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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 26 juin 2026, n° 25/08197

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 novembre 2022, à effet au 28 janvier 2023, la société ESPACIL HABITAT a donné à bail à Mme [I] [H] un logement d’habitation (appartement 0403) situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 421,57 euros. 
Par acte sous seing privé du 26 janvier 2023, le bailleur a donné à bail à la locataire un garage n°0087 situé [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 50 euros.
Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 739,59 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [H] le 16 juillet 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2025, la société ESPACIL HABITAT a fait assigner Mme [I] [H] par devant le tribunal judiciaire de RENNES aux fins de voir constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
L’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises, à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 27 mars 2026. 
* * * * *
A l’audience, la société ESPACIL HABITAT a comparu représentée par Mme [Q] [A] dûment munie d’un pouvoir.
Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures (conclusions n°3), au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1353, 1728 et suivants du Code civil, des articles 9, 514, 695, 696 et 700 du Code de procédure civile, des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles L. 213-4-4 et R.213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, la société ESPACIL HABITAT sollicite de :
- débouter Mme [H] de toutes ses demandes ;
- constater que les clauses résolutoires contenues dans les baux des 28 novembre 2022 et 26 janvier 2023 sont acquises depuis le 16 septembre 2024 ;
- constater la résiliation des deux baux à compter du 16 septembre 2026 et ordonner l’expulsion de Mme [I] [H] et de tous occupants de son chef du logement et du garage ;
- valider le congé donné par Mme [I] [H] le 29 septembre 2025 et ordonner une fois encore l’expulsion de Mme [I] [H] et de tous occupants de son chef du logement et du garage ;
- fixer une indemnité d’occupation à compter du 17 septembre 2025 laquelle sera égale au montant du loyer, charges comprises, jusqu’à son départ effectif des lieux ;
 - condamner Mme [I] [H] à régler la somme de 7.313,22 euros comprenant les indemnités d’occupation et l’arriéré locatif (somme due jusqu’au 31 février 2026 [sic] inclus tenant compte du versement de mars 2026 imputé sur le mois de février 2026) ;
- condamner Mme [I] [H] à régler l’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2026 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;
- n’accorder aucun délai de paiement à Mme [I] [H] ;
- condamner Mme [I] [H] aux frais et dépens qui comprendront le commandement de payer, l’assignation et les frais de mise à exécution de la décision à intervenir ;
- condamner Mme [I] [H] au paiement d’une somme de 120 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Mme [I] [H] à payer une somme de 2.000 euros en réparation du préjudice subi par ESPACIL HABITAT ;
- si le juge des contentieux de la protection refusait de valider le congé donné par Mme [I] [H] et lui accordait des délais de paiement en estimant qu’elle devait bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire, préciser qu’à défaut d’un seul versement, y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié. 

Au soutien de ses prétentions, la société ESPACIL HABITAT fait valoir qu’en raison d’impayés de loyers, un commandement de payer a été délivré à la locataire, laquelle ne l’a pas régularisé dans le délai de deux mois et ce peu important le montant de la dette ou le fait qu’elle ait été réglée après le délai. 
Elle souligne que la locataire a également donné congé des deux biens (logement et garage) et qu’elle a fixé l’état des lieux de sortie au 2 janvier 2026. Elle souligne que celle-ci ne s’est pas présenté à l’état des lieux de sortie et a invoqué d’une panne d’ascenseur pour ne pas avoir effectué son déménagement. Elle relève qu’elle refuse toujours de quitter les lieux alors que le logement a été reloué. Elle estime que cela lui cause un préjudice le logement ayant été réattribué. 
En réponse aux moyens en défense, s’agissant de la dénonciation de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience, elle rappelle que cela a été fait le 1er septembre 2025 et que Mme [I] était bien présente lors du premier appel des causes. 
S’agissant des délais de paiement, la bailleresse relève que la dette de loyers a continué à augmenter et que la locataire ne règle pas le montant du loyer mensuel. Elle affirme qu’elle n’a rien fait pour apurer sa dette. Par suite, elle considère que cette demande doit être rejetée.
S’agissant des délais pour se maintenir dans les lieux, la demanderesse remarque que tout à la fois, la locataire indique être retournée vivre en région parisienne et souhaite bénéficier d’un logement social à [Localité 1] dont elle dénonce au surplus l’insalubrité.
S’agissant des nuisances causées par les pigeons, la bailleresse considère que les éléments produits démontrent que la locataire ne nettoie pas le balcon et laisse les oiseaux y construire leurs nids sans intervenir. Elle remarque que seuls trois locataires ont signé la pétition sur quarante-deux. 
De même, elle souligne que la locataire ne démontre pas en quoi la bailleresse serait responsable des mauvaises odeurs dans la salle de bains et qu’elle ne justifie pas de l’entretien des syphons, charge du locataire. 
S’agissant des dysfonctionnements des ascenseurs, la bailleresse souligne que leur entretien régulier a lieu et que l’intervention de la société Otis est requise systématiquement en cas de dysfonctionnement. Elle estime que, sur la période considérée, étant remarqué qu’habitant au 4ème étage la locataire n’avait pas nécessairement besoin des ascenseurs, le déménagement aurait pu avoir lieu. 
Enfin, elle estime que l’attitude du commissaire de justice qui s’est présenté au logement pour réaliser l’état des lieux est restée loyale et ne souffre d’aucune critique.
* * * * *
A l’audience, Mme [I] [H] a comparu en personne, assistée de son conseil. 
Elle a entendu oralement se référer à ses écritures (conclusions n°4) déposées à l’audience et préalablement communiquées à la partie adverse. Ainsi, au visa de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1989 et des articles L.412-3 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Mme [I] [H] sollicite :
A titre principal :
- de rejeter l’éventuelle dénonciation EXPLOC faite à la préfecture faute de transmission contradictoire de celle-ci ;
- de déclarer l’OPH ESPACIL HABITAT irrecevable en ses demandes faute de justification de la dénonciation de l’assignation à la préfecture ;
- de rejeter les pièces de l’OPH ESPACIL HABITAT faute de communication au conseil de Mme [H] ; 
- en conséquence, de débouter l’OPH ESPACIL HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire :
- de lui accorder des délais de paiement suspendant la clause résolutoire pendant 36 mois conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
A titre très subsidiaire :
- de lui accorder, le cas échéant, un délai de 24 mois sur le fondement de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;
- de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil ;
En tout état de cause :
- de débouter l’OPH ESPACIL HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- de condamner l’OPH ESPACIL HABITAT à réaliser ou faire réaliser tout aménagement ou travaux permettant de mettre fin à l’invasion des pigeons et puces de pigeons, en ce compris un traitement de complément de l’appartement, sous un mois à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 
- de condamner l’OPH ESPACIL HABITAT à réaliser ou faire réaliser tout aménagement ou travaux permettant de mettre fin aux nuisances olfactives dans l’appartement, sous un mois à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 
- de condamner l’OPH ESPACIL HABITAT à lui payer la somme de 350 euros par mois à compter du 28 novembre 2022 et jusqu’à parfaite exécution des travaux ;
- de condamner l’OPH ESPACIL HABITAT à lui payer la somme de 800 euros en indemnisation du préjudice moral subi ;
- de laisser les dépens à la charge de l’OPH ESPACIL HABITAT.

Au soutien de ses demandes d’irrecevabilité, Mme [I] [H] affirme que tant la pièce justifiant de la dénonciation de l’assignation à la préfecture que l’ensemble des pièces du bailleur ne lui ont pas été communiquées. Elle estime dès lors que, le principe du contradictoire n’ayant pas été respecté, elles doivent être rejetées et le bailleur débouté de ses demandes. 
A titre de moyens en défense, Mme [I] [H] reconnaît avoir donné son préavis mais affirme n’avoir pu déménager en raison d’une panne d’ascenseur le jour prévu. Elle considère que le bailleur étant le seul responsable de son impossibilité à quitter les lieux, il doit être débouté de toute demande de loyers, charges et indemnités d’occupation.
Elle précise vivre désormais en région parisienne où elle a inscrit sa fille à l’école. Elle remarque que le 2 janvier 2026 le représentant du bailleur est venu sur place à 14 heures au lieu de 14 heures 30. Elle affirme qu’il a menacé son fils pour pouvoir rentrer.
Elle considère avoir repris le paiement du loyer au sens de la loi bien qu’elle ne verse pas la part APL qui a été suspendue. Elle ajoute que le bailleur a toujours refusé ses demandes d’apurement. 
A titre subsidiaire, n’ayant pas de solution de relogement, elle demande à pouvoir bénéficier de délais pour se maintenir dans les lieux.
Au soutien de sa demande reconventionnelle, Mme [H] fait valoir que les balcons sont envahis de pigeons depuis plusieurs années, que leur nettoyage ne permet pas de remédier à ce problème, que son balcon est inutilisable et qu’elle est infestée de puces de pigeons à l’intérieur de son logement. Elle assure avoir alerté à plusieurs reprises le bailleur lequel n’a rien fait pour remédier au problème. Elle souligne qu’il a fait venir un professionnel un an après et n’a toujours pas entrepris un nettoyage et une désinfection, manquant à ses obligations. Elle estime que cette question qui touche la résidence dans son ensemble dépasse une simple question de l’entretien par le locataire.
Elle ajoute également que des odeurs d’égout ressortent constamment dans la salle de bains. 
Elle estime que le bailleur manque à son obligation d’assurer une jouissance paisible au locataire et affirme que l’immeuble est mal entretenu, les ascenseurs étant constamment en panne. 
* * * * *

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 26 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la recevabilité des pièces de la demanderesse
Aux termes de l’article 446-1 alinéa 1 du Code de procédure civile, « les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal ».
Il est admis en application de ces dispositions que, dans le cadre d’une procédure orale, les moyens et prétentions sont présumés, sauf preuve contraire que l'intéressé doit rapporter, avoir été débattus contradictoirement à l'audience.
En l’espèce, à l’audience de plaidoiries, les parties ont entendu expressément se référer à leurs dernières écritures.
Les conclusions n°3 déposées par la société ESPACIL HABITAT dressent et détaillent, en dernière page, la liste des pièces communiquées au soutien des écritures, soit vingt pièces dont la dénonciation de l’assignation à la préfecture (pièce n°20).
Mme [I] [H] n’apporte aucun élément de nature à conforter ses allégations selon lesquelles elle n’aurait pas été destinataire desdites pièces. Au contraire, il est noté que, dans ses propres écritures, la défenderesse fait référence au contenu des pièces communiquées par la société ESPACIL HABITAT ; ainsi, en page 10 de ses écritures, elle écrit notamment : « la société ESPACIL HABITAT produit un message qui émanerait de cette société sans toutefois … », « aussi la pièce produite par le bailleur démontre-t-elle… », « s’agissant des pigeons comme cela ressort également des mails produits par le bailleur… ». Ces mentions démontrent qu’elle a bien eu connaissance des pièces adverses. 
Dès lors, faute de démontrer la réalité du non-respect du principe du contradictoire, le moyen de Mme [I] [H] sera rejeté et les pièces déposées par la société ESPACIL HABITAT seront déclarées recevables.
2/ Sur la demande de constat de la résiliation du bail
2.1. Sur la recevabilité de la demande
La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

2.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
Enfin, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, le contrat de bail a pris effet au 28 janvier 2023, et il contient en l’article 4.5.1 des conditions générales, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après délivrance d’un commandement de payer. 
Le bailleur justifie d’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 739,59 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, seuls 200 euros ayant été versé le 31 août 2024.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 septembre 2024.
L’examen du dernier décompte laisse apparaître que, depuis le mois de juillet 2025, la locataire fait des règlements mensuels de 200 ou 260 euros par mois. Force est de constater au regard du montant du loyer (soit 683,20 euros) que ces règlements ne peuvent être assimilés au paiement du loyer intégral au sens de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Dès lors, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire assortie de délais de paiement présentée par Mme [I] [H] ne peut être accueillie. 
La clause résolutoire étant acquise, il n’y a lieu d’examiner le moyen tiré de la validité du congé donné postérieurement par la locataire. 
Il convient, en conséquence, de constater la résiliation des baux (appartement et garage) au 17 septembre 2024 et d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2.3 Sur l’indemnité d’occupation 
Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 688,61 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

3/ Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 3.1 des conditions générales précise que le loyer et ses annexes sont payables à terme échu le dernier jour du mois.
La société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 mars 2026, Mme [I] [H] lui devait la somme de 7.313,22 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Mme [I] [H] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, étant relevé que, s’il est justifié de pannes d’ascenseur au sein de la résidence, elle ne démontre pas que celles-ci l’aient effectivement empêché de déménager. Par ailleurs, à supposer même cet élément établi, il n’était pas de nature à autoriser Mme [H] à cesser le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation. 
En conséquence, Mme [I] [H] sera condamnée à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 7.313,22 euros, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 739,59 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3.242,94 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.


4/ Sur la demande principale en dommages et intérêts
Par application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT n’apporte aucune preuve ni de la mauvaise foi de sa débitrice ni d’un dommage causé par le retard dans l’exécution de son obligation par celle-ci qui ne soit réparé par les intérêts au taux légal accordés.
En conséquence, la demande de dommages et intérêts de la société ESPACIL HABITAT sera rejetée.

5 / Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement
Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que “ Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…)
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge (…).”
En l’espèce, Mme [I] [H] sollicite l’octroi de délais de paiement, faisant état d’une situation financière délicate dont elle justifie par la production du relevé de la Caisse d’Allocations Familiales. 
Dès lors, en considération de la situation financière modeste de la débitrice et des besoins du créancier, il convient d’accorder à Mme [I] [H] des délais de paiement et de dire qu’elle devra s’acquitter d’une somme mensuelle de 260 euros sur 23 mois, puis le solde de la dette le 24 ème mois, sauf meilleur accord entre les parties à l’issue de ce délai de 24 mois. 

6/ Sur la demande reconventionnelle en délais supplémentaires avant expulsion
Par application des articles L.412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais, dont la durée ne peut ni être inférieure à un mois ni supérieure à un an, renouvelables, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge tient compte, notamment, de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
En l’espèce, il résulte des débats et des pièces produites que Mme [I] [H] a quitté le logement litigieux pour s’installer chez des proches en région parisienne avec ses enfants. En dehors du fait qu’elle n’a pas pu effectuer le déménagement de ses meubles, elle ne justifie d’aucune autre circonstance nécessitant de lui octroyer des délais supplémentaires, étant rappelé que le délai légal de deux mois a été maintenu. 
Dès lors la demande de délais supplémentaires avant expulsion prévus à l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution sera rejetée. 

7/ Sur les demandes reconventionnelles en condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux
En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il a également l’obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle outre l’obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
L’article 7 de la même loi rappelle que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.
Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats, particulièrement des photos produites, que le balcon du logement occupé par la locataire est rempli de fientes d’oiseaux et d’un reste de nid.
Force est de constater qu’aucune des parties ne verse aux débats l’état des lieux d’entrée, élément qui aurait permis de connaître l’état du balcon lors de l’entrée dans les lieux en janvier 2023. 
La locataire étant présumée avoir reçu les lieux en bon état, elle n’apporte aucun élément de nature à justifier que l’état du balcon n’est pas dû à un mauvais entretien de sa part. Au surplus, il est relevé que Mme [H] ne justifie d’aucune réclamation antérieure à l’introduction de l’instance sur cette difficulté, qu’elle produit une pétition non datée et signé de trois locataires, elle-même incluse.
Faute de démontrer un manquement du bailleur à ses obligations, la demande de travaux de Mme [H] sera rejetée.
Il en sera de même pour les mauvaises odeurs alléguées dans la salle de bains, les deux attestations produites étant insuffisantes pour justifier que la cause de celles-ci, au surplus non déterminée, soit liée à un manquement du bailleur à ses obligations.
Dès lors, les demandes de Mme [I] [H] tendant à faire condamner la société ESPACIL HABITAT à réaliser ou faire réaliser tout aménagement ou travaux permettant de mettre fin à l’invasion des pigeons et puces de pigeons, et aux nuisances olfactives dans l’appartement seront rejetées. 

8/ Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
Par application de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, notamment, obtenir une réduction du prix ou demander réparation des conséquences de l'inexécution. 
En l’espèce, au vu des développements précédents, faute pour Mme [I] [H] de démontrer que le trouble de jouissance allégué est dû aux manquements du bailleur à ses obligations, elle ne saurait prétendre à une indemnisation d’un quelconque trouble de jouissance depuis la date de signature du contrat et pas davantage au titre d’un préjudice moral non démontré dans sa réalité. 
En conséquence, les demandes de dommages et intérêts de Mme [I] [H] au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral seront rejetées. 


9/ Sur les demandes accessoires,
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, Mme [I] [H] sera condamnée aux dépens comme il est dit en matière d’aide juridictionnelle.
En application de l’article 700 du Code de procédure civile, au vu de la situation économique de Mme [I] [H], la demande de la société ESPACIL HABITAT à ce titre sera rejetée.
En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenue aux dépens, la demande de Mme [I] [H] à ce titre ne pourra qu’être rejetée de ce seul fait.
Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,
DECLARE recevables les demandes de la société ESPACIL HABITAT,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus les 28 novembre 2022 (à effet au 28 janvier 2023), et 26 janvier 2023 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et Mme [I] [H], d’autre part, concernant un logement d’habitation (appartement 0403) situé [Adresse 3] à [Localité 1] et un garage n°0087 situé [Adresse 4] à [Localité 1] sont résiliés depuis le 17 septembre 2024,

ORDONNE à Mme [I] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au situé [Adresse 3] à [Localité 1] (appartement 0403) et au [Adresse 4] à [Localité 1] (garage n°0087) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [I] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 688,61 euros (six cent quatre-vingt-huit euros et soixante-et-un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [I] [H] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 7.313,22 euros (sept mille trois cent-treize euros et vingt-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 739,59 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3.242,94 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
AUTORISE Mme [I] [H] à s’acquitter de la somme due en 23 versements mensuels de 260 euros minimum, payables et portables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, outre un 24ème versement qui soldera la dette en principal, frais et accessoires, sauf meilleur accord des parties ou décision de la commission de surendettement,
DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,
DEBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande de dommages et intérêts,
DEBOUTE Mme [I] [H] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire assortie de délais de paiement,
DEBOUTE Mme [I] [H] de sa demande de délais supplémentaires avant expulsion prévus à l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution,
DEBOUTE Mme [I] [H] de sa demande de condamnation de la société ESPACIL HABITAT à réaliser ou faire réaliser tout aménagement ou travaux permettant de mettre fin à l’invasion des pigeons et puces de pigeons,
DEBOUTE Mme [I] [H] de sa demande de condamnation de la société ESPACIL HABITAT à réaliser ou faire réaliser tout aménagement ou travaux permettant de mettre fin aux nuisances olfactives dans l’appartement,
DEBOUTE Mme [I] [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance,
DEBOUTE Mme [I] [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,
REJETTE la demande de la société ESPACIL HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
DEBOUTE Mme [I] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [I] [H] aux dépens comme il est dit en matière d’aide juridictionnelle,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière, La Présidente,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 26 Juin 2026 

N° RG 25/08197 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L3EB

Jugement du 26 Juin 2026 
N°: 26/673 

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[I] [H]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à ESPACIL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me LAPORTE
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Juin 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Mme [Q] [A], munie d’un pouvoir 


ET :

DEFENDEUR :

Mme [I] [H]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
comparante en personne assistée de Me Clémence LAPORTE, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N352382025007958 du 15/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)





EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 novembre 2022, à effet au 28 janvier 2023, la société ESPACIL HABITAT a donné à bail à Mme [I] [H] un logement d’habitation (appartement 0403) situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 421,57 euros. 
Par acte sous seing privé du 26 janvier 2023, le bailleur a donné à bail à la locataire un garage n°0087 situé [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 50 euros.
Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 739,59 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [H] le 16 juillet 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2025, la société ESPACIL HABITAT a fait assigner Mme [I] [H] par devant le tribunal judiciaire de RENNES aux fins de voir constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
L’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises, à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 27 mars 2026. 
* * * * *
A l’audience, la société ESPACIL HABITAT a comparu représentée par Mme [Q] [A] dûment munie d’un pouvoir.
Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures (conclusions n°3), au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1353, 1728 et suivants du Code civil, des articles 9, 514, 695, 696 et 700 du Code de procédure civile, des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles L. 213-4-4 et R.213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, la société ESPACIL HABITAT sollicite de :
- débouter Mme [H] de toutes ses demandes ;
- constater que les clauses résolutoires contenues dans les baux des 28 novembre 2022 et 26 janvier 2023 sont acquises depuis le 16 septembre 2024 ;
- constater la résiliation des deux baux à compter du 16 septembre 2026 et ordonner l’expulsion de Mme [I] [H] et de tous occupants de son chef du logement et du garage ;
- valider le congé donné par Mme [I] [H] le 29 septembre 2025 et ordonner une fois encore l’expulsion de Mme [I] [H] et de tous occupants de son chef du logement et du garage ;
- fixer une indemnité d’occupation à compter du 17 septembre 2025 laquelle sera égale au montant du loyer, charges comprises, jusqu’à son départ effectif des lieux ;
 - condamner Mme [I] [H] à régler la somme de 7.313,22 euros comprenant les indemnités d’occupation et l’arriéré locatif (somme due jusqu’au 31 février 2026 [sic] inclus tenant compte du versement de mars 2026 imputé sur le mois de février 2026) ;
- condamner Mme [I] [H] à régler l’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2026 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;
- n’accorder aucun délai de paiement à Mme [I] [H] ;
- condamner Mme [I] [H] aux frais et dépens qui comprendront le commandement de payer, l’assignation et les frais de mise à exécution de la décision à intervenir ;
- condamner Mme [I] [H] au paiement d’une somme de 120 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Mme [I] [H] à payer une somme de 2.000 euros en réparation du préjudice subi par ESPACIL HABITAT ;
- si le juge des contentieux de la protection refusait de valider le congé donné par Mme [I] [H] et lui accordait des délais de paiement en estimant qu’elle devait bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire, préciser qu’à défaut d’un seul versement, y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié. 

Au soutien de ses prétentions, la société ESPACIL HABITAT fait valoir qu’en raison d’impayés de loyers, un commandement de payer a été délivré à la locataire, laquelle ne l’a pas régularisé dans le délai de deux mois et ce peu important le montant de la dette ou le fait qu’elle ait été réglée après le délai. 
Elle souligne que la locataire a également donné congé des deux biens (logement et garage) et qu’elle a fixé l’état des lieux de sortie au 2 janvier 2026. Elle souligne que celle-ci ne s’est pas présenté à l’état des lieux de sortie et a invoqué d’une panne d’ascenseur pour ne pas avoir effectué son déménagement. Elle relève qu’elle refuse toujours de quitter les lieux alors que le logement a été reloué. Elle estime que cela lui cause un préjudice le logement ayant été réattribué. 
En réponse aux moyens en défense, s’agissant de la dénonciation de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience, elle rappelle que cela a été fait le 1er septembre 2025 et que Mme [I] était bien présente lors du premier appel des causes. 
S’agissant des délais de paiement, la bailleresse relève que la dette de loyers a continué à augmenter et que la locataire ne règle pas le montant du loyer mensuel. Elle affirme qu’elle n’a rien fait pour apurer sa dette. Par suite, elle considère que cette demande doit être rejetée.
S’agissant des délais pour se maintenir dans les lieux, la demanderesse remarque que tout à la fois, la locataire indique être retournée vivre en région parisienne et souhaite bénéficier d’un logement social à [Localité 1] dont elle dénonce au surplus l’insalubrité.
S’agissant des nuisances causées par les pigeons, la bailleresse considère que les éléments produits démontrent que la locataire ne nettoie pas le balcon et laisse les oiseaux y construire leurs nids sans intervenir. Elle remarque que seuls trois locataires ont signé la pétition sur quarante-deux. 
De même, elle souligne que la locataire ne démontre pas en quoi la bailleresse serait responsable des mauvaises odeurs dans la salle de bains et qu’elle ne justifie pas de l’entretien des syphons, charge du locataire. 
S’agissant des dysfonctionnements des ascenseurs, la bailleresse souligne que leur entretien régulier a lieu et que l’intervention de la société Otis est requise systématiquement en cas de dysfonctionnement. Elle estime que, sur la période considérée, étant remarqué qu’habitant au 4ème étage la locataire n’avait pas nécessairement besoin des ascenseurs, le déménagement aurait pu avoir lieu. 
Enfin, elle estime que l’attitude du commissaire de justice qui s’est présenté au logement pour réaliser l’état des lieux est restée loyale et ne souffre d’aucune critique.
* * * * *
A l’audience, Mme [I] [H] a comparu en personne, assistée de son conseil. 
Elle a entendu oralement se référer à ses écritures (conclusions n°4) déposées à l’audience et préalablement communiquées à la partie adverse. Ainsi, au visa de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1989 et des articles L.412-3 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Mme [I] [H] sollicite :
A titre principal :
- de rejeter l’éventuelle dénonciation EXPLOC faite à la préfecture faute de transmission contradictoire de celle-ci ;
- de déclarer l’OPH ESPACIL HABITAT irrecevable en ses demandes faute de justification de la dénonciation de l’assignation à la préfecture ;
- de rejeter les pièces de l’OPH ESPACIL HABITAT faute de communication au conseil de Mme [H] ; 
- en conséquence, de débouter l’OPH ESPACIL HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire :
- de lui accorder des délais de paiement suspendant la clause résolutoire pendant 36 mois conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
A titre très subsidiaire :
- de lui accorder, le cas échéant, un délai de 24 mois sur le fondement de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;
- de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil ;
En tout état de cause :
- de débouter l’OPH ESPACIL HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- de condamner l’OPH ESPACIL HABITAT à réaliser ou faire réaliser tout aménagement ou travaux permettant de mettre fin à l’invasion des pigeons et puces de pigeons, en ce compris un traitement de complément de l’appartement, sous un mois à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 
- de condamner l’OPH ESPACIL HABITAT à réaliser ou faire réaliser tout aménagement ou travaux permettant de mettre fin aux nuisances olfactives dans l’appartement, sous un mois à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 
- de condamner l’OPH ESPACIL HABITAT à lui payer la somme de 350 euros par mois à compter du 28 novembre 2022 et jusqu’à parfaite exécution des travaux ;
- de condamner l’OPH ESPACIL HABITAT à lui payer la somme de 800 euros en indemnisation du préjudice moral subi ;
- de laisser les dépens à la charge de l’OPH ESPACIL HABITAT.

Au soutien de ses demandes d’irrecevabilité, Mme [I] [H] affirme que tant la pièce justifiant de la dénonciation de l’assignation à la préfecture que l’ensemble des pièces du bailleur ne lui ont pas été communiquées. Elle estime dès lors que, le principe du contradictoire n’ayant pas été respecté, elles doivent être rejetées et le bailleur débouté de ses demandes. 
A titre de moyens en défense, Mme [I] [H] reconnaît avoir donné son préavis mais affirme n’avoir pu déménager en raison d’une panne d’ascenseur le jour prévu. Elle considère que le bailleur étant le seul responsable de son impossibilité à quitter les lieux, il doit être débouté de toute demande de loyers, charges et indemnités d’occupation.
Elle précise vivre désormais en région parisienne où elle a inscrit sa fille à l’école. Elle remarque que le 2 janvier 2026 le représentant du bailleur est venu sur place à 14 heures au lieu de 14 heures 30. Elle affirme qu’il a menacé son fils pour pouvoir rentrer.
Elle considère avoir repris le paiement du loyer au sens de la loi bien qu’elle ne verse pas la part APL qui a été suspendue. Elle ajoute que le bailleur a toujours refusé ses demandes d’apurement. 
A titre subsidiaire, n’ayant pas de solution de relogement, elle demande à pouvoir bénéficier de délais pour se maintenir dans les lieux.
Au soutien de sa demande reconventionnelle, Mme [H] fait valoir que les balcons sont envahis de pigeons depuis plusieurs années, que leur nettoyage ne permet pas de remédier à ce problème, que son balcon est inutilisable et qu’elle est infestée de puces de pigeons à l’intérieur de son logement. Elle assure avoir alerté à plusieurs reprises le bailleur lequel n’a rien fait pour remédier au problème. Elle souligne qu’il a fait venir un professionnel un an après et n’a toujours pas entrepris un nettoyage et une désinfection, manquant à ses obligations. Elle estime que cette question qui touche la résidence dans son ensemble dépasse une simple question de l’entretien par le locataire.
Elle ajoute également que des odeurs d’égout ressortent constamment dans la salle de bains. 
Elle estime que le bailleur manque à son obligation d’assurer une jouissance paisible au locataire et affirme que l’immeuble est mal entretenu, les ascenseurs étant constamment en panne. 
* * * * *

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 26 juin 2026.



MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la recevabilité des pièces de la demanderesse
Aux termes de l’article 446-1 alinéa 1 du Code de procédure civile, « les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal ».
Il est admis en application de ces dispositions que, dans le cadre d’une procédure orale, les moyens et prétentions sont présumés, sauf preuve contraire que l'intéressé doit rapporter, avoir été débattus contradictoirement à l'audience.
En l’espèce, à l’audience de plaidoiries, les parties ont entendu expressément se référer à leurs dernières écritures.
Les conclusions n°3 déposées par la société ESPACIL HABITAT dressent et détaillent, en dernière page, la liste des pièces communiquées au soutien des écritures, soit vingt pièces dont la dénonciation de l’assignation à la préfecture (pièce n°20).
Mme [I] [H] n’apporte aucun élément de nature à conforter ses allégations selon lesquelles elle n’aurait pas été destinataire desdites pièces. Au contraire, il est noté que, dans ses propres écritures, la défenderesse fait référence au contenu des pièces communiquées par la société ESPACIL HABITAT ; ainsi, en page 10 de ses écritures, elle écrit notamment : « la société ESPACIL HABITAT produit un message qui émanerait de cette société sans toutefois … », « aussi la pièce produite par le bailleur démontre-t-elle… », « s’agissant des pigeons comme cela ressort également des mails produits par le bailleur… ». Ces mentions démontrent qu’elle a bien eu connaissance des pièces adverses. 
Dès lors, faute de démontrer la réalité du non-respect du principe du contradictoire, le moyen de Mme [I] [H] sera rejeté et les pièces déposées par la société ESPACIL HABITAT seront déclarées recevables.
2/ Sur la demande de constat de la résiliation du bail
2.1. Sur la recevabilité de la demande
La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

2.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
Enfin, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, le contrat de bail a pris effet au 28 janvier 2023, et il contient en l’article 4.5.1 des conditions générales, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après délivrance d’un commandement de payer. 
Le bailleur justifie d’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 739,59 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, seuls 200 euros ayant été versé le 31 août 2024.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 septembre 2024.
L’examen du dernier décompte laisse apparaître que, depuis le mois de juillet 2025, la locataire fait des règlements mensuels de 200 ou 260 euros par mois. Force est de constater au regard du montant du loyer (soit 683,20 euros) que ces règlements ne peuvent être assimilés au paiement du loyer intégral au sens de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Dès lors, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire assortie de délais de paiement présentée par Mme [I] [H] ne peut être accueillie. 
La clause résolutoire étant acquise, il n’y a lieu d’examiner le moyen tiré de la validité du congé donné postérieurement par la locataire. 
Il convient, en conséquence, de constater la résiliation des baux (appartement et garage) au 17 septembre 2024 et d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2.3 Sur l’indemnité d’occupation 
Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 688,61 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

3/ Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 3.1 des conditions générales précise que le loyer et ses annexes sont payables à terme échu le dernier jour du mois.
La société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 mars 2026, Mme [I] [H] lui devait la somme de 7.313,22 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Mme [I] [H] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, étant relevé que, s’il est justifié de pannes d’ascenseur au sein de la résidence, elle ne démontre pas que celles-ci l’aient effectivement empêché de déménager. Par ailleurs, à supposer même cet élément établi, il n’était pas de nature à autoriser Mme [H] à cesser le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation. 
En conséquence, Mme [I] [H] sera condamnée à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 7.313,22 euros, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 739,59 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3.242,94 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.


4/ Sur la demande principale en dommages et intérêts
Par application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT n’apporte aucune preuve ni de la mauvaise foi de sa débitrice ni d’un dommage causé par le retard dans l’exécution de son obligation par celle-ci qui ne soit réparé par les intérêts au taux légal accordés.
En conséquence, la demande de dommages et intérêts de la société ESPACIL HABITAT sera rejetée.

5 / Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement
Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que “ Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…)
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge (…).”
En l’espèce, Mme [I] [H] sollicite l’octroi de délais de paiement, faisant état d’une situation financière délicate dont elle justifie par la production du relevé de la Caisse d’Allocations Familiales. 
Dès lors, en considération de la situation financière modeste de la débitrice et des besoins du créancier, il convient d’accorder à Mme [I] [H] des délais de paiement et de dire qu’elle devra s’acquitter d’une somme mensuelle de 260 euros sur 23 mois, puis le solde de la dette le 24 ème mois, sauf meilleur accord entre les parties à l’issue de ce délai de 24 mois. 

6/ Sur la demande reconventionnelle en délais supplémentaires avant expulsion
Par application des articles L.412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais, dont la durée ne peut ni être inférieure à un mois ni supérieure à un an, renouvelables, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge tient compte, notamment, de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
En l’espèce, il résulte des débats et des pièces produites que Mme [I] [H] a quitté le logement litigieux pour s’installer chez des proches en région parisienne avec ses enfants. En dehors du fait qu’elle n’a pas pu effectuer le déménagement de ses meubles, elle ne justifie d’aucune autre circonstance nécessitant de lui octroyer des délais supplémentaires, étant rappelé que le délai légal de deux mois a été maintenu. 
Dès lors la demande de délais supplémentaires avant expulsion prévus à l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution sera rejetée. 

7/ Sur les demandes reconventionnelles en condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux
En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il a également l’obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle outre l’obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
L’article 7 de la même loi rappelle que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.
Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats, particulièrement des photos produites, que le balcon du logement occupé par la locataire est rempli de fientes d’oiseaux et d’un reste de nid.
Force est de constater qu’aucune des parties ne verse aux débats l’état des lieux d’entrée, élément qui aurait permis de connaître l’état du balcon lors de l’entrée dans les lieux en janvier 2023. 
La locataire étant présumée avoir reçu les lieux en bon état, elle n’apporte aucun élément de nature à justifier que l’état du balcon n’est pas dû à un mauvais entretien de sa part. Au surplus, il est relevé que Mme [H] ne justifie d’aucune réclamation antérieure à l’introduction de l’instance sur cette difficulté, qu’elle produit une pétition non datée et signé de trois locataires, elle-même incluse.
Faute de démontrer un manquement du bailleur à ses obligations, la demande de travaux de Mme [H] sera rejetée.
Il en sera de même pour les mauvaises odeurs alléguées dans la salle de bains, les deux attestations produites étant insuffisantes pour justifier que la cause de celles-ci, au surplus non déterminée, soit liée à un manquement du bailleur à ses obligations.
Dès lors, les demandes de Mme [I] [H] tendant à faire condamner la société ESPACIL HABITAT à réaliser ou faire réaliser tout aménagement ou travaux permettant de mettre fin à l’invasion des pigeons et puces de pigeons, et aux nuisances olfactives dans l’appartement seront rejetées. 

8/ Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
Par application de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, notamment, obtenir une réduction du prix ou demander réparation des conséquences de l'inexécution. 
En l’espèce, au vu des développements précédents, faute pour Mme [I] [H] de démontrer que le trouble de jouissance allégué est dû aux manquements du bailleur à ses obligations, elle ne saurait prétendre à une indemnisation d’un quelconque trouble de jouissance depuis la date de signature du contrat et pas davantage au titre d’un préjudice moral non démontré dans sa réalité. 
En conséquence, les demandes de dommages et intérêts de Mme [I] [H] au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral seront rejetées. 


9/ Sur les demandes accessoires,
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, Mme [I] [H] sera condamnée aux dépens comme il est dit en matière d’aide juridictionnelle.
En application de l’article 700 du Code de procédure civile, au vu de la situation économique de Mme [I] [H], la demande de la société ESPACIL HABITAT à ce titre sera rejetée.
En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenue aux dépens, la demande de Mme [I] [H] à ce titre ne pourra qu’être rejetée de ce seul fait.
Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,
DECLARE recevables les demandes de la société ESPACIL HABITAT,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus les 28 novembre 2022 (à effet au 28 janvier 2023), et 26 janvier 2023 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et Mme [I] [H], d’autre part, concernant un logement d’habitation (appartement 0403) situé [Adresse 3] à [Localité 1] et un garage n°0087 situé [Adresse 4] à [Localité 1] sont résiliés depuis le 17 septembre 2024,

ORDONNE à Mme [I] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au situé [Adresse 3] à [Localité 1] (appartement 0403) et au [Adresse 4] à [Localité 1] (garage n°0087) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [I] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 688,61 euros (six cent quatre-vingt-huit euros et soixante-et-un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [I] [H] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 7.313,22 euros (sept mille trois cent-treize euros et vingt-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 739,59 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3.242,94 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
AUTORISE Mme [I] [H] à s’acquitter de la somme due en 23 versements mensuels de 260 euros minimum, payables et portables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, outre un 24ème versement qui soldera la dette en principal, frais et accessoires, sauf meilleur accord des parties ou décision de la commission de surendettement,
DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,
DEBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande de dommages et intérêts,
DEBOUTE Mme [I] [H] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire assortie de délais de paiement,
DEBOUTE Mme [I] [H] de sa demande de délais supplémentaires avant expulsion prévus à l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution,
DEBOUTE Mme [I] [H] de sa demande de condamnation de la société ESPACIL HABITAT à réaliser ou faire réaliser tout aménagement ou travaux permettant de mettre fin à l’invasion des pigeons et puces de pigeons,
DEBOUTE Mme [I] [H] de sa demande de condamnation de la société ESPACIL HABITAT à réaliser ou faire réaliser tout aménagement ou travaux permettant de mettre fin aux nuisances olfactives dans l’appartement,
DEBOUTE Mme [I] [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance,
DEBOUTE Mme [I] [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,
REJETTE la demande de la société ESPACIL HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
DEBOUTE Mme [I] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [I] [H] aux dépens comme il est dit en matière d’aide juridictionnelle,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière, La Présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code de l'organisation judiciaire L213-4-4, code de l'organisation judiciaire R213-9-7). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-29T18:37:23.910Z.