclusions notifiées le 13 février 2024.

Selon actes de commissaire de justice délivrés à domicile le 29 janvier 2024, la société [Etablissement 1] HOTEL a assigné devant le Tribunal judiciaire de Montpellier Monsieur [K] [N], Monsieur [D] [N] et Monsieur [M] [N], ayants-droit de Madame [P] [Y]-[N], afin de contester le congé du 27 juillet 2021.

L’affaire a été enregistrée sous le RG 24/544. 

Par mention au dossier en date du 05 septembre 2024 il a été procédé à la jonction des deux dossiers. L’affaire se poursuit depuis lors sous le RG 23/302. 

Par ordonnance du 23 janvier 2025, le juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevable la demande d’expulsion formulée par la bailleresse, rejeté ses demandes d’affichage, d’information du 115, de vérification quotidienne et de sécurisation de la porte d’entrée et rejeté les demandes de provision et d’autorisation de travaux.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2026, Monsieur [M] [N], Monsieur [K] [N] et Monsieur [D] [N] sollicitent du tribunal :
- qu’il déclare valable et régulier le congé comportant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré à la requête de Madame [Y]-[N] à la SARL [Etablissement 1] HOTEL suivant acte du 27 juillet 2021,
- qu’il ordonne en conséquence, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion de la SARL [Etablissement 1] HOTEL de tout occupant de son chef des locaux à usage commercial, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
- qu’il condamne la société au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 31 janvier 2022 et jusqu’à la libération complète des lieux par elle et tout occupant de son chef,
- qu’il la condamne à leur payer la somme de 48.718 euros correspondant à l’arriéré d’indemnité d’occupation, à parfaire au jour de la décision rendue,
- qu’il la condamne à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- qu’il rejette la totalité des demandes de la SARL [Etablissement 1] HOTEL,
- qu’il la condamne aux dépens et à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2026, la SARL [Etablissement 1] HOTEL sollicite quant à elle :
- qu’il soit constaté qu’elle a respecté les charges et conditions du bail commercial et qu’en toute hypothèse, rien ne justifie le congé pour motifs prétendument graves et légitimes qui lui a été signifié le 27 juillet 2021,
EN CONSEQUENCE :
- à titre principal :
* que le congé soit jugé nul, non avenu et sans effet,
* qu’elle soit déclarée fondée à se maintenir dans les locaux et à les exploiter conformément à leur destination,
* que Madame [Y]-[N] soit reconventionnellement condamnée au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- à titre subsidiaire : que le congé soit jugé nul et non avenu ou à défaut qu’il soit jugé abusif et infondé,
- vu les dispositions de l’article 1219 du code civil, que la SARL [Etablissement 1] HOTEL soit jugée fondée à opposer aux consorts [N] l’exception d’inexécution ne pouvant exploiter les locaux commerciaux qui lui sont donnés à bail du fait du refus des bailleurs de mettre aux normes l’établissement ou, à tout le moins, de l’autoriser à procéder à ses frais aux travaux de mises aux normes,
- que Madame [Y]-[N] soit condamnée reconventionnellement au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant d’un million d’euros, sauf à parfaire,
- en toute hypothèse :
* que Madame [Y]-[N] soit déboutée de toutes ses demandes,
* qu’elle soit condamnée aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
 * que l’exécution provisoire soit écartée au regard des conséquences excessives et irréversibles qui en résulteraient, le cas échéant.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

***

La clôture a été fixée au 01 avril 2026 par ordonnance du 03 février 2026.

A l’audience du 14 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 09 juin 2026. Le délibéré a été prorogé au 11 juin 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », « constater » et « juger » sont dépourvues de caractère juridictionnel car insusceptibles de conférer un droit à la partie qui les formule, n’étant que la reprise des moyens développés par les parties et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l'article 768, alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Sur le congé avec refus de renouvellement 

Aux termes de l’article L 145-9 du code de commerce, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L’article L 145-14 du même code dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Aux termes de l’article L 145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, notamment s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Enfin, l’article L 145-28 du même code dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

En l’espèce, l’article « 5 – CHARGES ET CONDITIONS » du bail signé le 1e février 2013 entre les parties stipule :
« 5-1 Entretien
La Preneur devra maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l’ensemble des locaux et terrains loués, les portes, serrures, fenêtres et devantures, ainsi que les clôtures et portails et remplacer s’il y a lieu ce qui ne pourrait être réparé.
[…]

5-5 Prescriptions administratives et sanitaires
Le Bailleur ne donne aucune garantie au Preneur en ce qui concerne la conformité des locaux aux normes applicables du fait des activités du Preneur, notamment en matière d’hygiène et de sécurité, ce dernier déclarant en faire son affaire exclusive.
Les travaux de mise en conformité qui, le cas échéant, se révéleraient nécessaires, ou que l’administration exigerait, seront à la charge exclusive du preneur sans recours contre le bailleur.
Par ailleurs, le preneur supportera sans recours contre le bailleur, tant en début qu’en cours de bail, les travaux de mise en conformité avec les règles d’hygiène, sanitaire et de sécurité susceptibles de découler de prescriptions légales ou administratives.
Le preneur fera son affaire de la conformité avec les prescriptions légales et administratives en matière sanitaire, d’hygiène et de sécurité qui s’appliquent ou qui sont susceptibles de s’appliquer pendant toute la durée du bail.
Ces travaux ne pourront se faire qu’après autorisation écrite préalable du bailleur et après agrément préalable par l’architecte du bailleur dont les honoraires demeureront à la charge du preneur.
[…]

5-7 Assurances
Le Preneur devra faire assurer et maintenir assurés pendant toute la durée du bail contre l’incendie, les dégâts des eaux, bris de glace, gel, explosions, vols, dégâts par effraction ou tentative d’effraction, risques locatifs et recours des voisins, par une compagnie notoirement solvable, tant les lieux loués que les marchandises, en ce compris, le cas échéant, les marchandises en dépôt appartenant à des tiers, les matériels et mobiliers et en justifier lors de la remise des clés par présentation de la ou des polices et des quittances correspondantes, ainsi qu’à toute réquisition du Bailleur. »

Le 07 mars 2019, la sous-commission départementale de sécurité, après une visite de l’établissement, a rendu un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation, avis motivé par :
« - Faire effectuer le contrôle triennal du SSI par un organisme agréé
- Déposer un dossier de déclaration de travaux concernant les chambres. Missionner un bureau de contrôle pour ces travaux
- Remplacer la porte coupe-feu de la chaufferie ».

Les prescriptions à l’issue de la visite étaient :
- de respecter strictement l’effectif maximal de 49 personnes en interdisant la suroccupation (notamment la partie privée en R+3 qui ne doit pas faire l’objet d’une utilisation régulière car les chambres ne sont pas comptabilisées dans l’exploitation hôtelière), 
- de fournir les rapports ou attestations des vérifications de l’exutoire de désenfumage de l’escalier (noté comme fait), des installations électriques (rapport Bureau Veritas fourni), de l’alarme incendie/SSI (noté comme fait),
- de compléter la DAI par l’installation de plusieurs points de détecteurs incendie, d’effectuer les travaux de maintenance du SSI et désenfumage mécanique (noté comme fait) puis de faire effectuer le contrôle triennal du SSI par un bureau de contrôle agréé,
- d’enlever tout le mobilier et le stockage dans les circulations afin de ne pas entraver la circulation des clients en cas d’évacuation (noté comme fait),
- de déposer un dossier de régularisation de travaux concernant la réfection des chambres.




Une nouvelle visite a eu lieu et la sous-commission départementale de Sécurité a rendu un nouvel avis défavorable à la poursuite de l’exploitation le 03 juillet 2019, avis motivé de la façon suivante :
« - DAI à compléter
- Installations électriques à vérifier
- Solidité toiture-terrasse à contrôler » 
Il s’agit donc d’éléments différents par rapport au précédent avis.

Le 26 septembre 2019, la même sous-commission a émis un nouvel avis après examen des documents transmis par la société exploitante. Il est ainsi noté : « La lecture de ces documents permet de lever les prescriptions majeures notées dans le procès-verbal du 03 juillet 2019, l’instructeur propose d’émettre un avis favorable à la poursuite de l’exploitation de cet établissement à compter de ce jour », avis favorable qui a donc été émis. Cependant, il est rappelé à nouveau la prescription quant à la nécessité de respecter l’effectif maximal. Il convient de relever que l’avis a été rendu sans contre-visite, uniquement à la suite de l’analyse de documents produits par la SARL [Etablissement 1] HOTEL.

Par courrier signifié par huissier le 16 octobre 2020, Madame [P] [Y]-[N], bailleresse jusqu’à son décès intervenu le 23 novembre 2023, a mis en demeure la SARL [Etablissement 1] HOTEL de se conformer à ses obligations issues du bail, notamment en rappelant in extenso l’article 5 du bail précité, en suite des visites de la sous-commission départementale de sécurité. Elle lui a ainsi fait sommation de fournir différents documents (le registre de sécurité de l’hôtel, l’ensemble des pièces fournies à la ville de [Localité 3] pour justifier de la sécurité de l’immeuble, tous dossiers de travaux, l’attestation d’assurance des locaux, tout document permettant de prouver la bonne exécution des obligations contractuelles) et l’a mise en demeure d’exécuter ses obligations issues du bail commercial et notamment :
« - maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l’ensemble des locaux,
- réaliser les réparations locatives d’entretien,
- réaliser tout travaux de mise en conformité aux normes applicables en matière sanitaire, d’hygiène et de sécurité,
- se mettre en conformité avec les prescriptions légales et administratives en matière sanitaire, d’hygiène et de sécurité.
Lui déclarant que faute de déférer à la présente sommation et à la mise en demeure et par conséquent à défaut d’exécution de ses obligations et charges, dans le délai d’UN MOIS à compter de ce jour, le Bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire du bail et de l’article L 145-17 du code de commerce ».

La société preneuse a répondu à ce courrier en produisant des documents et notamment un « Rapport de Vérifications Réglementaires en Exploitation (RVRE) Triennale – Système de sécurité incendie et désenfumage mécanique » émanant de la société BUREAU VERITAS et dressé le 30 avril 2019, donc entre les deux avis de la sous-commission départementale de sécurité. L’avis général concernant la « Fiche N°3 : TRIENNALE SYSTEME SECURITE INCENDIE – SSI ET/OU DESENFUMAGE MECANIQUE » est « non satisfaisant » avec 11 actions « à entreprendre ». Le compte-rendu de vérification périodique des installations électriques dressé par BUREAU VERITAS le 14 octobre 2019 indique dans le même sens : « Nous déclarons que l’installation électrique peut entraîner des risques d’incendie et d’explosion ».

Il convient de souligner qu’il résulte des deux procès-verbaux de constat dressés par des huissiers de justice à la demande de la bailleresse les 27 septembre 2018 et 19 juillet 2021, soit avec presque 3 ans d’écart, que les mêmes constatations sont faites quant à l’occupation des chambres. En effet, dans les deux constats il est relevé que « dans la plupart des chambres » il y a « la présence de plusieurs lits avec souvent lits d’appoint et lits superposés ». Il a également été constaté la présence de réfrigérateurs, de cafetières, de fours micro-ondes et de bouilloires dans les chambres. Et ce alors même que la sous-commission départementale de sécurité a rappelé dans son avis défavorable du 07 mars 2019 l’obligation notamment de respecter strictement l’effectif maximal et d’interdire la suroccupation, obligation rappelée à nouveau dans l’avis favorable du 26 septembre 2019.

Le 27 juillet 2021, sur la base de ces éléments, Madame [P] [Y]-[N] a ainsi fait délivrer à la SARL [Etablissement 1] HOTEL un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction, invoquant les motifs graves et légitimes prévus par l’article L 145-17 du code de commerce, précité. Elle a ainsi donné congé au 31 janvier 2022, rappelant les dispositions de l’article L 145-9 notamment. 

La société conteste aujourd’hui ces éléments et produit notamment des photographies mais qu’il est impossible de dater et qui ne sauraient donc être probantes, ainsi qu’un constat d’huissier de justice dressé le 18 février 2022. L’huissier de justice a effectivement relevé la présence des extincteurs et alarmes incendie. Cependant, ce ne sont pas les seuls éléments en cause et invoqués comme motifs graves par la bailleresse pour justifier le congé.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments et notamment des deux avis de la sous-commission départementale de sécurité ainsi que des deux constats d’huissier de justice qu’au 27 juillet 2021, date de délivrance du congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction, les conditions de l’article L 145-17 du code de commerce étaient remplies. En effet, il en résulte que les chambres sont suroccupées, que les systèmes de sécurité incendie sont insuffisants, d’autant que de l’électroménager est présent à titre individuel dans les chambres et que les voies de circulation sont encombrées lorsque les visites sont inopinées, entravant une éventuelle évacuation d’urgence. Ainsi, les risques en matière d’incendie et plus globalement de sécurité sont avérés pour les occupants de l’hôtel, constituant un manquement aux obligations issues du bail et donc un motif grave et légitime au sens de l’article L 145-17 du code de commerce.

Au surplus, alors que la SARL [Etablissement 1] HOTEL a été mise en demeure de se conformer aux obligations du bail par courrier du 27 juillet 2021, la sous-commission départementale de sécurité a rendu un nouvel avis défavorable le 16 mai 2024 après réalisation d’une visite inopinée le 03 mai 2024, avec la précision suivante : « La visite périodique est réalisée en inopinée à la demande de la mairie à la suite des différents avis défavorables de l’établissement et aux plaintes des voisins concernant des odeurs de fioul issues de la chaufferie de l’hôtel ». La conclusion générale est la suivante :
« Malgré un suivi des vérifications des installations techniques, cet établissement, occupé principalement par des personnes issues d’un contexte social difficile (placement par le Samu Social et le Conseil Départemental), présente de nombreuses observations mettant en défaut la sécurité de celui-ci.
En effet, le public accueilli, l’ouverture sans surveillance de l’établissement (risque d’intrusion et actes de malveillance), ainsi que le risque de surpopulation de certaines chambres sont propices à l’émergence d’un risque incendie.
Ensuite, la présence de plusieurs poussettes dans la circulation du R+2, la position ouverte des volets de désenfumage au R+1 et R+2, la non-fermeture des portes CF de recoupement au R+2 ainsi que le calage des portes d’escaliers sont autant d’éléments favorables à la propagation d’un incendie et des fumées à l’ensemble de l’établissement entraînant de fait un élément défavorable à l’évacuation du public (mère isolée avec enfants en bas âge).
La présence d’une unique sortie de secours, non surveillée, non isolée du reste de l’établissement et les accès de l’établissement sont de nature à rendre difficile l’évacuation du public et l’intervention des secours. 
De plus, l’absence d’un personnel présent dans l’établissement, ne permet pas de prendre les premières mesures nécessaires pour sauvegarder la vie du public (alerte des secours, gestion de l’évacuation, action sur le sinistre) notamment dans un établissement l’évacuation est particulière (1 sortie de secours et une terrasse refuge au R+3).


A la vue de l’ensemble de ces éléments le groupe de visite propose un avis défavorable dangereux à la poursuite d’exploitation de cet établissement. »

Malgré les mails et documents justificatifs adressés par la SARL [Etablissement 1] aux services de la ville de [Localité 3], cet avis a été suivi d’un arrêté municipal du 27 juin 2024 prononçant la fermeture administrative de l’établissement, pour les raisons suivantes :
« - Absence de personnel lors de l’exploitation le jour de la visite à 9 heures ;
- Absence de contrôle d’accès pour accéder à l’établissement ;
- Système de sécurité incendie modifié sans coordination SSI ;
- Locaux à risques non conformes ;
- Défauts répétés du gérant de l’hôtel dans la gestion du niveau de sécurité ;
- Configuration de l’hôtel ne permettant pas de maintenir un niveau de sécurité acceptable ».

Ainsi, les manquements de la preneuse ont perduré jusqu’en 2024, malgré la mise en demeure du 27 juillet 2021 adressée par Madame [P] [Y]-[N].

En conclusion, le congé avec refus de renouvellement du bail et sans indemnité d’éviction délivré le 27 juillet 2021 sera déclaré régulier et il sera constaté que le bail a pris fin au 31 janvier 2022. L’expulsion de la SARL [Etablissement 1] HOTEL sera donc ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif. La société sera également, par conséquent, débouté de sa demande de fixation d’une indemnité d’éviction.

Sur la demande en paiement

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Le bail régissant les rapports entre les parties signé le 1e février 2013 stipule en son article « 6 – LOYER » que « Le bail est conclu pour un loyer annuel de dix-neuf mille huit cent euros (19 800 €). Cette somme sera payable trimestriellement d’avance pour un montant de 4 950 €. Le loyer est payable d’avance le 5 du mois. Tout retard dans le paiement du loyer entraînera une pénalité de 10% ».

Dans son article « 8 – CHARGES LOCATIVES », il indique que « Le Preneur remboursera au Bailleur la totalité des charges locatives et notamment la taxe d’ordures ménagères ».

Il résulte de ce qui précède que le bail a expiré le 31 janvier 2022. Les consorts [N] sollicitent la condamnation de la SARL [Etablissement 1] HOTEL au paiement d’une indemnité d’occupation depuis cette date et jusqu’à la libération effective des lieux, outre le paiement d’un arriéré de 48.718 euros. La société oppose à ces demandes une exception d’inexécution tirée du fait que la fermeture administrative serait due aux bailleurs qui l’empêcheraient de réaliser les travaux préconisés par l’administration.

Les consorts [N] produisent un décompte arrêté au 05 janvier 2026 et faisant état d’un arriéré de 48.718 euros, ainsi qu’un extrait de compte détaillant cette somme. Il s’agit ainsi du total des indemnités d’occupation dues depuis le 3e trimestre 2024 à hauteur de 6.416 euros par trimestre, outre 15 euros de frais de mise en demeure le 05 septembre 2024 et les taxes d’ordures ménagères 2024 et 2025 de 1.672 et 1.727 euros facturées les 1e janvier 2025 et 1e janvier 2026. La SARL [Etablissement 1] HOTEL ne conteste pas avoir cessé de régler les loyers à compter de sa fermeture administrative.

Sur l’exception d’inexécution que la preneuse oppose, elle affirme que ce sont les consorts [N] qui l’empêchent de se mettre en conformité avec les éléments repris par la sous-commission départementale de sécurité dans son avis du 16 mai 2024 et dans l’arrêté municipal de fermeture administrative de l’établissement du 27 juin 2024. Il résulte effectivement des échanges entre les conseils des parties en juillet et août 2024, versés aux débats, que les bailleurs n’ont pas répondu quant à la création d’une issue de secours supplémentaire telle que préconisée. Cependant, au-delà du fait que cette demande a été formulée après la cessation du bail intervenue le 31 janvier 2022 et ne saurait donc être retenue comme une exception d’inexécution d’un contrat qui a expiré, cette issue de secours n’est qu’un élément parmi d’autres justifiant la fermeture administrative de l’établissement comme vu ci-dessus dans les motifs de l’arrêté municipal. L’exception d’inexécution ne pourra donc qu’être écartée.

Par conséquent, la SARL [Etablissement 1] HOTEL sera condamnée à payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer à compter du 31 janvier 2022, à hauteur de 6.416 euros par trimestre depuis le 1e janvier 2023. Le montant précédent entre le 31 janvier 2022 et le 1e janvier 2023 était de 5.698 euros par trimestre et a été réglé par la preneuse. Les consorts [N] indiquent dans leurs écritures que le montant du loyer et donc de l’indemnité d’occupation devrait être de 6.808 euros par trimestre depuis le 1e janvier 2026, sans toutefois en justifier.

Sur l’arriéré, la SARL [Etablissement 1] HOTEL sera condamnée à régler la somme de 48.703 euros, déduction faite des frais de mise en demeure facturés par l’agence immobilière mais avec la facturation des taxes d’ordures ménagères qui est, quant à elle, prévue par le bail. 


Sur les demandes de dommages et intérêts 

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les parties formulent des demandes réciproques de condamnation à des dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros chacune. 

Les consorts [N] motivent leur demande sur la base des désordres constatés dans les locaux et des tracas causés par le voisinage, les services municipaux et la crainte d’un drame au vu des manquements de leur locataire. Cependant, en l’absence de production d’un quelconque justificatif démontrant un préjudice, leur demande ne pourra qu’être rejetée.

La SARL [Etablissement 1] HOTEL fonde sa demande indemnitaire sur le caractère frauduleux du congé. Cependant, ce dernier a été reconnu régulier de sorte que la demande ne pourra qu’être rejetée. Au surplus, la demande est formulée contre Madame [P] [Y]-[N] qui est décédée.


Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l'espèce, la SARL [Etablissement 1] HOTEL, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, condamnée aux dépens, la SARL [Etablissement 1] HOTEL sera condamnée à payer la somme de 4.000 euros à Monsieur [M] [N], Monsieur [K] [N] et Monsieur [D] [N] sur ce fondement. La société verra sa propre demande rejetée car elle est partie perdante. En tout état de cause, elle est formée contre Madame [P] [Y]-[N], qui est décédée 23 novembre 2023, l’instance ayant été reprise par ses ayants-droit.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue alors d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la SARL [Etablissement 1] HOTEL sollicite qu’elle soit écartée mais ne motive pas sa demande. Or, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DECLARE VALABLE le congé avec refus de renouvellement du bail et sans indemnité d’éviction délivré le 27 juillet 2021 par Madame [P] [Y]-[N], bailleresse, aux droits de laquelle viennent Monsieur [M] [N], Monsieur [K] [N] et Monsieur [D] [N], à la SARL [Etablissement 1] HOTEL,

CONSTATE que le bail signé le 1e février 2013 concernant la location des locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 3] (34) et régissant les rapports entre Monsieur [M] [N], Monsieur [K] [N] et Monsieur [D] [N] et la SARL [Etablissement 1] HOTEL, a expiré le 31 janvier 2022,

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité d’éviction par Monsieur [M] [N], Monsieur [K] [N] et Monsieur [D] [N] à la SARL [Etablissement 1] HOTEL,

CONDAMNE la SARL [Etablissement 1] HOTEL à payer à Monsieur [M] [N], Monsieur [K] [N] et Monsieur [D] [N], venant aux droits de Madame [P] [Y]-[N], les sommes suivantes :
- la somme de 48.703 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation arrêtée au 05 janvier 2026,
- une indemnité d’occupation à hauteur de de 6.416 euros par trimestre à compter du 05 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

DIT qu’à défaut pour la SARL [Etablissement 1] HOTEL d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

DEBOUTE Monsieur [M] [N], Monsieur [K] [N] et Monsieur [D] [N] et la SARL [Etablissement 1] HOTEL de leurs demandes respectives de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SARL [Etablissement 1] HOTEL aux dépens,

CONDAMNE la SARL [Etablissement 1] HOTEL à payer à Monsieur [M] [N], Monsieur [K] [N] et Monsieur [D] [N] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL [Etablissement 1] HOTEL de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du code de procédure civile, le 11 juin 2026, la minute étant signée par : 

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE



















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

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Mise à jour de la source le 2026-06-12T12:28:15.537Z.