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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Melun, Ch3 Cab1 CTX civil, 7 juillet 2026, n° 26/02026

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de location meublée du 15 novembre 2022, prenant effet le 1er décembre 2022, Monsieur [E] [J] [H] a donné à bail à Monsieur [I] [D] [G] et à Madame [M] [R] [U] [A] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 500 euros hors charges, outre une provision sur charges de 230 euros, soit la somme mensuelle de 730 euros, aucun dépôt de garantie n'ayant été versé.

Un retard de paiement s'est accumulé à compter du mois de mai 2024. Les parties ont signé un premier plan d'apurement le 20 décembre 2024, portant sur une somme de 5.466 euros remboursable par mensualités de 200 euros en sus du loyer courant.

Ce plan n'ayant pas été honoré, Monsieur [J] [H] a fait délivrer à ses locataires, par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, portant sur la somme de 7.828,14 euros au titre des loyers et charges échus de mai 2024 à mars 2025 inclus. Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 3 avril 2025.

Parallèlement, par acte du 14 avril 2025, le bailleur a délivré à ses locataires un congé pour reprise aux fins d'habiter, à effet du 30 novembre 2025 à minuit.

Par acte du 29 décembre 2025, Monsieur [J] [H] a fait assigner ses locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun aux fins, à titre principal, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à effet du 2 juin 2025 et valider le congé pour reprise, à titre subsidiaire, de voir prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts des locataires, et, en toute hypothèse, de voir ordonner leur expulsion et les voir condamner solidairement au paiement de l'arriéré locatif.

Aux termes de ses dernières écritures et de son décompte actualisé à la veille de l'audience, le demandeur sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 16.234 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation de mai 2024 à mai 2026 inclus, outre intérêts au taux légal, le prononcé de l'expulsion, la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges, l'application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au sort des meubles, ainsi qu'une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ce compris le coût du commandement.

Madame [R] [U] [A], aux termes de ses conclusions en défense, s'en rapporte à la sagesse du tribunal sur la validité du congé pour reprise. Sur le quantum, elle conteste le décompte adverse et demande de limiter à la somme de 3.769,75 euros le montant dont elle est redevable, de lui accorder un délai de paiement de vingt-quatre mois en application de l'article 1343-5 du code civil, de débouter le demandeur du surplus de ses prétentions, d'écarter l'application de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre et d'écarter l'exécution provisoire.

Monsieur [D] [G] n'a pas comparu.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature du jugement

1. Monsieur [D] [G], défendeur, n'a pas comparu, bien que régulièrement cité à étude. La décision étant susceptible d'appel, le jugement sera rendu par décision réputée contradictoire, en application de l'article 473, alinéa 2, du code de procédure civile.

2. En application de l'article 472 du même code, le juge ne fait droit à la demande dirigée contre le défendeur défaillant que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

3. Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet qu'à l'expiration du délai légal courant à compter d'un commandement de payer demeuré infructueux.

4. En l'espèce, le commandement du 31 mars 2025 réclame la somme de 7.828,14 euros au titre des loyers et charges échus de mai 2024 à mars 2025. Or, par courriel du 1er décembre 2024, soit antérieurement à la délivrance du commandement, Monsieur [J] [H] avait expressément validé, au titre des travaux de remise en état réalisés par ses locataires en contrepartie d'une remise de loyers, une somme de 6.780 euros à déduire de leur dette. Cette déduction, acquise avant le commandement, n'a pas été prise en compte dans le montant réclamé.

5. À elle seule, cette somme de 6.780 euros excède le montant des loyers hors charges dus sur la période couverte par le commandement. Il s'en déduit que, déduction faite des sommes acquises au jour du commandement, auxquelles s'ajoutent les allocations versées directement au bailleur par la caisse d'allocations familiales, aucune dette ne subsistait à hauteur du montant visé, les locataires se trouvant même en position créditrice au titre du loyer.

6. Le commandement ayant ainsi visé une dette qui, déductions faites, n'existait pas dans son principe, la clause résolutoire ne peut être regardée comme acquise. Monsieur [J] [H] sera débouté de ce chef de demande.

Sur le congé pour reprise

7. Le congé pour reprise délivré au locataire d'un local meublé est régi par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au bailleur de donner congé, motivé, au moins trois mois avant le terme du contrat.

8. En l'espèce, le congé pour reprise aux fins d'habiter a été délivré par acte du 14 avril 2025, pour le 30 novembre 2025, soit pour le terme annuel du contrat conclu à effet du 1er décembre 2022, et dans le respect du délai de préavis. Sa régularité formelle n'est pas contestée, Madame [R] [U] [A] s'en rapportant expressément à la sagesse du tribunal et reconnaissant être à la recherche d'une solution de relogement.

9. Il y a lieu, en conséquence, de déclarer valable le congé pour reprise et de constater que le bail a pris fin le 30 novembre 2025.

10. La demande subsidiaire tendant au prononcé de la résolution judiciaire du bail, formée pour le seul cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise, se trouve sans objet, le bail ayant en tout état de cause pris fin par l'effet du congé à une date antérieure ; il n'y a pas lieu d'y statuer.

Sur l'occupation sans droit ni titre et l'expulsion

11. Le bail ayant pris fin le 30 novembre 2025, Monsieur [D] [G] et Madame [R] [U] [A], qui se sont maintenus dans les lieux, sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2025.

12. Il convient en conséquence d'ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et notamment sous le bénéfice du délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et de la période durant laquelle il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée, dans les conditions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du même code.

13. Le sort des meubles garnissant les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les sommes dues

Sur le loyer hors charges

14. Le bailleur fonde sa demande en paiement, à hauteur de 16.234 euros, sur un décompte appliquant un montant mensuel uniforme de 730 euros sur l'ensemble de la période. 

15. Or, en premier lieu, il résulte du décompte produit par le demandeur lui-même qu'un reliquat de 126 euros est dû au titre du loyer hors charges du mois de mai 2024 (reliquat de 356 euros, sous déduction de la provision sur charges de 230 euros), auquel s'ajoute le loyer hors charges échu de juin 2024 à mai 2026 inclus, soit vingt-quatre mensualités de 500 euros. Le loyer et les indemnités d'occupation hors charges s'établissent ainsi à la somme de 12.126 euros.

16. En deuxième lieu, par courriel du 1er décembre 2024, Monsieur [J] [H] a validé une somme de 6.780 euros à déduire de la dette de ses locataires, au titre des travaux de remise en état et d'amélioration réalisés dans le logement, dégradé à la prise à bail. Le demandeur soutient à l'audience que cette déduction aurait déjà été intégrée à son décompte. Cette affirmation est toutefois contredite par son propre décompte actualisé, lequel fait apparaître des loyers et indemnités d'occupation de 730 euros par mois sans qu'aucune ligne de déduction n'y figure. La somme de 6.780 euros doit donc être déduite.

17. En dernier lieu, le demandeur affirme n'avoir perçu d'allocations que pour les mois de février à avril 2026, ne réduisant sa créance qu'à hauteur de 4.659 euros. L'attestation de paiement de la caisse d'allocations familiales arrêtée au 18 mai 2026, versée aux débats, établit au contraire que le bailleur a perçu, en tiers-payant, la somme totale de 6.303 euros entre octobre 2024 et avril 2026. Cette somme, objectivement justifiée, doit être imputée.

18. Au total, au titre du loyer hors charges, déduction faite des travaux validés et des allocations perçues, il apparaît ainsi que les locataires sont créanciers de la somme de 957 euros. 

Sur les charges

19. Le bailleur ne peut réclamer, au titre des charges, que les sommes correspondant aux charges récupérables réellement exposées et justifiées, à l'exclusion de simples provisions non régularisées. 

20. Au cas présent, les relevés de charges produits font apparaître, au titre des charges récupérables auprès du locataire, la somme de 2.134,71 euros et celle de 23,98 euros pour l'exercice 2023, et celle de 2.568,06 euros pour l'exercice 2024, soit un total de 4.726,75 euros. Aucune régularisation n'étant produite pour les exercices 2025 et 2026, les provisions appelées pour ces périodes ne sont pas justifiées et ne peuvent être prises en compte, à ce stade, pour la liquidation de la dette. 

Sur le montant de la dette totale 

21. La dette de Madame [R] [U] [A] et de Monsieur [D] [G] envers Monsieur [J] [H] s'établit ainsi à la somme de 3.769,75 euros, arrêtée au 31 mai 2026.

22. Monsieur [J] [H] sera donc débouté du surplus de sa demande en paiement.

23. Les défendeurs seront condamnés solidairement à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, le montant n'ayant été liquidé que par l'effet du présent jugement.

Sur l'indemnité d'occupation

24. Il convient de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er juin 2026 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux à une somme égale au montant du loyer majoré de la provision sur charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi. 

Sur les délais de paiement

25. Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

26. Madame [R] [U] [A], qui bénéficie de l'aide juridictionnelle totale, justifie d'une situation de précarité et de difficultés familiales, et recherche activement une solution de relogement pour elle-même et ses deux jeunes enfants. Elle ne peut, faute de justifier de la reprise du paiement de l'indemnité d'occupation courante avant l'audience, prétendre au bénéfice de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais il y a lieu de lui accorder le délai maximal de vingt-quatre mois sollicité.

27. Conformément à l'article 1310 du code civil, ce délai, personnel au débiteur qui en bénéficie, ne profite pas au codébiteur solidaire.

Sur l'exécution provisoire

28. En application de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

29. Eu égard à la modicité de la somme mise à la charge des défendeurs, à la situation de précarité de Madame [R] [U] [A], et au caractère largement irréversible que revêtirait l'exécution d'une mesure d'expulsion affectant une famille avec de jeunes enfants avant que la décision ne soit devenue définitive, il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Sur les frais

30. L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile, ni au profit du demandeur, qui n'obtient gain de cause que pour une part réduite de ses prétentions, ni au profit de Madame [R] [U] [A], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale.

31. Compte tenu de la solution du litige, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DÉBOUTE Monsieur [E] [J] [H] de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ;

DÉCLARE valable le congé pour reprise délivré le 14 avril 2025 et CONSTATE que le bail du 15 novembre 2022 a pris fin le 30 novembre 2025 ;

DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire de résolution judiciaire du bail ;

DIT que Monsieur [I] [D] [G] et Madame [M] [R] [U] [A] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2025 ;


ORDONNE en conséquence l'expulsion de Monsieur [I] [D] [G] et de Madame [M] [R] [U] [A], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions et sous les protections prévues aux articles L. 411-1 et suivants, L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des meubles garnissant les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [D] [G] et Madame [M] [R] [U] [A] à payer à Monsieur [E] [J] [H] la somme de 3.769,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation due solidairement par Monsieur [I] [D] [G] et Madame [M] [R] [U] [A], à compter du 1er juin 2026 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, au montant du loyer et des charges qu’ils auraient été dues si le bail s’était poursuivi ; 

ACCORDE à Madame [M] [R] [U] [A] un délai de vingt-quatre mois pour se libérer de la somme de 3.769,75 euros, par le versement de vingt-trois mensualités de 157 euros et d'une vingt-quatrième et dernière mensualité de 158,75 euros, payables le 5 de chaque mois à compter du deuxième mois suivant la signification du présent jugement, les versements s'imputant prioritairement sur le capital ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, le solde de la somme due deviendra immédiatement exigible ;

DIT que ce délai, personnel à Madame [M] [R] [U] [A], ne profite pas à Monsieur [I] [D] [G] ;

DÉBOUTE Monsieur [E] [J] [H] du surplus de ses demandes ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

ÉCARTE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 07 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 26/02026 - 
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IHZZ

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 07/07/2026





Monsieur [E] [J] [H]


C/

Monsieur [I] [D] [G]
Madame [M] [R] [U] [A]







Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Alexandre ROTCAJG
- Maître Jean-baptiste LOICHOT


Copie certifiée conforme délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 07 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [J] [H]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Alexandre ROTCAJG, avocat au barreau de PARIS



ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [D] [G]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

Madame [M] [R] [U] [A]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Jean-baptiste LOICHOT, avocat au barreau de MELUN
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 772882026000430 du 30/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Melun)





Après débats à l'audience publique du 19 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de location meublée du 15 novembre 2022, prenant effet le 1er décembre 2022, Monsieur [E] [J] [H] a donné à bail à Monsieur [I] [D] [G] et à Madame [M] [R] [U] [A] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 500 euros hors charges, outre une provision sur charges de 230 euros, soit la somme mensuelle de 730 euros, aucun dépôt de garantie n'ayant été versé.

Un retard de paiement s'est accumulé à compter du mois de mai 2024. Les parties ont signé un premier plan d'apurement le 20 décembre 2024, portant sur une somme de 5.466 euros remboursable par mensualités de 200 euros en sus du loyer courant.

Ce plan n'ayant pas été honoré, Monsieur [J] [H] a fait délivrer à ses locataires, par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, portant sur la somme de 7.828,14 euros au titre des loyers et charges échus de mai 2024 à mars 2025 inclus. Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 3 avril 2025.

Parallèlement, par acte du 14 avril 2025, le bailleur a délivré à ses locataires un congé pour reprise aux fins d'habiter, à effet du 30 novembre 2025 à minuit.

Par acte du 29 décembre 2025, Monsieur [J] [H] a fait assigner ses locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun aux fins, à titre principal, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à effet du 2 juin 2025 et valider le congé pour reprise, à titre subsidiaire, de voir prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts des locataires, et, en toute hypothèse, de voir ordonner leur expulsion et les voir condamner solidairement au paiement de l'arriéré locatif.

Aux termes de ses dernières écritures et de son décompte actualisé à la veille de l'audience, le demandeur sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 16.234 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation de mai 2024 à mai 2026 inclus, outre intérêts au taux légal, le prononcé de l'expulsion, la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges, l'application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au sort des meubles, ainsi qu'une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ce compris le coût du commandement.

Madame [R] [U] [A], aux termes de ses conclusions en défense, s'en rapporte à la sagesse du tribunal sur la validité du congé pour reprise. Sur le quantum, elle conteste le décompte adverse et demande de limiter à la somme de 3.769,75 euros le montant dont elle est redevable, de lui accorder un délai de paiement de vingt-quatre mois en application de l'article 1343-5 du code civil, de débouter le demandeur du surplus de ses prétentions, d'écarter l'application de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre et d'écarter l'exécution provisoire.

Monsieur [D] [G] n'a pas comparu.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature du jugement

1. Monsieur [D] [G], défendeur, n'a pas comparu, bien que régulièrement cité à étude. La décision étant susceptible d'appel, le jugement sera rendu par décision réputée contradictoire, en application de l'article 473, alinéa 2, du code de procédure civile.

2. En application de l'article 472 du même code, le juge ne fait droit à la demande dirigée contre le défendeur défaillant que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

3. Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet qu'à l'expiration du délai légal courant à compter d'un commandement de payer demeuré infructueux.

4. En l'espèce, le commandement du 31 mars 2025 réclame la somme de 7.828,14 euros au titre des loyers et charges échus de mai 2024 à mars 2025. Or, par courriel du 1er décembre 2024, soit antérieurement à la délivrance du commandement, Monsieur [J] [H] avait expressément validé, au titre des travaux de remise en état réalisés par ses locataires en contrepartie d'une remise de loyers, une somme de 6.780 euros à déduire de leur dette. Cette déduction, acquise avant le commandement, n'a pas été prise en compte dans le montant réclamé.

5. À elle seule, cette somme de 6.780 euros excède le montant des loyers hors charges dus sur la période couverte par le commandement. Il s'en déduit que, déduction faite des sommes acquises au jour du commandement, auxquelles s'ajoutent les allocations versées directement au bailleur par la caisse d'allocations familiales, aucune dette ne subsistait à hauteur du montant visé, les locataires se trouvant même en position créditrice au titre du loyer.

6. Le commandement ayant ainsi visé une dette qui, déductions faites, n'existait pas dans son principe, la clause résolutoire ne peut être regardée comme acquise. Monsieur [J] [H] sera débouté de ce chef de demande.

Sur le congé pour reprise

7. Le congé pour reprise délivré au locataire d'un local meublé est régi par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au bailleur de donner congé, motivé, au moins trois mois avant le terme du contrat.

8. En l'espèce, le congé pour reprise aux fins d'habiter a été délivré par acte du 14 avril 2025, pour le 30 novembre 2025, soit pour le terme annuel du contrat conclu à effet du 1er décembre 2022, et dans le respect du délai de préavis. Sa régularité formelle n'est pas contestée, Madame [R] [U] [A] s'en rapportant expressément à la sagesse du tribunal et reconnaissant être à la recherche d'une solution de relogement.

9. Il y a lieu, en conséquence, de déclarer valable le congé pour reprise et de constater que le bail a pris fin le 30 novembre 2025.

10. La demande subsidiaire tendant au prononcé de la résolution judiciaire du bail, formée pour le seul cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise, se trouve sans objet, le bail ayant en tout état de cause pris fin par l'effet du congé à une date antérieure ; il n'y a pas lieu d'y statuer.

Sur l'occupation sans droit ni titre et l'expulsion

11. Le bail ayant pris fin le 30 novembre 2025, Monsieur [D] [G] et Madame [R] [U] [A], qui se sont maintenus dans les lieux, sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2025.

12. Il convient en conséquence d'ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et notamment sous le bénéfice du délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et de la période durant laquelle il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée, dans les conditions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du même code.

13. Le sort des meubles garnissant les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les sommes dues

Sur le loyer hors charges

14. Le bailleur fonde sa demande en paiement, à hauteur de 16.234 euros, sur un décompte appliquant un montant mensuel uniforme de 730 euros sur l'ensemble de la période. 

15. Or, en premier lieu, il résulte du décompte produit par le demandeur lui-même qu'un reliquat de 126 euros est dû au titre du loyer hors charges du mois de mai 2024 (reliquat de 356 euros, sous déduction de la provision sur charges de 230 euros), auquel s'ajoute le loyer hors charges échu de juin 2024 à mai 2026 inclus, soit vingt-quatre mensualités de 500 euros. Le loyer et les indemnités d'occupation hors charges s'établissent ainsi à la somme de 12.126 euros.

16. En deuxième lieu, par courriel du 1er décembre 2024, Monsieur [J] [H] a validé une somme de 6.780 euros à déduire de la dette de ses locataires, au titre des travaux de remise en état et d'amélioration réalisés dans le logement, dégradé à la prise à bail. Le demandeur soutient à l'audience que cette déduction aurait déjà été intégrée à son décompte. Cette affirmation est toutefois contredite par son propre décompte actualisé, lequel fait apparaître des loyers et indemnités d'occupation de 730 euros par mois sans qu'aucune ligne de déduction n'y figure. La somme de 6.780 euros doit donc être déduite.

17. En dernier lieu, le demandeur affirme n'avoir perçu d'allocations que pour les mois de février à avril 2026, ne réduisant sa créance qu'à hauteur de 4.659 euros. L'attestation de paiement de la caisse d'allocations familiales arrêtée au 18 mai 2026, versée aux débats, établit au contraire que le bailleur a perçu, en tiers-payant, la somme totale de 6.303 euros entre octobre 2024 et avril 2026. Cette somme, objectivement justifiée, doit être imputée.

18. Au total, au titre du loyer hors charges, déduction faite des travaux validés et des allocations perçues, il apparaît ainsi que les locataires sont créanciers de la somme de 957 euros. 

Sur les charges

19. Le bailleur ne peut réclamer, au titre des charges, que les sommes correspondant aux charges récupérables réellement exposées et justifiées, à l'exclusion de simples provisions non régularisées. 

20. Au cas présent, les relevés de charges produits font apparaître, au titre des charges récupérables auprès du locataire, la somme de 2.134,71 euros et celle de 23,98 euros pour l'exercice 2023, et celle de 2.568,06 euros pour l'exercice 2024, soit un total de 4.726,75 euros. Aucune régularisation n'étant produite pour les exercices 2025 et 2026, les provisions appelées pour ces périodes ne sont pas justifiées et ne peuvent être prises en compte, à ce stade, pour la liquidation de la dette. 

Sur le montant de la dette totale 

21. La dette de Madame [R] [U] [A] et de Monsieur [D] [G] envers Monsieur [J] [H] s'établit ainsi à la somme de 3.769,75 euros, arrêtée au 31 mai 2026.

22. Monsieur [J] [H] sera donc débouté du surplus de sa demande en paiement.

23. Les défendeurs seront condamnés solidairement à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, le montant n'ayant été liquidé que par l'effet du présent jugement.

Sur l'indemnité d'occupation

24. Il convient de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er juin 2026 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux à une somme égale au montant du loyer majoré de la provision sur charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi. 

Sur les délais de paiement

25. Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

26. Madame [R] [U] [A], qui bénéficie de l'aide juridictionnelle totale, justifie d'une situation de précarité et de difficultés familiales, et recherche activement une solution de relogement pour elle-même et ses deux jeunes enfants. Elle ne peut, faute de justifier de la reprise du paiement de l'indemnité d'occupation courante avant l'audience, prétendre au bénéfice de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais il y a lieu de lui accorder le délai maximal de vingt-quatre mois sollicité.

27. Conformément à l'article 1310 du code civil, ce délai, personnel au débiteur qui en bénéficie, ne profite pas au codébiteur solidaire.

Sur l'exécution provisoire

28. En application de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

29. Eu égard à la modicité de la somme mise à la charge des défendeurs, à la situation de précarité de Madame [R] [U] [A], et au caractère largement irréversible que revêtirait l'exécution d'une mesure d'expulsion affectant une famille avec de jeunes enfants avant que la décision ne soit devenue définitive, il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Sur les frais

30. L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile, ni au profit du demandeur, qui n'obtient gain de cause que pour une part réduite de ses prétentions, ni au profit de Madame [R] [U] [A], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale.

31. Compte tenu de la solution du litige, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DÉBOUTE Monsieur [E] [J] [H] de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ;

DÉCLARE valable le congé pour reprise délivré le 14 avril 2025 et CONSTATE que le bail du 15 novembre 2022 a pris fin le 30 novembre 2025 ;

DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire de résolution judiciaire du bail ;

DIT que Monsieur [I] [D] [G] et Madame [M] [R] [U] [A] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2025 ;


ORDONNE en conséquence l'expulsion de Monsieur [I] [D] [G] et de Madame [M] [R] [U] [A], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions et sous les protections prévues aux articles L. 411-1 et suivants, L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des meubles garnissant les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [D] [G] et Madame [M] [R] [U] [A] à payer à Monsieur [E] [J] [H] la somme de 3.769,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation due solidairement par Monsieur [I] [D] [G] et Madame [M] [R] [U] [A], à compter du 1er juin 2026 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, au montant du loyer et des charges qu’ils auraient été dues si le bail s’était poursuivi ; 

ACCORDE à Madame [M] [R] [U] [A] un délai de vingt-quatre mois pour se libérer de la somme de 3.769,75 euros, par le versement de vingt-trois mensualités de 157 euros et d'une vingt-quatrième et dernière mensualité de 158,75 euros, payables le 5 de chaque mois à compter du deuxième mois suivant la signification du présent jugement, les versements s'imputant prioritairement sur le capital ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, le solde de la somme due deviendra immédiatement exigible ;

DIT que ce délai, personnel à Madame [M] [R] [U] [A], ne profite pas à Monsieur [I] [D] [G] ;

DÉBOUTE Monsieur [E] [J] [H] du surplus de ses demandes ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

ÉCARTE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 07 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

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Mise à jour de la source le 2026-07-07T19:27:53.473Z.