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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL - Fil 5, 12 juin 2026, n° 23/00546

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits 

Suivant acte notarié du 8 août 2019, M. [X] [S] et Mme [R] [L]-[G] ont acquis une maison d'habitation sise au [Adresse 1] à [Localité 3] auprès de M. [E] [B] et de Mme [O] [K], épouse [B] (ci-après les époux [B]).

L'acte précisait que des travaux d'extension avaient été réalisés pour partie par les vendeurs et pour partie par des entreprises.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 novembre 2020, M. [S] et Mme [L]-[G] ont fait savoir aux époux [B] que par temps de pluie, le bien vendu était affecté de désordres, à savoir des stagnations d'eau sur les terrasses et trottoirs entourant la maison du fait de l’absence de pente et de dispositif d'évacuation des eaux. Ils ont mis en demeure les époux [B] de leur verser la somme de 40 000 euros à titre de dédommagement pour les frais de réparation des désordres et le préjudice subi.

Compte-tenu du refus opposé par les époux [B], un constat d'huissier a été réalisé le 22 février 2021.

Procédure

Par acte délivré le 20 avril 2021, M. [S] et Mme [L]-[G] ont fait assigner les époux [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 28 octobre 2022, il a été fait droit à leur demande, M. [M] ayant été désigné en qualité d'expert.

Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 11 octobre 2022.

Par acte délivré le 27 janvier 2023, M. [X] [S] et Mme [R] [L]-[G] ont assigné les époux [B] sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.

Par conclusions du 25 septembre 2023, les époux [B] ont élevé un incident (prescription et provision).

Par ordonnance du 20 février 2024, le juge de la mise en état a notamment rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par M. et Mme [B], les a condamnés à payer à M. [S] et Mme [L]-[G] la somme de 38 560,50 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices, outre actualisation, dit que l’allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive relève de l’appréciation du juge du fond et les a condamnés aux dépens de l’incident qu’à verser aux demandeurs la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prétentions des parties

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 1er octobre 2024, M. [X] [S] et Mme [R] [L]-[G] demandent au tribunal de : 
- condamner in solidum les époux [B] à leur verser une somme de 38 560,50 euros au titre des travaux de reprise, outre indexation sur l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise et la date du jugement, déduction faite de la provision versée, 
- condamner in solidum les époux [B] à leur verser une somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, 
- débouter les époux [B] de leurs demandes, 
- condamner in solidum les époux [B] à leur verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner in solidum M. et Mme [B] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise. 

En réponse, par conclusions signifiées électroniquement le 28 août 2024, M. [E] [B] et de Mme [O] [K], épouse [B] demandent au tribunal de : 
à titre principal,
- débouter les époux [S] de leur demande de condamnation à leur encontre aux travaux de reprise des terrasses et trottoirs de la villa vendue au [Adresse 1] à [Localité 3] pour un total de 38 560 euros TTC sur le fondement de leur responsabilité décennale,
à titre subsidiaire,
- dire et juger que les époux [B] demeurent tenus de la reprise de la chape dont la pente est trop faible pour un montant selon devis [F] de 3 125 euros,
en tout état de cause,
- débouter les époux [S] de leur demande d’indemnisation à hauteur de 5 000 euros de prétendus préjudices de jouissance rejetés par l’expert M. [M],
- débouter les époux [S] de leur demande d’indemnisation au titre des frais sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouter les époux [S] de leur demande d’indemnisation au titre des frais d’expertise de M. [M],
- condamner les époux [S] à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil, 
- condamner les époux [S] à la somme 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 janvier 2026. L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 avril 2026 et mise en délibéré au 12 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à 'dire et juger' ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

1. Sur les demandes de M. [S] et Mme [L]-[G]

1.1 Sur la réparation du préjudice matériel 

1.1.1 Sur les constatations techniques et la nature du désordre

Sur les investigations de l’huissier de justice

Le procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 22 février 2021 (pièce 3 des demandeurs) relève s’agissant de la maison sise [Adresse 1] à [Localité 2], [Localité 3] que :
- sur le trottoir carrelé qui longe différentes façades de la maison, un son creux est perceptible au toucher en différents endroits sur plusieurs carreaux,
- des morceaux de crépi se sont désolidarisés de l’une des contre-marches à l’extrémité du trottoir de la façade principale, 
- sur le trottoir, ainsi que sur plus de la moitié de la surface de la terrasse carrelée, est présent de l’eau stagnante, 
- le sol ne paraît pas présenter de pente à ce niveau et ne comporte aucune grille d’évacuation ou joint de dilatation,
- la profondeur des flaques est plus particulièrement importante dans les angles intérieurs de la terrasse et des remontées d’eau par capillarité affectent le bas de la façade crépie en plusieurs endroits au-dessus du niveau des plinthes, 
- dans l’angle droit de la terrasse en se plaçant de face, l’une des plinthes est décolée, 
- un carreau de carrelage qui couvre une autre terrasse sur la partie latérale de la maison est décollé et ne présente pas de double encollage, 
- des gouttelettes sont présentes à l’intérieur des points lumineux impantés au niveau des trottoirs,
- des flaques se sont formées en plusieurs endroits sur la zone d’accès à la maison en béton et aucune grille d’évacuation n’est présente. 

Sur les investigations de l’expert judiciaire

L’expert dans son rapport du 11 octobre 2022 (pièce 4 des demandeurs, pages 10 à 19) a constaté que :
- les deux terrasses situées à l’arrière de la maison sont recouvertes de carreaux sonnant pour la plupart creux,

- aucune pente n’est présente,
- les carreaux de la terrasse peuvent être soulevés sans effort à la main et ne présente pas de double encollage, 
- des briques et des racines sont présentes sous certains carreaux, 
- la dalle a été prolongée afin de respecter un certain calepinage des carreaux avec des briques qui sont gélives car directement en contact avec la terre et sont éclatées,
- sur les trottoirs et la terrasse principale, la façon de poser les carreaux sont identiques à celle des terrasses arrières, 
- la terrasse principale est entièrement recouverte d’eau après la pluie, l’eau ne s’évacue pas naturellement,
- la terrasse ne présente qu’une très faible pente, bien en deçà des 1,5%,
- il n’y a pas de joint de fractionnement, ni en partie courante ni aux angles au niveau des trottoirs.

Il ressort également du rapport d’expertise qu’il existe des vides et des sillons entre les carreaux de céramique posés par M. [B] et leur support, de sorte qu’en période de gel, l’eau prise dans les sillons gonflés, provoque le décollement des carreaux et l’effritement des joints entre les carreaux (pages 20 et 23). 

M. [M] indique que cette dégradation du revêtement est accentuée par le fait, d’une part, que les eaux de ruissellement de surface ne sont pas évacuées et pénètrent en sous-face du revêtement à travers les joints inter carreaux, et, d’autre part, que la surface des carreaux mis en oeuvre majore le risque de déformation desdits carreaux, donc de vides sous carreaux (pages 20 et 23). 

Concernant la gravité des désordres, il considère que les désordres ainsi relevés rendent les terrasses et trottoirs impropres à leur destination et “se poursuivront jusqu’à la ruine de l’ouvrage” (page 22). 

Selon l’expert, l’origine de ces désordres réside dans le non-respect des textes de pose des carreaux de céramique (page 22), à savoir le DTU 52.2 P-1-1-3 de décembre 2009, en ce que :
- la surface des carreaux posés est largement supérieure à la surface maximale admissible en pose extérieure,
- le double encollage prévu par le DTU n’a pas été réalisé, 
- des éléments gélifs, à savoir des briques creuses, ont été posées en complément de support, ce qui est interdit, 
- les pentes sont nulles alors que le DTU prévoit une pente minimale du support de 1,5%,
- les joints périphériques et de fractionnement prévu par le DTU n’ont pas été mis en oeuvre.

1.1.2 Sur la responsabilité des époux [B]

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l'affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

L’article 1792-1 du même code ajoute qu’est réputé constructeur de l'ouvrage (...) 
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.

La qualification d’ouvrage peut trouver à s’appliquer aux travaux réalisés sur un ouvrage déjà existant.

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente du 8 août 2019, qu’un permis de construire a été délivré le 2 avril 2010 par l’adjoint délégué à l’urbanisme, qu’une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été déposée à la marie de [Localité 3] le 8 janvier 2017 et qu’un certificat de non contestation a été délivré le 9 février 2017 (page 20 du rapport). 

Plus précisément, le vendeur déclare aux termes de l’acte que les travaux suivants ont été effectués : 
* gros-oeuvre en 2010 par [A] [C], sis à [Localité 8], [Adresse 3], à savoir les fondations, maçonnerie, toiture et charpente, 
* installation électrique de l’ensemble de la maison, fourniture et pose VMC, fourniture et pose d’un chauffe-eau, fourniture pompe à chaleur, fourniture porte d’entrée, en 2010 par la Sarl [E] [B],
* enduit de façade en 2013 par la société Bouchayeb [I],
* piscine en 2014 par la société Couleurs Piscines, 
* pour le reste par le vendeur.

M. [B] a confirmé pendant les opérations d’expertise judiciaire en page 20 du rapport de l’expert qu’il a réalisé la fourniture et la pose des revêtements carrelés des trottoirs périphériques à la maison et des trois terrasses, structure objet du litige.

L’expert judiciaire affirme que ces désordres sont dus à une mauvaise mise en oeuvre et à des défauts de conception imputables à la personne qui a fait la conception des ouvrages, c’est-à-dire M. [B] qui a décidé des systèmes constructiques à mettre en oeuvre (page 24 du rapport). 

Par ailleurs, les attestations produites par la famille et les proches des époux [B] ne portent que sur l’entretien de leur maison, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, ainsi que sur leur souci de propreté apprécié de leurs invités. Elles n’établissent pas que les travaux réalisés l’ont été conformément aux DTU ni qu’ils seraient dépourvus de désordres.

Dès lors, la réalité des désordres décrits par l’expert n’est pas contesté.

En outre, il est établi que les désordres constatés notamment par l’expert judiciaire trouvent leur origine dans les travaux effectués par les vendeurs.

La gravité requise par l’article 1792 du code civil est également caractérisée par la dégradation du revêtement des terrasses et trottoirs, à l’origine de stagnation d’eau et d’humidité. 

La qualification d’ouvrage, ainsi que la réception sans réserve des travaux ne font pas débat et il n’est pas non plus contesté que les désordres sont apparus dans les dix ans suivant cet événement.

Au surplus, le moyen tiré du caractère apparent ou non des désordres est inopérant dans le cadre de la garantie décennale. 

Il s’ensuit que M. [E] [B] et de Mme [O] [K], épouse [B], engagent leur responsabilité décennale à l’égard de M. [S] et Mme [L]-[G].

1.1.3 Sur le coût de la réparation 

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. 

En l’espèce, l’expert précise dans son rapport d’expertise judiciaire en page 21 (pièce 4 des demandeurs) que pour remettre en état les terrasses carrelées, il serait nécessaire de démolir l’intégralité du revêtement, et de procéder à sa réfection. Trois solutions peuvent être envisagées selon lui : 
- la démolition, du revêtement et de son support, comme le prévoit la See [F] en reconstruisant suivant les textes en vigueur,
- déposer le carrelage existant, et avant de reposer un nouveau carreau, exécuter une forme de pente,
- déposer le carrelage existant et poser des dalles sur plot. 

Après examen des différents devis transmis par les parties, l’expert judiciaire retient que le devis de la See [F] du 4 août 2022 pour un montant de 38 560,50 euros TTC correspond à l’une des solutions réparatoires préconisées et n’apporte pas de commentaire particulier dans la mesure où l’exécution des travaux respecte les différents textes de pose (page 25).

Par ailleurs, la demande des époux [B] de limiter l’indemnisation à la somme de 3 125 euros correspondant au montant de la prestation de reprise de la faible pente de la terrasse avant figurant au devis de la See [F] du 4 août 2022, ne peut prospérer. En effet, d’autres désordres ont été constatés, notamment la pose de carreaux de surface inadaptée, l’absence de double encollage, l’utilisation d’éléments gélifs interdits ainsi que le défaut de joints périphériques et de fractionnement, tels que relevés par l’huissier de justice et par l’expert judiciaire.

En conséquence, M. et Mme [B] seront condamnés in solidum à verser à M. [S] et Mme [L]-[G] la somme de 38 560,50 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres affectant les terrasses et trottoirs de la maison sise [Adresse 1] à [Localité 2], [Localité 3], outre actualisation en fonction de l’évolution de l'indice BT01 entre le 11 octobre 2022, date du dépôt du rapport d'expertise et le présent jugement, déduction faite de la provision versée.

1.2 Sur la réparation du préjudice de jouissance

Tous dommages, matériels et immatériels, consécutifs aux désordres de l’ouvrage, doivent être réparés par le constructeur tenu à garantie en application de l’article 1792 du code civil (Civ. 3e, 3 avr. 2025, n° 23-16.055, FS-B).

En l’espèce, l’expert indique en page 26 de son rapport d’expertise (pièce 4 des défendeurs) qu’aucun préjudice n’a été subi et qu’il en sera de même pendant les travaux de remise en état, et ce pour les deux raisons suivantes :
- en ce qui concerne la rétention d’eau sur les terrasses, bien qu’il n’y ait pas de pente, l’eau s’évacue puisqu’il n’y a pas de rebord en périphérie, donc cela ne fait pas une “piscine” ; de plus, il n’est pas d’habitude d’utiliser une terrasse lorsqu’il pleut, 
- il n’y aura pas de perte de jouissance pendant les travaux de remise en état, dans la mesure où ces derniers peuvent être réalisés pendant une période d’inutilisation des terrasses. 

En outre, aucun élément ne permet d’attester de l’existence d’un danger pour les utilisateurs de la terrasse comme l’allèguent les demandeurs. 

Dès lors, le préjudice de jouissance n’est pas établi. 

En conséquence, M. [S] et Mme [L]-[G] seront déboutés de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance. 

2. Sur la demande reconventionnelle des époux [B]

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui s’en prévaut de démontrer une faute et un préjudice en découlant. 

En l’espèce, les défendeurs invoquent une faute délictuelle de M. [S] et Mme [L] [G]. 

Aucun élément n’est versé aux débats pour étayer la volonté de nuire de ces derniers et les pressions qu’ils auraient exercé sur les époux [B], de sorte qu’aucune faute délictuelle ne peut être retenue à leur encontre. 

De manière surabondante, il n’y a pas davantage de faute contractuelle. En effet, si la proposition d’achat du 15 mai 2019 (pièce 3 des défendeurs) prévoit que les proposants supporteront les frais, droits et honoraires de la vente et ceux qui en seront la suite et la conséquence, la promesse de vente (pièce 4 des défendeurs) du 22 mai 2019 mentionne en page 6 que “le prix a été négocié par Mme [P] [Z] en sa qualité de mandataire indépendant pour le réseau Iad France titulaire d’un mandat donné par le vendeur non expiré, ainsi déclaré. En conséquence, le vendeur qui a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de 17 000 euros (...)”.

De même, l’acte de vente du 8 août 2019 rappelle en page 20 les mêmes dispositions en précisant que cette rémunération est réglée par la comptabilité de l’office notarial. 

Dès lors, il n’a pas été contractuellement prévu une obligation pour M. [S] et Mme [L]-[G] de payer les frais d’agence. 

N’ayant commis aucune faute, leur responsabilité ne saurait être engagée. 

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande des époux [B] de condamner M. [S] et Mme [L]-[G] à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

3. Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

En l’espèce, M. et Mme [B], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise.

Par ailleurs, l’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser à M. [S] et Mme [L]-[G] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer leur défense. 

En conséquence, M. et Mme [B] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

La demande de M. et Mme [B] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

Condamne in solidum M. [E] [B] et Mme [O] [K] épouse [B] à verser à M. [X] [S] et Mme [R] [L]-[G] la somme de 38 560,50 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres affectant les terrasses et trottoirs de la maison sise [Adresse 1] à [Localité 2], [Localité 3], outre actualisation en fonction de l’évolution de l'indice BT01 entre le 11 octobre 2022, date du dépôt du rapport d'expertise et le présent jugement, déduction faite de la provision versée ;

Déboute M. [X] [S] et Mme [R] [L]-[G] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance;

Déboute M. [E] [B] et Mme [O] [K] épouse [B] de leur demande indemnitaire formulée sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

Condamne in solidum M. [E] [B] et Mme [O] [K] épouse [B] aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise ;

Condamne in solidum M. [E] [B] et Mme [O] [K] épouse [B] à verser à M. [X] [S] et Mme [R] [L]-[G] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. et Mme [B] de leur propre demande au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
MINUTE N° : 26/597
JUGEMENT DU : 12 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 23/00546 - N° Portalis DBX4-W-B7H-RROB
NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 5


JUGEMENT DU 12 Juin 2026


PRESIDENT

Madame DURIN, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier 

DEBATS 

 à l'audience publique du 14 Avril 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

M. [X] [S]
né le 31 Août 1964 à [Localité 1] (37), demeurant [Adresse 1] - [Localité 2] - [Localité 3]
représenté par Maître Marie-agnès TROUVÉ de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 49

Mme [R] [L] [G]
née le 02 Décembre 1964 à [Localité 4] (95), demeurant [Adresse 1] - [Localité 2] - [Localité 3]
représentée par Maître Marie-agnès TROUVÉ de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 49

DEFENDEURS

M. [E] [B]
né le 01 Avril 1968 à [Localité 5] (31), demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]
représenté par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 202

Mme [O] [K]
née le 27 Août 1976 à [Localité 7] (82), demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]
représentée par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 202

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits 

Suivant acte notarié du 8 août 2019, M. [X] [S] et Mme [R] [L]-[G] ont acquis une maison d'habitation sise au [Adresse 1] à [Localité 3] auprès de M. [E] [B] et de Mme [O] [K], épouse [B] (ci-après les époux [B]).

L'acte précisait que des travaux d'extension avaient été réalisés pour partie par les vendeurs et pour partie par des entreprises.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 novembre 2020, M. [S] et Mme [L]-[G] ont fait savoir aux époux [B] que par temps de pluie, le bien vendu était affecté de désordres, à savoir des stagnations d'eau sur les terrasses et trottoirs entourant la maison du fait de l’absence de pente et de dispositif d'évacuation des eaux. Ils ont mis en demeure les époux [B] de leur verser la somme de 40 000 euros à titre de dédommagement pour les frais de réparation des désordres et le préjudice subi.

Compte-tenu du refus opposé par les époux [B], un constat d'huissier a été réalisé le 22 février 2021.

Procédure

Par acte délivré le 20 avril 2021, M. [S] et Mme [L]-[G] ont fait assigner les époux [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 28 octobre 2022, il a été fait droit à leur demande, M. [M] ayant été désigné en qualité d'expert.

Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 11 octobre 2022.

Par acte délivré le 27 janvier 2023, M. [X] [S] et Mme [R] [L]-[G] ont assigné les époux [B] sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.

Par conclusions du 25 septembre 2023, les époux [B] ont élevé un incident (prescription et provision).

Par ordonnance du 20 février 2024, le juge de la mise en état a notamment rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par M. et Mme [B], les a condamnés à payer à M. [S] et Mme [L]-[G] la somme de 38 560,50 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices, outre actualisation, dit que l’allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive relève de l’appréciation du juge du fond et les a condamnés aux dépens de l’incident qu’à verser aux demandeurs la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prétentions des parties

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 1er octobre 2024, M. [X] [S] et Mme [R] [L]-[G] demandent au tribunal de : 
- condamner in solidum les époux [B] à leur verser une somme de 38 560,50 euros au titre des travaux de reprise, outre indexation sur l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise et la date du jugement, déduction faite de la provision versée, 
- condamner in solidum les époux [B] à leur verser une somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, 
- débouter les époux [B] de leurs demandes, 
- condamner in solidum les époux [B] à leur verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner in solidum M. et Mme [B] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise. 

En réponse, par conclusions signifiées électroniquement le 28 août 2024, M. [E] [B] et de Mme [O] [K], épouse [B] demandent au tribunal de : 
à titre principal,
- débouter les époux [S] de leur demande de condamnation à leur encontre aux travaux de reprise des terrasses et trottoirs de la villa vendue au [Adresse 1] à [Localité 3] pour un total de 38 560 euros TTC sur le fondement de leur responsabilité décennale,
à titre subsidiaire,
- dire et juger que les époux [B] demeurent tenus de la reprise de la chape dont la pente est trop faible pour un montant selon devis [F] de 3 125 euros,
en tout état de cause,
- débouter les époux [S] de leur demande d’indemnisation à hauteur de 5 000 euros de prétendus préjudices de jouissance rejetés par l’expert M. [M],
- débouter les époux [S] de leur demande d’indemnisation au titre des frais sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouter les époux [S] de leur demande d’indemnisation au titre des frais d’expertise de M. [M],
- condamner les époux [S] à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil, 
- condamner les époux [S] à la somme 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 janvier 2026. L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 avril 2026 et mise en délibéré au 12 juin 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

Le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à 'dire et juger' ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

1. Sur les demandes de M. [S] et Mme [L]-[G]

1.1 Sur la réparation du préjudice matériel 

1.1.1 Sur les constatations techniques et la nature du désordre

Sur les investigations de l’huissier de justice

Le procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 22 février 2021 (pièce 3 des demandeurs) relève s’agissant de la maison sise [Adresse 1] à [Localité 2], [Localité 3] que :
- sur le trottoir carrelé qui longe différentes façades de la maison, un son creux est perceptible au toucher en différents endroits sur plusieurs carreaux,
- des morceaux de crépi se sont désolidarisés de l’une des contre-marches à l’extrémité du trottoir de la façade principale, 
- sur le trottoir, ainsi que sur plus de la moitié de la surface de la terrasse carrelée, est présent de l’eau stagnante, 
- le sol ne paraît pas présenter de pente à ce niveau et ne comporte aucune grille d’évacuation ou joint de dilatation,
- la profondeur des flaques est plus particulièrement importante dans les angles intérieurs de la terrasse et des remontées d’eau par capillarité affectent le bas de la façade crépie en plusieurs endroits au-dessus du niveau des plinthes, 
- dans l’angle droit de la terrasse en se plaçant de face, l’une des plinthes est décolée, 
- un carreau de carrelage qui couvre une autre terrasse sur la partie latérale de la maison est décollé et ne présente pas de double encollage, 
- des gouttelettes sont présentes à l’intérieur des points lumineux impantés au niveau des trottoirs,
- des flaques se sont formées en plusieurs endroits sur la zone d’accès à la maison en béton et aucune grille d’évacuation n’est présente. 

Sur les investigations de l’expert judiciaire

L’expert dans son rapport du 11 octobre 2022 (pièce 4 des demandeurs, pages 10 à 19) a constaté que :
- les deux terrasses situées à l’arrière de la maison sont recouvertes de carreaux sonnant pour la plupart creux,

- aucune pente n’est présente,
- les carreaux de la terrasse peuvent être soulevés sans effort à la main et ne présente pas de double encollage, 
- des briques et des racines sont présentes sous certains carreaux, 
- la dalle a été prolongée afin de respecter un certain calepinage des carreaux avec des briques qui sont gélives car directement en contact avec la terre et sont éclatées,
- sur les trottoirs et la terrasse principale, la façon de poser les carreaux sont identiques à celle des terrasses arrières, 
- la terrasse principale est entièrement recouverte d’eau après la pluie, l’eau ne s’évacue pas naturellement,
- la terrasse ne présente qu’une très faible pente, bien en deçà des 1,5%,
- il n’y a pas de joint de fractionnement, ni en partie courante ni aux angles au niveau des trottoirs.

Il ressort également du rapport d’expertise qu’il existe des vides et des sillons entre les carreaux de céramique posés par M. [B] et leur support, de sorte qu’en période de gel, l’eau prise dans les sillons gonflés, provoque le décollement des carreaux et l’effritement des joints entre les carreaux (pages 20 et 23). 

M. [M] indique que cette dégradation du revêtement est accentuée par le fait, d’une part, que les eaux de ruissellement de surface ne sont pas évacuées et pénètrent en sous-face du revêtement à travers les joints inter carreaux, et, d’autre part, que la surface des carreaux mis en oeuvre majore le risque de déformation desdits carreaux, donc de vides sous carreaux (pages 20 et 23). 

Concernant la gravité des désordres, il considère que les désordres ainsi relevés rendent les terrasses et trottoirs impropres à leur destination et “se poursuivront jusqu’à la ruine de l’ouvrage” (page 22). 

Selon l’expert, l’origine de ces désordres réside dans le non-respect des textes de pose des carreaux de céramique (page 22), à savoir le DTU 52.2 P-1-1-3 de décembre 2009, en ce que :
- la surface des carreaux posés est largement supérieure à la surface maximale admissible en pose extérieure,
- le double encollage prévu par le DTU n’a pas été réalisé, 
- des éléments gélifs, à savoir des briques creuses, ont été posées en complément de support, ce qui est interdit, 
- les pentes sont nulles alors que le DTU prévoit une pente minimale du support de 1,5%,
- les joints périphériques et de fractionnement prévu par le DTU n’ont pas été mis en oeuvre.

1.1.2 Sur la responsabilité des époux [B]

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l'affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

L’article 1792-1 du même code ajoute qu’est réputé constructeur de l'ouvrage (...) 
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.

La qualification d’ouvrage peut trouver à s’appliquer aux travaux réalisés sur un ouvrage déjà existant.

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente du 8 août 2019, qu’un permis de construire a été délivré le 2 avril 2010 par l’adjoint délégué à l’urbanisme, qu’une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été déposée à la marie de [Localité 3] le 8 janvier 2017 et qu’un certificat de non contestation a été délivré le 9 février 2017 (page 20 du rapport). 

Plus précisément, le vendeur déclare aux termes de l’acte que les travaux suivants ont été effectués : 
* gros-oeuvre en 2010 par [A] [C], sis à [Localité 8], [Adresse 3], à savoir les fondations, maçonnerie, toiture et charpente, 
* installation électrique de l’ensemble de la maison, fourniture et pose VMC, fourniture et pose d’un chauffe-eau, fourniture pompe à chaleur, fourniture porte d’entrée, en 2010 par la Sarl [E] [B],
* enduit de façade en 2013 par la société Bouchayeb [I],
* piscine en 2014 par la société Couleurs Piscines, 
* pour le reste par le vendeur.

M. [B] a confirmé pendant les opérations d’expertise judiciaire en page 20 du rapport de l’expert qu’il a réalisé la fourniture et la pose des revêtements carrelés des trottoirs périphériques à la maison et des trois terrasses, structure objet du litige.

L’expert judiciaire affirme que ces désordres sont dus à une mauvaise mise en oeuvre et à des défauts de conception imputables à la personne qui a fait la conception des ouvrages, c’est-à-dire M. [B] qui a décidé des systèmes constructiques à mettre en oeuvre (page 24 du rapport). 

Par ailleurs, les attestations produites par la famille et les proches des époux [B] ne portent que sur l’entretien de leur maison, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, ainsi que sur leur souci de propreté apprécié de leurs invités. Elles n’établissent pas que les travaux réalisés l’ont été conformément aux DTU ni qu’ils seraient dépourvus de désordres.

Dès lors, la réalité des désordres décrits par l’expert n’est pas contesté.

En outre, il est établi que les désordres constatés notamment par l’expert judiciaire trouvent leur origine dans les travaux effectués par les vendeurs.

La gravité requise par l’article 1792 du code civil est également caractérisée par la dégradation du revêtement des terrasses et trottoirs, à l’origine de stagnation d’eau et d’humidité. 

La qualification d’ouvrage, ainsi que la réception sans réserve des travaux ne font pas débat et il n’est pas non plus contesté que les désordres sont apparus dans les dix ans suivant cet événement.

Au surplus, le moyen tiré du caractère apparent ou non des désordres est inopérant dans le cadre de la garantie décennale. 

Il s’ensuit que M. [E] [B] et de Mme [O] [K], épouse [B], engagent leur responsabilité décennale à l’égard de M. [S] et Mme [L]-[G].

1.1.3 Sur le coût de la réparation 

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. 

En l’espèce, l’expert précise dans son rapport d’expertise judiciaire en page 21 (pièce 4 des demandeurs) que pour remettre en état les terrasses carrelées, il serait nécessaire de démolir l’intégralité du revêtement, et de procéder à sa réfection. Trois solutions peuvent être envisagées selon lui : 
- la démolition, du revêtement et de son support, comme le prévoit la See [F] en reconstruisant suivant les textes en vigueur,
- déposer le carrelage existant, et avant de reposer un nouveau carreau, exécuter une forme de pente,
- déposer le carrelage existant et poser des dalles sur plot. 

Après examen des différents devis transmis par les parties, l’expert judiciaire retient que le devis de la See [F] du 4 août 2022 pour un montant de 38 560,50 euros TTC correspond à l’une des solutions réparatoires préconisées et n’apporte pas de commentaire particulier dans la mesure où l’exécution des travaux respecte les différents textes de pose (page 25).

Par ailleurs, la demande des époux [B] de limiter l’indemnisation à la somme de 3 125 euros correspondant au montant de la prestation de reprise de la faible pente de la terrasse avant figurant au devis de la See [F] du 4 août 2022, ne peut prospérer. En effet, d’autres désordres ont été constatés, notamment la pose de carreaux de surface inadaptée, l’absence de double encollage, l’utilisation d’éléments gélifs interdits ainsi que le défaut de joints périphériques et de fractionnement, tels que relevés par l’huissier de justice et par l’expert judiciaire.

En conséquence, M. et Mme [B] seront condamnés in solidum à verser à M. [S] et Mme [L]-[G] la somme de 38 560,50 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres affectant les terrasses et trottoirs de la maison sise [Adresse 1] à [Localité 2], [Localité 3], outre actualisation en fonction de l’évolution de l'indice BT01 entre le 11 octobre 2022, date du dépôt du rapport d'expertise et le présent jugement, déduction faite de la provision versée.

1.2 Sur la réparation du préjudice de jouissance

Tous dommages, matériels et immatériels, consécutifs aux désordres de l’ouvrage, doivent être réparés par le constructeur tenu à garantie en application de l’article 1792 du code civil (Civ. 3e, 3 avr. 2025, n° 23-16.055, FS-B).

En l’espèce, l’expert indique en page 26 de son rapport d’expertise (pièce 4 des défendeurs) qu’aucun préjudice n’a été subi et qu’il en sera de même pendant les travaux de remise en état, et ce pour les deux raisons suivantes :
- en ce qui concerne la rétention d’eau sur les terrasses, bien qu’il n’y ait pas de pente, l’eau s’évacue puisqu’il n’y a pas de rebord en périphérie, donc cela ne fait pas une “piscine” ; de plus, il n’est pas d’habitude d’utiliser une terrasse lorsqu’il pleut, 
- il n’y aura pas de perte de jouissance pendant les travaux de remise en état, dans la mesure où ces derniers peuvent être réalisés pendant une période d’inutilisation des terrasses. 

En outre, aucun élément ne permet d’attester de l’existence d’un danger pour les utilisateurs de la terrasse comme l’allèguent les demandeurs. 

Dès lors, le préjudice de jouissance n’est pas établi. 

En conséquence, M. [S] et Mme [L]-[G] seront déboutés de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance. 

2. Sur la demande reconventionnelle des époux [B]

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui s’en prévaut de démontrer une faute et un préjudice en découlant. 

En l’espèce, les défendeurs invoquent une faute délictuelle de M. [S] et Mme [L] [G]. 

Aucun élément n’est versé aux débats pour étayer la volonté de nuire de ces derniers et les pressions qu’ils auraient exercé sur les époux [B], de sorte qu’aucune faute délictuelle ne peut être retenue à leur encontre. 

De manière surabondante, il n’y a pas davantage de faute contractuelle. En effet, si la proposition d’achat du 15 mai 2019 (pièce 3 des défendeurs) prévoit que les proposants supporteront les frais, droits et honoraires de la vente et ceux qui en seront la suite et la conséquence, la promesse de vente (pièce 4 des défendeurs) du 22 mai 2019 mentionne en page 6 que “le prix a été négocié par Mme [P] [Z] en sa qualité de mandataire indépendant pour le réseau Iad France titulaire d’un mandat donné par le vendeur non expiré, ainsi déclaré. En conséquence, le vendeur qui a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de 17 000 euros (...)”.

De même, l’acte de vente du 8 août 2019 rappelle en page 20 les mêmes dispositions en précisant que cette rémunération est réglée par la comptabilité de l’office notarial. 

Dès lors, il n’a pas été contractuellement prévu une obligation pour M. [S] et Mme [L]-[G] de payer les frais d’agence. 

N’ayant commis aucune faute, leur responsabilité ne saurait être engagée. 

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande des époux [B] de condamner M. [S] et Mme [L]-[G] à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

3. Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

En l’espèce, M. et Mme [B], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise.

Par ailleurs, l’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser à M. [S] et Mme [L]-[G] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer leur défense. 

En conséquence, M. et Mme [B] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

La demande de M. et Mme [B] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.





PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

Condamne in solidum M. [E] [B] et Mme [O] [K] épouse [B] à verser à M. [X] [S] et Mme [R] [L]-[G] la somme de 38 560,50 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres affectant les terrasses et trottoirs de la maison sise [Adresse 1] à [Localité 2], [Localité 3], outre actualisation en fonction de l’évolution de l'indice BT01 entre le 11 octobre 2022, date du dépôt du rapport d'expertise et le présent jugement, déduction faite de la provision versée ;

Déboute M. [X] [S] et Mme [R] [L]-[G] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance;

Déboute M. [E] [B] et Mme [O] [K] épouse [B] de leur demande indemnitaire formulée sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

Condamne in solidum M. [E] [B] et Mme [O] [K] épouse [B] aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise ;

Condamne in solidum M. [E] [B] et Mme [O] [K] épouse [B] à verser à M. [X] [S] et Mme [R] [L]-[G] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. et Mme [B] de leur propre demande au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1792-1, code de l'organisation judiciaire 213-7). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-16T01:08:23.411Z.