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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tarbes, 1ère Chambre, 3 septembre 2026, n° 24/01810

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

 JUGEMENT



Dans l’affaire : 
N° RG 24/01810 - N° Portalis DB2B-W-B7I-EOFS
NAC : 50A

DEMANDEUR : 

Madame [K] [P] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Harold ALOS, avocat au barreau de TARBES, avocat postulant, Me Julien DAMI LE COZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

 
DEFENDEUR : 

Monsieur [S] [T] [Y] [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par la SELARL SOPHIE LHONNEUR-DUALE AVOCAT, avocat au barreau de TARBES, avocat postulant, Me Sonia JOCK, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant




L'affaire a été appelée à l'audience publique collégiale du 05 Mai 2026, où étaient présentes ETIEN Elen, Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente, GIMENO Véronique, Vice-Présidente et NICOLAS Florence, Juge, assesseurs, assistées de Madame VERENNES Morgane Greffier, 



Le Président a indiqué que la décision était mise en délibéré au 03 SEPTEMBRE 2026 ; 

ETIEN Elen, Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente, GIMENO Véronique, Vice-Présidente et NICOLAS Florence, Juge, assesseurs ont délibéré conformément à la loi, et le 03 SEPTEMBRE 2026 le jugement, rédigé par GIMENO Véronique, a été rendu ; 

 




Par acte notarié de Maître [E] [V] en date du 15 juin 2022, Madame [K] [Q] a acquis de Monsieur [S] [W] une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 3].

Peu de temps après, elle a découvert de nombreux désordres et malfaçons affectant la solidité et la destination des lieux, notamment, lors du démontage de l'escalier menant au premier étage, des fissures dans le placo d'isolation des combles ainsi que la descente du faux plafond du rez-de-chaussée.

Une expertise amiable a été réalisée à sa demande par Monsieur [Z] [B] qui a conclu à l'existence de plusieurs désordres, au titre desquels un plancher bois à l'étage inapte à l'habitation, une ferme de charpente sous-dimensionnée présentant un pourrissement de son extrémité ouest qui met le bâtiment en péril, un défaut de ventilation des tuiles de la couverture, un revêtement posé sur le plancher sur rez-de-chaussée à refaire, de même que le réseau d'électricité réalisé en plénum des faux-plafonds et le réseau plomberie amené à l'étage.

Madame [Q] a sollicité le vendeur, Monsieur [W], qui lui a indiqué avoir personnellement réalisé des travaux entre 2006 et 2008 portant sur l'aménagement et l'accès des combles, la réfection de l'électricité, l'isolation de la toiture et l'installation de faux-plafonds au rez-de-chaussée.

Par acte d'huissier en date du 9 mars 2023, Madame [K] [Q] a fait assigner M. [S] [W], devant le juge des référés aux fins de voir notamment ordonner une expertise judiciaire.

Selon ordonnance du 9 mai 2023, la présidente du tribunal judiciaire de Tarbes a ordonné une mesure d'expertise et commis pour y procéder Monsieur [O] [U].

L’expert a finalisé son rapport le 15 décembre 2023. 

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, Madame [K] [Q] a assigné Monsieur [S] [W] devant le tribunal judiciaire de Tarbes. 

Selon ordonnance en date du 2 septembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction à la date du 7 avril 2026 et fixé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 5 mai 2026.

À l'issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré, les parties étant avisées qu'elle serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 3 septembre 2026. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mars 2026, Madame [K] [Q] demande au tribunal de :
A titre principal :- Prononcer la nullité pour dol du contrat de vente qui a été conclu entre Madame [K] [Q] et Monsieur [S] [W], par acte notarié en date du 15 juin 2022, et portant sur la maison d’habitation, située [Adresse 3] ;
En conséquence,
- Condamner Monsieur [S] [W] à restituer à Madame [K] [Q] l’intégralité du prix de vente, soit la somme de 115.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la conclusion de la vente en date du 15 juin 2022 ;
A titre subsidiaire :-Prononcer la résolution du contrat de vente au titre de la garantie des vices cachés qui a été conclu entre Madame [K] [Q] et Monsieur [S] [W], par acte notarié en date du 15 juin 2022, et portant sur la maison d’habitation, située [Adresse 3] ;
En conséquence,
- Condamner Monsieur [S] [W] à restituer à Madame [K] [Q] l’intégralité du prix de vente, soit la somme de 115.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la conclusion de la vente en date du 15 juin 2022 ; 
Au surplus et en tout état de cause :- condamner Monsieur [S] [W] à verser à Madame [K] [Q] les indemnités suivantes en réparation des préjudices subis :
- 11.929,29 euros, au titre des frais de notaire et accessoires à la vente ;
- 12.507,13 euros, au titre des frais bancaires arrêtés au mois de mai 2026 (inclus) dont le montant devra être actualisé au jour du parfait paiement par Monsieur [S] [W] ;
- 1.581 euros, au titre des taxes foncières 2023, 2024 et 2025 ;
- 693,66 euros, au titre des frais d’assurance habitation 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 (arrêté à mai 2026, inclus) ;
- 16.855,77 euros, au titre des frais engagés pour les travaux ;
- 38.405,96 euros, au titre des frais de relogement pour la période de septembre 2022 au mois de mai 2026 (inclus), dont le montant devra être actualisé au jour du parfait paiement par Monsieur [S] [W] ;
- 10.934,35 euros, au titre des frais d’expertise ;
- 20.000 euros, au titre du préjudice moral ;
- Condamner Monsieur [S] [W] à verser à Madame [K] [Q] une indemnité de 10.000 euros, sur 1e fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [S] [W] aux entiers dépens de l’instance ;
- Débouter Monsieur [S] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, Monsieur [S] [W] demande au tribunal de :
Débouter Madame [K] [Q] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.La condamner à lui payer la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise. 
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du contrat de vente pour dol : 

Madame [K] [Q] sollicite que la nullité de la vente soit prononcée et que Monsieur [S] [W] soit condamné à lui à restituer l’intégralité du prix de vente, soit la somme de 115.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la conclusion de la vente en date du 15 juin 2022. 

Conformément aux dispositions de l’article 1137 du code civil « le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. 
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

En l’espèce, il résulte du rapport de l’expert que de nombreux désordres, malfaçons, non conformités réglementaires et inachèvements qui affectent l’immeuble sont imputables à : 
« -la vétusté, ancienneté et absence d’entretien de l’immeuble par son ancien propriétaire ; 
- un manque d’un compétences techniques dans l’exécution des travaux détaillés en page 12 et 13 du rapport ;
- une absence de conception dans l’élaboration des calculs normatifs et de dimensionnement de tous les ouvrages ; 
- de très nombreux non-respect des règles de l’art et textes normatifs et réglementaires de référence dans la réalisation des ouvrages ». 

Si l’expert relève que les ouvrages réalisés par Monsieur [S] [W] et la vétusté générale de l’immeuble « représentent des vices graves susceptibles de mettre les ouvrages en péril et les personnes en danger », il ne résulte pas de ses conclusions comme de l’ensemble des constats faits dans le cadre de son rapport que les travaux réalisés par Monsieur [S] [W] entre 2006 et 2008 et la vétusté de l’immeuble ont fait l’objet d’une dissimulation. 

Il n’est pas non plus établi par les pièces versées au débat que le consentement de Madame [K] [Q] à la vente a été obtenu en usant de manœuvres ou de mensonges de la part de Monsieur [S] [W] ou encore d’une dissimulation intentionnelle. 

Enfin, il n’est pas non plus démontré que Monsieur [S] [W] a volontairement dérogé à son obligation d’information telle qu’elle résulte de l’article 1112-1 du code civil, qu’il a donné une information erronée à Madame [K] [Q] ou encore qu’il a été interrogé avant la vente sur la nature des travaux réalisés. 

En effet, il ressort des pièces produites qu'il n’a été interrogé par Madame [K] [Q] par mail que le 28 juillet 2024, soit postérieurement à la vente et il résulte de leurs échanges de courriers électroniques et notamment du mail envoyé par Madame [K] [Q] à Monsieur [S] [W] le 28 juillet à 18h51 que les travaux en question étaient « observables à la vente » SIC ; et par conséquent connus de Madame [K] [Q]. 

Au surplus, il résulte de l’acte notarié que les diagnostics techniques obligatoires ont été réalisés ; que le vendeur a déclaré ne pas avoir fait installer d’élément d’équipement depuis 10 ans, mais il n’est pas établi qu’il a été interrogé sur les travaux réalisés avant cette période et qu’il a dissimulé ces travaux. 

Il convient également de relever qu’il est précisé dans l’acte que l’acquéreur a pris connaissance des anomalies relevées par les diagnostics techniques obligatoires dont les rapports ont été annexés à l’acte de vente, mais que contrairement à cet acte, ces diagnostics ne sont pas produits aux débats, empêchant le Tribunal de constater que ces désordres étaient dissimulés et n’ont pas déjà été mentionnés. 

Afin de caractériser le dol, Madame [K] [Q] indique que Monsieur [S] [W] n’a jamais évoqué les travaux qu’il a réalisés lui-même avant la conclusion de la vente et qu’il ne fait aucun doute que si elle en avait été informée préalablement, elle n’aurait jamais acquis ce bien immobilier.

Une telle affirmation, n’étant étayée par aucun élément, elle ne permet pas de caractériser le dol.

Les demandes formées à titre principal par Madame [K] [Q] seront par conséquent rejetées. 


Sur la résolution du contrat de vente au titre de la garantie des vices cachés : 

Conformément aux dispositions de l’article 1641 du Code Civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». 

L’article 1643 du même Code dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ». 

Selon les dispositions de l’article 1644 du code civil, l’acquéreur a le choix entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire.

L’article 1645 du Code Civil dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ». 

En l’espèce, s’il résulte du rapport de l’expert que les vices affectant le bien étaient antérieurs à la vente et qu’ils le rendent impropre à son usage, il n’est pas en revanche établi qu’ils étaient cachés. Dans ses écritures Madame [K] [Q] ne démontre pas que ces vices étaient cachés, elle se limite à rappeler qu’elle n’avait pas eu connaissance que les travaux avaient été faits par Monsieur [S] [W], sans pour autant établir que ce dernier a tenté de dissimuler les travaux réalisés. 

Madame [K] [Q] étant défaillante dans l’administration de la preuve que les vices étaient cachés et qu’elle n’aurait pas acquis le bien, ou n’en aurait donné un moindre prix, si elle les avait connus, elle sera déboutée de sa demande subsidiaire tendant à voir ordonner la résolution de la vente. 

Dès lors que les demandes en nullité ou en résolution de la vente formées par Madame [K] [Q] sont rejetées, celles en condamnation de Monsieur [S] [W] à lui payer les indemnités suivantes seront également rejetées : 
- 11.929,29 euros, au titre des frais de notaire et accessoires à la vente ;
- 12.507,13 euros, au titre des frais bancaires arrêtés au mois de mai 2026 (inclus) ; 
- 1.581 euros, au titre des taxes foncières 2023, 2024 et 2025 ;
- 693,66 euros, au titre des frais d’assurance habitation 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 (arrêté à mai 2026, inclus) ;
- 16.855,77 euros, au titre des frais engagés pour les travaux ;
- 38.405,96 euros, au titre des frais de relogement pour la période de septembre 2022 au mois de mai 2026 (inclus) ; 
- 10.934,35 euros, au titre des frais d’expertise ;
- 20.000 euros, au titre du préjudice moral.

Sur les mesures de fin de jugement 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Madame [K] [Q] succombant, elle sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise qui restent à sa charge. 

Par ailleurs, selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En application de ces dispositions, Madame [K] [Q] sera condamnée à payer la somme de 1000€ à Monsieur [S] [W]. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute Madame [K] [Q] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité pour dol du contrat de vente qu'elle a conclu avec Monsieur [S] [W], par acte notarié en date du 15 juin 2022, et portant sur la maison d’habitation, située [Adresse 3] ;

Déboute Madame [K] [Q] de sa demande tendant à voir prononcer la résolution du contrat de vente au titre de la garantie des vices cachés qu'elle a conclu avec Monsieur [S] [W], par acte notarié en date du 15 juin 2022, et portant sur la maison d’habitation, située [Adresse 3] ;

Déboute Madame [K] [Q] de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [S] [W] à lui restituer l’intégralité du prix de vente, soit la somme de 115.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la conclusion de la vente en date du 15 juin 2022 ; 

Déboute Madame [K] [Q] de ses demandes en condamnation de Monsieur [S] [W] à lui payer les sommes suivantes : 
- 11.929,29 euros, au titre des frais de notaire et accessoires à la vente ;
- 12.507,13 euros, au titre des frais bancaires arrêtés au mois de mai 2026 (inclus) ; 
- 1.581 euros, au titre des taxes foncières 2023, 2024 et 2025 ;
- 693,66 euros, au titre des frais d’assurance habitation 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 (arrêté à mai 2026, inclus) ;
- 16.855,77 euros, au titre des frais engagés pour les travaux ;
- 38.405,96 euros, au titre des frais de relogement pour la période de septembre 2022 au mois de mai 2026 (inclus) ; 
- 10.934,35 euros, au titre des frais d’expertise ;
- 20.000 euros, au titre du préjudice moral ;

Condamne Madame [K] [Q] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise ;


Condamne Madame [K] [Q] à payer à Monsieur [S] [W] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


Jugement signé par ETIEN Elen, Présidente et par la Greffière présente au greffe le 03 SEPTEMBRE 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe. 

La Greffière La Présidente

Dispositif

En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

 JUGEMENT



Dans l’affaire : 
N° RG 24/01810 - N° Portalis DB2B-W-B7I-EOFS
NAC : 50A

DEMANDEUR : 

Madame [K] [P] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Harold ALOS, avocat au barreau de TARBES, avocat postulant, Me Julien DAMI LE COZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

 
DEFENDEUR : 

Monsieur [S] [T] [Y] [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par la SELARL SOPHIE LHONNEUR-DUALE AVOCAT, avocat au barreau de TARBES, avocat postulant, Me Sonia JOCK, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant




L'affaire a été appelée à l'audience publique collégiale du 05 Mai 2026, où étaient présentes ETIEN Elen, Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente, GIMENO Véronique, Vice-Présidente et NICOLAS Florence, Juge, assesseurs, assistées de Madame VERENNES Morgane Greffier, 



Le Président a indiqué que la décision était mise en délibéré au 03 SEPTEMBRE 2026 ; 

ETIEN Elen, Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente, GIMENO Véronique, Vice-Présidente et NICOLAS Florence, Juge, assesseurs ont délibéré conformément à la loi, et le 03 SEPTEMBRE 2026 le jugement, rédigé par GIMENO Véronique, a été rendu ; 

 




Par acte notarié de Maître [E] [V] en date du 15 juin 2022, Madame [K] [Q] a acquis de Monsieur [S] [W] une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 3].

Peu de temps après, elle a découvert de nombreux désordres et malfaçons affectant la solidité et la destination des lieux, notamment, lors du démontage de l'escalier menant au premier étage, des fissures dans le placo d'isolation des combles ainsi que la descente du faux plafond du rez-de-chaussée.

Une expertise amiable a été réalisée à sa demande par Monsieur [Z] [B] qui a conclu à l'existence de plusieurs désordres, au titre desquels un plancher bois à l'étage inapte à l'habitation, une ferme de charpente sous-dimensionnée présentant un pourrissement de son extrémité ouest qui met le bâtiment en péril, un défaut de ventilation des tuiles de la couverture, un revêtement posé sur le plancher sur rez-de-chaussée à refaire, de même que le réseau d'électricité réalisé en plénum des faux-plafonds et le réseau plomberie amené à l'étage.

Madame [Q] a sollicité le vendeur, Monsieur [W], qui lui a indiqué avoir personnellement réalisé des travaux entre 2006 et 2008 portant sur l'aménagement et l'accès des combles, la réfection de l'électricité, l'isolation de la toiture et l'installation de faux-plafonds au rez-de-chaussée.

Par acte d'huissier en date du 9 mars 2023, Madame [K] [Q] a fait assigner M. [S] [W], devant le juge des référés aux fins de voir notamment ordonner une expertise judiciaire.

Selon ordonnance du 9 mai 2023, la présidente du tribunal judiciaire de Tarbes a ordonné une mesure d'expertise et commis pour y procéder Monsieur [O] [U].

L’expert a finalisé son rapport le 15 décembre 2023. 

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, Madame [K] [Q] a assigné Monsieur [S] [W] devant le tribunal judiciaire de Tarbes. 

Selon ordonnance en date du 2 septembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction à la date du 7 avril 2026 et fixé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 5 mai 2026.

À l'issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré, les parties étant avisées qu'elle serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 3 septembre 2026. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mars 2026, Madame [K] [Q] demande au tribunal de :
A titre principal :- Prononcer la nullité pour dol du contrat de vente qui a été conclu entre Madame [K] [Q] et Monsieur [S] [W], par acte notarié en date du 15 juin 2022, et portant sur la maison d’habitation, située [Adresse 3] ;
En conséquence,
- Condamner Monsieur [S] [W] à restituer à Madame [K] [Q] l’intégralité du prix de vente, soit la somme de 115.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la conclusion de la vente en date du 15 juin 2022 ;
A titre subsidiaire :-Prononcer la résolution du contrat de vente au titre de la garantie des vices cachés qui a été conclu entre Madame [K] [Q] et Monsieur [S] [W], par acte notarié en date du 15 juin 2022, et portant sur la maison d’habitation, située [Adresse 3] ;
En conséquence,
- Condamner Monsieur [S] [W] à restituer à Madame [K] [Q] l’intégralité du prix de vente, soit la somme de 115.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la conclusion de la vente en date du 15 juin 2022 ; 
Au surplus et en tout état de cause :- condamner Monsieur [S] [W] à verser à Madame [K] [Q] les indemnités suivantes en réparation des préjudices subis :
- 11.929,29 euros, au titre des frais de notaire et accessoires à la vente ;
- 12.507,13 euros, au titre des frais bancaires arrêtés au mois de mai 2026 (inclus) dont le montant devra être actualisé au jour du parfait paiement par Monsieur [S] [W] ;
- 1.581 euros, au titre des taxes foncières 2023, 2024 et 2025 ;
- 693,66 euros, au titre des frais d’assurance habitation 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 (arrêté à mai 2026, inclus) ;
- 16.855,77 euros, au titre des frais engagés pour les travaux ;
- 38.405,96 euros, au titre des frais de relogement pour la période de septembre 2022 au mois de mai 2026 (inclus), dont le montant devra être actualisé au jour du parfait paiement par Monsieur [S] [W] ;
- 10.934,35 euros, au titre des frais d’expertise ;
- 20.000 euros, au titre du préjudice moral ;
- Condamner Monsieur [S] [W] à verser à Madame [K] [Q] une indemnité de 10.000 euros, sur 1e fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [S] [W] aux entiers dépens de l’instance ;
- Débouter Monsieur [S] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, Monsieur [S] [W] demande au tribunal de :
Débouter Madame [K] [Q] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.La condamner à lui payer la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise. 
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du contrat de vente pour dol : 

Madame [K] [Q] sollicite que la nullité de la vente soit prononcée et que Monsieur [S] [W] soit condamné à lui à restituer l’intégralité du prix de vente, soit la somme de 115.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la conclusion de la vente en date du 15 juin 2022. 

Conformément aux dispositions de l’article 1137 du code civil « le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. 
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

En l’espèce, il résulte du rapport de l’expert que de nombreux désordres, malfaçons, non conformités réglementaires et inachèvements qui affectent l’immeuble sont imputables à : 
« -la vétusté, ancienneté et absence d’entretien de l’immeuble par son ancien propriétaire ; 
- un manque d’un compétences techniques dans l’exécution des travaux détaillés en page 12 et 13 du rapport ;
- une absence de conception dans l’élaboration des calculs normatifs et de dimensionnement de tous les ouvrages ; 
- de très nombreux non-respect des règles de l’art et textes normatifs et réglementaires de référence dans la réalisation des ouvrages ». 

Si l’expert relève que les ouvrages réalisés par Monsieur [S] [W] et la vétusté générale de l’immeuble « représentent des vices graves susceptibles de mettre les ouvrages en péril et les personnes en danger », il ne résulte pas de ses conclusions comme de l’ensemble des constats faits dans le cadre de son rapport que les travaux réalisés par Monsieur [S] [W] entre 2006 et 2008 et la vétusté de l’immeuble ont fait l’objet d’une dissimulation. 

Il n’est pas non plus établi par les pièces versées au débat que le consentement de Madame [K] [Q] à la vente a été obtenu en usant de manœuvres ou de mensonges de la part de Monsieur [S] [W] ou encore d’une dissimulation intentionnelle. 

Enfin, il n’est pas non plus démontré que Monsieur [S] [W] a volontairement dérogé à son obligation d’information telle qu’elle résulte de l’article 1112-1 du code civil, qu’il a donné une information erronée à Madame [K] [Q] ou encore qu’il a été interrogé avant la vente sur la nature des travaux réalisés. 

En effet, il ressort des pièces produites qu'il n’a été interrogé par Madame [K] [Q] par mail que le 28 juillet 2024, soit postérieurement à la vente et il résulte de leurs échanges de courriers électroniques et notamment du mail envoyé par Madame [K] [Q] à Monsieur [S] [W] le 28 juillet à 18h51 que les travaux en question étaient « observables à la vente » SIC ; et par conséquent connus de Madame [K] [Q]. 

Au surplus, il résulte de l’acte notarié que les diagnostics techniques obligatoires ont été réalisés ; que le vendeur a déclaré ne pas avoir fait installer d’élément d’équipement depuis 10 ans, mais il n’est pas établi qu’il a été interrogé sur les travaux réalisés avant cette période et qu’il a dissimulé ces travaux. 

Il convient également de relever qu’il est précisé dans l’acte que l’acquéreur a pris connaissance des anomalies relevées par les diagnostics techniques obligatoires dont les rapports ont été annexés à l’acte de vente, mais que contrairement à cet acte, ces diagnostics ne sont pas produits aux débats, empêchant le Tribunal de constater que ces désordres étaient dissimulés et n’ont pas déjà été mentionnés. 

Afin de caractériser le dol, Madame [K] [Q] indique que Monsieur [S] [W] n’a jamais évoqué les travaux qu’il a réalisés lui-même avant la conclusion de la vente et qu’il ne fait aucun doute que si elle en avait été informée préalablement, elle n’aurait jamais acquis ce bien immobilier.

Une telle affirmation, n’étant étayée par aucun élément, elle ne permet pas de caractériser le dol.

Les demandes formées à titre principal par Madame [K] [Q] seront par conséquent rejetées. 


Sur la résolution du contrat de vente au titre de la garantie des vices cachés : 

Conformément aux dispositions de l’article 1641 du Code Civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». 

L’article 1643 du même Code dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ». 

Selon les dispositions de l’article 1644 du code civil, l’acquéreur a le choix entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire.

L’article 1645 du Code Civil dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ». 

En l’espèce, s’il résulte du rapport de l’expert que les vices affectant le bien étaient antérieurs à la vente et qu’ils le rendent impropre à son usage, il n’est pas en revanche établi qu’ils étaient cachés. Dans ses écritures Madame [K] [Q] ne démontre pas que ces vices étaient cachés, elle se limite à rappeler qu’elle n’avait pas eu connaissance que les travaux avaient été faits par Monsieur [S] [W], sans pour autant établir que ce dernier a tenté de dissimuler les travaux réalisés. 

Madame [K] [Q] étant défaillante dans l’administration de la preuve que les vices étaient cachés et qu’elle n’aurait pas acquis le bien, ou n’en aurait donné un moindre prix, si elle les avait connus, elle sera déboutée de sa demande subsidiaire tendant à voir ordonner la résolution de la vente. 

Dès lors que les demandes en nullité ou en résolution de la vente formées par Madame [K] [Q] sont rejetées, celles en condamnation de Monsieur [S] [W] à lui payer les indemnités suivantes seront également rejetées : 
- 11.929,29 euros, au titre des frais de notaire et accessoires à la vente ;
- 12.507,13 euros, au titre des frais bancaires arrêtés au mois de mai 2026 (inclus) ; 
- 1.581 euros, au titre des taxes foncières 2023, 2024 et 2025 ;
- 693,66 euros, au titre des frais d’assurance habitation 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 (arrêté à mai 2026, inclus) ;
- 16.855,77 euros, au titre des frais engagés pour les travaux ;
- 38.405,96 euros, au titre des frais de relogement pour la période de septembre 2022 au mois de mai 2026 (inclus) ; 
- 10.934,35 euros, au titre des frais d’expertise ;
- 20.000 euros, au titre du préjudice moral.

Sur les mesures de fin de jugement 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Madame [K] [Q] succombant, elle sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise qui restent à sa charge. 

Par ailleurs, selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En application de ces dispositions, Madame [K] [Q] sera condamnée à payer la somme de 1000€ à Monsieur [S] [W]. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute Madame [K] [Q] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité pour dol du contrat de vente qu'elle a conclu avec Monsieur [S] [W], par acte notarié en date du 15 juin 2022, et portant sur la maison d’habitation, située [Adresse 3] ;

Déboute Madame [K] [Q] de sa demande tendant à voir prononcer la résolution du contrat de vente au titre de la garantie des vices cachés qu'elle a conclu avec Monsieur [S] [W], par acte notarié en date du 15 juin 2022, et portant sur la maison d’habitation, située [Adresse 3] ;

Déboute Madame [K] [Q] de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [S] [W] à lui restituer l’intégralité du prix de vente, soit la somme de 115.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la conclusion de la vente en date du 15 juin 2022 ; 

Déboute Madame [K] [Q] de ses demandes en condamnation de Monsieur [S] [W] à lui payer les sommes suivantes : 
- 11.929,29 euros, au titre des frais de notaire et accessoires à la vente ;
- 12.507,13 euros, au titre des frais bancaires arrêtés au mois de mai 2026 (inclus) ; 
- 1.581 euros, au titre des taxes foncières 2023, 2024 et 2025 ;
- 693,66 euros, au titre des frais d’assurance habitation 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 (arrêté à mai 2026, inclus) ;
- 16.855,77 euros, au titre des frais engagés pour les travaux ;
- 38.405,96 euros, au titre des frais de relogement pour la période de septembre 2022 au mois de mai 2026 (inclus) ; 
- 10.934,35 euros, au titre des frais d’expertise ;
- 20.000 euros, au titre du préjudice moral ;

Condamne Madame [K] [Q] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise ;


Condamne Madame [K] [Q] à payer à Monsieur [S] [W] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


Jugement signé par ETIEN Elen, Présidente et par la Greffière présente au greffe le 03 SEPTEMBRE 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe. 

La Greffière La Présidente




























En conséquence, la REPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne à tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et par le Greffier. Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire.

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Mise à jour de la source le 2026-09-03T19:24:47.789Z.