Tribunal judiciaire de Paris, PCP JTJ proxi fond, 25 juin 2026, n° 25/06193

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L] sont propriétaires des lots n°248, 327, 343 dans l'immeuble sis [Adresse 4], cadastré AQ[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 558/20000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L], par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 5669,25 euros au titre des charges de copropriété au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024,
- 1074,41 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
- 1500 euros de dommages et intérêts,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 mai 2026.

A l'audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions, soutenues oralement, par ailleurs signifiées à étude le 24 avril 2026, par lesquelles il a actualisé ses demandes en paiement à 7694,13 euros au titre des charges de copropriété au 1er avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, 1225,43 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1500 euros de dommages et intérêts, et 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Bien que régulièrement assignés à personne, Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
- le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot 248, 327, 343, indiquant la répartition des tantièmes (558/20000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L],
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2024 au 16 mars 2026,
- l’historique du compte du 17 juin 2024 au 1er avril 2026 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 8919,56 euros (en ce inclus 1225,43 euros de frais), 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 26 septembre 2023, 27 mars 2024 et 17 juin 2025 comportant : 
- approbation des comptes des exercices 2022 à 2024,
- vote des budgets prévisionnels 2024 à 2026,
- fonds travaux 2023 à 2025,
- vote des travaux ou opérations suivantes : remplacement des portes de parking, réfection des relevés d’étanchéité, réfection de l’éclairage (assemblée générale du 27 mars 2024, résolution 13, 29, 30), remplacement des blocs secours, étude sur la mise en place d’une recharge pour véhicules électriques (assemblée générale du 17 juin 2025, résolution 14, 19), 
- les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
- la mise en demeure de payer la somme de 2007,39 euros adressée le 11 décembre 2024 à Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L] (signée le 18 décembre 2024), et la mise en demeure avec AR du 6 mai 2025,
- les lettres de relance par courrier simple des 19 novembre 2024 et 11 mars 2025,
- le commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025 valant mise en demeure sur la somme de 4953,79 euros, 
- le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local (article 44), 
- le contrat de syndic, 
- les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 8919,56 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2024 au 1er avril 2026, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2026.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1225,43 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. 

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 7694,13 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n°2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 18 décembre 2024, à hauteur de 2007,39 euros, et de l’assignation du 30 octobre 2025 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle. 

En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L], copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1225,43 euros se décomposant comme suit :
- 144 euros pour l'envoi de deux mises en demeure, dont celle du 12 décembre 2024 pour 72 euros,
- 540 euros de frais de suivi contentieux,
- 240,41 euros, correspondant au coût du commandement de payer,
- 151,02 euros, correspondant au coût de l’assignation,
- 150 euros pour la constitution du dossier commissaire de justice.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Il sera relevé toutefois que l'envoi d'autant de mises en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d'un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat. 

Pour l'envoi du dossier au commissaire de justice et le suivi du dossier contentieux, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété. 

Enfin, les frais liés au commandement de payer et à l’assignation intègreront les dépens.

En conséquence la somme globale de 72 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, équivalent au coût de la mise en demeure du 12 décembre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s'applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement. 

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L] présente, de manière récurrente depuis 2024, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 700 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. 

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER :
- la somme de 7694,13 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2024 au 1er avril 2026 et incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024, à hauteur de 2007,39 euros, et du 30 octobre 2025 pour le surplus,
- la somme de 72 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024,
- la somme de 700 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Mme et M. [L]

Copie exécutoire délivrée 
à : Me FOIRIEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/06193 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPRM

N° MINUTE : 4/2026






JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 juin 2026


DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 1], représenté par son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008


DÉFENDEURS
Monsieur [P] [X] [Q] [L]
Madame [X] [K] [L]
demeurant [Adresse 3]
non comparants, ni représentés



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique,
assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 25 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06193 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPRM

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L] sont propriétaires des lots n°248, 327, 343 dans l'immeuble sis [Adresse 4], cadastré AQ[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 558/20000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L], par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 5669,25 euros au titre des charges de copropriété au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024,
- 1074,41 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
- 1500 euros de dommages et intérêts,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 mai 2026.

A l'audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions, soutenues oralement, par ailleurs signifiées à étude le 24 avril 2026, par lesquelles il a actualisé ses demandes en paiement à 7694,13 euros au titre des charges de copropriété au 1er avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, 1225,43 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1500 euros de dommages et intérêts, et 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Bien que régulièrement assignés à personne, Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
- le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot 248, 327, 343, indiquant la répartition des tantièmes (558/20000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L],
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2024 au 16 mars 2026,
- l’historique du compte du 17 juin 2024 au 1er avril 2026 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 8919,56 euros (en ce inclus 1225,43 euros de frais), 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 26 septembre 2023, 27 mars 2024 et 17 juin 2025 comportant : 
- approbation des comptes des exercices 2022 à 2024,
- vote des budgets prévisionnels 2024 à 2026,
- fonds travaux 2023 à 2025,
- vote des travaux ou opérations suivantes : remplacement des portes de parking, réfection des relevés d’étanchéité, réfection de l’éclairage (assemblée générale du 27 mars 2024, résolution 13, 29, 30), remplacement des blocs secours, étude sur la mise en place d’une recharge pour véhicules électriques (assemblée générale du 17 juin 2025, résolution 14, 19), 
- les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
- la mise en demeure de payer la somme de 2007,39 euros adressée le 11 décembre 2024 à Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L] (signée le 18 décembre 2024), et la mise en demeure avec AR du 6 mai 2025,
- les lettres de relance par courrier simple des 19 novembre 2024 et 11 mars 2025,
- le commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025 valant mise en demeure sur la somme de 4953,79 euros, 
- le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local (article 44), 
- le contrat de syndic, 
- les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 8919,56 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2024 au 1er avril 2026, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2026.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1225,43 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. 

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 7694,13 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n°2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 18 décembre 2024, à hauteur de 2007,39 euros, et de l’assignation du 30 octobre 2025 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle. 

En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L], copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1225,43 euros se décomposant comme suit :
- 144 euros pour l'envoi de deux mises en demeure, dont celle du 12 décembre 2024 pour 72 euros,
- 540 euros de frais de suivi contentieux,
- 240,41 euros, correspondant au coût du commandement de payer,
- 151,02 euros, correspondant au coût de l’assignation,
- 150 euros pour la constitution du dossier commissaire de justice.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Il sera relevé toutefois que l'envoi d'autant de mises en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d'un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat. 

Pour l'envoi du dossier au commissaire de justice et le suivi du dossier contentieux, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété. 

Enfin, les frais liés au commandement de payer et à l’assignation intègreront les dépens.

En conséquence la somme globale de 72 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, équivalent au coût de la mise en demeure du 12 décembre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s'applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement. 

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L] présente, de manière récurrente depuis 2024, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 700 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. 

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER :
- la somme de 7694,13 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2024 au 1er avril 2026 et incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024, à hauteur de 2007,39 euros, et du 30 octobre 2025 pour le surplus,
- la somme de 72 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024,
- la somme de 700 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [L] et Madame [X] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,

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Mise à jour de la source le 2026-06-26T18:46:03.617Z.