Tribunal judiciaire de Metz, Chambre 1 Cabinet 2, 19 juin 2026, n° 24/01702

Motifs

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE


1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2012 à effet au 1er janvier 2013, la SNC UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, venant aux droits de la société NORTHSTARS venant elle-même aux droits de la société €HI FRANCE 14 [Localité 2], a donné à bail commercial à la SAS MEQUISA des locaux situés dans un ensemble immobilier [Adresse 5], d’un total de 1 818 m², pour un loyer annuel de 109 080 euros hors taxes, hors charges et hors indexation.

Par courrier recommandé reçu le 13 décembre 2023, la société WORLMAN TURNBULL, gestionnaire immobilier du bailleur, a mis en demeure la SAS MEQUISA de régler la somme de 83 691,57 euros au titre des provisions sur charges impayées. 

Par acte délivré le 13 mai 2024, la SNC UNITED FRANCE a fait à la SAS MEQUISA sommation de payer la somme de 54 264,80 euros au titre des charges impayées. 


2°) LA PROCEDURE

Par acte délivré le 28 juin 2024, la SNC UNITED FRANCE 2019 [Adresse 6] (ci-après la SNC UNITED FRANCE) a fait assigner la SAS MEQUISA aux fins de résiliation du contrat de bail et d’expulsion de la SAS MEQUISA du local commercial, ainsi qu’aux fins de condamnation au paiement provisionnel de la somme principale de 105 487,48 euros ainsi que d’une indemnité d’occupation.

Par acte extrajudiciaire en date du 04 juillet 2024, la SAS MEQUISA a donné congé, à effet au 31 mars 2025.

La SAS MEQUISA a quitté les lieux le 30 juin 2025.

Par mesure d’administration judiciaire du 02 avril 2025, mentionnée au dossier, au regard de la complexité du moyen soulevé, le juge de la mise en état a décidé sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile que la fin de non-recevoir serait examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 mars 2026.
L’affaire a été appelée à l’audience du 08 avril 2026, à juge unique lors de laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe.


3°) EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 15 janvier 2026, la SNC UNITED FRANCE demande au tribunal de :

- Constater qu’elle déclare accepter le désistement de la SAS MEQUISA de ses conclusions en irrecevabilité de ses demandes ;

- Dire et juger que le congé du bail commercial conclu le 19 décembre 2012 donné par la SAS MEQUISA pour le 31 mars 2025 a mis fin audit bail et que la SAS MEQUISA restée dans les lieux est occupante sans droit ni titre jusqu’au 30 juin 2025 ;

- Débouter la SAS MEQUISA de l’ensemble de ses demandes ;


- Dire et juger que le dépôt de garantie à hauteur de 36 092,72 euros sera légitimement appréhendé par la SNC UNITED FRANCE au titre d’indemnité ;

- Condamner la SAS MEQUISA à lui payer la somme de 117 879,70 euros ainsi décomptée :
-loyers : 542 087,62 euros pour la période courant du 01/10/2021 au 31/03/2025 ;
-charges et taxes (provisions et régularisations) : 267 206,08 euros pour la période courant du 01/10/2021 au 31/03/2025 ;
-actualisation du dépôt de garantie : 6 632,43 euros pour la période courant du 18/08/2021 au 31/03/2021 ;
-indemnités d’occupation : 86 622,54 euros pour la période courant du 01/04/2025 au 30/06/2025 ;
-clause pénale et intérêts : 6 740,10 euros pour la période courant du 01/10/2021 au 31/03/2025 ;
-frais de commissaire de justice : 940,20 euros pour la période courant du 01/10/2021 au 30/03/2025 ;

-Déduction faite de la somme de 792 349,27 euros versée par le preneur entre le 03 juillet 2021 et le 31 mars 2025 ;

- Condamner la SAS MEQUISA aux dépens, comprenant le coût de l’assignation et de l’état des créanciers, dont distraction au profit de Maître José FERNANDEZ conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

- Condamner la SAS MEQUISA à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exception d’irrecevabilité, la SNC UNITED FRANCE affirme que celle-ci renonce à ses conclusions en irrecevabilité, notamment en ce qu’elles tiennent à une prétendue absence de qualité à agir ainsi qu’à une soi-disant absence de dénonciation aux créanciers inscrits de la demande de résiliation, et qu’elle reconnaît expressément qu’elle a bien justifié de sa qualité de bailleur et du respect des dispositions de l’article L143-2 du code de commerce. Elle affirme prendre acte de cette renonciation et accepter le désistement de la SAS MEQUISA. 

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 117 879,70 euros, la SNC UNITED FRANCE soutient, sur le fondement des articles 1709, 1728 et 1103 du code civil, que concernant les loyers, la SAS MEQUISA ne conteste pas en être redevable. Sur le montant des charges facturées, elle fait valoir que la SAS MEQUISA fait preuve de mauvaise foi en prétendant que les charges ne seraient pas justifiées, alors que le bail commercial prévoyait une répartition des charges avec ventilation par lot en fonction de la nature des charges communes, et que les postes de charges étaient précisément visés dans chaque reddition de charges. Elle soutient que dans chaque état de dépenses, il est possible année par année d’apprécier le détail des charges afférentes au bâtiment A, et au lot spécifiquement loué par la SAS MEQUISA. Elle soutient qu’elle justifie, pour 2022, 2023 et 2024, des factures de charges et des charges de copropriété supportées, avec les factures y afférentes. Elle affirme que l’on retrouve pour les lots spécifiquement loués à la SAS MEQUISA la quote-part locative des charges, par rubriques, avec l’application de la clé de répartition pour chaque lot. Elle affirme qu’elle satisfait pleinement à ses obligations probatoires. S’agissant de la reddition des charges pour l’année 2024, elle fait valoir qu’elle l’a produite et transmise à la SAS MEQUISA de sorte que le montant des charges dues est parfaitement clair par le décompte produit au débat et justifié par la communication de l’intégralité des factures de charges. S’agissant de la reddition des charges pour l’année 2022, elle soutient qu’elle a été réalisée le 21 novembre 2023 et qu’elle a plusieurs fois présenté à la SAS MEQUISA un dossier complet justifiant de la régularisation des charges locatives. Elle soutient que les pièces et justificatifs étaient consultables via un lien donné par le gestionnaire immobilier, ce que la SAS MEQUISA n’a pas pris le soin de faire dans les temps de sorte qu’un nouveau lien a été adressé. Elle soutient que pour autant, la SAS MEQUISA n’a pas réglé la reddition des charges 2022, dont chaque élément facturé était justifié. Elle précise que la régularisation des charges 2022 était créditrice au bénéfice de la SAS MEQUISA à hauteur de 651,72 euros. Elle affirme que ce n’est pas le montant, ni l’absence de justification de la reddition des charges 2022 qui est à l’origine du litige et qui explique l’importance de la dette locative, mais la rétention et l’absence de règlement des provisions sur charges trimestrielles appelées notamment courant 2023. S’agissant de la reddition des charges pour l’année 2023, elle fait valoir qu’elle verse au débat le dossier complet transmis au locataire avec tous les justificatifs des charges imputées. Concernant l’argument de la SAS MEQUISA selon lequel les charges sont injustifiables car le chauffage fonctionne à plein en état, elle précise que la chaleur constatée au mois de juin 2025 sur les canalisations résulte d’une opération de maintenance et que la SAS MEQUISA ne démontre pas que le fonctionnement du chauffage en été serait une pratique habituelle, ni que cela rendrait injustifiable la totalité du montant des charges.

Sur la demande d’indexation du dépôt de garantie, la SNC UNITED FRANCE affirme qu’elle est conforme au bail commercial, et que la SAS MEQUISA ne conteste ni le principe ni le quantum de la réclamation au titre de ce poste.

Sur l’indemnité d’occupation, la SNC UNITED FRANCE fait valoir, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, que la SAS MEQUISA s’est maintenue pendant trois mois sans droit ni titre dans les locaux objet du bail, la privant de la jouissance de sa propriété, et que cette indemnité d’occupation est prévue par le bail. Elle soutient que le bailleur n’a jamais donné son autorisation pour que la SAS MEQUISA reste dans les locaux. Elle soutient que la SAS MEQUISA aurait souhaité occuper illégalement les locaux à titre gratuit, et que même si la stipulation était qualifiée de clause pénale, il n’est pas sérieusement contestable que la SAS MEQUISA, dont le bail a été résilié par l’effet de sa propre volonté, a été occupante sans droit ni titre des locaux pendant 3 mois et qu’elle est de ce fait tenue d’indemniser le préjudice causé par cette occupation illicite l’ayant privée de la jouissance de son bien. Elle soutient que le quantum ne saurait correspondre simplement au montant du loyer puisqu’il résulte pour elle, outre l’absence de perception du loyer, l’impossibilité de placer son bien sur le marché locatif, ce qui a engendré nécessairement une vacance lorsque le local a été restitué, de sorte que le montant de l’indemnité d’occupation indemnisant forfaitairement ces préjudices n’apparaît pas, tel qu’il est prévu au bail, comme étant excessif. Elle soutient que l’indemnité d’occupation fixée au double du loyer ne prévoit pas que le preneur devenu occupant sans droit ni titre sera tenu en sus au paiement des charges lesquelles seront supportées par le propriétaire, et qu’en considération de cet élément et de l’impossibilité pour elle de mettre son bien sur le marché, il ne saurait être soutenu que l’indemnité d’occupation soit d’un montant excessif, de sorte qu’il ne saurait y avoir modération des indemnités d’occupation.

Sur la pénalité de retard et les intérêts, la SNC UNITED FRANCE soutient, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, qu’ils sont prévus par le bail commercial, et que l’article 22.3 prévoyant une pénalité de retard est constitutif d’une clause pénale. Elle fait valoir que la défenderesse ne justifie pas de son caractère excessif ni du fait qu’aucun préjudice n’a été subi, et que l’absence de paiement à la date convenue induit nécessairement un préjudice pour le créancier, qui se voit contraint d’effectuer des relances et de mettre en œuvre toutes les diligences utiles pour recouvrer les sommes qui lui sont dues, y consacrant un temps important. Sur les intérêts de retard, elle soutient que les parties peuvent prévoir un taux distinct du taux légal pour autant qu’il ne soit pas usuraire, et qu’il n’est pas établi que le taux fixé dans le bail serait soit usuraire soit manifestement excessif. Elle soutient par ailleurs que la pénalité de 10 % et les intérêts de retard ne font pas double emploi puisque la pénalité indemnise le préjudice tenant à une absence de disposition immédiate des fonds contraignant le créancier à engager leur recouvrement alors que les intérêts de retard indemnisent la privation de jouissance desdits fonds sur la durée du retard. 

Sur les frais de commissaire de justice, la SNC UNITED FRANCE soutient que leur remboursement est prévu par le bail commercial, et que la SAS MEQUISA ne développe aucun moyen concernant sa contestation du montant demandé, ni ne forme aucune demande spécifique sur ce point.

Sur l’appréhension du dépôt de garantie, la SNC UNITED FRANCE affirme que l’objet de la clause attribuant le dépôt de garantie au bailleur est seulement de l’indemniser du préjudice subi du fait de la résiliation anticipée, et ne tend pas à faire assurer l’exécution de ses obligations par le locataire ou à en sanctionner l’inexécution, de sorte qu’elle ne peut être qualifiée de clause pénale. Elle affirme que l’appréhension du dépôt de garantie a vocation à indemniser un préjudice distinct de la pénalité de 10 %, de sorte que l’application d’une clause n’est pas exclusive de l’autre, et que la stipulation d’une clause d’appréhension du dépôt de garantie en cas de résiliation anticipée ne crée pas une indemnité de résiliation contrevenant à la loi. Elle soutient que son préjudice réel suite à la résiliation est supérieur au montant du dépôt de garantie et qu’elle a dû multiplier les commandements et sommations de payer du fait du non-paiement des loyers et charges. 

Pour demander le rejet des demandes de la SAS MEQUISA en paiement de dommages et intérêts, la SNC UNITED FRANCE affirme que c’est elle qui ne règle pas, ou partiellement, les provisions sur charges trimestrielles depuis 2023, ce qui ne peut constituer un préjudice pour elle mais bien un gain de trésorerie, alors que la dette locative constitue un préjudice financier pour la SNC UNITED FRANCE. Sur la reddition des charges 2022, elle soutient avoir envoyé tous les éléments dès novembre 2023, de sorte qu’il n’y a pas de préjudice pour la SAS MEQUISA et que sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée. 

*
Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, la SAS MEQUISA demande au tribunal de :

Sur l’exception d’irrecevabilité :

- Lui donner acte du désistement de sa demande d’irrecevabilité présentée devant le juge de la mise en état ;

- Condamner la SNC UNITED FRANCE à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au fond :

- Débouter la SNC UNITED FRANCE de sa demande ;

- Donner acte à la SNC UNITED FRANCE de ce qu’elle a justifié du respect des dispositions de l’article L143-2 du code de commerce ;

- Donner acte à la SNC UNITED FRANCE de ce qu’elle a versé aux débats un décompte actualisé tenant compte des derniers paiements effectués et qui porte la somme en litige à la somme de 38 002,57 euros à titre de rappel de charges ;

- Dire et juger que le litige qui l’oppose à la SNC UNITED FRANCE porte sur une somme de 31 262,47 euros au titre des charges locatives ;

- Dire et juger que la somme de 4 725,25 euros correspond à une clause pénale, dont il est demandé au tribunal d’en modérer le montant, au point de l’annuler ;

- Dire et juger que la somme de 2 014,85 euros correspond à une clause pénale, dont il est demandé au tribunal d’en modérer le montant, au point de l’annuler ;

- Dire et juger que la SNC UNITED FRANCE devra justifier des charges locatives pour les exercices 2022, 2023 et 2024, ce qui n’est pas le cas ;

- Lui réserver la possibilité de conclure à l’issue de la justification de ces deux points par la SNC UNITED FRANCE ;

- Débouter la SNC UNITED FRANCE de sa demande au titre de la somme mensuelle par jour de 1 140 euros, qui correspond à l’indemnité d’occupation mensuelle demandée par la bailleresse à compter du 1er avril 2025 et ce en vertu d’une clause pénale contenue dans le contrat de bail commercial et qui concernant le cas où le locataire donne son congé pour une date précise, soit pour le 31 mars 2025 dans le cas présent, et que le locataire ne quitte pas les lieux à la date fixée pour le congé ;

- Condamner la SNC UNITED FRANCE au paiement de la somme de 15 000 euros à titre des dommages et intérêts pour le trouble généré par le défaut de justification des charges locatives ;

- Condamner la SNC UNITED FRANCE aux dépens ;

- Condamner la SNC UNITED FRANCE à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Pour demander le désistement de sa demande d’irrecevabilité, la SAS MEQUISA, sur le fondement des articles 117 et 789 du code de procédure civile et L143-2 du code de commerce, affirme que la SNC UNITED FRANCE a enfin justifié de sa qualité de bailleur et de propriétaire des locaux, et qu’elle a régularisé la procédure de résiliation de bail commercial.

Pour demander le rejet de la demande en paiement de la SNC UNITED FRANCE, sur les charges locatives, la SAS MEQUISA prétend, sur le fondement de l’article 1353 du code civil et de l’article L145-40-2 du code de commerce, qu’elle a effectué un règlement important qui n’a pas été pris en compte par le bailleur, de sorte que la somme en litige est très largement inférieure à ce qui est demandé. Elle soutient que la SNC UNITED FRANCE verse désormais aux débats un décompte actualisé au terme duquel elle reconnaît qu’elle ne resterait plus devoir que la somme de 38 002,57 euros suite à des règlements effectués en 2024, mais qu’il aurait été souhaitable qu’elle reconnaisse cette somme avec plus de célérité. Elle soutient que la somme en litige portant sur les charges locatives ne s’élève qu’à 31 262,47 euros après la déduction de la somme de 4 725,25 euros au titre de la clause pénale et 2 014,85 euros au titre des intérêts contractuels de retard, qui constitue également une clause pénale. Elle soutient que la SNC UNITED FRANCE ne justifie pas des charges locatives dont le paiement est demandé. Elle fait valoir qu’elle paie les charges locatives non pas sur une base forfaitaire contractualisée, mais sur justification de ce qui a été réellement acquitté par le bailleur et dans le respect des dispositions du bail commercial et du code de commerce. Elle affirme que si le locataire doit payer tous les trimestres un montant correspondant à une provision sur charges, les charges locatives doivent être justifiées par le bailleur avec effet rétroactif. Elle affirme que le bailleur ne peut se contenter de solliciter paiement d’une somme correspondant à la provision sur charges sans en justifier le montant au moyen de pièces probantes. Pour les exercices 2023 et 2024, la SAS MEQUISA affirme que seuls des décomptes de charges sont versés aux débats, et correspondent aux décomptes dressés par le syndicat de l’ASL qui gère l’ensemble immobilier, qu’ils ne sont étayés par aucune pièce probante, et notamment s’agissant des travaux annoncés, facturés et non justifiés. Sur l’exercice 2022, elle fait valoir que des factures sont versées, en sus des décomptes dressés par le syndicat, mais qu’il est impossible de rattacher les charges locatives dont il est demandé le paiement au bâtiment particulier A qu’elle occupait. Elle fait valoir que les décomptes de charges font état, sans la moindre justification, de primes d’assurances et d’honoraires, qui ne correspondent à aucune réalité tangible. Elle soutient que pour l’année 2024, le bailleur lui a adressé un appel de charges pour un montant de 18 315,18 euros devant correspondre à la taxe foncière 2024 alors que pour les années passées, la taxe foncière était incluse dans les appels de charges mensuels. Elle soutient qu’elle n’a pas à prouver sa libération par le paiement de l’obligation qui n’est pas prouvée par le bailleur. Elle affirme que les charges locatives pour l’année 2023 ont été justifiées pour la fin du mois de décembre 2024, soit une justification des charges à une date anormalement lointaine, ce qui traduit un manque de bonne foi, et que les charges locatives, qui correspondent à près de 40 % du montant du loyer, sont incompréhensibles. Sur les charges 2024, elle affirme que les justificatifs ont été versés mais qu’ils sont incompréhensibles et qu’il est impossible de connaître l’imputation des sommes demandées. Elle soutient que le chauffage fonctionnait à plein en été, ce qui explique des charges locatives injustifiables. Elle soutient qu’il lui a été facturé toutes les charges se rapportant à tout l’ensemble immobilier. Elle fait valoir qu’elle conteste les frais de commissaire de justice. 

Pour demander la modération de la somme de 4 725,25 euros voire son annulation, la SAS MEQUISA affirme, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, qu’il s’agit en réalité d’une clause pénale et qu’elle doit être modérée jusqu’à annulation car elle ne règle pas les charges locatives non pas en raison de sa mauvaise foi mais suite à une contestation non résolue et qui porte sur la justification des charges locatives du bailleur. 

Pour demander la modération de la somme de 2 014,85 euros voire son annulation, la SAS MEQUISA affirme, sur le fondement de l’article 1231-5 et de l’article 1231-6 du code civil que la demande de paiement d’intérêts au taux contractuel correspond en réalité à une clause pénale qui doit être minorée ou annulée car le non-paiement des charges locatives est dû à une absence de justification des charges locatives de la part du bailleur et non à un acte de mauvaise foi du locataire.

Elle soutient que le bailleur a fait insérer à son profit deux clauses pénales dans le bail, ce qui fait double emploi. 

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie, la SAS MEQUISA affirme qu’il s’agit d’une clause pénale, alors que le bail commercial en contient déjà une, qui traite des mêmes manquements qui seraient imputables au locataire.

Pour demander le rejet de la demande de la SNC UNITED FRANCE au titre de l’indemnité d’occupation, la SAS MEQUISA, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, affirme qu’elle a donné congé de son bail par acte du 04 juillet 2024 avec effet au 31 mars 2025 suite à la situation insoluble de la justification des charges locatives et qu’elle aurait dû quitter les lieux le 1er avril, mais qu’au regard des contraintes techniques anormalement injustifiées fixées par le bail commercial, elle a demandé une prolongation jusque fin juin 2025. Elle soutient que cette situation n’est pas préjudiciable au bailleur car elle a payé son loyer tous les trimestres. Elle affirme que la somme demandée correspondant à l’indemnité d’occupation est demandée en vertu d’une clause pénale contenue dans le bail commercial, et que le bailleur ne peut faire état d’aucun préjudice des suites des conséquences du maintien dans les lieux puisque le loyer a été payé. Elle soutient que le bailleur ne peut faire état d’aucun candidat locataire compte tenu du montant du loyer, des charges anormalement élevées et de leur absence de justification et pour le moins tardive. Elle soutient que la SNC UNITED FRANCE lui a même formulé une proposition de prolongation de bail jusqu’au 31 décembre 2025 ce qui atteste de l’absence de préjudice. Elle soutient que tout le bâtiment est actuellement vide. Elle fait valoir que la SNC UNITED FRANCE fait état d’un décompte locatif aux termes duquel elle inclut une majoration de loyer de près de 200 % du 1er avril au 30 juin 2025, ce qui donne une fausse image de la réalité de la situation locative. 

Pour demander la condamnation de la SNC UNITED FRANCE à justifier de la réalité des charges locatives pour les exercices 2022, 2023 et 2024, la SAS MEQUISA affirme que le montant des charges locatives n’est pas justifié, et qu’il progresse de manière empirique et anormale au fil des années. 

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, la SAS MEQUISA fait valoir qu’elle a subi un préjudice du fait de devoir régler des charges locatives sans qu’elles soient justifiées, et ce malgré de nombreux rappels de sa part. 


IV MOTIVATION DU JUGEMENT


1°) SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR SOULEVEE PAR LA SAS MEQUISA

L’article 789, 6° du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 789 du code de procédure civile, alinéas 2 et 3, dispose que lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire. 

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état. 

En l’espèce, la SAS MEQUISA se désiste de sa fin de non-recevoir. La SNC UNITED FRANCE accepte ce désistement.

En conséquence, le désistement de la SAS MEQUISA sera constaté. 


2°) SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA SNC UNITED FRANCE

À titre liminaire, il convient de préciser que, l'article 9 de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoyant que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public.

Tel est le cas en l'espèce du bail conclu le 19 janvier 2012, donc antérieur à l'entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l'ordonnance du 10 février 2016, auquel il convient donc de faire application des articles du code civil dans leur version antérieure.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1315 ancien (devenu l’article 1353) du code civil, il appartient à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en apporter la preuve et à celui qui s'en prétend libéré d'en justifier.

Ainsi, il incombe au bailleur qui se prétend créancier de loyers, charges et accessoires de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues qui sont restés impayés et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges de la copropriété, avis d'imposition, états des lieux d'entrée et de sortie s'agissant de travaux de remise en état des lieux) des sommes réclamées contestées, afin que le juge puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

En application des mêmes textes, il incombe au locataire qui se prétend libéré de démontrer le paiement effectif des sommes dues. 

L’article CP 6 du bail commercial stipule que « les charges locatives telles qu’énumérées dans l’article CG 12 des conditions générales du bail représentent un montant prévisionnel total d’environ 8,40 euros HT/m²/an (chauffage collectif inclus) pour l’exercice 2012 ».

L’article CG 12.1 du bail commercial stipule que « le preneur devra rembourser au bailleur, en sus du loyer, sa quote-part des charges, prestations et taxes de toutes natures afférentes à l’immeuble ou aux locaux, de telle sorte que le loyer payé soit net de toutes charges ».

L’article 12.2 stipule que « les charges de copropriété facturées au bailleur, afférentes aux locaux et à la quote-part des parties communes les concernant, seront répercutées en totalité sur le preneur. Les charges re-facturables au preneur comprendront également les charges de fonctionnement des ASL, AFUL et d’une manière générale, toutes autres charges et dépenses exposées par le bailleur, directement ou indirectement, du fait de la propriété ou du fonctionnement de l’immeuble, au prorata des surfaces louées ». 

L’article 12.3 stipule que « les charges visées en 12.1 et 12.2 s’appliquent à l’ensemble immobilier et au bâtiment ». Elles comprennent notamment, sans que l’énumération soit limitative, les frais de nettoyage, d’entretien et de réparation des parties communes sauf les grosses réparations, les frais de ravalement, d’élimination des déchets communs, d’entretien, de réparation et de renouvellement du matériel et de l’outillage nécessaires à la gestion et l’exploitation de l’immeuble, de remplacement des équipements de l’immeuble, d’entretien des ascenseurs, groupes électrogènes, équipements nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble, d’acquisition et de renouvellement du petit mobilier, d’entretien des espaces verts, les rémunérations du personnel affecté à l’immeuble, les honoraires d’assistance technique, les frais d’éclairage, chauffage ou réfrigération, les frais d’entretien des voiries, les primes des polices d’assurance visées dans le bail, les impôts, taxes et redevances, la rémunération de l’administrateur de biens chargé de la gestion technique et administrative de l’immeuble. 

L’article 12.4 stipule que « en ce qui concerne les charges privatives, le preneur remboursera, en sus de sa participation dans les charges collectives susvisées, le coût des dépenses qui lui sont spécifiquement imputables ».

L’article 12.5 stipule qu’un fonds de roulement sera versé par le preneur, à première demande du bailleur, égal au quart du budget prévisionnel de charges, et qui sera le cas échéant ajusté en cours de bail. Il sera conservé par le bailleur pendant le bail et restitué à son expiration après imputation de toute somme due au titre de la régularisation des charges. Le preneur versera en outre, chaque trimestre en sus du loyer, une provision pour charges égale au quart de la somme lui incombant au titre du budget annuel prévisionnel de charges. Les charges du premier trimestre et du dernier trimestre du bail ou de l’occupation du preneur seront facturées prorata temporis jusqu’à son départ des locaux. Dans le courant du premier semestre suivant chaque année civile, le bailleur arrêtera les comptes de l’année écoulée, les adressera au preneur en lui réclamant le complément dû en cas d’insuffisance des provisions ou en le créditant de l’excédent payé. Le preneur devra régler les sommes dues le mois suivant l’envoi de l’arrêté des comptes. Si l’immeuble est en copropriété ou dépend d’une ASL ou d’une AFUL, l’arrêté de comptes sera reporté au 30 septembre suivant l’exercice écoulé ou à la date à laquelle le bailleur recevra la reddition des comptes de la copropriété, de l’AFUL ou de l’ASL. Les charges seront calculées prorata temporis au départ du preneur jusqu’au jour effectif de remise des clés. Toutes les charges dues au titre du bail seront répercutées sur le preneur au prorata des surfaces louées, quote part des parties communes incluses. 


A) Sur les loyers

Concernant les loyers, la SAS MEQUISA ne conteste pas les sommes mentionnées dans le décompte du 27 août 2025, soit la somme de 267 206,08 euros. 


B) Sur les provisions et régularisations sur charges

Concernant les régularisations de charges, il appartient au bailleur de justifier des charges supportées par le preneur et notamment de l’exactitude du montant appelé. Il doit fournir tous les éléments de preuve démontrant l’exactitude des sommes appelées lors de la régularisation des charges, qui à défaut sont dépourvues de cause.

Pour l’année 2022, la SNC UNITED FRANCE produit la reddition de charges 2022 réalisée le 21 novembre 2023, le décompte des charges de copropriété imputables au preneur pour l’année 2022, le relevé des charges de copropriété pour l’année 2022 et le relevé des factures de charges pour l’année 2022 avec factures justificatives. 

Cette régularisation a été effectuée en faveur de la SAS MEQUISA, à hauteur de 651,72 euros

La SAS MEQUISA conteste notamment les factures de primes d’assurance et d’honoraires, faisant valoir qu’elles ne correspondent à aucune réalité tangible. 

Au vu de tous les éléments produits par la SNC UNITED FRANCE, il est possible, dans chaque état de dépense, d’apprécier le détail des charges afférentes au bâtiment A et au lot spécifiquement loué par la SAS MEQUISA. Toutes les charges sont justifiées par des factures afférentes. La quote-part en fonction du nombre de m² des locaux pour chaque somme a été mentionnée. 

Il doit donc être considéré que pour l’année 2022, la SNC UNITED FRANCE satisfait à ses obligations probatoires.

Concernant les charges réclamées au titre de l’assurance, il ressort de l’article CG 7 du bail commercial que le bailleur assure la totalité de l’ensemble immobilier en valeur de « reconstruction à neuf », contre les risques d’incendies, d’explosions, d’attentats, d’actes de terrorisme, tempêtes, ouragans, cyclones, dégâts des eaux, chutes d’appareil de navigation aérienne, les catastrophes naturelles, l’énonciation n’étant pas limitative, auprès d’une ou plusieurs compagnies notoirement solvables. L’assurance s’étend aux garanties annexes, et il fera garantir les conséquences de la responsabilité civile qu’il peut encourir en qualité de bailleur. Le preneur devra rembourser au bailleur et sur justification sa quote-part de la prime résultant des polices souscrites en vertu des alinéas ci-dessus.

Suite à un changement d’assureur, la SNC UNITED FRANCE produit deux factures d’assurance pour l’année 2022. Les garanties mentionnées dans ces factures correspondent à celles mentionnées dans le bail. Le montant imputable à la SAS MEQUISA a ensuite été calculé en fonction du ratio de sa superficie, à partir du montant total des frais d’assurance.

Les garanties souscrites par la SNC UNITED FRANCE n’excédant pas celles prévues dans le bail, les charges réclamées au titre de l’assurance ne seront pas déduites de la régularisation des charges. 

S’agissant des charges réclamées au titre des honoraires de gestion, le bail les met à la charge du preneur de sorte qu’elles ne seront pas déduites de la régularisation des charges, peu important que leur montant paraisse trop élevé au preneur, ce montant étant justifié par plusieurs factures. 

Pour l’année 2023, la SNC UNITED FRANCE produit le décompte des charges de copropriété imputables au preneur pour l’année 2023, le relevé des charges de copropriété pour l’année 2023 et le relevé des factures de charges pour l’année 2023, avec factures justificatives. 

Au vu de tous les éléments produits par la SNC UNITED FRANCE, il est possible, dans chaque état de dépense, d’apprécier le détail des charges afférentes au bâtiment A et au lot spécifiquement loué par la SAS MEQUISA. Toutes les charges sont justifiées par des factures afférentes. La quote-part en fonction du nombre de m² des locaux pour chaque somme a été mentionnée. 

Toutes les factures de réparation correspondent à des postes prévus dans le bail comme étant à la charge du preneur et sont justifiées. 

Si la régularisation des charges n’a été réalisée que le 20 décembre 2024, il doit être relevé que l’assemblée générale s’est tenue le 17 septembre 2024, et il n’est pas contesté par la SAS MEQUISA que la régularisation des charges avec justificatifs lui a été envoyée.


Il doit donc être considéré que pour l’année 2023, la SNC UNITED FRANCE satisfait à ses obligations probatoires.

Pour l’année 2024, la SNC UNITED FRANCE produit le décompte des charges de copropriété imputables au preneur pour l’année 2024, le relevé des charges de copropriété pour l’année 2024 et le relevé des factures de charges pour l’année 2024, avec factures justificatives. 

Au vu de tous les éléments produits par la SNC UNITED FRANCE, il est possible, dans chaque état de dépense, d’apprécier le détail des charges afférentes au bâtiment A et au lot spécifiquement loué par la SAS MEQUISA. Toutes les charges sont justifiées par des factures afférentes. La quote-part en fonction du nombre de m² des locaux pour chaque somme a été mentionnée. 

Concernant la taxe foncière, il résulte d’un courrier du 22 janvier 2024 envoyé par le gestionnaire à la SAS MEQUISA que la taxe foncière ne serait plus incluse dans la provision trimestrielle, mais serait refacturée annuellement. Un prévisionnel a été transmis, avec une quote-part à hauteur de 16 184,46 euros. 

Sur le chauffage fonctionnant « à plein en été », cette constatation résulte de l’acte d’état des lieux réalisé par Maître [O], commissaire de justice, à l’été 2025. Cette constatation de la chaleur des tuyaux du local technique ne permet de tirer aucune conclusion quant à un fonctionnement anormal du chauffage pour les années 2022, 2023 et 2024.

En conséquence, le paiement des provisions sur charges doit être ordonné, soit la somme de 267 206,08 euros pour la période courant du 1er octobre 2021 au 31 mars 2025, selon le décompte produit fixé au 27 août 2025.

La SAS MEQUISA sera par ailleurs déboutée de sa demande visant à la condamnation de la SNC UNITED FRANCE à produire les justificatifs des charges locatives. 


C) Sur l’actualisation du dépôt de garantie

L’article CG 14 du bail commercial stipule qu’à chaque réajustement de loyer, le dépôt de garantie sera diminué ou majoré dans les mêmes proportions pour qu’il reste toujours égal à la valeur de trois mois de loyer principal TTC. 

L’article CG 13 prévoit par ailleurs l’indexation du bail annuellement sur l’indice trimestriel du coût de la construction.

La somme de 6 632,43 euros réclamée au titre de l’indexation de garantie est donc due. 


D) Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1152 ancien du code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire serait réputée non écrite. 

Il résulte de ce texte que la clause contractuelle fixant à l’avance et de manière forfaitaire une indemnité à la charge du preneur, en cas de maintien dans les lieux après résiliation, peut présenter le caractère d’une clause pénale lorsqu’elle est sans rapport avec le loyer prévu au contrat et être, par conséquent et si elle apparaît manifestement excessive, réduite par le juge.

L’article CG 18 paragraphe 18.3 du bail commercial stipule que si, après avoir délivré congé des locaux, le preneur se maintenait provisoirement dans les locaux, avec l’autorisation du bailleur, le preneur devrait lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer facturé augmenté de 50 %.

Si le preneur se maintenait sans autorisation du bailleur, il devrait lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer facturé augmenté de 100 %.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS MEQUISA a donné congé le 04 juillet 2024, à effet au 31 mars 2025, mais qu’elle n’a quitté les lieux que le 30 juin 2025. Elle avait sollicité pour ce maintien l’autorisation du bailleur, qui ne lui a pas été accordée. 

L’indemnité d’occupation prévue au contrat est la contrepartie de l’occupation sans titre des locaux par le preneur postérieurement à la résiliation du contrat de bail. Elle est par ailleurs en rapport avec le loyer prévu par le contrat puisqu’elle est égale au montant du dernier loyer facturé augmenté de 100 %, lorsque le maintien dans les lieux s’est fait sans l’accord du bailleur. 

Par conséquent, elle ne peut être qualifiée de clause pénale, et le juge n’a pas le pouvoir de modérer la somme convenue à ce titre par les parties.

Ainsi, à partir de la date d’effet de résiliation du contrat de bail, les sommes dues par la SAS MEQUISA le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre, elle cause un préjudice au propriétaire qui ne peut disposer du bien à son gré, peu important ou non que le bailleur ne fasse état d’aucun candidat locatif.

Il convient donc de fixer l’indemnité trimestrielle d’occupation telle qu’elle est prévue contractuellement, soit au montant du dernier loyer facturé augmenté de 100 %. 

Le dernier loyer facturé, du 1er janvier au 31 mars 2025, s’élevant à la somme de 36 092,72 euros, l’indemnité d’occupation est donc fixée à 72 185,45 euros HT (86 622,54 euros TTC), ce qui correspond à la somme mentionnée dans le décompte du 27 août 2025 pour les indemnités d’occupation dues entre le 1er avril et le 30 juin 2025.


E) Sur la clause pénale et les intérêts

L’article 1152 ancien du code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire serait réputée non écrite.

L’article 1153 ancien du code civil dispose que dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. 

Cet article n’étant pas d’ordre public, il peut y être dérogé, et des intérêts à un taux contractuel peuvent être fixés. 

L’article 22.3 du bail commercial stipule qu’à défaut de paiement de quelque somme restant due en vertu du présent bail ou de ses suites, le montant de chaque échéance restant en tout ou partie impayée sera, à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de cette échéance, majorée forfaitairement de 10 % à titre de pénalité et sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire. 

L’article 22.4 stipule qu’en outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt, à compter de la date d’échéance, au taux de l’intérêt légal majoré de 4 points, sans qu’aucune mise en demeure préalable ne soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme. 

Concernant l’article 22.3, les parties s’accordent sur le fait qu’il s’agit d’une clause pénale, susceptible de modération si elle est manifestement excessive. 

La SAS MEQUISA affirme qu’elle n’a pas réglé les loyers et charges, non par mauvaise foi, mais suite à une contestation non résolue et qui porte sur la justification des charges locatives du bailleur. Cette argumentation ne porte pas sur le caractère manifestement excessif de la clause. 

La somme demandée par la SNC UNITED FRANCE sur le fondement de cette clause pénale, soit 4 725,25 euros, n’apparaît pas comme manifestement excessive eu égard à la dette de la SAS MEQUISA. 

Par conséquent, il n’y a pas lieu de modérer la clause pénale au regard du préjudice subi par la SNC UNITED FRANCE.

Sur les intérêts contractuels, la fixation d’un taux d’intérêt contractuel en cas de non paiement des sommes dues à l’échéance s’analyse en une clause pénale susceptible de modération si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La SAS MEQUISA affirme qu’elle n’a pas réglé les loyers et charges, non par mauvaise foi, mais suite à une contestation non résolue et qui porte sur la justification des charges locatives du bailleur. Cette argumentation ne porte pas sur le caractère manifestement excessif de la clause. 

Elle affirme par ailleurs qu’il existe donc deux clauses pénales, ce qui fait double emploi. 

La clause fixant un taux d’intérêt contractuel vise à compenser le préjudice financier lié au retard de paiement. La pénalité de 10 %, quant à elle, sanctionne forfaitairement le préjudice causé par l’absence de paiement, soit l’absence de disponibilité immédiate des fonds.

Par conséquent, cette clause ne sera pas modérée, et il y a lieu de retenir ces deux montants dans le cadre du décompte fourni par la SNC UNITED FRANCE, soit la somme de 6 740,10 euros selon décompte du 27 août 2025, pour la période courant du 1er octobre 2021 au 31 mars 2025.


F) Sur les frais de commissaire de justice

L’article CG 22 paragraphe 22.5 du bail commercial dispose que tous frais de procédure, sommation, poursuites ou mesures conservatoires, incluant tous frais de levée d’état et de notification qui pourrait être nécessaires, ainsi que tous frais d’avocat exposés, seront mis à la charge du preneur et facturés sur le terme suivant. 

Le décompte au 27 août 2025 produit par la SNC UNITED FRANCE fixe ces frais à la somme de 940,20 euros, correspondant à des refacturations de commandement de payer du 14 février 2023, de la sommation de payer du 08 février 2024 et des frais du pré-état des lieux. 

La sommation de payer du 08 février 2024 est produite. Le procès-verbal de constat de Me [G] est produit. En revanche, le commandement de payer du 14 février 2023 n’est pas produit aux débats, de sorte que les sommes afférentes, à hauteur de 307,99 euros, ne seront pas prises en compte.

Seule la somme de 623,21 euros sera retenue au titre des frais de commissaire de justice. 


G) Sur la somme totale due

En l’espèce, il résulte du décompte des sommes dues en date du 27 août 2025 fixé par la SNC UNITED FRANCE, après déduction de la somme de 792 349,27 euros versée par la SAS MEQUISA entre le 03 juillet 2021 et le 31 mars 2025, que la SAS MEQUISA reste à lui devoir la somme de 117 879,70 euros au titre de tous les postes développés ci-dessus. 

Il convient de réduire cette somme en ce que les frais de commissaire de justice retenus sont à hauteur de 623,21 euros. 

Par conséquent, la SAS MEQUISA sera condamnée à verser à la SNC UNITED FRANCE la somme de 117 571,71 euros.


3°) SUR LA DEMANDE D’APPREHENSION DU DEPOT DE GARANTIE DE LA SNC UNITED FRANCE

L’article 1152 ancien du code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire serait réputée non écrite.

L’article CG 14 du bail commercial stipule que le preneur verse à la signature du bail une somme égale à la valeur de trois mois de loyer à titre de dépôt de garantie. Cette somme sera remboursée au preneur trois mois après la plus tardive de ces quatre dates, la fin du bail, le départ effectif des locaux, la réalisation des travaux et réparations à la charge du preneur ou la régularisation des charges au titre du dernier exercice, après remise des clefs, déduction faite de toutes les sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur, après justification du paiement de toutes les charges et contributions notamment auprès de l’administration fiscale. 

L’article CG 22.6 stipule qu’en cas de résiliation ou d’expulsion, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance, s’il y en a, demeureront acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts et des dispositions de l’article 1760 du code civil. 

Cette clause, qui prévoit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en tout cas de résiliation, sans préjudice de son droit à tous dommages et intérêts, s’analyse en une clause pénale manifestement excessive en ce que le bail ne prévoit pas de réciprocité et qu’elle n’est pas proportionnée au préjudice subi. 

Elle sera dès lors ramenée à la somme de 50 euros.

En conséquence, la SNC UNITED FRANCE ne pourra appréhender le dépôt de garantie qu’à hauteur de 50 euros. 


4°) SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DE LA SAS MEQUISA 

La demande principale en paiement de la SNC UNITED FRANCE ayant été accueillie, et la demande de la SAS MEQUISA de condamnation de la SNC UNITED FRANCE à justifier des charges locatives ayant été rejetée, la demande de dommages et intérêts de la SAS MEQUISA pour son préjudice subi de devoir régler des charges locatives sans qu’elle soit justifiée doit être rejtée.

En conséquence, la SAS MEQUISA est déboutée de cette demande de dommages et intérêts. 


5°) SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE


A) Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS MEQUISA, partie perdante au procès, est condamnée aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation et de l’état des créanciers, dont distraction au profit de Maître José FERNANDEZ conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.


B) Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS MEQUISA, partie perdante au procès, est condamnée à verser à la SNC UNITED FRANCE, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 2 000 euros et est déboutée de sa propre demande de ce chef. 


C) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou que la décision rendue n’en dispose autrement. En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la demande d’irrecevabilité de la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal, portant sur l’irrecevabilité des demandes de la SNC UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, prise en la personne de son Président en exercice ;

CONDAMNE la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SNC UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, prise en la personne de son Président en exercice, la somme de 117 571,71 euros ;

REJETTE la demande de modération de la clause pénale formée par la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal ;

REJETTE la demande de modération de la clause fixant un taux d’intérêt contractuel formée par la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal ;
DIT que la clause pénale selon laquelle le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas de résiliation ou d’expulsion est manifestement excessive ;

RAMENE le dépôt de garantie versé par la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal, à la SNC UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, prise en la personne de son Président en exercice, à hauteur de 36 092,72 euros, à la somme de 50 euros ;

DIT que cette somme de 50 euros pourra être appréhendée par la SNC UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, prise en la personne de son Président en exercice, à titre d’indemnité ;

REJETTE la demande de la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal, tendant à voir la SNC UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, prise en la personne de son Président en exercice, condamnée à justifier des charges locatives pour les exercices 2022, 2023 et 2024 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal, ;

CONDAMNE la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens comprenant le coût de l’assignation et de l’état des créanciers, dont distraction au profit de Maître José FERNANDEZ conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SNC UNITED FRANCE 2019 [Adresse 7] I SNC, prise en la personne de son Président en exercice, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2026 par Mme Marie LAITHIER, Juge placée, assistée de Madame Chloé POUILLY, Greffier lors du délibéré.

Le Greffier Le Président

Minute n°466/2026 

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE


 N° de RG : RG 24/01702 
N° Portalis DBZJ-W-B7I-KZI7




JUGEMENT DU 19 JUIN 2026





I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.N.C. UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal 

représentée par Maître Marie SACCHET de la SELAS ANGLE DROIT, avocat plaidant au barreau d’AVIGNON et Me José FERNANDEZ, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B503


DEFENDERESSE :

S.A.S MEQUISA, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son Président en exercice, sis “[Adresse 3][Localité 1] [Adresse 4] [Localité 2] 

représentée par Me Alexandre MARCHAND, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C104




II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie LAITHIER, Juge placée près le Tribunal judiciaire de METZ agissant par délégation présidentielle - ordonnance N°35/2026 du 14 avril 2026, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats
Greffier lors des débats : Lydie WISZNIEWSKI
Greffier lors du délibéré : Chloé POUILLY 

Après audition le 08 avril 2026 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE


1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2012 à effet au 1er janvier 2013, la SNC UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, venant aux droits de la société NORTHSTARS venant elle-même aux droits de la société €HI FRANCE 14 [Localité 2], a donné à bail commercial à la SAS MEQUISA des locaux situés dans un ensemble immobilier [Adresse 5], d’un total de 1 818 m², pour un loyer annuel de 109 080 euros hors taxes, hors charges et hors indexation.

Par courrier recommandé reçu le 13 décembre 2023, la société WORLMAN TURNBULL, gestionnaire immobilier du bailleur, a mis en demeure la SAS MEQUISA de régler la somme de 83 691,57 euros au titre des provisions sur charges impayées. 

Par acte délivré le 13 mai 2024, la SNC UNITED FRANCE a fait à la SAS MEQUISA sommation de payer la somme de 54 264,80 euros au titre des charges impayées. 


2°) LA PROCEDURE

Par acte délivré le 28 juin 2024, la SNC UNITED FRANCE 2019 [Adresse 6] (ci-après la SNC UNITED FRANCE) a fait assigner la SAS MEQUISA aux fins de résiliation du contrat de bail et d’expulsion de la SAS MEQUISA du local commercial, ainsi qu’aux fins de condamnation au paiement provisionnel de la somme principale de 105 487,48 euros ainsi que d’une indemnité d’occupation.

Par acte extrajudiciaire en date du 04 juillet 2024, la SAS MEQUISA a donné congé, à effet au 31 mars 2025.

La SAS MEQUISA a quitté les lieux le 30 juin 2025.

Par mesure d’administration judiciaire du 02 avril 2025, mentionnée au dossier, au regard de la complexité du moyen soulevé, le juge de la mise en état a décidé sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile que la fin de non-recevoir serait examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 mars 2026.
L’affaire a été appelée à l’audience du 08 avril 2026, à juge unique lors de laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe.


3°) EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 15 janvier 2026, la SNC UNITED FRANCE demande au tribunal de :

- Constater qu’elle déclare accepter le désistement de la SAS MEQUISA de ses conclusions en irrecevabilité de ses demandes ;

- Dire et juger que le congé du bail commercial conclu le 19 décembre 2012 donné par la SAS MEQUISA pour le 31 mars 2025 a mis fin audit bail et que la SAS MEQUISA restée dans les lieux est occupante sans droit ni titre jusqu’au 30 juin 2025 ;

- Débouter la SAS MEQUISA de l’ensemble de ses demandes ;


- Dire et juger que le dépôt de garantie à hauteur de 36 092,72 euros sera légitimement appréhendé par la SNC UNITED FRANCE au titre d’indemnité ;

- Condamner la SAS MEQUISA à lui payer la somme de 117 879,70 euros ainsi décomptée :
-loyers : 542 087,62 euros pour la période courant du 01/10/2021 au 31/03/2025 ;
-charges et taxes (provisions et régularisations) : 267 206,08 euros pour la période courant du 01/10/2021 au 31/03/2025 ;
-actualisation du dépôt de garantie : 6 632,43 euros pour la période courant du 18/08/2021 au 31/03/2021 ;
-indemnités d’occupation : 86 622,54 euros pour la période courant du 01/04/2025 au 30/06/2025 ;
-clause pénale et intérêts : 6 740,10 euros pour la période courant du 01/10/2021 au 31/03/2025 ;
-frais de commissaire de justice : 940,20 euros pour la période courant du 01/10/2021 au 30/03/2025 ;

-Déduction faite de la somme de 792 349,27 euros versée par le preneur entre le 03 juillet 2021 et le 31 mars 2025 ;

- Condamner la SAS MEQUISA aux dépens, comprenant le coût de l’assignation et de l’état des créanciers, dont distraction au profit de Maître José FERNANDEZ conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

- Condamner la SAS MEQUISA à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exception d’irrecevabilité, la SNC UNITED FRANCE affirme que celle-ci renonce à ses conclusions en irrecevabilité, notamment en ce qu’elles tiennent à une prétendue absence de qualité à agir ainsi qu’à une soi-disant absence de dénonciation aux créanciers inscrits de la demande de résiliation, et qu’elle reconnaît expressément qu’elle a bien justifié de sa qualité de bailleur et du respect des dispositions de l’article L143-2 du code de commerce. Elle affirme prendre acte de cette renonciation et accepter le désistement de la SAS MEQUISA. 

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 117 879,70 euros, la SNC UNITED FRANCE soutient, sur le fondement des articles 1709, 1728 et 1103 du code civil, que concernant les loyers, la SAS MEQUISA ne conteste pas en être redevable. Sur le montant des charges facturées, elle fait valoir que la SAS MEQUISA fait preuve de mauvaise foi en prétendant que les charges ne seraient pas justifiées, alors que le bail commercial prévoyait une répartition des charges avec ventilation par lot en fonction de la nature des charges communes, et que les postes de charges étaient précisément visés dans chaque reddition de charges. Elle soutient que dans chaque état de dépenses, il est possible année par année d’apprécier le détail des charges afférentes au bâtiment A, et au lot spécifiquement loué par la SAS MEQUISA. Elle soutient qu’elle justifie, pour 2022, 2023 et 2024, des factures de charges et des charges de copropriété supportées, avec les factures y afférentes. Elle affirme que l’on retrouve pour les lots spécifiquement loués à la SAS MEQUISA la quote-part locative des charges, par rubriques, avec l’application de la clé de répartition pour chaque lot. Elle affirme qu’elle satisfait pleinement à ses obligations probatoires. S’agissant de la reddition des charges pour l’année 2024, elle fait valoir qu’elle l’a produite et transmise à la SAS MEQUISA de sorte que le montant des charges dues est parfaitement clair par le décompte produit au débat et justifié par la communication de l’intégralité des factures de charges. S’agissant de la reddition des charges pour l’année 2022, elle soutient qu’elle a été réalisée le 21 novembre 2023 et qu’elle a plusieurs fois présenté à la SAS MEQUISA un dossier complet justifiant de la régularisation des charges locatives. Elle soutient que les pièces et justificatifs étaient consultables via un lien donné par le gestionnaire immobilier, ce que la SAS MEQUISA n’a pas pris le soin de faire dans les temps de sorte qu’un nouveau lien a été adressé. Elle soutient que pour autant, la SAS MEQUISA n’a pas réglé la reddition des charges 2022, dont chaque élément facturé était justifié. Elle précise que la régularisation des charges 2022 était créditrice au bénéfice de la SAS MEQUISA à hauteur de 651,72 euros. Elle affirme que ce n’est pas le montant, ni l’absence de justification de la reddition des charges 2022 qui est à l’origine du litige et qui explique l’importance de la dette locative, mais la rétention et l’absence de règlement des provisions sur charges trimestrielles appelées notamment courant 2023. S’agissant de la reddition des charges pour l’année 2023, elle fait valoir qu’elle verse au débat le dossier complet transmis au locataire avec tous les justificatifs des charges imputées. Concernant l’argument de la SAS MEQUISA selon lequel les charges sont injustifiables car le chauffage fonctionne à plein en état, elle précise que la chaleur constatée au mois de juin 2025 sur les canalisations résulte d’une opération de maintenance et que la SAS MEQUISA ne démontre pas que le fonctionnement du chauffage en été serait une pratique habituelle, ni que cela rendrait injustifiable la totalité du montant des charges.

Sur la demande d’indexation du dépôt de garantie, la SNC UNITED FRANCE affirme qu’elle est conforme au bail commercial, et que la SAS MEQUISA ne conteste ni le principe ni le quantum de la réclamation au titre de ce poste.

Sur l’indemnité d’occupation, la SNC UNITED FRANCE fait valoir, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, que la SAS MEQUISA s’est maintenue pendant trois mois sans droit ni titre dans les locaux objet du bail, la privant de la jouissance de sa propriété, et que cette indemnité d’occupation est prévue par le bail. Elle soutient que le bailleur n’a jamais donné son autorisation pour que la SAS MEQUISA reste dans les locaux. Elle soutient que la SAS MEQUISA aurait souhaité occuper illégalement les locaux à titre gratuit, et que même si la stipulation était qualifiée de clause pénale, il n’est pas sérieusement contestable que la SAS MEQUISA, dont le bail a été résilié par l’effet de sa propre volonté, a été occupante sans droit ni titre des locaux pendant 3 mois et qu’elle est de ce fait tenue d’indemniser le préjudice causé par cette occupation illicite l’ayant privée de la jouissance de son bien. Elle soutient que le quantum ne saurait correspondre simplement au montant du loyer puisqu’il résulte pour elle, outre l’absence de perception du loyer, l’impossibilité de placer son bien sur le marché locatif, ce qui a engendré nécessairement une vacance lorsque le local a été restitué, de sorte que le montant de l’indemnité d’occupation indemnisant forfaitairement ces préjudices n’apparaît pas, tel qu’il est prévu au bail, comme étant excessif. Elle soutient que l’indemnité d’occupation fixée au double du loyer ne prévoit pas que le preneur devenu occupant sans droit ni titre sera tenu en sus au paiement des charges lesquelles seront supportées par le propriétaire, et qu’en considération de cet élément et de l’impossibilité pour elle de mettre son bien sur le marché, il ne saurait être soutenu que l’indemnité d’occupation soit d’un montant excessif, de sorte qu’il ne saurait y avoir modération des indemnités d’occupation.

Sur la pénalité de retard et les intérêts, la SNC UNITED FRANCE soutient, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, qu’ils sont prévus par le bail commercial, et que l’article 22.3 prévoyant une pénalité de retard est constitutif d’une clause pénale. Elle fait valoir que la défenderesse ne justifie pas de son caractère excessif ni du fait qu’aucun préjudice n’a été subi, et que l’absence de paiement à la date convenue induit nécessairement un préjudice pour le créancier, qui se voit contraint d’effectuer des relances et de mettre en œuvre toutes les diligences utiles pour recouvrer les sommes qui lui sont dues, y consacrant un temps important. Sur les intérêts de retard, elle soutient que les parties peuvent prévoir un taux distinct du taux légal pour autant qu’il ne soit pas usuraire, et qu’il n’est pas établi que le taux fixé dans le bail serait soit usuraire soit manifestement excessif. Elle soutient par ailleurs que la pénalité de 10 % et les intérêts de retard ne font pas double emploi puisque la pénalité indemnise le préjudice tenant à une absence de disposition immédiate des fonds contraignant le créancier à engager leur recouvrement alors que les intérêts de retard indemnisent la privation de jouissance desdits fonds sur la durée du retard. 

Sur les frais de commissaire de justice, la SNC UNITED FRANCE soutient que leur remboursement est prévu par le bail commercial, et que la SAS MEQUISA ne développe aucun moyen concernant sa contestation du montant demandé, ni ne forme aucune demande spécifique sur ce point.

Sur l’appréhension du dépôt de garantie, la SNC UNITED FRANCE affirme que l’objet de la clause attribuant le dépôt de garantie au bailleur est seulement de l’indemniser du préjudice subi du fait de la résiliation anticipée, et ne tend pas à faire assurer l’exécution de ses obligations par le locataire ou à en sanctionner l’inexécution, de sorte qu’elle ne peut être qualifiée de clause pénale. Elle affirme que l’appréhension du dépôt de garantie a vocation à indemniser un préjudice distinct de la pénalité de 10 %, de sorte que l’application d’une clause n’est pas exclusive de l’autre, et que la stipulation d’une clause d’appréhension du dépôt de garantie en cas de résiliation anticipée ne crée pas une indemnité de résiliation contrevenant à la loi. Elle soutient que son préjudice réel suite à la résiliation est supérieur au montant du dépôt de garantie et qu’elle a dû multiplier les commandements et sommations de payer du fait du non-paiement des loyers et charges. 

Pour demander le rejet des demandes de la SAS MEQUISA en paiement de dommages et intérêts, la SNC UNITED FRANCE affirme que c’est elle qui ne règle pas, ou partiellement, les provisions sur charges trimestrielles depuis 2023, ce qui ne peut constituer un préjudice pour elle mais bien un gain de trésorerie, alors que la dette locative constitue un préjudice financier pour la SNC UNITED FRANCE. Sur la reddition des charges 2022, elle soutient avoir envoyé tous les éléments dès novembre 2023, de sorte qu’il n’y a pas de préjudice pour la SAS MEQUISA et que sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée. 

*
Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, la SAS MEQUISA demande au tribunal de :

Sur l’exception d’irrecevabilité :

- Lui donner acte du désistement de sa demande d’irrecevabilité présentée devant le juge de la mise en état ;

- Condamner la SNC UNITED FRANCE à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au fond :

- Débouter la SNC UNITED FRANCE de sa demande ;

- Donner acte à la SNC UNITED FRANCE de ce qu’elle a justifié du respect des dispositions de l’article L143-2 du code de commerce ;

- Donner acte à la SNC UNITED FRANCE de ce qu’elle a versé aux débats un décompte actualisé tenant compte des derniers paiements effectués et qui porte la somme en litige à la somme de 38 002,57 euros à titre de rappel de charges ;

- Dire et juger que le litige qui l’oppose à la SNC UNITED FRANCE porte sur une somme de 31 262,47 euros au titre des charges locatives ;

- Dire et juger que la somme de 4 725,25 euros correspond à une clause pénale, dont il est demandé au tribunal d’en modérer le montant, au point de l’annuler ;

- Dire et juger que la somme de 2 014,85 euros correspond à une clause pénale, dont il est demandé au tribunal d’en modérer le montant, au point de l’annuler ;

- Dire et juger que la SNC UNITED FRANCE devra justifier des charges locatives pour les exercices 2022, 2023 et 2024, ce qui n’est pas le cas ;

- Lui réserver la possibilité de conclure à l’issue de la justification de ces deux points par la SNC UNITED FRANCE ;

- Débouter la SNC UNITED FRANCE de sa demande au titre de la somme mensuelle par jour de 1 140 euros, qui correspond à l’indemnité d’occupation mensuelle demandée par la bailleresse à compter du 1er avril 2025 et ce en vertu d’une clause pénale contenue dans le contrat de bail commercial et qui concernant le cas où le locataire donne son congé pour une date précise, soit pour le 31 mars 2025 dans le cas présent, et que le locataire ne quitte pas les lieux à la date fixée pour le congé ;

- Condamner la SNC UNITED FRANCE au paiement de la somme de 15 000 euros à titre des dommages et intérêts pour le trouble généré par le défaut de justification des charges locatives ;

- Condamner la SNC UNITED FRANCE aux dépens ;

- Condamner la SNC UNITED FRANCE à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Pour demander le désistement de sa demande d’irrecevabilité, la SAS MEQUISA, sur le fondement des articles 117 et 789 du code de procédure civile et L143-2 du code de commerce, affirme que la SNC UNITED FRANCE a enfin justifié de sa qualité de bailleur et de propriétaire des locaux, et qu’elle a régularisé la procédure de résiliation de bail commercial.

Pour demander le rejet de la demande en paiement de la SNC UNITED FRANCE, sur les charges locatives, la SAS MEQUISA prétend, sur le fondement de l’article 1353 du code civil et de l’article L145-40-2 du code de commerce, qu’elle a effectué un règlement important qui n’a pas été pris en compte par le bailleur, de sorte que la somme en litige est très largement inférieure à ce qui est demandé. Elle soutient que la SNC UNITED FRANCE verse désormais aux débats un décompte actualisé au terme duquel elle reconnaît qu’elle ne resterait plus devoir que la somme de 38 002,57 euros suite à des règlements effectués en 2024, mais qu’il aurait été souhaitable qu’elle reconnaisse cette somme avec plus de célérité. Elle soutient que la somme en litige portant sur les charges locatives ne s’élève qu’à 31 262,47 euros après la déduction de la somme de 4 725,25 euros au titre de la clause pénale et 2 014,85 euros au titre des intérêts contractuels de retard, qui constitue également une clause pénale. Elle soutient que la SNC UNITED FRANCE ne justifie pas des charges locatives dont le paiement est demandé. Elle fait valoir qu’elle paie les charges locatives non pas sur une base forfaitaire contractualisée, mais sur justification de ce qui a été réellement acquitté par le bailleur et dans le respect des dispositions du bail commercial et du code de commerce. Elle affirme que si le locataire doit payer tous les trimestres un montant correspondant à une provision sur charges, les charges locatives doivent être justifiées par le bailleur avec effet rétroactif. Elle affirme que le bailleur ne peut se contenter de solliciter paiement d’une somme correspondant à la provision sur charges sans en justifier le montant au moyen de pièces probantes. Pour les exercices 2023 et 2024, la SAS MEQUISA affirme que seuls des décomptes de charges sont versés aux débats, et correspondent aux décomptes dressés par le syndicat de l’ASL qui gère l’ensemble immobilier, qu’ils ne sont étayés par aucune pièce probante, et notamment s’agissant des travaux annoncés, facturés et non justifiés. Sur l’exercice 2022, elle fait valoir que des factures sont versées, en sus des décomptes dressés par le syndicat, mais qu’il est impossible de rattacher les charges locatives dont il est demandé le paiement au bâtiment particulier A qu’elle occupait. Elle fait valoir que les décomptes de charges font état, sans la moindre justification, de primes d’assurances et d’honoraires, qui ne correspondent à aucune réalité tangible. Elle soutient que pour l’année 2024, le bailleur lui a adressé un appel de charges pour un montant de 18 315,18 euros devant correspondre à la taxe foncière 2024 alors que pour les années passées, la taxe foncière était incluse dans les appels de charges mensuels. Elle soutient qu’elle n’a pas à prouver sa libération par le paiement de l’obligation qui n’est pas prouvée par le bailleur. Elle affirme que les charges locatives pour l’année 2023 ont été justifiées pour la fin du mois de décembre 2024, soit une justification des charges à une date anormalement lointaine, ce qui traduit un manque de bonne foi, et que les charges locatives, qui correspondent à près de 40 % du montant du loyer, sont incompréhensibles. Sur les charges 2024, elle affirme que les justificatifs ont été versés mais qu’ils sont incompréhensibles et qu’il est impossible de connaître l’imputation des sommes demandées. Elle soutient que le chauffage fonctionnait à plein en été, ce qui explique des charges locatives injustifiables. Elle soutient qu’il lui a été facturé toutes les charges se rapportant à tout l’ensemble immobilier. Elle fait valoir qu’elle conteste les frais de commissaire de justice. 

Pour demander la modération de la somme de 4 725,25 euros voire son annulation, la SAS MEQUISA affirme, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, qu’il s’agit en réalité d’une clause pénale et qu’elle doit être modérée jusqu’à annulation car elle ne règle pas les charges locatives non pas en raison de sa mauvaise foi mais suite à une contestation non résolue et qui porte sur la justification des charges locatives du bailleur. 

Pour demander la modération de la somme de 2 014,85 euros voire son annulation, la SAS MEQUISA affirme, sur le fondement de l’article 1231-5 et de l’article 1231-6 du code civil que la demande de paiement d’intérêts au taux contractuel correspond en réalité à une clause pénale qui doit être minorée ou annulée car le non-paiement des charges locatives est dû à une absence de justification des charges locatives de la part du bailleur et non à un acte de mauvaise foi du locataire.

Elle soutient que le bailleur a fait insérer à son profit deux clauses pénales dans le bail, ce qui fait double emploi. 

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie, la SAS MEQUISA affirme qu’il s’agit d’une clause pénale, alors que le bail commercial en contient déjà une, qui traite des mêmes manquements qui seraient imputables au locataire.

Pour demander le rejet de la demande de la SNC UNITED FRANCE au titre de l’indemnité d’occupation, la SAS MEQUISA, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, affirme qu’elle a donné congé de son bail par acte du 04 juillet 2024 avec effet au 31 mars 2025 suite à la situation insoluble de la justification des charges locatives et qu’elle aurait dû quitter les lieux le 1er avril, mais qu’au regard des contraintes techniques anormalement injustifiées fixées par le bail commercial, elle a demandé une prolongation jusque fin juin 2025. Elle soutient que cette situation n’est pas préjudiciable au bailleur car elle a payé son loyer tous les trimestres. Elle affirme que la somme demandée correspondant à l’indemnité d’occupation est demandée en vertu d’une clause pénale contenue dans le bail commercial, et que le bailleur ne peut faire état d’aucun préjudice des suites des conséquences du maintien dans les lieux puisque le loyer a été payé. Elle soutient que le bailleur ne peut faire état d’aucun candidat locataire compte tenu du montant du loyer, des charges anormalement élevées et de leur absence de justification et pour le moins tardive. Elle soutient que la SNC UNITED FRANCE lui a même formulé une proposition de prolongation de bail jusqu’au 31 décembre 2025 ce qui atteste de l’absence de préjudice. Elle soutient que tout le bâtiment est actuellement vide. Elle fait valoir que la SNC UNITED FRANCE fait état d’un décompte locatif aux termes duquel elle inclut une majoration de loyer de près de 200 % du 1er avril au 30 juin 2025, ce qui donne une fausse image de la réalité de la situation locative. 

Pour demander la condamnation de la SNC UNITED FRANCE à justifier de la réalité des charges locatives pour les exercices 2022, 2023 et 2024, la SAS MEQUISA affirme que le montant des charges locatives n’est pas justifié, et qu’il progresse de manière empirique et anormale au fil des années. 

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, la SAS MEQUISA fait valoir qu’elle a subi un préjudice du fait de devoir régler des charges locatives sans qu’elles soient justifiées, et ce malgré de nombreux rappels de sa part. 


IV MOTIVATION DU JUGEMENT


1°) SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR SOULEVEE PAR LA SAS MEQUISA

L’article 789, 6° du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 789 du code de procédure civile, alinéas 2 et 3, dispose que lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire. 

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état. 

En l’espèce, la SAS MEQUISA se désiste de sa fin de non-recevoir. La SNC UNITED FRANCE accepte ce désistement.

En conséquence, le désistement de la SAS MEQUISA sera constaté. 


2°) SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA SNC UNITED FRANCE

À titre liminaire, il convient de préciser que, l'article 9 de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoyant que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public.

Tel est le cas en l'espèce du bail conclu le 19 janvier 2012, donc antérieur à l'entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l'ordonnance du 10 février 2016, auquel il convient donc de faire application des articles du code civil dans leur version antérieure.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1315 ancien (devenu l’article 1353) du code civil, il appartient à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en apporter la preuve et à celui qui s'en prétend libéré d'en justifier.

Ainsi, il incombe au bailleur qui se prétend créancier de loyers, charges et accessoires de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues qui sont restés impayés et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges de la copropriété, avis d'imposition, états des lieux d'entrée et de sortie s'agissant de travaux de remise en état des lieux) des sommes réclamées contestées, afin que le juge puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

En application des mêmes textes, il incombe au locataire qui se prétend libéré de démontrer le paiement effectif des sommes dues. 

L’article CP 6 du bail commercial stipule que « les charges locatives telles qu’énumérées dans l’article CG 12 des conditions générales du bail représentent un montant prévisionnel total d’environ 8,40 euros HT/m²/an (chauffage collectif inclus) pour l’exercice 2012 ».

L’article CG 12.1 du bail commercial stipule que « le preneur devra rembourser au bailleur, en sus du loyer, sa quote-part des charges, prestations et taxes de toutes natures afférentes à l’immeuble ou aux locaux, de telle sorte que le loyer payé soit net de toutes charges ».

L’article 12.2 stipule que « les charges de copropriété facturées au bailleur, afférentes aux locaux et à la quote-part des parties communes les concernant, seront répercutées en totalité sur le preneur. Les charges re-facturables au preneur comprendront également les charges de fonctionnement des ASL, AFUL et d’une manière générale, toutes autres charges et dépenses exposées par le bailleur, directement ou indirectement, du fait de la propriété ou du fonctionnement de l’immeuble, au prorata des surfaces louées ». 

L’article 12.3 stipule que « les charges visées en 12.1 et 12.2 s’appliquent à l’ensemble immobilier et au bâtiment ». Elles comprennent notamment, sans que l’énumération soit limitative, les frais de nettoyage, d’entretien et de réparation des parties communes sauf les grosses réparations, les frais de ravalement, d’élimination des déchets communs, d’entretien, de réparation et de renouvellement du matériel et de l’outillage nécessaires à la gestion et l’exploitation de l’immeuble, de remplacement des équipements de l’immeuble, d’entretien des ascenseurs, groupes électrogènes, équipements nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble, d’acquisition et de renouvellement du petit mobilier, d’entretien des espaces verts, les rémunérations du personnel affecté à l’immeuble, les honoraires d’assistance technique, les frais d’éclairage, chauffage ou réfrigération, les frais d’entretien des voiries, les primes des polices d’assurance visées dans le bail, les impôts, taxes et redevances, la rémunération de l’administrateur de biens chargé de la gestion technique et administrative de l’immeuble. 

L’article 12.4 stipule que « en ce qui concerne les charges privatives, le preneur remboursera, en sus de sa participation dans les charges collectives susvisées, le coût des dépenses qui lui sont spécifiquement imputables ».

L’article 12.5 stipule qu’un fonds de roulement sera versé par le preneur, à première demande du bailleur, égal au quart du budget prévisionnel de charges, et qui sera le cas échéant ajusté en cours de bail. Il sera conservé par le bailleur pendant le bail et restitué à son expiration après imputation de toute somme due au titre de la régularisation des charges. Le preneur versera en outre, chaque trimestre en sus du loyer, une provision pour charges égale au quart de la somme lui incombant au titre du budget annuel prévisionnel de charges. Les charges du premier trimestre et du dernier trimestre du bail ou de l’occupation du preneur seront facturées prorata temporis jusqu’à son départ des locaux. Dans le courant du premier semestre suivant chaque année civile, le bailleur arrêtera les comptes de l’année écoulée, les adressera au preneur en lui réclamant le complément dû en cas d’insuffisance des provisions ou en le créditant de l’excédent payé. Le preneur devra régler les sommes dues le mois suivant l’envoi de l’arrêté des comptes. Si l’immeuble est en copropriété ou dépend d’une ASL ou d’une AFUL, l’arrêté de comptes sera reporté au 30 septembre suivant l’exercice écoulé ou à la date à laquelle le bailleur recevra la reddition des comptes de la copropriété, de l’AFUL ou de l’ASL. Les charges seront calculées prorata temporis au départ du preneur jusqu’au jour effectif de remise des clés. Toutes les charges dues au titre du bail seront répercutées sur le preneur au prorata des surfaces louées, quote part des parties communes incluses. 


A) Sur les loyers

Concernant les loyers, la SAS MEQUISA ne conteste pas les sommes mentionnées dans le décompte du 27 août 2025, soit la somme de 267 206,08 euros. 


B) Sur les provisions et régularisations sur charges

Concernant les régularisations de charges, il appartient au bailleur de justifier des charges supportées par le preneur et notamment de l’exactitude du montant appelé. Il doit fournir tous les éléments de preuve démontrant l’exactitude des sommes appelées lors de la régularisation des charges, qui à défaut sont dépourvues de cause.

Pour l’année 2022, la SNC UNITED FRANCE produit la reddition de charges 2022 réalisée le 21 novembre 2023, le décompte des charges de copropriété imputables au preneur pour l’année 2022, le relevé des charges de copropriété pour l’année 2022 et le relevé des factures de charges pour l’année 2022 avec factures justificatives. 

Cette régularisation a été effectuée en faveur de la SAS MEQUISA, à hauteur de 651,72 euros

La SAS MEQUISA conteste notamment les factures de primes d’assurance et d’honoraires, faisant valoir qu’elles ne correspondent à aucune réalité tangible. 

Au vu de tous les éléments produits par la SNC UNITED FRANCE, il est possible, dans chaque état de dépense, d’apprécier le détail des charges afférentes au bâtiment A et au lot spécifiquement loué par la SAS MEQUISA. Toutes les charges sont justifiées par des factures afférentes. La quote-part en fonction du nombre de m² des locaux pour chaque somme a été mentionnée. 

Il doit donc être considéré que pour l’année 2022, la SNC UNITED FRANCE satisfait à ses obligations probatoires.

Concernant les charges réclamées au titre de l’assurance, il ressort de l’article CG 7 du bail commercial que le bailleur assure la totalité de l’ensemble immobilier en valeur de « reconstruction à neuf », contre les risques d’incendies, d’explosions, d’attentats, d’actes de terrorisme, tempêtes, ouragans, cyclones, dégâts des eaux, chutes d’appareil de navigation aérienne, les catastrophes naturelles, l’énonciation n’étant pas limitative, auprès d’une ou plusieurs compagnies notoirement solvables. L’assurance s’étend aux garanties annexes, et il fera garantir les conséquences de la responsabilité civile qu’il peut encourir en qualité de bailleur. Le preneur devra rembourser au bailleur et sur justification sa quote-part de la prime résultant des polices souscrites en vertu des alinéas ci-dessus.

Suite à un changement d’assureur, la SNC UNITED FRANCE produit deux factures d’assurance pour l’année 2022. Les garanties mentionnées dans ces factures correspondent à celles mentionnées dans le bail. Le montant imputable à la SAS MEQUISA a ensuite été calculé en fonction du ratio de sa superficie, à partir du montant total des frais d’assurance.

Les garanties souscrites par la SNC UNITED FRANCE n’excédant pas celles prévues dans le bail, les charges réclamées au titre de l’assurance ne seront pas déduites de la régularisation des charges. 

S’agissant des charges réclamées au titre des honoraires de gestion, le bail les met à la charge du preneur de sorte qu’elles ne seront pas déduites de la régularisation des charges, peu important que leur montant paraisse trop élevé au preneur, ce montant étant justifié par plusieurs factures. 

Pour l’année 2023, la SNC UNITED FRANCE produit le décompte des charges de copropriété imputables au preneur pour l’année 2023, le relevé des charges de copropriété pour l’année 2023 et le relevé des factures de charges pour l’année 2023, avec factures justificatives. 

Au vu de tous les éléments produits par la SNC UNITED FRANCE, il est possible, dans chaque état de dépense, d’apprécier le détail des charges afférentes au bâtiment A et au lot spécifiquement loué par la SAS MEQUISA. Toutes les charges sont justifiées par des factures afférentes. La quote-part en fonction du nombre de m² des locaux pour chaque somme a été mentionnée. 

Toutes les factures de réparation correspondent à des postes prévus dans le bail comme étant à la charge du preneur et sont justifiées. 

Si la régularisation des charges n’a été réalisée que le 20 décembre 2024, il doit être relevé que l’assemblée générale s’est tenue le 17 septembre 2024, et il n’est pas contesté par la SAS MEQUISA que la régularisation des charges avec justificatifs lui a été envoyée.


Il doit donc être considéré que pour l’année 2023, la SNC UNITED FRANCE satisfait à ses obligations probatoires.

Pour l’année 2024, la SNC UNITED FRANCE produit le décompte des charges de copropriété imputables au preneur pour l’année 2024, le relevé des charges de copropriété pour l’année 2024 et le relevé des factures de charges pour l’année 2024, avec factures justificatives. 

Au vu de tous les éléments produits par la SNC UNITED FRANCE, il est possible, dans chaque état de dépense, d’apprécier le détail des charges afférentes au bâtiment A et au lot spécifiquement loué par la SAS MEQUISA. Toutes les charges sont justifiées par des factures afférentes. La quote-part en fonction du nombre de m² des locaux pour chaque somme a été mentionnée. 

Concernant la taxe foncière, il résulte d’un courrier du 22 janvier 2024 envoyé par le gestionnaire à la SAS MEQUISA que la taxe foncière ne serait plus incluse dans la provision trimestrielle, mais serait refacturée annuellement. Un prévisionnel a été transmis, avec une quote-part à hauteur de 16 184,46 euros. 

Sur le chauffage fonctionnant « à plein en été », cette constatation résulte de l’acte d’état des lieux réalisé par Maître [O], commissaire de justice, à l’été 2025. Cette constatation de la chaleur des tuyaux du local technique ne permet de tirer aucune conclusion quant à un fonctionnement anormal du chauffage pour les années 2022, 2023 et 2024.

En conséquence, le paiement des provisions sur charges doit être ordonné, soit la somme de 267 206,08 euros pour la période courant du 1er octobre 2021 au 31 mars 2025, selon le décompte produit fixé au 27 août 2025.

La SAS MEQUISA sera par ailleurs déboutée de sa demande visant à la condamnation de la SNC UNITED FRANCE à produire les justificatifs des charges locatives. 


C) Sur l’actualisation du dépôt de garantie

L’article CG 14 du bail commercial stipule qu’à chaque réajustement de loyer, le dépôt de garantie sera diminué ou majoré dans les mêmes proportions pour qu’il reste toujours égal à la valeur de trois mois de loyer principal TTC. 

L’article CG 13 prévoit par ailleurs l’indexation du bail annuellement sur l’indice trimestriel du coût de la construction.

La somme de 6 632,43 euros réclamée au titre de l’indexation de garantie est donc due. 


D) Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1152 ancien du code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire serait réputée non écrite. 

Il résulte de ce texte que la clause contractuelle fixant à l’avance et de manière forfaitaire une indemnité à la charge du preneur, en cas de maintien dans les lieux après résiliation, peut présenter le caractère d’une clause pénale lorsqu’elle est sans rapport avec le loyer prévu au contrat et être, par conséquent et si elle apparaît manifestement excessive, réduite par le juge.

L’article CG 18 paragraphe 18.3 du bail commercial stipule que si, après avoir délivré congé des locaux, le preneur se maintenait provisoirement dans les locaux, avec l’autorisation du bailleur, le preneur devrait lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer facturé augmenté de 50 %.

Si le preneur se maintenait sans autorisation du bailleur, il devrait lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer facturé augmenté de 100 %.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS MEQUISA a donné congé le 04 juillet 2024, à effet au 31 mars 2025, mais qu’elle n’a quitté les lieux que le 30 juin 2025. Elle avait sollicité pour ce maintien l’autorisation du bailleur, qui ne lui a pas été accordée. 

L’indemnité d’occupation prévue au contrat est la contrepartie de l’occupation sans titre des locaux par le preneur postérieurement à la résiliation du contrat de bail. Elle est par ailleurs en rapport avec le loyer prévu par le contrat puisqu’elle est égale au montant du dernier loyer facturé augmenté de 100 %, lorsque le maintien dans les lieux s’est fait sans l’accord du bailleur. 

Par conséquent, elle ne peut être qualifiée de clause pénale, et le juge n’a pas le pouvoir de modérer la somme convenue à ce titre par les parties.

Ainsi, à partir de la date d’effet de résiliation du contrat de bail, les sommes dues par la SAS MEQUISA le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre, elle cause un préjudice au propriétaire qui ne peut disposer du bien à son gré, peu important ou non que le bailleur ne fasse état d’aucun candidat locatif.

Il convient donc de fixer l’indemnité trimestrielle d’occupation telle qu’elle est prévue contractuellement, soit au montant du dernier loyer facturé augmenté de 100 %. 

Le dernier loyer facturé, du 1er janvier au 31 mars 2025, s’élevant à la somme de 36 092,72 euros, l’indemnité d’occupation est donc fixée à 72 185,45 euros HT (86 622,54 euros TTC), ce qui correspond à la somme mentionnée dans le décompte du 27 août 2025 pour les indemnités d’occupation dues entre le 1er avril et le 30 juin 2025.


E) Sur la clause pénale et les intérêts

L’article 1152 ancien du code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire serait réputée non écrite.

L’article 1153 ancien du code civil dispose que dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. 

Cet article n’étant pas d’ordre public, il peut y être dérogé, et des intérêts à un taux contractuel peuvent être fixés. 

L’article 22.3 du bail commercial stipule qu’à défaut de paiement de quelque somme restant due en vertu du présent bail ou de ses suites, le montant de chaque échéance restant en tout ou partie impayée sera, à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de cette échéance, majorée forfaitairement de 10 % à titre de pénalité et sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire. 

L’article 22.4 stipule qu’en outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt, à compter de la date d’échéance, au taux de l’intérêt légal majoré de 4 points, sans qu’aucune mise en demeure préalable ne soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme. 

Concernant l’article 22.3, les parties s’accordent sur le fait qu’il s’agit d’une clause pénale, susceptible de modération si elle est manifestement excessive. 

La SAS MEQUISA affirme qu’elle n’a pas réglé les loyers et charges, non par mauvaise foi, mais suite à une contestation non résolue et qui porte sur la justification des charges locatives du bailleur. Cette argumentation ne porte pas sur le caractère manifestement excessif de la clause. 

La somme demandée par la SNC UNITED FRANCE sur le fondement de cette clause pénale, soit 4 725,25 euros, n’apparaît pas comme manifestement excessive eu égard à la dette de la SAS MEQUISA. 

Par conséquent, il n’y a pas lieu de modérer la clause pénale au regard du préjudice subi par la SNC UNITED FRANCE.

Sur les intérêts contractuels, la fixation d’un taux d’intérêt contractuel en cas de non paiement des sommes dues à l’échéance s’analyse en une clause pénale susceptible de modération si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La SAS MEQUISA affirme qu’elle n’a pas réglé les loyers et charges, non par mauvaise foi, mais suite à une contestation non résolue et qui porte sur la justification des charges locatives du bailleur. Cette argumentation ne porte pas sur le caractère manifestement excessif de la clause. 

Elle affirme par ailleurs qu’il existe donc deux clauses pénales, ce qui fait double emploi. 

La clause fixant un taux d’intérêt contractuel vise à compenser le préjudice financier lié au retard de paiement. La pénalité de 10 %, quant à elle, sanctionne forfaitairement le préjudice causé par l’absence de paiement, soit l’absence de disponibilité immédiate des fonds.

Par conséquent, cette clause ne sera pas modérée, et il y a lieu de retenir ces deux montants dans le cadre du décompte fourni par la SNC UNITED FRANCE, soit la somme de 6 740,10 euros selon décompte du 27 août 2025, pour la période courant du 1er octobre 2021 au 31 mars 2025.


F) Sur les frais de commissaire de justice

L’article CG 22 paragraphe 22.5 du bail commercial dispose que tous frais de procédure, sommation, poursuites ou mesures conservatoires, incluant tous frais de levée d’état et de notification qui pourrait être nécessaires, ainsi que tous frais d’avocat exposés, seront mis à la charge du preneur et facturés sur le terme suivant. 

Le décompte au 27 août 2025 produit par la SNC UNITED FRANCE fixe ces frais à la somme de 940,20 euros, correspondant à des refacturations de commandement de payer du 14 février 2023, de la sommation de payer du 08 février 2024 et des frais du pré-état des lieux. 

La sommation de payer du 08 février 2024 est produite. Le procès-verbal de constat de Me [G] est produit. En revanche, le commandement de payer du 14 février 2023 n’est pas produit aux débats, de sorte que les sommes afférentes, à hauteur de 307,99 euros, ne seront pas prises en compte.

Seule la somme de 623,21 euros sera retenue au titre des frais de commissaire de justice. 


G) Sur la somme totale due

En l’espèce, il résulte du décompte des sommes dues en date du 27 août 2025 fixé par la SNC UNITED FRANCE, après déduction de la somme de 792 349,27 euros versée par la SAS MEQUISA entre le 03 juillet 2021 et le 31 mars 2025, que la SAS MEQUISA reste à lui devoir la somme de 117 879,70 euros au titre de tous les postes développés ci-dessus. 

Il convient de réduire cette somme en ce que les frais de commissaire de justice retenus sont à hauteur de 623,21 euros. 

Par conséquent, la SAS MEQUISA sera condamnée à verser à la SNC UNITED FRANCE la somme de 117 571,71 euros.


3°) SUR LA DEMANDE D’APPREHENSION DU DEPOT DE GARANTIE DE LA SNC UNITED FRANCE

L’article 1152 ancien du code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire serait réputée non écrite.

L’article CG 14 du bail commercial stipule que le preneur verse à la signature du bail une somme égale à la valeur de trois mois de loyer à titre de dépôt de garantie. Cette somme sera remboursée au preneur trois mois après la plus tardive de ces quatre dates, la fin du bail, le départ effectif des locaux, la réalisation des travaux et réparations à la charge du preneur ou la régularisation des charges au titre du dernier exercice, après remise des clefs, déduction faite de toutes les sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur, après justification du paiement de toutes les charges et contributions notamment auprès de l’administration fiscale. 

L’article CG 22.6 stipule qu’en cas de résiliation ou d’expulsion, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance, s’il y en a, demeureront acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts et des dispositions de l’article 1760 du code civil. 

Cette clause, qui prévoit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en tout cas de résiliation, sans préjudice de son droit à tous dommages et intérêts, s’analyse en une clause pénale manifestement excessive en ce que le bail ne prévoit pas de réciprocité et qu’elle n’est pas proportionnée au préjudice subi. 

Elle sera dès lors ramenée à la somme de 50 euros.

En conséquence, la SNC UNITED FRANCE ne pourra appréhender le dépôt de garantie qu’à hauteur de 50 euros. 


4°) SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DE LA SAS MEQUISA 

La demande principale en paiement de la SNC UNITED FRANCE ayant été accueillie, et la demande de la SAS MEQUISA de condamnation de la SNC UNITED FRANCE à justifier des charges locatives ayant été rejetée, la demande de dommages et intérêts de la SAS MEQUISA pour son préjudice subi de devoir régler des charges locatives sans qu’elle soit justifiée doit être rejtée.

En conséquence, la SAS MEQUISA est déboutée de cette demande de dommages et intérêts. 


5°) SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE


A) Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS MEQUISA, partie perdante au procès, est condamnée aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation et de l’état des créanciers, dont distraction au profit de Maître José FERNANDEZ conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.


B) Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS MEQUISA, partie perdante au procès, est condamnée à verser à la SNC UNITED FRANCE, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 2 000 euros et est déboutée de sa propre demande de ce chef. 


C) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou que la décision rendue n’en dispose autrement. En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.


PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la demande d’irrecevabilité de la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal, portant sur l’irrecevabilité des demandes de la SNC UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, prise en la personne de son Président en exercice ;

CONDAMNE la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SNC UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, prise en la personne de son Président en exercice, la somme de 117 571,71 euros ;

REJETTE la demande de modération de la clause pénale formée par la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal ;

REJETTE la demande de modération de la clause fixant un taux d’intérêt contractuel formée par la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal ;
DIT que la clause pénale selon laquelle le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas de résiliation ou d’expulsion est manifestement excessive ;

RAMENE le dépôt de garantie versé par la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal, à la SNC UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, prise en la personne de son Président en exercice, à hauteur de 36 092,72 euros, à la somme de 50 euros ;

DIT que cette somme de 50 euros pourra être appréhendée par la SNC UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, prise en la personne de son Président en exercice, à titre d’indemnité ;

REJETTE la demande de la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal, tendant à voir la SNC UNITED FRANCE 2019 B PROPCO I SNC, prise en la personne de son Président en exercice, condamnée à justifier des charges locatives pour les exercices 2022, 2023 et 2024 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal, ;

CONDAMNE la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens comprenant le coût de l’assignation et de l’état des créanciers, dont distraction au profit de Maître José FERNANDEZ conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SNC UNITED FRANCE 2019 [Adresse 7] I SNC, prise en la personne de son Président en exercice, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SAS MEQUISA, prise en la personne de son représentant légal, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2026 par Mme Marie LAITHIER, Juge placée, assistée de Madame Chloé POUILLY, Greffier lors du délibéré.

Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-40-2, code de commerce L143-2, code civil 1709, code civil 1760). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 2 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/01409

  en commun : code de commerce L145-40-2, code de commerce L143-2

• 11 mai 2026 · Cour d'appel de Bordeaux · Autre · n° 25/05445

  en commun : code de commerce L145-40-2, code de commerce L143-2

• 8 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Thionville · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/01511

  en commun : code de commerce L145-40-2, code de commerce L143-2

• 10 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/09426

  en commun : code de commerce L145-40-2, code de commerce L143-2

• 16 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Valenciennes · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 26/00052

  en commun : code de commerce L145-40-2, code de commerce L143-2

• 14 août 2026 · Tribunal judiciaire de Rennes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00225

  en commun : code de commerce L145-40-2, code de commerce L143-2

• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/12100

  en commun : code de commerce L145-40-2, code civil 1709

• 22 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/07011

  en commun : code de commerce L145-40-2, code civil 1709

Mise à jour de la source le 2026-06-19T20:53:32.860Z.