Décision de justice

Tribunal judiciaire de Valence, CH5 - JCP, 2 juillet 2026, n° 26/00152

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation

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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1er décembre 2021, ayant pris effet le même jour, Mme [R] [D] épouse [H] et M. [A] [H] ont donné à bail à M. [P] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] » à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 380 euros et 20 euros de provision pour charges.

Mme [R] [D] épouse [H] et M. [A] [H] ont souscrit un contrat d’assurance Garantie Locative auprès de la société Pacifica.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement et amiablement entre les bailleurs et le locataire le 6 avril 2025.

Se plaignant de loyers demeurés impayés et de détériorations occasionnées à la chose louée suite au départ des lieux du locataire, les bailleurs ont fait signifier à M. [P] [K], par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2026, une quittance subrogative ainsi qu’une mise en demeure de payer les loyers dus et les réparations de remise en état.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2026 Mme [R] [D] épouse [H], M. [A] [H] et la société Pacifica ont ensuite fait assigner M. [P] [K] devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Valence aux fins de condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 13.728,49 euros assortis des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

À l'audience du 21 mai 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, les demandeurs se réfèrent oralement aux termes de leur assignation et demandent au juge : 
de condamner M. [P] [K] à payer la somme de 900 euros à la société Pacifica au titre des dégradations immobilières qu’elle a indemnisées,de condamner M. [P] [K] à payer la somme de 10.348,50 euros à Mme [R] [D] épouse [H] et M. [A] [H] au titre des autres dommages non indemnisés par l’assureur, de condamner M. [P] [K] à payer la somme de 2.078,90 euros à la société Pacifica au titre des loyers impayés qu’elle a indemnisés, de condamner M. [P] [K] à payer la somme de 401,09 euros à Mme [R] [D] épouse [H] et M. [A] [H] au titre des autres loyers impayés non indemnisés par l’assureur, déduction faite du dépôt de garantie,de condamner M. [P] [K] à leur payer la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure.
Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir en substance, sur le fondement des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1730 à 1732 et 1103 du code civil, que le locataire a manqué à son obligation de régler les loyers et charges, et a par ailleurs commis de nombreuses dégradations dans le logement, outre un défaut général d’entretien, nécessitant l’engagement de dépenses de remise en état qui doivent être mises à sa charge. Ils ajoutent que, conformément aux articles L.121-12 du code des assurances et 1346 du code civil, la société Pacifica a été valablement subrogée dans les droits de Mme [R] [D] épouse [H], celle-ci ayant été partiellement indemnisée par l’assureur pour les loyers et les détériorations immobilières.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et charges

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, les demandeurs produisent un décompte démontrant que M. [P] [K] restait devoir la somme de 2879,99 euros au titre des loyers et charges à la date du 6 avril 2025.

M. [P] [K], non comparant, ne produit par définition aucune pièce permettant de remettre en cause ce montant.

Il convient de déduire le montant du dépôt de garantie payé par le locataire, à savoir la somme de 400 euros, du montant de la dette.

Conformément à l’article L. 121-12 du Code des assurances, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.

Cette subrogation s’opère dans les termes et conditions de la quittance subrogative, jusqu'à concurrence des sommes prévues par celle-ci.

En l’espèce, les demandeurs produisent une quittance subrogative en date du 10 juillet 2025 établissant que la société Pacifica a versé une somme de 2078,90 euros au titre des loyers impayés pour la période du 1er décembre 2023 au 6 avril 2025.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [P] [K] à payer la somme de 2078,90 euros à la société Pacifica, et la somme de 401,09 euros à Mme [R] [D] épouse [H] et M. [A] [H] au titre des loyers et charges impayés, après déduction du montant du dépôt de garantie, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure en date du 29 janvier 2026 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de condamnation au paiement des réparations locatives

Dans le cadre de son occupation, le locataire doit également répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire toutefois la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

Conformément à l’article 1730 du Code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le locataire, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur, à moins qu’il ne prouve que les dégradations ont eu lieu sans sa faute.

Il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires en application de l’article 7 d) de la Loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 1er décembre 2021 indique que l’ensemble des éléments du logement est en « état neuf » à l’exception de trois volets qui sont en « bon état » dans la cuisine et les chambres, à défaut de tout autre commentaire.

Lors de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les bailleurs et le locataire le 6 avril 2025, il est relevé que tous les éléments du logement sont en « mauvais état ». En conclusion générale il est noté « la présence de nombreux encombrants, le ménage n’a pas été fait, présence de nuisibles et de leurs excréments. Fuite d’eau non signalée, attestation d’assurance de l’année en cours manquante. »

La comparaison des états de lieux d’entrée et de sortie permet de constater une dégradation générale de l’état du logement. Compte tenu de la brève durée d’occupation du logement par M. [P] [K], qui n’est resté que du 1er décembre 2021 au 6 avril 2025, soit une durée de 3 ans et demi, cette dégradation ne peut pas être due à la vétusté ou à une usure normale des matériaux, de telle sorte que les pertes à la charge du locataire, dégradations ou défauts d’entretiens sont établis.

Au soutien de leurs demandes d’indemnisation, chiffrées à la somme totale de 11 248,50 euros, les demandeurs produisent plusieurs devis :

un devis de KMZ MENUISERIE du 9 avril 2025 portant sur le changement de quatre volets roulants (1.800 euros) et deux serrures (500 euros) moyennant un prix total de 2.760 euros.
Il convient de relever que l’état des lieux d’entrée ne note la présence que de trois volets et non quatre. Par ailleurs, les mentions très parcellaires de l’état des lieux de sortie, qui ne font que rapporter un « mauvais état » des volets, sans autre précision et sans aucune photographie jointe aux fins d’apprécier cet état, ne permettent pas d’établir que les dégradations ou manques d’entretien imputables à M. [P] [K] nécessiteraient un remplacement total des volets. S’agissant des serrures, aucune mention particulière n’est faite dans l’état des lieux de sortie.

En conséquence, il y a lieu de ramener le devis à un montant de 800 euros.

un devis de l’AS 2 CARREAU du 8 avril 2025 portant sur la remise en état de l’appartement (vitre, encadrement, cuisine, wc, salle de bain, placards, porte), le lavage des sols et le désencombrement des meubles moyennant un prix de 1.300 euros.
Nonobstant l’état d’usage de certains plafonds, l’ensemble des autres éléments des pièces du logement sont en mauvais état, ce à quoi s’ajoute la présence d’encombrants, de détritus, de tâches et d’excréments notamment d’animaux. Ces constatations en comparaison avec l’état neuf de l’appartement à l’entrée dans les lieux démontrent explicitement, d’une part, le manquement du locataire à son obligation d’entretien courant du logement dont il avait la jouissance, d’autre part, la nécessité pour les bailleurs de procéder à une remise en état de cette ampleur.

En conséquence, la somme de 1300 euros doit être mise à la charge de M. [P] [K].

un devis de JS DECORATION du 9 avril 2025 portant sur la mise en peinture blanche et la pose de sol à l’identique avec dépose de l’existant moyennant un prix de 7.188,50 euros.
Hormis le sol de la cuisine pour lequel il est mentionné qu’il est « gondolé » (le reste de ce qui est écrit étant illisible sur la copie de piètre qualité produite aux débats), les autres appréciations portées dans l’état des lieux de sortie quant à l’état des sols se contentent de mentionner « mauvais état », sans autre précision. Or, il est par ailleurs établi que le ménage n’a pas été fait et que des détritus jonchent l’appartement. Aussi, rien ne permet de démontrer que les sols nécessitaient d’être changés dans l’appartement en entier.

S’agissant des peintures des murs, si leur mauvais état suffit à démontrer un défaut d’entretien et l’existence de dégradations au vu du peu de temps d’occupation par le locataire, qui est entré dans un appartement refait à neuf, il convient toutefois d’appliquer un taux de vétusté pour tenir compte des trois ans et demi d’occupation qui ont nécessairement également conduit à une usure normale des revêtements.

En conséquence, le devis sera retenu pour une somme totale de 4300 euros.

Ainsi, le montant des réparations locatives pouvant être mises à la charge de M. [P] [K] s’élève à une somme totale de 6400 euros.

Cette subrogation s’opère dans les termes et conditions de la quittance subrogative, jusqu'à concurrence des sommes prévues par celle-ci.

En l’espèce, les demandeurs produisent une quittance subrogative en date du 10 juillet 2025 établissant que la société Pacifica a versé une somme de 900 euros au titre des détériorations immobilières.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [P] [K] à payer la somme de 900 euros à la société Pacifica, et la somme de 5500 euros à Mme [R] [D] épouse [H] et M. [A] [H] au titre des réparations locatives, cette somme portant intérêts au taux légal à compter présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens conformément à l'article 696 du Code de procédure civile. Aucun texte n’imposant de procéder à une mise en demeure par voie de commissaire de justice préalablement à la demande en justice en la matière, le coût de la signification de courrier en date du 8 janvier 2026 n’est pas inclus dans les dépens.

Compte tenu des frais non compris dans les dépens exposés par les demandeurs, M. [P] [K] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [P] [K] à payer à Mme [R] [D] épouse [H], M. [A] [H] les sommes de :
401,09 euros au titre des loyers et charges impayés non pris en charge par l’assureur arrêtés au 6 avril 2025, après déduction du montant du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2026,5500 euros au titre des réparations locatives non indemnisées par l’assureur, outre intérêts au taux légal à compte de la présente décision,
CONDAMNE M. [P] [K] à payer à la société Pacifica les sommes de :
2.078,90 euros au titre des loyers impayés qu’elle a indemnisés, outre intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2026,900 euros au titre des réparations locatives qu’elle a indemnisées, outre intérêts au taux légal à compte de la présente décision,
CONDAMNE M. [P] [K] aux dépens,

CONDAMNE M. [P] [K] à payer la somme de 300 euros à Mme [R] [D] épouse [H], M. [A] [H] et la société Pacifica au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,

Texte intégral

Minute n°
N° RG 26/00152 - N° Portalis DBXS-W-B7K-I4YB

JUGEMENT DU 02 Juillet 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEURS :

Madame [R] [D] épouse [H], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de Roanne

Monsieur [A] [H], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de Roanne

S.A. SA PACIFICA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de Roanne

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [K], demeurant [Adresse 3] (DRÔME)
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT
Greffier : Carine Moreno

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Mai 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

réputé contradictoire,
en premier ressort,
prononcé par mise à disposition au greffe,
par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,
assistée de Loetitia MANNING, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1er décembre 2021, ayant pris effet le même jour, Mme [R] [D] épouse [H] et M. [A] [H] ont donné à bail à M. [P] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] » à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 380 euros et 20 euros de provision pour charges.

Mme [R] [D] épouse [H] et M. [A] [H] ont souscrit un contrat d’assurance Garantie Locative auprès de la société Pacifica.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement et amiablement entre les bailleurs et le locataire le 6 avril 2025.

Se plaignant de loyers demeurés impayés et de détériorations occasionnées à la chose louée suite au départ des lieux du locataire, les bailleurs ont fait signifier à M. [P] [K], par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2026, une quittance subrogative ainsi qu’une mise en demeure de payer les loyers dus et les réparations de remise en état.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2026 Mme [R] [D] épouse [H], M. [A] [H] et la société Pacifica ont ensuite fait assigner M. [P] [K] devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Valence aux fins de condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 13.728,49 euros assortis des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

À l'audience du 21 mai 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, les demandeurs se réfèrent oralement aux termes de leur assignation et demandent au juge :
de condamner M. [P] [K] à payer la somme de 900 euros à la société Pacifica au titre des dégradations immobilières qu’elle a indemnisées,de condamner M. [P] [K] à payer la somme de 10.348,50 euros à Mme [R] [D] épouse [H] et M. [A] [H] au titre des autres dommages non indemnisés par l’assureur, de condamner M. [P] [K] à payer la somme de 2.078,90 euros à la société Pacifica au titre des loyers impayés qu’elle a indemnisés, de condamner M. [P] [K] à payer la somme de 401,09 euros à Mme [R] [D] épouse [H] et M. [A] [H] au titre des autres loyers impayés non indemnisés par l’assureur, déduction faite du dépôt de garantie,de condamner M. [P] [K] à leur payer la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure.
Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir en substance, sur le fondement des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1730 à 1732 et 1103 du code civil, que le locataire a manqué à son obligation de régler les loyers et charges, et a par ailleurs commis de nombreuses dégradations dans le logement, outre un défaut général d’entretien, nécessitant l’engagement de dépenses de remise en état qui doivent être mises à sa charge. Ils ajoutent que, conformément aux articles L.121-12 du code des assurances et 1346 du code civil, la société Pacifica a été valablement subrogée dans les droits de Mme [R] [D] épouse [H], celle-ci ayant été partiellement indemnisée par l’assureur pour les loyers et les détériorations immobilières.