Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 2 juillet 2026, n° 24/09761

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre civile

 
N° RG 24/09761 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5LC4

N° MINUTE : 


Assignation du :
19 Juillet 2024







JUGEMENT 
rendu le 02 Juillet 2026 
DEMANDEURS ET INTERVENANTS VOLONTAIRES : 


Madame [W] [F]
[Adresse 1]
[Localité 2] 

Intervenant volontairement en qualité d’héritière de Madame [E] [D]

Monsieur [L] [A] [Y], majeur protégé et représenté par sa curatrice Madame [W] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Intervenant volontairement en qualité d’héritier de Madame [E] [D]

Madame [K] [P]
[Adresse 3]
[Adresse 4] [Localité 4] (Espagne) 

Intervenant volontairement en qualité d’héritière de Madame [E] [D]

composant l’indivision successorale de Madame [E] [D], décédée le 30 août 2025. 

Tous les trois représentés par Me Sandra NEGRONI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant , vestiaire #P0255 et par la SELARL LEBOUCHER AVOCATS, Avocat au barreau de Montpellier, avocat plaidant. 

Décision du 02 Juillet 2026
2ème chambre civile
N° RG 24/09761 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5LC4



DÉFENDERESSE

Société GFLBI
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentée par Maître Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocats au barreau de PARIS, avocat postulant vestiaire #W0009 et par Maître Philippe GUILLOTIN, avocat au barreau de Rennes, membre de la SELARL GUILLOTIN -LE BASTARD & ASSOCIES, avocat plaidant.


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière. 


DÉBATS

A l’audience du 13 Avril 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 2 juillet 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort


EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

[E] [D], qui faisait l'objet d'une mesure de protection depuis le 20 novembre 2017, était propriétaire d'une maison maison située [Adresse 6] à [Localité 6] (92).

Par ordonnance du 3 juillet 2018, le juge des tutelles avait autorisé la vente amiable de ce bien immobilier au prix minimum net vendeur de 1 100 000 euros.
 
Par acte authentique du 22 décembre 2022 reçu par Me [R] [I], notaire, [E] [D] avait consenti au bénéfice de la société GFLBI une promesse unilatérale de vente portant sur sa maison, moyennant un prix de 1 500 000 euros, le délai de la promesse de vente expirant le 28 avril 2023. 
Une indemnité d'immobilisation de 150 000 euros était fixée, dont la moitié, soit une somme de 85 000 euros, a été versée par la société bénéficiaire entre les mains du notaire rédacteur de l'acte, en qualité de séquestre. 

Suivant avenant du 21 avril 2023, le terme initial de la promesse avait été prorogé au 13 juillet 2023.

L'option n'ayant pas été levée dans le délai imparti, [E] [D] avait mis en demeure, par l'intermédiaire de ses conseils, la bénéficiaire de payer le solde de l'indemnité d'immobilisation par courriers des 22 septembre 2023 et 1er mars 2024.

Par exploit d'huissier en date du 19 juillet 2024, [E] [D], représentée par Mme [W] [F], habilitée judiciairement à cet effet, avait fait assigner la société GFLBI, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de la voir condamner à lui payer l'indemnité d'immobilisation.

Le 30 août 2025, [E] [D] est décédée, laissant pour lui succéder Mme [W] [F], M. [L] [Y], et Mme [K] [P]

Par conclusions signifiées par voie électronique le 30 juillet 2025, Mme [W] [F], M. [L] [Y], représenté par Mme [W] [F] en qualité de curatrice, et Mme [K] [P], ci-après les consorts [F] [P], sont intervenus volontairement à l'instance en leur qualité d'héritiers de [E] [D], et demandent au tribunal de :

" Vu les articles 1103 et suivants du code civil,
Vu les articles 1124 et suivant du code civil,
Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
Vu la promesse unilatérale de vente
 
CONSTATER la caducité de la promesse unilatérale de vente en date du 22 décembre 2022 signée entre Madame [D] et la société GFLBI
 
PAR CONSEQUENT,
 
CONDAMNER la société GFLBI à payer à Madame [D] la somme de 74.853 euros au titre du solde de la clause d'indemnité d'immobilisation avec intérêt au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 22 septembre 2023
 
CONDAMNER la société GFLBI à payer à Madame [D] la somme de 30.745,98 en réparation de son préjudice financier
 
CONDAMNER la société GFLBI à payer à Madame [D] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral
 
CONDAMNER la société GFLBI à payer à Madame [D] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens,
 
ORDONNER l'exécution provisoire " 


Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 juin 2025, la société GFLBI demande au tribunal de :

" Vu l'article 1383-2 du code civil 
o Débouter Madame [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions qui seraient plus amples ou contraires aux présentes 
 
o Condamner Madame [D] à payer à la société GFLBI la somme de 5.000 euros au titre d l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. "

L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2026.

A l'audience de plaidoiries du 13 avril 2026, les parties ont été informées que la décision serait rendue le 2 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que celles des demandes des parties tendant à voir "constater" qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, ne donneront en pas lieu à mention au dispositif.


Sur l'indemnité d'immobilisation

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1383-2 du code civil dispose que l'aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté. Il fait foi contre celui qui l'a fait. Il ne peut être divisé contre son auteur. Il est irrévocable, sauf en cas d'erreur de fait.

En l'espèce, il ressort de la promesse de vente du 22 décembre 2022 qu'elle avait été consentie jusqu'au 28 avril 2023, délai prorogé par avenant jusqu'au 13 juillet 2023.

Il est constant que la société GFLBI n'a pas levé l'option dans le délai ainsi prévu au contrat.

Or, aux termes de l'article 12.1.3 de la promesse relatif à la " Non Réalisation ", il était stipulé que " Faute pour le bénéficiaire de la Promesse d'avoir, dans le délai stipulé à l'Article 12.1.1 délai, soit signé l'Acte de vente soit levé l'option, le tout dans les conditions visées Audit Article, il sera de plein droit déchu du droit d'exiger la réalisation de la promesse, sauf prorogation conventionnelle expresse par le Parties du délai de réalisation. Dans ce cas, l'indemnité d'immobilisation prévue aux présentes restera acquise au promettant."

Par ailleurs, l'article 15 de la promesse, relatif à l'indemnité d'immobilisation, stipule que : " Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme de 10% du prix de vente, soit la somme de CENT CINQUANTE MILLE euros (150 000.00 EUR). (...).
Il est expressément convenu :
- que l'indemnité sera due au PROMETTANT si le BENEFICIAIRE ne demande pas la réalisation de la promesse de vente dans le délai et les conditions convenus, alors même que toutes les conditions suspensives seraient réalisées (ou que leur bénéficiaire y aurait renoncé).
(...)
- que cette somme ne constitue pas un dédit mais une indemnité compensatrice et forfaitaire attribuée au PROMETTANT, lequel n'a pas la faculté de se refuser à la réalisation de la vente et renonce à cet égard aux dispositions de l'article 1590 du code civil.
(...)
- qu'en cas de non réalisation de la vente du fait de la défaillance d'une condition suspensive (défaillance non lié à un manquement fautif du BENEFICAIRE) la somme, si elle a été versée, sera restituée au Bénéficiaire à l'exception de ce qui suit :
Il est en effet expressément convenu entre les Parties que la somme de QUATRE VING CINQ MILLE EUROS (85 000,00 euros) versée dès avant ce jour au PROMETTANT, lui est d'ores et déjà définitivement acquise, si la vente ne se réalise pas pour quelques raisons que ce soit, y compris en cas d'exercice du droit de préemption urbain. " 

Enfin, aux termes de la promesse, il était prévu des conditions suspensives de droit commun tenant au droit de préemption, à l'origine de propriété, à l'urbanisme, à la situation hypothécaire du bien et à l'absence de servitude. Il était également expressément stipulé l'absence de condition suspensive de prêt.

Les parties, demandeurs comme défenderesse, ne discutent pas la réalisation des conditions suspensives ainsi stipulées à la promesse.

Dès lors, il y a lieu de considérer que les conditions suspensives expressément stipulées à la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022 ont toutes été réalisées.

En revanche, la société GFLBI soutient, pour s'opposer à sa condamnation au paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente litigieuse, que [E] [D] lui aurait consenti une nouvelle condition suspensive liée à l'octroi d'un permis de construire purgé de tout recours, ladite condition n'ayant pas été réalisée dans le délai.

Pour justifier de l'existence de cette condition suspensive supplémentaire, la société bénéficiaire invoque, sur le fondement des dispositions précitées de l'article 1383-2 du code civil, l'aveu judiciaire de [E] [D] qui dans le cadre d'un contentieux devant le tribunal administratif diligenté contre un arrêté du maire de Sceaux refusant de délivrer un permis de construire, a déclaré qu'elle s'était "engagée à vendre son terrain au pétitionnaire, sous condition suspensive de la délivrance d'un permis de construire purgé de tout recours des tiers. "

Toutefois, le tribunal observe que la requête introductive d'instance devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise établie dans l'intérêt de [E] [D], et dont se prévaut la société GFLBI, date du 6 novembre 2022, soit une date antérieure à la conclusion de la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022 litigieuse, et précise que [E] [D] a signé une promesse de vente avec la SCCV MARS DEGRANGES au bénéfice de laquelle elle s'est effectivement engagée à vendre son terrain sous condition suspensive de la délivrance d'un permis de construire purgé de tout recours des tiers.

Dès lors, il ne peut être raisonnablement soutenu en défense que [E] [D] aurait par cette déclaration reconnu avoir consenti une condition suspensive au bénéfice de la société GFLBI dans le cadre de la promesse unilatérale de vente postérieure du 22 décembre 2022.

Par conséquent, conformément à la promesse de vente et sans qu'il ne soit nécessaire de constater sa caducité, l'indemnité d'immobilisation sera versée à la promettante, et cas présent à ses héritiers, et leur restera acquise à titre d'indemnité faute par la société bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Ainsi la société GFBLI sera condamnée à payer aux consorts [F] [P] la somme de 65 000 euros, correspondant au solde restant du au titre de l'indemnité d'immobilisation.

Si les consorts [F] [P] réclament que les intérêts au taux légal courent sur cette somme à compter du 22 septembre 2023, ils ne justifient pas de l'envoi en lettre recommandé avec accusé de réception de cette mise en demeure. En outre, la lettre de mise en demeure du 1er mars 2024 ne met pas expressément la société bénéficiaire en demeure de s'acquitter de l'indemnité d'immobilisation.
Dès lors, les intérêts au taux légal courront à compter de la présente assignation, soit le 19 juillet 2024.


Sur les demandes de remboursement des taxes foncières acquittées par [E] [D] entre 2021 et 2023

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, les consorts [F] [P], se fondant sur l'article 19.9 de la promesse unilatérale de vente, réclament en outre la condamnation de la société GFLBI à leur rembourser la somme totale 9 853 euros au titre des taxes foncières acquittées par [E] [D] entre 2021 et 2023.

Or, l'article 19.9 de la promesse unilatérale de vente litigieuse stipule que " Le Bénéficiaire acquittera à compter du transfert de propriété les impôts, contributions et charges de toute nature auxquels le BIEN peut et pourra être assujetti, le tout sans que les dispositions ci-dessus n'affectent les droits à récupération éventuelle des impôts, contributions et charges auprès des locataires ou occupants s'il en existe.

Le Bénéficiaire remboursera au Promettant le montant des taxes foncières 2021, 2022 et 2023 (remboursé sur l'avis de 2022). "

Il résulte de cette disposition que le remboursement des taxes foncières pour les années 2021 et 2023 n'était dû qu'en cas de réalisation de la vente, laquelle n'est pas intervenue, étant souligné en tout état de cause, que l'absence de levée d'option par le bénéficiaire dans le délai a entraîné la caducité de la promesse.

Dans ces conditions, les consorts [F] [P] seront déboutés de leur demande de ce chef.


Sur les autres demandes indemnitaires des héritiers de [E] [D] 

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'article 1241 du code civil prévoit que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En application de ces dispositions, pour que la responsabilité délictuelle d'une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 
En l'espèce, les consorts [F] [P] estiment que la société GFLBI, par son comportement déloyal, a fait croire qu'elle allait se porter acquéreur après l'arrivée du terme de la promesse et a privé [E] [D] du droit de disposer librement de son bien immobilier dans cette attente, lui occasionnant d'importants préjudices matériels et moral dont ils réclament l'indemnisation.

S'il est établi par les pièces produites en demande que les discussions se sont poursuivies entre les parties après l'expiration de la promesse unilatérale de vente, alors que la société bénéficiaire était déchue des effets de la promesse et [E] [D] libre de disposer de son bien, il n'est pas allégué ni démontré que les parties aurait conclu une nouvelle promesse ou fixer un quelconque cadre contractuel à leurs discussions.

Dans ces conditions, le fait que les discussions aient perduré entre les parties sans néanmoins aboutir ou que la société SCCV MARS DESGRANGES ait disposé un panneau de permis de construire sur le terrain jusqu'au mois de mai 2024 tel qu'il a été constaté par constat de commissaire de justice ne saurait caractériser un fait fautif de la part de la société GFLBI de nature à engager sa responsabilité extra contractuelle.

Par conséquent, les consorts [F] [P] seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires.



Sur les mesures accessoires 

La société GFLBI, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L'équité justifie de la condamner à payer au consorts [F] [P], pris ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La demande formée par la société GFLBI au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. 

L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée. 





PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 
 
Condamne la société GFLBI à payer à Mme [W] [F], M. [L] [Y], représenté par Mme [W] [F] en qualité de curatrice, et Mme [K] [P], en leur qualité d'héritiers de [E] [D], la somme de 65 000 euros au titre du solde restant du de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 juillet 2024 ; 

Rejette la demande de Mme [W] [F], M. [L] [Y], représenté par Mme [W] [F] en qualité de curatrice, et Mme [K] [P], en leur qualité d'héritiers de [E] [D], de condamnation de la société GFLBI au paiement de la somme de 9 853 euros au titre des taxes foncières ;
 
Rejette la demande de Mme [W] [F], M. [L] [Y], représenté par Mme [W] [F] en qualité de curatrice, et Mme [K] [P], en leur qualité d'héritiers de [E] [D], en paiement de la somme de 30 745,98 euros de dommages et intérêts dirigée contre la société GFLBI ; 

Rejette toute autre demande ; 

Condamne la société GFLBI aux dépens ; 

Condamne la société GFLBI à payer à Mme [W] [F], M. [L] [Y], représenté par Mme [W] [F] en qualité de curatrice, et Mme [K] [P], en leur qualité d'héritiers de [E] [D], pris ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rejette la demande formée par la société GFLBI au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 


Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Juillet 2026




La Greffière La Présidente