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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, Chambre référés, 14 août 2026, n° 26/00225

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé en date du 25 juillet 2025, la société par actions simplifiée (SAS) Carmila France, demandeur à l’instance, a donné à bail commercial à M. [V] agissant au nom et pour le compte de la société LCK Family, un local n°B29 situé dans la galerie marchande du centre commercial [Localité 1] [Localité 2]. Le loyer annuel a été fixé au montant de 48 000 € Hors Taxes et Hors Charges et un abattement de 10 000 € a été prévu pour la première année et de 5 000 € pour la seconde. Une clause résolutoire a été prévue au contrat en cas de retard de paiement des loyers. (pièce n°1 demandeur).

Suivant avenant au bail commercial susvisé du 17 novembre suivant, la SAS [Y] [A], défenderesse au procès, s’est substituée à M. [V] (pièce n°2 demandeur). 

Suivant acte de commissaire de justice du 14 janvier 2026, un commandement de payer les loyers et mise en demeure a été adressé à la SAS [Y] [A]. Ce dernier visant la clause résolutoire présente dans le contrat de bail, lui a commandé de payer la somme de 27 306,06 € correspondant à l’arriéré des loyers, dans le délai d’un mois à compter de celui-ci (pièce n°3 demandeur).

Ce commandement est resté infructueux passé le délai d’un mois.

Suivant relevé de compte du 16 février 2026, la somme des loyers dus à cette date s’élève à 31 746,79 € (pièce n°5 demandeur).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2026 la SAS Carmila France a assigné la SAS [Y] [A] au visa des articles 695 et suivants, 834 et 835 du code de procédure civile, L.211-3, R.211-3-26.11° et R.211-4.2°du Code de l'Organisation Judiciaire,1103, 1104, 1193, 1217, 1231-1, 1231-6, 1343-2 et 1344 du Code Civil, L.143-2 et L. 145-41 et suivants du Code de Commerce, L.153-1, L.153-2, L.433-1 et suivants du Code de Procedure Civile d'Execution, aux fins de voir : 
Déclarer la société CARMILA FRANCE recevable et bien fondée en sa demande ;Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date du 25 juillet 2025 liant les sociétés CARMILA FRANCE et [Y] [A] pour le local n° B29 situé dans la galerie marchande du Centre commercial [Localité 1] [Localité 2] implanté dans la zone d’activité [Adresse 3] à [Localité 3], est acquise depuis le 15 février 2026;Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;Ordonner à la société [Y] [A] de quitter le local n° B29, sous l'enseigne « LCK FAMILY CONCEPT STORE», situé dans la galerie marchande du Centre commercial [Localité 1] [Localité 2] implanté dans la zone d’activité [Adresse 3] à [Localité 3] sans délai ;Ordonner à défaut de restitution volontaire, l'expulsion de la société [Y] [A] et de tous occupants de son chef, du local n° B29, sous l’enseigne « LCK FAMILY CONCEPT STORE », situé dans la galerie marchande du Centre commercial [Localité 1] [Localité 2] implanté dans la zone d’activité [Adresse 3] à [Localité 3] dans les huit jours suivant la signification de la décision a intervenir avec, si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier ;Ordonner la mise sous séquestre des meubles, objets et de tous biens pouvant se trouver dans les lieux et susceptibles d'être vendus et leur vente aux enchères publiques conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code de Procédure Civile d’Exécution ;Condamner la société [Y] [A] à titre provisionnel au paiement de la société CARMILA FRANCE de l’arriéré locatif au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le 15 février 2026, soit la somme de 34 921,47 euros à valoir sur la créance de loyers, charges et autres accessoires, augmentée des intérêts de retard calculés prorata temporis au taux conventionnel égal au taux légal majoré de 5 points à compter de chacune des échéances impayées ;Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil ;Condamner la société [Y] [A] à titre provisionnel en denier et quittance, déduction étant faite, le cas échéant, de toutes sommes réglées postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire au paiement à la société CARMILA FRANCE d‘une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 6 333,34 euros HT, à valoir sur les indemnités d’occupation laquelle sera augmentée des provisions sur charges, sur travaux, sur taxes ainsi que d’une participation au fonds marketing, des frais, taxes conformément aux dispositions contractuelles et de la TVA au taux en vigueur, due tant que l’occupation se poursuivra jusqu'a remise effective des clefs à la société CARMILA FRANCE ;Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation comme l’aurait été le loyer contractuel sur l’indice des loyers commerciaux et ce, pour la première fois, au 1er janvier 2027 ;Autoriser la société CARMIIA FRANCE, a titre provisionnel, à conserver le montant du dépôt de garantie lequel ne pourra s'imputer sur les sommes dues par la société [Y] [A] à un titre quelconque en vertu de l'article 8 du bail commercial en date du 25 juillet 2025 ;Condamner la société [Y] [A] au paiement à la société CARMILA FRANCE de la somme de 2 750,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner la société [Y] [A] aux entiers dépens en ce compris les coûts de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, de notification de la présente assignation au créancier inscrit et, de levée de l'état des privilèges nantissements au titre de l'article 696 du Code de Procédure Civile.
Lors de l’audience du 10 juin suivant, la SAS Carmila France, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. 

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à personne habilitée, la SAS [Y] [A] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la notification aux créanciers inscrits 

Aux termes de l'article L. 143-2 du Code de commerce :
"Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus".

La présente demande en constat de la résiliation du bail peut être examinée dans la mesure où le bailleur a justifié, par la production d’un état d’endettement de son locataire, de l’absence de créanciers inscrits (sa pièce n°4).

Sur la résiliation du bail et l’expulsion 

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce :
“ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ”.

En l’espèce, la SAS Carmila France sollicite que soit constatée la résiliation du bail commercial la liant à la SAS [Y] [A] faisant valoir à cet effet qu’un commandement de payer a été signifié à cette dernière le 14 janvier 2026, visant la clause résolutoire, d’un montant de 27 306,06 € correspondant à l’arriéré locatif dû à cette date, laquelle somme n’a pas été réglée dans un délai d’un mois. 

Il ressort des pièces versées aux débats : 
- qu’un contrat de bail a été conclu entre cette société et M. [V] prévoyant un loyer annuel de 48 000 € € Hors Taxes (pièce n°1 demandeur) ; 
- qu’un avenant au contrat a substitué la SAS [Y] [A] à M. [V] (pièce n°2 demandeur) ;
- qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au preneur à bail le 14 janvier 2026, portant sur la somme totale de 27 306,06 € au titre des loyers restés impayés (pièce n°3 demandeur) ; 

En outre, la défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas contesté s’être abstenue de régler la somme visée dans le commandement durant le mois suivant, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire. 


La SAS [Y] [A], devenue occupante sans droit ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. En l’espèce, il sera prévu de requérir à la force publique si nécessaire, et au serrurier le cas échéant.

S'agissant des meubles garnissant le local loué, il sera renvoyé à cet égard, à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l'exécution. 




Sur les indemnités provisionnelles 

En application des dispositions de l'article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum. 

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation 

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien. 

L’article L.145-40-2 du Code de commerce prévoit que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ».

Au terme de son acte introductif d’instance, la société bailleresse sollicite la condamnation de la société [Y] [A] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 6 333,34 € augmentée de la provision sur charge, sur travaux, sur taxes ainsi que d’une participation au fonds marketing, des frais, taxes conformément aux dispositions contractuelles et de la TVA aux taux en vigueur, jusqu’à libération des lieux loués. 

Le bailleur produit un relevé de compte au 16 février 2026 prévoyant un loyer à hauteur de 5 440,73 €, comprenant le loyer et les provisions sur charges et taxes, déduction faite de l’abattement annuel (sa pièce n°5). 

Cependant, si le bail commercial passé entre les parties prévoit un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés à celui-ci en annexes 6 et 7 (pièce n°1 p.10), la demanderesse ne verse pas les annexes correspondantes ni de pièce concernant l’information en cours de bail de charges nouvelles dues par le preneur, de sorte que les provisions sur charges, taxes et travaux, ne pourront être comptabilisés qu’à hauteur du montant prévu par le relevé de compte fourni (pièce n°5 demandeur).

Dès lors, la société [Y] [A] sera condamnée au paiement de la somme de 5 440,73 € par mois d’occupation, seul montant non sérieusement contestable, à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux. Il y a lieu d’ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation comme l’aurait été le loyer contractuel sur l’indice des loyers commerciaux et ce, pour la première fois, au 1er janvier 2027.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative 

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail et l’avenant au contrat de bail qui liaient les parties (pièces n°1 et 2 demandeur).

La bailleresse sollicite la condamantion de son preneur à lui payer la somme provisionnelle de 34 921, 47 € au titre des loyers impayés.

Elle verse aux débats le commandement de payer du 14 janvier 2026 dont le montant des arriérés s’élève à 27 306,06 € (sa pièce n°3). La demanderesse verse également un relevé de compte, justifiant d’arriérés de loyers au 16 février 2026 s’élèvant à la somme de 31 746,78 € (sa pièce n°5).

La SAS [Y] [A] sera donc condamnée au paiement d’une provision de 31 511,27 € à ce titre, déduction faite des frais de commissaire de justice, en deniers ou quittances valables.

Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation de ceux-ci.




Sur la clause pénale

La SAS Carmila France sollicite que la provision à valoir sur l’arriéré de loyers soit augmentée des intérêts de retard calculés prorata temporis aux taux conventionnel égal au taux majoré de 5 points à compter de chacune des échéances impayées. 

Le contrat de bail prévoit ces modalités d’indemnité forfaitaire (pièce n°1 p.11 demandeur).

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 

Ainsi, il appartient aux juges du fond, souverains dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier, de fixer librement le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale, dès lors qu’ils l’estiment manifestement excessive. Par suite, l’appréciation de la clause pénale relève de la compétence du juge du fond.

En l’espèce, la demande de majoration forfaitaire des sommes dues revêt la nature d’une clause pénale soumise au pouvoir souverain du juge du fond.

Elles sera donc rejetée à ce stade des débats.

Sur la conservation du dépôt de garantie par le bailleur

Enfin, il y a lieu de juger que, conformément à la partie « dépôt de garantie » du contrat liant les parties, le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse, la clause le prévoyant ne constituant pas une clause pénale en ce qu’elle n’organise pas le paiement d’une certaine somme à titre de dommages-intérêts mais l’absence de restitution d’une somme d’ores et déjà perçue, à titre de première indemnité, par la bailleresse (pièce n°1 p.9 demandeur).

Sur les demandes accessoires 

La SAS [Y] [A] qui succombe, sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 1 000 € (mille euros) par application de l'article 700 du code de procédure civile et supportera la charge des dépens en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

Constatons la résiliation de plein droit du bail liant les sociétés Carmila France et [Y] [A] à compter du 15 janvier 2026, portant sur le local n° B29 situé dans la galerie marchande du centre commercial [Localité 1] [Localité 2] ;

Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la SAS [Y] [A] tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef du lcoal susmentionné avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamnons la SAS [Y] [A] à payer à la SAS Carmila France le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 5 440,73 € (cinq mille quatre cent quarante euros et soixante-treize centimes), soit une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, taxes et charges dus par mois à compter du 15 février 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

Dispositif

Ordonnons l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation comme l’aurait été le loyer contractuel sur l’indice des loyers commerciaux et ce, pour la première fois, au 1er janvier 2027 ;

Condamnons la SAS [Y] [A] à payer à la SAS Carmila France la somme provisionnelle de 31 511,27 € (trente et mille cinq cent onze euros et vingt-sept centimes), en deniers ou quittances valables, au titre des loyers restés impayés arrêtés au 15 février 2026 ;

Autorisons la SAS Carmila France à conserver la somme versée au titre du dépôt de garantie par la SAS [Y] [A], conformément au contrat de bail ;

Condamnons la SAS [Y] [A] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ; 

Condamnons la SAS [Y] [A] à verser à la SAS Carmila France la somme de 1 000 € (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire.



La greffière Le juge des référés
Texte intégral
RE F E R E



N° 


Du 14 Août 2026 

N° RG 26/00225 

N° Portalis DBYC-W-B7K-MC6C
30B 


c par le RPVA
le
à

Me Gaëlle BERGER-LUCAS 



- copie dossier 



Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Gaëlle BERGER-LUCAS










Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES



OR D O N N A N C E



DEMANDEUR AU REFERE:

Société CARMILA FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Gaëlle BERGER-LUCAS, avocate au barreau de RENNES

DEFENDEUR AU REFERE:

Société [Y] [A], dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante

LE PRESIDENT : Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER : Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS : à l’audience publique du 10 Juin 2026,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 14 Août 2026, date indiquée à l’issue des débats 

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. 

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé en date du 25 juillet 2025, la société par actions simplifiée (SAS) Carmila France, demandeur à l’instance, a donné à bail commercial à M. [V] agissant au nom et pour le compte de la société LCK Family, un local n°B29 situé dans la galerie marchande du centre commercial [Localité 1] [Localité 2]. Le loyer annuel a été fixé au montant de 48 000 € Hors Taxes et Hors Charges et un abattement de 10 000 € a été prévu pour la première année et de 5 000 € pour la seconde. Une clause résolutoire a été prévue au contrat en cas de retard de paiement des loyers. (pièce n°1 demandeur).

Suivant avenant au bail commercial susvisé du 17 novembre suivant, la SAS [Y] [A], défenderesse au procès, s’est substituée à M. [V] (pièce n°2 demandeur). 

Suivant acte de commissaire de justice du 14 janvier 2026, un commandement de payer les loyers et mise en demeure a été adressé à la SAS [Y] [A]. Ce dernier visant la clause résolutoire présente dans le contrat de bail, lui a commandé de payer la somme de 27 306,06 € correspondant à l’arriéré des loyers, dans le délai d’un mois à compter de celui-ci (pièce n°3 demandeur).

Ce commandement est resté infructueux passé le délai d’un mois.

Suivant relevé de compte du 16 février 2026, la somme des loyers dus à cette date s’élève à 31 746,79 € (pièce n°5 demandeur).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2026 la SAS Carmila France a assigné la SAS [Y] [A] au visa des articles 695 et suivants, 834 et 835 du code de procédure civile, L.211-3, R.211-3-26.11° et R.211-4.2°du Code de l'Organisation Judiciaire,1103, 1104, 1193, 1217, 1231-1, 1231-6, 1343-2 et 1344 du Code Civil, L.143-2 et L. 145-41 et suivants du Code de Commerce, L.153-1, L.153-2, L.433-1 et suivants du Code de Procedure Civile d'Execution, aux fins de voir : 
Déclarer la société CARMILA FRANCE recevable et bien fondée en sa demande ;Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date du 25 juillet 2025 liant les sociétés CARMILA FRANCE et [Y] [A] pour le local n° B29 situé dans la galerie marchande du Centre commercial [Localité 1] [Localité 2] implanté dans la zone d’activité [Adresse 3] à [Localité 3], est acquise depuis le 15 février 2026;Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;Ordonner à la société [Y] [A] de quitter le local n° B29, sous l'enseigne « LCK FAMILY CONCEPT STORE», situé dans la galerie marchande du Centre commercial [Localité 1] [Localité 2] implanté dans la zone d’activité [Adresse 3] à [Localité 3] sans délai ;Ordonner à défaut de restitution volontaire, l'expulsion de la société [Y] [A] et de tous occupants de son chef, du local n° B29, sous l’enseigne « LCK FAMILY CONCEPT STORE », situé dans la galerie marchande du Centre commercial [Localité 1] [Localité 2] implanté dans la zone d’activité [Adresse 3] à [Localité 3] dans les huit jours suivant la signification de la décision a intervenir avec, si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier ;Ordonner la mise sous séquestre des meubles, objets et de tous biens pouvant se trouver dans les lieux et susceptibles d'être vendus et leur vente aux enchères publiques conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code de Procédure Civile d’Exécution ;Condamner la société [Y] [A] à titre provisionnel au paiement de la société CARMILA FRANCE de l’arriéré locatif au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le 15 février 2026, soit la somme de 34 921,47 euros à valoir sur la créance de loyers, charges et autres accessoires, augmentée des intérêts de retard calculés prorata temporis au taux conventionnel égal au taux légal majoré de 5 points à compter de chacune des échéances impayées ;Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil ;Condamner la société [Y] [A] à titre provisionnel en denier et quittance, déduction étant faite, le cas échéant, de toutes sommes réglées postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire au paiement à la société CARMILA FRANCE d‘une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 6 333,34 euros HT, à valoir sur les indemnités d’occupation laquelle sera augmentée des provisions sur charges, sur travaux, sur taxes ainsi que d’une participation au fonds marketing, des frais, taxes conformément aux dispositions contractuelles et de la TVA au taux en vigueur, due tant que l’occupation se poursuivra jusqu'a remise effective des clefs à la société CARMILA FRANCE ;Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation comme l’aurait été le loyer contractuel sur l’indice des loyers commerciaux et ce, pour la première fois, au 1er janvier 2027 ;Autoriser la société CARMIIA FRANCE, a titre provisionnel, à conserver le montant du dépôt de garantie lequel ne pourra s'imputer sur les sommes dues par la société [Y] [A] à un titre quelconque en vertu de l'article 8 du bail commercial en date du 25 juillet 2025 ;Condamner la société [Y] [A] au paiement à la société CARMILA FRANCE de la somme de 2 750,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner la société [Y] [A] aux entiers dépens en ce compris les coûts de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, de notification de la présente assignation au créancier inscrit et, de levée de l'état des privilèges nantissements au titre de l'article 696 du Code de Procédure Civile.
Lors de l’audience du 10 juin suivant, la SAS Carmila France, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. 

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à personne habilitée, la SAS [Y] [A] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. 


MOTIFS DE LA DECISION 

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la notification aux créanciers inscrits 

Aux termes de l'article L. 143-2 du Code de commerce :
"Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus".

La présente demande en constat de la résiliation du bail peut être examinée dans la mesure où le bailleur a justifié, par la production d’un état d’endettement de son locataire, de l’absence de créanciers inscrits (sa pièce n°4).

Sur la résiliation du bail et l’expulsion 

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce :
“ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ”.

En l’espèce, la SAS Carmila France sollicite que soit constatée la résiliation du bail commercial la liant à la SAS [Y] [A] faisant valoir à cet effet qu’un commandement de payer a été signifié à cette dernière le 14 janvier 2026, visant la clause résolutoire, d’un montant de 27 306,06 € correspondant à l’arriéré locatif dû à cette date, laquelle somme n’a pas été réglée dans un délai d’un mois. 

Il ressort des pièces versées aux débats : 
- qu’un contrat de bail a été conclu entre cette société et M. [V] prévoyant un loyer annuel de 48 000 € € Hors Taxes (pièce n°1 demandeur) ; 
- qu’un avenant au contrat a substitué la SAS [Y] [A] à M. [V] (pièce n°2 demandeur) ;
- qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au preneur à bail le 14 janvier 2026, portant sur la somme totale de 27 306,06 € au titre des loyers restés impayés (pièce n°3 demandeur) ; 

En outre, la défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas contesté s’être abstenue de régler la somme visée dans le commandement durant le mois suivant, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire. 


La SAS [Y] [A], devenue occupante sans droit ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. En l’espèce, il sera prévu de requérir à la force publique si nécessaire, et au serrurier le cas échéant.

S'agissant des meubles garnissant le local loué, il sera renvoyé à cet égard, à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l'exécution. 




Sur les indemnités provisionnelles 

En application des dispositions de l'article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum. 

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation 

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien. 

L’article L.145-40-2 du Code de commerce prévoit que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ».

Au terme de son acte introductif d’instance, la société bailleresse sollicite la condamnation de la société [Y] [A] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 6 333,34 € augmentée de la provision sur charge, sur travaux, sur taxes ainsi que d’une participation au fonds marketing, des frais, taxes conformément aux dispositions contractuelles et de la TVA aux taux en vigueur, jusqu’à libération des lieux loués. 

Le bailleur produit un relevé de compte au 16 février 2026 prévoyant un loyer à hauteur de 5 440,73 €, comprenant le loyer et les provisions sur charges et taxes, déduction faite de l’abattement annuel (sa pièce n°5). 

Cependant, si le bail commercial passé entre les parties prévoit un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés à celui-ci en annexes 6 et 7 (pièce n°1 p.10), la demanderesse ne verse pas les annexes correspondantes ni de pièce concernant l’information en cours de bail de charges nouvelles dues par le preneur, de sorte que les provisions sur charges, taxes et travaux, ne pourront être comptabilisés qu’à hauteur du montant prévu par le relevé de compte fourni (pièce n°5 demandeur).

Dès lors, la société [Y] [A] sera condamnée au paiement de la somme de 5 440,73 € par mois d’occupation, seul montant non sérieusement contestable, à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux. Il y a lieu d’ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation comme l’aurait été le loyer contractuel sur l’indice des loyers commerciaux et ce, pour la première fois, au 1er janvier 2027.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative 

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail et l’avenant au contrat de bail qui liaient les parties (pièces n°1 et 2 demandeur).

La bailleresse sollicite la condamantion de son preneur à lui payer la somme provisionnelle de 34 921, 47 € au titre des loyers impayés.

Elle verse aux débats le commandement de payer du 14 janvier 2026 dont le montant des arriérés s’élève à 27 306,06 € (sa pièce n°3). La demanderesse verse également un relevé de compte, justifiant d’arriérés de loyers au 16 février 2026 s’élèvant à la somme de 31 746,78 € (sa pièce n°5).

La SAS [Y] [A] sera donc condamnée au paiement d’une provision de 31 511,27 € à ce titre, déduction faite des frais de commissaire de justice, en deniers ou quittances valables.

Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation de ceux-ci.




Sur la clause pénale

La SAS Carmila France sollicite que la provision à valoir sur l’arriéré de loyers soit augmentée des intérêts de retard calculés prorata temporis aux taux conventionnel égal au taux majoré de 5 points à compter de chacune des échéances impayées. 

Le contrat de bail prévoit ces modalités d’indemnité forfaitaire (pièce n°1 p.11 demandeur).

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 

Ainsi, il appartient aux juges du fond, souverains dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier, de fixer librement le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale, dès lors qu’ils l’estiment manifestement excessive. Par suite, l’appréciation de la clause pénale relève de la compétence du juge du fond.

En l’espèce, la demande de majoration forfaitaire des sommes dues revêt la nature d’une clause pénale soumise au pouvoir souverain du juge du fond.

Elles sera donc rejetée à ce stade des débats.

Sur la conservation du dépôt de garantie par le bailleur

Enfin, il y a lieu de juger que, conformément à la partie « dépôt de garantie » du contrat liant les parties, le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse, la clause le prévoyant ne constituant pas une clause pénale en ce qu’elle n’organise pas le paiement d’une certaine somme à titre de dommages-intérêts mais l’absence de restitution d’une somme d’ores et déjà perçue, à titre de première indemnité, par la bailleresse (pièce n°1 p.9 demandeur).

Sur les demandes accessoires 

La SAS [Y] [A] qui succombe, sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 1 000 € (mille euros) par application de l'article 700 du code de procédure civile et supportera la charge des dépens en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

Constatons la résiliation de plein droit du bail liant les sociétés Carmila France et [Y] [A] à compter du 15 janvier 2026, portant sur le local n° B29 situé dans la galerie marchande du centre commercial [Localité 1] [Localité 2] ;

Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la SAS [Y] [A] tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef du lcoal susmentionné avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamnons la SAS [Y] [A] à payer à la SAS Carmila France le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 5 440,73 € (cinq mille quatre cent quarante euros et soixante-treize centimes), soit une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, taxes et charges dus par mois à compter du 15 février 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

Ordonnons l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation comme l’aurait été le loyer contractuel sur l’indice des loyers commerciaux et ce, pour la première fois, au 1er janvier 2027 ;

Condamnons la SAS [Y] [A] à payer à la SAS Carmila France la somme provisionnelle de 31 511,27 € (trente et mille cinq cent onze euros et vingt-sept centimes), en deniers ou quittances valables, au titre des loyers restés impayés arrêtés au 15 février 2026 ;

Autorisons la SAS Carmila France à conserver la somme versée au titre du dépôt de garantie par la SAS [Y] [A], conformément au contrat de bail ;

Condamnons la SAS [Y] [A] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ; 

Condamnons la SAS [Y] [A] à verser à la SAS Carmila France la somme de 1 000 € (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire.



La greffière Le juge des référés

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile L153-1, code de procedure civile L433-1, code de commerce L145-40-2, code de commerce L143-2, code de procedure civile 490, code civil 1344, code de procedure civile L153-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-14T18:42:43.568Z.