Tribunal judiciaire de Grasse, Référés Civil, 2 juillet 2026, n° 25/01928

Exposé du litige

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FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 9 janvier 2013, la SCI CHLOSA a donné à bail commercial à la SARL [K] [O] [F], pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2013, les lots 10009, 10010, 10011, 10023, 10024 et 10025 du volume 10 sis [Adresse 1] à Saint Laurent Du Var à usage de “restaurant, glacier, pizzeria, ventes à remporter, snack et brasserie” moyennant un loyer principal trimestriel de 4.500€ hors taxe payable d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2014, la SARL [K] [O] [F] a cédé à Monsieur [Y] [W] son fonds de commerce.

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2018 signifié à la SCI CHLOSA par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2018, la SARL CASA LUNA, prise en la personne Monsieur [Y] [W], son gérant, a cédé son fonds de commerce à la SAS [T] [L].

Suivant jugement en date du 9 avril 2024 du tribunal de commerce d’Antibes, la SAS [T] [L] a été placée en redressement judiciaire et la SELARL GM, prise en la personne de Maître [A] [J], désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Par LRAR en date du 6 mai 2024, réceptionnée le 7 mai 2024, la SCI CHLOSA a déclaré sa créance à la procédure collective de la SAS [T] [L] à hauteur de 85.703,61€ au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtés à la date du 31 mars 2024.

Suivant ordonnance en date du 30 octobre 2024, le tribunal de commerce d’Antibes a prononcé la résiliation du bail afférent au local commercial sis [Adresse 1] à Saint Laurent Du Var liant la SCI CHLOSA et la SAS [T] [L] et ce, à compter du 31 octobre 2024.

Suivant ordonnance en date du 25 juillet 2025, le tribunal de commerce d’Antibes a autorisé la SAS [T] [L] à conclure avec la SCI CHLOSA un bail dérogatoire d’une durée de 12 mois à compter du 1er septembre 2025.

Par acte sous seing privé en date des 25 août 2025 et 1er septembre 2025, un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux a ainsi été conclu entre la SCI CHLOSA et la SAS [T] [L] pour une durée de 12 mois commençant à courir le 1er septembre 2025 pour se terminer irrévocablement le 31 août 2026 moyennant un loyer annuel de 60.000€ soit 5.000€ par mois payable au plus tard le 5 de chaque mois et le versement d’un dépôt de garantie de 10.000€.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 23 octobre 2025, la SCI CHLOSA a fait délivrer à la SAS [T] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 10.000 € correspondant au dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice en date des 3 décembre 2025, la SCI CHLOSA a fait assigner la SAS [T] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile :
 
- voir constater la résiliation du bail liant les parties à la date du 23 novembre 2025 par application de la clause résolutoire;
- voir ordonner l’expulsion immédiate et sans délais de la SAS [T] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef;
- voir condamner la SAS [T] [L] à payer et porter à la SCI CHLOSA la somme de 10.000€ correspondant au montant du dépôt de garantie outre une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2025, d’un montant de 6.100€ et ce, jusqu’à complète libération des lieux;
- la voir condamner au paiement de la somme de 2.500€ sur la base de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 28 janvier 2026, a fait l’objet de renvois, à la demande des parties, pour leur permettre de se mettre en état. Elle a finalement été évoquée à l’audience du 27 mai 2026.

Aux termes de ses conclusions notifiées par le RPVA le 15 mai 2026, la SCI CHLOSA sollicite du juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de:

- voir constater la résiliation du bail liant les parties à la date du 23 novembre 2025 par application de la clause résolutoire;
- voir en conséquence ordonner l’expulsion immédiate et sans délais de la SAS [T] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef;
- voir condamner la SAS ROUEN 3J à payer et porter à la SCI CHLOSA la somme de 10.000€ correspondant au montant du dépôt de garantie;
- voir condamner la SAS [T] [L] à payer et porter à la SCI CHLOSA la somme de 24.400€, à titre de provision, correspondant aux arriérés de loyers, charges et taxes impayés au 15 mai 2026;
- voir condamner la SAS [T] [L] à payer et porter à la SCI CHLOSA une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2026, d’un montant de 6.100€ et ce, jusqu’à complète libération des lieux;
- la voir condamner au paiement de la somme de 3.000€ sur la base de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

La SCI CHLOSA expose qu'un bail dérogatoire de 12 mois a été consenti à la SAS [T] [L] à compter du 1er septembre 2025 moyennant un loyer mensuel de 6.100 € et un dépôt de garantie de 10.000€ payable à la signature. Elle fait valoir que ce dépôt n'a jamais été versé, que cette absence de paiement n'est pas contestée par la défenderesse et qu'un commandement visant la clause résolutoire, délivré le 23 octobre 2025, est resté infructueux à l'expiration du délai d'un mois. Elle soutient que la clause résolutoire a donc joué de plein droit.
Elle réfute l'argument tiré du défaut de restitution du dépôt de garantie de 13.500 € relatif à l'ancien bail commercial résilié en faisant valoir qu'il s'agit de deux contrats distincts sans lien juridique permettant une compensation et que sa créance au titre de l'ancien bail (65.166,68 €) a été définitivement admise par ordonnance du juge-commissaire du 24 septembre 2025 soldant ainsi les comptes entre les parties. Elle ajoute que la société [T] [L] avait elle-même reconnu, dans sa requête au juge-commissaire, devoir ce dépôt de garantie de 10.000 €. Enfin, elle invoque un arriéré locatif portant sur les échéances de décembre 2025 à mai 2026 du bail dérogatoire, soit 24.400 € outre l'indemnité d'occupation mensuelle de 6.100 € à compter du 1er juin 2026. Elle conclut à l'absence de toute contestation sérieuse faisant obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 mars 2026, reprises oralement à l'audience, la SAS [T] [L] et la SELARL GM prise en la personne Maître [A] [J], es qualité de mandataire judiciaire de la SAS [T] [L] demandent au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

- prendre acte de l’intervention volontaire de la SELARL GM, prise en la personne de Maître [A] [J] en qualité de mandataire judiciaire;
- débouter la SCI CHLOSA de sa demande tendant à la résiliation du bail dérogatoire et à son expulsion;
- débouter la SCI CHLOSA de sa demande tendant à la voir condamner au paiement d’une somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
- condamner la SCI CHLOSA à lui verser la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société [Localité 1] et la SELARL GM font valoir l'existence d'une contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge des référés. Elles exposent que la SCI CHLOSA n'a jamais restitué le dépôt de garantie de 13.500 € dû au titre du bail commercial antérieur, résilié le 31 octobre 2024 à la demande de la locataire pour le même local et la même activité, et qu'elle ne pouvait dès lors exiger un nouveau dépôt sans avoir respecté sa propre obligation de restitution. Elles indiquent avoir proposé de régler la somme dès restitution du dépôt antérieur, proposition à laquelle le bailleur n'a pas donné suite, et invoque l'impossibilité matérielle, compte tenu de sa situation financière précaire, de verser ce dépôt tant que la SCI CHLOSA profiterait indûment de sa position dominante. En outre, elles soulignent que le loyer du bail dérogatoire (6.100 €) est sensiblement supérieur à celui du bail antérieur (4.500 €) ce qui démontrerait le profit tiré par le bailleur de la situation de fragilité de la locataire. Sur ces fondements, elle conclut au débouté de toutes les demandes de la SCI CHLOSA.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SCI CHLOSA justifie avoir dénoncé l'assignation en constatation de résiliation du bail au CRÉDIT AGRICOLE PROVENCE COTE D’AZUR, créancier inscrit, suivant acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2025 ayant fait l’objet d’une signification à personne morale plus d’un mois avant le prononcé de la présente ordonnance.

2/ Sur l’intervention volontaire de la SELARL GM en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS [T] [L]

Conformément aux dispositions de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. 

L’intervention volontaire est principale aux termes de l’article 329 du même code lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est alors recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. Elle est accessoire aux termes de l’article 330 suivant lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie et est alors recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, il y aura lieu de déclarer la SELARL GM recevable en son intervention volontaire, cette intervention se rattachant aux prétentions des parties par un lien suffisant, dans la mesure où elle est le mandataire judiciaire de la SAS [T] [L].

3/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la défenderesse au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers et l’indemnité d’occupation

Sur l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion et l’indemnité d’occupation

Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l'article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre [consacré aux baux commerciaux] à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

En l’espèce, la SCI CHLOSA produit aux débats le contrat de bail dérogatoire à effet du 1er septembre 2025 par lequel elle a donné à bail commercial à la SAS [T] [L] un local commercial pour une durée d’une année moyennant le versement d’un loyer annuel de 60.000€.

Ce bail contient en son article 9 (p. 8) une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

Il n’est pas contesté par les parties que cette clause résolutoire a vocation à s’appliquer en cas de non versement du dépôt de garantie de 10.000€.

Il n'est pas davantage contesté que la SAS [T] [L] ne l'a pas versé ni à la signature du bail ni dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Toutefois, la SAS [T] fait valoir que ce manquement trouve sa cause directe dans le défaut de restitution, par la SCI CHLOSA, du dépôt de garantie d'un montant de 13.500€ versé au titre du précédent bail commercial portant sur les mêmes locaux, conclu entre les mêmes parties, et résilié le 31 octobre 2024 à l'initiative de la locataire. A cet égard, elle soutient qu'il avait été convenu entre les parties que le nouveau dépôt de garantie serait versé dès restitution de l'ancien et qu'à défaut d'une telle restitution, la somme de 10.000 € doit être regardée comme étant d'ores et déjà compensée entre les mains du bailleur.

Il sera relevé que la SCI CHLOSA ne conteste pas la réalité du défaut de restitution du dépôt de garantie de 13.500 €. 

En effet, elle se limite à opposer l'autonomie juridique des deux contrats de bail successifs en faisant valoir qu'aucune compensation légale ne saurait jouer entre des créances nées de conventions distinctes et que l'ordonnance du juge-commissaire du 24 septembre 2025, ayant définitivement fixé sa créance au passif de la procédure collective à hauteur de 65.166,68 €, aurait soldé l'ensemble des comptes entre les parties.

Or, il apparaît que l'ordonnance susvisée porte exclusivement sur l'admission de la créance du bailleur au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 9 avril 2024 et aucun élément du dossier ne permet d'établir que le sort du dépôt de garantie de 13.500 €, dette du bailleur envers le locataire, a été pris en compte dans cette fixation ni qu'il a fait l'objet d'un règlement ou d'une compensation actée à ce jour.

Dans ces conditions, le moyen soulevé par la SAS [T] [L], qu’il s’analyse en une exception d'inexécution ou en une demande de compensation entre dettes connexes, relève de l'appréciation du juge du fond et constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à ce que le juge des référés constate la résiliation du bail par application de la clause résolutoire et ordonne l'expulsion de la SAS [T] 3.

Il y a lieu, par conséquent, de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI CHLOSA tendant à voir constater la résiliation du bail dérogatoire, ordonner l'expulsion de la société [T] [L] et condamner celle-ci au paiement d’une indemnité d'occupation, laquelle ne saurait être due qu'en conséquence d'une résiliation non constatée en l'état.

Sur les demandes de provision 

En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. 

La SCI CHLOSA sollicite la condamnation de la SAS [T] [L] au paiement d'une provision de 10.000€ au titre du dépôt de garantie.

Pour les raisons précédemment exposées, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

La SCI CHLOSA sollicite la condamnation de la SAS [T] [L] au paiement d'une provision de 24.400€ au titre des loyers, provisions sur charges et provisions sur taxes foncières impayés pour les mois de février 2026, mars 2026, avril 2026 et mai 2026.

En l’espèce, il convient de relever que l’article 7 (p.7) du bail précise que “le preneur réglera au bailleur, en même temps que le loyer principal, la participation à toutes taxes, impôts et charges (...)”.

Il est constant et non contesté que la société [T] [L] n'a pas réglé les échéances de loyers, charges et provision sur taxe foncière dues à la SCI CHLOSA au titre des mois de février, mars, avril et mai 2026 soit quatre échéances d'un montant mensuel de 6.100 € chacune, représentant une somme de 24.400 €, ainsi qu'il résulte du décompte produit aux débats (pièce n°15).

Le moyen tiré de l'exception d'inexécution ou d'une éventuelle compensation avec le dépôt de garantie antérieur de 13.500 €, à le supposer recevable et fondé, ne saurait en tout état de cause faire obstacle au paiement des loyers courants, qui constituent la contrepartie de la jouissance effective et continue des locaux par la locataire, laquelle ne prétend pas avoir cessé d'occuper lesdits locaux durant la période considérée. 

L'obligation de paiement de ces loyers échus apparaît ainsi non sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de condamner la société [T] [L] à payer à la SCI CHLOSA, à titre provisionnel, la somme de 24.400 € au titre des arriérés de loyers, charges et provisions pour taxes foncières échus pour les mois de février, mars, avril et mai 2026.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

L’obligation au paiement de cette créance locative n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner la SAS [T] [L] à payer cette somme, à titre provisionnel. 

4/ Sur les dépens et sur l'application de l’article 700 du code de procédure civile

Chaque partie supportera les dépens qu’elle a personnellement exposés.

Il ne sera pas fait droit aux demandes des parties formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les impayés de loyers étant survenus après l’introduction de la présente procédure.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Déclare la SELARL GM, prise en la qualité de Maître [A] [J], recevable en son intervention volontaire;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI CHLOSA tendant à voir constater la résiliation du bail dérogatoire, à voir ordonner l'expulsion de la SAS [T] [L] et la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI CHLOSA tendant à voir condamner la SAS [T] [L] au paiement d’une provision de 10.000€ au titre du dépôt de garantie;

Condamne la SAS [T] [L] à payer à la SCI CHLOSA la somme provisionnelle de 24.400€, au titre de l’arriéré des loyers, charges et provisions pour taxes foncières échus pour les mois de février, mars, avril et mai 2026;

Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu’elle a exposés au titre de l’article 696 du code de procédure civile ; 

Déboute la SAS [T] [L] et la SCI CHLOSA de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés

1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE Me TEBOUL + 1 CC Me NEBOIS ALBERICCI
Délivrance des copies le : 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 02 JUILLET 2026 

S.C.I. CHLOSA 
c/
S.A.S.U. [Localité 1], S.E.L.A.R.L. GM

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 25/01928 - 
N° Portalis DBWQ-W-B7J-QRN7 

Après débats à l'audience publique des référés tenue le 27 Mai 2026 

Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. CHLOSA
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par Me Emmanuelle ROVERA, avocat au barreau de NICE,

ET :

S.A.S.U. [T] [L]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Sophie NEBOIS-ALBERICCI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant substitué par Me Clara LEGER-ROUSTAN, avocat au barreau de GRASSE, 
Me Magali FRANCIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. GM prise en la qualité de Maître [A] [J]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Sophie NEBOIS-ALBERICCI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant substitué par Me Clara LEGER-ROUSTAN, avocat au barreau de GRASSE, 
Me Magali FRANCIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 27 Mai 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 02 Juillet 2026. 

***
FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 9 janvier 2013, la SCI CHLOSA a donné à bail commercial à la SARL [K] [O] [F], pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2013, les lots 10009, 10010, 10011, 10023, 10024 et 10025 du volume 10 sis [Adresse 1] à Saint Laurent Du Var à usage de “restaurant, glacier, pizzeria, ventes à remporter, snack et brasserie” moyennant un loyer principal trimestriel de 4.500€ hors taxe payable d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2014, la SARL [K] [O] [F] a cédé à Monsieur [Y] [W] son fonds de commerce.

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2018 signifié à la SCI CHLOSA par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2018, la SARL CASA LUNA, prise en la personne Monsieur [Y] [W], son gérant, a cédé son fonds de commerce à la SAS [T] [L].

Suivant jugement en date du 9 avril 2024 du tribunal de commerce d’Antibes, la SAS [T] [L] a été placée en redressement judiciaire et la SELARL GM, prise en la personne de Maître [A] [J], désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Par LRAR en date du 6 mai 2024, réceptionnée le 7 mai 2024, la SCI CHLOSA a déclaré sa créance à la procédure collective de la SAS [T] [L] à hauteur de 85.703,61€ au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtés à la date du 31 mars 2024.

Suivant ordonnance en date du 30 octobre 2024, le tribunal de commerce d’Antibes a prononcé la résiliation du bail afférent au local commercial sis [Adresse 1] à Saint Laurent Du Var liant la SCI CHLOSA et la SAS [T] [L] et ce, à compter du 31 octobre 2024.

Suivant ordonnance en date du 25 juillet 2025, le tribunal de commerce d’Antibes a autorisé la SAS [T] [L] à conclure avec la SCI CHLOSA un bail dérogatoire d’une durée de 12 mois à compter du 1er septembre 2025.

Par acte sous seing privé en date des 25 août 2025 et 1er septembre 2025, un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux a ainsi été conclu entre la SCI CHLOSA et la SAS [T] [L] pour une durée de 12 mois commençant à courir le 1er septembre 2025 pour se terminer irrévocablement le 31 août 2026 moyennant un loyer annuel de 60.000€ soit 5.000€ par mois payable au plus tard le 5 de chaque mois et le versement d’un dépôt de garantie de 10.000€.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 23 octobre 2025, la SCI CHLOSA a fait délivrer à la SAS [T] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 10.000 € correspondant au dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice en date des 3 décembre 2025, la SCI CHLOSA a fait assigner la SAS [T] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile :
 
- voir constater la résiliation du bail liant les parties à la date du 23 novembre 2025 par application de la clause résolutoire;
- voir ordonner l’expulsion immédiate et sans délais de la SAS [T] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef;
- voir condamner la SAS [T] [L] à payer et porter à la SCI CHLOSA la somme de 10.000€ correspondant au montant du dépôt de garantie outre une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2025, d’un montant de 6.100€ et ce, jusqu’à complète libération des lieux;
- la voir condamner au paiement de la somme de 2.500€ sur la base de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 28 janvier 2026, a fait l’objet de renvois, à la demande des parties, pour leur permettre de se mettre en état. Elle a finalement été évoquée à l’audience du 27 mai 2026.

Aux termes de ses conclusions notifiées par le RPVA le 15 mai 2026, la SCI CHLOSA sollicite du juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de:

- voir constater la résiliation du bail liant les parties à la date du 23 novembre 2025 par application de la clause résolutoire;
- voir en conséquence ordonner l’expulsion immédiate et sans délais de la SAS [T] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef;
- voir condamner la SAS ROUEN 3J à payer et porter à la SCI CHLOSA la somme de 10.000€ correspondant au montant du dépôt de garantie;
- voir condamner la SAS [T] [L] à payer et porter à la SCI CHLOSA la somme de 24.400€, à titre de provision, correspondant aux arriérés de loyers, charges et taxes impayés au 15 mai 2026;
- voir condamner la SAS [T] [L] à payer et porter à la SCI CHLOSA une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2026, d’un montant de 6.100€ et ce, jusqu’à complète libération des lieux;
- la voir condamner au paiement de la somme de 3.000€ sur la base de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

La SCI CHLOSA expose qu'un bail dérogatoire de 12 mois a été consenti à la SAS [T] [L] à compter du 1er septembre 2025 moyennant un loyer mensuel de 6.100 € et un dépôt de garantie de 10.000€ payable à la signature. Elle fait valoir que ce dépôt n'a jamais été versé, que cette absence de paiement n'est pas contestée par la défenderesse et qu'un commandement visant la clause résolutoire, délivré le 23 octobre 2025, est resté infructueux à l'expiration du délai d'un mois. Elle soutient que la clause résolutoire a donc joué de plein droit.
Elle réfute l'argument tiré du défaut de restitution du dépôt de garantie de 13.500 € relatif à l'ancien bail commercial résilié en faisant valoir qu'il s'agit de deux contrats distincts sans lien juridique permettant une compensation et que sa créance au titre de l'ancien bail (65.166,68 €) a été définitivement admise par ordonnance du juge-commissaire du 24 septembre 2025 soldant ainsi les comptes entre les parties. Elle ajoute que la société [T] [L] avait elle-même reconnu, dans sa requête au juge-commissaire, devoir ce dépôt de garantie de 10.000 €. Enfin, elle invoque un arriéré locatif portant sur les échéances de décembre 2025 à mai 2026 du bail dérogatoire, soit 24.400 € outre l'indemnité d'occupation mensuelle de 6.100 € à compter du 1er juin 2026. Elle conclut à l'absence de toute contestation sérieuse faisant obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 mars 2026, reprises oralement à l'audience, la SAS [T] [L] et la SELARL GM prise en la personne Maître [A] [J], es qualité de mandataire judiciaire de la SAS [T] [L] demandent au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

- prendre acte de l’intervention volontaire de la SELARL GM, prise en la personne de Maître [A] [J] en qualité de mandataire judiciaire;
- débouter la SCI CHLOSA de sa demande tendant à la résiliation du bail dérogatoire et à son expulsion;
- débouter la SCI CHLOSA de sa demande tendant à la voir condamner au paiement d’une somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
- condamner la SCI CHLOSA à lui verser la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société [Localité 1] et la SELARL GM font valoir l'existence d'une contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge des référés. Elles exposent que la SCI CHLOSA n'a jamais restitué le dépôt de garantie de 13.500 € dû au titre du bail commercial antérieur, résilié le 31 octobre 2024 à la demande de la locataire pour le même local et la même activité, et qu'elle ne pouvait dès lors exiger un nouveau dépôt sans avoir respecté sa propre obligation de restitution. Elles indiquent avoir proposé de régler la somme dès restitution du dépôt antérieur, proposition à laquelle le bailleur n'a pas donné suite, et invoque l'impossibilité matérielle, compte tenu de sa situation financière précaire, de verser ce dépôt tant que la SCI CHLOSA profiterait indûment de sa position dominante. En outre, elles soulignent que le loyer du bail dérogatoire (6.100 €) est sensiblement supérieur à celui du bail antérieur (4.500 €) ce qui démontrerait le profit tiré par le bailleur de la situation de fragilité de la locataire. Sur ces fondements, elle conclut au débouté de toutes les demandes de la SCI CHLOSA.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SCI CHLOSA justifie avoir dénoncé l'assignation en constatation de résiliation du bail au CRÉDIT AGRICOLE PROVENCE COTE D’AZUR, créancier inscrit, suivant acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2025 ayant fait l’objet d’une signification à personne morale plus d’un mois avant le prononcé de la présente ordonnance.

2/ Sur l’intervention volontaire de la SELARL GM en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS [T] [L]

Conformément aux dispositions de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. 

L’intervention volontaire est principale aux termes de l’article 329 du même code lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est alors recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. Elle est accessoire aux termes de l’article 330 suivant lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie et est alors recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, il y aura lieu de déclarer la SELARL GM recevable en son intervention volontaire, cette intervention se rattachant aux prétentions des parties par un lien suffisant, dans la mesure où elle est le mandataire judiciaire de la SAS [T] [L].

3/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la défenderesse au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers et l’indemnité d’occupation

Sur l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion et l’indemnité d’occupation

Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l'article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre [consacré aux baux commerciaux] à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

En l’espèce, la SCI CHLOSA produit aux débats le contrat de bail dérogatoire à effet du 1er septembre 2025 par lequel elle a donné à bail commercial à la SAS [T] [L] un local commercial pour une durée d’une année moyennant le versement d’un loyer annuel de 60.000€.

Ce bail contient en son article 9 (p. 8) une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

Il n’est pas contesté par les parties que cette clause résolutoire a vocation à s’appliquer en cas de non versement du dépôt de garantie de 10.000€.

Il n'est pas davantage contesté que la SAS [T] [L] ne l'a pas versé ni à la signature du bail ni dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Toutefois, la SAS [T] fait valoir que ce manquement trouve sa cause directe dans le défaut de restitution, par la SCI CHLOSA, du dépôt de garantie d'un montant de 13.500€ versé au titre du précédent bail commercial portant sur les mêmes locaux, conclu entre les mêmes parties, et résilié le 31 octobre 2024 à l'initiative de la locataire. A cet égard, elle soutient qu'il avait été convenu entre les parties que le nouveau dépôt de garantie serait versé dès restitution de l'ancien et qu'à défaut d'une telle restitution, la somme de 10.000 € doit être regardée comme étant d'ores et déjà compensée entre les mains du bailleur.

Il sera relevé que la SCI CHLOSA ne conteste pas la réalité du défaut de restitution du dépôt de garantie de 13.500 €. 

En effet, elle se limite à opposer l'autonomie juridique des deux contrats de bail successifs en faisant valoir qu'aucune compensation légale ne saurait jouer entre des créances nées de conventions distinctes et que l'ordonnance du juge-commissaire du 24 septembre 2025, ayant définitivement fixé sa créance au passif de la procédure collective à hauteur de 65.166,68 €, aurait soldé l'ensemble des comptes entre les parties.

Or, il apparaît que l'ordonnance susvisée porte exclusivement sur l'admission de la créance du bailleur au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 9 avril 2024 et aucun élément du dossier ne permet d'établir que le sort du dépôt de garantie de 13.500 €, dette du bailleur envers le locataire, a été pris en compte dans cette fixation ni qu'il a fait l'objet d'un règlement ou d'une compensation actée à ce jour.

Dans ces conditions, le moyen soulevé par la SAS [T] [L], qu’il s’analyse en une exception d'inexécution ou en une demande de compensation entre dettes connexes, relève de l'appréciation du juge du fond et constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à ce que le juge des référés constate la résiliation du bail par application de la clause résolutoire et ordonne l'expulsion de la SAS [T] 3.

Il y a lieu, par conséquent, de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI CHLOSA tendant à voir constater la résiliation du bail dérogatoire, ordonner l'expulsion de la société [T] [L] et condamner celle-ci au paiement d’une indemnité d'occupation, laquelle ne saurait être due qu'en conséquence d'une résiliation non constatée en l'état.

Sur les demandes de provision 

En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. 

La SCI CHLOSA sollicite la condamnation de la SAS [T] [L] au paiement d'une provision de 10.000€ au titre du dépôt de garantie.

Pour les raisons précédemment exposées, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

La SCI CHLOSA sollicite la condamnation de la SAS [T] [L] au paiement d'une provision de 24.400€ au titre des loyers, provisions sur charges et provisions sur taxes foncières impayés pour les mois de février 2026, mars 2026, avril 2026 et mai 2026.

En l’espèce, il convient de relever que l’article 7 (p.7) du bail précise que “le preneur réglera au bailleur, en même temps que le loyer principal, la participation à toutes taxes, impôts et charges (...)”.

Il est constant et non contesté que la société [T] [L] n'a pas réglé les échéances de loyers, charges et provision sur taxe foncière dues à la SCI CHLOSA au titre des mois de février, mars, avril et mai 2026 soit quatre échéances d'un montant mensuel de 6.100 € chacune, représentant une somme de 24.400 €, ainsi qu'il résulte du décompte produit aux débats (pièce n°15).

Le moyen tiré de l'exception d'inexécution ou d'une éventuelle compensation avec le dépôt de garantie antérieur de 13.500 €, à le supposer recevable et fondé, ne saurait en tout état de cause faire obstacle au paiement des loyers courants, qui constituent la contrepartie de la jouissance effective et continue des locaux par la locataire, laquelle ne prétend pas avoir cessé d'occuper lesdits locaux durant la période considérée. 

L'obligation de paiement de ces loyers échus apparaît ainsi non sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de condamner la société [T] [L] à payer à la SCI CHLOSA, à titre provisionnel, la somme de 24.400 € au titre des arriérés de loyers, charges et provisions pour taxes foncières échus pour les mois de février, mars, avril et mai 2026.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

L’obligation au paiement de cette créance locative n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner la SAS [T] [L] à payer cette somme, à titre provisionnel. 

4/ Sur les dépens et sur l'application de l’article 700 du code de procédure civile

Chaque partie supportera les dépens qu’elle a personnellement exposés.

Il ne sera pas fait droit aux demandes des parties formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les impayés de loyers étant survenus après l’introduction de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS 

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Déclare la SELARL GM, prise en la qualité de Maître [A] [J], recevable en son intervention volontaire;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI CHLOSA tendant à voir constater la résiliation du bail dérogatoire, à voir ordonner l'expulsion de la SAS [T] [L] et la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI CHLOSA tendant à voir condamner la SAS [T] [L] au paiement d’une provision de 10.000€ au titre du dépôt de garantie;

Condamne la SAS [T] [L] à payer à la SCI CHLOSA la somme provisionnelle de 24.400€, au titre de l’arriéré des loyers, charges et provisions pour taxes foncières échus pour les mois de février, mars, avril et mai 2026;

Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu’elle a exposés au titre de l’article 696 du code de procédure civile ; 

Déboute la SAS [T] [L] et la SCI CHLOSA de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés

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Mise à jour de la source le 2026-07-06T21:08:23.203Z.