Tribunal judiciaire de Dijon, 1ère Chambre, 30 juin 2026, n° 24/03582

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
de [Localité 1]

1ère Chambre République française
 Au nom du peuple français
MINUTE N° 

DU : 30 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 24/03582 - N° Portalis DBXJ-W-B7I-IS2X

Jugement Rendu le 30 JUIN 2026

AFFAIRE :

[N] [E]

c/

[Q] [Y]
[D] [I]

ENTRE :


Monsieur [N] [E]
né le 08 Juillet 1983 à [Localité 2] (71)
demeurant [Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Nelly BUVAT, Avocat au Barreau de DIJON, plaidant

DEMANDEUR


ET :


Monsieur [Q] [Y]
né le 23 Août 1985 à [Localité 4] (21)
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Stéphane MAUSSION, membre de la SCP MAUSSION, Avocats au Barreau de DIJON, plaidant

Madame [D] [I]
née le 05 Décembre 1988 à [Localité 6] (21)
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphane MAUSSION, membre de la SCP MAUSSION, Avocats au Barreau de DIJON, plaidant

DEFENDEURS





COMPOSITION DU TRIBUNAL :


Chloé GARNIER, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile


Greffier : Françoise GOUX



DEBATS :


Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 Mai 2026,

Vu les dispositions de l’article L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et l’accord express des parties constituées pour qu’il en soit fait application,

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 Juin 2026.



JUGEMENT : 


- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile
- Contradictoire
- Premier ressort
- Rédigé par Chloé GARNIER 
- Signé par Chloé GARNIER, Présidente et Françoise GOUX, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire 




Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée
 
à

Maître [X] [Z]
Maître Stéphane MAUSSION, membre de la SCP MAUSSION










EXPOSE DU LITIGE

M. [Q] [Y] et Mme [D] [I] ont sollicité une connaissance, M. [N] [E], conseiller immobilier membre du réseau Expertimo, afin d’estimer leur bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 7].
Le 19 juillet 2023, M. [E] a réalisé une étude et estimé le bien immobilier entre 240.000 euros et 250.000 euros. 
Selon mandat pour vente du 10 août 2023, M. [Y] et Mme [I] ont confié à M. [E] la recherche d’un acquéreur pour leur bien immobilier. Le mandat prévoyait la mise à prix du bien à 260.000 euros avec un honoraire de 10.000 euros en cas de réalisation de la vente, selon mandat semi-exclusif.

M. [E] a été contacté par M. [M] [O] suite à des diffusions sur des sites immobiliers. Une visite était programmée le 21 août 2023 mais qui a été annulée. 

Le 19 septembre 2023, M. [E] apprenait que M. [Y] et Mme [I] avaient signé un compromis de vente pour 260.000 euros net vendeur, sans l’intervention du conseiller immobilier, avec M. [M] [O].
La vente était régularisée par acte authentique du 27 novembre 2023.

Par courrier recommandé du 24 octobre 2024, M. [E] a mis en demeure les consorts [H] de lui régler la somme de 10.000 euros au titre de la clause pénale prévue au mandat.

Par acte des 12 et 16 décembre 2024, M. [N] [E] a fait assigner M. [Q] [Y] et Mme [D] [I] devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de les voir condamner solidairement à lui régler la somme de 10.000 euros au titre de la clause pénale du contrat ainsi qu’une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par dernières conclusions notifiées le 3 février 2026, M. [E] demande au tribunal de :
- condamner solidairement M. [Y] et Mme [I] à lui régler la somme de 10.000 euros à titre de clause pénale ou de dommages et intérêts pour le préjudice subi, outre intérêts légaux à compter de la réception de la mise en demeure ;
- condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive; 
- débouter les défendeurs de leurs demandes ;
- maintenir l’exécution provisoire de la décision ;
- les condamner solidairement à lui verser la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de Me [X] Buvat.

Par dernières conclusions notifiées le 14 avril 2026, M. [Y] et Mme [I] souhaitent voir juger nul le mandat de vente ou subsidiairement voir déclarer inopposables les conditions générales du mandat et les clauses, ainsi qu’infondées les demandes de M. [E]. Ils veulent le voir condamner à leur régler une somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens recouvrés par la SCP Maussion.



En application de l’article 455 du code de procédure civile, la juridiction se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2026.
Les parties ont été interrogées pour savoir si elles acceptaient une procédure sans audience en application de l'article L 212-5-1 du code de l'organisation judiciaire. Les parties ont accepté et remis leurs dossiers les 21 et 22 mai 2026.
Le dossier a été mis en délibéré au 30 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur le mandat de vente

Conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

Par application de l’article 1231 du code civil, à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable.
L’article 1231-1 du code civil ajoute que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article L. 111-1 du code de la consommation dispose :
Avant que le consommateur ne soit lié par un contrat à titre onéreux, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :
1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, ainsi que celles du service numérique ou du contenu numérique, compte tenu de leur nature et du support de communication utilisé, et notamment les fonctionnalités, la compatibilité et l'interopérabilité du bien comportant des éléments numériques, du contenu numérique ou du service numérique, ainsi que l'existence de toute restriction d'installation de logiciel ; (...).

L’article 1119 du code civil dispose :
Les conditions générales invoquées par une partie n'ont effet à l'égard de l'autre que si elles ont été portées à la connaissance de celle-ci et si elle les a acceptées.
En cas de discordance entre des conditions générales invoquées par l'une et l'autre des parties, les clauses incompatibles sont sans effet.
En cas de discordance entre des conditions générales et des conditions particulières, les secondes l'emportent sur les premières.

L’article 78 du décret Hoguet du 20 juillet 1972 prévoit : 
Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.

M. [E] considère que M. [Y] et Mme [I] n’ont pas respecté les conditions contractuelles et notamment la clause pénale prévue dans les conditions générales qui rappelle que le mandant s’interdit de traiter directement avec un acquéreur présenté par le mandataire pendant la durée du contrat et 12 mois suivant son expiration ou sa résiliation. A défaut, le mandataire a droit à une indemnité forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue. Or les mandants ont reconnu avoir pris connaissance de l’intégralité des caractéristiques du mandat au recto et au verso. Par ailleurs, cette clause n’a pas à apparaître en caractère apparent dans le cadre d’un mandat semi-exclusif. Etant agent commercial, il n’est pas nécessaire qu’il dispose d’une carte professionnelle de conseiller immobilier, puisqu’habilité par le réseau Expertimo qui bénéficie de cette carte professionnelle. Il estime que les défendeurs ne peuvent contester le fait qu’il a trouvé l’acheteur, qui les a démarchés directement.

M. [Y] et Mme [I] soutiennent n’avoir pas pris connaissance des conditions générales du contrat qui ne sont pas visées ni signées, la clause pénale ne figurant pas en caractères apparents.
Par ailleurs, ils constatent que le mandat de vente doit faire apparaître le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle de l’agent immobilier, ce dont M. [E] ne justifie pas.
Ils considèrent à titre subsidiaire, que la clause pénale ne peut s’appliquer qu’en cas de signature d’un mandat simple. Par ailleurs, ils rappellent que M. [E] ne leur a jamais mentionné le nom de M. [O] comme voulant visiter leur maison et n’a jamais communiqué un pré-bon de visite.

Sur ce, M. [Y] et Mme [I] ont signé le 10 août 2023 un mandat pour vente semi-exclusif avec M. [N] [E], conseiller immobilier du réseau Expertimo seul titulaire de la carte CPI. M. [E] a communiqué en cours de procédure le contrat d’agent commercial indépendant qui le lie à la SARL Expertimo signé le 1er juin 2021 pour une durée annuelle renouvelable automatiquement pendant 5 ans. Il a joint une carte, attestant qu’il est collaborateur d’Expertimo en qualité d’agent commercial qui ne peut recevoir des fonds, l’attestation ayant été délivrée le 26 février 2024 (soit postérieurement à la signature du mandat). Le mandat ne précise pas clairement qui est titulaire de la carte professionnelle, le lieu de la délivrance de la carte professionnelle, le nom et l’adresse de la caisse de garantie et le nom de l’assureur de l’agent immobilier.

Les honoraires à la charge du vendeur ont été fixés à 10.000 euros. Le contrat précise par mention dactylographiée que le mandant reconnaît expressément avoir pris connaissance de l’intégralité des caractéristiques du présent mandat au recto et au verso préalablement à la signature de celui-ci. 
Les conditions générales du mandat, non signées ou paraphées par les mandants, définissent les options, et notamment celle du mandat semi-exclusif qui permet au mandant de négocier son bien mais le mandataire sera le seul professionnel de l’immobilier négociant la vente. 

Une clause pénale est précisée : “Le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre professionnel de l’immobilier avec un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui pendant la période du contrat et 12 mois suivant son expiration ou sa résiliation. A défaut de respecter cette clause, en vertu des articles 1142, 1152, 1217, 1221, 1231 du code civil, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération du mandataire prévue au présent mandat. En cas de non respect des clauses d’exclusivité, en cas de refus de vente à un acquéreur présenté par le mandataire aux prix et conditions du présent contrat, le mandant versera une indemnité compensatrice égale à la rémunération prévue dans le présent contrat.” 
Cette clause n’apparaît pas en caractères apparents, elle ne se détache pas du reste du texte communiqué pour attirer suffisamment l’attention des mandants.

Les vendeurs affirment n’avoir obtenu qu’une copie du recto du contrat sans les conditions générales de vente stipulant la clause pénale. Le mandataire ne rapporte pas la preuve qu’il leur a bien communiqué le verso. De fait, et compte tenu de l’encart mentionné au bas de la page signée par les parties permettant un droit de rétractation (formulaire détachable), qui n’apparaît pas au bas de la page intitulée “conditions générales du mandat”, il convient de douter que la deuxième page correspond bien au verso du mandat de vente. D’ailleurs, le mandataire n’a pas communiqué l’original du document pour s’assurer qu’il comportait bien un verso.
Or, outre la preuve de l'existence du mandat lui-même, c'est à l'agent immobilier qu'il incombe de démontrer qu'il en a bien remis un exemplaire au mandant (Civ 1ère, 16 juin 2021, n°19-24.526).

En conséquence, et au regard de ces éléments (pas de preuve de remise des conditions générales du contrat de mandat de vente, pas de clause pénale apparente), il convient de déclarer inopposables aux mandants les conditions générales du mandat et partant, la clause pénale prévoyant le versement d’une indemnité forfaitaire. De ce fait, la demande présentée par M. [E] doit être rejetée.

Au surplus, il ressort des échanges de messages entre M. [Y] et M. [E] que les parties se connaissent car elles se tutoient et que le 21 août 2023, M. [Y] informe le mandataire avoir reçu une offre d’achat, de sorte que la visite prévue initialement avec un potentiel acquéreur a été annulée par M. [E]. Si M. [E] communique un échange de messages avec M. [O] pour lui proposer une visite de la maison située [Adresse 4] à [Localité 8] le 20 août puis pour annuler cette visite le 21 août 2023, aucun élément ne permet d’affirmer que M. [E] a communiqué aux mandants le nom de l’acquéreur potentiel, qui in fine, n’a jamais visité le bien avec le conseiller immobilier. La réponse de M. [Y] laisse entendre qu’il n’a pas cherché à cacher le fait que la vente allait être signée avec M. [O], de sorte qu’en toute bonne foi, il ne savait pas que cela pourrait lui être reproché. Il a d’ailleurs poursuivi des échanges avec M. [E] concernant la recherche d’un autre bien à acheter.

Sur la résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [E] considère que les faits révèlent la résistance abusive dont ont fait preuve les consorts [H] de sorte qu’ils doivent être condamnés à lui verser une somme de 1.500 euros.

Faute de démontrer que M. [Y] et Mme [I] ont commis une faute à l’égard de M. [E] qui ne les a jamais informés du nom du potentiel acquéreur qui n’a jamais visité avec lui leur bien, la demande présentée doit être rejetée.

Sur les frais du procès

M [E] qui succombe, doit être condamné aux dépens de l’instance et à régler une somme de 2.000 euros à M. [Y] et à Mme [I] au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

Déclare inopposables à M. [Q] [Y] et à Mme [D] [I] les conditions générales du contrat de mandat pour vente n°63445 signé entre les parties le 10 août 2023 ;

Rejette en conséquence les demandes présentées par M. [N] [E] ;

Condamne M. [N] [E] aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par la SCP Maussion qui l’a demandé et qui en a fait l’avance sans recevoir provision, car pouvant y prétendre conformément à l’article 699 du code de procédure civile; 

Condamne M. [N] [E] à régler à M. [Q] [Y] et à Mme [D] [I] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,


















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.