notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 22 juillet 2026, n° 23/07011

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 janvier 2017, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail commercial à la S.A.S. 100% [R] des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée d'une superficie approximative de 26,30 m² ainsi que d'une cave en sous-sol d'une superficie approximative de 11,80 m² constituant le lot n°184854 d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] cadastré section [Localité 6] numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années et trois mois à effet au 10 janvier 2017 afin qu'y soit exercée une activité de services d'aide et d'accompagnement à domicile et de services d'aide à la personne, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 8.598 euros hors taxes et hors charges ainsi que d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 1.121,52 euros payables trimestriellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 23 octobre 2020 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°111 A du 9 juin 2021, la S.A.S. 100% [R] a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail, à effet au 1er avril 2021, à la S.A.R.L. MAINTIEN ADOM [Localité 1], devenue depuis la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1].

Par jugement en date du 14 septembre 2021 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°191 A du 30 septembre 2021, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la S.A.S. 100% [R], et désigné la S.E.L.A.R.L. ARGOS prise en la personne de Maître [J] [W] en qualité de liquidatrice judiciaire.

Lui reprochant de ne jamais s'être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des trois derniers trimestres de l'année 2021 et des quatre trimestres de l'année 2022, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH a, par acte d'huissier en date du 12 octobre 2022, fait signifier à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 23.621,95 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 220,55 euros.

Par lettre recommandée en date du 13 octobre 2022, la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] a répondu à l'huissier instrumentaire qu'elle n'avait jamais occupé les locaux, en l'absence d'une quelconque remise des clefs, et sollicité l'annulation de la dette locative invoquée.

En l'absence de règlement, l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH a, par exploit de commissaire de justice en date du 24 mars 2023, fait assigner la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1343-2 et 1728 du code civil, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à titre principal, en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial à titre subsidiaire, et en expulsion sous astreinte ainsi qu'en paiement de la somme de 26.715,91 euros en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 mars 2023 et d'une indemnité trimestrielle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer jusqu'à la date de libération effective des locaux en tout état de cause.

Alléguant que l'acte de cession de fonds de commerce était entaché de nullité dès lors que le bailleur s'y était opposé en l'absence d'autorisation préalable et de purge de son droit de préférence, et ajoutant que ce dernier ne lui avait jamais remis les clefs des locaux, lesquelles étaient toujours en possession de la liquidatrice judiciaire de la S.A.S. 100% [R], si bien qu'elle n'avait jamais pu jouir des lieux, de sorte qu'elle n'avait pas la qualité de locataire et était donc dépourvue de qualité à défendre dans le cadre de la présente instance, la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] a, par conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 mars 2024, saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH à son encontre.

Relevant, d'une part, que le bailleur n'avait jamais invoqué la nullité de l'acte de cession de fonds de commerce ni fait part de son souhait d'user de son droit de préférence, et considérant, d'autre part, que l'examen d'un éventuel manquement de celui-ci à son obligation de délivrance relevait de la compétence du tribunal statuant au fond, si bien qu'à ce stade, la défenderesse avait bien la qualité de preneuse au titre du bail commercial en date du 10 janvier 2017 à la suite de la cession de fonds de commerce intervenue à son profit par acte sous signature privée en date du 23 octobre 2020 à effet au 1er avril 2021, de sorte qu'elle était pourvue de qualité à défendre dans le cadre de la présente instance, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 12 novembre 2024, sur le fondement des dispositions des articles 30, 31, 32, 122 et 789 du code de procédure civile, et de l'article 1199 du code civil, notamment : débouté la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH à son encontre ; déclaré l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH recevable en son action exercée à l'encontre de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] ; débouté la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; et condamné la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] aux dépens de l'incident ainsi qu'à payer à l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 14 août 2025, l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH demande au tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1343-2 et 1728 du code civil, de : 

– le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ; 
– débouter la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] de l'intégralité de ses demandes ;
– à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence la résiliation de plein droit, à compter du 13 novembre 2022, du contrat de bail commercial le liant à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] ;
– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial le liant à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] ;
– en tout état de cause, condamner la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] à lui payer la somme de 57.763,48 euros en principal, à parfaire, à valoir sur le décompte définitif qui sera établi au jour de la libération effective des lieux, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;
– ordonner la capitalisation des intérêts ; 
– ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, avec l'assistance d'un serrurier et d'un représentant des forces de l'ordre au besoin, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;
– ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] ;
– condamner la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] à lui payer une indemnité trimestrielle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer, des charges et des taxes qui auraient été dus si le contrat de bail s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération complète des lieux se matérialisant par la remise des clefs ;
– condamner la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
– condamner la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Catherine HENNEQUIN de la S.E.L.A.S. LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIÉS ;
– rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, sur les seuls chefs de ses demandes. 

À l'appui de ses prétentions, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH fait valoir que les causes du commandement de payer litigieux, lequel est parfaitement valable dès lors qu'y est annexé un décompte détaillé, clair et précis des sommes dues, n'ont pas été apurées dans le délai d'un mois à compter de la date de sa délivrance, ce qui justifie sa demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

À titre subsidiaire, il ajoute qu'en s'abstenant de régler ses loyers, charges et taxes locatives depuis la date d'effet de la cession de fonds de commerce intervenue à son profit, la locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles, si bien que le contrat de bail commercial doit être résilié judiciairement.

Il en déduit, en tout état de cause, être fondé en ses demandes subséquentes d'expulsion, de séquestration des meubles et de paiement de l'arriéré locatif ainsi que d'une indemnité d'occupation.

Le bailleur conteste tout manquement à son obligation de délivrance, soulignant que d'une part, il ne s'est jamais opposé à la cession de fonds de commerce au profit de la défenderesse, et que d'autre part, il appartenait à cette dernière de se faire remettre les clefs des locaux par la cédante, de sorte qu'aucune faute ne lui est imputable, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des prétentions adverses. 

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 28 octobre 2025, la S.A.R.L. [V] ADOM PARIS sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1104, 1217, 1219, 1224, 1229, 1343-5 et 1719 du code civil, et de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, de :

– à titre principal, juger que l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH n'a pas respecté son obligation de délivrance ;
Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/07011 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKQI

– la déclarer bien fondée en son exception d'inexécution ;
– juger que le commandement de payer en date des 12 et 13 octobre 2022 est nul et de nul effet, et en tout état de cause infondé ;
– en conséquence, débouter l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de l'intégralité de ses demandes ;
– à titre reconventionnel, prononcer la résolution du contrat de bail commercial en date du 10 janvier 2017, et ce compte tenu de l'inexécution totale du contrat par l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH ;
– à titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal prononçait la résiliation du contrat de bail à ses torts, la condamner au paiement des loyers et charges locatives arrêtés au 21 septembre 2021, date à laquelle l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH ne pouvait ignorer que les clefs des locaux étaient en possession de la S.A.S. 100% [R] et que les locaux étaient de ce fait inexploités ;
– juger que cette somme devra être réglée selon un échéancier sur vingt-quatre mois, le premier règlement devant intervenir le premier jour du mois suivant la date de signification du jugement à intervenir ;
– débouter l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;
– en tout état de cause, condamner l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH à lui payer la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH aux dépens, avec distraction au profit de Maître Ruben AMAR.
 
Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] affirme, à titre principal, que l'acte de cession de fonds de commerce conclu à son profit est entaché de nullité dès lors que le bailleur s'y est opposé en l'absence d'autorisation préalable et de purge de son droit de préférence, et que ce dernier ne lui a jamais remis les clefs des locaux, manquant ainsi à son obligation de délivrance, si bien qu'elle n'a jamais pu jouir des locaux, ce dont le propriétaire avait parfaitement connaissance dans la mesure où il ne lui a réclamé aucune somme préalablement à la date de délivrance du commandement de payer litigieux, de sorte qu'elle est fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des prétentions adverses ainsi que la résolution judiciaire du contrat de bail commercial. Elle fait observer que le commandement de payer querellé est nul dès lors qu'il n'est accompagné d'aucune facture ni d'aucun avis d'échéance, et qu'il porte notamment sur des charges et taxes locatives dont le montant n'est nullement justifié. 

À titre subsidiaire, la locataire avance que la dette locative invoquée doit être circonscrite aux loyers, charges et taxes locatives dus antérieurement au 14 septembre 2021, date du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la S.A.S. 100% [R], dans la mesure où à compter de cette date, le demandeur avait nécessairement été informé par la liquidatrice judiciaire que les clefs des locaux étaient toujours en possession de cette dernière. Elle ajoute que sa situation financière justifie l'octroi des plus larges délais de paiement à son profit.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 novembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 11 mai 2026, et la décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur le sort du contrat de bail commercial

Sur la demande reconventionnelle de résolution du bail formée par la locataire

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée.

En vertu des dispositions de l'article 1741 dudit code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Selon les dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article 1217 de ce code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : provoquer la résolution du contrat.

D'après les dispositions de l'article 1224 du code susvisé, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Les articles 1227 et 1228 du code susmentionné disposent quant à eux que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Les deux premiers alinéas et la deuxième phrase du troisième alinéa de l'article 1229 du susdit code prévoient pour leur part que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code précité, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, seul peut justifier la résolution d'un contrat un manquement contractuel d'une gravité suffisante (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-21730 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-13760 ; Civ. 3, 17 juin 2021 : pourvoi n°19-26317 ; Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850) ; et que d'autre part, il incombe au bailleur de prouver avoir remis au locataire la clef permettant à celui-ci d'accéder aux lieux loués (Civ. 3, 13 septembre 2011 : pourvoi n°10-24626 ; Civ. 3, 7 septembre 2017 : pourvoi n°15-25294 ; Civ. 3, 3 décembre 2020 : pourvoi n°19-18816).


Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/07011 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKQI

En l'espèce, il est constant que le contrat de bail commercial litigieux a été initialement conclu entre l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH et la S.A.S. 100% [R] par acte sous signature privée en date du 10 janvier 2017 (pièce n°1 en demande).

De plus, il est établi que par acte sous signature privée en date du 23 octobre 2020 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°111 A du 9 juin 2021, la S.A.S. 100% [R] a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] (pièces n°2 et n°3 en demande).

Il y a lieu de relever que cet acte de cession de fonds de commerce stipule : en sa clause intitulée « ARTICLE 1ER – OBJET DE LA CONVENTION », que « le Fonds de commerce cédé comprend : [...] 6. Le droit à la jouissance des locaux situés [Adresse 5], pour le restant du bail à courir, ainsi que le droit au bail des locaux dans lesquels le Fonds de commerce est exploité, pour le temps restant à courir, ainsi que le droit au renouvellement dudit bail » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 5 – PROPRIÉTÉ – JOUISSANCE », que « l'Acquéreur est propriétaire du Fonds de commerce cédé à compter du 01er avril 2021 et en aura la jouissance à compter du 01er avril 2021, date à laquelle le Conseil Départemental de [Localité 1] a accepté le transfert à l'Acquéreur de l'autorisation d'exercer délivrée au Vendeur en date du 06 décembre 2016. [...] Conformément à la nature du Fonds de commerce, le Vendeur devra, après sa vente, remettre à l'Acquéreur tous documents ou objets permettant à ce dernier d'entrer en possession du bien acquis » (pièce n°2 en demande, pages 2 et 5).

Par jugement en date du 14 septembre 2021 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°191 A du 30 septembre 2021, c'est-à-dire postérieurement aux dates de signature et de publication de l'acte de cession de fonds de commerce litigieux, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la S.A.S. 100% [R], et désigné la S.E.L.A.R.L. ARGOS prise en la personne de Maître [J] [W] en qualité de liquidatrice judiciaire (pièce n°11 en demande).

Or, il ressort des éléments produits aux débats : que par lettre recommandée en date du 10 décembre 2021, la liquidatrice judiciaire de la cédante a indiqué à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] que « mon administrée m'a remis les clés du local où était exploité antérieurement le fonds de commerce », faisant état « du fait que la société 100% [R] était toujours en possession des clés » ; et que par lettre recommandée en date du 13 octobre 2022, la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] a répondu à l'huissier de justice mandaté par l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH que « Toutefois, à la suite de cette cession, nous n'avons pu reprendre le local commercial situé [Adresse 6] [...]. Par ce courrier, nous vous réaffirmons n'avoir jamais occupé ce local depuis la reprise du fonds de commerce de la société 100% [R] » (pièces n°1 et n°3 en défense).

De fait, l'huissier instrumentaire mentionne expressément, dans les procès-verbaux de signification tant du commandement de payer en date du 13 octobre 2022 que de l'assignation introductive d'instance en date du 24 mars 2023 délivrés à l'adresse des lieux loués, dressés selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, que : « Sur place, le nom de la SARL MAINTIEN ADOM [Localité 1] ne figure nulle part. Le nom ne figure pas sur la liste des occupants ni sur boîte aux lettres. [...] les locataires interrogés déclarent cette société inconnue. Sur les pages blanches, la société MAINTIEN ADOM [Localité 1] ne figure pas au [Adresse 7] à [Localité 5]. La société 100% [R] ayant cédé le fonds de commerce à la société MAINTIEN ADOM [Localité 1] y figure toujours au 06 13 89 08 16. La personne contactée déclare que la société n'a jamais intégré le local commercial et que ce dernier serait toujours vide et inoccupé » (pièce n°4 en demande).
Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/07011 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKQI

Il est donc démontré que d'une part, la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] n'a jamais pris possession des locaux donnés à bail, les clefs étant toujours demeurées entre les mains de la S.A.S. 100% [R], et que d'autre part, alerté par la lettre recommandée susvisée en date du 13 octobre 2022 adressée à l'huissier de justice mandaté par ses soins que la cessionnaire du fonds de commerce n'avait jamais reçu les clefs, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH n'a cependant jamais proposé à cette dernière de lui remettre fût-ce un double desdites clefs, ni entrepris aucune démarche en ce sens, y compris dans le cadre de la présente instance.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le bailleur échoue à apporter la preuve qu'il aurait remis à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] les clefs permettant à cette dernière d'accéder aux locaux donnés à bail, de sorte qu'il est établi que le premier a manqué à son obligation de délivrance, ce manquement légal et contractuel revêtant un caractère de gravité suffisant justifiant la résiliation judiciaire du bail à compter rétroactivement du 31 mars 2021, veille de la date d'effet du contrat de cession de fonds de commerce conclu entre la S.A.S. 100% [R] et la défenderesse.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs de l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH à compter du 31 mars 2021. 

Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail formée par le bailleur

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1741 dudit code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il y a lieu de rappeler qu'un bail dont la résiliation est acquise ne peut être à nouveau résilié (Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-13922 ; Civ. 3, 6 février 2025 : pourvoi n°23-17922 ; Civ. 3, 27 février 2025 : pourvoi n°23-17898).

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le contrat de bail commercial est résilié à compter rétroactivement du 31 mars 2021, force est de constater qu'il ne peut être fait droit à la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail formée par le bailleur pour manquement de la locataire à son obligation de paiement des loyers, charges et taxes locatives postérieurement au 1er avril 2021, ce qui justifie le rejet de cette prétention.

En conséquence, il convient de débouter l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial pour manquement de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] à son obligation de paiement des loyers, charges et taxes locatives postérieurement au 1er avril 2021.

Sur le sort du commandement de payer

Sur la demande reconventionnelle de nullité du commandement de payer

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, d'après les dispositions de l'article 648 du code de procédure civile, tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ; 4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

L'article 649 du même code dispose quant à lui que la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que seule peut justifier la nullité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire la violation d'une des mentions légales susvisées, à l'exclusion d'une simple erreur sur le montant réclamé (Civ. 3, 27 octobre 1993 : pourvoi n°91-19416 ; Civ. 3, 29 septembre 2015 : pourvoi n°14-18603) ou de l'absence de justificatif joint à l'acte extrajudiciaire (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645).

En l'espèce, force est de constater que le commandement de payer signifié par l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] par acte d'huissier en date du 12 octobre 2022 : contient toutes les mentions relatives à l'identité et aux coordonnées du bailleur, de la preneuse et de l'huissier instrumentaire ; indique explicitement que « Si vous ne payez pas dans le délai d'UN MOIS à compter de ce jour, et passé ce délai, je vous informe que votre propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction compétente pour : [...] Se prévaloir de la CLAUSE RÉSOLUTOIRE insérée au bail en vue d'obtenir la résiliation de votre bail et voir prononcer votre expulsion » ; reproduit intégralement la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial ; et est accompagné d'un décompte établi sur deux pages reprenant l'historique des échéances intervenues entre le 1er avril 2021 et le 31 décembre 2022 (pièce n°4 en demande).

Dès lors, il y a lieu de relever que le commandement de payer litigieux n'est entaché d'aucune irrégularité, ce qui justifie le rejet de la demande reconventionnelle de nullité formée par la locataire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] de sa demande de nullité du commandement de payer signifié par l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH par acte d'huissier de justice en date du 12 octobre 2022.

Sur la demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il y a lieu de rappeler qu'un bail dont la résiliation est acquise ne peut être à nouveau résilié (Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-13922 ; Civ. 3, 6 février 2025 : pourvoi n°23-17922 ; Civ. 3, 27 février 2025 : pourvoi n°23-17898).

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le contrat de bail commercial est résilié à compter rétroactivement du 31 mars 2021, soit antérieurement à la date de délivrance du commandement de payer signifié par acte d'huissier en date du 12 octobre 2022, force est de constater qu'il ne peut être fait droit à la demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire formée par le bailleur, ce qui justifie le rejet de cette prétention.

En conséquence, il convient de débouter l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande principale de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à ce dernier signifié par acte d'huissier de justice en date du 12 octobre 2022.

Sur les autres demandes du bailleur

Sur les demandes d'expulsion et de séquestration des meubles

En application des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En outre, en vertu des dispositions de l'article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il a été précédemment établi que la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] n'avait jamais été en possession des clefs des locaux donnés à bail, force est de constater que cette dernière n'a pas la qualité d'occupante, ce qui justifie le rejet des demandes d'expulsion et de séquestration des meubles formées par le bailleur.

En conséquence, il convient de débouter l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de ses demandes d'expulsion et de séquestration des meubles formées à l'encontre de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1].

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Selon les dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il a été précédemment établi que la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] n'avait jamais été en possession des clefs des locaux donnés à bail, et dans la mesure où le contrat de bail commercial est résilié à compter rétroactivement du 31 mars 2021, force est de constater qu'il ne peut être fait droit à la demande en paiement des loyers, charges et taxes locatives afférents à la période postérieure au 1er avril 2021 formée par le bailleur, ce qui justifie le rejet de cette prétention.

En conséquence, il convient de débouter l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande en paiement de l'arriéré locatif afférent à la période postérieure au 1er avril 2021 formée à l'encontre de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1].

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

D'après les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il y a lieu de rappeler que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il a été précédemment établi que la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] n'avait jamais été en possession des clefs des locaux donnés à bail, force est de constater que le bailleur ne démontre pas avoir été privé de la jouissance de ces derniers, ce qui justifie le rejet de la demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée par celui-ci.

En conséquence, il convient de débouter l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1].

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, partie perdante, sera condamné aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Il sera également condamné à payer à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 7.000 euros, en vertu des dispositions de l'article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] de sa demande reconventionnelle de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 10 janvier 2017 signifié par l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH par acte d'huissier de justice en date du 12 octobre 2022,


PRONONCE la résiliation judiciaire, au 31 mars 2021, du contrat de bail commercial liant l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] conclu par acte sous signature privée en date du 10 janvier 2017, et portant sur les locaux en rez-de-chaussée et en sous-sol constituant le lot n°184854 de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] cadastré section [Localité 6] numéro [Cadastre 1], aux torts exclusifs de l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, 

DÉBOUTE l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande principale de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 10 janvier 2017 par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à ce dernier signifié à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] par acte d'huissier de justice en date du 12 octobre 2022,

DÉBOUTE l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 10 janvier 2017 pour manquement de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] à son obligation de paiement des loyers, charges et taxes locatives postérieurement au 1er avril 2021,

DÉBOUTE l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de ses demandes d'expulsion et de séquestration des meubles formées à l'encontre de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1],

DÉBOUTE l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande en paiement de l'arriéré locatif afférent à la période postérieure au 1er avril 2021 formée à l'encontre de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1],

DÉBOUTE l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1],

DÉBOUTE l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH à payer à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] la somme de 7.000 (SEPT MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH aux dépens, 

AUTORISE Maître Ruben AMAR à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Juillet 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me HENNEQUIN (P0483)
 Me AMAR (E1580)


■


18° chambre 
3ème section

 
N° RG 23/07011

N° Portalis 352J-W-B7H-CZKQI

N° MINUTE : 4


Assignation du :
24 Mars 2023









JUGEMENT 
rendu le 22 Juillet 2026 


DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH (RCS de [Localité 1] 344 810 825)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Catherine HENNEQUIN de la S.E.L.A.S. LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0483



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] anciennement dénommée MAINTIEN ADOM [Localité 1] (RCS de [Localité 3] 888 697 919)
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Ruben AMAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1580



Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/07011 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKQI


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l'Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l'audience du 11 Mai 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

___________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 janvier 2017, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail commercial à la S.A.S. 100% [R] des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée d'une superficie approximative de 26,30 m² ainsi que d'une cave en sous-sol d'une superficie approximative de 11,80 m² constituant le lot n°184854 d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] cadastré section [Localité 6] numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années et trois mois à effet au 10 janvier 2017 afin qu'y soit exercée une activité de services d'aide et d'accompagnement à domicile et de services d'aide à la personne, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 8.598 euros hors taxes et hors charges ainsi que d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 1.121,52 euros payables trimestriellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 23 octobre 2020 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°111 A du 9 juin 2021, la S.A.S. 100% [R] a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail, à effet au 1er avril 2021, à la S.A.R.L. MAINTIEN ADOM [Localité 1], devenue depuis la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1].

Par jugement en date du 14 septembre 2021 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°191 A du 30 septembre 2021, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la S.A.S. 100% [R], et désigné la S.E.L.A.R.L. ARGOS prise en la personne de Maître [J] [W] en qualité de liquidatrice judiciaire.

Lui reprochant de ne jamais s'être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des trois derniers trimestres de l'année 2021 et des quatre trimestres de l'année 2022, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH a, par acte d'huissier en date du 12 octobre 2022, fait signifier à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 23.621,95 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 220,55 euros.

Par lettre recommandée en date du 13 octobre 2022, la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] a répondu à l'huissier instrumentaire qu'elle n'avait jamais occupé les locaux, en l'absence d'une quelconque remise des clefs, et sollicité l'annulation de la dette locative invoquée.

En l'absence de règlement, l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH a, par exploit de commissaire de justice en date du 24 mars 2023, fait assigner la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1343-2 et 1728 du code civil, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à titre principal, en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial à titre subsidiaire, et en expulsion sous astreinte ainsi qu'en paiement de la somme de 26.715,91 euros en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 mars 2023 et d'une indemnité trimestrielle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer jusqu'à la date de libération effective des locaux en tout état de cause.

Alléguant que l'acte de cession de fonds de commerce était entaché de nullité dès lors que le bailleur s'y était opposé en l'absence d'autorisation préalable et de purge de son droit de préférence, et ajoutant que ce dernier ne lui avait jamais remis les clefs des locaux, lesquelles étaient toujours en possession de la liquidatrice judiciaire de la S.A.S. 100% [R], si bien qu'elle n'avait jamais pu jouir des lieux, de sorte qu'elle n'avait pas la qualité de locataire et était donc dépourvue de qualité à défendre dans le cadre de la présente instance, la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] a, par conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 mars 2024, saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH à son encontre.

Relevant, d'une part, que le bailleur n'avait jamais invoqué la nullité de l'acte de cession de fonds de commerce ni fait part de son souhait d'user de son droit de préférence, et considérant, d'autre part, que l'examen d'un éventuel manquement de celui-ci à son obligation de délivrance relevait de la compétence du tribunal statuant au fond, si bien qu'à ce stade, la défenderesse avait bien la qualité de preneuse au titre du bail commercial en date du 10 janvier 2017 à la suite de la cession de fonds de commerce intervenue à son profit par acte sous signature privée en date du 23 octobre 2020 à effet au 1er avril 2021, de sorte qu'elle était pourvue de qualité à défendre dans le cadre de la présente instance, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 12 novembre 2024, sur le fondement des dispositions des articles 30, 31, 32, 122 et 789 du code de procédure civile, et de l'article 1199 du code civil, notamment : débouté la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH à son encontre ; déclaré l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH recevable en son action exercée à l'encontre de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] ; débouté la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; et condamné la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] aux dépens de l'incident ainsi qu'à payer à l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 14 août 2025, l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH demande au tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1343-2 et 1728 du code civil, de : 

– le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ; 
– débouter la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] de l'intégralité de ses demandes ;
– à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence la résiliation de plein droit, à compter du 13 novembre 2022, du contrat de bail commercial le liant à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] ;
– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial le liant à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] ;
– en tout état de cause, condamner la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] à lui payer la somme de 57.763,48 euros en principal, à parfaire, à valoir sur le décompte définitif qui sera établi au jour de la libération effective des lieux, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;
– ordonner la capitalisation des intérêts ; 
– ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, avec l'assistance d'un serrurier et d'un représentant des forces de l'ordre au besoin, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;
– ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] ;
– condamner la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] à lui payer une indemnité trimestrielle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer, des charges et des taxes qui auraient été dus si le contrat de bail s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération complète des lieux se matérialisant par la remise des clefs ;
– condamner la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
– condamner la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Catherine HENNEQUIN de la S.E.L.A.S. LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIÉS ;
– rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, sur les seuls chefs de ses demandes. 

À l'appui de ses prétentions, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH fait valoir que les causes du commandement de payer litigieux, lequel est parfaitement valable dès lors qu'y est annexé un décompte détaillé, clair et précis des sommes dues, n'ont pas été apurées dans le délai d'un mois à compter de la date de sa délivrance, ce qui justifie sa demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

À titre subsidiaire, il ajoute qu'en s'abstenant de régler ses loyers, charges et taxes locatives depuis la date d'effet de la cession de fonds de commerce intervenue à son profit, la locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles, si bien que le contrat de bail commercial doit être résilié judiciairement.

Il en déduit, en tout état de cause, être fondé en ses demandes subséquentes d'expulsion, de séquestration des meubles et de paiement de l'arriéré locatif ainsi que d'une indemnité d'occupation.

Le bailleur conteste tout manquement à son obligation de délivrance, soulignant que d'une part, il ne s'est jamais opposé à la cession de fonds de commerce au profit de la défenderesse, et que d'autre part, il appartenait à cette dernière de se faire remettre les clefs des locaux par la cédante, de sorte qu'aucune faute ne lui est imputable, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des prétentions adverses. 

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 28 octobre 2025, la S.A.R.L. [V] ADOM PARIS sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1104, 1217, 1219, 1224, 1229, 1343-5 et 1719 du code civil, et de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, de :

– à titre principal, juger que l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH n'a pas respecté son obligation de délivrance ;
Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/07011 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKQI

– la déclarer bien fondée en son exception d'inexécution ;
– juger que le commandement de payer en date des 12 et 13 octobre 2022 est nul et de nul effet, et en tout état de cause infondé ;
– en conséquence, débouter l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de l'intégralité de ses demandes ;
– à titre reconventionnel, prononcer la résolution du contrat de bail commercial en date du 10 janvier 2017, et ce compte tenu de l'inexécution totale du contrat par l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH ;
– à titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal prononçait la résiliation du contrat de bail à ses torts, la condamner au paiement des loyers et charges locatives arrêtés au 21 septembre 2021, date à laquelle l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH ne pouvait ignorer que les clefs des locaux étaient en possession de la S.A.S. 100% [R] et que les locaux étaient de ce fait inexploités ;
– juger que cette somme devra être réglée selon un échéancier sur vingt-quatre mois, le premier règlement devant intervenir le premier jour du mois suivant la date de signification du jugement à intervenir ;
– débouter l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;
– en tout état de cause, condamner l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH à lui payer la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH aux dépens, avec distraction au profit de Maître Ruben AMAR.
 
Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] affirme, à titre principal, que l'acte de cession de fonds de commerce conclu à son profit est entaché de nullité dès lors que le bailleur s'y est opposé en l'absence d'autorisation préalable et de purge de son droit de préférence, et que ce dernier ne lui a jamais remis les clefs des locaux, manquant ainsi à son obligation de délivrance, si bien qu'elle n'a jamais pu jouir des locaux, ce dont le propriétaire avait parfaitement connaissance dans la mesure où il ne lui a réclamé aucune somme préalablement à la date de délivrance du commandement de payer litigieux, de sorte qu'elle est fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des prétentions adverses ainsi que la résolution judiciaire du contrat de bail commercial. Elle fait observer que le commandement de payer querellé est nul dès lors qu'il n'est accompagné d'aucune facture ni d'aucun avis d'échéance, et qu'il porte notamment sur des charges et taxes locatives dont le montant n'est nullement justifié. 

À titre subsidiaire, la locataire avance que la dette locative invoquée doit être circonscrite aux loyers, charges et taxes locatives dus antérieurement au 14 septembre 2021, date du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la S.A.S. 100% [R], dans la mesure où à compter de cette date, le demandeur avait nécessairement été informé par la liquidatrice judiciaire que les clefs des locaux étaient toujours en possession de cette dernière. Elle ajoute que sa situation financière justifie l'octroi des plus larges délais de paiement à son profit.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 novembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 11 mai 2026, et la décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2026, les parties en ayant été avisées. 




MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur le sort du contrat de bail commercial

Sur la demande reconventionnelle de résolution du bail formée par la locataire

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée.

En vertu des dispositions de l'article 1741 dudit code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Selon les dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article 1217 de ce code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : provoquer la résolution du contrat.

D'après les dispositions de l'article 1224 du code susvisé, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Les articles 1227 et 1228 du code susmentionné disposent quant à eux que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Les deux premiers alinéas et la deuxième phrase du troisième alinéa de l'article 1229 du susdit code prévoient pour leur part que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code précité, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, seul peut justifier la résolution d'un contrat un manquement contractuel d'une gravité suffisante (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-21730 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-13760 ; Civ. 3, 17 juin 2021 : pourvoi n°19-26317 ; Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850) ; et que d'autre part, il incombe au bailleur de prouver avoir remis au locataire la clef permettant à celui-ci d'accéder aux lieux loués (Civ. 3, 13 septembre 2011 : pourvoi n°10-24626 ; Civ. 3, 7 septembre 2017 : pourvoi n°15-25294 ; Civ. 3, 3 décembre 2020 : pourvoi n°19-18816).


Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/07011 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKQI

En l'espèce, il est constant que le contrat de bail commercial litigieux a été initialement conclu entre l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH et la S.A.S. 100% [R] par acte sous signature privée en date du 10 janvier 2017 (pièce n°1 en demande).

De plus, il est établi que par acte sous signature privée en date du 23 octobre 2020 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°111 A du 9 juin 2021, la S.A.S. 100% [R] a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] (pièces n°2 et n°3 en demande).

Il y a lieu de relever que cet acte de cession de fonds de commerce stipule : en sa clause intitulée « ARTICLE 1ER – OBJET DE LA CONVENTION », que « le Fonds de commerce cédé comprend : [...] 6. Le droit à la jouissance des locaux situés [Adresse 5], pour le restant du bail à courir, ainsi que le droit au bail des locaux dans lesquels le Fonds de commerce est exploité, pour le temps restant à courir, ainsi que le droit au renouvellement dudit bail » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 5 – PROPRIÉTÉ – JOUISSANCE », que « l'Acquéreur est propriétaire du Fonds de commerce cédé à compter du 01er avril 2021 et en aura la jouissance à compter du 01er avril 2021, date à laquelle le Conseil Départemental de [Localité 1] a accepté le transfert à l'Acquéreur de l'autorisation d'exercer délivrée au Vendeur en date du 06 décembre 2016. [...] Conformément à la nature du Fonds de commerce, le Vendeur devra, après sa vente, remettre à l'Acquéreur tous documents ou objets permettant à ce dernier d'entrer en possession du bien acquis » (pièce n°2 en demande, pages 2 et 5).

Par jugement en date du 14 septembre 2021 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°191 A du 30 septembre 2021, c'est-à-dire postérieurement aux dates de signature et de publication de l'acte de cession de fonds de commerce litigieux, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la S.A.S. 100% [R], et désigné la S.E.L.A.R.L. ARGOS prise en la personne de Maître [J] [W] en qualité de liquidatrice judiciaire (pièce n°11 en demande).

Or, il ressort des éléments produits aux débats : que par lettre recommandée en date du 10 décembre 2021, la liquidatrice judiciaire de la cédante a indiqué à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] que « mon administrée m'a remis les clés du local où était exploité antérieurement le fonds de commerce », faisant état « du fait que la société 100% [R] était toujours en possession des clés » ; et que par lettre recommandée en date du 13 octobre 2022, la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] a répondu à l'huissier de justice mandaté par l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH que « Toutefois, à la suite de cette cession, nous n'avons pu reprendre le local commercial situé [Adresse 6] [...]. Par ce courrier, nous vous réaffirmons n'avoir jamais occupé ce local depuis la reprise du fonds de commerce de la société 100% [R] » (pièces n°1 et n°3 en défense).

De fait, l'huissier instrumentaire mentionne expressément, dans les procès-verbaux de signification tant du commandement de payer en date du 13 octobre 2022 que de l'assignation introductive d'instance en date du 24 mars 2023 délivrés à l'adresse des lieux loués, dressés selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, que : « Sur place, le nom de la SARL MAINTIEN ADOM [Localité 1] ne figure nulle part. Le nom ne figure pas sur la liste des occupants ni sur boîte aux lettres. [...] les locataires interrogés déclarent cette société inconnue. Sur les pages blanches, la société MAINTIEN ADOM [Localité 1] ne figure pas au [Adresse 7] à [Localité 5]. La société 100% [R] ayant cédé le fonds de commerce à la société MAINTIEN ADOM [Localité 1] y figure toujours au 06 13 89 08 16. La personne contactée déclare que la société n'a jamais intégré le local commercial et que ce dernier serait toujours vide et inoccupé » (pièce n°4 en demande).
Décision du 22 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/07011 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZKQI

Il est donc démontré que d'une part, la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] n'a jamais pris possession des locaux donnés à bail, les clefs étant toujours demeurées entre les mains de la S.A.S. 100% [R], et que d'autre part, alerté par la lettre recommandée susvisée en date du 13 octobre 2022 adressée à l'huissier de justice mandaté par ses soins que la cessionnaire du fonds de commerce n'avait jamais reçu les clefs, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH n'a cependant jamais proposé à cette dernière de lui remettre fût-ce un double desdites clefs, ni entrepris aucune démarche en ce sens, y compris dans le cadre de la présente instance.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que le bailleur échoue à apporter la preuve qu'il aurait remis à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] les clefs permettant à cette dernière d'accéder aux locaux donnés à bail, de sorte qu'il est établi que le premier a manqué à son obligation de délivrance, ce manquement légal et contractuel revêtant un caractère de gravité suffisant justifiant la résiliation judiciaire du bail à compter rétroactivement du 31 mars 2021, veille de la date d'effet du contrat de cession de fonds de commerce conclu entre la S.A.S. 100% [R] et la défenderesse.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs de l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH à compter du 31 mars 2021. 

Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail formée par le bailleur

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1741 dudit code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il y a lieu de rappeler qu'un bail dont la résiliation est acquise ne peut être à nouveau résilié (Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-13922 ; Civ. 3, 6 février 2025 : pourvoi n°23-17922 ; Civ. 3, 27 février 2025 : pourvoi n°23-17898).

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le contrat de bail commercial est résilié à compter rétroactivement du 31 mars 2021, force est de constater qu'il ne peut être fait droit à la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail formée par le bailleur pour manquement de la locataire à son obligation de paiement des loyers, charges et taxes locatives postérieurement au 1er avril 2021, ce qui justifie le rejet de cette prétention.

En conséquence, il convient de débouter l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial pour manquement de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] à son obligation de paiement des loyers, charges et taxes locatives postérieurement au 1er avril 2021.

Sur le sort du commandement de payer

Sur la demande reconventionnelle de nullité du commandement de payer

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, d'après les dispositions de l'article 648 du code de procédure civile, tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ; 4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

L'article 649 du même code dispose quant à lui que la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que seule peut justifier la nullité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire la violation d'une des mentions légales susvisées, à l'exclusion d'une simple erreur sur le montant réclamé (Civ. 3, 27 octobre 1993 : pourvoi n°91-19416 ; Civ. 3, 29 septembre 2015 : pourvoi n°14-18603) ou de l'absence de justificatif joint à l'acte extrajudiciaire (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645).

En l'espèce, force est de constater que le commandement de payer signifié par l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] par acte d'huissier en date du 12 octobre 2022 : contient toutes les mentions relatives à l'identité et aux coordonnées du bailleur, de la preneuse et de l'huissier instrumentaire ; indique explicitement que « Si vous ne payez pas dans le délai d'UN MOIS à compter de ce jour, et passé ce délai, je vous informe que votre propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction compétente pour : [...] Se prévaloir de la CLAUSE RÉSOLUTOIRE insérée au bail en vue d'obtenir la résiliation de votre bail et voir prononcer votre expulsion » ; reproduit intégralement la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial ; et est accompagné d'un décompte établi sur deux pages reprenant l'historique des échéances intervenues entre le 1er avril 2021 et le 31 décembre 2022 (pièce n°4 en demande).

Dès lors, il y a lieu de relever que le commandement de payer litigieux n'est entaché d'aucune irrégularité, ce qui justifie le rejet de la demande reconventionnelle de nullité formée par la locataire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] de sa demande de nullité du commandement de payer signifié par l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH par acte d'huissier de justice en date du 12 octobre 2022.

Sur la demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il y a lieu de rappeler qu'un bail dont la résiliation est acquise ne peut être à nouveau résilié (Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-13922 ; Civ. 3, 6 février 2025 : pourvoi n°23-17922 ; Civ. 3, 27 février 2025 : pourvoi n°23-17898).

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le contrat de bail commercial est résilié à compter rétroactivement du 31 mars 2021, soit antérieurement à la date de délivrance du commandement de payer signifié par acte d'huissier en date du 12 octobre 2022, force est de constater qu'il ne peut être fait droit à la demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire formée par le bailleur, ce qui justifie le rejet de cette prétention.

En conséquence, il convient de débouter l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande principale de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à ce dernier signifié par acte d'huissier de justice en date du 12 octobre 2022.

Sur les autres demandes du bailleur

Sur les demandes d'expulsion et de séquestration des meubles

En application des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En outre, en vertu des dispositions de l'article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il a été précédemment établi que la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] n'avait jamais été en possession des clefs des locaux donnés à bail, force est de constater que cette dernière n'a pas la qualité d'occupante, ce qui justifie le rejet des demandes d'expulsion et de séquestration des meubles formées par le bailleur.

En conséquence, il convient de débouter l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de ses demandes d'expulsion et de séquestration des meubles formées à l'encontre de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1].

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Selon les dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il a été précédemment établi que la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] n'avait jamais été en possession des clefs des locaux donnés à bail, et dans la mesure où le contrat de bail commercial est résilié à compter rétroactivement du 31 mars 2021, force est de constater qu'il ne peut être fait droit à la demande en paiement des loyers, charges et taxes locatives afférents à la période postérieure au 1er avril 2021 formée par le bailleur, ce qui justifie le rejet de cette prétention.

En conséquence, il convient de débouter l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande en paiement de l'arriéré locatif afférent à la période postérieure au 1er avril 2021 formée à l'encontre de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1].

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

D'après les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il y a lieu de rappeler que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il a été précédemment établi que la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] n'avait jamais été en possession des clefs des locaux donnés à bail, force est de constater que le bailleur ne démontre pas avoir été privé de la jouissance de ces derniers, ce qui justifie le rejet de la demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée par celui-ci.

En conséquence, il convient de débouter l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1].

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, partie perdante, sera condamné aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Il sera également condamné à payer à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 7.000 euros, en vertu des dispositions de l'article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] de sa demande reconventionnelle de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 10 janvier 2017 signifié par l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH par acte d'huissier de justice en date du 12 octobre 2022,


PRONONCE la résiliation judiciaire, au 31 mars 2021, du contrat de bail commercial liant l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] conclu par acte sous signature privée en date du 10 janvier 2017, et portant sur les locaux en rez-de-chaussée et en sous-sol constituant le lot n°184854 de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] cadastré section [Localité 6] numéro [Cadastre 1], aux torts exclusifs de l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH, 

DÉBOUTE l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande principale de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 10 janvier 2017 par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à ce dernier signifié à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] par acte d'huissier de justice en date du 12 octobre 2022,

DÉBOUTE l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 10 janvier 2017 pour manquement de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] à son obligation de paiement des loyers, charges et taxes locatives postérieurement au 1er avril 2021,

DÉBOUTE l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de ses demandes d'expulsion et de séquestration des meubles formées à l'encontre de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1],

DÉBOUTE l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande en paiement de l'arriéré locatif afférent à la période postérieure au 1er avril 2021 formée à l'encontre de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1],

DÉBOUTE l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée à l'encontre de la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1],

DÉBOUTE l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH à payer à la S.A.R.L. [V] ADOM [Localité 1] la somme de 7.000 (SEPT MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH aux dépens, 

AUTORISE Maître Ruben AMAR à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Juillet 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 30, code de commerce L145-40-2, code de procedure civile 648, code de procedure civile 649, code civil 1199, code civil 1741, code civil 1709). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-30T20:52:47.855Z.