Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 3 juillet 2026, n° 24/07362

Exposé du litige

***


EXPOSE DES FAITS 

Par acte du 30 juin 2022, la SCI DU [Adresse 1] a vendu à [F] [W] un appartement et une cave faisant partie de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 1] à Paris (onzième arrondissement).

Se prévalant de l’existence d’infiltrations dans la cave vendue et du fait de devoir payer la quote-part afférente aux travaux de réfection d’étanchéité de la cour commune, [F] [W] a saisi un conciliateur aux fins de trouver une solution amiable avec la SCI DU [Adresse 1]. 

Le 5 septembre 2023, le conciliateur a établi un procès-verbal lequel montre que la SCI DU [Adresse 1] ne s’est pas présentée à la conciliation. 

Par mise en demeure en date du 24 avril 2024 adressée via son conseil, [F] [W] a sollicité de la SCI DU [Adresse 1] l’indemnisation de ses préjudices. 

Par exploit d'huissier en date du 6 juin 2024, [F] [W] a fait assigner la SCI DU [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 8 092,86 euros au titre de travaux à réaliser pour le bien vendu, outre 2 000 euros de dommages et intérêts. 
 
L'affaire a été distribuée à un juge de la mise en état. 

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 avril 2025, [F] [W] demande au tribunal de : 
«Vu les articles 1641, 1643, 1644 du Code civil ;
Vu les dispositions des articles 1004 et 1135 du code civil ;
Vu les dispositions de l’article 1112-1 du Code civil ;
Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil ;
Vu l’acte authentique de vente en date du 30 juin 2022 ;
Vu les articles 514, 696 et 700 du Code de procédure civile
Vu les pièces versées aux débats ;

A TITRE PRINCIPAL

DECLARER la SCI DU [Adresse 1] responsable de vices cachés à l’égard de Madame [W], dans le cadre de la vente du bien situé à [Adresse 3] CONDAMNER la SCI DU [Adresse 1] à restituer une partie du prix de vente du bien situé à [Adresse 3] décomposée comme suit : 

- 8900,79 euros au titre des travaux à réaliser au sein du Bien décomposés comme suit :
• 7.375,66 euros au titre de la quote-part afférente aux travaux de réfection d’étanchéité de la cour commune pour mettre fin aux infiltrations dans les caves de l’Immeuble ;
• 717,20 euros pour le raccordement à la nouvelle colonne d’eau de l’Immeuble (Pièce n° 6 : Justificatifs des montants des travaux à réaliser) ;
• 575 euros au titre de la quote-part des travaux de remplacement des portes des caves qui ont totalement pourris à la suite des défauts d’étanchéité des parties communes
(Pièce n°7 : Devis à jour remplacement des portes des caves) ;
• 232,93 euros au titre de la quote-part des travaux relatifs à la réfection des sols et
- 2.000 euros à titre de dommages intérêts

SUBSIDIAIREMENT,

DECLARER la SCI DU [Adresse 1] responsable pour défaut d’information pré contractuelle, à l’égard de Madame [W] ;

La CONDAMNER au paiement des préjudices subis par Madame [W] décomposés comme suit :
- 8900,79 euros au titre des travaux à réaliser au sein du Bien décomposés comme suit :
• 7.375,66 euros au titre de la quote-part afférente aux travaux de réfection d’étanchéité de la cour commune pour mettre fin aux infiltrations dans les caves de l’Immeuble ;
• 717,20 euros pour le raccordement à la nouvelle colonne d’eau de l’Immeuble (Pièce n° 6 : Justificatifs des montants des travaux à réaliser) ;
• 575 euros au titre de la quote-part des travaux de remplacement des portes des caves qui ont totalement pourris à la suite des défauts d’étanchéité des parties communes (Pièce n°7 : Devis à jour remplacement des portes des caves) ;
• 232,93 au titre de la quote-part des travaux relatifs à la réfection des sols et
- 2.000 euros à titre de dommages intérêts

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

CONDAMNER la SCI DU [Adresse 1] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI DU [Adresse 1] aux entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile » 
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 septembre 2025, la SCI DU [Adresse 1] demande au tribunal de : 
« Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1112-1 et 1240 du Code civil,
Vu l’acte authentique de vente en date du 30 juin 2022.

A titre principal,

DEBOUTER Madame [W] de l’ensemble de ses demandes de condamnation formées à l’encontre de la SCI du [Adresse 1],

Subsidiairement, dans l’hypothèse où une condamnation serait prononcée à l’encontre de la SCI du [Adresse 1],

DEBOUTER Madame [W] de ses demandes de condamnation portant sur les travaux de remplacement des portes des caves et de réfection des sols des parties communes en caves.

En toute hypothèse,

CONDAMNER Madame [W] à verser à La SCI du [Adresse 1] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. »   

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2025. 
A l'audience du 14 avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 09 Juin 2026. Le délibéré a été prorogé au 03 Juillet 2026.

Motifs

MOTIFS 

Sur la demande d’[F] [W] au titre des vices cachés 
Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. En outre, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. 

Dans ces cas, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. 

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 

Il résulte de ces dispositions que le vendeur professionnel, présumé connaître les vices de la chose vendue, ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés. 
 
En l'espèce, [F] [W] sollicite du tribunal que soit ordonnée une diminution du prix du bien vendu le 30 juin 2022, équivalente au coût des travaux. Elle demande en outre le paiement d’une somme de 2 000 euros de dommages et intérêts. 

La SCI DU [Adresse 1] s’oppose à toute diminution du prix, et conteste ainsi l’existence même d’un vice attaché à sa cave, à défaut de preuve apportée selon elle par [F] [W]. 

Il apparaît que les échanges entre copropriétaires, à savoir un extrait d'une conversation de groupe via l'application whatsapp ne permettent pas d’établir que la cave vendue à [F] [W] est spécifiquement affectée par les infiltrations alléguées, et pas davantage les appels de charges produits aux fins de mettre fin aux infiltrations émanant des parties communes. En effet, même à supposer que le message du 23 juillet 2022 indiquant « Est ce que je suis la seule à avoir une grosse infiltration d'eau dans ma cave avec la pluie ? L'eau coule également au niveau du plafond et du couloir... » émane bien d' [F] [W], ce que corrobore le fait qu'il s'agit du seul message de la capture d'une couleur différente, il n'en demeure pas moins que sa force probatoire demeure insuffisante, ce constat émanant de la demanderesse elle-même. 

Les échanges avec le syndic de copropriété sont inexploitables, les extraits produits étant d'une si basse résolution que la lecture en est impossible. 

Cependant, dans ses écritures la SCI DU [Adresse 1] écrit que : « L’avant-veille de la signature de l’acte de vente (le 28 juin 2022), Madame [W] a pu visiter la cave (et l’appartement) dont s’agit avec Monsieur [K] de la société IPG, agence immobilière ; lors de cette visite, des pluies importantes étant survenues les jours précédents, certaines caves et le couloir d’accès étaient inondés en raison du défaut d’étanchéité de la cour de l’immeuble – ce que Madame [W] a parfaitement reconnue dans ses conclusions en réponse.
 C’est donc en parfaite connaissance de cause que Madame [W] a signé l’acte de vente du 30 juin 2022 et acceptant de prendre le bien (dont la cave) en l’état. ». 

Ainsi, la SCI DU [Adresse 1] soutient qu’avant la vente, le couloir d’accès était inondé en raison du défaut d’étanchéité de la cour de l’immeuble. La SCI DU [Adresse 1] reconnaît donc l’existence d’un défaut d’étanchéité de la cour de l’immeuble conduisant à l’inondation du couloir d’accès. Il s’ensuit que, par cette seule déclaration de la défenderesse, il est suffisamment prouvé l’existence d’un vice tenant au défaut d’étanchéité d’une partie commune rendant impropre le bien à l’usage auquel on le destine, puisque la seule inondation du couloir d’accès par suite d’un défaut d’étanchéité affecte nécessairement l’usage de la cave qu’il dessert. Le fait que l’origine des infiltrations se situe dans une partie commune est indifférent, puisque c’est bien l’usage du bien vendu qui est au final affecté. Enfin, il est observé que la SCI DU [Adresse 1] écrit aussi « celle-ci a donc pu constater l’état de la porte de sa cave (pourris) et celle des sols des parties communes en cave », ce qui prouve manifestement que l’inondation affecte aussi la cave vendue et non pas uniquement le couloir d’accès. 

Si la SCI DU [Adresse 1] soutient donc que l’inondation était visible d’[F] [W] au moment de la visite, et donc que le vice était apparent, force est de constater qu’elle n’apporte aucun élément de nature à le prouver, alors qu’[F] [W] se limite à reconnaître, avant la vente, que seule de l’humidité pouvait être constatée, et non l’existence d’une inondation. 
En effet, [F] [W] indique : « Par ailleurs, Madame [W] n’a pu visiter la cave que deux jours avant la signature, soit le 28 juin 2022 au soir. A ce moment-là, il avait de l’humidité uniquement et l’agent immobilier lui a indiqué que cela était normal. Il n’y avait pas d’inondation lors de cette visite. Par ailleurs si Madame [W] a pu constater une inondation le jour même de la signature de l’acte de vente, l’acte était déjà signé et ce n’est pas parce qu’il y avait certaines caves qui étaient inondées qu’elle pouvait savoir que les caves étaient atteintes de défauts structurels d’étanchéité nécessitant la réalisation de gros travaux au sein des parties communes » 
A cet égard, le fait qu’[F] [W] reconnaisse qu’elle a pu constater une inondation le jour même de la signature de l’acte de vente est indifférent, puisqu’elle soutient que cette inondation n’a pu être constatée qu’une fois l’acte signé. Le fait, même à le supposer avéré, que « l’état de la porte de sa cave (pourris) et celle des sols des parties communes en cave » ne signifie pas que le vice était apparent, le mauvais état d’une porte ou des sols ne signifiant pas nécessairement l’existence d’inondations ni ne caractérisant une impropriété à l’usage. 
En outre, si les procès-verbaux d’assemblée générale communiqués à [F] [W] avant la vente font effectivement état d’un point sur les travaux sur les caves par suite d’une mission confiée à un architecte, force est de constater qu’il s’agit d’un point général, ne permettant pas de se convaincre que ces travaux ont pour objet de résorber un problème d’humidité de nature à rendre le bien impropre à son usage, ou à diminuer nettement cet usage. Ainsi, il n’est pas prouvé que le vice était apparent. 
 
En présence d’un vice caché, se pose la question de l’application ou non de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés, dont se prévaut la SCI DU [Adresse 1], laquelle figure effectivement à l’acte de vente : 
« l’ACQUEREUR prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
• Des vices apparents,
• Des vices cachés. » 

La SCI DU [Adresse 1], tel que rappelé plus haut, soutenant elle-même «  lors de cette visite, des pluies importantes étant survenues les jours précédents, certaines caves et le couloir d’accès étaient inondés en raison du défaut d’étanchéité de la cour de l’immeuble », de sorte qu’il résulte de ses propres dires que celle-ci n’a pu ignorer l’existence du vice compte tenu du fait qu’il se manifeste à l’occasion de « pluies importantes ». La connaissance du vice étant in concreto établie, il n’y a pas lieu de répondre aux moyens des parties quant au caractère professionnel ou non de la SCI DU [Adresse 1]. 

La clause d’exclusion de garantie n’est donc pas applicable. 

En présence d’un vice caché affectant le couloir d’accès à la cave vendue, [F] [W] est donc bien fondée à exercer l’action estimatoire. 

Le fait qu'il existe une clause prévoyant que les travaux votés après la vente resteraient à la charge de l'acquéreur n'empêche pas l'exercice de l'action estimatoire, en présence d'un vice caché. 

[F] [W] justifie de cinq appels de charges au titre de la réfection de l'étanchéité, pour un total de 7 375,66 euros. 

En revanche, la seule facture produite au titre du raccordement à la nouvelle colonne d'eau de l'immeuble pour un montant de 717,20 euros ne prouve pas que ces frais sont en lien avec le vice caché. 

Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de condamner la SCI DU [Adresse 1] à lui restituer la somme de 7 375,66 euros au titre de la diminution du prix de vente. 

Enfin, si [F] [W] sollicite du tribunal la condamnation de la SCI DU [Adresse 1] à lui payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts, et si le vendeur qui connaissait comme en l’espèce les vices de la chose vendue est effectivement tenue au paiement de dommages et intérêts, force est de constater qu’[F] [W] ne justifie ni même n’explique à quoi correspond ce préjudice. Par conséquent, cette demande sera rejetée. 
 
Sur les mesures accessoires 

Il y a lieu de condamner la SCI DU [Adresse 1], laquelle succombe à l’instance, aux dépens. Il est aussi justifié de condamner la SCI DU [Adresse 1] à payer à [F] [W] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La demande formée par la SCI DU [Adresse 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. 
L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 
 
Condamne la SCI DU [Adresse 1] à payer à [F] [W] la somme de 7 375,66 euros au titre de la diminution du prix, s’agissant de la vente en date du 30 juin 2022 du bien sis, [Adresse 1] à Paris (onzième arrondissement) ; 
 
Rejette la demande d’[F] [W] en paiement de dommages et intérêts d’une somme de 2 000 euros dirigée contre la SCI DU [Adresse 1] ; 
 
Rejette toute autre demande ; 

Condamne la SCI DU [Adresse 1] aux dépens ; 
Rejette la demande formée par la SCI DU [Adresse 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne la SCI DU [Adresse 1] à payer à [F] [W] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 03 Juillet 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre

 
N° RG 24/07362 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5ARW

N° MINUTE : 




Assignation du :
06 Juin 2024









JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2026 
DEMANDERESSE

Madame [F] [W]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître François-Baptiste CROCE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K035




DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Pascal MURZEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0793









Décision du 03 Juillet 2026
2ème chambre
N° RG 24/07362 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ARW


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.
assisté de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Mélanie VAUQUELIN, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 14 Avril 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 09 Juin 2026. Le délibéré a été prorogé au 03 Juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort


***


EXPOSE DES FAITS 

Par acte du 30 juin 2022, la SCI DU [Adresse 1] a vendu à [F] [W] un appartement et une cave faisant partie de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 1] à Paris (onzième arrondissement).

Se prévalant de l’existence d’infiltrations dans la cave vendue et du fait de devoir payer la quote-part afférente aux travaux de réfection d’étanchéité de la cour commune, [F] [W] a saisi un conciliateur aux fins de trouver une solution amiable avec la SCI DU [Adresse 1]. 

Le 5 septembre 2023, le conciliateur a établi un procès-verbal lequel montre que la SCI DU [Adresse 1] ne s’est pas présentée à la conciliation. 

Par mise en demeure en date du 24 avril 2024 adressée via son conseil, [F] [W] a sollicité de la SCI DU [Adresse 1] l’indemnisation de ses préjudices. 

Par exploit d'huissier en date du 6 juin 2024, [F] [W] a fait assigner la SCI DU [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 8 092,86 euros au titre de travaux à réaliser pour le bien vendu, outre 2 000 euros de dommages et intérêts. 
 
L'affaire a été distribuée à un juge de la mise en état. 

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 avril 2025, [F] [W] demande au tribunal de : 
«Vu les articles 1641, 1643, 1644 du Code civil ;
Vu les dispositions des articles 1004 et 1135 du code civil ;
Vu les dispositions de l’article 1112-1 du Code civil ;
Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil ;
Vu l’acte authentique de vente en date du 30 juin 2022 ;
Vu les articles 514, 696 et 700 du Code de procédure civile
Vu les pièces versées aux débats ;

A TITRE PRINCIPAL

DECLARER la SCI DU [Adresse 1] responsable de vices cachés à l’égard de Madame [W], dans le cadre de la vente du bien situé à [Adresse 3] CONDAMNER la SCI DU [Adresse 1] à restituer une partie du prix de vente du bien situé à [Adresse 3] décomposée comme suit : 

- 8900,79 euros au titre des travaux à réaliser au sein du Bien décomposés comme suit :
• 7.375,66 euros au titre de la quote-part afférente aux travaux de réfection d’étanchéité de la cour commune pour mettre fin aux infiltrations dans les caves de l’Immeuble ;
• 717,20 euros pour le raccordement à la nouvelle colonne d’eau de l’Immeuble (Pièce n° 6 : Justificatifs des montants des travaux à réaliser) ;
• 575 euros au titre de la quote-part des travaux de remplacement des portes des caves qui ont totalement pourris à la suite des défauts d’étanchéité des parties communes
(Pièce n°7 : Devis à jour remplacement des portes des caves) ;
• 232,93 euros au titre de la quote-part des travaux relatifs à la réfection des sols et
- 2.000 euros à titre de dommages intérêts

SUBSIDIAIREMENT,

DECLARER la SCI DU [Adresse 1] responsable pour défaut d’information pré contractuelle, à l’égard de Madame [W] ;

La CONDAMNER au paiement des préjudices subis par Madame [W] décomposés comme suit :
- 8900,79 euros au titre des travaux à réaliser au sein du Bien décomposés comme suit :
• 7.375,66 euros au titre de la quote-part afférente aux travaux de réfection d’étanchéité de la cour commune pour mettre fin aux infiltrations dans les caves de l’Immeuble ;
• 717,20 euros pour le raccordement à la nouvelle colonne d’eau de l’Immeuble (Pièce n° 6 : Justificatifs des montants des travaux à réaliser) ;
• 575 euros au titre de la quote-part des travaux de remplacement des portes des caves qui ont totalement pourris à la suite des défauts d’étanchéité des parties communes (Pièce n°7 : Devis à jour remplacement des portes des caves) ;
• 232,93 au titre de la quote-part des travaux relatifs à la réfection des sols et
- 2.000 euros à titre de dommages intérêts

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

CONDAMNER la SCI DU [Adresse 1] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI DU [Adresse 1] aux entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile » 
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 septembre 2025, la SCI DU [Adresse 1] demande au tribunal de : 
« Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1112-1 et 1240 du Code civil,
Vu l’acte authentique de vente en date du 30 juin 2022.

A titre principal,

DEBOUTER Madame [W] de l’ensemble de ses demandes de condamnation formées à l’encontre de la SCI du [Adresse 1],

Subsidiairement, dans l’hypothèse où une condamnation serait prononcée à l’encontre de la SCI du [Adresse 1],

DEBOUTER Madame [W] de ses demandes de condamnation portant sur les travaux de remplacement des portes des caves et de réfection des sols des parties communes en caves.

En toute hypothèse,

CONDAMNER Madame [W] à verser à La SCI du [Adresse 1] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. »   

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2025. 
A l'audience du 14 avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 09 Juin 2026. Le délibéré a été prorogé au 03 Juillet 2026. 

 MOTIFS 

Sur la demande d’[F] [W] au titre des vices cachés 
Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. En outre, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. 

Dans ces cas, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. 

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 

Il résulte de ces dispositions que le vendeur professionnel, présumé connaître les vices de la chose vendue, ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés. 
 
En l'espèce, [F] [W] sollicite du tribunal que soit ordonnée une diminution du prix du bien vendu le 30 juin 2022, équivalente au coût des travaux. Elle demande en outre le paiement d’une somme de 2 000 euros de dommages et intérêts. 

La SCI DU [Adresse 1] s’oppose à toute diminution du prix, et conteste ainsi l’existence même d’un vice attaché à sa cave, à défaut de preuve apportée selon elle par [F] [W]. 

Il apparaît que les échanges entre copropriétaires, à savoir un extrait d'une conversation de groupe via l'application whatsapp ne permettent pas d’établir que la cave vendue à [F] [W] est spécifiquement affectée par les infiltrations alléguées, et pas davantage les appels de charges produits aux fins de mettre fin aux infiltrations émanant des parties communes. En effet, même à supposer que le message du 23 juillet 2022 indiquant « Est ce que je suis la seule à avoir une grosse infiltration d'eau dans ma cave avec la pluie ? L'eau coule également au niveau du plafond et du couloir... » émane bien d' [F] [W], ce que corrobore le fait qu'il s'agit du seul message de la capture d'une couleur différente, il n'en demeure pas moins que sa force probatoire demeure insuffisante, ce constat émanant de la demanderesse elle-même. 

Les échanges avec le syndic de copropriété sont inexploitables, les extraits produits étant d'une si basse résolution que la lecture en est impossible. 

Cependant, dans ses écritures la SCI DU [Adresse 1] écrit que : « L’avant-veille de la signature de l’acte de vente (le 28 juin 2022), Madame [W] a pu visiter la cave (et l’appartement) dont s’agit avec Monsieur [K] de la société IPG, agence immobilière ; lors de cette visite, des pluies importantes étant survenues les jours précédents, certaines caves et le couloir d’accès étaient inondés en raison du défaut d’étanchéité de la cour de l’immeuble – ce que Madame [W] a parfaitement reconnue dans ses conclusions en réponse.
 C’est donc en parfaite connaissance de cause que Madame [W] a signé l’acte de vente du 30 juin 2022 et acceptant de prendre le bien (dont la cave) en l’état. ». 

Ainsi, la SCI DU [Adresse 1] soutient qu’avant la vente, le couloir d’accès était inondé en raison du défaut d’étanchéité de la cour de l’immeuble. La SCI DU [Adresse 1] reconnaît donc l’existence d’un défaut d’étanchéité de la cour de l’immeuble conduisant à l’inondation du couloir d’accès. Il s’ensuit que, par cette seule déclaration de la défenderesse, il est suffisamment prouvé l’existence d’un vice tenant au défaut d’étanchéité d’une partie commune rendant impropre le bien à l’usage auquel on le destine, puisque la seule inondation du couloir d’accès par suite d’un défaut d’étanchéité affecte nécessairement l’usage de la cave qu’il dessert. Le fait que l’origine des infiltrations se situe dans une partie commune est indifférent, puisque c’est bien l’usage du bien vendu qui est au final affecté. Enfin, il est observé que la SCI DU [Adresse 1] écrit aussi « celle-ci a donc pu constater l’état de la porte de sa cave (pourris) et celle des sols des parties communes en cave », ce qui prouve manifestement que l’inondation affecte aussi la cave vendue et non pas uniquement le couloir d’accès. 

Si la SCI DU [Adresse 1] soutient donc que l’inondation était visible d’[F] [W] au moment de la visite, et donc que le vice était apparent, force est de constater qu’elle n’apporte aucun élément de nature à le prouver, alors qu’[F] [W] se limite à reconnaître, avant la vente, que seule de l’humidité pouvait être constatée, et non l’existence d’une inondation. 
En effet, [F] [W] indique : « Par ailleurs, Madame [W] n’a pu visiter la cave que deux jours avant la signature, soit le 28 juin 2022 au soir. A ce moment-là, il avait de l’humidité uniquement et l’agent immobilier lui a indiqué que cela était normal. Il n’y avait pas d’inondation lors de cette visite. Par ailleurs si Madame [W] a pu constater une inondation le jour même de la signature de l’acte de vente, l’acte était déjà signé et ce n’est pas parce qu’il y avait certaines caves qui étaient inondées qu’elle pouvait savoir que les caves étaient atteintes de défauts structurels d’étanchéité nécessitant la réalisation de gros travaux au sein des parties communes » 
A cet égard, le fait qu’[F] [W] reconnaisse qu’elle a pu constater une inondation le jour même de la signature de l’acte de vente est indifférent, puisqu’elle soutient que cette inondation n’a pu être constatée qu’une fois l’acte signé. Le fait, même à le supposer avéré, que « l’état de la porte de sa cave (pourris) et celle des sols des parties communes en cave » ne signifie pas que le vice était apparent, le mauvais état d’une porte ou des sols ne signifiant pas nécessairement l’existence d’inondations ni ne caractérisant une impropriété à l’usage. 
En outre, si les procès-verbaux d’assemblée générale communiqués à [F] [W] avant la vente font effectivement état d’un point sur les travaux sur les caves par suite d’une mission confiée à un architecte, force est de constater qu’il s’agit d’un point général, ne permettant pas de se convaincre que ces travaux ont pour objet de résorber un problème d’humidité de nature à rendre le bien impropre à son usage, ou à diminuer nettement cet usage. Ainsi, il n’est pas prouvé que le vice était apparent. 
 
En présence d’un vice caché, se pose la question de l’application ou non de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés, dont se prévaut la SCI DU [Adresse 1], laquelle figure effectivement à l’acte de vente : 
« l’ACQUEREUR prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
• Des vices apparents,
• Des vices cachés. » 

La SCI DU [Adresse 1], tel que rappelé plus haut, soutenant elle-même «  lors de cette visite, des pluies importantes étant survenues les jours précédents, certaines caves et le couloir d’accès étaient inondés en raison du défaut d’étanchéité de la cour de l’immeuble », de sorte qu’il résulte de ses propres dires que celle-ci n’a pu ignorer l’existence du vice compte tenu du fait qu’il se manifeste à l’occasion de « pluies importantes ». La connaissance du vice étant in concreto établie, il n’y a pas lieu de répondre aux moyens des parties quant au caractère professionnel ou non de la SCI DU [Adresse 1]. 

La clause d’exclusion de garantie n’est donc pas applicable. 

En présence d’un vice caché affectant le couloir d’accès à la cave vendue, [F] [W] est donc bien fondée à exercer l’action estimatoire. 

Le fait qu'il existe une clause prévoyant que les travaux votés après la vente resteraient à la charge de l'acquéreur n'empêche pas l'exercice de l'action estimatoire, en présence d'un vice caché. 

[F] [W] justifie de cinq appels de charges au titre de la réfection de l'étanchéité, pour un total de 7 375,66 euros. 

En revanche, la seule facture produite au titre du raccordement à la nouvelle colonne d'eau de l'immeuble pour un montant de 717,20 euros ne prouve pas que ces frais sont en lien avec le vice caché. 

Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de condamner la SCI DU [Adresse 1] à lui restituer la somme de 7 375,66 euros au titre de la diminution du prix de vente. 

Enfin, si [F] [W] sollicite du tribunal la condamnation de la SCI DU [Adresse 1] à lui payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts, et si le vendeur qui connaissait comme en l’espèce les vices de la chose vendue est effectivement tenue au paiement de dommages et intérêts, force est de constater qu’[F] [W] ne justifie ni même n’explique à quoi correspond ce préjudice. Par conséquent, cette demande sera rejetée. 
 
Sur les mesures accessoires 

Il y a lieu de condamner la SCI DU [Adresse 1], laquelle succombe à l’instance, aux dépens. Il est aussi justifié de condamner la SCI DU [Adresse 1] à payer à [F] [W] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La demande formée par la SCI DU [Adresse 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. 
L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée. 

 PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 
 
Condamne la SCI DU [Adresse 1] à payer à [F] [W] la somme de 7 375,66 euros au titre de la diminution du prix, s’agissant de la vente en date du 30 juin 2022 du bien sis, [Adresse 1] à Paris (onzième arrondissement) ; 
 
Rejette la demande d’[F] [W] en paiement de dommages et intérêts d’une somme de 2 000 euros dirigée contre la SCI DU [Adresse 1] ; 
 
Rejette toute autre demande ; 

Condamne la SCI DU [Adresse 1] aux dépens ; 
Rejette la demande formée par la SCI DU [Adresse 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne la SCI DU [Adresse 1] à payer à [F] [W] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 03 Juillet 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-07-03T20:08:33.418Z.