Tribunal judiciaire de Nancy, POLE CIVIL section 3, 7 juillet 2026, n° 24/03132

MINUTE N° : 26/
JUGEMENT DU : 07 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/03132 - N° Portalis DBZE-W-B7I-JKFK
AFFAIRE : S.C.I. SCI LA GOUYETTE C/ S.C.I. SCI VALERIE, Entreprise AGENCE IMMOBILIERE LOR’N HABITAT


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 3 
JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL :


PRESIDENT :Madame Sabine GASTON,
Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.
GREFFIER lors des débats : Madame ANNERON Sarah
GREFFIER lors du prononcé : Madame Neila BACO 
PARTIES :

DEMANDERESSE

SCI LA GOUYETTE immatriculée au RCS de Nancy sous le numéro 448 741 660 prise en la personne de son gérant, Monsieur [Y] [N], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pauline BARREAU, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 84


DEFENDERESSES

SCI VALERIE prise en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Patricia LIME-JACQUES de la SELARL LIME & BARRAUD, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 47

Entreprise AGENCE IMMOBILIERE LOR’N HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Sylvie MENNEGAND, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 50

Clôture prononcée le : 05 février 2025
Débats tenus à l'audience du : 12 Novembre 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 11 février 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 07 Juillet 2026, nouvelle date indiquée par le Président.



le
Copie+grosse+retour dossier : Me Pauline BARREAU
Copie+retour dossier : Me Pauline BARREAU+Maître Patricia LIME-JACQUES + Me Sylvie MENNEGAND

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 11 juin 2020, la SCI LA GOUYETTE a acquis de la SCI VALERIE un immeuble d'habitation composé de cinq appartements sis [Adresse 4] à [Localité 1], au prix de 380.000 euros.

Par actes de commissaires de justice en date des 05 et 07 mai 2021, la SCI LA GOUYETTE a fait assigner la SCI VALERIE et l'Agence Immobilière LOR’N HABITAT, devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d'obtenir l'indemnisation de divers préjudices résultant de défauts cachés et d'informations erronées ou dissimulées concernant l'immeuble.

Le 07 octobre 2024, le conseil de la SCI LA GOUYETTE a notifié son dépôt de mandat.

L'affaire a été radiée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 05 novembre 2024.

L'instance a été reprise sur conclusions de la SCI LA GOUYETTE en date du 29 novembre 2024. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2024, et au visa des articles 1641, 1240 et 1137 du code civil, la SCI LA GOUYETTE demande au tribunal de :
juger recevable et bien fondée sa demandeordonner la réinscription au rôle de l'affairejuger que l'Agence immobilière LOR’N HABITAT a manqué à son devoir de conseilcondamner l'Agence immobilière LOR’N HABITAT à lui payer une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêtsjuger que le bien immobilier qu'elle a acquis est entaché d'un vice cachécondamner la SCI VALERIE à payer la somme de 40.354 euros au titre des travaux de réfectioncondamner la SCI VALERIE à lui payer une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêtscondamner in solidum la SCI VALERIE et l'Agence immobilière LOR’N HABITAT à lui payer une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civilecondamner in solidum la SCI VALERIE et l'Agence immobilière LOR’N HABITAT aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de recouvrement de l'huissierordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
La SCI LA GOUYETTE indique avoir découvert suite à la prise de possession des lieux que les loyers de l'un des appartements n'étaient pas réglés de façon régulière depuis le mois de décembre 2019, et qu'une procédure de recouvrement avait été diligentée à la demande de la SCI VALERIE par son gestionnaire immobilier. Elle indique avoir également découvert que des travaux devaient être réalisés sur deux chaudières de l'immeuble. Elle estime à ce titre que l'annonce publiée par l'Agence immobilière LOR’N HABITAT était mensongère dès lors que celle-ci indiquait expressément que l'immeuble était entièrement rénové et en parfait état, et qu'il offrait un rendement locatif de 8,5%. Elle souligne également que l'agence lui a fait part préalablement à la vente de l'existence d'une caution locative en cours sur l'immeuble sans lui préciser que cette garantie ne serait pas cessible lors de la vente. Elle soutient en outre que l'agence ne lui a fait visiter qu'un seul appartement situé en rez-de-chaussée en lui affirmant que les autres appartements étaient dans le même état, alors que l'un d'eux était affecté par des infiltrations, de l'humidité et des moisissures. Elle précise qu'elle n'a pu entreprendre aucune démarche à l'encontre du locataire de cet appartement dans la mesure où aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé. Elle soutient, par référence à l'article 1992 du code civil, que l'Agence immobilière LOR’N HABITAT a manqué à son obligation d'information et de conseil. Elle indique par ailleurs que la SCI VALERIE, en sa qualité de vendeur professionnel, est présumée à titre irréfragable avoir eu connaissance des vices cachés affectant l'immeuble. Elle précise sur ce point que des désordres d’étanchéité d'une grande ampleur sont apparus lors du départ des locataires, notamment au niveau des sous-sol de l'immeuble affectés par un phénomène d'inondation. Elle estime enfin avoir été trompée du fait de la réticence dolosive des défenderesses. Elle indique avoir été contrainte d'exposer une somme de 40.354 euros pour la reprise de ces désordres, outre des frais de procédure et d'expulsion à l'égard des locataires qui ne se sont pas acquittés de leur loyer durant 16 mois.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 mai 2024, et au visa des articles 1137 et suivants, et 1641 et suivants du code civil, la SCI VALERIE demande au tribunal de :
constater que les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas rempliesdébouter la SCI LA GOUYETTE de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 40.354 euros TTC au titre des travaux de réfection du bienconstater que le dol n'est pas caractérisédébouter la SCI LA GOUYETTE de sa demande en paiement d'une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêtsdébouter la SCI LA GOUYETTE de l'intégralité de ses prétentions, fins et conclusions comme étant mal fondées et injustifiéesdébouter la SCI LA GOUYETTE de sa demande en paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépensà titre reconventionnel,
condamner la SCI LA GOUYETTE , ou toute partie succombante, à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civileà titre subsidiaire,
condamner l'Agence immobilière LOR’N HABITAT à la relever et la garantir indemne de toutes condamnations en principal, intérêts et frais pouvant être mises à sa charge par le jugement à intervenirdébouter en revanche l'Agence immobilière LOR’N HABITAT de tout appel en garantie formé à son encontrecondamner la SCI LA GOUYETTE , ou toute partie succombante, aux entiers dépens de l'instance.
La SCI VALERIE expose au préalable que le bien litigieux faisait l'objet d'un mandat de gestion confié à la société Synergie Habitat, avant que sa vente ne soit confiée à l'Agence immobilière LOR’N HABITAT. Au fond, elle soutient qu'une SCI ne peut être qualifiée de vendeur professionnel au regard de son seul objet social, et estime que cette qualité doit être prouvée compte tenu de l'activité effective, notamment commerciale ou spéculative, de la société. Elle soutient à ce titre que son activité est familiale et que l'investissement en cause ne poursuivait qu'un objectif de transmission entre ses membres qui n'exercent aucune activité professionnelle en lien avec l'immobilier. Elle soutient également que les désordres déplorés par la demanderesse étaient nécessairement visibles lors de l'achat du bien. Elle estime en outre, s'agissant des désordres qui se sont révélés à l'occasion des travaux entrepris par l'acquéreur, que la connaissance qu'elle aurait eu des vices qui en sont à l'origine n'est pas établie. Elle relève que la demanderesse ne donne aucune précision quant aux procédures qu'elle a nécessairement engagées à l'encontre des locataire à l'origine de l'essentiel des dégradations constatées dans l'un des appartements. Elle soutient ensuite avoir fait procéder à l'entretien annuel des chaudières, et estime que les réparations effectuées par l'acquéreur depuis la vente relèvent de l'entretien courant de ces équipements. La SCI VALERIE relève par ailleurs que l'arriéré locatif déploré par la demanderesse est apparu postérieurement à la vente, et soutient ne jamais avoir été informée du par le gestionnaire d'immeuble d'un quelconque loyer demeuré impayé. Elle précise que le règlement des loyers par les locataires en cause était couvert par une garantie «Visale» ainsi que par une police d'assurance «loyers impayés SADA», étant ajouté que cette dernière était cessible à condition de ne pas changer de gestionnaire d'immeuble. Elle soutient qu'en sa qualité de vendeur non professionnel, elle n'était tenue à aucun devoir de conseil sur les garanties susceptibles d'être souscrites par l'acquéreur de l'immeuble pour le règlement des loyers. A l'appui de son recours en garantie, la SCI VALERIE indique être profane en matière immobilière, et avoir confié la vente de l'immeuble à l'Agence immobilière LOR’N HABITAT en lui laissant toute latitude quant à la présentation du bien. Elle estime que cette dernière est à ce titre responsable des éventuelles mentions erronées de l'annonce ou du défaut de visite intégral de l'immeuble. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 05 janvier 2024, et au visa des articles 1641 et suivants, et 1137 et suivants du code civil, l'Agence immobilière LOR’N HABITAT demande au tribunal de :
dire et juger qu'elle a parfaitement rempli son mandat et n'a pas commis de manquement à son obligation d'information et de conseil à l'égard de la SCI LA GOUYETTE débouter en conséquence la SCI LA GOUYETTE de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêtsdire et juger qu'elle n'est pas partie au contrat de ventedire et juger que la SCI LA GOUYETTE n'argue ni ne démontre à son encontre une prétendue réticence dolosivedébouter en conséquence la SCI LA GOUYETTE de sa demande de condamnation au paiement d'une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts et dire n'y avoir lieu à condamnation in solidum avec la SCI VALERIEdire et juger que l'agent immobilier n'est pas tenue à la garantie des vices cachésdire et juger que la SCI LA GOUYETTE ne rapporte pas la preuve d'un vice cachédébouter en conséquence la SCI LA GOUYETTE de sa demande de condamnation au paiement d'une somme de 38.142 euros au titre des travaux de réfection in solidum avec la SCI VALERIEdébouter en conséquence la SCI LA GOUYETTE de l'intégralité de ses prétentions, fins et conclusions comme étant mal fondées et injustifiéesà titre subsidiaire, du
dire et juger qu'elle devra être relevée et garantie intégralement par la SCI VALERIEen tout hypothèse,
débouter la SCI LA GOUYETTE de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépenscondamner la SCI LA GOUYETTE à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civilecondamner la SCI LA GOUYETTE aux entiers frais et dépens de l'instance.
L'Agence immobilière LOR’N HABITAT soutient avoir fourni à la SCI LA GOUYETTE l'ensemble des éléments photographiques et de diagnostics en sa possession, ainsi que tous les renseignements relatifs aux locations en cours, et notamment les divers contrats de location, le coût mensuel des loyers perçus et toutes les informations remises par le vendeur concernant le solde locatif ou l'état des appartements. Elle souligne sur ce dernier point que l'annonce, bien qu'indiquant qu'aucun travaux important n'était à prévoir, rappelait toutefois la nécessité de rénover les appartements à chaque changement de locataires. Elle soutient que les termes de l'annonce étaient en parfaite concordance avec l'état réel de l'immeuble et précise qu'elle n'avait aucune connaissance de désordres non apparents affectant l'immeuble. Elle estime que si la SCI LA GOUYETTE a entendu acquérir l'immeuble en ne visitant qu'un seul appartement, il lui appartient, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, d'en assumer les conséquences. Elle souligne que certains travaux réalisés par la SCI LA GOUYETTE relèvent de l'entretien normal de l'immeuble, particulièrement en ce qui concerne les interventions réalisées sur deux chaudières. Elle soutient par ailleurs que le calcul du ratio locatif présenté était exact dans la mesure où l'immeuble, compte tenu du prix de vente et des frais d'agence, proposait un rendement brut de 8,48%. Elle relève que l'extrait de compte produit par la demanderesse ne vise que la période du 1er juillet au 1er septembre 2020, soit une période postérieure à la vente. Elle précise qu'elle n'avait aucunement connaissance d'un quelconque impayé lors de la vente du bien, et entend rappeler qu'elle n'était pas gestionnaire de l'immeuble et n'avait pas à connaître de l'existence ou de la cessibilité des éventuelles assurances loyers impayés. A l'appui de son recours en garantie, l'Agence immobilière LOR’N HABITAT soutient avoir sollicité du vendeur l'ensemble des informations nécessaires à la vente de l'immeuble, et estime que ce dernier doit demeurer responsable de toute réticence dolosive ou vices cachés éventuels. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 février 2025, et l’affaire a été appelée devant la formation de juge unique à l'audience du 12 novembre 2025, puis mise en délibéré au 11 février 2026, délibéré prorogé au 07 juillet 2026.

 
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

L'article 1642 du même code précise que ce dernier n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. 

En l'espèce, à l'appui de sa demande fondée sur la garantie des vices cachés dirigée contre la SCI VALERIE, la SCI LA GOUYETTE soutient avoir découvert postérieurement à la vente que les sous-sols de l'immeuble étaient inondés, et que l'appartement de type F4 situé au deuxième étage était affecté par des désordres d’étanchéité de grande ampleur.

Pour établir la réalité de ces désordres, la SCI LA GOUYETTEverse aux débats :
un courriel adressé le 21 octobre 2020 au gestionnaire de l'immeuble par Mme [M], locataire de l'appartement du deuxième étage (pièce demandeur n°10)une série de trois photographies des sols de l'appartement du deuxième étage et d'une porte de l'immeuble (pièce demandeur n°11)une attestation établie le 20 janvier 2021 par l'entreprise de rénovation Thierry Bauer, en charge de divers travaux de rénovation dans l'appartement du deuxième étage (pièce demandeur n°12)un procès-verbal d'état des lieux de sortie de cet appartement établi le 03 novembre 2020 par Me [W] [P], huissier de justice à [Localité 1] (pièce demandeur n°25)divers devis et factures de travaux afférents à la rénovation de l'appartement en cause (pièces demandeur n°13, 19, 20, 23, 24 et 26)diverses factures se rapportant à des travaux de menuiserie réalisés dans l'immeuble (pièce demandeur n°17, 18 et 21).
S'agissant au préalable des désordres allégués au sous-sol de l'immeuble, la SCI LA GOUYETTE ne verse aux débats aucun élément photographique, technique ou testimonial de nature à établir la réalité d'une inondation ou imprégnation humide excessive des caves.

La simple production d'un courriel émanant d'une locataire faisant référence à une cave «encore très mouillée» (pièce demandeur n°10) est impropre à établir le défaut allégué.

Il n'y a dès lors pas lieu de rechercher si ce dernier serait susceptible de relever de la garantie des vices cachés.

Il s'évince ensuite de l'analyse des éléments susvisés, en particulier du procès-verbal d'état des lieux de sortie, que l'appartement du deuxième étage de l'immeuble présentait à sa libération un état de vétusté généralisé, combiné à une dégradation importante du plancher et des poutres de la salle de bain.

Il est acquis que cet appartement était en dernier lieu, par l'intermédiaire de l'association «Un toit pour les migrants», occupé par trois personnes.

L'analyse du procès-verbal précité permet de constater que les dégradations relevées dans celui-ci, constituées notamment de peinture écaillée, murs, portes et divers éléments encrassés , sont essentiellement liées à la sur-utilisation du bien au long terme, et, le cas échéant, à la négligence des locataires successifs. 

Il ressort par ailleurs de l'attestation établie par l'entreprise Thierry Bauer le 20 janvier 2021 que la dégradation du plancher de la salle de bain est la conséquence d'une exposition prolongée à l'eau causée par la défectuosité du réseau d'évacuation, lequel présentait une contre-pente.

Si, au regard de ces éléments, l'existence de désordres au sein de l’appartement du deuxième étage est suffisamment démontrée, il appartient toutefois à la SCI LA GOUYETTE d'établir le caractère caché des défauts . 
 
S’agissant en premier lieu de la vétusté, il ne peut être considéré que les défauts relevés auraient été dissimulés lors de la vente dès lors qu'une simple visite du bien devait permettre à l'acquéreur de prendre connaissance de son état général d'entretien et d'apprécier l'ampleur des travaux de rénovation à y entreprendre.

La demanderesse s'abstient de faire la démonstration de ce qu'elle aurait été privée de la possibilité de visiter l'immeuble en intégralité, et ne justifie d'aucun motif réel ou supposé qui aurait empêché une telle visite.

Il convient dès lors de considérer que les défauts afférents à la vétusté de l'appartement étaient apparents. 

S'agissant en deuxième lieu des dégradations causées par l'humidité sur le plancher de la salle de bain de ce même appartement, il est constant que l'immeuble, composé de lots à usage d'habitation, a été acquis par la demanderesse aux fins d'en dégager un rendement locatif.

La SCI LA GOUYETTE s'abstient de faire la démonstration de ce que ces défauts limités à la salle de bains auraient diminué l'usage en cause à tel point qu'elle aurait renoncé à l'acquérir, ou qu'elle l'aurait acquis à des conditions financières différentes.

Par ailleurs, il ne peut être considéré que l'usage donné à l'immeuble par l'acquéreur, soit le rendement locatif, aurait été substantiellement diminué dans la mesure où le coût des travaux de reprise du plancher de la salle de bains et du renforcement et traitement des poutres, s'est élevé à une montant total de 1.001 euros ainsi qu'il ressort de la facture à l'en-tête de la SAS Thierry Bauer du 04 février 2021 (pièce demandeur n°19).

Enfin, si la SCI LA GOUYETTE soutient que l'appartement aurait été affecté par des désordres de grande ampleur liés à l'humidité, l'analyse combinée du procès-verbal d'état des lieux de sortie, des factures produites et du courriel adressé à la SCI LA GOUYETTE par son gestionnaire locatif le 05 octobre 2020 (pièce demandeur n°8) ne permet pas de considérer que l'état de vétusté du bien serait la conséquence directe et certaine de la défectuosité du réseau d'évacuation des eaux. 

Il convient dès lors de considérer que les défauts ayant affecté le réseau d'évacuation des eaux usées et le plancher de la salle de bains de l'appartement du deuxième étage n'ont ni compromis ni réduit de façon substantielle l'usage auquel l'immeuble était destiné.

Il résulte de l'ensemble ces éléments que les défauts allégués par la SCI De La Gouyette, qui sont soit non démontrés, soit apparents, soit sans conséquence notable sur l'usage que l'acquéreur a entendu donner au bien, ne sont pas de nature à fonder son action estimatoire.

En conséquence, la SAS DLG sera déboutée de sa demande fondée sur la garantie des vices cachés et tendant à obtenir de la SCI VALERIE une somme de 40.354 euros au titre des travaux de réfection.

Sur la réticence dolosive

Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L'article 1178 du même code précise que, indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. 

En l'espèce, la SCI LA GOUYETTEsoutient avoir été trompée par la SCI VALERIE au titre, d'une part, de la nécessité de procéder à des travaux de rénovation dans l'appartement du deuxième étage, et en raison, d'autre part, d'un défaut de règlement des loyers par les consorts [C], locataires d'un appartement du rez-de-chaussée.

Il est toutefois acquis au regard des développements précédents que la SCI LA GOUYETTE ne fait aucunement la démonstration de ce qu'elle aurait été privée de la possibilité de visiter l'immeuble en intégralité, et s'abstient de justifier des motifs réels ou supposés qui auraient empêché ladite visite.

En tout état de cause, l'analyse des éléments versés aux débats ne permet pas de considérer que cette visite aurait été refusée ou rendue impossible pour un quelconque motif. 

Si la demanderesse soutient n'avoir visité qu'un seul appartement situé en rez-de-chaussée de l'immeuble, il ressort toutefois de l'analyse du compromis de vente signé les 20 et 23 décembre 2019 par l'intermédiaire de l'Agence immobilière LOR’N HABITAT que la SCI LA GOUYETTE a été à même de formuler, en page 11 de l'acte, une condition suspensive relative au remplacement des fenêtres et volets roulants du 3ème étage à la charge du vendeur (pièce Agence immobilière LOR’N HABITAT n°5).

Il se déduit de cet élément que la SCI LA GOUYETTE a été mise en mesure d'apprécier l'état d'entretien global de l'immeuble, sans se limiter à la seule visite d'un appartement du rez-de-chaussée.

Aucun élément ne permet par ailleurs de constater que la SCI VALERIE aurait eu connaissance du défaut ayant affecté le réseau d'évacuation des eaux de l'appartement du 2ème étage, ou des dégradations engendrées par celui-ci sur le plancher de la salle de bain, lesquelles n'ont été révélées que suite à l'enlèvement par la SAS Thierry Bauer du revêtement PVC posé au sol.

Il en résulte qu'aucune dissimulation intentionnelle de l'état d'entretien de l'immeuble n'est établie.

Si la SCI LA GOUYETTE soutient ensuite, en page 9 de ses conclusions, que l'Agence immobilière LOR’N HABITAT lui aurait affirmé qu'une caution locative lui bénéficierait lors de l'acquisition, ou que le bail en cours sur l'appartement du deuxième étage prévoyait la prise en charge des travaux de réfection par l'association «Un toit pour les migrants» en cas de désordres, ces affirmations ne sont toutefois corroborées par aucune pièce.

Il appartenait en tout état de cause à la SCI LA GOUYETTE , d'une part, de faire son affaire personnelle de la continuation des contrats d'assurance en cours sur l'immeuble, au besoin en se renseignant sur les facultés de substitution offertes par lesdits contrats, et, d'autre part, de prendre connaissance des termes des baux et états des lieux remis lors de la vente, sauf à établir qu'une telle remise aurait fait défaut. 

Il convient sur ce dernier point de souligner que le courriel adressé à la SCI LA GOUYETTE par son gestionnaire locatif le 05 octobre 2020 (pièce demandeur n°8) fait mention de ce qu'un état des lieux d'entrée de l'appartement du 2ème étage était existant, mais que celui-ci n'aurait pas été renouvelé dans le cadre des occupations successives du logement.

La SCI LA GOUYETTE ne s'explique par sur les motifs qui auraient empêché la poursuite amiable ou judiciaire de la remise en état des lieux.

Il en résulte qu'aucune dissimulation ou mensonge en lien avec l'impossibilité de se substituer à la venderesse dans le bénéfice d'une caution locative ou de poursuivre la remise en état des lieux n'est caractérisé.

Il ressort enfin de l'analyse des éléments comptables versés aux débats, en particulier des relevés de gérance établis au titre des mois de janvier à juillet 2020 par la société Synergie Habitat, gestionnaire locatif de la SCI VALERIE (pièces demandeur n°9), ainsi que des extraits de compte établis par ce même gestionnaire le 16 juin 2020 (pièce demandeur n°29), qu'un arriéré locatif est apparu à compter du mois de décembre 2019 à l'endroit des consorts [C], locataire d'un appartement du rez-de-chaussée de l'immeuble. 

Ces mêmes éléments font apparaître que, préalablement à la vente, et en dernier lieu, le compte locatif de ces derniers présentait un solde débiteur de 746,92 euros, arrêté au 05 juin 2020.

Aucun élément ne permet de considérer que ce solde aurait été apuré, même temporairement, avant le 11 juin 2020, date de réitération de l'acte de vente. 

Les extraits de compte ensuite établis les 31 août 2020 et 04 mars 2021 par la société Logia Gestive, gestionnaire locatif de la SCI LA GOUYETTE, font apparaître que le solde débiteur des consorts [C] s'est poursuivi et aggravé, pour atteindre la somme de 3.120 euros au 1er mars 2021.

Aux termes de l'acte authentique de vente reçu le 11 juin 2020, la SCI VALERIE a toutefois expressément déclaré, en page 9, qu'il n'existait pas, au jour de sa signature, de retard dans le paiement des loyers et de leurs accessoires.

Si la SCI VALERIE se prévaut d'un relevé de gérance établi au mois de mai 2020 ne faisant mention d'aucun solde débiteur (pièce SCI VALERIE n°8), il apparaît cependant que ce relevé, à périodicité mensuelle, n'a vocation ni à couvrir l’entièreté de la période de location des consorts [C], ni à faire figurer la reprise du solde débiteur antérieur.

La SCI VALERIE ne soutient, ni a fortiori ne démontre avoir informé la SCI LA GOUYETTE , préalablement à la réitération de l'acte de vente, de l'existence d'un quelconque arriéré locatif. 

Il résulte de ces éléments que les déclarations de la SCI VALERIE relatives à l'absence de retard dans le paiement des loyers présentaient un caractère mensonger.

La SCI LA GOUYETTE démontre avoir introduit une procédure en recouvrement et expulsion à l'encontre des consorts [C] (pièce demandeur n°28) par assignation du 8 novembre 2022
, acte dont il ressort un arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation d’un montant d’environ 11 500 € .

Si la SCI LA GOUYETTE ne justifie pas des suites réservées à cette procédure, le préjudice économique subi par celle-ci apparaît incontestablement établi.

La SCI VALERIE sera en conséquence condamnée à payer à la SCI LA GOUYETTE la somme de 12 000 € en réparation du préjudice causé par le dol qu’elle a commis au préjudice de cette dernière. 

 Par ailleurs, en raison du dol qu’elle a commis au préjudice de l’acquéreur, la SCI VALERIE sera déboutée de son recours en garantie formé à titre subsidiaire contre l'Agence immobilière LOR’N HABITAT 

Sur le devoir de conseil 

Aux termes de l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En l'espèce, à l'appui de sa demande indemnitaire dirigée contre l'Agence immobilière LOR’N HABITAT, la SCI LA GOUYETTE soutient avoir reçu de cette dernière des informations erronées quant au rendement locatif de l'immeuble, quant à son état réel d'entretien, ou quant à la couverture des impayés par une garantie dite «Visale».

Il est au préalable acquis que l'arriéré de loyers des consorts [C] est survenu au mois de décembre 2019, soit de manière concomitante à la régularisation du compromis de vente signé entre les parties les 20 et 23 décembre 2019. 

Il ne peut être considéré que l'Agence immobilière LOR’N HABITAT, dont la mission d'entremise était achevée à ces dates, aurait manqué à son obligation d'information au titre de l'apparition d'un arriéré locatif.

Si la SCI LA GOUYETTE fait par ailleurs référence en page 4 de ses conclusions à la nécessité de procéder à des travaux sur deux chaudières, il s'évince des devis qu'elle produit (pièce demandeur n°6 et 7) que le remplacement d'un circuit imprimé, d'un robinet de retour chauffage et d'un té de réglage sur radiateur a été requis en septembre 2020, pour un montant total de travaux d'environ 590 euros.

Il ne peut être considéré que ces défectuosités survenues postérieurement à la vente, qui ne pouvaient être décelées que par un homme de l'art, et qui ne peuvent être rattachées à un défaut d'entretien des chaudières, auraient dû faire l'objet d'une information ou d'un conseil particulier à la charge de l'agence immobilière. 

Il convient ensuite de rappeler que l'ensemble des affirmations de la SCI LA GOUYETTErelative à l'absence de visite intégrale du bâtiment, à la mise en avant d'une caution locative par l'agence ou à la promesse d'une remise en état de l'appartement du deuxième étage par les soins de l'association «Un toit pour les migrants» ne sont corroborées par aucune pièce.

Il ne peut dès lors être considéré que l'Agence immobilière LOR’N HABITAT aurait commis une quelconque faute en lien avec des affirmations verbales.

Il ressort toutefois de l'annonce publiée par l'Agence immobilière LOR’N HABITAT sur son site internet (pièce ILH n°1) que l'immeuble litigieux a été proposé à la vente dans les termes suivants :
«Excellente opportunité et situation idéale pour cet immeuble en parfait état. Dans le quartier vieille ville, au faubourg des 3 maisons, cet immeuble de rapport profite d'un vaste jardin sur l'arrière (120 m²) et d'une cour sur l'avant. Ce bien comprend 5 appartements : deux F2, deux F4 et un F3. Montant des loyers mensuels hors-charges : 2790 euros. Ratio locatif : 8,5%. Entièrement rénovés à chaque changement de locataires. Les appartements, les parties communes, les façades ainsi que la toiture sont en excellent état. Double vitrage, volets électrique, caves».

Or, il est acquis au regard des développements précédents que l'appartement du deuxième étage de l'immeuble acquis par la SCI LA GOUYETTE était affecté par un état de vétusté généralisé, ainsi que par un défaut d'évacuation des eaux usés à l'origine d'une dégradation du plancher de la salle de bain.

Si, à l'analyse des pièces et moyens des parties, ces désordres ne relèvent ni du régime des vices cachés, ni de celui de la réticence dolosive, ces derniers apparaissent toutefois en totale discordance avec les mentions de l'offre publiée par l'Agence immobilière LOR’N HABITAT qui, par une formulation affirmative et des termes non équivoques, tend à convaincre l'acquéreur potentiel que l'ensemble des appartements serait en excellent état, et qu'aucun budget de rénovation susceptible d'impacter le rendement locatif ne serait à prévoir. 

Il résulte de ce seul constat que l'Agence immobilière LOR’N HABITAT, qui ne démontre pas avoir alerté l'acquéreur sur l'existence des désordres apparents dans l'appartement du deuxième étage, a commis une faute dans l'exercice de son mandat à l'origine d'un préjudice pour la SCI De La Gouyette, contrainte d'exposer des frais de rénovation après avoir acquis l'immeuble au prix demandé par le vendeur.

Il en résulte pour la SCI LA GOUYETTE une perte de chance d'obtenir une réduction du prix de vente en considération des travaux à entreprendre dans l'immeuble.

Il convient compte tenu du montant des travaux entrepris, de la valeur de l'immeuble et de son rendement locatif, de considérer que la SCI LA GOUYETTE a perdu une chance, évaluée à 50%, d'obtenir une diminution du prix de vente de l'immeuble dans la limite de 20.000 euros, soit un préjudice arrêté à la somme de 10.000 euros.

En conséquence, l'Agence immobilière LOR’N HABITAT sera condamnée à payer à la SCI LA GOUYETTE une somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice tiré de la perte de chance d'obtenir une diminution du prix de vente de l'immeuble.

L'Agence immobilière LOR’N HABITAT sera par ailleurs déboutée de sa demande subsidiaire en garantie dirigée contre la SCI VALERIE dans la mesure où il lui appartenait, seule, de s'assurer de la conformité des termes de l'annonce avec l'état réel d'entretien du bâtiment, et d'informer l'acquéreur sur l'existence des désordres apparents qu'elle ne pouvait ignorer en sa qualité de professionnel de l'immobilier.

Sur les demandes accessoires 

Conformément à l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, la SCI VALERIE et l'Agence immobilière LOR’N HABITAT, qui succombent partiellement , seront condamnées in solidum aux dépens de l'instance ainsi qu’à payer à la SCI LA GOUYETTE une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour les mêmes motifs, la SCI VALERIE et l'Agence immobilière LOR’N HABITAT seront déboutées de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il sera enfin rappelé que la présente décision est exécutoire par provision conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DECLARE recevable la SCI LA GOUYETTE en ses demandes
DIT n'y avoir lieu de statuer sur la demande de la SCI LA GOUYETTE , devenue sans objet, tendant à voir l'affaire réinscrite au rôle
DEBOUTE la SCI LA GOUYETTE de sa demande tendant à voir la SCI VALERIE condamnée à lui payer la somme de 40.354 euros au titre des travaux de réfection
CONDAMNE la SCI VALERIE à payer à la SCI LA GOUYETTE la somme de 12 000 euros à titre de dommages-intérêts
CONDAMNE l'Agence Immobilière LOR’N HABITAT à payer à la SCI LA GOUYETTE la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice tiré de la perte de chance d'obtenir une diminution du prix de vente de l'immeuble
DEBOUTE la SCI LA GOUYETTE du surplus de ses demandes indemnitaires
DEBOUTE la SCI VALERIE de son recours en garantie formé à titre subsidiaire contre la SCI VALERIE
DEBOUTE l'Agence Immobilière LOR’N HABITAT de son recours en garantie formé à titre subsidiaire contre la SCI VALERIE
CONDAMNE in solidum la SCI VALERIE et l'Agence Immobilière Lorn'n Habitat à payer à la SCI LA GOUYETTE une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
DEBOUTE l'Agence Immobilière LOR’N HABITAT de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile
DEBOUTE la SCI VALERIE de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE in solidum la SCI VALERIE et l'Agence Immobilière LOR’N HABITAT aux dépens de l'instance
RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Le présent jugement à été mis à disposition le 07 juillet 2026 et sgné par la Présidente et le Greffier. 


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE