Tribunal judiciaire de Montpellier, Pôle Civil section 2, 18 juin 2026, n° 24/03889

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER


TOTAL COPIES
MINUTE NATIVEMENT NUMERIQUE vale copie exécutoire transmie par RPVA
3
COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ




N° RG 24/03889 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PB5H
Pôle Civil section 2

Date : 18 Juin 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDEURS

Monsieur [J] [T] [L]
né le 26 Août 1953 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [W] [E] épouse [L]
née le 21 Juillet 1955 à [Localité 2] / ESPAGNE, 
demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Cloé PERROT, avocat au barreau de MONTPELLIER






DEFENDERESSES

Madame [N] [I] veuve [D]
née le 20 Janvier 1938 à [Localité 3] (46), 
demeurant [Adresse 2]

Madame [H] [R] [D]
née le 08 Avril 1971 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Madame [A] [K] [D]
née le 03 Mars 1966 à [Localité 5], 
demeurant [Adresse 4]

toutes représentées par Me Lisa VERNHES, avocat au barreau de MONTPELLIER


S.A.S. OPTIMUM, immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° SIREN 439 520 925, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]

représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER







COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Assesseurs : Magali ESTEVE
 Karine ESPOSITO


assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition. 


DEBATS : en audience publique du 24 Mars 2026

MIS EN DELIBERE au 26 mai 2026 et prorogé au 18 Juin 2026

JUGEMENT : rédigé et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 18 Juin 2026





RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 4 décembre 2020, Mme [N] [I], Mme [A] [D] et Mme [H] [D] ont vendu à M. [J] [L] et Mme [W] [E] son épouse une maison d’habitation avec piscine et terrain attenant au [Adresse 6] à [Localité 6], pour le prix de 360 000 euros.

Postérieurement à leur acquisition, les époux [L] ont découvert plusieurs désordres affectant le bien immobilier : l’instabilité du talus rocheux situé à l’arrière de leur maison, des fissurations affectant les plages de la piscine et le mur sud de soutènement la bordant, ainsi que l’effondrement du mur de soutènement du parking.

Aux motifs de la gravité des désordres et du risque pour la sécurité des occupants, une expertise judiciaire a été ordonnée par ordonnance de référé du 22 septembre 2022 qui a désigné M. [S] [B], expert près la cour d’appel de Montpellier et la cour d’appel de Toulouse. 
M. [S] [B] a rendu compte de sa mission par son rapport du 10 novembre 2023.

Par actes de commissaire de justice respectivement délivrés les 18 juillet 2024, 16 juillet 2024 et 8 août 2024, les époux [L] ont assigné la S.A.S. Optimum, Mme [H] [D], Mme [N] [I] et Mme [A] [D] et Mme [H] [D] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d’obtenir la condamnation des venderesses, et subsidiairement de l’agence immobilière, en réparation de l’ensemble de leurs préjudices.

Par leurs dernières conclusions notifiées le 5 mars 2026 par R.P.V.A., au visa des articles 1137,1178,1240 et suivants, 1641, 1645 et suivants, 1231-4 du code civil, et 179 du code de procédure civile, M. [J] [L] et Mme [W] [E] ont sollicité du tribunal de 

“CONDAMNER solidairement Madame [N] [I] [D], Madame [H] [D], Madame [A] [D] à verser aux époux [L] les sommes suivantes : 
- 106 615,60 euros TTC au titre du coût des travaux à exécuter afin de remettre l’immeuble et le terrain en l’état, 
- 11 735,00 euros HT au titre du préjudice découlant des mesures conservatoires 
- 3 900 euros au titre du préjudice de jouissance À PARFAIRE 
- 5 000 euros au titre du préjudice moral, 
- 20 000 euros au titre du réduction du prix de vente - SOMME À PARFAIRE, sur présentation de factures, au titre de la réalisation d’une étude hydraulique Soit un total de 147.250,60 euros , assortie des intérêts légaux à compter du 10 juin 2022, date de réception de la mise en demeure,

Subsidiairement , 
CONDAMNER la société OPTIMUM à verser aux époux [L] les sommes suivantes : 
- 106 615,60 euros TTC au titre du coût des travaux à exécuter afin de remettre l’immeuble et le terrain en l’état, 
- 11 735,00 euros HT au titre du préjudice découlant des mesures conservatoires,
- 3 900 euros au titre du préjudice de jouissance À PARFAIRE 
- 5.000 euros au titre du préjudice moral - 20.000 euros au titre du réduction du prix de vente - SOMME À PARFAIRE, sur présentation de factures, au titre de la réalisation d’une étude hydraulique Soit un total de 147.250,60 euros , assortie des intérêts légaux à compter de la présente assignation. 

Si la juridiction l’estimait nécessaire pour une meilleure compréhension du litige, SE TRANSPORTER sur les lieux litigieux sis [Adresse 6] à [Localité 6], sur la parcelle cadastrée section C [Cadastre 1]. 
REJETER toutes demandes présentées à l’encontre des époux [L].
CONDAMNER solidairement Madame [N] [I] [D], Madame [H] [D], Madame [A] [D] ou tout succombant au paiement de la somme de 4 000 euros aux époux [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise.” 


Par dernières conclusions notifiées le 4 mars 2026 par R.P.V.A. au visa des articles 1137, 1103, 1104, 1641, 1642 et suivants du code civil, 6, 9 et 514-3 du code de procédure civile, Mme [N] [I], Mme [A] [D] et Mme [O] [D] ont réclamé que soit écartée l’exécution provisoire, de leur donner acte qu’elles ont formulé les observations requises en ce sens, et réclamer du tribunal de :
“DEBOUTER les époux [L] et la société OPTIMUM de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
CONDAMNER les époux [L] à régler à Mesdames [D] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
LES CONDAMNER aux entiers dépens.”

Par dernières conclusions notifiées le 30 décembre 2024 par R.P.V.A. au visa des dispositions de l’article 1240 du code civil, la S.A.S. Optimum a réclamé du tribunal de 
“DEBOUTER les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la société OPTIMUM, 
Subsidiairement, 
CONDAMNER in solidum Madame [N] [I] Vve [D], Madame [H] [D], Madame [A] [D] à relever et garantir la société OPTIMUM de toutes condamnations en principal, frais et intérêts, 
REJETER toutes demande indemnitaires relatives au préjudice matériel lié au dallage de la piscine et mur de soutènement, effondrement du mur de parking, préjudice moral, préjudice de jouissance et perte de chance de négociation, 
CONDAMNER in solidum Madame [W] [L], Monsieur [J] [L], Madame [N] [I] Vve [D], Madame [H] [D], Madame [A] [D] à payer à la société OPTIMUM une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens comprenant ceux de l’instance en référé et les frais d’expertise judiciaire.” 

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par les époux [L] et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par les consorts [I]-[D] et par la S.A.S. Optimum.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2026 avec une audience de plaidoirie prévue le 24 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026 et prorogée au 18 juin 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la matérialité des désordres

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 10 novembre 2023 de M. [S] [B], notamment, que 

- le défaut de tenue et l’instabilité du front de talus rocheux, à l’arrière de la maison, sont anciens, évolutifs, préexistant à la vente, comme en attestent la présence d’étais métalliques rouillés, installés bien avant la cession intervenue le 4 décembre 2020, destinés à contenir notamment des blocs rocheux en équilibre instable, 
- les fissures, également antérieures à la vente, sur dallages des plages piscine et le mur de soutènement au sud de la piscine sont anciennes, car apparues dans les années ayant suivi l’édification de la maison ; elles sont évolutives en fonction pour les fissures sur dalles de la prise d’assise des remblais et du retrait/dilatation du béton des plages, et pour celles du mur de soutènement, également en fonction de la prise d’assise des remblais,
- l’effondrement du mur de soutènement du parking trouve son origine dans des défaillances constructives également anciennes, précision faite d’un aménagement d’une zone de retournement prenant partiellement appui sur un mur de soutènement, la partie de ce mur s’est effondrée lors des pluies de mars 2022, la liquéfaction du sol entraînée par les fortes pluies ayant en effet conduit à augmenter l’effet de poussée qui n’a pu être compensé par le poids du mur, provoquant ainsi son effondrement.

Ces désordres, établis par une expertise contradictoire parfaitement étayée, sont matériellement caractérisés et bien antérieurs à la date de la vente du bien immobilier.


Sur la réticence dolosive des venderesses

Aux termes de l’article 1137 du code civil, constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
En l’espèce, les époux [L] ont sollicité la condamnation solidaire des venderesses sur le fondement principal du dol, -subsidiairement sur celui de la garantie des vices cachés, et plus subsidiairement de la responsabilité contractuelle des venderesses-, en paiement des sommes au titre du coût des travaux, les mesures conservatoires, un préjudice de jouissance, un préjudice moral, ainsi qu’une réduction du prix de vente du bien immobilier.

Les consorts [I]-[D] ont conclu au rejet de l’ensemble des demandes, soutenant l’absence de dol, contestant “avoir caché quoique ce soit aux acquéreurs, n’ayant “jamais -souligné par le tribunal- rencontré de tels désordres depuis la construction de l’habitation en 1982", ayant fait “preuve de leur bonne foi [...] (en n’ayant) pas hésité à avouer avoir endommagé le liner de la piscine postérieurement à la signature du compromis de vente”.
 

Il résulte des conclusions de l’agence immobilière et des constats opérés par l’expert :

∘ les venderesses, -la plus jeune, née en 1971, avait 11 ans lors de leur acquisition de leur habitation- ne pouvaient ignorer “le pendage du terrain naturel” -page 18 du rapport- et par conséquent la présence évidente d’étais à l’arrière de leur maison, notamment un étai bloqué sous le balcon ou bien encore deux autres étais maintenant un bloc de pierres contre la paroi du talus, etc ; tous les étais sont d’âge vénérable, d’apparence rouillée ; M. [S] [B] a encore précisé que le talus est taillé dans un sol rocheux comportant des failles depuis la construction qui ont évolué sous l’effet du ravinement, du gel, de l’altération et l’évolution de la couche inférieure du sol ; l’expert a pris soin d’insister sur l’instabilité des certains blocs rocheux, bien réelle, “l’accès à l’arrière de la maison et au balcon devant être condamnés [...]”; une entreprise spécialisée intervenue aux fins de diagnostic du talus afin d’en connaître la consistance et sa tenue dans le temps a délivré un diagnostic géotechnique qui insiste sur un risque “ÉLEVÉ” -souligné par le rapport- de décrochage de cinq blocs rocheux situés en partie supérieure du talus longeant la maison pour un poids de 200 kg à 16 tonnes ; 
∘ Mme [N] [I], Mme [A] [D] et Mme [O] [D] ne pouvaient pas davantage faire abstraction de l’apparition des fissurations sur les plages piscines, apparues dans les années ensuite de la construction en 1982 ; des fissurations qui présentent de surcroît des bords tranchants susceptibles de présenter un risque de blessure pour les usagers de la piscine, détaille encore l’expert, leur origine étant issue également du tassement du remblai précité à l’arrière de l’habitation ;
∘ pas plus qu’elles ne pouvaient méconnaître la fissuration horizontale du mur “sud” de la piscine qui a fait l’objet d’anciennes reprises de jointoiement, effectuées par leurs soins ou à leur initiative, anciennes reprises bien illustrées sur un cliché en page 17 du rapport d’expertise, étant précisé encore que cette fissuration du mur de soutènement longeant le côté sur de la piscine est causée, à l’instar des fissurations du dallage piscine, par le tassement du remblai ; 
∘ un cliché en page 6 des conclusions de l’agence Optimum démontrent que l’abondante végétation recouvrant le remblai visé à l’arrière de l’habitation empêchait les époux [L] de prendre conscience de la gravité de l’origine des désordres.

Au vu de ce qui précède, les consorts [I]-[D], disposant d’une parfaite connaissance des désordres affectant leur bien immobilier, ne rapportent pourtant pas la preuve d’avoir délivré toute information nécessaire aux acquéreurs sur l’existence de ces désordres récurrents et anciens qui affectent la stabilité de l’ouvrage et la sécurité de ses occupants : elles soutiennent au contraire qu’elles n’ont jamais rencontré de tels désordres depuis la construction de l’habitation en 1982.

Cette dissimulation intentionnelle a nécessairement vicié le consentement des acquéreurs M. [J] [L] et Mme [W] [E] son épouse, lesquels n’auraient pas contracté, ou à tout le moins pas aux mêmes conditions, s’ils avaient eu connaissance de la réalité de la situation du bien immobilier.
La réticence dolosive des consorts [I]-[D] est caractérisée et les époux [L] sont fondés à solliciter la réparation intégrale du préjudice subi.


Sur le préjudice et la demande en diminution du prix

Sur le fondement du dol, l'acquéreur peut réclamer une diminution du prix ainsi que des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

En l’espèce, les époux [L] ont réclamé au titre de leur préjudice le paiement des sommes de 106 615,60 euros au titre du coût des travaux à exécuter afin de remettre l’immeuble et le terrain en l’état, de 11 735,00 euros au titre du préjudice découlant des mesures conservatoires, 3 900 euros au titre du préjudice de jouissance et 5 000 euros au titre du préjudice moral outre 20 000 euros au titre du réduction du prix de vente.

Sur les sommes réclamées par les requérants en réparation des préjudices subis, Mme [N] [I], Mme [A] [D] et Mme [O] [D] n’ont conclu aucun moyen de droit utile ou moyen fondé en fait, sauf à se limiter au rejet de leurs prétentions sans plus d’élément.

Sur les travaux à réaliser et les travaux de mise en sécurité : leurs coûts sont réclamés à titre de dommages et intérêts en ce qu’ils sont la conséquence directe des informations volontairement dissimulées par les consorts [I]-[D]. Ils constituent ainsi un préjudice certain et il existe un lien de causalité entre la réticence dolosive caractérisée des venderesses et leurs coûts réclamés : les défenderesses seront condamnées toutefois à payer les sommes de [106 615,60 euros TTC déductions faites des sommes sans lien avec les travaux à exécuter soit : 1797, 60 euros pour vérifications géotechniques, 480 euros de frais de présence de Ginger à l’expertise, -ces frais étant compris dans les frais de l’expertise judiciaire-, soit au total 104 338 euros] au titre du coût des travaux à exécuter sur le remblai, ainsi que11 735 euros au titre des travaux de mise en sécurité, sommes au paiement desquelles les consorts [I]-[D] sont condamnées in solidum.

S’agissant du préjudice de jouissance : réclamé à hauteur de 3 900 euros, et sur lequel l’expert propose un “point de départ” de ce poste de préjudice à la délivrance des assignations, il sera plus justement réparé par la somme forfaitaire de 2000 euros au paiement de laquelle les consorts [I]-[D] sont condamnées in solidum.


S’agissant du préjudice moral: dont la réparation est sollicitée à hauteur de 5 000 euros, il convient d’observer que les époux [L] ne justifient pas d'un préjudice moral distinct des préjudices subis qui viennent d'être pris en compte et réparés, nés de la découverte, après la vente, des désordres et de leur ampleur ; au surplus, il est observé que le certificat médical délivré le 11 avril 2022 ne concerne que Mme [W] [E] et décrit des symptômes d’anxiété “à ce jour” établis par le médecin en considération des seuls propos de l’intéressée. Il convient par conséquent d’écarter ce chef de demande.


S’agissant de la réduction du prix de vente : sauf à procéder à une double indemnisation, le tribunal ne peut à la fois accorder le paiement de travaux impérativement nécessaires et une réduction du prix de vente en lien avec ces mêmes travaux. Les époux [L] faisant en effet référence à une diminution du prix de l’immeuble acquis au vu des “travaux à prévoir en conséquence. Les travaux vont dénaturer la constitution des lieux [...]”-. 
Accessoirement et au surplus, la somme réclamée de 20 000 euros ne repose sur aucune appréciation de la valeur immobilière du bien dans son état réel au jour de la vente, par comparaison avec le prix convenu, avec des références pertinentes du marché immobilier à date, soit sur la période de décembre 2020 à [Localité 6]. 
La demande de ce chef infondée est rejetée.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière Optimum : la réticence dolosive des venderesses étant retenue, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes dirigées subsidiairement contre l’agence immobilière.


Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Il y a lieu de condamner in solidum Mme [N] [I], Mme [A] [D] et Mme [O] [D], parties succombantes, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise.


Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'État majorée de 50 %.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. Optimum les frais irrépétibles qu'elle a exposés.
L’équité commande de condamner in solidum Mme [N] [I], Mme [A] [D] et Mme [O] [D] à payer 4 000 euros aux époux [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit. Pour rappel, l’article 768 du code de procédure civile prescrit “Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée [...] Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. [...]”, en l’espèce, aux termes du dispositif des conclusions des consorts [I]-[D] il est réclamé d’écarter l’exécution provisoire de droit : toutefois les intéressées omettent de formuler expressément les moyens en fait ou en droit sur lesquels elles fondent leur demande. En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande et l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, est ordonnée.
 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,
 

CONDAMNE in solidum Mme [N] [I], Mme [A] [D] et Mme [O] [D] à payer à M. [J] [L] et Mme [W] [E] les sommes suivantes qui porteront intérêts légaux à compter du 8 août 2024, 
- 104 338 euros au titre du coût des travaux à exécuter, 
- 11 735 euros au titre des mesures conservatoires,
- 2 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

DÉBOUTE M. [J] [L] et Mme [W] [E] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

DÉBOUTE M. [J] [L] et Mme [W] [E] de leur demande en diminution du prix, 




CONDAMNE in solidum Mme [N] [I], Mme [A] [D] et Mme [O] [D] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise,

DÉBOUTE la S.A.S. Optimum et les consorts [I]-[D] de leur demande respective sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [N] [I], Mme [A] [D] et Mme [O] [D] à payer à M. [J] [L] et Mme [W] [E] son épouse la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE





















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.