Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 2 juillet 2026, n° 25/02163

Motifs

EXPOSE DU LITIGE

Par acte privé du 4 juillet 2024 à effet du 1er septembre 2024, M. [J] [H] a donné à bail pour une durée de un an un logement meublé sis [Adresse 3] à M. [U] [K] et Mme [D] [K] pour un loyer mensuel de 12000 €.
Un état des lieux d'entrée a été signé sans réserve le 2 septembre 2024 constatant le bon état général de l'appartement.
M. [U] [K] et Mme [D] [K] ont signalé des désordres de jouissance et d'équipement.

M. [H] a pris en charge les abonnements concernant le gaz, l'électricité, internet et l'alarme.
Le 7 novembre 2024, M. [H] a demandé aux époux [K] de lui rembourser les sommes en question.
Le 14 novembre 20124 les époux [K] ont mis en demeure M. [H] de faire cesser l'atteinte à la jouissance paisible du bien loué du fait d'une visite de l'appartement programmé le jour même.
Les époux [K] ont fait un certain nombre de demandes relativement aux équipements de l'appartement.
Dès décembre 2024, les époux [K] ont payé leur loyer de façon irrégulière en le diminuant de dépenses qu'ils s'estimaient fondés à avoir engagé pour l'appartement.

Par commandement de payer en date du 9 décembre 2024 visant la clause résolutoire, le bailleur a demandé aux locataires le paiement de la somme de 12782,09 €.
Le 17 décembre 2024, il a fait pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes bancaires des époux [K] dénoncée par acte du 23 décembre 2024 dont mainlevée a été accordé par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 14 octobre 2025.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 janvier 2025 (RG 25/2163), M. [U] [K] et Mme [D] [K] ont assigné M. [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris au titre des manquements du bailleur et de remboursement de charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 17 janvier 2025 (RG 25/5079), M. [J] [H] a assigné M. [U] [K] et Mme [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire

Par lettre du 16 mai 2025, M. [J] [H] a donné congé à M. [U] [K] et Mme [D] [K] en vue du 31 août 2025.

Par lettre du 20 février 2026, M. [U] [K] et Mme [D] [K] ont donné congé à M. [J] [H].

Par acte extrajudiciaire en date du 26 juin 2025 (RG 25/8117), M. [U] [K] et Mme [D] [K] ont assigné M. [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour contester la validité de leur congé et requalifier leur bail en habitation principale.

Les trois procédures ont été jointes à l'audience du 15 janvier 2026 sous le numéro RG 25/2163.

***

Dans leurs conclusions récapitulatives, M. [U] [K] et Mme [D] [K] demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
- Requalifier le bail des 3 et 4 juillet 2024 de sorte qu'il soit soumis aux dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989 concernant les logements d'habitation meublée,
- Dire et juger que la surface réelle de l'appartement loué [Adresse 4] est de 151,83 m2 ;

Concernant la fixation du loyer :
- Fixer le loyer du bail à la somme mensuelle, charges incluses de 5481,06 € tenant compte simultanément de l'encadrement des loyers et de la surface réelle de l'appartement,
Subsidiairement,
- Fixer le loyer à la somme mensuelle, charges incluses de, alternativement, soit 6245,30 € s'il n'y a lieu de faire application que de l'encadrement des loyers. Soit de 10531,56€ s'il y a lieu de ne faire application que de la surface réelle de l'appartement ;

En conséquence :
- Prononcer la nullité du commandement de payer du 9 décembre 2024 en raison de l'inexactitude et l'imprécision de ses stipulations, de l'inexigibilité des sommes qui y sont visées et des compensations opérées et de la mauvaise foi du bailleur,
- Prononcer la nullité du congé du 16 mai 2025,
- Prononcer le renouvellement du bail des 3 et 4 juillet 2024 pour l'appartement à compter du 1er septembre 2025,
- Condamner M. [H] à rembourser aux consorts [K] :

- la différence entre les loyers payés depuis le 2 septembre 2024 et les loyers réellement dus au regard de la fixation judiciaire de son montant, sans préjudice des exceptions d'inexécution invocables par le preneur, soit notamment pour la période courant jusqu'au 30 octobre 2024 (soit pour la différence correspondant aux 2 mois de septembre et octobre 2024) :
- 13037,88 € en cas d'application simultanée de l'encadrement des loyers et de la surface réelle de l'appartement,
- 11509,40 € en cas d'application uniquement de l'encadrement des loyers,
- 2936,88 € en cas d'application uniquement de la surface réelle de l'appartement,

- la différence entre le dépôt de garantie versé, soit 24000€, et le dépôt de garantie qui ne peut excéder deux mensualités de loyer, soit, selon les hypothèses :
- 13037,88 € en cas d'application simultanée dans l'encadrement des loyers et de la surface réelle de l'appartement,
- 11509,40 € en cas d'application uniquement de l'encadrement des loyers,
- 2936,88 € en cas d'application uniquement de la surface réelle de l'appartement,
- Autoriser les consorts [K] à suspendre intégralement le paiement de leur loyer à compter du 1er novembre 2024 à titre d'exception d'inexécution jusqu'au 20 février 2026, date de restitution des locaux,
- Condamner M. [H] à payer au consorts [K] les sommes de :
- 16721,83 € du remboursement des charges qu'ils ont indûment et personnellement exposées au jour des présentes,
- 5000 € à titre d'indemnisation de leurs préjudices de jouissance résultant des atteintes à la vie privée commise par le bailleur en octobre 2024,
- 2000 € par mois du 2 septembre 2024 au 5 décembre 2024 soit une somme totale de 6266,66 € à titre d'indemnisation de leurs préjudices de jouissance résultant de l'absence de conformité de l'installation électrique de l'appartement,
- 800 € par mois à titre d'indemnisation pour le préjudice de jouissance résultant de l'absence d'accès au local vélo de l'immeuble à compter du 2 septembre 2024 jusqu'au 20 février 2026, date de départ du preneur, soit une somme de 14097,53 €,
- 10 € par jour à titre d'indemnisation pour le préjudice de jouissance, résultat de l'absence de lave- vaisselle fonctionnel dans l'appartement à compter du 2 septembre 2024 jusqu'au 20 février 2026, soit une somme totale de 5360 € ;
- 56439,81€ au titre des loyers versés postérieurement au 1er novembre 2025 devant être remboursés en raison de l'exception d'inexécution, se décomposant comme suit : 
- 4585,91 € payés par le preneur au titre du mois de novembre 2024,
- 4585,91 € payés par le preneur au titre du mois de décembre 2024,
- 306,17 € payés par le preneur le 31 janvier 2025,
- 8209,91 € payé par le preneur le 1er mars 2025,
- 18136,53 € payés par le preneur dans le cadre de la saisie attribution,
- 864,48 € payés par le preneur le 13 mai 2025,
- 9534 € payés par le preneur le 31 mai 2025,
- 10217 € payés par le preneur le 10 juillet 2025,
- Modérer la clause pénale et l'indemnité d'immobilisation stipulée au bail des 3 et 4 juillet 2024 en la réduisant à 0 €.
- Ordonner la compensation de toutes sommes qui pourraient être réciproquement dues par les parties ;

En tout état de cause :
- Dire et juger que l'ensemble des condamnations de M. [H] porteront intérêt aux taux légal à compter du 16 janvier 2025, date de la première assignation avant jonction des procédures,
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
- Écarter l'exécution provisoire du jugement,
- Condamner M. [H] à payer aux consorts [K] une somme de 15000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

M. [U] [K] et Mme [D] [K] indiquent s'être heurtés dès le début de la location à d'importants désordres, défaut de conformité et agressivité du bailleur.
Ils soutiennent que le bailleur avait reconnu les désordres se sécurité, d'hygiène, d'accès au local et d'équipements défectueux dûments signalés par courriels dès début septembre 2024, et notamment des problèmes électriques, un débouchage des canalisations et une réparation du lave-vaisselle entre autres appareils vétustes, mais aussi de la chaudière et de l'évier, le déplacement du compteur, et de la VMC ainsi que le changement de la serrure et du boitier d'alarme pour protéger leur vie privée, d'ailleurs mise à mal par la prise de clichés dans leur salon.
Ils ont ensuite dit au bailleur les frais qu'ils avaient exposé en ses lieu et place pour pourvoir à ces désordres. Et en annonçaient la compensation avec le loyer.
Ils relatent les nombreuses mises en demeure à cet effet.
Ils indiquent ne jamais avoir souhaiter un bail d'habitation secondaire, le bien constituant de fait leur résidence principale et les assignations et saisie leur ayant été notifiées à domicile, à savoir à l'appartement litigieux ce qui constitue un aveu judiciaire de considérer que l'habitation est à titre principal.
A l'appui de l'article 1223 du code civil, ils plaident donc pour l'application de l'article 140 de la loi du 23/11/2018 et l'encadrement du loyer. Se basant sur t l'arrêté fixant les loyers de référence sur [Localité 1] du 28 mai 2024, ils demandent l'application d'un loyer de 5481,06 € charges incluses pour la superficie réelle de 151,83 m2 (voire de 10531,56 € sans l'encadrement) et 6245,30 € pour celle de 173 m2.
Se prévalant de l'article 25- 8 de la loi du 6 juillet 1989, ils estiment le congé invalidé par son absence de motif et son irrégularité de délais, ce qui conduit à constater le renouvellement du bail au 1er septembre 2025 en l'absence de préavis rectificatif.
M. [U] [K] et Mme [D] [K] affirment que les charges forfaitaires récupérables sont incluses dans le loyer de 12000 € comme listées dans l'annexe au bail, ce comprenant tous les abonnements gaz, électricité, internet par analogie du téléphone, alarme par analogie aux systèmes de sécurité, entretien et nettoyage de la chaudière. Le bailleur y est donc contraint soit par paiement soit par remboursement du locataire.
Les preneurs listent ces frais pour un montant total de 16721,83 €.
Ils disent avoir été contraints de compenser ces frais, ainsi que leurs frais de remise en état avec le montant des loyers et d'user de l'exception d'inexécution.
M. [U] [K] et Mme [D] [K] évoquent un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur du fait de la surface réelle de l'appartement inférieure de plus de 10% à celle promise, ce qui sur la base de la loi de 1989 conduit à le voir réduit loyer d'autant ; et du fait des troubles de jouissance 'installation électrique non conforme, violation de domicile, serrure défectueuse, local vélo inaccessible, lave-vaisselle défectueux, résiliation et coupure du gaz) qui doit conduire suspendre le paiement des loyers du 01/11/2024 au 20/02/2026 et le remboursement des sommes payées par les locataires.
Ils invoquent la nullité du commandement de payer du 09/12/2024 du fait de ses mentions inexactes, des sommes afférentes à des charges indues et sa signification de mauvaise foi, alors que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et afin de ne pas avoir à réaliser les travaux qui s'imposaient.
Ils indiquent qu'aucune mise en demeure n'a été faite pour les loyers d'octobre 2024, novembre 2024, ce empêchant le jeu de la clause pénale prévue au bail, d'ailleurs excessive et à modérer (le bailleur ayant renoncé à l'invoquer de janvier à novembre 2025) et ne pouvant être sollicité de pénalité de retard en plus de l'indemnité au terme du bail.

***

Dans ses conclusions, M. [H] demande de :
- Débouter les époux [K] de l'ensemble de leurs demandes,

En conséquence,
- Débouter les époux [K] de leur demande au titre de l'encadrement des loyers,
- Valider le congé qui a été délivré le 16 mai 2025,
- Débouter les époux [K] de leur demande au titre du renouvellement du bail au 1er septembre 2025,
- Débouter les époux [K] de leur demande de nullité du commandement payé,
- Débouter les époux [K] de leur demande de remboursement de la différence de loyer entre le loyer payé et le loyer qu'ils ont eux- mêmes fixé,
- Débouter les époux [K] de leur demande de suspension intégrale du paiement du loyer à titre d'exception d'inexécution en raison de prétendus manquements du bailleur,
- Débouter les époux [K] de leur demande de condamnation de M. [H] à titre d'indemnisation du trouble de jouissance,

En tout état de cause,
- Juger acquises la clause résolutoire insérée dans le bail à la date du 20 janvier 2025,
- Valider la clause pénale insérée dans le bail,
- Condamner les époux [K] à lui payer la somme de 3655,36 € au titre des frais qu'il a dû engager pour leur compte,
- Condamner les époux [K] à payer à M. [H] la somme de 294,576 € au titre de l'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation arrêté au 20 février 2026,
- Juger que M. [H] est fondé à conserver le dépôt de garantie,
- Condamner les époux [K] au paiement de la somme de 20000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [H] rappelle la commune intention des parties dans l'intitulé et plusieurs clauses du bail, à savoir la location d'une résidence secondaire ne constituant pas la résidence principale du locataire.
Il indique que lors des deux précédentes instances, les locataires n'avaient pas mentionné leur résidence principale au [Adresse 5] mais à [Localité 2], actes de procédures valant aveu judiciaire, ce qui démontre que la requalification est purement opportuniste et tardif, tan dis que le fait de leur avoir fait des notifications d'actes à l'adresse litigieuse ne visait qu'à les toucher à personne, la clause d'élection de domicile en témoignant, aucun texte ne stipulant la signification à la résidence principale.
M. [H] rappelle la non applicabilité au bail des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, en ce compris les règles d'encadrement des loyers. Il affirme qu'à défaut, les locataires n'ont pas respecté la chronologie de la procédure instaurée par l'article 140 de la loi du 23/11/2018.
Il déclare également les règles de congé de ce logement secondaire régies par le code civil et non par la loi de 1989, le motif notamment n'ayant pas à être cité et le délai étant supérieur à celui d'un mois prévu au contrat.
Affirmant que le forfait de 12000 € comprend le loyer et un montant forfaitaire de charges récupérables, il se réfère au bail ne stipulant pas que la liste des charges contient les dépenses personnelles d'abonnement divers du locataire non plus que les dépenses qu'ils ont faites de leur chef sans prévenir le bailleur.
Il affirme que la surface réelle de l'appartement est bien la surface promise dans l'état des lieux de 173m2 si on tient compte des deux chambres « de bonne » faisant partie du bail, non retenues par le diagnostiqueur, dont l'une à fin de buanderie dont les locataires ont préféré se passer.
M. [H] fustige l'absence de preuve des préjudices subis, notamment sur l'installation électrique, la violation de domicile, le changement de serrure, le local vélo et le lave-vaisselle à présent réparé.
Il affirme que la mention erronée du commandement de payer quant à la date du bail n'a guère causé grief aux locataires, étant accompagné de clauses du bail et encadré d'échanges incessants entre les parties, si bien qu'il ne pouvait créer une confusion empêchant le locataire de prendre la mesure des reproches.
Il demande 3655,36 € de charges.
Il indique que Mme [K] a fait obstacle aux visites en vue de la vente du bien malgré la clause ad hoc du bail. Il précisé que les locataires ont quitté le bien le 20/02/2026 après être restés occupants sans titre depuis le 21/01/2025 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire.
Il s'insurge contre toute exception d'inexécution de payer les loyers, alors que les époux [K] ont parfaitement joui de leur appartement et ne peuvent déplorer aucun manquement à l'obligation de délivrance alors qu'ils se sont maintenus dans les lieux après la date d'effet du congé.
Il rappelle que les locataires n'ont plus du tout réglé leurs loyers après le mois de juillet 2025 et fixe à 24000 € par mois le montant de l'indemnité d'occupation à partir du 21/01/2025 conformément au bail.
Sur la même base, il estime que le dépôt de garantie doit lui demeurer acquis à titre de clause pénale.

***

A l’audience du 10 avril 2026, les parties ont maintenu leurs demandes.

Le délibéré a été fixé au 18 juin 2026 et prorogé au 2 juillet 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande de requalification du bail

Il ressort des pièces produites aux débats un « contrat de location de logement meublé ne constituant pas la résidence principale du locataire » en date du 4 juillet 2024 à effet du 1er septembre 2024, conclu pour une durée de un an entre M. [J] [H] et M. [U] [K] et Mme [D] [K] relativement à un logement meublé sis [Adresse 3].
Outre son intitulé éloquent, le bail contient un certain nombre de stipulations rappelant que le logement n'est pas loué à titre principal : « destination exclusive des locaux loués », « Durée et renouvellement » … et se déclare d'emblée expressément « non soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ».

Cependant, l'article 1188 du code Civile stipule que le contrat s'interprète, d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ces termes.

Dès lors, il revient aux preneurs de prouver, contre leurs signatures, soit :
- que l'intention commune des parties portait en réalité, au moment de la signature du bail, sur un bail d'habitation à titre principal, autrement dit de ce que les parties ont entendu rédiger un contrat apparent de location secondaire dissimulant une location occulte à usage d'habitation principale, afin d'échapper aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, pour des raisons qui leur appartiennent,
- un assemblage de comportements de fait qui démontre, même en l'absence de volonté de simulation, que la volonté des parties concordait autrement que celle mise sur le papier.

Il faudrait donc prouver que la situation réelle, connue ou acceptée des parties, a été de vouer le bien à l'habitation principale des locataires.

Il ne suffit pas de savoir si l'habitation principale des locataires s'est trouvée au [Adresse 3] ou au [Adresse 6] à [Localité 2] (dont d'ailleurs aucun bail ou titre ou état des lieux de sortie n'est produit), ceci ne présumant en rien des propres mobiles du bailleur s'ils n'ont pas informé ce dernier de l'utilisation exclusive du bien à titre de résidence principale. A cet égard, il faut constater qu'aucune des (nombreuses) correspondances entre les parties ne concerne cette question et que les locataires ne l'ont soulevée qu'à l'occasion de la troisième procédure. Cette demande tardive, manifestement générée par la tension locative croissante, tend à décrédibiliser l'hypothèse selon laquelle les locataires, a fortiori les parties, avaient résolument conçu le bien comme leur résidence principale.

Peut être également démontré que le bailleur ne pouvait ignorer que le bien était voué à la résidence principale et s'y est rangé, ce qui toutefois ne se déduit pas des circonstances rapportées.
S'agissant en effet des adresses employées pour les assignations et actes de tous ordres ils ne peuvent constituer des aveux judiciaires, le code de procédure civile ne raisonnant d'ailleurs pas en terme de résidence principale mais de lieu où le destinataire de l'acte pourra être touché, ce qui, passé la remise impossible à personne, inclut selon l'article 655 dudit code, le « domicile » puis le « lieu de résidence » à défaut de domicile principal connu.
De fait, le bail contient une « clause d'élection de domicile » dans les lieux loués qui ne justifie pas davantage d'une résidence secondaire ou principale des preneurs, mais tend simplement à sécuriser d'avance le contradictoire des échanges procéduraux pouvant venir à s'effectuer entre les parties contractantes.

Il convient donc de revenir à la commune intention des parties telle qu'exprimée dans le bail.
Or, le bail est sans ambiguïté sur son intention de réaliser un bail meublé ne constituant pas la résidence principale des locataires, et, partant, de soumettre ce bail aux règles du code civil.

En l'absence de preuve contraire, la demande de requalification du bail sera donc rejetée, ce qui doit en conséquence emporter le rejet des demandes relatives à l'encadrement du loyer (loyer et dépôt de garantie), liées au respect de la loi du 6 juillet 1989 inapplicable en l'espèce, les règles applicables étant celles du contrat et du code civil.

En conséquence de la qualification du contrat en effet :

Sur le congé

On constatera que le congé en date du 16 mai 2025 a été délivré conformément au contrat, sous forme de lettre recommandée / AR et outrepassant même le délai de préavis contractuel d'un mois en situant sa prise d'effet au 1er septembre 2025, sans pouvoir se voir reprocher une absence de motivation, aucun texte du code civil n'imposant de rapporter une vente, une reprise ou à un motif réel et sérieux dont le juge devrait vérifier la plausibilité.

Sur la surface de l'appartement et la réfaction du loyer

Le contrat échappant à la loi de 1989, le principe est que le bail est fixé librement par les parties sans avoir à être justifié notamment par un prix au mètre carré fixé par l'arrêté municipal pris en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 140 de la loi du 23/11/2018.
Aucune disposition du contrat n'en fait état, qui établit le bail à un loyer mensuel de 12000 € révisable annuellement selon l'IRL et incluant les charges récupérables provisionnelles de façon forfaitaires sous réserve de la régularisation annuelle.
La différence de surface ne peut donc permettre au locataire de prétendre automatiquement à une réfaction rétroactive au prorata de la surface du montant du loyer sur la base des loyers de référence définis par arrêté municipal.

En effet, les locataires ont fait établir par la société BC2E le 15 janvier 2025 un métrage de 151,83 m2.
Or l'état des lieux, et lui seul, mentionnait une surface de 173m2.
Si l'état des lieux, qui mentionne cette surface à titre informatif, constitue bien un document contractuel, il ne l'est que dans les limites de sa destination d'acte. Par conséquent, celui- là, signé le 2 septembre 2024, n'a pas valeur d'engagement sur ce point ni ne fait corps avec le bail signé le 4 juillet précédent, lequel ne mentionne aucune surface et ne permet donc pas de conclure à une tromperie sur la consistance du bien fournie.
On ne peut donc considérer que la délivrance du bailleur a été imparfaite sur ce point et non conforme à ce qui était convenu ou fourni ; elle correspond à ce qui était, ou n'était pas, décrit dans le bail.
L'article 1223, qui permet une réduction proportionnelle du prix en cas de décalage entre une prestation promise et une prestation obtenue, est ainsi inapplicable ; en outre il ne permettrait pas de définir un loyer trop élevé par rapport à un prix de mètre carré du marché, puisque la nature juridique du bail le sort précisément du marché.
Les locataires ne basent pas davantage leur action sur un vice du consentement.

Les différentes demandes subséquentes à la requalification du bail seront donc rejetées.

II. Sur la demande relative aux charges

M. [U] [K] et Mme [D] [K] affirment que les charges forfaitaires récupérables sont incluses dans le loyer de 12000 € comme étant listées dans l'annexe au bail,

M. [H] estime que le bail ne stipule pas que la liste des charges englobée dans le forfait contient les dépenses personnelles d'abonnement divers du locataire.

Tout d'abord, le bail stipule :

« En même temps et de la même façon que le loyer principal, le locataire s'oblige à acquitter par provision les charges, prestations et impositions récupérables mises à sa charge et découlant de la législation en vigueur et du présent bail, au prorata des millièmes de copropriétés s'il existe un règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués, ou selon les modalités définies par un règlement intérieur dudit immeuble, ou tout autre état de répartition :

Incluses.

Montant provisionnel des charges mensuelles à la date de ce jour :
Forfaitaires

Ce montant sera modifié en fonction des charges déterminées chaque année et fera l'objet d'une régularisation annuelle
Soit un total mensuel à ce jour de 12000€. »

Il ressort de cette rédaction que les charges récupérables sont payables sous forme de montant forfaitaire inclus dans le prix commun mensuel au loyer et aux charges de 12000 €.

Ainsi donc, sont couvertes par ce forfait les charges listées comme charges récupérables figurant en annexe et comprenant :
« Les dépenses relatives.
À l'électricité
Au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature. »

Les abonnements gaz, électricité doivent donc être inclus dans le forfait.

« Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives
Dépenses d'alimentation commune de combustible,
exploitation et entretien courant, menues réparation »

Les frais d'entretien de la chaudière doivent donc être inclus dans le forfait.

« Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires »

L'abonnement internet, associé au téléphone via les offres Box, est nécessairement inclus dans le forfait, sauf à douter du standing allégué de l'appartement.

« entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones »

Aucune « extension » d'une disposition relative à la sécurisation des parties communes ne permet d'inclure les systèmes de sécurité des locaux loués à titre privatif, et notamment les frais du système de sécurité VERISURE, même existants au jour de l'entrée du preneur dans les lieux

Il en résulte donc que :
Le locataire n'était pas tenu de payer les abonnements électricité, gaz et internet.
Il en va de même pour les frais de dégorgement de plomberie (672,75 €), n'étant pas produit de rapport du plombier indiquant que le bouchon a été causé par l'utilisation du logement ; au contraire, il est fait état de refoulement des installations sanitaires et soupçonné que le bouchon se situe en aval du réseau ou au niveau de la culotte sur la chute de copropriété.

Il en va de même de la visite d'entretien de la chaudière (586,64 €).

Ces frais devront être soustraits des sommes dues au bailleur.

Le bailleur n'était pas tenu en revanche de payer les abonnements VERISURE.

S'agissant des dépenses engagées par le locataire pour remédier aux désordres dont le rétablissement incombait au bailleur, il ne peut prétendre à leur remboursement que s'il a préalablement mis le bailleur face à ses obligations par mise en demeure ou avertissement suffisamment comminatoire

Au vu des pièces produites aux débats, les sommes suivantes sont donc dues au preneur (après souscription faisant suite à la période où ces frais étaient assumés directement par le bailleur) :
Abonnement gaz auprès d'Engie : 312,29€,Abonnement électricité auprès d'Engie : 232,90€,Facture d'électricité, de gaz, Engie du 28 novembre 2024 : 90,43€,Facture d'électricité et de gaz Engie du 16 janvier 2025 : 570,57€,Facture d'électricité et de gaz, Engie du 24 février 2025 : 1661,69€,Facture d'électricité, de gaz, Engie du 23 avril 2025 : 898,78€,Facture d'électricité, de gaz, Engie, juin 2025 : 608,12 €,Facture d'électricité, de gaz, Engie, août 2025, 435,67€,Abonnement internet et téléphone orange septembre 2025 : 39,99 € (les deux services étant liés),Abonnement internet, téléphone, orange, novembre 2025 : 39,99€,Facture d'électricité et de gaz, Engie, septembre 2025 : 50,49 €,Facture d'électricité de gaz Engie, septembre 2025 : 72,55 €,Abonnement internet et téléphone décembre 2025 : 39,99 €,Facture d'électricité et de gaz, Engie, décembre 2025 : 921,11 €,Abonnement internet et téléphone janvier 2026 : 39,99 €,Abonnement internet et téléphone Février 2026 : 39,99 €,soit un total de 6054,55€.

Il est à préciser que l'indemnité d'occupation étant composée d'une somme englobant le loyer et les charges, cette somme reste due sous l'empire de cette indemnité nonobstant la fin du bail le 1er septembre 2025 et ce jusqu'au départ des locataires.

S'agissant des frais assumés en lieu et place du bailleur :

Frais de changement de serrure défectueuses, 1100 €
Il est attesté par le serrurier que le cylindre en place était fixé avec deux vis au lieu de six comme d'origine.
Le bailleur a bien manqué à son obligation de délivrance de cet équipement dans le cadre de son obligation de faire jouir paisiblement le preneur.
L'indemnisation est due.

Déplacement et mise aux normes du compteur électrique compte tenu du danger présentée par l'installation livrée par le bailleur, 3855 €

La pièce 26 en référence ne correspond pas à la facture.
Il n'est produit aucune mise en demeure ni signalement hormis quelques brèves informations en pièce 12 : compteur trop haut, remplacement par un compteur Linky (le danger n'est pas précisé ; il apparait que Mme [K] a pris sur elle d'engager cette dépense sans injonction et sans attendre la réaction du bailleur),compteur et tableau sans protection dans les toilettes (résoluble par mis en place d'un coffret, facture non fournie).

La demande sera donc rejetée comme insuffisamment motivée.

Traitement contre les cafards AUROUSZE 22 janvier 2025, 308 €

N'étant pas démontré que les blattes étaient présente avant l'entrée dans les lieux ni que leur présence n'est pas due à de mauvaises habitudes du preneur ni qu'une mise en demeure ait été faite, la demande sera rejetée.

Réparation partielle et infructueuse du lave- vaisselle, 393€.

Le bailleur a bien manqué à son obligation de délivrance de cet équipement.
L'indemnisation est due.

Réparation du placard de la cuisine, 300 €

N'étant pas démontré que le renforcement des charnières est du à la vétusté et non à un défaut d'entretien ou d'usage, la demande sera rejetée.

Installation de bacs sous les plantes extérieures pour éviter que l'arrosage inonde les voisins, 250 €

Ceci est un élément voulu par les locataires, certes au bénéfice des voisins, mais étant précisé que le bailleur ne peut prévoir les équipements superflus de cette espèce, qui constituent une impense soit remboursable par le bailleur s'il souhaite la conserver, soit qui peut être reprise par le preneur.
En l'espèce, aucune mise en demeure n'a été faite au bailleur sur cet équipement. La somme n'est donc pas due.

Réparation du lave- vaisselle en mars 2025, 403 €

Le bailleur a bien manqué à son obligation de délivrance de cet équipement. L'indemnisation est due. 

Changement de serrure en octobre 2025 suite a vandalisme, 1984 €

Aucune démonstration n'est apportée de ce que le vandalisme (colle dans la serrure) aurait été commis pour le compte du bailleur. Pas de faute en lien avec le dommage.

Soit un total de 1896 € que le preneur est en droit de se voir rembourser.

M. [H] sera donc condamné à payer aux preneurs la somme totale de 1896 € + 6054,55€ = 7950,55 €.

III. Sur le préjudice de jouissance

En application des articles 1231- 1 et suivants du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci- après : le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.
Dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.

Sur l'atteinte à la vie privée

En considération du principe de la réparation intégrale du préjudice, sans gain ni perte pour la victime, il convient de constater qu'aucun dommage spécifique n'est relevé en résultante du cliché pris dans le salon des preneurs pour s'assurer de la présence de statuettes de [Localité 3] (atteinte à l'image des biens par la publication...), l'atteinte à la vie privée n'ayant manifestement causé aucun préjudice quantifiable.

La demande sera rejetée.
Sur l'indemnité de jouissance liée à la non conformité de l' installation électrique

Comme vu ci-dessus, il n'est produit aucune mise en demeure ni signalement hormis les quelques brèves informations en pièce 12 : compteur trop haut, remplacement par un compteur Link, le danger n'est pas précisé ; S'il s'agit, par hypothèse, du compteur et du tableau électrique sans protection dans les toilettes, cette situation n'est attestée ni par facture du coffrage ni par une photographie des lieux. Par ailleurs, la consistance du préjudice de jouissance n'est pas précisée.

La demande sera rejetée.

Sur l'absence d'accès au local vélo du 2 septembre 2024 au 20 février 2026

Les preneurs indiquent qu'ils n'auraient pas contracté le bail sans la certitude d'accéder au local (ou à tout le moins de garer leurs vélos dans la cour (pièce 2), ce pour quoi ils se sont heurtés au syndic ; toutefois ils n'avaient pas jugé utile de porter cette mention au contrat.
Cependant, la problématique a été signalée par courriel par les époux [K] et M. [H] en fait état dans ses conclusions, même s'il renvoie indûment le problème à l'obstruction du syndic, auprès de qui il ne démontre pas avoir opéré toutes diligences pour délivrer cet aspect de la chose louée.
Les époux [K] demandent 800 € par mois pendant toute la durée d'occupation.

Compte tenu du montant du loyer, cette somme leur sera accordée jusqu'au 20 janvier 2025, les locataires ne pouvant trouver à se plaindre d'une inexécution de délivrance du bailleur après la résiliation du contrat portant cette obligation.

Soit 800 € x 4 mois + 800 x 20/30 = 2933,33 €.
M. [H] sera condamné au paiement de cette somme.

Sur l'absence de lave- vaisselle du 2 septembre 2024 au 20 février 2026

Le bailleur a bien manqué à son obligation de délivrance de cet équipement, ce attesté par plusieurs échanges de courriels. Toutefois il est produit une facture de réparation en date du 31/03/2025 (facture MUFY, pièce 40) si bien que le trouble de jouissance (hors les frais de réparation) n'a duré que du 2 septembre 2024 à cette date.
Compte tenu du prix du loyer, la somme de 10 € par jour réclamée ne paraît pas excessive et sera donc accordée à l'intérieur de ces limites, soit 30 x 7 mois x 10 = 2100 €.

M. [H] sera donc condamné au paiement de cette somme de 2100 €.

L’article 1343- 2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il y a lieu de dire que les intérêts échus sur les sommes dues par M. [H] seront capitalisables annuellement conformément au texte susvisé.

IV. Sur la demande de suspension des loyers

Les consorts [K] souhaitent se faire autoriser à suspendre intégralement le paiement de leur loyer à compter du 1er novembre 2024 au titre de l'exception d'inexécution jusqu'au 20 février 2026.

Aux termes des articles 1219 et 1220 du code civil, le débiteur peut invoquer l'exception d'inexécution lorsque le bailleur manque gravement à son obligation de délivrance ou d'entretien.
Ce manquement doit affecter de manière importante l'usage du logement, au point que le preneur est dans l'impossibilité de jouir de la chose louée.

Or le dysfonctionnement d'équipements accessoires, s'il peut entraîner un préjudice de jouissance indemnisable, ne justifie pas le non-paiement des loyers, qui plus est du loyer intégral comme demandé même si comme présentement, il est tentant de présenter le montant du loyer comme censé équivaloir à une prestation parfaite.

Les dysfonctionnements seront donc résolus par l'allocation de dommages et intérêts.

La demande de suspension des loyers sera rejetée.

V. Sur la nullité du commandement de payer

Les consorts [K] invoquent la nullité du commandement de payer du 09/12/2024 avec rappel de la clause résolutoire prévue au bail du fait de ses mentions inexactes, des sommes afférentes à des charges indues et de sa signification de mauvaise foi, alors que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et afin de ne pas avoir à réaliser les travaux qui s'imposaient.

S'agissant de la mention inexacte relative à la date du bail, stipulé du 27 juin 2024 en lieu et place des 3 et 4 juillet 2024, il sera rappelé l'article 114 du code de procédure civile qui stipule que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire de prouver le grief que lui a causé l'irrégularité.
En l'espèce, les consorts [K] n'établisse pas que cette mention erronée ait eu pour effet de créer une confusion les ayant empêchés de prendre la mesure des reproches et de réagir en conséquence – la mention des charges à elle seule (alarme VERISURE, gaz + électricité) ne pouvant laisser de doute sur le bail dont les avanies ont fait l'objet de nombreux échanges.

Par ailleurs, il est de droit positif qu'un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles. Il en va donc ainsi des sommes réclamées au titre de l'électricité et du gaz.
La mention de la pénalité de 10% relative aux échéances d'octobre et de novembre pour laquelle nulle mise en demeure n'a été faite est régulière, le commandement de payer valant mise en demeure pour le paiement des échéances et le contrat ne prévoyant pas de délai de tolérance pour la prise d'effet de la pénalité.

S'agissant de la mauvaise foi du bailleur, il n'est pas démontré que les manquements de ce dernier à l'obligation parfaite de délivrance du bien ait occasionné les retards de paiement de loyer des locataires châtiés par le commandement. C'est au contraire de leur chef que ces derniers ont décidé d'imputer leurs dépenses sur l'échéance de novembre 2024 et de se retrouver ainsi débiteur de plus de la moitié du loyer au lieu d'intenter une action en responsabilité contractuelle locative.
 
La demande de nullité sera donc rejetée.

Les locataires ayant maintenu leur impayé au-delà des six semaines prescrites par le commandement, le bail s'est trouvé résilié dès le 20 janvier 2025.
Les époux [K] étaient donc occupants sans titre dès cette date nonobstant le congé intervenu par la suite.

VI. Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de fixation d'une indemnité d'occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur et de remédier tout à la fois à l’occupation forcée de son bien et à l’atteinte à son droit de propriété, il conviendra de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due, depuis le 21 janvier 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire, jusqu’au départ effectif et parfait des lieux par remise des clés et débarras des meubles ou procès–verbal d’expulsion.

M. [H] se prévaut de la clause du bail prescrivant une indemnité d'occupation correspondant au double du loyer.
La clause stipule qu'en cas de résiliation du présent contrat du fait du locataire en application de l'une des clauses résolutoires, le dépôt de garantie restera acquis de plein droit à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi. Une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien sera en outre due jusqu'à la libération des lieux.

En application de l'article 1231- 5 du code civil, le juge peut réduire d'office le montant de la clause pénale par le juge si elle est manifestement excessive.
En l'espèce, compte tenu tout à la fois du montant du loyer, des faits de l'espèce et des propres manquements du bailleur, le doublement de l'indemnité d'occupation parait très excessive.

Cette indemnité sera donc fixée au montant du dernier loyer augmenté de 10%, ce comprenant les charges, conformément au caractère forfaitaire de la somme d'origine, soit une somme de 13200 €.
Les consorts [K] seront condamnés solidairement au paiement de cette indemnité.

Sur la demande en paiement des loyers

M. [H] réclame une somme de 195.216 € basée sur le loyer mensuel de 12000 €, soit une base indemnitaire mensuelle de 24000 € à compter du 21 janvier 2025, dont il a été jugé qu'elle n'excèderait pas 13200 € mensuels.

Il convient de reprendre le décompte de ses conclusions qui fait apparaître un absence totale ou partielle de loyers de décembre 2024 au 20/02/2026.

Les sommes réclamées au titre des travaux d'entretien assurés par le bailleur dans le cadre du forfait de 12000 € ne doivent pas être prises en compte, ainsi que décidé ci- dessus.

Soit pour le mois de décembre 2024, un reste à payer de 7418,19 €
retard loyer novembre : 1200 €
loyer janvier avant clause résolutoire : 7822,86 € de reste à payer
retard loyer avant clause résolutoire : 782,28 € (10% des « sommes dues » selon la clause pénale)
indemnité de janvier après clause résolutoire du 21/01 : 13200 x 9/30 = 3960 €
indemnités de février 2025 à janvier 2026 : 13200 x 11 mois = 145200 € – 36762,74 € de sommes payées = 108.237,26 €
indemnité février jusqu' au 20 février : 13200 x 20/28 = 9428,57 €

les frais d'huissier ne sont pas justifiés.

Soit un total de 139.038, 88 € arrêtés au 20/02/2026.

Les époux [K], qui n'ont pas demandé subsidiairement de délais de paiement, seront condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts légal à du 17 janvier 2025.

Sur la demande en paiement des charges

M. [H] demande la somme de 3655,36 € au titre des frais qu'il a dû engager pour le compte de ses locataires, soit 672,75 € de frais de plomberie, 586,64 € de visite d'entretien de chaudière, 1317,48 € de frais de gaz et d'électricité (3 mois), 189,72 € d'alarme, et 197,31 € d'abonnement internet (3 mois) et la somme de 691,46 € concernant des frais d'huissier qui ne sont pas explicités, justifiés et donc vérifiables.
En considération de ce qui a été jugé, les époux [K] ne sont redevables que de la somme de 189,72 € au titre de l'alarme VERISURE.

Les époux [K] seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 189,72 €.

Sur la demande relative au dépôt de garantie / sur la demande en paiement de la clause pénale

En application de l'article 1231- 5 du code civil, le juge peut réduire d'office le montant de la clause pénale par le juge si elle est manifestement excessive.

En l'espèce, la clause stipule qu'en cas de résiliation du présent contrat du fait du locataire en application de l'une des clauses résolutoires, le dépôt de garantie restera acquis de plein droit à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi.

Compte tenu du montant du dépôt de garantie (24000 €), la clause paraît bien évidemment excessive et disproportionnée, d'autant que le préjudice du propriétaire n'est nullement établi par M. [H] distinctement de celui appelant 'indemnité d'occupation.
La clause pénale sera donc réduite, compte tenu du loyer, à la somme de 1000 €.

M. [H] n'a pas demandé la capitalisation des intérêts sur les sommes à percevoir.

VII. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.
En l’espèce, les époux [K], partie succombante pour l'essentiel, seront condamnés solidairement aux dépens.

b) sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, aucune considération d’équité ne justifie que les époux [K] soit déchargés de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le Tribunal, faute de justificatifs et compte tenu des procédures précédentes déjà indemnisées au titre des frais irrépétibles, évalue à la somme de 4000 € au bénéfice de M. [H].

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Rejette la demande de requalification du bail,

Rejette les demandes de remboursement de loyers et du dépôt de garantie,

Rejette la demande de suspension des loyers,

Constate la résiliation de plein droit du bail à compter du 20 janvier 2025,

Dit que M. [U] [K] et Mme [D] [K] sont occupants sans droit ni titre à compter du 21 janvier 2025,

Condamne M. [J] [H] à payer à M. [U] [K] et Mme [D] [K] la somme de 7950,55 € au titre des charges récupérables couvertes par le forfait, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025, date de la première assignation,

Condamne M. [J] [H] à payer à M. [U] [K] et Mme [D] [K] la somme de 5033,33 € au titre de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343- 2 du code civil à chaque échéance annuelle,

Condamne solidairement M. [U] [K] et Mme [D] [K] à payer à M. [J] [H] la somme de 139.038,88 € au titre des sommes dues à M. [H] arrêtés au 20 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025, date de la seconde assignation,

Condamne solidairement M. [U] [K] et Mme [D] [K] à payer à M. [J] [H] la somme de 189,72 € au titre des sommes dues à M. [H] relativement aux charges, arrêtés au 20 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025, date de la seconde assignation,

Condamne solidairement M. [U] [K] et Mme [D] [K] à payer à M. [J] [H] la somme de 1000 € au titre de la clause pénale,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne solidairement M. [U] [K] et Mme [D] [K] à payer à M. [J] [H] la somme de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [U] [K] et Mme [D] [K] aux entiers dépens,

Dit n'y avoir leu à écarter l’exécution provisoire de droit.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Le :
Copie exécutoire délivrée 
à : Me DUPRE DE PUGET et Me IMBERT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/02163 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7F5T

N° MINUTE : 2/2026





JUGEMENT 
rendu le jeudi 02 juillet 2026

DEMANDEURS
Madame [D] [K]
Monsieur [U] [K]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Tristan DUPRE DE PUGET de la SCP FTMS Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0147


DÉFENDEUR
Monsieur [J] [H]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Stéphanie IMBERT de l’AARPI GAUSSEN IMBERT et ASSOCIES AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0132



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection,
assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 avril 2026
Délibéré initial au 18 juin 2026, prorogé au 02 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.


Décision du 02 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/02163 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7F5T

EXPOSE DU LITIGE

Par acte privé du 4 juillet 2024 à effet du 1er septembre 2024, M. [J] [H] a donné à bail pour une durée de un an un logement meublé sis [Adresse 3] à M. [U] [K] et Mme [D] [K] pour un loyer mensuel de 12000 €.
Un état des lieux d'entrée a été signé sans réserve le 2 septembre 2024 constatant le bon état général de l'appartement.
M. [U] [K] et Mme [D] [K] ont signalé des désordres de jouissance et d'équipement.

M. [H] a pris en charge les abonnements concernant le gaz, l'électricité, internet et l'alarme.
Le 7 novembre 2024, M. [H] a demandé aux époux [K] de lui rembourser les sommes en question.
Le 14 novembre 20124 les époux [K] ont mis en demeure M. [H] de faire cesser l'atteinte à la jouissance paisible du bien loué du fait d'une visite de l'appartement programmé le jour même.
Les époux [K] ont fait un certain nombre de demandes relativement aux équipements de l'appartement.
Dès décembre 2024, les époux [K] ont payé leur loyer de façon irrégulière en le diminuant de dépenses qu'ils s'estimaient fondés à avoir engagé pour l'appartement.

Par commandement de payer en date du 9 décembre 2024 visant la clause résolutoire, le bailleur a demandé aux locataires le paiement de la somme de 12782,09 €.
Le 17 décembre 2024, il a fait pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes bancaires des époux [K] dénoncée par acte du 23 décembre 2024 dont mainlevée a été accordé par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 14 octobre 2025.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 janvier 2025 (RG 25/2163), M. [U] [K] et Mme [D] [K] ont assigné M. [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris au titre des manquements du bailleur et de remboursement de charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 17 janvier 2025 (RG 25/5079), M. [J] [H] a assigné M. [U] [K] et Mme [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire

Par lettre du 16 mai 2025, M. [J] [H] a donné congé à M. [U] [K] et Mme [D] [K] en vue du 31 août 2025.

Par lettre du 20 février 2026, M. [U] [K] et Mme [D] [K] ont donné congé à M. [J] [H].

Par acte extrajudiciaire en date du 26 juin 2025 (RG 25/8117), M. [U] [K] et Mme [D] [K] ont assigné M. [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour contester la validité de leur congé et requalifier leur bail en habitation principale.

Les trois procédures ont été jointes à l'audience du 15 janvier 2026 sous le numéro RG 25/2163.

***

Dans leurs conclusions récapitulatives, M. [U] [K] et Mme [D] [K] demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
- Requalifier le bail des 3 et 4 juillet 2024 de sorte qu'il soit soumis aux dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989 concernant les logements d'habitation meublée,
- Dire et juger que la surface réelle de l'appartement loué [Adresse 4] est de 151,83 m2 ;

Concernant la fixation du loyer :
- Fixer le loyer du bail à la somme mensuelle, charges incluses de 5481,06 € tenant compte simultanément de l'encadrement des loyers et de la surface réelle de l'appartement,
Subsidiairement,
- Fixer le loyer à la somme mensuelle, charges incluses de, alternativement, soit 6245,30 € s'il n'y a lieu de faire application que de l'encadrement des loyers. Soit de 10531,56€ s'il y a lieu de ne faire application que de la surface réelle de l'appartement ;

En conséquence :
- Prononcer la nullité du commandement de payer du 9 décembre 2024 en raison de l'inexactitude et l'imprécision de ses stipulations, de l'inexigibilité des sommes qui y sont visées et des compensations opérées et de la mauvaise foi du bailleur,
- Prononcer la nullité du congé du 16 mai 2025,
- Prononcer le renouvellement du bail des 3 et 4 juillet 2024 pour l'appartement à compter du 1er septembre 2025,
- Condamner M. [H] à rembourser aux consorts [K] :

- la différence entre les loyers payés depuis le 2 septembre 2024 et les loyers réellement dus au regard de la fixation judiciaire de son montant, sans préjudice des exceptions d'inexécution invocables par le preneur, soit notamment pour la période courant jusqu'au 30 octobre 2024 (soit pour la différence correspondant aux 2 mois de septembre et octobre 2024) :
- 13037,88 € en cas d'application simultanée de l'encadrement des loyers et de la surface réelle de l'appartement,
- 11509,40 € en cas d'application uniquement de l'encadrement des loyers,
- 2936,88 € en cas d'application uniquement de la surface réelle de l'appartement,

- la différence entre le dépôt de garantie versé, soit 24000€, et le dépôt de garantie qui ne peut excéder deux mensualités de loyer, soit, selon les hypothèses :
- 13037,88 € en cas d'application simultanée dans l'encadrement des loyers et de la surface réelle de l'appartement,
- 11509,40 € en cas d'application uniquement de l'encadrement des loyers,
- 2936,88 € en cas d'application uniquement de la surface réelle de l'appartement,
- Autoriser les consorts [K] à suspendre intégralement le paiement de leur loyer à compter du 1er novembre 2024 à titre d'exception d'inexécution jusqu'au 20 février 2026, date de restitution des locaux,
- Condamner M. [H] à payer au consorts [K] les sommes de :
- 16721,83 € du remboursement des charges qu'ils ont indûment et personnellement exposées au jour des présentes,
- 5000 € à titre d'indemnisation de leurs préjudices de jouissance résultant des atteintes à la vie privée commise par le bailleur en octobre 2024,
- 2000 € par mois du 2 septembre 2024 au 5 décembre 2024 soit une somme totale de 6266,66 € à titre d'indemnisation de leurs préjudices de jouissance résultant de l'absence de conformité de l'installation électrique de l'appartement,
- 800 € par mois à titre d'indemnisation pour le préjudice de jouissance résultant de l'absence d'accès au local vélo de l'immeuble à compter du 2 septembre 2024 jusqu'au 20 février 2026, date de départ du preneur, soit une somme de 14097,53 €,
- 10 € par jour à titre d'indemnisation pour le préjudice de jouissance, résultat de l'absence de lave- vaisselle fonctionnel dans l'appartement à compter du 2 septembre 2024 jusqu'au 20 février 2026, soit une somme totale de 5360 € ;
- 56439,81€ au titre des loyers versés postérieurement au 1er novembre 2025 devant être remboursés en raison de l'exception d'inexécution, se décomposant comme suit : 
- 4585,91 € payés par le preneur au titre du mois de novembre 2024,
- 4585,91 € payés par le preneur au titre du mois de décembre 2024,
- 306,17 € payés par le preneur le 31 janvier 2025,
- 8209,91 € payé par le preneur le 1er mars 2025,
- 18136,53 € payés par le preneur dans le cadre de la saisie attribution,
- 864,48 € payés par le preneur le 13 mai 2025,
- 9534 € payés par le preneur le 31 mai 2025,
- 10217 € payés par le preneur le 10 juillet 2025,
- Modérer la clause pénale et l'indemnité d'immobilisation stipulée au bail des 3 et 4 juillet 2024 en la réduisant à 0 €.
- Ordonner la compensation de toutes sommes qui pourraient être réciproquement dues par les parties ;

En tout état de cause :
- Dire et juger que l'ensemble des condamnations de M. [H] porteront intérêt aux taux légal à compter du 16 janvier 2025, date de la première assignation avant jonction des procédures,
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
- Écarter l'exécution provisoire du jugement,
- Condamner M. [H] à payer aux consorts [K] une somme de 15000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

M. [U] [K] et Mme [D] [K] indiquent s'être heurtés dès le début de la location à d'importants désordres, défaut de conformité et agressivité du bailleur.
Ils soutiennent que le bailleur avait reconnu les désordres se sécurité, d'hygiène, d'accès au local et d'équipements défectueux dûments signalés par courriels dès début septembre 2024, et notamment des problèmes électriques, un débouchage des canalisations et une réparation du lave-vaisselle entre autres appareils vétustes, mais aussi de la chaudière et de l'évier, le déplacement du compteur, et de la VMC ainsi que le changement de la serrure et du boitier d'alarme pour protéger leur vie privée, d'ailleurs mise à mal par la prise de clichés dans leur salon.
Ils ont ensuite dit au bailleur les frais qu'ils avaient exposé en ses lieu et place pour pourvoir à ces désordres. Et en annonçaient la compensation avec le loyer.
Ils relatent les nombreuses mises en demeure à cet effet.
Ils indiquent ne jamais avoir souhaiter un bail d'habitation secondaire, le bien constituant de fait leur résidence principale et les assignations et saisie leur ayant été notifiées à domicile, à savoir à l'appartement litigieux ce qui constitue un aveu judiciaire de considérer que l'habitation est à titre principal.
A l'appui de l'article 1223 du code civil, ils plaident donc pour l'application de l'article 140 de la loi du 23/11/2018 et l'encadrement du loyer. Se basant sur t l'arrêté fixant les loyers de référence sur [Localité 1] du 28 mai 2024, ils demandent l'application d'un loyer de 5481,06 € charges incluses pour la superficie réelle de 151,83 m2 (voire de 10531,56 € sans l'encadrement) et 6245,30 € pour celle de 173 m2.
Se prévalant de l'article 25- 8 de la loi du 6 juillet 1989, ils estiment le congé invalidé par son absence de motif et son irrégularité de délais, ce qui conduit à constater le renouvellement du bail au 1er septembre 2025 en l'absence de préavis rectificatif.
M. [U] [K] et Mme [D] [K] affirment que les charges forfaitaires récupérables sont incluses dans le loyer de 12000 € comme listées dans l'annexe au bail, ce comprenant tous les abonnements gaz, électricité, internet par analogie du téléphone, alarme par analogie aux systèmes de sécurité, entretien et nettoyage de la chaudière. Le bailleur y est donc contraint soit par paiement soit par remboursement du locataire.
Les preneurs listent ces frais pour un montant total de 16721,83 €.
Ils disent avoir été contraints de compenser ces frais, ainsi que leurs frais de remise en état avec le montant des loyers et d'user de l'exception d'inexécution.
M. [U] [K] et Mme [D] [K] évoquent un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur du fait de la surface réelle de l'appartement inférieure de plus de 10% à celle promise, ce qui sur la base de la loi de 1989 conduit à le voir réduit loyer d'autant ; et du fait des troubles de jouissance 'installation électrique non conforme, violation de domicile, serrure défectueuse, local vélo inaccessible, lave-vaisselle défectueux, résiliation et coupure du gaz) qui doit conduire suspendre le paiement des loyers du 01/11/2024 au 20/02/2026 et le remboursement des sommes payées par les locataires.
Ils invoquent la nullité du commandement de payer du 09/12/2024 du fait de ses mentions inexactes, des sommes afférentes à des charges indues et sa signification de mauvaise foi, alors que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et afin de ne pas avoir à réaliser les travaux qui s'imposaient.
Ils indiquent qu'aucune mise en demeure n'a été faite pour les loyers d'octobre 2024, novembre 2024, ce empêchant le jeu de la clause pénale prévue au bail, d'ailleurs excessive et à modérer (le bailleur ayant renoncé à l'invoquer de janvier à novembre 2025) et ne pouvant être sollicité de pénalité de retard en plus de l'indemnité au terme du bail.

***

Dans ses conclusions, M. [H] demande de :
- Débouter les époux [K] de l'ensemble de leurs demandes,

En conséquence,
- Débouter les époux [K] de leur demande au titre de l'encadrement des loyers,
- Valider le congé qui a été délivré le 16 mai 2025,
- Débouter les époux [K] de leur demande au titre du renouvellement du bail au 1er septembre 2025,
- Débouter les époux [K] de leur demande de nullité du commandement payé,
- Débouter les époux [K] de leur demande de remboursement de la différence de loyer entre le loyer payé et le loyer qu'ils ont eux- mêmes fixé,
- Débouter les époux [K] de leur demande de suspension intégrale du paiement du loyer à titre d'exception d'inexécution en raison de prétendus manquements du bailleur,
- Débouter les époux [K] de leur demande de condamnation de M. [H] à titre d'indemnisation du trouble de jouissance,

En tout état de cause,
- Juger acquises la clause résolutoire insérée dans le bail à la date du 20 janvier 2025,
- Valider la clause pénale insérée dans le bail,
- Condamner les époux [K] à lui payer la somme de 3655,36 € au titre des frais qu'il a dû engager pour leur compte,
- Condamner les époux [K] à payer à M. [H] la somme de 294,576 € au titre de l'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation arrêté au 20 février 2026,
- Juger que M. [H] est fondé à conserver le dépôt de garantie,
- Condamner les époux [K] au paiement de la somme de 20000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [H] rappelle la commune intention des parties dans l'intitulé et plusieurs clauses du bail, à savoir la location d'une résidence secondaire ne constituant pas la résidence principale du locataire.
Il indique que lors des deux précédentes instances, les locataires n'avaient pas mentionné leur résidence principale au [Adresse 5] mais à [Localité 2], actes de procédures valant aveu judiciaire, ce qui démontre que la requalification est purement opportuniste et tardif, tan dis que le fait de leur avoir fait des notifications d'actes à l'adresse litigieuse ne visait qu'à les toucher à personne, la clause d'élection de domicile en témoignant, aucun texte ne stipulant la signification à la résidence principale.
M. [H] rappelle la non applicabilité au bail des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, en ce compris les règles d'encadrement des loyers. Il affirme qu'à défaut, les locataires n'ont pas respecté la chronologie de la procédure instaurée par l'article 140 de la loi du 23/11/2018.
Il déclare également les règles de congé de ce logement secondaire régies par le code civil et non par la loi de 1989, le motif notamment n'ayant pas à être cité et le délai étant supérieur à celui d'un mois prévu au contrat.
Affirmant que le forfait de 12000 € comprend le loyer et un montant forfaitaire de charges récupérables, il se réfère au bail ne stipulant pas que la liste des charges contient les dépenses personnelles d'abonnement divers du locataire non plus que les dépenses qu'ils ont faites de leur chef sans prévenir le bailleur.
Il affirme que la surface réelle de l'appartement est bien la surface promise dans l'état des lieux de 173m2 si on tient compte des deux chambres « de bonne » faisant partie du bail, non retenues par le diagnostiqueur, dont l'une à fin de buanderie dont les locataires ont préféré se passer.
M. [H] fustige l'absence de preuve des préjudices subis, notamment sur l'installation électrique, la violation de domicile, le changement de serrure, le local vélo et le lave-vaisselle à présent réparé.
Il affirme que la mention erronée du commandement de payer quant à la date du bail n'a guère causé grief aux locataires, étant accompagné de clauses du bail et encadré d'échanges incessants entre les parties, si bien qu'il ne pouvait créer une confusion empêchant le locataire de prendre la mesure des reproches.
Il demande 3655,36 € de charges.
Il indique que Mme [K] a fait obstacle aux visites en vue de la vente du bien malgré la clause ad hoc du bail. Il précisé que les locataires ont quitté le bien le 20/02/2026 après être restés occupants sans titre depuis le 21/01/2025 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire.
Il s'insurge contre toute exception d'inexécution de payer les loyers, alors que les époux [K] ont parfaitement joui de leur appartement et ne peuvent déplorer aucun manquement à l'obligation de délivrance alors qu'ils se sont maintenus dans les lieux après la date d'effet du congé.
Il rappelle que les locataires n'ont plus du tout réglé leurs loyers après le mois de juillet 2025 et fixe à 24000 € par mois le montant de l'indemnité d'occupation à partir du 21/01/2025 conformément au bail.
Sur la même base, il estime que le dépôt de garantie doit lui demeurer acquis à titre de clause pénale.

***

A l’audience du 10 avril 2026, les parties ont maintenu leurs demandes.

Le délibéré a été fixé au 18 juin 2026 et prorogé au 2 juillet 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande de requalification du bail

Il ressort des pièces produites aux débats un « contrat de location de logement meublé ne constituant pas la résidence principale du locataire » en date du 4 juillet 2024 à effet du 1er septembre 2024, conclu pour une durée de un an entre M. [J] [H] et M. [U] [K] et Mme [D] [K] relativement à un logement meublé sis [Adresse 3].
Outre son intitulé éloquent, le bail contient un certain nombre de stipulations rappelant que le logement n'est pas loué à titre principal : « destination exclusive des locaux loués », « Durée et renouvellement » … et se déclare d'emblée expressément « non soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ».

Cependant, l'article 1188 du code Civile stipule que le contrat s'interprète, d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ces termes.

Dès lors, il revient aux preneurs de prouver, contre leurs signatures, soit :
- que l'intention commune des parties portait en réalité, au moment de la signature du bail, sur un bail d'habitation à titre principal, autrement dit de ce que les parties ont entendu rédiger un contrat apparent de location secondaire dissimulant une location occulte à usage d'habitation principale, afin d'échapper aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, pour des raisons qui leur appartiennent,
- un assemblage de comportements de fait qui démontre, même en l'absence de volonté de simulation, que la volonté des parties concordait autrement que celle mise sur le papier.

Il faudrait donc prouver que la situation réelle, connue ou acceptée des parties, a été de vouer le bien à l'habitation principale des locataires.

Il ne suffit pas de savoir si l'habitation principale des locataires s'est trouvée au [Adresse 3] ou au [Adresse 6] à [Localité 2] (dont d'ailleurs aucun bail ou titre ou état des lieux de sortie n'est produit), ceci ne présumant en rien des propres mobiles du bailleur s'ils n'ont pas informé ce dernier de l'utilisation exclusive du bien à titre de résidence principale. A cet égard, il faut constater qu'aucune des (nombreuses) correspondances entre les parties ne concerne cette question et que les locataires ne l'ont soulevée qu'à l'occasion de la troisième procédure. Cette demande tardive, manifestement générée par la tension locative croissante, tend à décrédibiliser l'hypothèse selon laquelle les locataires, a fortiori les parties, avaient résolument conçu le bien comme leur résidence principale.

Peut être également démontré que le bailleur ne pouvait ignorer que le bien était voué à la résidence principale et s'y est rangé, ce qui toutefois ne se déduit pas des circonstances rapportées.
S'agissant en effet des adresses employées pour les assignations et actes de tous ordres ils ne peuvent constituer des aveux judiciaires, le code de procédure civile ne raisonnant d'ailleurs pas en terme de résidence principale mais de lieu où le destinataire de l'acte pourra être touché, ce qui, passé la remise impossible à personne, inclut selon l'article 655 dudit code, le « domicile » puis le « lieu de résidence » à défaut de domicile principal connu.
De fait, le bail contient une « clause d'élection de domicile » dans les lieux loués qui ne justifie pas davantage d'une résidence secondaire ou principale des preneurs, mais tend simplement à sécuriser d'avance le contradictoire des échanges procéduraux pouvant venir à s'effectuer entre les parties contractantes.

Il convient donc de revenir à la commune intention des parties telle qu'exprimée dans le bail.
Or, le bail est sans ambiguïté sur son intention de réaliser un bail meublé ne constituant pas la résidence principale des locataires, et, partant, de soumettre ce bail aux règles du code civil.

En l'absence de preuve contraire, la demande de requalification du bail sera donc rejetée, ce qui doit en conséquence emporter le rejet des demandes relatives à l'encadrement du loyer (loyer et dépôt de garantie), liées au respect de la loi du 6 juillet 1989 inapplicable en l'espèce, les règles applicables étant celles du contrat et du code civil.

En conséquence de la qualification du contrat en effet :

Sur le congé

On constatera que le congé en date du 16 mai 2025 a été délivré conformément au contrat, sous forme de lettre recommandée / AR et outrepassant même le délai de préavis contractuel d'un mois en situant sa prise d'effet au 1er septembre 2025, sans pouvoir se voir reprocher une absence de motivation, aucun texte du code civil n'imposant de rapporter une vente, une reprise ou à un motif réel et sérieux dont le juge devrait vérifier la plausibilité.

Sur la surface de l'appartement et la réfaction du loyer

Le contrat échappant à la loi de 1989, le principe est que le bail est fixé librement par les parties sans avoir à être justifié notamment par un prix au mètre carré fixé par l'arrêté municipal pris en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 140 de la loi du 23/11/2018.
Aucune disposition du contrat n'en fait état, qui établit le bail à un loyer mensuel de 12000 € révisable annuellement selon l'IRL et incluant les charges récupérables provisionnelles de façon forfaitaires sous réserve de la régularisation annuelle.
La différence de surface ne peut donc permettre au locataire de prétendre automatiquement à une réfaction rétroactive au prorata de la surface du montant du loyer sur la base des loyers de référence définis par arrêté municipal.

En effet, les locataires ont fait établir par la société BC2E le 15 janvier 2025 un métrage de 151,83 m2.
Or l'état des lieux, et lui seul, mentionnait une surface de 173m2.
Si l'état des lieux, qui mentionne cette surface à titre informatif, constitue bien un document contractuel, il ne l'est que dans les limites de sa destination d'acte. Par conséquent, celui- là, signé le 2 septembre 2024, n'a pas valeur d'engagement sur ce point ni ne fait corps avec le bail signé le 4 juillet précédent, lequel ne mentionne aucune surface et ne permet donc pas de conclure à une tromperie sur la consistance du bien fournie.
On ne peut donc considérer que la délivrance du bailleur a été imparfaite sur ce point et non conforme à ce qui était convenu ou fourni ; elle correspond à ce qui était, ou n'était pas, décrit dans le bail.
L'article 1223, qui permet une réduction proportionnelle du prix en cas de décalage entre une prestation promise et une prestation obtenue, est ainsi inapplicable ; en outre il ne permettrait pas de définir un loyer trop élevé par rapport à un prix de mètre carré du marché, puisque la nature juridique du bail le sort précisément du marché.
Les locataires ne basent pas davantage leur action sur un vice du consentement.

Les différentes demandes subséquentes à la requalification du bail seront donc rejetées.

II. Sur la demande relative aux charges

M. [U] [K] et Mme [D] [K] affirment que les charges forfaitaires récupérables sont incluses dans le loyer de 12000 € comme étant listées dans l'annexe au bail,

M. [H] estime que le bail ne stipule pas que la liste des charges englobée dans le forfait contient les dépenses personnelles d'abonnement divers du locataire.

Tout d'abord, le bail stipule :

« En même temps et de la même façon que le loyer principal, le locataire s'oblige à acquitter par provision les charges, prestations et impositions récupérables mises à sa charge et découlant de la législation en vigueur et du présent bail, au prorata des millièmes de copropriétés s'il existe un règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués, ou selon les modalités définies par un règlement intérieur dudit immeuble, ou tout autre état de répartition :

Incluses.

Montant provisionnel des charges mensuelles à la date de ce jour :
Forfaitaires

Ce montant sera modifié en fonction des charges déterminées chaque année et fera l'objet d'une régularisation annuelle
Soit un total mensuel à ce jour de 12000€. »

Il ressort de cette rédaction que les charges récupérables sont payables sous forme de montant forfaitaire inclus dans le prix commun mensuel au loyer et aux charges de 12000 €.

Ainsi donc, sont couvertes par ce forfait les charges listées comme charges récupérables figurant en annexe et comprenant :
« Les dépenses relatives.
À l'électricité
Au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature. »

Les abonnements gaz, électricité doivent donc être inclus dans le forfait.

« Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives
Dépenses d'alimentation commune de combustible,
exploitation et entretien courant, menues réparation »

Les frais d'entretien de la chaudière doivent donc être inclus dans le forfait.

« Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires »

L'abonnement internet, associé au téléphone via les offres Box, est nécessairement inclus dans le forfait, sauf à douter du standing allégué de l'appartement.

« entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones »

Aucune « extension » d'une disposition relative à la sécurisation des parties communes ne permet d'inclure les systèmes de sécurité des locaux loués à titre privatif, et notamment les frais du système de sécurité VERISURE, même existants au jour de l'entrée du preneur dans les lieux

Il en résulte donc que :
Le locataire n'était pas tenu de payer les abonnements électricité, gaz et internet.
Il en va de même pour les frais de dégorgement de plomberie (672,75 €), n'étant pas produit de rapport du plombier indiquant que le bouchon a été causé par l'utilisation du logement ; au contraire, il est fait état de refoulement des installations sanitaires et soupçonné que le bouchon se situe en aval du réseau ou au niveau de la culotte sur la chute de copropriété.

Il en va de même de la visite d'entretien de la chaudière (586,64 €).

Ces frais devront être soustraits des sommes dues au bailleur.

Le bailleur n'était pas tenu en revanche de payer les abonnements VERISURE.

S'agissant des dépenses engagées par le locataire pour remédier aux désordres dont le rétablissement incombait au bailleur, il ne peut prétendre à leur remboursement que s'il a préalablement mis le bailleur face à ses obligations par mise en demeure ou avertissement suffisamment comminatoire

Au vu des pièces produites aux débats, les sommes suivantes sont donc dues au preneur (après souscription faisant suite à la période où ces frais étaient assumés directement par le bailleur) :
Abonnement gaz auprès d'Engie : 312,29€,Abonnement électricité auprès d'Engie : 232,90€,Facture d'électricité, de gaz, Engie du 28 novembre 2024 : 90,43€,Facture d'électricité et de gaz Engie du 16 janvier 2025 : 570,57€,Facture d'électricité et de gaz, Engie du 24 février 2025 : 1661,69€,Facture d'électricité, de gaz, Engie du 23 avril 2025 : 898,78€,Facture d'électricité, de gaz, Engie, juin 2025 : 608,12 €,Facture d'électricité, de gaz, Engie, août 2025, 435,67€,Abonnement internet et téléphone orange septembre 2025 : 39,99 € (les deux services étant liés),Abonnement internet, téléphone, orange, novembre 2025 : 39,99€,Facture d'électricité et de gaz, Engie, septembre 2025 : 50,49 €,Facture d'électricité de gaz Engie, septembre 2025 : 72,55 €,Abonnement internet et téléphone décembre 2025 : 39,99 €,Facture d'électricité et de gaz, Engie, décembre 2025 : 921,11 €,Abonnement internet et téléphone janvier 2026 : 39,99 €,Abonnement internet et téléphone Février 2026 : 39,99 €,soit un total de 6054,55€.

Il est à préciser que l'indemnité d'occupation étant composée d'une somme englobant le loyer et les charges, cette somme reste due sous l'empire de cette indemnité nonobstant la fin du bail le 1er septembre 2025 et ce jusqu'au départ des locataires.

S'agissant des frais assumés en lieu et place du bailleur :

Frais de changement de serrure défectueuses, 1100 €
Il est attesté par le serrurier que le cylindre en place était fixé avec deux vis au lieu de six comme d'origine.
Le bailleur a bien manqué à son obligation de délivrance de cet équipement dans le cadre de son obligation de faire jouir paisiblement le preneur.
L'indemnisation est due.

Déplacement et mise aux normes du compteur électrique compte tenu du danger présentée par l'installation livrée par le bailleur, 3855 €

La pièce 26 en référence ne correspond pas à la facture.
Il n'est produit aucune mise en demeure ni signalement hormis quelques brèves informations en pièce 12 : compteur trop haut, remplacement par un compteur Linky (le danger n'est pas précisé ; il apparait que Mme [K] a pris sur elle d'engager cette dépense sans injonction et sans attendre la réaction du bailleur),compteur et tableau sans protection dans les toilettes (résoluble par mis en place d'un coffret, facture non fournie).

La demande sera donc rejetée comme insuffisamment motivée.

Traitement contre les cafards AUROUSZE 22 janvier 2025, 308 €

N'étant pas démontré que les blattes étaient présente avant l'entrée dans les lieux ni que leur présence n'est pas due à de mauvaises habitudes du preneur ni qu'une mise en demeure ait été faite, la demande sera rejetée.

Réparation partielle et infructueuse du lave- vaisselle, 393€.

Le bailleur a bien manqué à son obligation de délivrance de cet équipement.
L'indemnisation est due.

Réparation du placard de la cuisine, 300 €

N'étant pas démontré que le renforcement des charnières est du à la vétusté et non à un défaut d'entretien ou d'usage, la demande sera rejetée.

Installation de bacs sous les plantes extérieures pour éviter que l'arrosage inonde les voisins, 250 €

Ceci est un élément voulu par les locataires, certes au bénéfice des voisins, mais étant précisé que le bailleur ne peut prévoir les équipements superflus de cette espèce, qui constituent une impense soit remboursable par le bailleur s'il souhaite la conserver, soit qui peut être reprise par le preneur.
En l'espèce, aucune mise en demeure n'a été faite au bailleur sur cet équipement. La somme n'est donc pas due.

Réparation du lave- vaisselle en mars 2025, 403 €

Le bailleur a bien manqué à son obligation de délivrance de cet équipement. L'indemnisation est due. 

Changement de serrure en octobre 2025 suite a vandalisme, 1984 €

Aucune démonstration n'est apportée de ce que le vandalisme (colle dans la serrure) aurait été commis pour le compte du bailleur. Pas de faute en lien avec le dommage.

Soit un total de 1896 € que le preneur est en droit de se voir rembourser.

M. [H] sera donc condamné à payer aux preneurs la somme totale de 1896 € + 6054,55€ = 7950,55 €.

III. Sur le préjudice de jouissance

En application des articles 1231- 1 et suivants du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci- après : le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.
Dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.

Sur l'atteinte à la vie privée

En considération du principe de la réparation intégrale du préjudice, sans gain ni perte pour la victime, il convient de constater qu'aucun dommage spécifique n'est relevé en résultante du cliché pris dans le salon des preneurs pour s'assurer de la présence de statuettes de [Localité 3] (atteinte à l'image des biens par la publication...), l'atteinte à la vie privée n'ayant manifestement causé aucun préjudice quantifiable.

La demande sera rejetée.
Sur l'indemnité de jouissance liée à la non conformité de l' installation électrique

Comme vu ci-dessus, il n'est produit aucune mise en demeure ni signalement hormis les quelques brèves informations en pièce 12 : compteur trop haut, remplacement par un compteur Link, le danger n'est pas précisé ; S'il s'agit, par hypothèse, du compteur et du tableau électrique sans protection dans les toilettes, cette situation n'est attestée ni par facture du coffrage ni par une photographie des lieux. Par ailleurs, la consistance du préjudice de jouissance n'est pas précisée.

La demande sera rejetée.

Sur l'absence d'accès au local vélo du 2 septembre 2024 au 20 février 2026

Les preneurs indiquent qu'ils n'auraient pas contracté le bail sans la certitude d'accéder au local (ou à tout le moins de garer leurs vélos dans la cour (pièce 2), ce pour quoi ils se sont heurtés au syndic ; toutefois ils n'avaient pas jugé utile de porter cette mention au contrat.
Cependant, la problématique a été signalée par courriel par les époux [K] et M. [H] en fait état dans ses conclusions, même s'il renvoie indûment le problème à l'obstruction du syndic, auprès de qui il ne démontre pas avoir opéré toutes diligences pour délivrer cet aspect de la chose louée.
Les époux [K] demandent 800 € par mois pendant toute la durée d'occupation.

Compte tenu du montant du loyer, cette somme leur sera accordée jusqu'au 20 janvier 2025, les locataires ne pouvant trouver à se plaindre d'une inexécution de délivrance du bailleur après la résiliation du contrat portant cette obligation.

Soit 800 € x 4 mois + 800 x 20/30 = 2933,33 €.
M. [H] sera condamné au paiement de cette somme.

Sur l'absence de lave- vaisselle du 2 septembre 2024 au 20 février 2026

Le bailleur a bien manqué à son obligation de délivrance de cet équipement, ce attesté par plusieurs échanges de courriels. Toutefois il est produit une facture de réparation en date du 31/03/2025 (facture MUFY, pièce 40) si bien que le trouble de jouissance (hors les frais de réparation) n'a duré que du 2 septembre 2024 à cette date.
Compte tenu du prix du loyer, la somme de 10 € par jour réclamée ne paraît pas excessive et sera donc accordée à l'intérieur de ces limites, soit 30 x 7 mois x 10 = 2100 €.

M. [H] sera donc condamné au paiement de cette somme de 2100 €.

L’article 1343- 2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il y a lieu de dire que les intérêts échus sur les sommes dues par M. [H] seront capitalisables annuellement conformément au texte susvisé.

IV. Sur la demande de suspension des loyers

Les consorts [K] souhaitent se faire autoriser à suspendre intégralement le paiement de leur loyer à compter du 1er novembre 2024 au titre de l'exception d'inexécution jusqu'au 20 février 2026.

Aux termes des articles 1219 et 1220 du code civil, le débiteur peut invoquer l'exception d'inexécution lorsque le bailleur manque gravement à son obligation de délivrance ou d'entretien.
Ce manquement doit affecter de manière importante l'usage du logement, au point que le preneur est dans l'impossibilité de jouir de la chose louée.

Or le dysfonctionnement d'équipements accessoires, s'il peut entraîner un préjudice de jouissance indemnisable, ne justifie pas le non-paiement des loyers, qui plus est du loyer intégral comme demandé même si comme présentement, il est tentant de présenter le montant du loyer comme censé équivaloir à une prestation parfaite.

Les dysfonctionnements seront donc résolus par l'allocation de dommages et intérêts.

La demande de suspension des loyers sera rejetée.

V. Sur la nullité du commandement de payer

Les consorts [K] invoquent la nullité du commandement de payer du 09/12/2024 avec rappel de la clause résolutoire prévue au bail du fait de ses mentions inexactes, des sommes afférentes à des charges indues et de sa signification de mauvaise foi, alors que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et afin de ne pas avoir à réaliser les travaux qui s'imposaient.

S'agissant de la mention inexacte relative à la date du bail, stipulé du 27 juin 2024 en lieu et place des 3 et 4 juillet 2024, il sera rappelé l'article 114 du code de procédure civile qui stipule que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire de prouver le grief que lui a causé l'irrégularité.
En l'espèce, les consorts [K] n'établisse pas que cette mention erronée ait eu pour effet de créer une confusion les ayant empêchés de prendre la mesure des reproches et de réagir en conséquence – la mention des charges à elle seule (alarme VERISURE, gaz + électricité) ne pouvant laisser de doute sur le bail dont les avanies ont fait l'objet de nombreux échanges.

Par ailleurs, il est de droit positif qu'un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles. Il en va donc ainsi des sommes réclamées au titre de l'électricité et du gaz.
La mention de la pénalité de 10% relative aux échéances d'octobre et de novembre pour laquelle nulle mise en demeure n'a été faite est régulière, le commandement de payer valant mise en demeure pour le paiement des échéances et le contrat ne prévoyant pas de délai de tolérance pour la prise d'effet de la pénalité.

S'agissant de la mauvaise foi du bailleur, il n'est pas démontré que les manquements de ce dernier à l'obligation parfaite de délivrance du bien ait occasionné les retards de paiement de loyer des locataires châtiés par le commandement. C'est au contraire de leur chef que ces derniers ont décidé d'imputer leurs dépenses sur l'échéance de novembre 2024 et de se retrouver ainsi débiteur de plus de la moitié du loyer au lieu d'intenter une action en responsabilité contractuelle locative.
 
La demande de nullité sera donc rejetée.

Les locataires ayant maintenu leur impayé au-delà des six semaines prescrites par le commandement, le bail s'est trouvé résilié dès le 20 janvier 2025.
Les époux [K] étaient donc occupants sans titre dès cette date nonobstant le congé intervenu par la suite.

VI. Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de fixation d'une indemnité d'occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur et de remédier tout à la fois à l’occupation forcée de son bien et à l’atteinte à son droit de propriété, il conviendra de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due, depuis le 21 janvier 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire, jusqu’au départ effectif et parfait des lieux par remise des clés et débarras des meubles ou procès–verbal d’expulsion.

M. [H] se prévaut de la clause du bail prescrivant une indemnité d'occupation correspondant au double du loyer.
La clause stipule qu'en cas de résiliation du présent contrat du fait du locataire en application de l'une des clauses résolutoires, le dépôt de garantie restera acquis de plein droit à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi. Une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien sera en outre due jusqu'à la libération des lieux.

En application de l'article 1231- 5 du code civil, le juge peut réduire d'office le montant de la clause pénale par le juge si elle est manifestement excessive.
En l'espèce, compte tenu tout à la fois du montant du loyer, des faits de l'espèce et des propres manquements du bailleur, le doublement de l'indemnité d'occupation parait très excessive.

Cette indemnité sera donc fixée au montant du dernier loyer augmenté de 10%, ce comprenant les charges, conformément au caractère forfaitaire de la somme d'origine, soit une somme de 13200 €.
Les consorts [K] seront condamnés solidairement au paiement de cette indemnité.

Sur la demande en paiement des loyers

M. [H] réclame une somme de 195.216 € basée sur le loyer mensuel de 12000 €, soit une base indemnitaire mensuelle de 24000 € à compter du 21 janvier 2025, dont il a été jugé qu'elle n'excèderait pas 13200 € mensuels.

Il convient de reprendre le décompte de ses conclusions qui fait apparaître un absence totale ou partielle de loyers de décembre 2024 au 20/02/2026.

Les sommes réclamées au titre des travaux d'entretien assurés par le bailleur dans le cadre du forfait de 12000 € ne doivent pas être prises en compte, ainsi que décidé ci- dessus.

Soit pour le mois de décembre 2024, un reste à payer de 7418,19 €
retard loyer novembre : 1200 €
loyer janvier avant clause résolutoire : 7822,86 € de reste à payer
retard loyer avant clause résolutoire : 782,28 € (10% des « sommes dues » selon la clause pénale)
indemnité de janvier après clause résolutoire du 21/01 : 13200 x 9/30 = 3960 €
indemnités de février 2025 à janvier 2026 : 13200 x 11 mois = 145200 € – 36762,74 € de sommes payées = 108.237,26 €
indemnité février jusqu' au 20 février : 13200 x 20/28 = 9428,57 €

les frais d'huissier ne sont pas justifiés.

Soit un total de 139.038, 88 € arrêtés au 20/02/2026.

Les époux [K], qui n'ont pas demandé subsidiairement de délais de paiement, seront condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts légal à du 17 janvier 2025.

Sur la demande en paiement des charges

M. [H] demande la somme de 3655,36 € au titre des frais qu'il a dû engager pour le compte de ses locataires, soit 672,75 € de frais de plomberie, 586,64 € de visite d'entretien de chaudière, 1317,48 € de frais de gaz et d'électricité (3 mois), 189,72 € d'alarme, et 197,31 € d'abonnement internet (3 mois) et la somme de 691,46 € concernant des frais d'huissier qui ne sont pas explicités, justifiés et donc vérifiables.
En considération de ce qui a été jugé, les époux [K] ne sont redevables que de la somme de 189,72 € au titre de l'alarme VERISURE.

Les époux [K] seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 189,72 €.

Sur la demande relative au dépôt de garantie / sur la demande en paiement de la clause pénale

En application de l'article 1231- 5 du code civil, le juge peut réduire d'office le montant de la clause pénale par le juge si elle est manifestement excessive.

En l'espèce, la clause stipule qu'en cas de résiliation du présent contrat du fait du locataire en application de l'une des clauses résolutoires, le dépôt de garantie restera acquis de plein droit à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi.

Compte tenu du montant du dépôt de garantie (24000 €), la clause paraît bien évidemment excessive et disproportionnée, d'autant que le préjudice du propriétaire n'est nullement établi par M. [H] distinctement de celui appelant 'indemnité d'occupation.
La clause pénale sera donc réduite, compte tenu du loyer, à la somme de 1000 €.

M. [H] n'a pas demandé la capitalisation des intérêts sur les sommes à percevoir.

VII. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.
En l’espèce, les époux [K], partie succombante pour l'essentiel, seront condamnés solidairement aux dépens.

b) sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, aucune considération d’équité ne justifie que les époux [K] soit déchargés de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le Tribunal, faute de justificatifs et compte tenu des procédures précédentes déjà indemnisées au titre des frais irrépétibles, évalue à la somme de 4000 € au bénéfice de M. [H].

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Rejette la demande de requalification du bail,

Rejette les demandes de remboursement de loyers et du dépôt de garantie,

Rejette la demande de suspension des loyers,

Constate la résiliation de plein droit du bail à compter du 20 janvier 2025,

Dit que M. [U] [K] et Mme [D] [K] sont occupants sans droit ni titre à compter du 21 janvier 2025,

Condamne M. [J] [H] à payer à M. [U] [K] et Mme [D] [K] la somme de 7950,55 € au titre des charges récupérables couvertes par le forfait, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025, date de la première assignation,

Condamne M. [J] [H] à payer à M. [U] [K] et Mme [D] [K] la somme de 5033,33 € au titre de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343- 2 du code civil à chaque échéance annuelle,

Condamne solidairement M. [U] [K] et Mme [D] [K] à payer à M. [J] [H] la somme de 139.038,88 € au titre des sommes dues à M. [H] arrêtés au 20 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025, date de la seconde assignation,

Condamne solidairement M. [U] [K] et Mme [D] [K] à payer à M. [J] [H] la somme de 189,72 € au titre des sommes dues à M. [H] relativement aux charges, arrêtés au 20 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025, date de la seconde assignation,

Condamne solidairement M. [U] [K] et Mme [D] [K] à payer à M. [J] [H] la somme de 1000 € au titre de la clause pénale,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne solidairement M. [U] [K] et Mme [D] [K] à payer à M. [J] [H] la somme de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [U] [K] et Mme [D] [K] aux entiers dépens,

Dit n'y avoir leu à écarter l’exécution provisoire de droit.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1188, code civil 1220, code civil 655, code civil 1223). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 24 mars 2026 · Cour d'appel de Poitiers · Autre · n° 24/01985

  en commun : code civil 1220, code civil 1223

• 21 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Vannes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00734

  en commun : code civil 1220, code civil 1223

• 2 juillet 2026 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 25/06427

  en commun : code civil 1220, code civil 1223

• 17 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Toulouse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/04805

  en commun : code civil 1220, code civil 1223

• 21 juillet 2026 · Tribunal de commerce de Bobigny · n° 2025F00469

  en commun : code civil 1220, code civil 1223

• 22 juillet 2026 · Tribunal de commerce de Chambéry · n° 2025F00055

  en commun : code civil 1220, code civil 1223

• 15 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Beauvais · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/01938

  en commun : code civil 1188, code civil 1223

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02020

  en commun : code civil 1188, code civil 1223

Mise à jour de la source le 2026-07-02T18:35:14.878Z.