notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Melun, Ch1 Cab1 Cont Civil Gal, 28 juillet 2026, n° 21/03075

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 11 août 2018, Monsieur [K] [G] et Madame [Q] [H] ont confié un mandat de vente à la SASU CENTURY 21 - Agence [T] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1], au prix de 229 000 euros.

Une promesse de vente a été conclue le 31 août 2018 entre Monsieur [W] [L] et Madame [R] [X] d’une part et Monsieur [G] et Madame [H] d’autre part, suivie d’un acte authentique de vente du 23 novembre 2018 pour le prix de 229 000 euros.

Postérieurement à la vente, Monsieur [L] et Madame [X] ont dénoncé l'existence de plusieurs désordres affectant ce bien.

Par ordonnance de référé du 31 janvier 2020, le président du tribunal judiciaire de Melun a ordonné une expertise judiciaire du bien, dont le rapport a été déposé le 29 octobre 2020.

Par actes d’huissier des 28 avril 2021 et 7 mai 2021, Monsieur [L] et Madame [X] ont fait assigner Monsieur [G], Madame [H] et la SASU CENTURY 21 - Agence [T] devant le tribunal judiciaire de Melun afin d’obtenir une réduction du prix de vente et l’indemnisation de leurs préjudices.

La clôture de l’instruction est intervenue 19 janvier 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 février 2024, Monsieur [L] et Madame [X] demandent au tribunal de :
Condamner in solidum Monsieur [G] et Madame [H] à leur payer la somme de 10 344,54 euros au titre de la réduction du prix de vente du bien immobilier ;Condamner Monsieur [G] et Madame [H] à leur payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral résultant des désordres ; Condamner in solidum Monsieur [G], Madame [H] et la SASU CENTURY 21 - Agence [T] à leur payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral découlant d’une réticence dolosive de leur part ; « Condamner au paiement de la somme de 66 708,95 euros € en réparation du préjudice économique » ; Débouter Monsieur [G], Madame [H] et la SASU CENTURY 21 - Agence [T] de leurs demandes ;Condamner in solidum Monsieur [G], Madame [H] et la SASU CENTURY 21 - Agence [T] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de Maître Jessica FIEVEZ.
Au soutien de leur demande en réduction du prix de la vente, sur le fondement de l’article 1641 du code civil, Monsieur [L] et Madame [X] font valoir que le bien est affecté de plusieurs désordres concernant notamment un vélux, les salles d'eau et les pièces situées au sous-sol, générant des infiltrations, des problèmes d'étanchéité ainsi que des phénomènes d'humidité et de moisissures. Ils soutiennent que ces désordres étaient antérieurs à la vente au regard des constatations expertales, qu'ils n'étaient pas décelables lors des visites, réalisées hors temps de pluie, et qu'ils n'ont été révélés qu'à l'occasion de l'occupation du bien et des investigations réalisées dans le cadre de l'expertise judiciaire. Ils font valoir que s’ils en avaient eu connaissance, ils n’auraient pas acquis le bien ou l’auraient acquis à un prix inférieur et que le coût des travaux nécessaires à leur réparation doit être déduit du prix acquitté lors de l'acquisition.

Ils soutiennent également, se fondant sur les articles 1137 et 1241 du code civil, que Monsieur [K] [G], Madame [Q] [H] et la SASU CENTURY 21 - Agence [T] avaient connaissance des désordres affectant le bien avant la vente et qu'ils ont volontairement omis d'en informer les acquéreurs. Ils font valoir que les désordres trouvent leur origine dans des défauts d'entretien anciens ainsi que dans des travaux réalisés antérieurement à la vente du bien. Ils soutiennent que les vendeurs ne pouvaient ignorer l'existence de ces désordres compte tenu de leur occupation prolongée du bien avant la vente. Ils ajoutent que cette dissimulation est d'autant plus caractérisée que les vendeurs ont reconnu l'existence de certains désordres après la vente et proposé de participer au financement des réparations.

Ils font également valoir, sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil, que Monsieur [G] et Madame [H] ont manqué à leur obligation précontractuelle d'information en ne portant pas à leur connaissance les désordres affectant le bien avant la vente. Ils reprochent également à la SASU CENTURY 21 - Agence [T] d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil en présentant le bien comme habitable sans travaux alors que plusieurs désordres affectaient l'immeuble. Ils soutiennent qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, l'agence devait attirer leur attention sur les anomalies affectant le bien et procéder aux vérifications utiles avant sa commercialisation.

Au soutien de leurs demandes de dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1645 et 1241 du code civil, Monsieur [L] et Madame [X] soutiennent que les désordres affectant le bien leur ont causé un préjudice moral résultant des difficultés rencontrées dans l'occupation de leur logement, des contraintes imposées à leur vie familiale ainsi que de l'inquiétude générée par l'état de l'immeuble. Ils soutiennent également avoir subi un préjudice économique correspondant au coût des travaux de remise en état qu'ils estiment nécessaires afin de rendre le bien conforme à sa destination. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2024, Monsieur [G] et Madame [H] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
A titre principal, débouter Monsieur [L] et Madame [X] de l’ensemble de leurs demandes ;A titre subsidiaire : réduire les sommes demandées au titre du préjudice matériel ; condamner la SASU CENTURY 21 - Agence [T] à les garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre ; En tout état de cause : condamner Monsieur [L] et Madame [X] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [L] et Madame [X] aux dépens.

Pour s’opposer à la demande de réduction de prix sur le fondement des vices cachés, Monsieur [G] et Madame [H] soutiennent que les désordres invoqués ne présentent pas les caractéristiques exigées pour constituer des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil. Ils font valoir que l'expertise judiciaire, réalisée hors leur présence, n'a mis en évidence aucun désordre mettant en péril l'immeuble ou le rendant impropre à sa destination. Ils ajoutent que les acquéreurs ont procédé à plusieurs visites avant la vente, à une période pluvieuse, et que la promesse puis l’acte de vente comportaient une clause de non-garantie des vices cachés. Ils ajoutent également que les annexes à la promesse de vente comportaient les différents diagnostics obligatoires et que celui portant sur l’installation électrique faisait état d’anomalies et de la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité. 

Pour s’opposer aux demandes sur le fondement de la réticence dolosive et de l’obligation d’information, Monsieur [G] et Madame [H] contestent avoir dissimulé une quelconque information aux acquéreurs. Ils font valoir qu'ils avaient quitté le bien acquis en 2015 depuis le mois de février 2018, soit plusieurs mois avant la signature de l'acte authentique, et qu'ils n'avaient rencontré aucune difficulté particulière lorsqu'ils occupaient les lieux. Ils soutiennent également que plusieurs des désordres invoqués pourraient trouver leur origine dans les modifications réalisées postérieurement à la vente par les acquéreurs eux-mêmes, notamment le remplacement du système de chauffage existant par l'installation d'une pompe à chaleur dans un immeuble dont les caractéristiques techniques ne s'y prêtaient pas nécessairement. Ils soulignent qu’aucuns travaux de rénovation ou de construction n'avaient été réalisés au cours des dix années précédant la vente, et que la demeure, construite 42 ans plus tôt, était vétuste. Ils précisent que les pièces du sous-sol ne sont pas considérées comme des pièces habitables conformément à l’annonce immobilière du bien. 

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts, à titre principal, ils contestent le fondement et le montant des préjudices allégués. A titre subsidiaire, ils contestent la réalité et l'étendue du préjudice moral invoqué. Ils soutiennent que plusieurs postes de travaux réclamés ne présentent aucun lien avec les désordres retenus par l'expert et que certaines réparations correspondent en réalité à des travaux d'amélioration ou de rénovation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 janvier 2024, la SASU CENTURY 21 - Agence [T] demande au tribunal de : 
A titre principal, débouter Monsieur [L] et Madame [X] de l’ensemble de leurs demandes ainsi que Monsieur [G] et Madame [H] de leur demande en garantie ; A titre subsidiaire, condamner solidairement Monsieur [G] et Madame [H] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;En tout état de cause, condamner la partie succombant à l’instance à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Landot & Associés.
Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [L] et Madame [X], la SASU CENTURY 21 - Agence [T] soutient qu'elle ne peut être tenue de la garantie des vices cachés due par le vendeur. Elle fait valoir qu'elle ignorait totalement l'existence des désordres dénoncés et qu'aucun élément ne permet d'établir qu'ils étaient apparents lors de la commercialisation du bien. Elle ajoute que l’expertise judiciaire ne lui est pas opposable. Elle soutient avoir exécuté sa mission conformément aux obligations résultant de son mandat et avoir transmis aux acquéreurs l'ensemble des informations et diagnostics dont elle disposait. Elle fait également valoir que le diagnostic de l’installation électrique annexé à la promesse de vente et repris dans l’acte de vente indiquait plusieurs anomalies.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts, elle indique que les préjudices allégués ne sont pas établis et que les montants réclamés ne sont pas justifiés. Elle ajoute que les travaux invoqués par les demandeurs excèdent la réparation des seuls désordres allégués et s’apparente davantage à une rénovation.

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, la SASU CENTURY 21 - Agence [T] demande à être garantie de toute condamnation par Monsieur [G] et Madame [H]. Elle soutient que si des désordres avaient effectivement été dissimulés par les vendeurs, seuls détenteurs des informations relatives à l'état réel de l'immeuble avant la vente, ils auraient alors commis une faute contractuelle en ne respectant pas le principe de loyauté lors de l’exécution de la convention de mandat. 

Pour s’opposer à l’appel en garantie formulé par Monsieur [G] et Madame [H], l’agence immobilière soutient n’avoir commis aucun manquement dans ses obligations.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales des acquéreurs
Sur les prétentions des acquéreurs fondées sur la garantie des vices cachés
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon les articles 1643 et 1644 du même code, le vendeur répond des vices cachés même lorsqu'il les ignorait, sauf stipulation contraire valable, l'acquéreur pouvant alors solliciter soit la résolution de la vente soit une réduction du prix.

Il appartient à l'acquéreur qui invoque cette garantie de démontrer la réunion de trois conditions, à savoir l’existence d’un vice antérieur ou concomitamment à la vente, le caractère caché des vices lors de la vente, et la gravité de ces vices rendant la chose impropre à son usage ou diminuant le prix de manière substantielle.

Sur l’existence de vices antérieurs à la vente

En l’espèce, à titre liminaire, il convient d’écarter les griefs portés contre l’expertise pour défaut de représentation des vendeurs aux opérations expertales, le rapport en résultant ayant été versé aux débats et ayant pu être débattu contradictoirement dans ce cadre, et aucune demande de contre-expertise ou d’annulation de l’expertise n’ayant été formulée.

Ceci étant précisé, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la maison d’habitation achetée par Monsieur [L] et Madame [X] présente plusieurs désordres affectant notamment le vélux situé à l'étage, différentes pièces d'eau, certaines parties du sous-sol ainsi que les terrasses extérieures et l’installation électrique, ce dernier désordre n’étant pas invoqué par les demandeurs. L'expert relève l'existence d'infiltrations récurrentes, de phénomènes d'humidité et de moisissures, de défauts d'étanchéité et de diverses non-conformités affectant certains travaux anciens. Il indique également que la majorité de ces désordres trouvent leur origine dans la vétusté des lieux, le manque d’entretien de la maison d’habitation, l’absence de ventilation ou encore les travaux qui ont été réalisés de longue date, sans pouvoir dater précisément l'ensemble des interventions litigieuses. Il indique toutefois que les travaux ont été réalisés pour la plupart au moment de la construction de la maison soit en 1976. 

De plus, si les vendeurs font valoir que les désordres pourraient trouver leur origine dans le changement du système de chauffage postérieurement à la cession, cet argument n’est étayé par aucune note technique sur l’installation nouvelle, et l’expert ne soulève aucune difficulté de chauffage.

Les désordres constatés doivent dès lors être regardés comme antérieurs à la vente intervenue le 23 novembre 2018.

Sur le caractère caché des vices

Concernant les désordres invoqués résultant de défauts d'étanchéité du vélux et d’éléments des salles de bains, ou d’une humidité des lieux, il apparait qu’ils ne pouvaient être constatés lors de simples visites du bien. En effet, les acquéreurs exposent que certains phénomènes n'ont pu être révélés qu'à l'usage du bien, par temps de pluie ou lors des investigations techniques réalisées dans le cadre des opérations d'expertise, ce qui n’est pas contredit par l’expert. De plus, les vendeurs eux-mêmes précisent que durant leur habitation, précédant de peu la vente, aucun désordre de ce type n’était visible. Ces désordres seront donc considérés cachés lors de la vente.

En revanche, certains facteurs d’infiltrations ou de défaut de ventilation étaient visibles au regard des photographies et analyses figurant à l’expertise, à savoir la désolidarisation de certains éléments des terrasses, les fissures affectant l’une d’elles, et la vétusté manifeste d’une VMC dans l’une des salles d’eau. Les désordres relatifs à ces désolidarisations, fissures, et à la VMC concernée ne sont donc pas constitutifs de vices cachés.

Concernant l’installation électrique, si l’expertise constate le caractère apparent des défauts afférents, ils ne sont plus invoqués par les demandeurs, étant en tout état de cause évoqués par l’acte de vente.

Sur le degré de gravité des vices

Le rapport d’expertise expose que les désordres constatés ne rendent pas la maison d’habitation impropre à sa destination et qu’il n’y pas non plus de péril pour celle-ci. Il relève néanmoins que les infiltrations et phénomènes d'humidité affectent durablement plusieurs espaces du bien, provoquent des moisissures et altèrent l'usage normal de certaines pièces. Les photographies versées aux débats confirment l'existence de dégradations affectant notamment des biens entreposés dans les locaux concernés.

Ces désordres présentent ainsi un degré de gravité suffisant pour relever du régime de la garantie des vices cachés, puisqu’au regard de leur ampleur, un acheteur raisonnablement avisé n’aurait pas acquis le bien ou l’aurait acquis à un prix moindre s’il en avait eu connaissance.

Sur la connaissance des vices par les vendeurs

L’acte authentique du 23 novembre 2018, qui fait loi entre les parties, contient une clause usuelle de non-garantie des vices cachés par le vendeur, libellée comme suit :
« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :
• des vices apparents,
• des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

• si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
• s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

Il appartient dès lors aux acquéreurs de démontrer que les vendeurs avaient effectivement connaissance des désordres litigieux avant la vente.

Si Monsieur [L] et Madame [X] soutiennent que les vendeurs ne pouvaient qu’avoir connaissance des désordres étant à l’origine des travaux litigieux, Monsieur [G] et Madame [H] déclarent qu’ils n’ont pas effectué de travaux durant leur temps d’occupation du bien du 20 août 2015 à février 2018, l’acte de vente mentionne qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années et l'expert judiciaire ne conclut nullement que les vendeurs seraient à l'origine des travaux litigieux -non datés- ni qu'ils auraient eu connaissance des désordres constatés.

Aucune facture, aucun devis, aucune déclaration de sinistre ni aucune correspondance antérieure à la vente ne révèle que les vendeurs auraient été alertés de l'existence de ces désordres.

Les acquéreurs soutiennent également que les vendeurs auraient reconnu certains problèmes après la vente notamment celui lié au vélux défectueux. Toutefois, le courrier produit aux débats concernant le remplacement du vélux mentionne au contraire que les vendeurs indiquaient ne pas avoir eu connaissance du désordre dénoncé tout en proposant de participer amiablement aux frais de réparation.

Une telle proposition transactionnelle ne saurait donc être assimilée à un aveu de connaissance préalable du vice.

Par ailleurs, le seul fait que les vendeurs aient occupé le bien avant sa vente ne suffit pas à démontrer qu'ils avaient connaissance des causes techniques des désordres relevés plusieurs années plus tard par l'expert judiciaire, alors même qu’ils produisent plusieurs attestations de proches indiquant n’avoir jamais remarqué d’infiltrations durant leur occupation.

En outre, si l’expert indique que la maison d’habitation souffre d’un manque d’entretien régulier, il n’impute pas ce défaut d’entretien spécifiquement à Monsieur [G] et Madame [H]. Par ailleurs, les photographies produites en défense, bien que non datées, montrent une maison entretenue et dépourvue de moisissures. 

Un seul élément probant permettait de douter de la connaissance d’un vice par le vendeur, à savoir l’analyse suivante de l’expert, concernant l’une des chambres : « on constate que la cloison a été doublée récemment par un placoplâtre BA13 sans doute pour masquer les dégâts des fuites de la baignoire contiguë. Sa pose récente est visible puisque ce BA13 est en applique sur le bâti de la porte » (page 6). Or, les demandeurs n’ont pas exploité ce point, n’exposent pas que la pose ne résulte pas de leur fait, ni n’ont demandé d’explication des vendeurs sur cette constatation à défaut. Il ne peut donc être exclu que cette pose résulte du propre fait des acheteurs.

Dans ces conditions, la preuve de la connaissance des vices par les vendeurs n'est pas rapportée.

La clause exonératoire de garantie des vices cachés trouve donc à s'appliquer.

En conséquence, Monsieur [L] et Madame [X] seront déboutés de leur demande de réduction du prix de vente et de leurs demandes indemnitaires sur le fondement de la garantie des vices cachés. 



Sur les demandes des acquéreurs fondées sur la réticence dolosive 
Aux termes de l'article 1137 du code civil, constitue un dol la dissimulation intentionnelle par un contractant d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

La réticence dolosive suppose ainsi la démonstration d'une information connue du contractant, volontairement dissimulée et dont le caractère déterminant pour le consentement de l'autre partie est établi.

En l'espèce, les acquéreurs soutiennent que les vendeurs ainsi que l'agence immobilière auraient volontairement dissimulé les désordres affectant le bien.

Cependant, ainsi qu'il a été précédemment retenu, il n'est pas démontré que les vendeurs avaient connaissance des désordres litigieux au moment de la vente, à l’exception de ceux qui étaient apparents et ainsi n’ont pu être dissimulés.

De même, aucun élément du dossier ne permet d'établir que l'agence immobilière disposait d'informations particulières relatives à ces désordres ou qu'elle aurait volontairement omis de les communiquer aux acquéreurs.

Les demandeurs procèdent essentiellement par déduction à partir de l'ancienneté de l'occupation du bien par les vendeurs.

Une telle circonstance est insuffisante à caractériser la connaissance effective des désordres et, a fortiori, une volonté de les dissimuler.

Les conditions de la réticence dolosive ne sont donc pas réunies.

En conséquence, Monsieur [L] et Madame [X] seront déboutés de leurs demandes sur ce chef.

Sur les demandes des acquéreurs fondées sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information
Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que cette dernière l'ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant. Il appartient à celui qui invoque un manquement à cette obligation de démontrer que son cocontractant détenait effectivement l'information litigieuse.

En l'espèce, les acquéreurs reprochent aux vendeurs ainsi qu'à l'agence immobilière de ne pas leur avoir communiqué les informations relatives aux désordres affectant l'immeuble.

Toutefois, il n'est pas établi que Monsieur [G] et Madame [H] disposaient d'informations particulières concernant les désordres retenus par l'expert judiciaire et invoqués à ce stade de la procédure dont les acquéreurs ne pouvaient s’assurer eux-mêmes. 

L’annonce réalisée par la SASU CENTURY 21 - Agence [T] immobilière indique que la maison en vente est habitable sans travaux, ce que confirme le rapport d’expertise en déclarant que les désordres constatés ne rendent pas la maison d’habitation impropre à sa destination.

Par ailleurs, l'ensemble des diagnostics techniques obligatoires a été annexé à la promesse de vente puis à l'acte authentique. Il ressort notamment du diagnostic électrique que plusieurs anomalies avaient été portées à la connaissance des acquéreurs avant la vente.

Les acquéreurs ont en outre procédé à plusieurs visites du bien avant son acquisition.

Aucun élément ne permet de retenir que les vendeurs ou l’agence immobilière avaient connaissance des désordres dénoncés ou qu'ils auraient disposé d'informations complémentaires qu'ils se seraient abstenus de communiquer.

Dans ces conditions, aucun manquement à l'obligation précontractuelle d'information n'est caractérisé.

En conséquence, Monsieur [L] et Madame [X] seront déboutés de leurs demandes sur ce chef.

***

Les demandes indemnitaires formées par les acquéreurs reposent exclusivement sur les manquements précédemment invoqués.

Aucun fondement de responsabilité n'étant retenu à l'encontre des vendeurs ou de l'agence immobilière, les demandes présentées au titre du préjudice moral, du préjudice moral résultant d'une prétendue réticence dolosive ainsi que du préjudice économique seront rejetées.

II. Sur les frais du procès

A. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité et la situation des parties commandent de rejeter toute demande au titre des frais irrépétibles.

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] et Madame [X], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Landot & Associés.

Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

L’article 515 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, rien ne permet d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [W] [L] et Madame [R] [X] de l’intégralité de leurs demandes ;

DEBOUTE l’ensemble des parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [W] [L] et Madame [R] [X] aux dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Landot & Associés. ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN
Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux
Affaire : N° RG 21/03075 - N° Portalis DB2Z-W-B7F-GS5N

HM/EB


JUGEMENT DU VINGT HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX


DEMANDEURS :

Monsieur [W] [L]
demeurant [Adresse 1]

Madame [R] [X]
demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Jessica FIEVEZ, avocate au barreau de PARIS


DÉFENDEURS :

S.A.S.U. CENTURY 21 AGENCE BOURILLON
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas POLUBOCSKO de la SELARL LANDOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [K] [G]
demeurant [Adresse 3]

Madame [Q] [H]
demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Elisabeth DE BARROS, avocate au barreau de MELUN



DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 16 juin 2026 devant Hélène MARTRON, première vice-présidente, sur le rapport de Mathilde BERNARD, et qui a rendu compte des débats au tribunal, lequel en a délibéré, conformément aux articles 805 et 907 du code de procédure civile.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2026.



COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Présidente : Hélène MARTRON, première vice-présidente 
Assesseur : Hamidou ABDOU-SOUNA, juge 
Assesseure : Mathilde BERNARD, juge 

asisstés d’[J] [S], auditrice de justice 


GREFFIERE :

Estelle BANDIERA



DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Hélène MARTRON, première vice-présidente, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 28 juillet 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. 



EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 11 août 2018, Monsieur [K] [G] et Madame [Q] [H] ont confié un mandat de vente à la SASU CENTURY 21 - Agence [T] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1], au prix de 229 000 euros.

Une promesse de vente a été conclue le 31 août 2018 entre Monsieur [W] [L] et Madame [R] [X] d’une part et Monsieur [G] et Madame [H] d’autre part, suivie d’un acte authentique de vente du 23 novembre 2018 pour le prix de 229 000 euros.

Postérieurement à la vente, Monsieur [L] et Madame [X] ont dénoncé l'existence de plusieurs désordres affectant ce bien.

Par ordonnance de référé du 31 janvier 2020, le président du tribunal judiciaire de Melun a ordonné une expertise judiciaire du bien, dont le rapport a été déposé le 29 octobre 2020.

Par actes d’huissier des 28 avril 2021 et 7 mai 2021, Monsieur [L] et Madame [X] ont fait assigner Monsieur [G], Madame [H] et la SASU CENTURY 21 - Agence [T] devant le tribunal judiciaire de Melun afin d’obtenir une réduction du prix de vente et l’indemnisation de leurs préjudices.

La clôture de l’instruction est intervenue 19 janvier 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 février 2024, Monsieur [L] et Madame [X] demandent au tribunal de :
Condamner in solidum Monsieur [G] et Madame [H] à leur payer la somme de 10 344,54 euros au titre de la réduction du prix de vente du bien immobilier ;Condamner Monsieur [G] et Madame [H] à leur payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral résultant des désordres ; Condamner in solidum Monsieur [G], Madame [H] et la SASU CENTURY 21 - Agence [T] à leur payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral découlant d’une réticence dolosive de leur part ; « Condamner au paiement de la somme de 66 708,95 euros € en réparation du préjudice économique » ; Débouter Monsieur [G], Madame [H] et la SASU CENTURY 21 - Agence [T] de leurs demandes ;Condamner in solidum Monsieur [G], Madame [H] et la SASU CENTURY 21 - Agence [T] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de Maître Jessica FIEVEZ.
Au soutien de leur demande en réduction du prix de la vente, sur le fondement de l’article 1641 du code civil, Monsieur [L] et Madame [X] font valoir que le bien est affecté de plusieurs désordres concernant notamment un vélux, les salles d'eau et les pièces situées au sous-sol, générant des infiltrations, des problèmes d'étanchéité ainsi que des phénomènes d'humidité et de moisissures. Ils soutiennent que ces désordres étaient antérieurs à la vente au regard des constatations expertales, qu'ils n'étaient pas décelables lors des visites, réalisées hors temps de pluie, et qu'ils n'ont été révélés qu'à l'occasion de l'occupation du bien et des investigations réalisées dans le cadre de l'expertise judiciaire. Ils font valoir que s’ils en avaient eu connaissance, ils n’auraient pas acquis le bien ou l’auraient acquis à un prix inférieur et que le coût des travaux nécessaires à leur réparation doit être déduit du prix acquitté lors de l'acquisition.

Ils soutiennent également, se fondant sur les articles 1137 et 1241 du code civil, que Monsieur [K] [G], Madame [Q] [H] et la SASU CENTURY 21 - Agence [T] avaient connaissance des désordres affectant le bien avant la vente et qu'ils ont volontairement omis d'en informer les acquéreurs. Ils font valoir que les désordres trouvent leur origine dans des défauts d'entretien anciens ainsi que dans des travaux réalisés antérieurement à la vente du bien. Ils soutiennent que les vendeurs ne pouvaient ignorer l'existence de ces désordres compte tenu de leur occupation prolongée du bien avant la vente. Ils ajoutent que cette dissimulation est d'autant plus caractérisée que les vendeurs ont reconnu l'existence de certains désordres après la vente et proposé de participer au financement des réparations.

Ils font également valoir, sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil, que Monsieur [G] et Madame [H] ont manqué à leur obligation précontractuelle d'information en ne portant pas à leur connaissance les désordres affectant le bien avant la vente. Ils reprochent également à la SASU CENTURY 21 - Agence [T] d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil en présentant le bien comme habitable sans travaux alors que plusieurs désordres affectaient l'immeuble. Ils soutiennent qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, l'agence devait attirer leur attention sur les anomalies affectant le bien et procéder aux vérifications utiles avant sa commercialisation.

Au soutien de leurs demandes de dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1645 et 1241 du code civil, Monsieur [L] et Madame [X] soutiennent que les désordres affectant le bien leur ont causé un préjudice moral résultant des difficultés rencontrées dans l'occupation de leur logement, des contraintes imposées à leur vie familiale ainsi que de l'inquiétude générée par l'état de l'immeuble. Ils soutiennent également avoir subi un préjudice économique correspondant au coût des travaux de remise en état qu'ils estiment nécessaires afin de rendre le bien conforme à sa destination. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2024, Monsieur [G] et Madame [H] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
A titre principal, débouter Monsieur [L] et Madame [X] de l’ensemble de leurs demandes ;A titre subsidiaire : réduire les sommes demandées au titre du préjudice matériel ; condamner la SASU CENTURY 21 - Agence [T] à les garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre ; En tout état de cause : condamner Monsieur [L] et Madame [X] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [L] et Madame [X] aux dépens.

Pour s’opposer à la demande de réduction de prix sur le fondement des vices cachés, Monsieur [G] et Madame [H] soutiennent que les désordres invoqués ne présentent pas les caractéristiques exigées pour constituer des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil. Ils font valoir que l'expertise judiciaire, réalisée hors leur présence, n'a mis en évidence aucun désordre mettant en péril l'immeuble ou le rendant impropre à sa destination. Ils ajoutent que les acquéreurs ont procédé à plusieurs visites avant la vente, à une période pluvieuse, et que la promesse puis l’acte de vente comportaient une clause de non-garantie des vices cachés. Ils ajoutent également que les annexes à la promesse de vente comportaient les différents diagnostics obligatoires et que celui portant sur l’installation électrique faisait état d’anomalies et de la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité. 

Pour s’opposer aux demandes sur le fondement de la réticence dolosive et de l’obligation d’information, Monsieur [G] et Madame [H] contestent avoir dissimulé une quelconque information aux acquéreurs. Ils font valoir qu'ils avaient quitté le bien acquis en 2015 depuis le mois de février 2018, soit plusieurs mois avant la signature de l'acte authentique, et qu'ils n'avaient rencontré aucune difficulté particulière lorsqu'ils occupaient les lieux. Ils soutiennent également que plusieurs des désordres invoqués pourraient trouver leur origine dans les modifications réalisées postérieurement à la vente par les acquéreurs eux-mêmes, notamment le remplacement du système de chauffage existant par l'installation d'une pompe à chaleur dans un immeuble dont les caractéristiques techniques ne s'y prêtaient pas nécessairement. Ils soulignent qu’aucuns travaux de rénovation ou de construction n'avaient été réalisés au cours des dix années précédant la vente, et que la demeure, construite 42 ans plus tôt, était vétuste. Ils précisent que les pièces du sous-sol ne sont pas considérées comme des pièces habitables conformément à l’annonce immobilière du bien. 

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts, à titre principal, ils contestent le fondement et le montant des préjudices allégués. A titre subsidiaire, ils contestent la réalité et l'étendue du préjudice moral invoqué. Ils soutiennent que plusieurs postes de travaux réclamés ne présentent aucun lien avec les désordres retenus par l'expert et que certaines réparations correspondent en réalité à des travaux d'amélioration ou de rénovation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 janvier 2024, la SASU CENTURY 21 - Agence [T] demande au tribunal de : 
A titre principal, débouter Monsieur [L] et Madame [X] de l’ensemble de leurs demandes ainsi que Monsieur [G] et Madame [H] de leur demande en garantie ; A titre subsidiaire, condamner solidairement Monsieur [G] et Madame [H] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;En tout état de cause, condamner la partie succombant à l’instance à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Landot & Associés.
Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [L] et Madame [X], la SASU CENTURY 21 - Agence [T] soutient qu'elle ne peut être tenue de la garantie des vices cachés due par le vendeur. Elle fait valoir qu'elle ignorait totalement l'existence des désordres dénoncés et qu'aucun élément ne permet d'établir qu'ils étaient apparents lors de la commercialisation du bien. Elle ajoute que l’expertise judiciaire ne lui est pas opposable. Elle soutient avoir exécuté sa mission conformément aux obligations résultant de son mandat et avoir transmis aux acquéreurs l'ensemble des informations et diagnostics dont elle disposait. Elle fait également valoir que le diagnostic de l’installation électrique annexé à la promesse de vente et repris dans l’acte de vente indiquait plusieurs anomalies.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts, elle indique que les préjudices allégués ne sont pas établis et que les montants réclamés ne sont pas justifiés. Elle ajoute que les travaux invoqués par les demandeurs excèdent la réparation des seuls désordres allégués et s’apparente davantage à une rénovation.

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, la SASU CENTURY 21 - Agence [T] demande à être garantie de toute condamnation par Monsieur [G] et Madame [H]. Elle soutient que si des désordres avaient effectivement été dissimulés par les vendeurs, seuls détenteurs des informations relatives à l'état réel de l'immeuble avant la vente, ils auraient alors commis une faute contractuelle en ne respectant pas le principe de loyauté lors de l’exécution de la convention de mandat. 

Pour s’opposer à l’appel en garantie formulé par Monsieur [G] et Madame [H], l’agence immobilière soutient n’avoir commis aucun manquement dans ses obligations. 
 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales des acquéreurs
Sur les prétentions des acquéreurs fondées sur la garantie des vices cachés
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon les articles 1643 et 1644 du même code, le vendeur répond des vices cachés même lorsqu'il les ignorait, sauf stipulation contraire valable, l'acquéreur pouvant alors solliciter soit la résolution de la vente soit une réduction du prix.

Il appartient à l'acquéreur qui invoque cette garantie de démontrer la réunion de trois conditions, à savoir l’existence d’un vice antérieur ou concomitamment à la vente, le caractère caché des vices lors de la vente, et la gravité de ces vices rendant la chose impropre à son usage ou diminuant le prix de manière substantielle.

Sur l’existence de vices antérieurs à la vente

En l’espèce, à titre liminaire, il convient d’écarter les griefs portés contre l’expertise pour défaut de représentation des vendeurs aux opérations expertales, le rapport en résultant ayant été versé aux débats et ayant pu être débattu contradictoirement dans ce cadre, et aucune demande de contre-expertise ou d’annulation de l’expertise n’ayant été formulée.

Ceci étant précisé, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la maison d’habitation achetée par Monsieur [L] et Madame [X] présente plusieurs désordres affectant notamment le vélux situé à l'étage, différentes pièces d'eau, certaines parties du sous-sol ainsi que les terrasses extérieures et l’installation électrique, ce dernier désordre n’étant pas invoqué par les demandeurs. L'expert relève l'existence d'infiltrations récurrentes, de phénomènes d'humidité et de moisissures, de défauts d'étanchéité et de diverses non-conformités affectant certains travaux anciens. Il indique également que la majorité de ces désordres trouvent leur origine dans la vétusté des lieux, le manque d’entretien de la maison d’habitation, l’absence de ventilation ou encore les travaux qui ont été réalisés de longue date, sans pouvoir dater précisément l'ensemble des interventions litigieuses. Il indique toutefois que les travaux ont été réalisés pour la plupart au moment de la construction de la maison soit en 1976. 

De plus, si les vendeurs font valoir que les désordres pourraient trouver leur origine dans le changement du système de chauffage postérieurement à la cession, cet argument n’est étayé par aucune note technique sur l’installation nouvelle, et l’expert ne soulève aucune difficulté de chauffage.

Les désordres constatés doivent dès lors être regardés comme antérieurs à la vente intervenue le 23 novembre 2018.

Sur le caractère caché des vices

Concernant les désordres invoqués résultant de défauts d'étanchéité du vélux et d’éléments des salles de bains, ou d’une humidité des lieux, il apparait qu’ils ne pouvaient être constatés lors de simples visites du bien. En effet, les acquéreurs exposent que certains phénomènes n'ont pu être révélés qu'à l'usage du bien, par temps de pluie ou lors des investigations techniques réalisées dans le cadre des opérations d'expertise, ce qui n’est pas contredit par l’expert. De plus, les vendeurs eux-mêmes précisent que durant leur habitation, précédant de peu la vente, aucun désordre de ce type n’était visible. Ces désordres seront donc considérés cachés lors de la vente.

En revanche, certains facteurs d’infiltrations ou de défaut de ventilation étaient visibles au regard des photographies et analyses figurant à l’expertise, à savoir la désolidarisation de certains éléments des terrasses, les fissures affectant l’une d’elles, et la vétusté manifeste d’une VMC dans l’une des salles d’eau. Les désordres relatifs à ces désolidarisations, fissures, et à la VMC concernée ne sont donc pas constitutifs de vices cachés.

Concernant l’installation électrique, si l’expertise constate le caractère apparent des défauts afférents, ils ne sont plus invoqués par les demandeurs, étant en tout état de cause évoqués par l’acte de vente.

Sur le degré de gravité des vices

Le rapport d’expertise expose que les désordres constatés ne rendent pas la maison d’habitation impropre à sa destination et qu’il n’y pas non plus de péril pour celle-ci. Il relève néanmoins que les infiltrations et phénomènes d'humidité affectent durablement plusieurs espaces du bien, provoquent des moisissures et altèrent l'usage normal de certaines pièces. Les photographies versées aux débats confirment l'existence de dégradations affectant notamment des biens entreposés dans les locaux concernés.

Ces désordres présentent ainsi un degré de gravité suffisant pour relever du régime de la garantie des vices cachés, puisqu’au regard de leur ampleur, un acheteur raisonnablement avisé n’aurait pas acquis le bien ou l’aurait acquis à un prix moindre s’il en avait eu connaissance.

Sur la connaissance des vices par les vendeurs

L’acte authentique du 23 novembre 2018, qui fait loi entre les parties, contient une clause usuelle de non-garantie des vices cachés par le vendeur, libellée comme suit :
« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :
• des vices apparents,
• des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

• si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
• s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

Il appartient dès lors aux acquéreurs de démontrer que les vendeurs avaient effectivement connaissance des désordres litigieux avant la vente.

Si Monsieur [L] et Madame [X] soutiennent que les vendeurs ne pouvaient qu’avoir connaissance des désordres étant à l’origine des travaux litigieux, Monsieur [G] et Madame [H] déclarent qu’ils n’ont pas effectué de travaux durant leur temps d’occupation du bien du 20 août 2015 à février 2018, l’acte de vente mentionne qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années et l'expert judiciaire ne conclut nullement que les vendeurs seraient à l'origine des travaux litigieux -non datés- ni qu'ils auraient eu connaissance des désordres constatés.

Aucune facture, aucun devis, aucune déclaration de sinistre ni aucune correspondance antérieure à la vente ne révèle que les vendeurs auraient été alertés de l'existence de ces désordres.

Les acquéreurs soutiennent également que les vendeurs auraient reconnu certains problèmes après la vente notamment celui lié au vélux défectueux. Toutefois, le courrier produit aux débats concernant le remplacement du vélux mentionne au contraire que les vendeurs indiquaient ne pas avoir eu connaissance du désordre dénoncé tout en proposant de participer amiablement aux frais de réparation.

Une telle proposition transactionnelle ne saurait donc être assimilée à un aveu de connaissance préalable du vice.

Par ailleurs, le seul fait que les vendeurs aient occupé le bien avant sa vente ne suffit pas à démontrer qu'ils avaient connaissance des causes techniques des désordres relevés plusieurs années plus tard par l'expert judiciaire, alors même qu’ils produisent plusieurs attestations de proches indiquant n’avoir jamais remarqué d’infiltrations durant leur occupation.

En outre, si l’expert indique que la maison d’habitation souffre d’un manque d’entretien régulier, il n’impute pas ce défaut d’entretien spécifiquement à Monsieur [G] et Madame [H]. Par ailleurs, les photographies produites en défense, bien que non datées, montrent une maison entretenue et dépourvue de moisissures. 

Un seul élément probant permettait de douter de la connaissance d’un vice par le vendeur, à savoir l’analyse suivante de l’expert, concernant l’une des chambres : « on constate que la cloison a été doublée récemment par un placoplâtre BA13 sans doute pour masquer les dégâts des fuites de la baignoire contiguë. Sa pose récente est visible puisque ce BA13 est en applique sur le bâti de la porte » (page 6). Or, les demandeurs n’ont pas exploité ce point, n’exposent pas que la pose ne résulte pas de leur fait, ni n’ont demandé d’explication des vendeurs sur cette constatation à défaut. Il ne peut donc être exclu que cette pose résulte du propre fait des acheteurs.

Dans ces conditions, la preuve de la connaissance des vices par les vendeurs n'est pas rapportée.

La clause exonératoire de garantie des vices cachés trouve donc à s'appliquer.

En conséquence, Monsieur [L] et Madame [X] seront déboutés de leur demande de réduction du prix de vente et de leurs demandes indemnitaires sur le fondement de la garantie des vices cachés. 



Sur les demandes des acquéreurs fondées sur la réticence dolosive 
Aux termes de l'article 1137 du code civil, constitue un dol la dissimulation intentionnelle par un contractant d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

La réticence dolosive suppose ainsi la démonstration d'une information connue du contractant, volontairement dissimulée et dont le caractère déterminant pour le consentement de l'autre partie est établi.

En l'espèce, les acquéreurs soutiennent que les vendeurs ainsi que l'agence immobilière auraient volontairement dissimulé les désordres affectant le bien.

Cependant, ainsi qu'il a été précédemment retenu, il n'est pas démontré que les vendeurs avaient connaissance des désordres litigieux au moment de la vente, à l’exception de ceux qui étaient apparents et ainsi n’ont pu être dissimulés.

De même, aucun élément du dossier ne permet d'établir que l'agence immobilière disposait d'informations particulières relatives à ces désordres ou qu'elle aurait volontairement omis de les communiquer aux acquéreurs.

Les demandeurs procèdent essentiellement par déduction à partir de l'ancienneté de l'occupation du bien par les vendeurs.

Une telle circonstance est insuffisante à caractériser la connaissance effective des désordres et, a fortiori, une volonté de les dissimuler.

Les conditions de la réticence dolosive ne sont donc pas réunies.

En conséquence, Monsieur [L] et Madame [X] seront déboutés de leurs demandes sur ce chef.

Sur les demandes des acquéreurs fondées sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information
Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que cette dernière l'ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant. Il appartient à celui qui invoque un manquement à cette obligation de démontrer que son cocontractant détenait effectivement l'information litigieuse.

En l'espèce, les acquéreurs reprochent aux vendeurs ainsi qu'à l'agence immobilière de ne pas leur avoir communiqué les informations relatives aux désordres affectant l'immeuble.

Toutefois, il n'est pas établi que Monsieur [G] et Madame [H] disposaient d'informations particulières concernant les désordres retenus par l'expert judiciaire et invoqués à ce stade de la procédure dont les acquéreurs ne pouvaient s’assurer eux-mêmes. 

L’annonce réalisée par la SASU CENTURY 21 - Agence [T] immobilière indique que la maison en vente est habitable sans travaux, ce que confirme le rapport d’expertise en déclarant que les désordres constatés ne rendent pas la maison d’habitation impropre à sa destination.

Par ailleurs, l'ensemble des diagnostics techniques obligatoires a été annexé à la promesse de vente puis à l'acte authentique. Il ressort notamment du diagnostic électrique que plusieurs anomalies avaient été portées à la connaissance des acquéreurs avant la vente.

Les acquéreurs ont en outre procédé à plusieurs visites du bien avant son acquisition.

Aucun élément ne permet de retenir que les vendeurs ou l’agence immobilière avaient connaissance des désordres dénoncés ou qu'ils auraient disposé d'informations complémentaires qu'ils se seraient abstenus de communiquer.

Dans ces conditions, aucun manquement à l'obligation précontractuelle d'information n'est caractérisé.

En conséquence, Monsieur [L] et Madame [X] seront déboutés de leurs demandes sur ce chef.

***

Les demandes indemnitaires formées par les acquéreurs reposent exclusivement sur les manquements précédemment invoqués.

Aucun fondement de responsabilité n'étant retenu à l'encontre des vendeurs ou de l'agence immobilière, les demandes présentées au titre du préjudice moral, du préjudice moral résultant d'une prétendue réticence dolosive ainsi que du préjudice économique seront rejetées.

II. Sur les frais du procès

A. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité et la situation des parties commandent de rejeter toute demande au titre des frais irrépétibles.

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] et Madame [X], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Landot & Associés.

Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

L’article 515 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, rien ne permet d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.




PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [W] [L] et Madame [R] [X] de l’intégralité de leurs demandes ;

DEBOUTE l’ensemble des parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [W] [L] et Madame [R] [X] aux dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Landot & Associés. ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1643, code civil 1644, code civil 1112-1, code civil 1645). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T00:40:36.195Z.