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Décision de justice

Tribunal judiciaire de La Rochelle, JERICHO CIVIL, 15 juin 2026, n° 26/00756

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2023, l’EURL RENAISSANCE 17 a donné à bail à Monsieur [A] [I], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 425 euros, hors charges.

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2023, intitulé « Contrat de cautionnement [H] n°A10316356967 », la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple de Monsieur [A] [I] pour le paiement des loyers et des charges, afférents au contrat de bail.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif [H] afin que les loyers dus soient payés par la caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [A] [I], un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre des loyers et charges impayés, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Charente-Maritime le 3 avril 2025. 

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [A] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
Déclarer recevable et bien fondée son action ;A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [A] [I] ; En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;En toute hypothèse :Condamner Monsieur [A] [I] au paiement de la somme de 2 641,51 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 2 avril 2025 sur la somme de 1 875 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;Fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail ;Condamner Monsieur [A] [I] à lui payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux.Condamner Monsieur [A] [I] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.



L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente-Maritime le 6 février 2026. 

Le timbre électronique requis en application des dispositions issues de la loi du 19 février 2026 a été acquitté le 5 mars 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 avril 2026. 

À l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle soutient, sur le fondement de l’article 2309 du Code civil, avoir la qualité pour agir dans la mesure où cette dernière est, en sa qualité de caution, subrogée dans les droits du créancier qu’elle a désintéressé. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES précise que la subrogation s’applique également pour agir en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation du bail. La SA SACTION LOGEMENT SERVICES s’oppose à tout délais de paiement.

Monsieur [A] [I] comparaît en personne à l’audience. Il argue avoir repris le paiement des loyers et évoque un échéancier à l’amiable en cours avec [H]. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. 

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 8 avril 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Une note en délibéré a été autorisée dans un délai de 15 jours afin que :
La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la signature électronique du contrat de cautionnement. Aucun document n’est parvenu au greffe dans le délai imparti ; Monsieur [A] [I] justifie de la reprise de paiement du loyer du mois d’avril 2026. Aucun document n’est parvenu au greffe dans le délai imparti.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur la recevabilité 

Sur la subrogation de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits du bailleur

Conformément à l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. L’article 1346-4 du code civil dispose que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

S’agissant de la caution, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. 

Par ailleurs, l’article 7.1 de la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de la [H], stipule que « La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ». 





En l’espèce, il résulte du contrat de cautionnement [H] et du contrat de bail, que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [A] [I]. 

Il sera relevé en outre que si le demandeur ne justifie aucunement de la signature du contrat de cautionnement en tant que tel, il sera relevé que la quittance subrogative n°4 émise le 3 décembre 2025 est signée électroniquement, et se réfère directement au contrat de cautionnement n°A1[XXXXXXXX01], de sorte que le demandeur rapporte la preuve de son engagement de caution. 

Il ressort également du contrat de cautionnement [H] n°A10316356967, en son article 8.1, que « conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Or, il résulte des différentes quittances versées par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, que cette dernière a réglé au bailleur les sommes dues par Monsieur [A] [I], au titre des loyers et des charges impayés. En effet, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie des virements qu’elle a réalisés en sa qualité de caution, suite à la mise en jeu de la garantie [H], par la production de plusieurs quittances subrogatives, la dernière ayant été émise le 3 décembre 2025, pour la somme de 2 891,51 euros. 

Dès lors, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que caution, est subrogée dans les droits et actions du bailleur contre le locataire défaillant, en raison des impayés locatifs, de sorte que celle-ci peut valablement exercer une action en constatation de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du bail à l’encontre du locataire, cette action étant transmise avec la créance de loyers, ainsi qu’une action en paiement à hauteur des sommes que la caution a réglé au bailleur. 

En conséquence, il y a lieu de déclarer la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action. 

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation, si elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande.

En outre, conformément aux dispositions du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la CCAPEX. 

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la CCAPEX le 3 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2026. 





Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Charente-Maritime par voie électronique le 6 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 avril 2026.

Par conséquent, la demande de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES en constat de l’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux. 

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire (article IX). La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, justifie avoir signifié à Monsieur [A] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 avril 2025. 

Or il n’est pas discuté autant qu’il ressort du détail de créance en date du 9 janvier 2026 que ces sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines. Dès lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer. 

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conclu le 2 novembre 2023 entre l’EURL RENAISSANCE 17 et Monsieur [A] [I] à compter du 15 mai 2025. 

Sur la demande en paiement 

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article 1728 du Code civil, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve, selon l’article 1353 du Code civil. 

Le contrat de cautionnement [H] n°A10316356967, prévoit en son article 8.1, que la subrogation permet à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées. 

En l’espèce, il ressort du contrat de bail signé le 2 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 2 avril 2025, ainsi que du dernier décompte de loyer en date du 9 janvier 2026, que Monsieur [A] [I] est redevable d’une somme de 2 641,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (2 891,51 euros – 250 euros de règlements intervenus).

Or la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la quittance subrogative n°4 émise le 3 décembre 2025, avoir payé la somme de 2 891,51 euros au bailleur, de sorte que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du créancier pour réclamer le paiement des loyers et indemnités d’occupation au locataire. 




Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [A] [I] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 641,51 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 9 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 2 avril 2025 sur la somme de 1 875,00 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 , lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [A] [I] argue à l’audience avoir repris le paiement intégral du loyer du mois d’avril 2026. S’il n’en justifie pas dans le temps de la note en délibéré accordée, il sera relevé cependant que le diagnostic social et financier établit (page 9), sans équivoque, que l’intéressé a repris le paiement intégral des loyers depuis le mois de janvier 2026 et a désormais la capacité financière, depuis la signature d’un CDI le 12 janvier 2026, de « régler son loyer et sa dette ». 

L’intéressé propos de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, par règlements mensuels de 100 euros, en plus du loyer courant. 

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accord à Monsieur [A] [I] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. 

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [A] [I] et de tout occupant de son chef sera dans ce cas autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi sera fixée et Monsieur [A] [I] sera condamné à son paiement. Toutefois, cette condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation ne pourra se réaliser que concernant les indemnités dues jusqu’au 3 décembre 2025, date de la dernière quittance subrogative. En effet, en l’absence de quittance subrogative pour la période postérieure au mois de décembre 2025, le tribunal ne saurait faire droit à une demande de condamnation de Monsieur [A] [I] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, pour le futur que la caution réglerait éventuellement au bailleur, ces sommes n’étant pas actuellement dues. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [A] [I] sera condamné aux dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer. En outre, il sera condamné à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

- DECLARE recevable l'action de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ;

- CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 2 novembre 2023 entre l’EURL RENAISSANCE 17 d'une part, et Monsieur [A] [I] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], [Localité 3], sont réunies à la date du 15 mai 2025 ;

-CONSTATE la résiliation du bail à compter du 15 mai 2025 ;

- CONDAMNE Monsieur [A] [I] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 641,51 euros (DEUX MILLE SIX CENT QUARANTE ET UN EUROS ET CINQUANTE ET UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 9 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 2 avril 2025 sur la somme de 1 875,00 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; 

- ACCORDE un délai à Monsieur [A] [I] pour le paiement de ces sommes ; 

- AUTORISE Monsieur [A] [I] à s’acquitter de la dette en 27 mensualités, en procédant à 26 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

- DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

- SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

- RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution ; 

- DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;


- DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, et en ce cas :
- ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [A] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
- CONDAMNE Monsieur [A] [I] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 15 mai 2025 et jusqu’au 3 décembre 2025 uniquement, date de la dernière quittance subrogative produite, déduction faite des paiements déjà intervenus ; 

- CONDAMNE Monsieur [A] [I] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 avril 2025 ;

- CONDAMNE Monsieur [A] [I] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.



Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,
A-L. VOYER Q. ATLAN
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE 

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 15 JUIN 2026

DOSSIER : N° RG 26/00756 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FVAF
AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [A] [I]
MINUTE : 26/


COMPOSITION DU TRIBUNAL


























expédition délivrée le 
aux parties

copie exécutoire délivrée le 
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection, 

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier


PARTIES :


DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Christophe BELLIOT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT




DEFENDEUR

Monsieur [A] [I]
né le 04 Février 1991 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] [Localité 2]

comparant en personne





***
Débats tenus à l'audience du 13 Avril 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 15 Juin 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2023, l’EURL RENAISSANCE 17 a donné à bail à Monsieur [A] [I], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 425 euros, hors charges.

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2023, intitulé « Contrat de cautionnement [H] n°A10316356967 », la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple de Monsieur [A] [I] pour le paiement des loyers et des charges, afférents au contrat de bail.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif [H] afin que les loyers dus soient payés par la caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [A] [I], un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre des loyers et charges impayés, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Charente-Maritime le 3 avril 2025. 

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [A] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
Déclarer recevable et bien fondée son action ;A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [A] [I] ; En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;En toute hypothèse :Condamner Monsieur [A] [I] au paiement de la somme de 2 641,51 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 2 avril 2025 sur la somme de 1 875 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;Fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail ;Condamner Monsieur [A] [I] à lui payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux.Condamner Monsieur [A] [I] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.



L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente-Maritime le 6 février 2026. 

Le timbre électronique requis en application des dispositions issues de la loi du 19 février 2026 a été acquitté le 5 mars 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 avril 2026. 

À l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle soutient, sur le fondement de l’article 2309 du Code civil, avoir la qualité pour agir dans la mesure où cette dernière est, en sa qualité de caution, subrogée dans les droits du créancier qu’elle a désintéressé. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES précise que la subrogation s’applique également pour agir en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation du bail. La SA SACTION LOGEMENT SERVICES s’oppose à tout délais de paiement.

Monsieur [A] [I] comparaît en personne à l’audience. Il argue avoir repris le paiement des loyers et évoque un échéancier à l’amiable en cours avec [H]. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. 

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 8 avril 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Une note en délibéré a été autorisée dans un délai de 15 jours afin que :
La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la signature électronique du contrat de cautionnement. Aucun document n’est parvenu au greffe dans le délai imparti ; Monsieur [A] [I] justifie de la reprise de paiement du loyer du mois d’avril 2026. Aucun document n’est parvenu au greffe dans le délai imparti. 

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur la recevabilité 

Sur la subrogation de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits du bailleur

Conformément à l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. L’article 1346-4 du code civil dispose que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

S’agissant de la caution, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. 

Par ailleurs, l’article 7.1 de la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de la [H], stipule que « La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ». 





En l’espèce, il résulte du contrat de cautionnement [H] et du contrat de bail, que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [A] [I]. 

Il sera relevé en outre que si le demandeur ne justifie aucunement de la signature du contrat de cautionnement en tant que tel, il sera relevé que la quittance subrogative n°4 émise le 3 décembre 2025 est signée électroniquement, et se réfère directement au contrat de cautionnement n°A1[XXXXXXXX01], de sorte que le demandeur rapporte la preuve de son engagement de caution. 

Il ressort également du contrat de cautionnement [H] n°A10316356967, en son article 8.1, que « conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Or, il résulte des différentes quittances versées par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, que cette dernière a réglé au bailleur les sommes dues par Monsieur [A] [I], au titre des loyers et des charges impayés. En effet, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie des virements qu’elle a réalisés en sa qualité de caution, suite à la mise en jeu de la garantie [H], par la production de plusieurs quittances subrogatives, la dernière ayant été émise le 3 décembre 2025, pour la somme de 2 891,51 euros. 

Dès lors, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que caution, est subrogée dans les droits et actions du bailleur contre le locataire défaillant, en raison des impayés locatifs, de sorte que celle-ci peut valablement exercer une action en constatation de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du bail à l’encontre du locataire, cette action étant transmise avec la créance de loyers, ainsi qu’une action en paiement à hauteur des sommes que la caution a réglé au bailleur. 

En conséquence, il y a lieu de déclarer la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action. 

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation, si elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande.

En outre, conformément aux dispositions du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la CCAPEX. 

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la CCAPEX le 3 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2026. 





Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Charente-Maritime par voie électronique le 6 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 avril 2026.

Par conséquent, la demande de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES en constat de l’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux. 

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire (article IX). La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, justifie avoir signifié à Monsieur [A] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 avril 2025. 

Or il n’est pas discuté autant qu’il ressort du détail de créance en date du 9 janvier 2026 que ces sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines. Dès lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer. 

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conclu le 2 novembre 2023 entre l’EURL RENAISSANCE 17 et Monsieur [A] [I] à compter du 15 mai 2025. 

Sur la demande en paiement 

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article 1728 du Code civil, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve, selon l’article 1353 du Code civil. 

Le contrat de cautionnement [H] n°A10316356967, prévoit en son article 8.1, que la subrogation permet à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées. 

En l’espèce, il ressort du contrat de bail signé le 2 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 2 avril 2025, ainsi que du dernier décompte de loyer en date du 9 janvier 2026, que Monsieur [A] [I] est redevable d’une somme de 2 641,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (2 891,51 euros – 250 euros de règlements intervenus).

Or la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la quittance subrogative n°4 émise le 3 décembre 2025, avoir payé la somme de 2 891,51 euros au bailleur, de sorte que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du créancier pour réclamer le paiement des loyers et indemnités d’occupation au locataire. 




Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [A] [I] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 641,51 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 9 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 2 avril 2025 sur la somme de 1 875,00 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 , lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [A] [I] argue à l’audience avoir repris le paiement intégral du loyer du mois d’avril 2026. S’il n’en justifie pas dans le temps de la note en délibéré accordée, il sera relevé cependant que le diagnostic social et financier établit (page 9), sans équivoque, que l’intéressé a repris le paiement intégral des loyers depuis le mois de janvier 2026 et a désormais la capacité financière, depuis la signature d’un CDI le 12 janvier 2026, de « régler son loyer et sa dette ». 

L’intéressé propos de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, par règlements mensuels de 100 euros, en plus du loyer courant. 

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accord à Monsieur [A] [I] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. 

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [A] [I] et de tout occupant de son chef sera dans ce cas autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi sera fixée et Monsieur [A] [I] sera condamné à son paiement. Toutefois, cette condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation ne pourra se réaliser que concernant les indemnités dues jusqu’au 3 décembre 2025, date de la dernière quittance subrogative. En effet, en l’absence de quittance subrogative pour la période postérieure au mois de décembre 2025, le tribunal ne saurait faire droit à une demande de condamnation de Monsieur [A] [I] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, pour le futur que la caution réglerait éventuellement au bailleur, ces sommes n’étant pas actuellement dues. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [A] [I] sera condamné aux dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer. En outre, il sera condamné à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

- DECLARE recevable l'action de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ;

- CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 2 novembre 2023 entre l’EURL RENAISSANCE 17 d'une part, et Monsieur [A] [I] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], [Localité 3], sont réunies à la date du 15 mai 2025 ;

-CONSTATE la résiliation du bail à compter du 15 mai 2025 ;

- CONDAMNE Monsieur [A] [I] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 641,51 euros (DEUX MILLE SIX CENT QUARANTE ET UN EUROS ET CINQUANTE ET UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 9 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 2 avril 2025 sur la somme de 1 875,00 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; 

- ACCORDE un délai à Monsieur [A] [I] pour le paiement de ces sommes ; 

- AUTORISE Monsieur [A] [I] à s’acquitter de la dette en 27 mensualités, en procédant à 26 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

- DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

- SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

- RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution ; 

- DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;


- DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, et en ce cas :
- ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [A] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
- CONDAMNE Monsieur [A] [I] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 15 mai 2025 et jusqu’au 3 décembre 2025 uniquement, date de la dernière quittance subrogative produite, déduction faite des paiements déjà intervenus ; 

- CONDAMNE Monsieur [A] [I] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 avril 2025 ;

- CONDAMNE Monsieur [A] [I] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.



Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,
A-L. VOYER Q. ATLAN

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Mise à jour de la source le 2026-06-26T21:38:34.945Z.