Tribunal judiciaire de Troyes, CONTENTIEUX GENERAL, 31 juillet 2026, n° 22/00928

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2026


Jugement du :
31 JUILLET 2026


N° RG 22/00928 - N° Portalis DBWV-W-B7G-EKDB
NAC : 50D 



[J] [E]
[H] [F]



c/

[D] [R], [P] [L]
[I] [Y], [V] [L]
[V] [L]
S.C.P. [A] [G] & [M] [B]
S.A.S. LITHOS PROMOTION
S.A.S. LITHOS GESTION
[Z] [C]


INTERVENANT VOLONTAIRE

SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1]
pris en la personne de son syndic la Société MARTINOT IMMOBILIER CENTURY 21 














DEMANDEURS

Madame [J] [E]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Aurélien CASAUBON de la SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocat postulant, avocat au barreau de l’AUBE substitué à l’audience par Maître DIGOUTTE et Maître Arnaud TOUATI de la SELARL HASTAG, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [H] [F]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Aurélien CASAUBON de la SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES, avocat postulant, avocat au barreau de l’AUBE substitué à l’audience par Maître DIGOUTTE et Maître Arnaud TOUATI de la SELARL HASTAG, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS


DEFENDEURS

Madame [D], [R], [P] [L]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Didier LEMOULT de la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de l’AUBE

Monsieur [I], [Y], [V] [L] 
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître Didier LEMOULT de la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de l’AUBE





























































Monsieur [V] [L]
[Adresse 5]
[Localité 2]

représenté par Maître Didier LEMOULT de la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de l’AUBE


S.C.P. [A] [G] & [M] [B]
Etude notariale 
[Adresse 6]
[Localité 1]

représentée par Maître Xavier COLOMES de la SCP X.COLOMES-S.COLOMES-MATHIEU-ZANCHI-THIBAULT, avocat postulant, avocat au barreau de l’AUBE et la SCP KUHN, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS


S.A.S. LITHOS PROMOTION
Siège social 
[Adresse 7]
[Localité 3]
ayant son établissement secondaire
[Adresse 8]
[Localité 1]

représentée par Maître Séverine VINCENT, avocat au barreau de l’AUBE

S.A.S. LITHOS GESTION
Siège social
[Adresse 7]
[Localité 4]
ayant son établissement secondaire
[Adresse 8]
[Localité 1]

représentée par Maître Séverine VINCENT, avocat au barreau de l’AUBE


Madame [Z] [C]
[Adresse 9]
[Localité 5]

représentée par Maître Anne-Sophie FARINE de la SCP THEMIS TROYES, avocat au barreau de l’AUBE substituée à l’audience par Maître BOUVIER

































































INTERVENANT VOLONTAIRE

SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] A [Localité 6]
siège social 
[Adresse 2]
[Localité 1] 
pris en la personne de son syndic la Société MARTINOT IMMOBILIER CENTURY 21 
siège social 
[Adresse 10]
[Localité 1] 

représenté par Maître Anne-Sophie FARINE de la SCP THEMIS TROYES, avocat au barreau de l’AUBE substituée à l’audience par Maître BOUVIER







* * * * * * * * * *

Composition du tribunal :

Président : Madame Anne-Laure DELATTE, Juge,
Assesseurs : Madame Abigail LAFOUCRIERE, Juge
: Madame Méline FERRAND, Juge

En présence de [U] [N], auditeur de justice

Greffier : Madame Laura BISSON, Greffier


 
* * * * * * * * * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l'audience publique du 03 Avril 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. 

Il a été indiqué que la décision serait rendue le 26 Juin 2026 prorogée au 31 Juillet 2026. 





EXPOSE DU LITIGE 

Le 22 juillet 2020, par acte sous seing privé reçu sous l’égide de la société LITHOS GESTION, Madame [D] [L], Monsieur [I] [L] et Monsieur [V] [L] ont conclu un compromis de vente avec Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F], portant sur un appartement sis [Adresse 11] à [Localité 6] (10).

Le 7 octobre 2020, par acte authentique reçu de la SCP [G] [B], Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] ont fait l’acquisition du bien immobilier vendu par les consorts [L] pour un montant de 245.000 € dont la somme de 10.000 € au profit de l’agence immobilière LITHOS GESTION.

Une semaine avant la signature, un dégât des eaux était constaté dans l’une des chambres de l’appartement. Les consorts [W] ont tout de même souhaité maintenir le rendez-vous de signature de l’acte de vente. 

Après achat du bien immobilier, à l’issue de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 17 octobre 2020, les consorts [W] ont appris la nécessité de réfection de la toiture de l’immeuble.

Par courrier en date du 23 février 2021, le conseil de Monsieur [F] et de Madame [J] [E] a mis en demeure les défendeurs de leur payer la somme de 35.000 € au titre de la garantie des vices cachés. 

Suivant exploit en date du 20 avril 2022, Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de TROYES Madame [D] [L], Monsieur [I] [L], Monsieur [V] [L], la société LITHOS PROMOTION, et Madame [Z] [C] en sa qualité de syndic bénévole de l’immeuble [Adresse 11] à TROYES. 
L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/00928.

Suivant exploit en date du 6 juillet 2022, Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] ont fait assigner la SCP [G] & [B] devant le tribunal judiciaire. 

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/01378, puis jointe au numéro RG 22/00928. 

Il s’est avéré que c’est la société LITHOS GESTION et non la société LITHOS PROMOTION qui aurait dû être mise en cause. 

Suivant exploit en date du 6 mars 2024, Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] ont donc assigné en intervention forcée la société LITHOS GESTION. 

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/00983 et le juge de la mise en état a joint les deux procédures sous le numéro RG unique 22/00928 à l’audience du 04 juin 2026.

Lors de l’assemblée générale du 22 mars 2024, les copropriétaires ont décidé d’annuler la résolution n°9 du PV de l’assemblée générale du 9 octobre 2021 relative aux travaux.


*

Au terme de leurs conclusions notifiées par RPVA le 27 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens et des parties, Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] sollicitent du tribunal de :

Recevoir Monsieur [F] et Madame [E] en leurs demandes, fins et conclusions, et ; 

A titre liminaire,

- ORDONNER la jonction de la présente instance avec l’instance principale pendant sous le RG n° 22/00928 ;

• Sur la responsabilité des Consorts [S] [X] 

A titre principal : sur le fondement de la réticence dolosive

- Condamner les consorts [L] solidairement à régler la somme de quarante mille euros (40.000 €) à Monsieur [F] et Madame [E] au titre du préjudice subi par la réticence dolosive ;

- Condamner les consorts [L] solidairement à régler la somme de dix mille euros (10.000 €) à Monsieur [F] et Madame [E] au titre du préjudice subi par le trouble de jouissance, le préjudice moral et le préjudice financier ; 

A titre subsidiaire : sur le fondement de la garantie des vices cachés

- Condamner les consorts [L] solidairement à régler la somme de quarante mille euros (40.000 €) à Monsieur [F] et Madame [E] au titre de la garantie des vices cachés ;

- Condamner les consorts [L] solidairement à régler la somme de dix mille euros (10.000 €) à Monsieur [F] et Madame [E] au titre du préjudice subi par le trouble de jouissance, le préjudice moral et le préjudice financier ;

• Sur la responsabilité in solidum de la SCP [A] [G] et [M] [B], LITHOS GESTION, agence Nouvel Habitat et Madame [Z] [C]

- Condamner in solidum les consorts [L], la SCP [A] [G] et [M] [B], LITHOS GESTION, agence Nouvel Habitat, et Madame [Z] [C] en sa qualité de syndic bénévole à régler la somme de quarante mille euros (40.000 €) à Monsieur [F] et Madame [E] ;

 En tout état de cause

- Condamner les consorts [L], la SCP [A] [G] et [M] [B], LITHOS GESTION, agence Nouvel Habitat, et Madame [Z] [C] à verser à Monsieur [F] et Madame [E] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner les consorts [L], la SCP [A] [G] et [M] [B], LITHOS GESTION, agence Nouvel Habitat, et Madame [Z] [C] aux entiers dépens ;

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.



* * * *




Au terme de leurs conclusions notifiées par RPVA le 05 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens et des parties, Madame [D] [L], Monsieur [V] [L] et Monsieur [I] [L] sollicitent du tribunal de :

DECLARER Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] recevables mais mal fon-dés en leur action à l'encontre de Madame [D] [L], Monsieur [I] [L] et [V] [L],

DEBOUTER Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] de l'intégralité de leurs demandes formulées à l'encontre de Madame [D] [L], Monsieur [I] [L] et [V] [L] sur le fondement du dol,

DEBOUTER Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] de l'intégralité de leurs demandes formulées à l'encontre de Madame [D] [L], Monsieur [I] [L] et [V] [L] sur le fondement des vices cachés,

DEBOUTER quoi qu'il en soit Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] de toutes autres demandes,

ECARTER l'application de l'article 514 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] au paie-ment de la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700,

CONDAMNER Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] aux entiers dépens.


 * * * *
 
Au terme de leurs conclusions notifiées par RPVA le 28 janvier 2025, auxquelles il con-vient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens et des parties, la SAS LITHOS PROMOTION et la SAS LITHOS GESTION sollicitent du tribunal de :

DIRE ET JUGER que l'action de Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] à l'encontre de la SAS LITHOS PROMOTION n'est pas recevable,

DEBOUTER intégralement Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] de leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de la SAS LITHOS PROMOTION,

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

DEBOUTER intégralement Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] de leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de la SAS LITHOS GESTION,

ECARTER l'application de l'article 514 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] à payer à la SAS LITHOS PROMOTION et à la SAS LITHOS GESTION la somme de 5 000 € chacune au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.



 * * * *

 
Au terme de ses conclusions notifiées par RPVA le 15 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens et des parties, la SCP [G] [B] sollicite du tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL,

- DIRE ET JUGER que la SCP [G] [B] a correctement rempli sa mission et n'a commis aucune faute à l'égard de Madame [J] [E] et de Monsieur [H] [F],

- DIRE ET JUGER que les préjudices allégués par Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] n'ont pas été causés par les prétendues fautes reprochées à la SCP [G] [B],

En conséquence,

- DEBOUTER Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la SCP [G] [B],

- CONDAMNER Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNER Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] en tous les dépens.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

- DIRE ET JUGER que l'exécution provisoire ne se justifie pas et aurait des conséquences manifestement excessives,

En conséquence,

- ÉCARTER l'application de l'article 514 du code de procédure civile.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

- ORDONNER que l'exécution provisoire soit subordonnée à la constitution d'une garantie réelle ou personnelle par Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F].


 * * * *
 
Au terme de ses conclusions notifiées par RPVA le 31 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens et des parties, Madame [Z] [C] et le SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 2] A TROYES sollicite du tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [H] [F] et Madame [J] [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions. 

CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [J] [E] à payer à Madame [Z] [C] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procé-dure Civile. 

A titre subsidiaire, 

ACCUEILLIR le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] en son intervention volontaire. 

DIRE et JUGER que Madame [Z] [C] sera garantie par le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] de toute demande en condamnation qui pourrait être prononcée contre elle. 

ECARTER l'application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [J] [E] aux entiers dépens, qui seront recouvrés par la SCP PLOTTON VANGHEESDAELE FARINE YERNAUX, avocats associés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.


 * * * *

Une ordonnance de clôture a été rendue le 03 février 2026 et l'affaire a été renvoyée à l'audience civile collégiale du 03 avril 2026, au terme de laquelle elle a été mise en délibéré à la date du 26 juin 2026. Le délibéré a fait l'objet d'une prorogation au 31 juillet 2026.


 *

MOTIVATION

A titre liminaire, les jonctions ayant d'ores et déjà été prononcées, il n'y a pas lieu à statuer sur la demande de jonction formulée par les demandeurs, laquelle est sans objet.

Par ailleurs, il convient d'accueillir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] en son intervention volontaire.


I. SUR LE DOL

L'article 1137 du code civil définit le dol comme “le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une informa-tion dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

En l'espèce, Madame [J] [E] et Monsieur [H] [F] indiquent que la question de la réfection de la toiture de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (10) était à l'ordre du jour depuis 2012, soit 8 ans avant la conclusion de la vente.

En effet, il résulte du PV d'assemblée générale du 12 novembre 2012 que l'assemblée générale “décide d'envisager la réfection de la toiture. Compte tenu des devis très importants déjà obtenus, elle donne mandat au syndic pour continuer ses recherches de prestataires à des meilleures conditions, l'assemblée envisage par ailleurs de différer la réalisation des travaux sur l'exercice 2013/2014. Cette résolution mise aux voix est adoptée à l'unanimité”. 

D'ailleurs, le 04 mai 2012, un devis ayant pour objet la réfection de la couverture du bâtiment en copropriété a été adressé à Monsieur [K] [L]. 

Après la signature de l'acte authentique de vente, l'assemblée générale du 17 octobre 2020 mettait à l'ordre du jour les problèmes de toiture et la nécessité de la refaire en totalité. 

Les consorts [W] produisent une capture écran d'un SMS de Madame [Q] [O] aux termes duquel cette dernière indique que Monsieur [L] était malade en 2019 et qu'il n'a pas fait de compte rendu d'assemblée générale, mais qu'avait été décidé de ne pas faire de fonds travaux et de décaler. 

Ils affirment que ces faits sont constitutifs d'une réticence dolosive, assurant que les vendeurs étaient au courant de problèmes de toiture et qu'ils ont retenu cette information qu'ils qualifient de déterminante pour la conclusion de la vente. 

Néanmoins, la vente en l'espèce a été réalisée par les héritiers de Monsieur [K] [L], lequel est décédé le 7 octobre 2020.

Les héritiers se sont rapprochés de la société LITHOS GESTION, par le biais de laquelle est intervenue la signature de l'avant contrat le 22 juillet 2020. 

L'acte de vente du 7 octobre 2020 précise que, conformément à l'article L. 721-2 du code de la construction, les pièces suivantes ont été remises aux acquéreurs : 
“ - Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés ;
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ; 
- Les informations financières suivantes : 
o Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées par le vendeur sur les deux exercices précédent la vente, 
o La quote-part du fonds travaux attachée au lot principal vendu. ” 

L'article susvisé dispose en effet que “ II. - En cas de promesse de vente, sont remis à l'ac-quéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants:

1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :

a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;

b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;

c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;

[…] ”

Les pièces transmises en l'espèce correspondent au compte rendu de l'AG du 27 octobre 2017, au bilan de copropriété de l'année 2016/2017, au bilan de copropriété de l'année 2017/2018 et enfin à celui de l'année 2018/2019. 

Ces documents ne révèlent aucune mention quant à des travaux de toiture. 

De la même manière, l'état daté révèle l'absence de cotisation annuelle à un fonds de travaux. 

En outre, par email du 5 octobre 2020, Maître [T] [DZ], notaire au sein de la SCP [G] et [B] avait demandé aux consorts [W] si, en raison de cette infiltration, ils souhaitaient maintenir la signature de l'acte de vente et acquérir le bien en l'état ou de décaler le rendez-vous de signature afin qu'un intervenant qualifié intervienne et établisse un devis de réparation.

Pourtant, par email du 6 octobre 2020, les consorts [W] ont confirmé le rendez-vous de signature fixé le 7 octobre 2020. 

L'acte authentique du 7 octobre 2020 précise dans un article “ ETAT DU BIEN ” que “ Les parties constatent que des infiltrations d'eau sont apparues au niveau du plafond de la chambre à coucher. 

Le VENDEUR précise que ces infiltrations proviennent de la toiture et qu'un constat amiable dégât des eaux a été établi en date du 6 octobre 2020, ainsi qu'il résulte d'une copie ci-après annexée. 

Le VENDEUR déclare qu'il prendra intégralement à sa charge le coût des travaux de remise en l'état et notamment les travaux de peinture. 

L'ACQUEREUR déclare avoir pleinement connaissance de cette déclaration et confirme sa volonté au Notaire soussigné de régulariser l'acte ainsi. ”

Le constat amiable de dégât des eaux précise qu'un couvreur est intervenu pour rechercher la fuite, et précise que l'origine du dégât des eaux est “ provenance de la toiture et gouttière ”. 

Dès lors, les acquéreurs pouvaient douter de l'état de la toiture de manière générale, cette dernière ayant été identifiée comme étant à l'origine de l'infiltration. Or, ils ont acquis le bien en connaissance de cause. 

L'acte de vente précise également dans un article “ FICHE SYNTHETIQUE ” que “ la fiche synthétique de la copropriété est prévue par les dispositions de l'article 8-2 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 dont le contenu est fixé par décret numéro 2016-1822 du 21 décembre 2016. Elle est obligatoire pour les immeubles qui sont à usage total ou partiel d'habitation et doit être établie et mise à jour annuellement par le syndic. 

Le VENDEUR déclare qu'aucune fiche synthétique n'a été établie. 

Le décret susvisé entre en vigueur le 1er janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, le 1er janvier 2018 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et le 1er janvier 2019 pour les autres syndicats de copropriétaires. 

Son défaut d'établissement est à la fois un motif de révocation du syndic et d'une pénalité financière automatique à sa charge.” 

Dès lors, les acquéreurs étaient informés de l'absence de fiche synthétique.

Enfin, le carnet d'entretien n'avait pas été établi et n'a pu être annexé à l'acte authentique, étant précisé que ce carnet d'entretien aurait contenu uniquement les travaux réalisés et non ceux envisagés pour l'avenir. 

Par voie de conséquence, les demandeurs ayant eu connaissance du dégât des eaux provenant de la toiture, ils ne pouvaient raisonnablement ignorer que celle-ci pouvait nécessiter des travaux. 

Aucune décision concernant des travaux de toiture ayant été prise dans les trois ans avant la vente du bien, celle-ci n'ayant, en tout état de cause, pour l'heure, toujours pas été votée en assemblée générale, et les acquéreurs ayant eu la possibilité de faire intervenir un technicien avant la signature de l'acte authentique pour connaitre l'ampleur des travaux nécessités, il ne peut être affirmé que les vendeurs ont dissimulé volontairement une information à caractère déterminant. 



Enfin, il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 17 octobre 2020 que ce sont précisément les dégâts des eaux survenus en 2020, notamment au sein de l'appartement de Monsieur [KT], qui ont été à l'origine de la décision des copropriétaires de réfection de la toiture : 

“ Le plus gros souci connu à ce jour était un problème d'ardoises. Il y a quelques mois, des taches sont apparues au plafond de l'appartement. Quelques tuiles ont été changées. Il y a quelques semaines, une nouvelle fuite est apparue déversant de grosses quantités d'eau dans l'appartement. Il apparait que de très gros travaux de toiture sont à faire.” 

Les travaux en toiture envisagés en 2012, puis abandonnés ne correspondaient donc pas aux travaux envisagés en 2020. 

En conséquence de tout ce qui précède, il convient de débouter les consorts [W] de leurs demandes au titre du dol. 


II. A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR LE VICE CACHE

L'article 1641 du code civil dispose que “ Le vendeur est tenu de la garantie à raison des dé-fauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui dimi-nuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. ”

La garantie des vices cachés suppose donc la démonstration :

D'un vice affectant la chose vendue, Préexistant à la vente,Non apparent au jour de la vente, Et le rendant impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur, s'il les avait connus, ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné que moindre prix.
Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

L'article 1642 du code civil dispose que “ Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.”

Ainsi, si l'acheteur avait connaissance du vice, il a conclu à ses risques et périls, et ne peut se plaindre ensuite de l'existence de ce vice. La diligence de l'acheteur requise est appréciée in concreto en fonction des circonstances de la cause, comme de la qualité des parties. 

L'article 1643 du code civil dispose enfin que “Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.” 

En cas de clause contractuelle excluant la garantie des vices cachés, l'acquéreur doit établir que le vendeur connaissait les vices de la chose. 

L'acte authentique d'espèce contient une telle clause : “ L'ACQUEREUR prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : 

Des vices apparentsDes vices cachés

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas: 
Si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'ACQUEREUR a également cette qualité,Ou s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. 
PRECISIONS : 
Les parties constatent que des infiltrations d'eau sont apparues au niveau du plafond de la chambre à coucher. 
Le VENDEUR précise que ces infiltrations proviennent de la toiture et qu'un constat amiable dégât des eaux a été établi en date du 6 octobre 2020, ainsi qu'il résulte d'une copie ci-après annexée. 
Le VENDEUR déclare qu'il prendra intégralement à sa charge le cout des travaux de remise en état et notamment des travaux de peinture. 
L'ACQUEREUR déclare avoir pleinement connaissance de cette déclaration et confirme sa volonté au Notaire soussigné de régulariser l'acte ainsi. ” 

En l'espèce, des infiltrations d'eau sont donc apparues entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte authentique de vente. 

Cette infiltration est due à la toiture.

Les acquéreurs, après avoir eu connaissance de l'infiltration et du fait qu'elle avait pour origine la toiture, ont tout de même décidé de maintenir la signature de l'acte authentique de vente, alors même que le notaire leur avait proposé de décaler la date de signature afin qu'un technicien intervienne et donne son avis sur l'ampleur des travaux, ce qu'ils ont refusé. 

Par conséquent, les acheteurs ont pu se convaincre eux-mêmes de ce que la toiture pouvait être défectueuse, puisqu'à l'origine d'infiltrations. 

Si les acquéreurs affirment que les vendeurs auraient dû les alerter de ce qu'en 2012, la question de la réfection de la toiture se posait déjà, puis avait été abandonnée, le dégât des eaux était pourtant suffisant à faire douter de l'état de celle-ci. 

Les consorts [W] ont néanmoins décidé de s'engager, prenant le risque de devoir engager, avec les copropriétaires, des travaux de toiture. 

De plus, les acquéreurs ne rapportent pas la preuve de ce que d'autres dégâts seraient survenus antérieurement ou postérieurement à la vente, au sein de leur appartement. 

En effet, ils affirment que les vendeurs avaient connaissance de dégâts des eaux à répétition mais la preuve n'est pas rapportée. 

Or, ce seul dégât des eaux ne rend pas impropre, ni ne diminue l'usage de leur appartement. En tout état de cause, ils n'en justifient pas. 

Par voie de conséquence, défaillants dans la preuve qui leur incombe, les consorts [W] seront donc déboutés de leurs demandes sur le fondement du vice caché. 








III. SUR LA RESPONSABILITE DU NOTAIRE 

L'article 1240 du code civil dispose que “tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” 

Les consorts [W] affirment que le notaire ne les a pas suffisamment conseillés quant aux conséquences du sinistre déclaré lors de la réitération de l'acte authentique de vente. 

Ils affirment en outre que le notaire aurait dû les alerter sur l'absence de certains documents. 

Néanmoins, il résulte des pièces transmises que le notaire, lequel n'est pas un professionnel de la construction, a proposé de décaler la date de signature de l'acte de vente, afin de faire intervenir un technicien en toiture. 

Or, ces derniers ont refusé. 

En outre, les différentes pièces manquantes sont listées dans l'acte, et les acquéreurs se sont engagés en conséquence.

En tout état de cause, si les acquéreurs affirment aujourd'hui se retrouver à devoir débourser une somme de 40.000 €, cette somme n'a néanmoins pas été payée par eux, l'assemblée générale ayant finalement décidé de ne plus réaliser les travaux en toiture. Ils n'ont donc pas subi de préjudice pour l'heure. 

En conséquence, les consorts [W] seront donc déboutés de leur demande à l'encontre du notaire. 



IV. SUR LA RESPONSABILITE DE L'AGENT IMMOBILIER

L'article 1992 du code civil dispose que “ Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.”

En l'espèce, les acquéreurs indiquent que l'agent immobilier aurait dû entreprendre toutes les diligences nécessaires pour trouver les informations permettant de s'assurer que le désordre constaté n'était pas récurrent ou dû à un problème plus important pouvant entrainer des coûts élevés pour l'acquéreur. 

Néanmoins, il résulte de l'acte de vente qu'il est précisé que les infiltrations ont pour origine la toiture. En outre, là encore, il a été proposé aux acquéreurs de faire intervenir un technicien, laquelle intervention aurait eu pour conséquence de retarder le rendez-vous de signature. 

Néanmoins, les acquéreurs ont souhaité maintenir le rendez-vous initialement fixé, et ne pas faire intervenir un technicien en toiture. 

Par voie de conséquence, il ne peut être soutenu que l'agence immobilière a failli dans ses obligations. 

Il convient donc des débouter les consorts [W] de leurs demandes dirigées à l'encontre de l'agent immobilier LITHOS GESTION.



V. SUR LA RESPONSABILITE DU SYNDIC BENEVOLE

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est tenu d'administrer et conserver l'immeuble de copropriété et est responsable des fautes commises dans l'accomplissement de ses missions. 

Les consorts [W] indiquent qu'en l'espèce le syndic n'a pas tenu de carnet d'entretien à jour pour permettre d'alerter les acquéreurs sur la date de la dernière réfection de la toiture. 

Ils affirment que le syndic a commis une faute pour cette raison, outre le fait qu'il aurait failli à son obligation de conservation de l'immeuble, les laissant dans l'ignorance des problématiques liées à la toiture lors de l'achat de l'appartement. 

Or, en l'espèce, les consorts [W] se sont engagés en sachant qu'aucun carnet d'entretien n'avait été établi. 

De la même manière, ils se sont engagés en ayant connaissance du fait que des inondations au sein de leur appartement avaient pour origine la toiture, et n'ont pas souhaité faire intervenir un technicien pour en connaitre l'ampleur. Depuis cette inondation, ils ne justifient pas avoir, de nouveau, subi des désordres au sein de leur appartement. 

Enfin et surtout, le préjudice correspondrait, selon les demandeurs, à leur quote-part dans les travaux de réfection de toiture, lesquels ont été abandonnés par l'assemblée générale des copropriétaires. Il n'y a donc pas de préjudice à ce jour, et son montant n'est, en tout état de cause, aucunement justifié. 

Par conséquent, il convient de débouter les consorts [W] de leurs demandes dirigées à l'encontre du syndic bénévole. 



VI. SUR LES MESURES ACCESSOIRES


Sur les dépens :
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les consorts [W] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement au profit des avocats constitués, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile :
L'article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a lieu à condamnation.


Les consorts [W] seront condamnés in solidum à payer :
- la somme de 800 euros à Madame [Z] [C],
- la somme de 800 euros à Madame [D] [L], Monsieur [I] [L], Monsieur [V] [L],
- la somme de 800 euros à la SCP [A] [G] & [M] [B],
- la somme de 800 euros à la SAS LITHOS PROMOTION,
- la somme de 800 euros à la SAS LITHOS GESTION. 


Sur l'exécution provisoire :
En application de l'article 514 du code de procédure civile applicable aux instances engagées après le 1er janvier 2020, Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provi-soire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article suivant précise que Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, l'exécution provisoire est de droit, et il n'y a pas lieu à l'écarter.




PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande de jonction, laquelle a déjà été ordonnée ; 


ACCUEILLE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] en sont intervention volontaire ;


DEBOUTE Monsieur [H] [F] et Madame [J] [E] de l'ensemble de leurs demandes ; 


CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [J] [E] à payer au titre des frais irrépétibles :
- la somme de 800 euros à Madame [Z] [C],
- la somme de 800 euros à Madame [D] [L], Monsieur [I] [L], Monsieur [V] [L],
- la somme de 800 euros à la SCP [A] [G] & [M] [B],
- la somme de 800 euros à la SAS LITHOS PROMOTION,
- la somme de 800 euros à la SAS LITHOS GESTION
 

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [J] [E] aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement au profit des avocats constitués ;




DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement.

Et le présent jugement a été signé par Nous, Anne-Laure DELATTE, Vice-président, assistée de Laura BISSON, greffier en charge de la mise à disposition.

Fait à [Localité 6], le 31 juillet 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT





































En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.