Tribunal judiciaire de Versailles, Deuxième Chambre, 7 mai 2026, n° 24/02372

Minute n° 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 07 MAI 2026


N° RG 24/02372 - N° Portalis DB22-W-B7I-SATC

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [W] né le [Date naissance 1] 1972 à AKBBOU (Algérie), commerçant, de nationalité algérienne, demeurant à LA LONDE (Seine Maritime), [Adresse 1], représenté par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Pierre BLIN, avocat au barreau de LISIEUX, avocat plaidant

Monsieur [Q], [J], [V] [F] né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 1], graphiste, de nationalité française demeurant à [Adresse 2] (Hauts de Seine), [Adresse 3]
représenté par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Pierre BLIN, avocat au barreau de LISIEUX, avocat plaidant

SCI CRISTAUX Société Civile Immobilière au capital de 1 000,00 euros, immatriculée au RCS de LISIEUX sous le numéro 502 826 803 dont le siège social est à VILLERVILLE (Calvados) [Adresse 4], prise en la personne de son gérant, Monsieur [A] [R], domicilié en cette qualité audit siège, 
représentée par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Pierre BLIN, avocat au barreau de LISIEUX, avocat plaidant


DEFENDEUR :

Monsieur [D], [I] [L], né le [Date naissance 3] 1987 à MEULAN (78), pâtissier, de nationalité française, demeurant [Adresse 5], représenté par Maître Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant


ACTE INITIAL du 18 Avril 2024 reçu au greffe le 18 Avril 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 18 Novembre 2025, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2026, prorogé au 07 Mai 2026.


EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’une promesse de vente reçue au rapport de Maître [T] [G], notaire associé à Lillebonne en date du 31 mars 2022, la SCI CRISTAUX, Monsieur [Q] [F] et Monsieur [K] [W] ont consenti une promesse de vente à Monsieur [D] [L] portant sur l’acquisition d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à Elbeuf (Seine Maritime), cadastré section AN n°[Cadastre 1], d’une surface de 67 ca, comprenant 6 lots, moyennant le prix de 216 000 euros.

La promesse de vente était conclue sous réserve, notamment, de l’accomplissement d’une condition suspensive d’obtention de prêt d’un montant maximal de 233 000 euros, au taux nominal d’intérêts maximal de 1,6 % l’an hors assurances, sur une durée maximale de remboursement de 20 ans.
 
La promesse de vente précisait en page 12 que « L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt demandée aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BÉNÉFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.
A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [Etablissement 1] en demeure, de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de 8 jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BÉNÉFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit.
Dans ce cas, le BÉNÉFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés le cas échéant, en garantie pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait.
A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT. »
 
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 août 2022, Maître [G] a invité Monsieur [D] [L] à lui transmettre son offre de prêt sous 8 jours, conformément aux stipulations contractuelles, lui rappelant que l’offre de prêt devait être obtenue pour le 30 juin 2022 et qu’à défaut de réception de ladite offre de prêt, la condition sera défaillie de son fait.
 
Sans succès.

Aussi, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 septembre 2022, la SCI CRISTAUX, Monsieur [Q] [F] et Monsieur [K] [W] l'ont mis en demeure de leur verser la somme de 21 600 euros, représentant le montant de l’indemnité d’immobilisation, telle que prévue à la promesse de vente. 
En vain.
 
C'est dans ces conditions que la SCI CRISTAUX, Monsieur [Q] [F] et Monsieur [K] [W] ont, par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2023, fait assigner Monsieur [D] [L] devant la présente juridiction aux fins, principalement, de paiement de l'indemnité d'immobilisation.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 21 janvier 2025, la SCI CRISTAUX, Monsieur [Q] [F] et Monsieur [K] [W] demandent au tribunal de :

Vu la promesse de vente en date du 31/03/2022
Vu l’article 1304-3 du Code Civil
 
- Condamner Monsieur [D] [L] à verser à la SCI CRISTAUX, prise en la personne de son gérant Monsieur [A] [R], à Monsieur [Q] [F] et à Monsieur [K] [W] la somme principale de 21 600,00 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts de droit à compter du 12 août 2022, date de la première mise en demeure qui lui a vainement été adressée.
 
- Condamner Monsieur [D] [L] au paiement d’une somme de 3 000,00 euros aux trois requérants unis d’intérêts, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
 
- Rappeler que la décision à intervenir est assortie de l’exécutoire provisoire.
 
- Condamner Monsieur [D] [L] aux dépens afférents à l’instance.


Par écritures notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, Monsieur [D] [L] sollicite de voir :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,
Vu les articles 1361 et suivants du Code civil,
Vu l’article 1240 du Code civil et l’article 32-1 du Code de procédure civile,

A titre principal,
 
Débouter la SCI CRISTAUX, Monsieur [Q] [F] et Monsieur [K] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
 
A titre subsidiaire,
 
Débouter la SCI CRISTAUX, Monsieur [Q] [F] et Monsieur [K] [W] de sa demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation ;
Dans l’hypothèse où une indemnité d’immobilisation serait due, la ramener à de plus justes proportions.
 
En tout état de cause,
 
Condamner in solidum la SCI CRISTAUX, Monsieur [Q] [F] et Monsieur [K] [W] à payer à Monsieur [D] [L] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
 
Condamner in solidum la SCI CRISTAUX, Monsieur [Q] [F] et Monsieur [K] [W] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.
 

L'ordonnance de clôture est intervenue 0 septembre 2025. L'affaire a été plaidée le 18 novembre 2025 et mise en délibéré au 23 janvier 2026, prorogé au 7 mai 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sort de la promesse de vente

Monsieur [L] soutient qu'après la signature de la promesse, les promettants l'ont sollicité afin d’obtenir le versement d’un dessous de table, qu'il a refusé ; que, dès lors, l’agence immobilière PRESTA’CONSEIL, mandatée par les promettants pour les assister dans la vente de leur immeuble, a rédigé un acte intitulé « RESILIATION CONVENTIONNELLE DE PROMESSE DE VENTE », qui stipule au paragraphe « RESILIATION DE LA PROMESSE » que « La durée de ladite promesse étant à ce jour expirée et les parties n’ayant pas régularisé l’acte authentique de vente en raison de diverses incompréhensions sur les modalités de la vente, les parties confirment que ladite promesse est à ce jour caduque. Cette caducité rendant libre le PROMETTANT envers le BENEFICIAIRE.
Cet accord conventionnel est consenti sans indemnité de part ni d’autre ».

Il soutient que le seul courriel de l’agence immobilière lui transmettant l’acte de résiliation suffit à démontrer la volonté des promettants de résilier la promesse et que son acceptation a permis l’accord de volonté des parties sur la résiliation de la promesse de vente, de telle sorte que les promettants sont désormais mal fondés à solliciter le versement d’une indemnité d’immobilisation en exécution de la promesse de vente, dès lors que sa caducité a été constatée par les parties.
 
Il souligne que si les demandeurs versent aux débats une lettre recommandée avec accusé réception, sans la production de l’accusé réception, en date du 29 septembre 2022, soit postérieurement à l’envoi de la résiliation conventionnelle sollicitant le règlement de l’indemnité d’immobilisation, cette lettre est en parfaite contradiction avec l’acte adressé par l’agence immobilière le 26 septembre 2022, alors que les demandeurs avaient mandaté leur agence immobilière pour résilier la promesse.
 
Il affirme, encore, n'avoir jamais reçu le courrier recommandé du 12 aout 2022 adressé par le notaire ; qu'il n’habitait plus à la date du courrier à cette adresse comme en atteste l’attestation notariée versée aux débats ; qu'en tout état de cause, la signature figurant sur l’accusé réception produit ne correspond pas à la sienne telle qu'elle figure sur l’acte authentique de la promesse.
 
En réplique à l'argument des demandeurs selon lequel ils n'auraient pas eu connaissance de l’acte de résiliation et n'en auraient pas été à l’origine, il note qu'il est difficilement inimaginable que l’agence immobilière ait pris seule l’initiative de rédiger l’acte de résiliation sans avoir pris instruction auprès de ses mandants.
 
Il relève que le mail accompagnant l’acte adressé via Docu sign pour une signature électronique commence par « Messieurs », de telle sorte qu'il n’a donc pas été adressé qu’à lui, et que les demandeurs en ont eu parfaitement connaissance à la même date que lui, alors même que Madame [E] indique spécifiquement que le document doit être signé par tous « y compris par Monsieur [W] qui doit signer manuscritement ».
 
Il souligne que l'attestation de l’agence immobilière, que les demandeurs produisent au soutien de leurs affirmations, ne répond pas aux prescriptions de l’article 202 du Code de procédure civile et doit donc être écartée.
 
La SCI CRISTAUX, Monsieur [Q] [F] et Monsieur [K] [W] répliquent qu'ils n'ont pas eu connaissance de la résiliation invoquée par Monsieur [L] ; qu'ils n'ont jamais envisagé d’acter ou de faire acter une résiliation conventionnelle de la promesse de vente et de renoncer à percevoir l’indemnité de résiliation à la charge de Monsieur [L].
 
Ils soutiennent que la lecture de l’attestation de Madame [E], représentant la SARL PRESTA’CONSEIL qui a assuré la rédaction de l’acte de résiliation, confirme que la mise en forme de ce document ne l’a jamais été à leur demande.

Ils précisent qu'ils n’ont pas régularisé cet acte, contraire à leurs intérêts.

***
L'article 1113 du code civil dispose que «Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur».

L'article 1114 du même code précise que «L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation».

Aux termes de l'article 1167 du Code civil, «La signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l'authenticité à l'acte.

Lorsqu'elle est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.».

Par ailleurs, il est rappelé que le juge ne peut rejeter une attestation comme non conforme aux exigences de l'article 202 sans préciser en quoi l'irrégularité constatée constituait l'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public faisant grief à la partie qui l'attaque.

En outre, les modes de preuve ne se limitant pas aux attestations, le juge ne peut rejeter des lettres missives au motif qu'elles doivent être considérées comme des attestations et qu'elles ne sont pas conformes à l'article 202.

Par ailleurs, l'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En ce qui concerne la promesse unilatérale de vente immobilière, elle est fréquemment assortie d’une ou plusieurs conditions suspensives telles que l’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire.

Lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la convention est caduque.
Cependant, selon l’article 1304-3 du code civil, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

S’agissant de la charge de la preuve en cas de litige quant à l’accomplissement d’une condition suspensive, il incombe à l’acquéreur, obligé sous cette condition, de démontrer qu’il a mis tout en œuvre pour obtenir la réalisation de la condition selon les modalités et dans les délais requis et qu’il n’est donc pas à l’origine de sa défaillance. Si cette preuve est rapportée, il appartient ensuite au promettant de démontrer que la non-réalisation de la condition est due au fait, à la faute ou la négligence du bénéficiaire.

***

En l'espèce, le défendeur verse aux débats un document dénommé «Résiliation conventionnelle de promesse de vente», dont il n'est pourtant pas justifié de la signature par l’ensemble des parties en la cause.

Cette absence de signature est d'ailleurs confirmée par le courrier de Madame [B] [E] de l'agence immobilière PRESTA CONSEIL qui a rédigé le projet de résiliation.

Cet acte de résiliation, non signé par les vendeurs, est dès lors insusceptible d'engager les parties à la promesse de vente en date du 31 mars 2022, peu importe, à cet égard que les parties aient, ainsi que l'affirme Monsieur [L], mandaté Madame [E] pour mettre en forme la résiliation de la promesse de vente.

Ainsi, il en résulte que Monsieur [L] est mal fondé à invoquer ladite résiliation.

S'agissant de la condition suspensive d'obtention d'un prêt destiné au financement de l'acquisition immobilière, au terme de l'acte notarié signé par les parties le 31 mars 2022, il est constant que Monsieur [L] s'est engagé à solliciter auprès de tout organisme bancaire un prêt, d’un montant maximal de 233 000 euros, au taux nominal d’intérêts maximal de 1,6 % l’an hors assurances, sur une durée maximale de remboursement de 20 ans et de justifier de la réalisation de la condition suspensive au plus tard le 30 juin 2022.

Il n’est pas contesté que Monsieur [L] n'a justifié, dans les délais, ni de l'obtention ni du refus de prêt.

En conséquence, conformément aux stipulations contractuelles liant les parties, il doit être réputé avoir renoncé à la condition suspensive relative à l’obtention du prêt.

Il convient, donc, de constater que l’ensemble des conditions suspensives prévues par la promesse unilatérale sont réputées réalisées de telle sorte que la non réalisation de la vente est imputable à Monsieur [L], qui a choisi de ne pas lever l’option.

Sur l’indemnité d’immobilisation

En réplique au moyen de Monsieur [L] qui se prévaut de la vente de deux des trois lots depuis sa défaillance, pour en conclure qu'ils ne sont pas fondés à solliciter une indemnité de résiliation, sauf à la réduire à de plus justes proportions, les demandeurs soulignent que l'indemnité d'immobilisation garantit à l'acheteur le droit exclusif d'acquérir la propriété et qu'en contrepartie, si l'acquéreur se retire sans raison valable ou ne respecte pas les termes de la promesse de vente, elle peut être conservée par le vendeur en compensation des inconvénients causés.
 
Ils font valoir que même si deux des trois lots ont été réalisés aujourd’hui, le retrait de Monsieur [L] a généré un préjudice pour eux, qui sera équitablement réparé par l’allocation de l’indemnité de résiliation, étant précisé que le principe de cette indemnité et son montant ont été négociés et acceptés par Monsieur [L], si bien que rien ne justifierait qu’elle soit réduite dans son quantum.
 
En défense, Monsieur [L] indique que les lots 1 à 3 ont été vendus le 7 mars 2024 par Monsieur [F] et la SCI CRISTAUX à la société PMC IMMOBILIER au prix de 154.000 euros ; que la répartition du prix fixée par la promesse de vente faisait état d’un prix de vente pour les lots 1, 3, 5 et 6 de la SCI CRISTAUX à 134.000 euros et 39.000 euros pour le lot 2 appartenant à Monsieur [F], si bien que la vente réalisée ne s’est donc pas faite à perte et qu'il n'en résulte pas de préjudice pour les demandeurs de ne pas avoir concrétisé la promesse du 31 mars 2022, leurs biens ayant été vendus récemment de telle sorte qu'ils seront donc déboutés de leur demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Il souligne que, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait qu’il doit une indemnité d’immobilisation, celle-ci devrait être ramenée à de plus justes proportions afin de tenir compte de la mauvaise foi des demandeurs et de la vente réalisée.


***

L'indemnité d'immobilisation constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente par le promettant qui est seul obligé. Le versement effectué par le bénéficiaire de la promesse représente le prix de l'option, et non une clause pénale qui a pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de l'obligation, en fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation de celle-ci.

Lorsqu'une indemnité d'immobilisation a été stipulée et que les conditions de sa mise en jeu sont réunies, le juge ne dispose d'aucun pouvoir modérateur. Son versement est automatique, du seul fait de la non levée d'option par le bénéficiaire, et sans que le promettant n'ait à justifier d'un quelconque préjudice

En l'espèce, il est constant que dans la promesse de vente signée le 31 mars 2022, les parties ont convenu de fixer à la somme de 21.000 euros l’indemnité d’immobilisation versée au promettant, qui lui serait acquise dans le cas où la vente ne pourrait être réalisée du seul fait du bénéficiaire de la promesse.
Contrairement à ce que prétend Monsieur [L] cette somme ne correspond pas au préjudice lié à l'absence de vente de l'immeuble, mais au prix de l'exclusivité donnée à l’acquéreur pendant pendant plus de 4 mois mois puisque la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 12 août 2022 à 16 heures.

Dès lors, ne pouvant être qualifiée de clause pénale, l’indemnité d’immobilisation ne peut être réduite par le juge.

Les demandeurs sont donc fondés à obtenir la condamnation de Monsieur [L] à leur payer, la somme de 21.600 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023, date de l'assignation, premier acte valant mise en demeure au sens de l'article 1231-6 du Code civil, la mise en demeure du 12 août 2022 ne comportant pas une interpellation suffisante et celle du 29 septembre 2022 ayant été présentée à une adresse qui n'était plus celle du défendeur.


Sur les autres demandes

Par application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [L], qui succombe, sera condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En application de ces dispositions, Monsieur [L] sera condamné à verser aux demandeurs une somme de 2.000 euros.

Enfin, il sera rappelé que par application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à verser à la SCI CRISTAUX, Monsieur [Q] [F] et Monsieur [K] [W], au titre de l'indemnité d’immobilisation, la somme de 21.600 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023.

CONDAMNE Monsieur [D] [L] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à verser à la SCI CRISTAUX, Monsieur [Q] [F] et Monsieur [K] [W] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties leurs demandes plus amples ou contraires;



Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 07 MAI 2026 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT